Pretenţii. Sentința nr. 2225/2015. Tribunalul MEHEDINŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2225/2015 pronunțată de Tribunalul MEHEDINŢI la data de 10-09-2015 în dosarul nr. 578/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL M.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 578/A
Ședința publică de la 10 Septembrie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. C. O.
Judecător C. P.
Grefier A. M. M.
Pe rol judecarea apelului civil formulat de apelantul-pârât D. O. împotriva sentinței civile nr.2225/10.12.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. M., având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns avocat R. M., pentru intimatul-reclamant, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței că, prin Serviciul registratură, la data de 10.09.2015, au fost comunicate relațiile solicitate IPJ M..
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța, în baza art. 392 C.proc.civ., declară deschise dezbaterile, acordând cuvântul asupra apelului.
Avocat R. M., pentru intimatul-reclamant, solicită respingerea apelului formulat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată, precizând că din actele întocmite de către notarul public rezultă că apelantul-pârât a promis spre vânzare terenul.
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului constată următoarele:
Prin cererea adresată Judecătoriei Vînju M. la data de 02.07.2014, și modificată la data de 31.07.2014, reclamantul M. M. a chemat în judecată pe pârâtul D. O. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenurile arabile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M. în suprafață de 2800 m.p. în T 51/1, P 99, 2500 m.p. în T 74/4, P 25 și 2700 m.p. în T 43/2, P 44; să se dispună rezoluțiunea parțială a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2061 la data de 11.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., pentru terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 16.000 lei, iar în cazul în care nu este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, solicită rezoluțiunea totală a antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la restituirea sumei de_ lei reprezentând dublul sumei de_ lei plătită cu titlu de preț și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 612 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a susținut faptul că la data de 11.09.2013, a încheiat cu pârâtul antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2061 la data de 11.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., având ca obiect vânzarea-cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 28.000 m.p. la prețul de_ lei, ce a fost achitat la data încheierii convenției.
Menționează că prin antecontractul de vânzare cumpărare s-a convenit ca promitentul cumpărător să întocmească documentația cadastrală și să intabuleze terenul în cartea funciară, să suporte până la încheierea actului autentic costul taxelor și impozitelor către Administrația Fiscală.
Totodată, la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, prin art.3 din convenția părților, promitenții vânzători au garantat promitentul cumpărător și a declarat pe proprie răspundere că deține proprietatea terenului ce a făcut obiectul antecontractului, că acest teren nu a făcut obiectul nici unei creanțe, nu a fost scos din circuitul civil, nu l-a înstrăinat sub nici o formă, nu este grevat de sarcini și nu face obiectul nici unei ipoteci, iar potrivit art.3 alin.3, promitenții vânzători s-au obligat să nu înstrăineze, închirieze, arendeze terenul unei terțe persoane.
Astfel, după încheierea antecontractului și plata prețului a început să facă demersurile necesare în vederea intabulării terenului în cartea funciară, a achitat așa cum au convenit taxele și impozitele aferente, a plătit costurile necesare pentru întocmirea documentației cadastrale, însă în urma demersurilor făcute la Biroul de cadastru și publicitate imobiliară Vînju M., a constatat că terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, ce au făcut parte din obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare au fost înstrăinate prin actul notarial nr.1028/20.06.2013, către S.C Kamparo Investment West Part S.R.L, având nr. cadastral_,_,_.
Arată că este în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic, întrucât vânzătorul a vândut o parte din acest teren printr-un act notarial altei persoane, așa cum rezultă din extrasele de carte funciară pentru informare cu nr._,_,_/16.05.2014. Cum antecontractul încheiat prevede la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea-credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu își vor îndeplini sau nu vor îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract sunt obligați să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, solicită obligarea pârâtului la plata acestor pretenții.
Reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp.art.1549 și următ., art.1279, art.1695-1702 C.civ.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2061 la data de 11.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., carte de identitate pârât, chitanță privind plata onorariului de apărător, împuternicire avocațială, extrasele de carte funciară pentru informare cu nr._,_,_/16.05.2014, adresa nr._/17.10.2014 emisă de OCPI M., proces verbal de informare nr.5/10.06.2014, procură specială autentificată sub nr.783/01.04.2014, notificare, încheiere de certificare nr.31/20.06.2014, situație achiziție terenuri, chitanță fiscală nr._/16.06.2014, factură fiscală nr._/16.06.2014, chitanțe privind dovada achitării taxei de timbru.
Pârâtul, potrivit disp.art.201 alin.1 C.proc.civ., nu a depus la dosar întâmpinare, astfel că potrivit disp.art.208 C.proc.civ. acesta este decăzut din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Prin sentința civilă nr. 2225/10.12.2014, Judecătoria Vînju M. a admis acțiunea civilă așa cum a fost precizată, a dispus rezoluțiunea parțială a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2061 din 11.09.2013 al B.N. B. M. P. cu privire la terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de_ de lei cu titlu de clauză penală, a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 2800 metri pătrați situat în T 51/1 P 99, terenul în suprafață de 2500 de metri pătrați situat în T 74/4 P 25, terenul în suprafață de 2700 de metri pătrați situat în t 43/2 P 44, toate terenurile fiind aflate în extravilanul comunei Punghina, ., din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamantului și a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 612 lei cu titlu de despăgubiri și suma de 1431 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2061 încheiat la data de 11.09.2013, la Biroul Notarial B. M. P., reclamantul a încheiat cu pârâtul acest antecontract, având ca obiect vânzarea-cumpărarea terenului situat în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață totală de 28.000 m.p.
Prețul vânzării a fost de 11.200 lei, suma achitată integral în ziua datei autentificării antecontractului.
Reclamantul a solicitat prin prezenta acțiune să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenurile arabile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M. în suprafață de 2800 m.p. în T 51/1, P 99, 2500 m.p. în T 74/4, P 25 și 2700 m.p. în T 43/2, P 44; să se dispună rezoluțiunea parțială a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2061 la data de 11.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., pentru terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 16.000 lei, iar în cazul în care nu este posibilă pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, solicită rezoluțiunea totală a antecontractului de vânzare cumpărare și obligarea pârâtului la restituirea sumei de_ lei reprezentând dublul sumei de_ lei plătită cu titlu de preț și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor în sumă de 612 lei reprezentând impozit teren, taxe notariale, taxe OCPI, cu cheltuieli de judecată.
Motivează că, pârâtul a înstrăinat o parte din suprafețele de teren, fiind astfel în imposibilitatea de a mai încheia actul autentic.
Din cuprinsul extraselor de carte funciară pentru informare nr._,_,_/16.05.2014 și anexele aferente, s-a reținut faptul că terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, ce au făcut parte din obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare au fost înstrăinate prin actul notarial nr.1028/20.06.2013, către S.C Kamparo Investment West Part S.R.L, având nr. cadastral_,_,_, societate care și-a intabulat dreptul de proprietate dobândit.
De altfel, pârâtul nu s-a apărat în nici un fel, ducând la concluzia că acesta este de acord cu rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea de vânzare a terenului situat în extravilanul comunei Punghina, județul M., având în vedere că anterior a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu o altă persoană pentru o parte din suprafața de teren.
S-a putut reține că prin acest act, vânzătorul a acționat cu voința juridică de a fi de acord cu înstrăinarea terenului unui alt cumpărător și procurarea unui preț.
Potrivit legii, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice. În cazul în care una dintre părți nu-și îndeplinește obligațiile, creditorul obligației neexecutate are dreptul de a alege între a cere executarea obligației și desființarea contractului cu daune interese.
Astfel, creditorul obligației neexecutate are facultatea de a cere de la debitorul care n-a executat la timp, sau îndeplinirea clauzei penale sau aceea a obligației principale, clauza penală fiind o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale.
Potrivit prevederilor Codului civil, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru pentru neexecutare din parte-i”.
Cum, din antecontractul încheiat se reține la capitolul penalități, punctul I „în cazul în care promitenții vânzători se răzgândesc și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare-cumpărare ori nu își vor îndeplini sau nu vor îndeplini la timp obligațiile prevăzute în prezentul antecontract sunt obligați să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite”, instanța a apreciat și acest capăt de cerere ca întemeiat.
Clauza menționată în antecontract este o clauză penală la care s-a obligat vânzătorul, în caz de neexecutare, potrivit dispozițiilor art.1544 alin.3 și art.1669 N.c.civ. De aceea, promitentul-vânzător datorează "clauza penala" care este o compensație a daunelor interese ce creditorul suferă din neexecutarea obligației principale. Instanța nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul în cazul în care părțile însele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutării contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terță apreciere asupra existentei prejudiciului și cuantumului acestuia. De aceea, în baza dispozițiilor menționate și a clauzei contractuale la care instanța a făcut referire, pârâtul trebuie să fie obligat la plata sumei de 16.000 lei, reprezentând daune-interese pentru neexecutarea contractului, către reclamant.
Totodată, având în vedere că promitentul cumpărător, și-a respectat obligațiile privind plata impozitului pe teren și taxe OCPI, instanța a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 612 lei cu acest titlu.
Apreciind că acțiunea de față așa cum a fost modificată, formulată de reclamant este întemeiată, instanța a admis-o ca atare, a dispus rezoluțiunea parțială a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant și pârât și autentificat prin încheierea nr. 2061/11.09.2013 al B.N.P. B. M. P. în ceea ce privește terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, a obligat pârâtul să plătească reclamantului clauza penală în cuantum de_ lei și să plătească reclamantului suma de 612 lei cu titlu de cheltuieli aferente impozitului pe teren, taxe OCPI.
Referitor la capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenurile arabile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M. în suprafață de 2800 m.p. în T 51/1, P 99, 2500 m.p. în T 74/4, P 25 și 2700 m.p. în T 43/2, P 44, instanța a reținut următoarele:
Potrivit dispozițiilor în vigoare la data încheierii convenției ale art. 1224 C.civ., terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii numai în formă autentică, fără îndeplinirea acestei condiții, actele neavând caracter translativ de proprietate. De aceea, dacă una dintre părți refuză să se prezinte la notar pentru a da forma autentică înțelegerii intervenite, instanța judecătorească este în drept să constate valabilitatea vânzării cumpărării.
Astfel, la data 11.09.2013 reclamantul a convenit cu pârâtul să cumpere suprafața de 8000 m.p. teren arabil, situat în extravilanul comunei Punghina, județul M., astfel: suprafața de 2800 mp situat în T.51/1, P.99, suprafața de 2500 mp situați în T.74/43, P.25 și suprafața de 2700 m.p. situat în T 43/2, P 44, pentru care s-a stabilit prețul de 3200 lei, achitat în întregime pârâtului, cu obligația acestuia să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică. Cum după numeroase demersuri acesta nu s-a prezentat la notar, a formulat prezenta acțiune în instanță, așa cum rezultă din procesul-verbal de informare și notificarea din 10.06.2014 depuse la dosar din care s-a reținut faptul că pârâtul a fost invitat să se prezinte la notariat la data de 20.06.2014 în vederea încheierii actului.
S-a reținut că pârâtul este titularul dreptului de proprietate, potrivit S.C nr. 474/30.06.2005 pronunțată de Judecătoria Vînju M..
De asemenea, instanța a mai reținut că de la data încheierii convenției de vânzare-cumpărare, reclamantul a intrat în posesia imobilului, pe care îl stăpânește fără a fi tulburat de alte persoane.
Examinând întreg probatoriul administrat în cauză, instanța a admis acțiunea reclamantului pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 1669 C.civ., text aflat în vigoare la data încheierii convenției de vânzare-cumpărare, „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei o hotărâri care sa țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”
Potrivit dispozițiilor art.1527 C.civ. creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligația în natură, cu excepția cazului când o asemenea executare este imposibilă, iar potrivit dispozițiilor art. 1528 C.civ. în cazul neexecutării unei obligații de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuși sau să facă să fie executată obligația.
Conform art.1270 C.civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art.1527 C.civ., creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, această obligație impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor.
În cazul în care ”obligația de a face” nu este adusă la îndeplinire de către debitor, potrivit art.1528 C.civ., creditorul poate fi autorizat de instanță să o aducă la îndeplinire, instanța judecătorească având posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare–cumpărare.
Astfel, de câte ori este posibilă executarea în natură, inclusiv printr-un mijloc de constrângere directă, respectiv prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să consfințească convenția părților, acțiunea este admisibilă, hotărârea judecătorească fiind prin ea însăși un act autentic care consfințește în mod valabil actul de vânzare-cumpărare al imobilelor ce constau în mai multe suprafețe de teren arabil. Dreptul real constituit în favoarea reclamantului este opozabil și terților care au avut cunoștință de existența lui.
Având în vedere aceste considerente, precum și refuzul pârâtului de a se prezenta la notar pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, văzând și disp.art.35 C.proc.civ., instanța a dispus ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 2800 metri pătrați situat în T 51/1 P 99, terenul în suprafață de 2500 de metri pătrați situat în T 74/4 P 25, terenul în suprafață de 2700 de metri pătrați situat în T 43/2 P 44, toate terenurile fiind aflate în extravilanul comunei Punghina, ., din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamantului.
Pârâtul, aflându-se în culpă procesuală pasivă, a fost obligat să plătească reclamantului suma de 1431 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat și taxă de timbru.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivele de apel a susținut că intimatul-reclamant nu i-a înmânat nici un exemplar de pe antecontractul de vânzare-cumpărare, n-a semnat acest antecontract, acest lucru putându-se observa și de pe copia acestuia depusă la dosar și nu a avut cunoștință de conținutul antecontractului.
A solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică, pentru considerentele ce vor urma.
Arată că motivele de apel invocate de către apelant nu pot fi luate în considerare de către instanța de judecată, nefiind motive de nelegalitate și netemeinicie a hotărârii, ci motive ce exced obiectului cauzei, apelantul încercând să relateze aspecte contrare și peste cele prevăzute și indicate expres în înscrisul autentic, în condițiile în care, din actele aflate la dosarul cauzei, rezultă cu certitudine că apelantul-pârât s-a prezentat în fața notarului public la data de 11.09.2013 unde a fost identificat și, așa cum rezultă din încheierea de autentificare a actului, numai după ce i s-a citi antecontractul de vânzare-cumpărare și acesta a declarat că i-a înțeles conținutul și că cele cuprinse în act reprezintă voința sa, a consimțit la autentificarea înscrisului și a semnat exemplarul în original existent la notarul public, părților eliberându-li-se doar duplicate.
Mai arată intimatul că, în fața instanței de fond, apelantul a rămas în pasivitate, nu a depus întâmpinare, conducând, astfel, instanța la concluzia că este de acord cu rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Sentința apelată, apreciază intimatul, este una legală și temeinică, instanța de fond a reținut în mod corect că prețul vânzării a fost achitat integral în ziua autentificării antecontractului.
A invocat prevederile art. 1270 cod civil, conform cărora, contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante și dispozițiile art. 1527 cod civil, potrivit cărora, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, această obligație impunându-se în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor.
Menționează că instanța de fond, în nod corect, a reținut că intimatul și-a respectat obligațiile asumate prin antecontract privind plata impozitului și a taxelor OCPI.
Față de cele arătate de intimat, apelantul-pârât a formulat răspuns la întâmpinare, reiterând motivele de apel.
Analizând apelul formulat prin prisma motivelor invocate tribunalul îl apreciază întemeiat și îl va admite pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a fost investită cu soluționarea acțiunii formulată de reclamant avînd ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenurile arabile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M. în suprafață de 2800 m.p. în T 51/1, P 99, 2500 m.p. în T 74/4, P 25 și 2700 m.p. în T 43/2, P 44; să se dispună rezoluțiunea parțială a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2061 la data de 11.09.2013 la Biroul Notarial B. M. P., pentru terenurile situate în extravilanul comunei Punghina, județul M., în suprafață de 7500 m.p. în T 57/5, P 8, 5000 m.p. în T 57/1, P 18, și 7500 m.p. în T 67/9, P 65, obligarea pârâtului să-i restituie dublul sumei primită ca preț al vânzării respectiv suma de 16.000 lei.
În mod corect, pe baza probelor administrate, s-a apreciat că în cauză sunt incidente disp. art 1669 c.civ, astfel că a fost admis capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru terenurile ce se aflau în patrimoniul promitentului vânzător.
Motivele de apel ce vizează nesemnarea promisiunii de vânzare nu pot fi primite atâta vreme cât din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă că apelantul s-a prezentat în data de 11 septembrie 2013 în fața notarului public și a consimțit autentificarea înscrisului ( încheierea de autentificare nr. 2061/11 septembrie 2013 ) .
Se apreciază însă, că în mod greșit instanța de fond a dispus obligarea pârâtului să plătească reclamantului clauza penală în cuantum de_ lei raportat la prevederile art. 4 din antecontractul de vânzare cumpărare .
Prin antecontractul autentificat sub nr. 2061/11.09.2013 la BNP B. M. P., părțile din cauza pendinte, în calitate de promitent vânzător, respectiv promitent cumpărător, de comun acord, au prevăzut la art. 4 din antecontract, trei clauze care atrag obligații pentru fiecare parte în cazul în care se face culpabilă de neexecutare constând în încheierea ulterior a convenției în forma autentică.
Reclamantul susține că pârâtul este culpabil de neexecutare întrucât a înstrăinat cu act autentic același teren, astfel încât, pe lângă rezoluțiunea convenției materializată în antecontractul intervenit între părți, promitentul cumpărător este îndreptățit și la dublul sumei primite de vânzător ca preț, conform clauzei prevăzută la alineatul 1 al art. 4 din antecontract.
Conform acestei clauze, părțile au stabilit că în cazul în care promitentul vânzător se răzgândește și cu rea credință refuză să încheie contractul de vânzare cumpărare ori nu-și va îndeplini sau nu va îndeplini la timp obligațiile din antecontract, acesta se obligă să achite promitentului cumpărător dublul sumei primite ca preț.
Tribunalul apreciază însă că în egală măsură și cumpărătorul însuși este culpabil de imposibilitatea executării convenției în forma autentică, întrucât a refuzat cercetarea evidențelor din cartea funciară, de la primărie sau din registrele de inscripțiuni și transcripțiuni, pentru a constata că terenul nu mai era în patrimoniul vânzătorului la momentul încheierii antecontractului, asumându-și astfel riscul neexecutării.
Susținerea reclamantului intimat în sensul că doar promitentul vânzător a fost de totală rea credință la momentul încheierii convenției, fiindcă a declarat că terenul promis spre vânzare este în proprietatea lui, nu poate fi primită deoarece, cu cele mai mici diligențe puse la dispoziție de legislația în materie, el însuși putea afla situația juridică a terenului însă nu a uzat de acestea.
În cuprinsul clauzelor, părțile au stabilit concret situațiile în care fiecare dintre acestea este răspunzătoare de neexecutarea obligațiilor, în ceea ce-l privește pe vânzător, acestea fiind arătate la alineatul 1 al art. 4 din antecontract.
La momentul intervenirii convenției terenul ce face obiectul acesteia nu se afla în proprietatea promitentului vânzător aspect ce rezultă din cuprinsul extraselor de carte funciară pentru informare nr._,_,_/16.05.2014 și prin urmare, executarea obligației principale din antecontract, chiar din acel moment era imposibilă, iar promitentul cumpărător a acceptat riscul imposibilității executării convenției, prin faptul că nu a solicitat verificarea tuturor evidențelor privitoare la situația juridică a terenului.
Așa fiind starea de fapt, tribunalul apreciază că nu sunt îndeplinite cerințele stipulate de părți la alineatul 1 al art. 4 din convenție pentru a-l îndreptăți pe reclamant la obținerea penalităților întrucât nu poate fi reținut în sarcina vânzătorului faptul că s-a răzgândit ori că din rea credință refuză încheierea contractului.
În considerarea celor expuse, se constată că în apelul este fondat, va fi admis și schimbată parțial sentința în sensul că va fi obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 8000 lei cu titlu de preț achitat la momentul încheierii antecontractului, în loc de clauza penală.
Se vor menține restul dispozițiilor sentinței .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de apelantul-pârât D. O., domiciliat în ., împotriva sentinței civile nr.2225/10.12.2014 pronunțată de Judecătoria Vânju M., în contradictoriu cu intimatul-reclamant M. M., domiciliat în municipiul București, ..1, sector 1, cu domiciliul ales la Cabinet Av. R. M., cu sediul în localitatea Drobeta T. S., ., județul M., având ca obiect reziliere contract.
Schimbă parțial sentința, în sensul că obligă pârâtul să plătească reclamantului suma de 8000 lei cu titlu de preț achitat la momentul încheierii antecontractului, în loc de clauza penală.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 10.09.2015.
Președinte, M. C. O. | Judecător, C. P. | |
Grefier, A. M. M. |
Red. O.M.C./Tehnored. M.A.M.
2 ex./pag./09.2015
Jud. fond. Z. D.
Cod op. 2626
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 13/2015. Tribunalul MEHEDINŢI | Fond funciar. Sentința nr. 1336/2015. Tribunalul MEHEDINŢI → |
|---|
