Pretenţii. Decizia nr. 363/2013. Tribunalul OLT
| Comentarii |
|
Decizia nr. 363/2013 pronunțată de Tribunalul OLT la data de 26-03-2013 în dosarul nr. 363/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL O.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 363/2013
Ședința publică de la 26 Martie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE I. B.
Judecător I. M.
Judecător S. O.
Grefier M. T.
Pe rol judecarea recursului civil declarat de recurenta reclamantă A. DE P. NR. 60, cu sediul în S., ., . O., împotriva sentinței civile nr._/20.12.2012, pronunțată de Judecătoria S., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți R. L., R. N. G., ambii cu ultimul domiciliu în S., ., ., județul O., C. E. A., domiciliată în S., ., ., județul O., B. T. S. S., cu sediul în S., .. 1, județul O. și . prin lichidator judiciar, cu sediul în S., .. 40, județul O., având ca obiect - pretenții cerere reexaminare ajutor public judiciar.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat N. P., reprezentând pe recurenta reclamantă Asociația de proprietari Nr. 60 și intimata pârâtă C. E. A., personal și asistată de avocat P. R., lipsă fiind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care, instanța, din oficiu, verificând conform art. 1591 C.proc.civ., prin raportare la dispozițiile art. 2 pct. 3 C.proc.civ., constată că este competentă general, material și teritorial să judece pricina.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de soluționare și acordă cuvântul asupra recursului.
Avocat N. P., având cuvântul, solicită admiterea recursului, modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost precizată și pe fond să se dispună anularea absolută a actului de adjudecare nr. 04/18.04.2011, fiind dat cu încălcarea dispozițiilor legale, potrivit art. 20 alin.1 din Lg. 230/2007, cu motivarea că reclamanta nu a avut cunoștință de înstrăinările succesive a imobilului, ci doar cu ocazia prezentării intimatei pârâte C. E., a actului de adjudecare.
Solicită obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat P. R., având cuvântul pentru intimata pârâtă C. E., solicită respingerea recursului ca nefundat și menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond ca fiind temeinică și legală, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Motivând, arată că la interpelarea instanței s-a răspuns că debitul, ce provenea dinaintea adjudecării, înțelege să-l recupereze de la părțile ce au adjudecat imobilul.
TRIBUNALUL
Asupra recursului civil de față;
P. sentința civilă nr._/20.12.2012, pronunțată de Judecătoria S., în dosar nr._, s-a respins ca neîntemeiata cererea formulata de reclamanta Asociația de Proprietari nr.60 S., in contradictoriu cu paratele . prin lichidator judiciar IGF Expert Consult IPURL și C. E. A., având ca obiect constatare nulitate absoluta act de adjudecare.
S-a admis excepția lipsei calității procesual pasive a paratei C. E. A. in ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect pretenții, invocata de parata prin întâmpinare.
S-a respins cererea formulata de reclamanta Asociația de Proprietari nr. 60 in contradictoriu cu parata C. E. A. având ca obiect pretenții ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
S-a admis excepția lipsei calității procesual pasiva a paratilor R. L. si R. N. G., invocata din oficiu de instanța.
S-a respins cererea formulata de reclamanta Asociația de Proprietari nr. 60 in contradictoriu cu paratii R. L. si R. N. G., ambii cu domiciliul în loc. S., ., ., jud. O. ca fiind formulata împotriva unor persoane fara calitate procesuala pasiva.
S-a respins cererea formulata de reclamanta A. de P. nr. 60 in contradictoriu cu parata B. T., cu domiciliul în loc. S., .. 1, jud. O. avand ca obiect pretentii ca neintemeiata.
S-a luat act ca parata nu a solicitat cheltuieli de judecata.
S-a dispus emiterea unei adrese către AFP S. in vederea darii in debit a reclamantei pentru suma de 372 lei reprezentând taxa judiciara de timbru, a carei plata a fost amânata pana la data de 1.03.2013, conform încheierii pronunțate la data de 17.12.2012 de Judecătoria S..
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că în perioada ianuarie 2009-martie 2011 apartamentul situat in S., . se afla in proprietatea ., conform contractului de vanzare cumparare nr.11 din 9.01.2008, dreptul de proprietate fiind transferat de la paratul R. L..
Ulterior, prin actul de adjudecare nr.04/18.04.2011 emis in cadrul executarii silite efectuate in dosarul de executare nr.469/2010 dreptul de proprietate asupra acestuia s-a transmis paratei C. E. A..
P. prezenta cerere reclamanta A. de P. nr. 60 a solicitat constatarea nulitatii absolute a actului de adjudecare intocmit precum si obligarea adjudecatarului C. E. A. la plata obligatiilor de intretinere aferente perioadei mai sus mentionate si a penalitatilor de intarziere.
Potrivit art.20 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 “proprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca, la intocmirea formelor de instrainare, sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.
Conform alin.(2) “notarii publici nu vor autentifica actele de instrainare fara o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, eliberata in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari. Actele de instrainare incheiate cu nerespectarea acestei obligatii sunt nule de drept.”.
De asemenea, alin 3 arata ca “in cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, instrainarea proprietatii se poate face numai daca se introduce in contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor de catre cumparator.”
Din analiza acestor dispozitii legale instanta constata ca acest text de lege invocat de reclamanta a fost instituit in ceea ce privește înstrăinările apartamentelor de buna voie prin incheierea unor contracte de vânzare cumpărare autentificate de catre notarul public, nefiind aplicabil in procedura executării silite a bunurilor imobile.
De altfel textul de lege se refera in mod expres la situația in care proprietarii își înstrăinează apartamentele sau spatiile cu alta destinație decât cea de locuința, neputându-se asimila acestei situații dobândirea bunului ca urmare a unei executări silite.
In aceste condiții singurul motiv de nulitate absoluta a actului de adjudecare nr. 04/18.04.2011 invocat de către reclamanta in cauza nu subzista astfel încât instanța va respinge cererea de constatare a nulității absolute a actului de adjudecare ca neîntemeiata.
In ceea ce privește legalitatea actelor de executare silita aceasta nu pot fi analizata pe calea unei acțiuni de drept comun, ci doar pe calea contestației la executare formulata împotriva actelor de executare.
In ceea ce privește recuperarea cheltuielilor de întreținere pentru perioada ianuarie 2009-aprilie 2011, in care apartamentul a fost proprietatea ., societate aflata in prezent in insolenta, instanța retine următoarele:
Potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007 “toți proprietarii au obligația sa plătească lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietari, in avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Instanța de fond a reținut ca potrivit art. 518 alin. 3 Cod proc civila “prin intabulare, adjudecatarul dobândește dreptul de a dispune de imobilul cumpărat, potrivit regulilor de carte funciara. De la data intabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanța, creditorii putându-si realiza aceste drepturi numai din prețul obținut.”
Așadar, adjudecatarul nu este dator sa plătească cheltuielile de întreținere anterioare datei in care s-a făcut transferul dreptului de proprietate, iar Asociația de proprietari va trebui sa-si recupereze creanța de la fostul proprietar, ceea ce in prezent este foarte dificil întrucât societatea proprietara a apartamentului se afla in prezent in insolenta, iar potrivit art.36 din Legea nr. 85/2006 toate acțiunile judiciare, extrajudiciare sau măsurile de executare silită pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale se suspenda de drept.
De asemenea, conform art. 50 “asociația de proprietari avea dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. “
Totodată, art.51 alin.1 din același act normativ prevede ca “asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul cărora au fost făcute.”
In conformitate cu aceste dispoziții legale, Asociația de proprietari avea posibilitatea sa intabuleze conform procedurii publicității imobiliare, privilegiul imobiliar in partea a III-a a Cărții Funciare, la cererea scrisa a președintelui asociației de proprietari si astfel avea posibilitatea de a-si recupera creanța in momentul adjudecării licitației.
Conform alin.3 operațiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevăzut la alin.(1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.
Se poate observa ca in cauza Asociația de proprietari nu a dat dovada de diligenta si nu si-a înscris privilegiul imobiliar in cartea funciara si nici nu a formulat acțiuni de chemare in judecata a fostului proprietar, in care ar fi avut posibilitatea sa afle ca s-a schimbat proprietarul si ca acesta se afla in insolenta.
In aceste condiții obligațiile restante la întreținere ale debitorului executat silit, rămân in sarcina sa, adjudecatarul nefiind ținut de nicio obligație in acest sens.
Potrivit art.137 Cod procedură civilă, instanța se pronunță mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în tot sau în parte cercetarea în fond a pricinii.
Acțiunea civila, ca ansamblu de mijloace procesuale prin care se poate realiza protecția juridica a drepturilor subiective si a situațiilor juridice ocrotite de lege, trebuie exercitata cu respectarea anumitor condiții generale ce se identifica in același timp cu condițiile necesare pentru ca o persoana fizica sau juridica sa poată fi parte in proces.
Astfel, se impune a fi verificate atât condiția formulării unei pretenții, cat si celelalte cerințe, respectiv interesul promovării acțiunii, capacitatea si calitatea procesuala.
Calitatea procesuala presupune existenta unei identități între persoana reclamantului si cel care ar fi titular al dreptului afirmat (calitate procesuala activa) precum si între persoana pârâtului si cel despre care se pretinde ca este obligat în raportul juridic dedus judecății (calitate procesuala pasiva).
In speța, după cum am arătat anterior reclamanta își poate recupera cheltuielile de întreținere pentru perioada anterioara transferului dreptului de proprietate de la proprietarul imobilului la acea data, care a beneficiat de acele utilități.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta Asociația de Proprietari nr. 60 S., considerând-o netemeinică și nelegală, deoarece instanța de fond a făcut o apreciere unilaterală și superficială a probelor administrate în cauză, motivat de faptul că nu a dat eficiență probatoriile prezentate de reclamantă.
Se arată că nu a avut cunoștință de faptul că au avut loc înstrăinările respective și nu a putut solicita debitele restante.
B. T. - S. S. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului formulat de asociația de proprietari și menținerea sentinței civile nr._/20.12.2012 pronunțată de Judecătoria S..
Analizând sentința prin prisma motivelor de recurs invocate, dar și în lumina dispozițiilor art. 3041 Cod procedură civilă, tribunalul urmează să constate că recursul este nefondat.
Art. 51 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 prevede ca “asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul cărora au fost făcute.”
In conformitate cu aceste dispoziții legale, instanța de fond în mod corect a arătat că Asociația de proprietari avea posibilitatea sa intabuleze conform procedurii publicității imobiliare, privilegiul imobiliar in partea a III-a a Cărții Funciare, la cererea scrisa a președintelui asociației de proprietari si astfel avea posibilitatea de a-si recupera creanța in momentul adjudecării licitației, deoarece operațiunile de publicitate imobiliara privitoare la privilegiul prevăzut la alin.(1) si (2) sunt scutite de taxa de timbru.
In cauza Asociația de proprietari nu a dat dovada de diligenta si nu si-a înscris privilegiul imobiliar in cartea funciara si nici nu a formulat acțiuni de chemare in judecata a fostului proprietar, in care ar fi avut posibilitatea sa afle ca s-a schimbat proprietarul si ca acesta se afla in insolenta.
Prevederile Legii nr. 230/2007 nu se aplică în cazul de față, motivat de faptul că înstrăinarea imobilului a fost făcută prin procedura executării silite prin licitație publică și nu prin vânzarea-cumpărarea imobilului cu acordul părților.
Constatând că instanța de fond a dat o interpretare corespunzătoare probatoriilor administrate, tribunalul în conformitate cu dispozițiile art. 312 Cod procedură civilă, va respinge recursul, ca nefondat.
În baza art. 274 Cod procedură civilă recurenta va fi obligată la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimata C. E. A..
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta reclamantă A. DE P. NR. 60, cu sediul în S., ., . O., împotriva sentinței civile nr._/20.12.2012, pronunțată de Judecătoria S., în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți R. L., R. N. G., ambii cu ultimul domiciliu în S., ., ., județul O., C. E. A., domiciliată în S., ., ., județul O., B. T. S. S., cu sediul în S., .. 1, județul O. și . prin lichidator judiciar, cu sediul în S., .. 40, județul O..
Obligată recurentul la 1000 lei cheltuieli de judecată către intimata C. E. A..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 26 martie 2013 la Tribunalul O..
Președinte, I. B. | Judecător, I. M. | Judecător, S. O. |
Grefier, M. T. |
Red. IB
Tehnored.BA
J.f. C.G.B.
Ex. 2
05.04.2013
| ← Contestaţie la executare. Hotărâre din 16-10-2012, Tribunalul OLT | Contestaţie la executare. Decizia nr. 358/2013. Tribunalul OLT → |
|---|
