Constatare nulitate act juridic. Hotărâre din 29-02-2012, Tribunalul NEAMŢ

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns: doamna consilier juridic C. V. pentru recurenta – pârâtă . și recurenta – pârâtă C. M. asistată de avocat B. E., lipsă fiind reprezentantul – reclamantei .> Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței următoarele:

- cauza este la al treilea termen de judecată;

- procedura de citare este legal îndeplinită;

- intimata-reclamantă . la dosar, prin fax, la data de 28.02.2012 cererea prin care aduce la cunoștința instanței că din dosarul nr._ al Judecătoriei Piatra N., a fost disjuns dosarul nr._, care a fost repartizat Secției a II Civilă, de C. Administrativ și Fiscal a Tribunalului N..

Doamna consilier juridic C. V., pentru recurenta – pârâtă ., depune la dosar concluzii scrise.

Consilier juridic C. V. și doamna avocat B. E. arată că nu au de formulat alte cereri.

Doamna avocat B. E., pentru recurenta – pârâtă C. M., solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, casarea sentinței civile nr. 1809/30.03.2011 pronunțată de Judecătoria Piatra N. ca fiind netemeinică și nelegală; rejudecând cauza pe fond solicită respingerea acțiunii ca inadmisibilă. Învederează că prima instanță în mod greșit a respins excepția lipsei calității procesuale active invocată de pârâta C. M. prin întâmpinare, deoarece prin invocarea dreptului la acțiunea obligă, în lipsa unei creanțe certe, lichide și exigibilă care să-i confere calitatea de creditor al părții, care cere anularea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta nu are calitate procesuală activă. Susține că la dosar nu există vreun înscris din care să rezulte că apartamentul din litigiu ar fi locuință de intervenție, iar în adresa emisă de Primăria comunei D. (fila 71 dosar fond) se precizează că, Consiliul Local D. nu a adoptat o hotărâre de consiliu din care să rezulte că apartamentul din litigiu are destinația de locuință de intervenție. Mai arată că obiectul acțiunii îl reprezintă anularea unui contract de vânzare-cumpărare a unui apartament dobândit în temeiul Legii nr. 85/1992; cu cheltuieli de judecată. Cu privire la recursul formulat de pârâta . arată că achiesează la motivele invocate de aceasta.

Doamna consilier juridic C. V., pentru recurenta – pârâtă ., solicită admiterea recursului declarat împotriva sentinței civile nr. nr. 1809/30.03.2011 pronunțată de Judecătoria Piatra N., modificarea hotărârii instanței de fond, în sensul respingerii acțiunii formulate de ., ca nefondată. Precizează că prin încheierea de ședință din data de 19.01.2011 i s-a pus în vedere reclamantei . dovada prin orice act normativ sau prin Hotărâre de Consiliu Local, că imobilul din litigiu are destinația de locuință de intervenție, această unitate a comunicat faptul că nu a adoptat nicio Hotărâre de Consiliu în acest sens. Cu privire la recurs formulat de numita C. M. arată că achiesează la motivele invocate de aceasta; cu cheltuieli de judecată.

Instanța, în temeiul dispozițiilor art.150 Cod procedură civilă, declară dezbaterile închise și reține cauza spre soluționare.

TRIBUNALUL,

Deliberând asupra recursului declarat împotriva sentinței civile nr. 1809 din 30.03.2011 a Judecătoriei Piatra N., tribunalul constată următoarele:

Reclamanta . a chemat în judecată pe pârâții . în calitate de succesori de drepturi a ., C. M., N. I. și N. A. solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.18.224/20.12.2006.

Pârâții C. M., N. I. și N. A. au formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii formulate și totodată disjungerea capătului de cerere privind contractul de vânzare cumpărare încheiat de C. M. de capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat de ceilalți doi pârâți.

La data de 23.06.2010, pârâții au depus completări la întâmpinare și au invocat excepția lipsei calității procesual active motivat de faptul că pentru invocarea acțiunii oblice este necesar să existe o creanță certă, lichidă și exigibilă iar reclamanta este terț față de contract, cererea sa fiind inadmisibilă.

Pe fondul cauzei, pârâții solicită respingerea acțiunii ca fiind nefondată precizând că cele două blocuri construite în . administrate de către IJCL N. iar ulterior, în urma reorganizării a luat ființă . cu același obiect de activitate.

Mai arată că . este succesoarea în drepturi a . care se află în faliment și că singurele condiții care trebuiau îndeplinite pentru vânzarea apartamentelor erau: să existe un contract de închiriere legal și chiriașul să solicite cumpărarea, condiții care au fost îndeplinite.

Totodată, a precizat că niciun apartament din cele două blocuri construite în anii 1983-1985 nu a fost calificat ca fiind locuință de intervenție și că vânzarea cumpărarea este supusă principiului autonomiei de voință.

P. încheierea pronunțată la data de 23.06.2010 s-a dispus disjungerea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr._ din data de 20.12.2006 de capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr._/20.12.2006 și formarea unui nou dosar, nr._ .

Pârâta . a formulat de asemenea întâmpinare prin care a invocat aceleași apărări ca și pârâta C. M., cu care s-a continuat judecata în cauza de față.

Învestită cu soluționarea cererii Judecătoria Piatra N., prin sentința civilă nr. 1809 din 30.03.2011 a admis acțiunea formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții C. M., și ..

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr._/20.12.2006 încheiat între . și C. M. și a dispus repunerea părților în situația anterioară.

Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare 18.224/20.12.2006, . a vândut pârâtei C. M. apartamentul nr. 1, ., situat în ., suprafață utilă de 63,73 mp,compus din trei camere pentru prețul de 5.527,05 lei, anterior acesta fiind deținut de cumpărătoarea pârâtă în calitate de chiriaș.

Totodată, așa cum rezultă din adresa nr. 233/1.03.1993 emisă de Consiliul local D., în conformitate cu art. 2 din Decizia nr. 61/1992 a Consiliului județean N., apartamentul nr. 1 situat în blocul A2 a primit destinația de locuință de intervenție.

P. cererea formulată, reclamanta . anularea respectivului contract de vânzare cumpărare învederând că, în perioada 1983-1985 s-au construit din fondurile statului pentru cadrele de specialitate din învățământ, sănătate, agricultură și administrația comunei, două blocuri cu opt apartamente, că în anul 1992 au fost vândute chiriașilor șase apartamente iar două au fost reținute de Consiliul Local D. ca locuințe de intervenție și că în luna decembrie 2006, ., care se ocupa de administrarea acestora, le-a vândut încălcând astfel dispozițiile art. 7 din Legea 85/1992.

Analizând cu prioritate în conformitate cu dispozițiile art. 137 din Codul de procedură civilă, excepția lipsei calității procesuale active invocată atât de pârâții C. M. și ., instanța de fond a reținut că aceasta este nefondată urmând a fi respinsă pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art.7 din Legea 85/1992: Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi…

Locuințele de intervenție, în sensul prezentei legi, sunt cele destinate cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența, permanentă sau în caz de urgență, în cadrul unităților. Aceste locuințe nu se vând.”.

Totodată, dispozițiile art. 19 din actul normativ menționat anterior prevăd că: „Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dispozițiilor Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi sunt lovite de nulitate absolută.

Nulitatea poate fi invocată de orice persoană și pe orice cale.”

Cererea pentru constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare poate fi formulată de către orice persoană care dovedește un interes. P. urmare, dat fiind regimul juridic al bunului imobil și având în vedere dispozițiile legale menționate, instanța de fond a reținut că reclamanta . cauză calitate procesual activă, iar excepția invocată de pârâte este nefondată, motiv pentru care a fost respinsă și în consecință.

Instanța de fond a reținut de asemenea, că potrivit adresei nr. 233/1.03.1993, respectivul apartament a fost reținut de către reclamantă ca și locuință de intervenție, că acesta face parte dintr-un . apartamente care au fost vândute chiriașilor.

În consecință, apartamentul respectiv, având regimul unei locuințe de intervenție, nu putea fi vândut potrivit art. 54 alin. 3 din Legea nr. 114/1996 si art. 19 din Legea nr. 85/1992. Nesocotind aceste dispoziții prohibitive, pârâții au săvârșit o fraudă, constând în ignorarea statutului juridic special al locuinței respective, care în condițiile art. 968 cod civil duce la nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți .

Nu pot fi reținute apărările pârâților privind îndeplinirea celor două condiții, respectiv deținerea unui contract de închiriere legal și solicitarea chiriașului de a cumpăra deoarece în cazul de față acestea nu sunt suficiente dat fiind regimul special al locuinței care rezultă din afectația dată de către reclamantă cu mult înaintea încheierii respectivului contract, respectiv în anul 1993.

Pentru toate aceste considerente, instanța a respins excepția lipsei calității procesual pasive invocată de către pârâți, a admis acțiunea formulată de reclamanta . consecință a constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr._/20.12.2006 încheiat între . și C. M..

Ca efect al constatării nulității absolute a respectivului contract, instanța a dispus repunerea părților în situația anterioară dat fiind faptul că tot ce s-a executat în temeiul unui act anulat trebuie restituit astfel încât părțile raportului juridic civil trebuie sa ajungă în situația în care acel act nu s-ar fi încheiat.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs, în termenul legal prevăzut de art. 301 Cod procedură civilă pârâții C. M. și ., solicitând în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 6,7,8,9 admiterea recursului și pe cale de consecință, modificarea sentinței recurate, iar pe fond respingerea ca nefondată a acțiunii formulată de către reclamanta ..

În motivarea recursului, pârâta C. M. a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, motivat de faptul că în lipsa unei creanțe certe lichide și exigibile care să-i confere calitatea de creditor al părții care cere anularea contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta nu are calitate procesuală activă. Pe fond, recurenta C. M. a susținut că niciun apartament din cele opt din blocurile construite în anii 1983-1985 nu au fost calificate ca fiind locuințe de intervenție, iar intimata nu a adus nicio probă cu care să susțină teza potrivit căreia numai cele două apartamente sunt de intervenție și celelalte șase nu sunt din blocul A2.

Mai arată că, Consiliul Local D. a respins de fiecare dată solicitarea Primarului pentru a aproba prin hotărâre să promoveze acțiune în anulare a contractului de vânzare-cumpărare pentru cele două apartamente, precum și că nu sunt îndeplinite cerințele art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.

Recurenta . Piatra N., în motivarea recursului său a susținut că hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică, fiind în contradicție cu probatoriul existent la dosarul cauzei. Astfel, deși nu exista niciun înscris din care să rezulte că aceste locuințe ar fi locuințe de intervenție, așa cum sunt prevăzute de dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992, coroborat cu dispozițiile art. 2 lit. e din Legea nr. 114/1996, instanța de fond în mod eronat a acceptat această calificare fără a avea în vedere adresa Consiliului Local al comunei D., depusă la dosarul cauzei la termenul din 16.03.2011.

Astfel, la termenul din 19.01.2011, prin încheierea de ședință instanța a pus în vedere reclamantei . să facă dovada prin orice act normativ sau prin Hotărâre de Consiliu Local, că imobilul situat în comuna D., . are destinația de locuință de intervenție.

Mai arată că, prin adresa nr. 416/15.03.2011 (fila 71 dosar fond) reclamanta a comunicat faptul că nu a adoptat nicio Hotărâre de Consiliu Local în acest sens, respectiv s-a precizat că aceste locuințe (apartamentul nr.1 și 3) nu sunt clasificate ca locuințe de intervenție.

Mai mult, în repartiția pe care a primit-o fostul chiriaș C. G., la apartamentul nr. 1, . D. nu se specifică că acea locuință ar fi de intervenție. Totodată, a mai precizat că nici în contractul de închiriere nr._/12.11.2011 al cărei titular este C. M. nu se precizează că această locuință are destinația de locuință de intervenție.

Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate de către recurenți, în raport de obiectul cauzei, actele depuse la dosar și dispozițiile art. 304 pct. 9 raportat la dispozițiile legii nr. 85/1992 și legii nr. 114/1996, Tribunalul constată că recursurile sunt întemeiate pentru următoarele considerente:

P. contractul de vânzare-cumpărare nr. 18.224/20.12.2006, SA Aqua Calor SA a vândut pârâtei C. M. apartamentul nr. 1, . ., suprafața utilă de 63,73 m.p compus din 3 camere pentru prețul de 5.527,05 lei, anterior acesta fiind deținut de cumpărătoarea pârâtă în calitate de chiriaș.

P. cererea formulată, reclamanta . anularea respectivului contract de vânzare-cumpărare învederând că în perioada 1983-1985 s-au construit din fondurile statului pentru cadrele de specialitate din învățământ, sănătate, agricultură și administrație, două blocuri cu opt apartamente, că în anul 1992 au fost vândute chiriașilor șase apartamente iar două au fost reținute de Consiliul Local D. ca locuințe de intervenție și că în luna decembrie 2006, . care se ocupa de administrarea acestora le-a vândut încălcând astfel dispozițiile art. 7 din Legea nr. 85/1992.

În raport de obiectul acțiunii civile astfel cum a fost menționat mai sus, instanța de fond a admis cererea reclamantei, motivat de faptul că prin adresa nr. 233/01.03.1993, apartamentul a fost reținut de reclamantă ca și locuință de intervenție și că acesta face parte dintr-un . apartamente ce au fost vândute chiriașilor.

Ca atare, apartamentul respectiv are regimul unei locuințe de intervenție ce nu putea fi vândut conform art. 34 alin. 3 din Legea nr. 114/1996 și art. 19 din Legea nr. 85/1992. Totodată, a respins ca nefondată excepția lipsei calității procesuale active invocată de către pârâți.

În ceea ce privește această excepție, Tribunalul constată că în mod corect prima instanță a respinso, motivat de faptul că nulitatea poate fi invocată de orice persoană și pe orice cale, iar reclamanta justifică un interes legitim pentru a formula cererea în cauză.

Însă, pe fond, Tribunalul constată că prima instanță a ignorat înscrisul depus la fila 71 dosar, respectiv adresa nr. 416/15.03.2011 prin care s-a comunicat faptul că reclamanta nu a adoptat nicio Hotărâre de Consiliu local prin care să stabilească regimul juridic al locuințelor în cauză. În aceste condiții, prima instanță avea atribuția de a exercita controlul asupra actelor de trecere în categoria locuințelor de intervenție a apartamentului în cauză. Față de această situație, Tribunalul apreciază că prima instanță a făcut o aplicare și interpretare greșită a legii atunci când a soluționat cauza ignorând așa cum s-a arătat mai sus înscrisul mai sus arătat.

P. decizia civilă nr. 61/31.07.1992 Consiliul Județean N. a îndrumat consiliile locale din comune și primarii acestora, care dispun de locuințe din fondul locativ de stat, să rețină dintre aceste imobile în regim de „locuințe de intervenție” în înțelesul art. 7 din Legea nr. 85/1992.

Această decizie, ulterior, nu s-a regăsit, în cazul de față, concretizarea, Consiliul local D. neefectuând niciun demers juridic în sensul de a hotărî – prin Hotărâre de Consiliu Local – care din locuințe de serviciu pe care le deținea urmau să devină locuințe de intervenție în înțelesul Legii nr. 85/1992, ci s-a mărginit doar a comunica prin adresa nr. 233/01.03.1993, reținută de către prima instanță ca probă hotărâtoare în soluționarea cauzei, situația apartamentelor reținute de Consiliul local al comunei D. în regim de locuință de intervenție.

În lipsa unui act juridic care să precizeze în mod clar, pe ce criterii s-a stabilit ca apartamentul în cauză să aibă regimul juridic al unei locuințe de intervenție iar alte apartamente din acest . de serviciu, nu poate fi primită ca relevantă doar adresa nr. 233/01.03.1993 în condițiile în care nici în repartiția pe care a primito fostul chiriaș și nici în contractul de închiriere nr._/12.11.2001 al cărui titular este pârâta nu se precizează că această locuință are destinația de locuință de intervenție.

D. urmare, Tribunalul constată că în speță au fost îndeplinite condițiile legale necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr._/20.12.2006, motiv pentru care, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, va admite recursurile declarate de către pârâții C. M. și . Piatra N. împotriva sentinței civile nr. 1809/30.03.2011 pronunțată de Judecătoria Piatra N., va modifica în totalitate sentința civilă recurată în sensul că va respinge excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocate de către pârâtele C. M. și . și va respinge, ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâtele C. M. și . Piatra N..

Fiind în culpă procesuală, Tribunalul, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obliga intimata . să plătească recurentei C. M. cheltuieli de judecată la fond și în recurs în sumă de 4714 lei și recurentei . Piatra N. suma de 219 lei cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELEL LEGII,

DECIDE:

Admite recursurile declarate de către pârâții C. M. domiciliată în D., județul N. și . Piatra N. cu sediul în Piatra N., .. 20, județul N. împotriva sentinței civile nr. 1809/30.03.2011 pronunțată de Judecătoria Piatra N. în contradictoriu cu intimata-reclamantă . P., cu sediul în D., județul N..