Revendicare imobiliară. Decizia nr. 592/2014. Tribunalul MARAMUREŞ

Se observă astfel, că deși nu se menționează . rândul topograficelor ce se revendică, în contextul în care se intenționează predarea folosinței imobilului, obiect al antecontractului de vânzare cumpărare, în privința căruia se apreciază că îi corespunde . realitate, revendicarea nu o exclude.

Pornind de la această ultimă concluzie și având în vedere, cu precădere, conținutul extrasului de carte funciară nr. 1789 din 15.02.2013, care infirmă calitatea reclamanților de proprietari ai terenului, în suprafață de 315 mp, înscris în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, cu număr topografic 8736 (menționându-i ca titulari ai dreptului de proprietate pe numiții M. V. T. și M. G.), instanța constată temeinicia excepției lipsei calității procesual active privind revendicarea parcelei topografice 8736.

Prin convenția încheiată sub semnătură privată la data de 11.11.1998 între M. Pelagă și M. V. T., în calitate de vânzători și numitul B. V. A., în calitate de cumpărător, s-a înstrăinat imobilul, situat în localitatea Sighetu Marmației, ., județul Maramureș, reprezentând teren în suprafață de 24 mp.

Contractul conține asumarea obligației vânzătorilor privind punerea la dispoziție a tuturor documentelor necesare întabulării imobilului în favoarea cumpărătorului și menționează că . terenului înstrăinat se realizează la data încheierii convenției sub semnătură privată.

Moștenitorii și masa succesorală aparținând defunctei M. Pelaga (decedată la data de 20 decembrie 1999) au fost stabilite prin certificatul de moștenitor nr. 149 din 2 august 2007 eliberat de BNP B. S.. Potrivit acestui certificat, calitatea de moștenitori le revine numiților D. M. (fiică), M. P. (fiu), M. V. T. (nepot de fiu) și M. G. (nepoată de fiu) iar masa succesorală dezbătută include și imobilul, situat în localitatea Sighetu Marmației, . și nr. 23, județul Maramureș, reprezentând teren, în suprafață de 814 mp, înscris în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, numere topografice 234-1-1 și 230-1, dobândit cu titlu de reconstituire de M. P., în baza legii nr. 18-1991 și respectiv imobil, înscris în cartea funciară nr. 603 a localității Sighetu Marmației, număr topografic 228-2, situat în ., reprezentând teren în suprafață de 133 mp și apartamentul nr. 2.

Certificatul de moștenitor nr. 149 din 2 august 2007 a stat la baza încheierii declarației de parcelare și contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. 4041 din 03.09.2007 de BNP B. S., ce conține clauza conform căreia, „imobilul cu numărul topografic nou 228-2-2, compus din teren în suprafață de 81 mp și cărora li se atribuie numărul cadastral 8346 pentru suprafața totală de 550 mp, pe care este amplasat ceea ce se va înscrie în cartea funciară ca parte din apartamentul nr. 1 compus dintr-o cameră cu o suprafață de 19, 50 mp, așa cum rezultă din releveul și planurile de amplasament și delimitare anexă și care după perfectarea contractului de vânzare cu cumpărătorii B. D. C.-M. și B. D. E. va fi corp comun cu apartamentul nr. 1, proprietatea lor înscris în prezent în cartea funciară Sighetu Marmației_, număr topografic 228-1, imobile situate în localitatea Sighetu Marmației, ., județul Maramureș”.

Contractul de vânzare cumpărare imobiliar autentificat sub nr. 4042 la data de 03.09.2007 de BNP B. S. (fila 21), a cărui nulitate absolută parțială se solicită, are ca obiect, înstrăinarea în favoarea reclamanților de către numiții M. P., D. M., M. V.-T. și M. G., a imobilului reprezentând parte “ din apartamentul nr. 1 construit din piatră și cărămidă compus dintr-o cameră cu o suprafață de 19,50 mp și terenul de natură construcții și arabil, în suprafață totală de 550 mp, imobile cu număr cadastral 8346 potrivit declarației de parcelare și contractului de partaj voluntar autentificat de notarul public B. S. sub nr. 4041-3 septembrie 2007, situate în Sighetu Marmației, ., județul Maramureș, între vecinii M. V. Tiberiuc și G., . A., în prezent înscrise în cartea funciară Sighetu Marmației 603 și_ Prin răspunsurile la interogatoriul, numitul Branteriuc D. E. a recunoscut împrejurările conform cărora, pe terenul în suprafață de 24 mp, situat în localitatea Sighetu Marmației, ., înscris în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, număr cadastral 8346 este amplasat un garaj metalic iar în cursul anului 2008 s-a adresat familiei B. cu solicitarea de a vinde terenul, obiect al antecontractului de vânzare cumpărare din 11.11.1998.

Nu sunt lipsite de relevanță nici condițiile concrete de încasare a prețului aferent încheierii convenției din 11.11.1998, dezvăluite, în contextul luării interogatoriului de către pârâtul M. T., învederându-se astfel că din prețul vânzării, sumele de bani au fost repartizate și împărțite între persoanele, devenite ulterior moștenitorii defunctei M. Pelaga.

Din răspunsurile formulate de pârâta D. M. la interogatoriul, a reieșit că pârâții reclamanți reconvenționali nu au avut cunoștința de perfectarea actului în formă autentică având ca obiect inclusiv imobilul din convenția încheiată la data de 11.11.1998.

Despre împrejurarea mutării garajului (la o distanță de 25 m față de vechiul amplasament) aparținând pârâților reclamanți reconvenționali și amplasat inițial pe terenul, obiect al convenției din 11.11.1998, se face vorbire și în cuprinsul referatului cu propunerea de a nu se începe urmărirea penală în raport de făptuitorii B. D. E. și B. D. C. M., cercetați pentru săvârșirea infracțiunii de furt prevăzută de art. 208, art. 209 alin. 1 lit. a cod penal.

Deși convenția încheiată sub semnătură privată (la data de 11.11.1998) nu a fost aptă a transmite proprietatea asupra terenului în patrimoniul pârâților-reclamanți reconvenționali, cauza ilicită și frauda la lege la încheierea contractului autentic tot există, în condițiile în care părțile au fost de rea-credință la încheierea acestuia. Reaua credință se desprinde din cunoașterea situației de fapt și juridice a imobilului, a împrejurării înstrăinării anterioare a acestuia în favoarea familiei B., a folosinței exercitate de pârâții reclamanți reconvenționali asupra terenului și garajului amplasat pe acesta la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 4042 din 03.09.2007.

Părțile semnatare ale acestui din urmă contract, au cunoscut și au acceptat (cel puțin) că prin încheierea lui fraudează drepturile promitenților cumpărători. Cauza contractului este un element intrinsec acestuia, a cărui valabilitate se analizează în funcție de concluzia caracterului legal sau ilicit al scopului urmărit de părți la încheierea actului. Scopul urmărit de vânzători a fost unul nelegal, pur speculativ, de a obține de două ori prețul pentru același imobil înstrăinat, iar cumpărătorii au cunoscut această situație fiind și ei de rea-credință. Faptul că anterior s-a încheiat doar un antecontract și în patrimoniul defunctei M. Pelaga, transmis succesibililor indicați în certificatul de moștenitor mai sus menționat, se integra încă proprietatea asupra bunului, nu este de natură a valida contractul nr. 4042 din 03.09.2007, chiar autentic, din moment ce scopul urmărit de părți - cauza contractului - a fost unul ilicit în sensul art.968 cod civil prin fraudarea drepturilor pârâților-reclamanți reconvenționali.

Considerațiile ce preced demonstrează temeinicia petitului din cererea reconvențională vizând nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 4042 din 03.09.2007.

În privința identificării imobilului, obiect al convenției din 11.11.1998, expertiza efectuată în cauză de expert P. C. G. (fila 199), menționează că, locația indicată de pârâtul B. V. A. corespunde parcelei cadastrale 8346, înscrisă în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, (provenită din conversia de pe hârtie a cărții funciare_, proprietarii tabulari fiind reclamanții) și amplasamentul notat cu P1, situat la 0,5 m de amplasamentul P2, cu privire la care pârâtul a susținut că a fost situat garajul numitului A. P..

În cadrul punctului 7.4 din lucrare, s-a expus constatarea expertului conform căreia, deși lipsesc urme vizibile ale amplasamentului P1, s-au putut observa urmele unei fundații-locația P2 a cărei dimensiuni corespund aproximativ cu suprafața la sol a garajului numitului A. P..

Este de menționat că descoperirea locației P2 a reprezentat pentru expert un criteriu în identificarea amplasamentului P1, corespunzător imobilului, obiect al convenției sub semnătură privată.

Concluzia privind integrarea terenului, obiect al antecontractului de vânzare cumpărare, în imobilul, cu număr cadastral 8346, este reluată în cuprinsul completării expertizei (fila 230), efectuându-se propuneri de dezmembrare a terenului din litigiu (anexa grafică-fila 294), în urma cărora, terenului în suprafață de 24 mp, i-a fost atribuit numărul cadastral 8346/1.

Astfel, nulitatea parțială absolută a contractului de vânzare cumpărare nr. 4042 din 03.09.2007, va opera doar în privința terenului în suprafață de 24 mp, obiect al convenției din 11.11.1998, cu număr cadastral 8346/1, rezultat după dezmembrare.

Preeminența ordinii de drept este asigurată prin aplicarea principiului retroactivității efectelor nulității, principiu potrivit căruia nulitatea nu produce efecte numai pentru viitor (ex nunc) ci și pentru trecut (ex tunc).

Retroactivitatea implică astfel, înlăturarea efectelor actului care s-au produs între momentul încheierii actului juridic civil și acela al anulării efective a actului.

Cât privește principiul restitutio in integrum, acesta presupune regula de drept potrivit căreia tot ce s-a executat în baza unui act anulat trebuie restituit, astfel încât părțile raportului juridic să ajungă în situația în care acel act nu s-ar fi încheiat.

Împotriva acestei hotărâri și a încheierii din data de 07.03.2013, în termen legal au declarat recurs reclamanții B. D. C. M. și B. D. E., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii și a încheierii, rejudecarea cauzei și în consecință respingerea acțiunii reconvenționale, respingerea obligativității plății cheltuielilor de judecată de la fond și admiterea petitului privind revendicarea suprafeței de 17 mp. din nr. cad. 8344.

În motivarea recursului se arată că în fapt, prin acțiunea civilă înregistrată sub dosar nr._ din 5 martie 2010, reclamanții au solicitat obligarea pârâților de a le preda în proprietate și pașnică folosință terenul în suprafață de 18 mp, situat în localitatea Sighetu Marmației, ., județ Maramureș, imobil înscris în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, cu număr cadastral 8346.

S-a cerut obligarea pârâților de a ridica construcția reprezentând garaj amplasat pe terenul mai sus identificat, în caz contrar urmând a fi îndrituiți de a efectua aceste lucrări, pe cheltuiala pârâților.

Pe calea cererii reconvenționale, pârâții au solicitat nulitatea parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007, constatarea valabilității antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 11.11.1998, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare privind terenul, în suprafață de 24 mp, situat în localitatea Sighetu Marmației, ., înscris în cartea funciară nr._ a localității Sighetu Marmației, număr topografic 8346, întabularea dreptului de proprietate asupra acestui imobil în evidențele cărții funciare în favoarea pârâților reclamanți reconvenționali.

La data de 29,01.2014, după 4 ani de zile, pârâții formulează completare a acțiunii reconvenționale solicitând dispunerea restabilirii situației anterioare cu toate consecințele, inclusiv restabilirea situației anterioare de C.F.

În ședința de judecată din data da 07.03,2013 recurenții au invocat prescripția dreptului la acțiunea reconvenționala, raportat la existenta unui drept de creanța care trebuia materializat în termenul prevăzut de art. 1 Dec.167/1958, insa instanța la termenul respectiv respinge excepția invocata

Hotărârea instanței de fond este total netemeinica si nelegala pentru următoarele considerente:

Instanța a admis cererea reconvențională modificând și completând această cerere.

Cu toate ca nu s-a solicitat instanța a dispus:

1,-:"dispune radierea dreptului de proprietate

2,-"obliga parații M.…. să se prezinte la notarul - in vederea perfectării».*,,cu nr,cadastral 8346/1 rezultat după dezmembrare.

3. - dispune. Înscriereacu nr .cadastral 8346/1 rezultat din dezmembrare, cu titlu de drept cumpărare.

Astfel instanța a acordat mai mult decât au solicitat parații.

Recurenții reclamanți au înțeles să formuleze la fond și cerere de recuzare a completului investit cu soluționarea cauzei, cerere justificată de maniera în care instanța de fond a soluționat prezenta cauza, neputându-se explica alt motiv fata de părtinirea vădita oferita pârâților, ori ajutorul dat reprezentantului acestora, acest ajutor neputând fi încadrat in dispozițiile art. l29 C.proc.civ. cu toata bunăvoința.

Raportat la petitul de;restabilirii situației anterioare cu toate consecințele, acesta cerere nu îndeplinește nici un criteriu de admisibilitate .

Instanța, fără să-l pună în discuția părților și fără să-l comunice tuturor părților litigante, 1-a admis limitat, mai mult la interpretat in favoarea pârâților, 1-a limitat in sensul ca nu a dispus integral "restabilirii situației anterioare încheierii contractului ci numai a readus in patrimoniul moștenitorilor terenul in suprafața de 24 mp,a radiat dreptul reclamanților, admițând o cerere fără a pune în discuție o eventuală taxă de timbru în conformitate cu dispozițiile legii 146/1997.

Din probele testimonialei si răspunsurile la interogatoriu a pârtilor, reies următoarele aspecte:

- Pârâții nu și-au înscris suprafața "cumpărata" registrul agricol, nu au achitat impozit pentru acesta suprafața,cu alte cuvinte nu s~au comportat ca niște adevărați proprietari ai construcției și terenului aferent.

Recurenții au aflat de existenta unei înțelegeri(actul le-a fost prezentat in instanța) la momentul la care au întocmit proiectul casei si obținut autorizarea construcției, neavând acces la teren cu utilajele de mare tonaj, au solicitat tuturor posesorilor de a-si ridica construcțiile, parații refuzând menționând faptul ca sunt proprietari,celelalte persoane care aveau amplasate construcții si-au ridicat garajele.(aspecte relatate de martorii audiat! in cauza) .

Parații, nu au folosit aceste construcția, aceasta construcție era un focar de infecție in zona, fiind in stare avansata de degradare(ruginit, neîntreținut), iar presupunerea instanței asupra unei folosințe "continuu si vizibil" care a condus la respingerea excepției prescripției(pag.8 al 2 hotărâre) a fost reținuta gratuit, nefiind dovedita in nici un mod.

Instanța de fond, interpretează eronat susținerile pârtiilor, astfel admite excepția lipsei calității procesual active a recurenților fata de revendicarea suprafeței din cadastral 8736, fata de clara precizare din cadrul încheierii din data de 07,03.2013, prin care reclamanții au arata faptul ca îți susțin revendicarea pe cad.8344, iar obiecțiunile formulate la identificarea terenului obiect al contractului din 11.11.1998, raportat la faptul ca se solicita validarea suprafeței in proprietatea reclamanților, ori raportat la vecinătăți cu acesta este singurul amplasament posibil, subsemnații nu am formulat vreun petit in acest sens, astfel excepția a fost admisa nelegal.

"Zelul" de care a dat dovada instanța si ou privire la Înscrierea dreptului pe cad, 8346/1 (gata dezmembrat} nu este susținut printr-o solicitare de către parații reconvenționali și nu poate fi acordat din "oficiu".

In privința cheltuielilor de judecata, instanța este datoare a analiza incidența disp.art,275-277 C.proc.civ, raportat la petitele formulate, si admiterea acestor petite fata de fiecare dintre parați, raportat la culpa procesuala si opozabilitatea acestora.

Prin întâmpinarea formulată, intimații au solicitat respingerea recursului, menținerea în vigoare a dispozițiilor sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2014 a Judecătoriei Sighetu Marmației, fiind legale și temeinice;

-obligarea recurenților în solidar la plata sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs reprezentând onorar avocat;

În motivarea recursului, ca o chestiune prealabilă se susține că,încheierea de ședință din 07.03.2014 nu este suspusă recursului, recursul declarat împotriva sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2013 a Judecătoriei Sighetu Marmației fiind considerat ca vizând și toate încheierile de ședință premergătoare, inclusiv cea pronunțară în dala de 07 martie 2013.

Dispozițiile art. 316 coroborat cu art. 282 aliniatul 3 din codul de procedură civilă prevăd că * recursul împotriva hotărârii se socotește făcut și împotriva încheierilor premergătoare.*

Criticile formulate prin prisma motivelor de recurs față de dispozițiile sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2014 a Judecătoriei Sighetu Marmației, sunt lipsite de suport legal și probator, având în vedere următoarele considerente:

I. Sub aspectul petitului principal al recursului având ca obiect casarea dispozițiilor sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2014 a Judecătoriei Sighetu Marmației și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe - Judecătoriei Sighetu Marmației, trebuie avut în vedere că situația necercetării fondului cauzei vizează ipotezele în care instanța a soluționat cauza pe baza unor excepții peremtorii de fond sau de procedură sau când instanța nu a examinat toate capetele de cerere ale acțiunii sau pe acelea pe care instanța trebuia să le examineze din oficiu ori în lipsa oricărei dovezi a judecării fondului.

Este de observat faptul că nu sunt incidente dispozițiile art. 312 aliniatul 3 teza finală raportat la aliniatul 5 al aceluiași articol din Codul de procedură civilă, motivate prin prisma dispozițiilor legale nesocotite în opina recurenților de către prima instanța, dispozițiile art. 304 pct. 4 și 6 din Codul de procedură civilă,.

În ce privește critica recurenților privind soluționarea cererii reconvenționale, în sensul acordării mai mult decât s-a cerut, dispozițiile art 304 pct.4 din Codul de procedură civilă reglementează motivul de nelegalitate ce atrage casarea hotărârii judecătorești, motiv ce rezidă în aceea că instanța a depășit atribuțiile puterii judecătorești.

Depășirea atribuțiilor puterii judecătorești reprezintă o situație gravă de natură a înfrânge principiul separației puterilor în stat, fapt pentru care nesocotirea Iui atinge prestigiul justiției și dăunează interesului public.

Depășirea atribuțiilor puterii judecătorești se concretizează într-o imixtiune a instanței de judecată în sfera activității executive sau legislative, săvârșind acte care intră în atribuțiile unor organe aparținând altei autorități constituite în stat, decât cea judecătorească.

Față de cele susmenționate, este evident faptul că nu subzistă motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 4 din Codul de procedură civilă.

Nu este incident în cauză nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 din Codul de procedură civilă, prima instanță nu a acordat mai mult decât ceea ce s-a cerut prin petitele cererii reconvenționale.

Prin cererea reconvențională formulată pentru termenul de judecată din 22 aprilie 2010 - filele 19 - 20 - precizată prin notele de ședință depuse pentru termenul de judecată din 23 septembrie 2010 - filele 34 - 35 și completată pentru termenul de judecată din 30 ianuarie 2014, reclamanții reconvenționali au solicitat:

-să constatați nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007;

-să constatați valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare din data de 1L11.1998 și să pronunțați o hotărâre care sa țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 24 m.p. situat în Sighetu Marmației ., înscris în CF_ Sighetu Marmației, nr.top.8346, dispunând înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în favoarea reclamanților reconvenționali;

-restabilirea situației anterioare, urmare constatării nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03,09.2007, restabilirea situației anterioare de carte funciară;

Cererea reconvențională a fost motivată în drept prin prisma dispozițiilor art. 948 pct. 3 și 4, art. 966, art. 1073,3X1.1077,311 1294 și urm. Cod civil și art. Ml Cod procedură civilă.

Prin obiect al cererii se înțelege tocmai ceea ce se solicită de reclamantul reconvențional - prin actul de investire a instanței.

Motivele de drept trebuie să se concretizeze în temeiul juridic pe care se sprijină cererea. Aceasta nu înseamnă însă că reclamantul este ținut să indice în cuprinsul cererii sale textul de lege în care se încadrează faptele ce au generat conflictul dintre părți, încadrarea în drept a faptelor sale este și trebuie să fie opera magistratului. Reclamantul trebuie să indice acele elemente din care să se poată desprinde care este fundamentul juridic al pretențiilor deduse în justiție.

Este de observat faptul că în dispozitivul sentinței civile pronunțate de prima instanță aceasta s-a pronunțat cu respectarea dispozițiilor imperative ale art. 129 pct. 6 din Codul de procedură civilă, respectiv s-a pronunțat în limitele pretențiilor deduse injustiție de reclamanții reconvenționali.

În ce privește completarea de acțiune demisă de reclamanții reconvențional pentru termenul de judecată din 30.01,2014: - fila 288 -

Norma procedurală înscrisă în art. 132 aliniatul 1 din Codul de procedură civilă nu are caracter imperativ pentru că prevederile pe care le conține sunt statornicite în interesul pârâtului. D. urmare, pârâtul poate consimți expres sau tacit la o modificare ulterioară primei zile de înfățișare.

În caz de neopunere a părții adverse, acțiunea poate fi modificată chiar si după prima zi de înfățișare fără ca instanța să poată invoca din oficiu excepția de tardivitate.

Completarea de acțiune privind restabilirea situației anterioare a fost depusă prin registratura instanței în data de 29 ianuarie 2014 - fila 288 - pentru termenul de judecată din 30 ianuarie 2014,

La termenul de judecată din 30 ianuarie 2014 reprezentanta reclamanților recurenți solicită acordarea unui termen pentru a se pronunța în scris cu privire la completarea de acțiune depusă de reclamanții ie convenționali. - fila 2B9 -

La termenul de judecată din 06 martie 2014, acordat pentru ca reprezentanta reclamanților recurenți să se pronunța in scris cu privire la completarea de acțiune depusa de reclamanții reconvenționali, nu s-a depus în scris poziția procesuală față de completarea de acțiune și nici nu s-a invocat excepția tardivității depunerii completării de acțiune de către reprezentanța reclamanților recurenți.

Prin urmare, în fața primei instanțe reclamanții recurenți au consimțit la modificarea cererii reconvenționale astfel încât nu pot invoca prin prisma motivelor de recurs tardivitatea depunerii completării de acțiune, de vreme ce au acceptat tacit depunerea completării de acțiune în fața primei instanțe.

Prima instanță a apreciat incidente dispozițiile art. 132 aliniatul 2 pct. 4 din Codul de procedură civilă, dispoziții potrivit cărora cererea nu se socotește modificată și nu se va da termen ci se vor trece în încheierea de ședință declarațiile verbale făcute în instanță când înlocuiește cererea în constatare printr - o cerere în realizarea dreptului.

Restabilirea situației anterioare viza numai rectificarea cărții funciare întrucât reclamanți* reconvenționali au calitate de terți față de contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007. Prețul s-a achitat de reclamanții -recurenți - cumpărători B. vânzătorilor M. P., D. M., M. V. T. și M. G. astfel încât este ilară susținerea recurenților privind nesolicitarea restituirii prețului de către intimații B., urmare constatării nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare față de care intimații Botine au calitate de terți.

Cererile la care se referă cele patru situații prevăzute de art. 132 aliniatul 2 pct. 1 - 4 din Codul de procedură civilă pot fî formulate în tot cursul judecății până la închiderea dezbaterilor asupra fondului, ca pentru aceasta să fie nevoie de consimțământul pârâtului.

Potrivit art. 2 aliniatul 1 indice 2 din Legea nr. 146/1997 privind, taxele judiciare de timbru, cererea privind repunerea părților în situația anterioară este scutită de taxa de timbru daca este accesorie cererii privind declararea nulității, anularea, rezoluțiunea sau rezilierea actului juridic patrimonial.

Prima instanță nu a încălcat drepturile procesuale ale părților.

Sub aspectul petitului subsidiar al recursului având ca obiect modificarea dispozițiilor sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2014 a Judecătoriei Sighetu Marmației în sensul admiterii cererii reclamanților recurenți și respingerii cererii reconvenționale, intimații susțin că, în ce privește excepția prescrierii dreptului la acțiune invocata de reclamanții recurenți in privința petitului din cererea reconvențională având ea obiect: să constatați valabilitatea antecontractului de vânzare cumpărare din data de 11. 11.1998 și să pronunțați o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 24 m.p. situat în Sighetu Marmației ., înscris în CF_ Sighetu Marmației, nr.top.8346, soluția primei instanțe este legală.

Dispozițiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958 prevăd cazurile în care prescripția extinctivă se întrerupe. Unul din aceste cazuri de întrerupere a prescripției extinctive îl constituie recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie făcută de cei în folosul căruia curge prescripția.

Intimații reclamanți reconvenționali sunt în posesia și folosința imobilului dobândit cu titlu de drept cumpărare în baza convenției de vânzare cumpărare datate 11.11.1998, de la data încheierii convenției, respectiv 11.11.1998.

Împrejurarea că intimații reclamanți reconvenționali sunt în posesia și folosința imobilului din litigiu rezultă atât din depozițiile tuturor martorilor audiați în cauză, cât și din interogatoriul recurentului reclamant B. D.. E. -

Recunoașterea nu este supusă vreunei reguli speciale de formă.

Posesia și folosința exercitată de reclamanții reconvenționali asupra imobilului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare datate este dovedită și prin noțiunea în revendicare promovată de reclamanții recurenți împotriva reclamanților reconvenționali.

Mai mult, practica judiciară a statuat constant în sensul că prescripția dreptului la acțiune începe să curgă din momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului cumpărător.

Sub aspectul fondului cererii re convenționale, motivul de nulitate absolută îl constituie cauza ilicită și frauda la lege.

Este ilicita cauza în cazul în care părțile între care s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare a unui imobil au știut că acesta aparține altuia, și de rea credință fiind au urmărit să fraudeze pe adevăratul proprietar.

Cauza ilicită si frauda la lege la încheierea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03,09.2007 există în condițiile în care părțile au fost de rea credință la încheierea acestuia. Reaua credință se desprinde din cunoașterea situației de fapt și juridice a imobilului, a împrejurării înstrăinării anterioare a acestuia reclamanților reconvenționali, a folosinței exercitate de intimații reclamanți reconvenționali asupra terenului și garajului amplasat pe acesta la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03,09.2007 .

Scopul urmărit de vânzători a fost unul nelegal, pur speculativ, de a obține de două ori prețul pentru același imobil înstrăinat. Faptul că anterior s-a încheiat doar un antecontract și in patrimoniul defunctei M. Pelaga transmis moștenitorilor se include proprietatea asupra imobilului nu este de natură a valida contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007, din moment ce scopul urmărit de părți a fost unul ilicit potrivit dispozițiilor art. 968 din Codul civil.

Din interogatoriul luai pârâtului M. T. - fila 157 - a reieșit și faptul că prețul vânzării imobilului obiect al promisiunii de vânzare cumpărare datate 1995 a fost împărțit între persoanele, devenite ulterior, moștenitorii defunctei M. Pelaga.

Reclamanții recurenți având calitate de cumpărători în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03^09.2007 au cunoscut folosința exercitată de intimații reclamanți reconvenționali asupra terenului și garajului amplasat pe acesta Ia data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007 . Mai mult, au cumpărat terenul obiect al contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03,09.2007 cunoscând că se aflau edificate trei garaje pe teren.

Chiar prin prisma motivelor de recurs, reclamanții recurenți recunosc faptul că Ia momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007 pe terenul obiect al convenției existau amplasate trei garaje însă nu cunoșteau reclamanții recurenți regimul juridic al suprafețelor de teren pe care erau amplasate cele trei garaje, vânzătorii fiind proprietari asupra terenului.

Cunoscând existența celor trei garaje edificate pe terenul proprietatea vânzătorilor, garaje amplasate fizic pe terenul cumpărat, însă neevidențiate în cartea funciară, recurenții aveau obligația să depună diligente pentru a afla modalitatea edificării celor trei garaje, persoanele care le-au edificat, persoanele care exercită posesia și folosința asupra garajelor, nefiind predate cheile de la cele trei garaje de către vânzători reclamanților recurenți, în pofida cunoașterii de către reclamanții recurenți a existenței celor trei garaje edificate pe terenul cumpărat, la momentul cumpărării terenului, nu au solicitat și nu s-a făcut nicio mențiune în contractul de vânzare cumpărare privind existența celor trei garaje pe terenul cumpărat de reclamanții recurenți.

Nereală este susținerea reclamanților recurenți privind luarea la cunoștință de existența promisiunii de vânzare cumpărare doar în cadrul prezentului litigiu de vreme ce reclamantul recurent recunoaște că a solicitat anterior intimaților reclamanți reconvenționali vânzarea terenului și garajului edificat pe teren.

Practica judiciară a statuat în mod constant în sensul că nici chiar întabularea unei vânzări în care părțile contractante contractează cu rea credință nu este in măsură să conserve dreptul astfel dobândit Principiul publicității imobiliare nu apără decât pe cumpărătorul de bună credință nu și pe cel de rea credința. Reaua credința rezultă din simplul fapt al cunoașterii anteriorității titlului primului dobânditor cât fi din faptul ca transcrierea s-a făcut cu viclenie.

Sub aspectul identificării terenului ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare datate 11,11.1998 relevantă este expertiza tehnică în specialitatea topografie cadastru geodezie întocmit în cauză de ing, P. C. G., în contextul în care cât timp litigiul se afla pendinte la prima instanță, reclamanții recurenți au mutat garajul edificat de reclamanții reconvenționali pe terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare datate 11.11.1998, la o distanță de 25 m față de vechiul amplasament .

Raportul de expertiză și completările ia raport identifică terenul obiect al promisiunii de vânzare cumpărare datate 11.11.1998 în suprafață de 24 m.p. parte din număr cadastral 8346 înscris în CF_ Sighetu Marmației, si efectuând propuneri de dezmembrare atribuie terenului în suprafață de 24 m.p. numărul cadastral 834G/l.-fila294-

Ca o consecință a constatării nulității absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 4042 din 03.09.2007 sub aspectul terenului în suprafață de 24 m.p, se impune restabilirea situației anterioare prin rectificarea cărții funciare constând în radierea înscrierii dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 24 m.p. în favoarea reclamanților recurenți și reînscrierea dreptului de proprietate în favoarea moștenitorilor defunctei M. Pelaga.Î n privința terenului obiect al promisiunii de vânzare cumpărare datate 11,11.1998 transferul proprietății nu a operat deoarece în privința terenurilor legea prevede obligativitatea încheierii actului în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute, însă sub efectul conversiunii ( principiu fundamental care înlătură regula * quad nullum est nullum producit effectum * ) actul de înstrăinare nul absolut pentru nerespectarea formei autentice cerute ad validitatem, valorează promisiune de înstrăinare, ceea ce dă posibilitatea valorificării lui în contra moștenitorilor promitentului vânzător decedai.

Drepturile și obligațiile născute în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, având caracter patrimonial, pot fi transmise pe cale succesorală. Fiind vorba de drepturi și obligații cu caracter patrimonial, în cazul decesului uneia sau ambelor părți contractante, acestea se transmit în patrimoniul moștenitorilor. în cazul decesului promitentului vânzător, obligația izvorâtă din promisiunea de vânzare cumpărare se transmite moștenitorilor care vor fi obligați să consimtă la autentificarea vânzării.

Dispozițiile art. 5 pct. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/200S prevăd că: * în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea cave și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract*.

Moștenitorii promitentului vânzător sunt ținuți să execute obligația asumată de autorul lor: aceea de a transfera proprietatea în favoarea beneficiarului cumpărător. Întrucât promisiunea de vânzare cumpărare nu transferă dreptul de proprietate asupra terenului în favoarea promitentului cumpărător ci dă naștere unei obligații de a face, de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, reclamanții reconvenționali nu puteau 3ă declare la organele fiscale că sunt proprietari asupra terenului, și să achite impozitul aferent, obligație ce cade în sarcina proprietarului potrivit dispozițiilor legale.

Mai mult, refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de vânzare cumpărare justifică interesul promovării unei acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, interesul promovării unei asemenea acțiuni nu poate consta decât în refuzul uneia dintre părți de a se prezenta la notariat pentru autentificare; notificarea adresată promitenților vânzători de a se prezenta la notarul public și a încheia contractul în formă autentică echivalează cu o punere în întârziere, și nicidecum cu o cerință prealabilă pentru promovarea acțiunii.

În ce privește acțiunea reclamanților recurenți având ca obiect revendicarea terenului obiect al promisiunii de vânzare cumpărare, aceștia prin acțiunea formulată solicită obligarea pârâților reclamanți reconvenționali la predarea posesiei și folosinței asupra terenului situat în Sighetu Marmației . în suprafața de 18 m.p. înscris în CF_ Sighetu Marmației număr cadastral 8346.

În încheierea de ședință din 07.02.2013 - filele 206 - 207 - reprezentanta reclamanților recurenți precizează cererea reclamanților sub aspectul obiectului, menționând că reclamanții recurenți revendică terenul identificat cu număr cadastral 8344 și număr cadastral 8346 și se obligă să depună în scris precizare de acțiune. Reprezentanta reclamanților recurenți arată că în discuție este numărul cadastral 8344 pe care în prezent este amplasat garajul.

Prin completarea de acțiune înregistrată la data de 05.03.2013 depusă pentru termenul de judecată din 07.03,2013 reclamanții solicită obligarea pârâților reclamanți reconvenționali la predarea posesiei și folosinței asupra terenului situat în Sighetu Marmației . în suprafață de 21 m,p. înscris în CF_ Sighetu Marmației număr cadastral 8736. - fila 211 -

La termenul de judecată din 07 martie 2013 reclamanții recurenți precizează completarea de acțiune înregistrată la data de 05.03.2013 depusă pentru termenul de judecată din 07.03-2013 în sensul că identificarea topografică corectă a terenului revendicat este prin număr cadastral 8344. - fila 216 -

Pentru termenul de judecata din 21.03.2013 reprezentanta reclamanților depune completare de acțiune prin care precizează obiectul cererii în revendicare arătând că revendică suprafața de 21 m.p, din terenul înscris în CF_ număr cadastral 8344. - fila 220 -

În încheierea de ședință din data de 21 martie 2013 reprezentanta reclamanților arată că menține ambele completări de acțiune de la filele 211 și 220 .

Raportul de expertiză tehnică în specialitatea topografie cadastru geodezie întocmit în cauză de ing. P. C. G. și completările la raport identifică terenul obiect al promisiunii de vânzare cumpărare datate 11.11.1998 în suprafață de 24 m.p* parte din număr cadastral S346 înscris în CF_ Sighetu Marmației, și efectuând propuneri de dezmembrare atribuie terenului în suprafață de 24 m.p. numărul cadastral 8346/1,- fila 294 -

Actuala poziție a construcției garaj, urmare schimbării amplasamentului garajului de către reclamanții recurenți prin mutarea garajului la o distanță de 25 metri față de amplasamentul inițial, mutare realizată de reclamanții recurenți în timpul cât litigiul se afla pendinte Ia prima instanță, se regăsește parțial pe . în CF_ Sighetu Marmației, din care ocupă 17 m.p. -proprietatea reclamanților recurenți și parțial pe ./2/2/2 înscrisă în CF 508l6 Sighetu Marmației - proprietatea Statului român din care ocupă 5 m.p.

Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii instanței de fond, prin prisma tuturor criticilor aduse acesteia de către recurenți, dar și din oficiu sub aspectul motivelor de ordine publica, instanța apreciază ca fondat recursul declarat împotriva acesteia pentru considerentele ce urmează.

În ce privește încheierea de ședință din 07.03.2014, astfel cum corect se susține de către intimați prin întâmpinarea depusă, față de dispozițiile art. 316 coroborat cu art. 282 alin. 3 Cod procedură civilă, nu este suspusă recursului, recursul declarat împotriva sentinței civile nr. 874 din 27 martie 2013 a Judecătoriei Sighetu Marmației fiind considerat ca vizând și toate încheierile de ședință premergătoare, inclusiv cea pronunțară în dala de 07 martie 2013.

Deși prin cererea declarativă de recurs, a fost atacată și încheierea de ședință din 07.03.2014, cu ocazia concluziilor pe fond în susținerea recursului nu a mai fost susținută această cerere, considerente pentru care instanța nu se va pronunța distinct asupra acesteia.

În ce privește critica referitoare la excepția prescrierii dreptului la acțiune privind cererea reconvențională, soluția dată de instanța de fond, pentru considerentele de drept reiterate în considerentele hotărârii, tribunalul apreciază că soluția este corectă, critica fiind nefondată.

Se apreciază însă ca întemeiate celelalte critici aduse sentinței civile 874 din 27 martie 2013 a Judecătoriei Sighetu Marmației. Soluția instanței de fond, se bazează pe reținerea relei credințe în sarcina reclamanților recurenți.

În conformitate cu dispozițiile art. 1899 alin. 2 C.civ., buna credință se presupune, sarcina probei revenindu-i celui care urmărește sa dovedească reaua credință, în speță pârâții reclamanți reconvențional fiind cei care au sarcina probei potrivit art. 1169 c.civ.

A fi de buna credință înseamnă ca în momentul cumpărării, subdobânditorul sa fi fost convins ca a contractat cu un verus dominus (un adevărat proprietar), acest element subiectiv urmând a fi probat in cauza cu un element de ordin obiectiv, dovada cea mai elocventa in acest sens fiind un titlu de proprietate asupra imobilului supus înstrăinării; atâta timp cât exista un astfel de titlu de proprietate, iar subdobânditorul la momentul contractării nu a avut cunoștință despre existenta altei situații care sa pună in discuție valabilitatea titlului de proprietate, buna credință a cumpărătorului este evidenta in aceasta situație. Buna credință presupune in opinia instanței convingerea ferma a dobânditorului ca toate condițiile de validitate ale actului juridic au fost îndeplinite la data încheierii lui.

Din probele administrate, considerăm că reclamanții reconvenționali nu au reușit sa facă dovada relei credințe a paraților reconvenționali. Declarația depusă de M. V. T.,( care are calitatea de vânzător în actul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, care conferă recurenților dreptul de proprietate), în care susține că la momentul încheierii actului autentic nu a avut cunoștință că terenul în suprafață de 24 de mp este inclus la vânzare și că recurenții care aveau cunoștință despre aceasta nu i-au adus la cunoștință, atrage mai degrabă o culpă în sarcina sa ca vânzător, acesta fiind cel mai în măsură să nu înstrăineze un bun cu privire la care a încheiat anterior o promisiune de înstrăinare, dar această declarație nu dovedește în nici un caz reaua credință a recurenților, care nu puteau să cumpere decât ce li s-a înstrăinat de către proprietarul vânzător.

Astfel, neputându-se reține în sarcina reclamanților reaua credință, soluția instanței de fond este greșită, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă recursul urmând a fi admis, iar sentința civilă modificată, conform dispozitivului prezentei.

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, intimații vor fi obligați la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate recurenților.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanții B. D. C. M. și B. D. E., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației ., jud.Maramureș, în contra sentinței civile nr.874 din 27.03.2014 pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației pe care în temeiul art.312 Cod procedură civilă o modifică, după cum urmează:

Admite acțiunea civilă formulată de reclamanții B. D. C. M. și B. D. E., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației ., jud.Maramureș în contradictoriu cu pârâții B. V. A. și B. V. I. cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației ., . și în consecință:

Obligă pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și pașnică folosință terenul în suprafață de 17 m.p. situat în Sighetu Marmației ., teren ce face parte din .. cadastral 8346 înscrisă în CF_ Sighetu Marmației.

Obligă pârâții să-și ridice construcția de natură garaj amplasată pe terenul reclamanților, în caz contrar reclamanții fiind îndreptățiți a efectua aceste lucrări pe cheltuiala pârâților.

Respinge cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvențional B. V. A. și B. V. I., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației . ., în contradictoriu cu B. D. C. M. și B. D. E., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației ., jud.Maramureș, M. P., domiciliat în Germania, localitatea Mannheim Spechwegstrasse nr.188, D. M., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației . nr.15, județul Maramureș, M. V. T. și M. G., cu domiciliul în localitatea Sighetu Marmației ., județul Maramureș.

Menține restul dispozițiilor sentinței civile nr.874 din 27.03.2014 pronunțată de Judecătoria Sighetu Marmației, care nu contravin prezentei.

Obligă intimații B. V. A. și B. V. I. să plătească recurenților 2216 lei cheltuieli de judecată.

IREVOCABILĂ.

Pronunțată în ședința publică azi 05.12.2014.

Pt.PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER

C. V., S.-T. A. G. B. P. F.

plecată de la instanță,

prin pensionare,semn.

Președintele Tribunalului

Red. Tehnred./ C.V./22.01.2015

- 2 ex

Judecător la fond:P. M. R.