Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 752/2015. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 752/2015 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 19-10-2015 în dosarul nr. 752/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 752/2015
Ședința publică de la 19 Octombrie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE O. M. P.
Judecător D. S.
Grefier R. I. T.
Pe rol soluționarea apelului civil declarat de apelantul reclamant G. P., domiciliat în Slatina, .. 8 C2ABC, ., jud. O. împotriva sentinței civile nr. 620/16.04.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă P. F. domiciliată în com. Izvoarele, ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat F. N. pentru apelantul reclamant G. P. care depune împuternicire avocațială nr._/2015-Baroul O., lipsă fiind intimata pârâtă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că este primul termen de judecată, apel declarat în termen, motivat, nu a fost achitată taxa judiciară de timbru, nu s-a formulat întâmpinare, nu s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, după care,
Avocat F. N. pentru apelantul reclamant G. P., depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 98,5 lei și solicită încuviințarea probei cu înscrisuri pe care le depune la dosar pentru a face dovada dreptului de preemțiune.
Instanța încuviințează pentru apelantul reclamant proba cu înscrisurile depuse în apel și nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată terminată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra dezbaterilor în apel.
Avocat F. N. pentru apelantul reclamant G. P., solicită admiterea cererii de apel, modificarea în parte a sentinței apelate și să se constate că a intervenit vânzarea-cumpărarea și cu privire la suprafețele de teren situate în extravilanul localității. Apreciază că față de data întocmirii contractului de vânzare cumpărare, erau incidente dispozițiile legii vechi iar nu ale legii noi.
Solicită să se observe că declarația martorului audiat la fond confirmă afirmația că apelantul deține posesia acelor terenuri și că acestea au fost cumpărare prin contractul de vânzare cumpărare respectiv.
Fără cheltuieli de judecată.
Dezbaterile fiind închise,
TRIBUNALUL
Prin sentința civilă nr. 620/16.04.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul G. P., CNP_, cu domiciliul în Slatina, .. 8, .. A, . și domiciliul procesual ales la Cabinet av.N. F., cu sediul în Slatina, .. 14A, jud. O. în contradictoriu cu pârâta P. F., CNP_, cu domiciliul în ..
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant, în calitate de cumpărător și pârât, în calitate de vânzător, având ca obiect următorul teren intravilan situat în .: 772 mp categoria arabil, situat în T 40, P 21, cu urmatoarele vecinătăți: N - Ds2014, E - M. M., S - S. T., Ds2015/1, V- Ds2015.
Prețul total al vânzării este de 4000 lei, achitat integral la data de 06.10.2012.
S-a dmis excepția inadmisibilității invocate din oficiu de către instanță cu privire la terenurile situate în extravilan.
S-a respins acțiunea ca inadmisibilă cu privire la terenurile situate în extravilan.
Pentru a pronunța această sentință, isntanța de fond a reținut că prin acțiunea formulată și înregistrată pe rolul Judecătoriei B. la data de 05.11.2014, sub nr._, reclamantul G. P. a chemat-o în judecată pe pârâta P. F., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la următoarele terenuri situate în com. Izvoarele, .: suprafața de 772 mp teren intravilan situat în T40 P21, suprafața de 1800 mp teren extravilan situat în T75/1 P12, suprafața de 5000 mp teren extravilan situat în T57 P15 și suprafața de 1117 mp teren extravilan situat în T61 P33.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că, printr-un act sub semnătură privată întocmit la data de 06.10.2012 a cumpărat de la pârâtă imobilele prezentate mai sus, plătind prețul de 4000 lei la data întocmirii actului și intrând în posesia imobilului.
A mai arătat reclamantul că actul de vânzare-cumpărare nu s-a perfectat deoarece pârâta nu s-a prezentat la notarul public, deși i s-a cerut acest lucru.
În drept au fost invocate dispozițiile art.1669 C.civ.
Pentru dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosarul cauzei: TP nr._/34/09.01.2003, antecontract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor nr. 01 suplimentar la certificatul de moștenitor nr. 72/19.04.2006 eliberat de BNP R. R., acte stare civilă, certificat fiscal, certificat de sarcini.
Pârâta, deși legal citată cu această mențiune, nu a depus la dosar întâmpinare.
În cauză a fost încuviințate și administrate proba cu înscrisurile depuse la dosar și proba testimonială, fiind audiat martorul M. C..
Analizând actele depuse la dosar, instanța a reținut următoarele:
Așa cum reiese din înscrisul intitulat „antecontract de vânzare cumpărare” din 06.10.2012 aflat la dosar reclamantul în calitate de cumpărător a convenit cu pârâta în calitate de vânzătoare să cumpere respectiv să vândă următorul teren situat în intravilanul com. Izvoarele, .: 772 mp categoria arabil, situat în T 40, P 21, cu urmatoarele vecinătăți: N - Ds2014, E - M. M., S - S. T., Ds2015/1, V- Ds2015.
Potrivit art. 2 al. 1 din Legea 17/2014 terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența prezentei reglementări.
Prețul total al vânzării a fost stabilit la suma de 4000 lei, fiind achitat integral la data de 06.10.2012, fără ca părțile să se fi prezentat la notar în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceste aspecte fiind declarate de martorul audiat în cauză.
Din copia TP nr._/34/09.01.2003 și a certificatului de moștenitor nr. 01 suplimentar la certificatul de moștenitor nr. 72/19.04.2006 eliberat de BNP R. R. instanța reține că terenul intravilan care face obiectul convenției dintre părți este proprietatea pârâtei.
Coroborând probele administrate în cauză și interpretând clauzele înscrisului sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare-cumpărare” încheiat între părți, instanța a apreciat că înțelegerea acestora nu poate avea ca efect transmiterea proprietății asupra terenului arătat, putând produce efecte numai ca și antecontract de vânzare-cumpărare, date fiind dispozițiile art. 1244 C civil, în conformitate cu care „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară”
Antecontractul (sau promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare) este acea convenție care dă naștere unor obligații de a face, părțile asumându-și îndatorirea de a încheia în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare – cumpărare.
În contextul circumstanțelor reținute, cu privire la terenul arătat în acțiune, instanța a apreciat că în cauză devin aplicabile dispozițiile art. 1669 alin.1 C. civ., potrivit cărora, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Constatând că în cauză sunt întrunite toate condițiile care se deduc din textele de lege mai sus arătate, instanța a apreciat că acțiunea reclamantului este întemeiată, motiv pentru care a admis-o cu privire la suprafața de 772 mp teren intravilan situat în T40 P21 .
În ceea ce privește terenurile situate în extravilan instanța a reținut că potrivit art. 5 din Legea 17/2014 în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Potrivit art. 20 al. 2 din Legea 17/2014 acest act normativ nu se aplică înstrăinărilor între rude până la gradul al treilea, inclusiv.
Reclamantul a depus la dosar acte de stare civilă, dar conform acestora gradul de rudenie dintre el și pârâtă este IV, aceasta fiind sora bunicii reclamantului.
În aceste condiții instanța a reținut că reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor de admisibilitate ale acțiunii cu privire la terenurile situate în extravilan, cu privire la acestea reclamantul nefăcând dovada respectării dreptului de preemțiune și ale faptului că acestea sunt înscrise în cartea funciară.
În motivarea Deciziei Curții Constituționale nr. 755/16.12.2014 s-a reținut că aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivității legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi și principiul supraviețuirii legii vechi. Principiul neretroactivității legii civile este de rang constituțional și are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, și semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situațiilor juridice născute după ., iar nu situațiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor și situațiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum și efectelor viitoare ale unor situații juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situație juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit factum).
Aplicând aceste considerente de principiu, Curtea Constituțională a constatat că autorii excepției de neconstituționalitate sunt beneficiarii unei promisiuni neexecutate de a vinde terenuri agricole situate în extravilan care s-au adresat instanței de judecată pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare. Așadar, ei sunt titularii unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularii unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. În acest sens, instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Din acest punct de vedere, contrar susținerilor autorilor excepției de neconstituționalitate, aplicarea prevederilor legale criticate, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, nu echivalează cu încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii, potrivit căruia orice act normativ acționează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment. În acest sens este și jurisprudența Curții Constituționale, potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi.
Pe cale de consecință, instanța a admis excepția inadmisibilității invocate din oficiu de către instanță și a respins acțiunea ca inadmisibilă cu privire la terenurile situate în extravilan
În privința cheltuielilor de judecată, instanța a luat act că acestea nu s-au solicitat.
Împotriva sentinței a declarat apel apelantul reclamant G. P., considerând-o netemeinică și nelegală, solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței apelate urmând ca pe fond să se constată intervenită vânzarea-cumpărarea și a suprafețelor de teren situat în extravilanul comunei Izvoarele, ., așa cum acestea au fost menționate în antecontractul de vânzare-cumpărare anexat la dosar.
În fapt, prin sentința civilă nr. 620 a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamant, în sensul că a fost constatată intervenită vânzarea-cumpărarea doar în ceea ce privește suprafața de 772 mp categoria arabil, situat în T 40, P 21, com. Izvoarele, ., cu urmatoarele vecinătăți: N - Ds2014, E - M. M., S - S. T., Ds2015/1, V- Ds2015.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că nu a făcut dovada respectării dreptului de preemțiune și a faptului că terenurile situate în extravilan sunt înscrise în cartea funciară.
Soluția instanței de fond cu privire la aspectele menționate anterior, este nelegală și netemeinică, fiind pronunțată cu aprecierea greșită a legii și a materialului probator administrat în cauză.
Cu privire la aplicabilitatea dispoz.art. 5 din Legea nr. 17/2014, se solicită să se rețină că aceste norme nu sunt aplicabile în speța de față. Argumentul care îndreptățește însă să adopte concluzia că prevederile prezentei legi sunt aplicabile antecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a acesteia, se întemeiază principiul constituțional al neretroactivității legii civile, consacrat în art. 15 alin. 2 din Constituția României.
Principiul neretroactivității legii presupune că o lege civilă nu se poate aplica decât actelor, faptelor și situațiilor juridice ce iau naștere după ., iar această lege nu poate aduce nicio atingere actelor, faptelor și situațiilor juridice și nici efectelor acestora născute înainte de . legii noi.
Analizând sentința apelată prin prisma motivelor de apel invocate, în considerarea dispozițiilor legale incidente și raportat la probele administrate în cauză, tribunalul constată că apelul este nefondat având în vedere următoarele considerente:
Prin sentința civilă nr. 620/16.04.2015 pronunțată de Judecătoria B., s-a admis acțiunea civilă având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la mai multe suprafețe de teren situate pe raza comunei Izvoarele ., în parte, respectiv numai pentru terenurile situate în intravilan și s-a respins acțiunea ca fiind inadmisibilă cu privire la terenurile situate în extravilan.
În ceea ce privește terenurile situate în extravilan prima instanță a reținut corect că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, care prevede că „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară”, prevederi care nu se aplică înstrăinărilor între rude până la gradul III inclusiv, cum prevede expres art. 20 alin. 2 din lege.
În apel s-au depus la dosar acte noi, reprezentând ofertă de vânzare teren, adeverințe eliberate de UAT Izvoarele, pentru suprafețele de teren situate în extravilan prin care acesta susține că a făcut dovada parcurgerii tuturor etapelor procedurale privind exercitarea dreptului de preemțiune față de oferta de vânzare a acestor terenuri, dar cealaltă condiție privind înscrierea terenurilor în cartea funciară nu este îndeplinită.
Astfel, motivul de apel invocat nu poate fi primit dispozițiile art. 5 din Legea nr. 17/2014 fiind incidente în cauză, chiar dacă antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat anterior intrării în vigoare a acestei legi, condițiile de admisibilitate fiind raportate la data pronunțării hotărârii judecătorești și nu la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În principiu, antecontractul de vânzare-cumpărare a unor terenuri agricole situate în extravilan dă naștere unui drept de creanță pentru cumpărător corelativ obligației de a vinde asumată de vânzător pentru că transferul dreptului de proprietate asupra terenului nu s-a realizat în momentul încheierii acestuia ci, urmează a se realiza în viitor și anume, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau a pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Față de considerentele de fapt și de drept arătate, tribunalul apreciază că sentința civilă apelată este temeinică și legală și, în temeiul dispozițiilor art. 480 al. 1 cod pr civilă, va respinge apelul declarat ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul civil declarat de apelantul reclamant G. P., domiciliat în Slatina, .. 8 C2ABC, ., jud. O. împotriva sentinței civile nr. 620/16.04.2015 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata pârâtă P. F. domiciliată în com. Izvoarele, ., având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic, ca nefondat.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Octombrie 2015.
Președinte, O. M. P. | Judecător, D. S. | |
Grefier, R. I. T. |
Red. DS
Tehnored.CM
Jf: M.M.
Ex.4/12.11.2015
| ← Fond funciar. Decizia nr. 750/2015. Tribunalul OLT | Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... → |
|---|
