Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 170/2013. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 170/2013 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 24-01-2013 în dosarul nr. 1334/105/2011
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA - SECTIA I CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR.170
Ședința publică din data de 24.01.2013
PREȘEDINTE - N. C.
GREFIER – G. E.
Pe rol fiind soluționarea acțiunii civile, având ca obiect „constatare nulitate act juridic”, formulată de reclamanții B. T. T. și B. C. S., ambii cu domiciliul ales la C.. Av. V. V., cu sediul în Sibiu, .. 51 A, ., ., în contradictoriu cu pârâții A. V., domiciliat în S., ., județ Prahova, G. E., domiciliată în Ploiești, .. 2, ., . și M. L. - Ploiești, . nr. 267 ., ..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 10.01.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea la data de 17.01.2013 și, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 24.01.2013 când a dat următoarea sentință:
TRIBUNALUL
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr._, reclamanții B. T. T. și B. C. S. au chemat în judecată pe pârâții A. V. și G. E., solicitând instanței să se dispună obligarea pârâtului A. V. la restituirea către aceștia a sumei de 680.000 lei, echivalentă a sumei de 160.000 Euro, reprezentând suma încasată dar necuvenită, provenită din antecontractul de vânzare - cumpărare imobil, nr. 1008/16.04.2008, încheiat la B.N.P. F. D..
În caz de refuz al pârâtului A. V., de a restitui suma indicată, reclamanții au solicitat să se dispună în contradictoriu cu ambii pârâți, constatarea nulității absolute a actului de vânzare-cumpărare nr._/18.09.2009 pentru imobilul teren în suprafață de 1010 m.p. cu nr. top cadastral 1370, înscris în C.F. nr. 12N al localității S., teren situat în S., platou nr. 68 și reintabularea in Cartea Funciară a dreptului de proprietate a pârâtului A. V..
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt continuatorii (succesorii) în dreptul de creanță avut de către societatea Fundament Finance SRL București, J_, asupra pârâtului A. V., ca urmare a contractului de cesiune de creanță încheiat și autentificat sub nr.889/29.10.2010 la BNP F. R., act prin care au preluat creanța de la creditorul Fundament Finance SRL București, apreciind că aceștia sunt persoanele îndreptățite să promoveze această acțiune și să recupereze in nume propriu creanța de la debitorul pârât A. V..
Au mai arătat reclamanții că, între societatea creditoare cedentă Fundament Finance SRL București, prin reprezentant legal S. A., în calitate de promitent cumpărător, și pârâtul A. V. în calitate de promitent vânzător, a intervenit la data de 16.04.2008, un antecontract de vânzare – cumpărare, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 1010 mp cu număr topo cadastral 1370, înscris in Cartea Funciară nr.1279N a localității S., teren situat în S., platou I. nr.6-8, județul Prahova, pentru prețul de 550.000 euro în echivalent lei, în următoarele condiții: termen finalizare act de vânzare cumpărare 30.05.2008; plată avans 237.250 euro în echivalent RON la data de 16.04.2008 (încheiere antecontract), plată recunoscută de promitentul vânzător; rest de plată până la data de 30.05.2008 suma de 312.750,00 euro în echivalent RON, plătibili in două tranșe, respectiv 32.750 euro la data de 30.04.2008 și 280.000,00 RON la data de 30.05.2008.
Reclamanții precizează că, la data de 30.05.2008, promitenta cumpărătoare a achitat încă două sume cu titlu de preț și nu de avans, respectiv suma de 27.204,22 euro la data de 11.04.2008, în echivalent RON, și suma de 32.465,73 euro la data de 22.05.2008 în echivalent RON, ambele plăți fiind făcute prin ordin de plată bancar, în contul lui A. V., deci în total suma de 59.670,00 euro.
La data de 30.05.2008, din motive financiare proprii, promitenta cumpărătoare nu a avut posibilitatea achitării restului de preț de 280.000 euro, astfel că nu s-a putut încheia actul de vânzare cumpărare în formă autentică, situație față de care societatea promitent-cumpărătoare i-a solicitat promitentului vânzător un nou termen de plată și respectiv prorogarea datei de încheiere a actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Promitentul vânzător A. V. a dat verbal acest acord, fără însă ca părțile să încheie un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare.
Mai arată reclamanții că, esențial este faptul că antecontractul de vânzare cumpărare s-a încheiat cu o clauză privind răspunderea părților în cazul în care nu se va perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică la data stabilită, și anume: pentru promitentul vânzător, obligarea acestuia pe cale judecătorească la încheierea actului, iar pentru promitent cumpărător, neperfectarea actului de vânzare cumpărare în forma autentică de drept consecință dreptul promitent vânzătorului de a reține avansul primit, născându-se astfel dreptul promitentului vânzător de a reține suma de 237.250,00 euro.
Totodată, se arată că după data de 30.05.2008, în baza acordului verbal al părților, promitent cumpărătoarea a mai făcut un număr de patru plăți către promitent vânzător, în sumă totală de 100.287,53 euro, în echivalent RON, astfel: la data de 04.07.2008, cu Ordin de plată, suma de 9.961,54 euro; la data de 15.07.2008, cu Ordin de Plată, suma de 16.654,64 euro; la data de 04.08.2008, cu Ordin de plată, suma de 50.271,35 euro; la data de 19.08.2008, cu chitanță de mână-înscris sub semnătură privată, suma de 23.400,00 euro.
La baza exprimării acordului de voință al societății promitent cumpărătoare de a efectua plăți către promitentul vânzător, a stat acceptul verbal al acestuia din urmă de a proroga data finalizării tranzacției, fără a se specifica perioada de timp acordată.
La data de 19.09.2008, în mod unilateral, promitent vânzătorul a notificat societatea promitent vânzătoare să se prezinte la notarul public I. D. din S., la data de 01.10.2008, pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, în caz contrar, a susținut promitentul vânzător, urmând a fi aplicate „sancțiunile convenite prin antecontract”.
Arată reclamanții că, societatea promitent cumpărătoare nu s-a prezentat la data și locul stabilit și nu a achitat diferența de preț rămasă, în sumă de 152,510,00 euro, astfel că tranzacția imobiliară nu s-a mai realizat, devenind aplicabile clauzele de răspundere a promitentului cumpărător pentru nefinalizarea actului din culpa sa, respectiv dreptul promitent vânzătorului de a reține avansul primit, născându-se astfel dreptul promitent vânzătorului de a reține doar suma de 237.250,00 euro.
In consecință, arată reclamanții, sumele achitate de societatea promitent cumpărătoare, în afara avansului, excedentar acestui avans către promitent vânzător, în sumă totală de 160.003,25 euro, în echivalent RON, sume deși acceptate la plată de către acesta din urmă, dar nedatorate conform condițiilor stabilite de părți, reprezintă o sumă necuvenită pentru promitent vânzător, fiind o plată excedentară avansului stabilit de părți prin antecontract.
Astfel, această sumă de 160,003,25 euro este o sumă ce reprezintă un drept de creanță al societății promitent cumpărătoare, devenită creditoare, asupra promitent vânzătorului, devenit debitor, sumă ce nu a putut fi recuperată de către societatea Fundament Finance SRL București de la pârâtul A. V..
La data de 18.09.2009, pârâtul A. V., pentru a-și diminua patrimoniul în vederea împiedicării societății creditoare de a mai recupera suma plătită excedentar, a vândut terenul în cauză către pârâta G. E., la un preț de aproximativ 20 de ori mai mic decât prețul real, negociat cu societatea Fundament Finance SRL București, prin actul de vânzare cumpărare nr._/18.09.2009 conform mențiunilor din extrasul de carte funciară.
În drept, arată reclamanții, prin convenția menționată, promitenta cumpărătoare s-a obligat a recunoaște, în situația nefinalizării tranzacției din culpa sa, dreptul promitent vânzătorului de a reține, în deplină proprietate, contravaloarea avansului primit pentru terenul ce face obiectul antecontractului.
Conform art.969 și 970 Cod civil, doar sancțiunea pierderii avansului i se aplică în această cauză societății Fundament Finance SRL București, fără aplicarea și a altei sancțiuni suplimentare, care nu a fost reglementată.
Astfel, reclamanții consideră că, singura sumă ce rămâne in proprietatea pârâtului A. V. este suma de 237.250,00 euro, urmând ca suma de 160.003,25 euro să fie considerată plată nedatorată ce urmează a-i fi restituită titularului de drept, respectiv reclamanților.
Societatea creditoare și-a îndeplinit obligația de a-l notifica pe pârâtul A. V., în sensul indicării cesiunii de creanță către reclamanți și a solicitării de restituire a sumei de 160.003,25 euro către reclamanți, fiind aplicabil în prezenta cauză principiul îmbogățirii fără justă cauză a pârâtului A. V. ca fapt juridic care constă în sporirea activului său financiar ca urmare a refuzului de a restitui suma pe care nu o poate motiva printr-un act juridic sau temei juridic, în dauna reclamanților care au plătit această sumă și au suferit astfel o diminuare semnificativă a patrimoniului lor.
De asemenea, reclamanții arată că, în prezența unei atitudini de refuz din partea pârâtului A. V. de a restitui suma în cauză către aceștia, au promovat prezenta acțiune astfel încât, justificând un interes să poată solicita atât recuperarea sumei cât și pentru a se asigura că acest pârât are un patrimoniu consistent, pentru ca reclamanții creditori să se poată îndestula până la limita sumei de 160.000 euro, pentru ca mai apoi să valorifice dreptul conferit de convenția încheiată dar și de lege potrivit căreia „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.
Reclamanții arată că se constată reaua credință cu care pârâtul A. V., debitor, a înstrăinat un teren în valoare de 550.000 euro la un preț de aproximativ 20 de ori mai mic, act lovit de nulitate absolută având în vedere dispozițiile art.948 rap. la disp.art.1303 Cod civil, care sancționează lipsa de validitate a unei convenții ce nu are un obiect determinat, anume nu are un preț serios raportat la valoarea de piață a imobilului-obiect al vânzării.
Sancțiunea nulității actului care nu respectă condițiile esențiale la încheierea sa are ca efect repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea de către pârâtul A. V. către pârâta G. E. a prețului neserios și reintrarea în dreptul de proprietate a pârâtului A. V. pentru terenul în cauză.
Reclamanții au depus la dosar înscrisuri, respectiv antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1008/16.04.2008, extras de Carte Funciară, contract de cesiune de creanță, contract de dare în plată, notificarea către pârâtul A. V. prin executorul judecătoresc P. B. și notificarea acestuia către Fundament Finance SRL, foaie de vărsământ, ordin de plată, chitanță din 16.04.2008.
Pârâta G. E. a formulat întâmpinare, în conformitate cu disp.art. 115 C.pr.civ., invocând excepția lipsei calității procesuale pasive a sa, în ceea ce privește primul capăt de cerere, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, referitor la cel de-al doilea capăt de cerere și a lipsei de interes, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată.
A arătat pârâta că, nu este parte în antecontractul de vânzare cumpărare imobil nr. 1008/16.04.2008, încheiat între . București și A. V., nu cunoaște despre această încercare de a tranzacționa, dintre părți și nici motivul pentru care tranzacția nu a fost finalizată.
Pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, în formularea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a actului de vânzare cumpărare încheiat de aceasta împreună cu pârâtul A. V., întrucât prețul convenției nu este clauză de nulitate absolută a unei convenții încheiate între terți și nici nu poate fi invocată de cel care nu este parte în contract.
Referitor la excepția lipsei de interes, în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr.3529/18.09.2009 încheiat între aceasta și pârâtul A. V., susține că atât timp cât obiectul obligației pretinse prin cererea de chemare în judecată, este plata unei sume de bani, nu se justifică interesul solicitării în patrimoniul pretinsului debitor a imobilului și îndatorarea acestuia față de pârâtă cu suma primită ca preț.
Pe fondul cauzei, pârâta menționează că actul de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul A. V., este valabil și respectă toate condițiile impuse de către lege pentru valabilitatea actului.
În contextul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu pârâtul A. V., nu se poate reține prețul fictiv sau derizoriu, întrucât a achitat prețul de 120.000 lei, sumă pe care vânzătorul a primit-o, după cum rezultă din contractul încheiat între părți.
Prețul nu este nici fictiv și nici derizoriu, în condițiile prețurilor pieței imobiliare de la momentul respectiv, astfel încât contractul nu poate fi reținut ca nul absolut, chiar dacă prețul ar fi inferior valorii reale a imobilului.
Prețul este fictiv, când din intenția părților (exprimată într-un act secret), rezultă că nu este datorat.
Această situație nu subzistă în cauză, deoarece reclamantul a trebuit să facă dovada unei convenții secrete, din care rezultă că părțile ar fi convenit ca prețul să nu se plătească, însă pârâta a plătit prețul convenit așa cum rezultă din actul de vânzare cumpărare, și, în consecință nu subzistă temeinicia acestui motiv de nulitate a contractului, respectiv nesinceritatea prețului, părțile fiind libere să determine prețul imobilului care s-a stabilit în raportare la valoarea imobilului și la prețul pieței.
Arată pârâta că, în cauză, nu se poate reține nici vilitatea prețului (prea ieftin) ca și preț lezionar, căci acțiunea are sciziune (art.1165 C.civ.) pentru prețul lezionar este doar la îndemâna co-contractantului minor, situație care nu poate fi aplicabilă în cauză, în condițiile în care părțile sunt majore.
Dacă prețul este sincer și serios (nu fictiv sau derizoriu), contractul de vânzare cumpărare este în principiu valabil chiar dacă prețul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut dar și la subiectivismul părților.
Pârâta menționează că și în situația în care prețul ar fi derizoriu, contractul ar putea fi nul ca vânzare cumpărare, dar poate subzista ca donație, în cazul în care s-a încheiat cu intenția de a face o liberalitate și cu respectarea condițiilor de fond și formă, prevăzute pentru donații.
Prin încheierea de ședință din 12.09.2011, Tribunalul a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtei G. E., a lipsei de interes a reclamanților și a calității procesuale active a reclamanților, cu motivarea arătată în respectiva încheiere.
Pârâta a depus contractul de vânzare cumpărare încheiat cu celălalt pârât A. V., schiță de plan,.
La data de 17.02.2012, pârâtul A. V. a formulat întâmpinare în baza art. 115 C.pr.civ., prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că a formulat plângere penală împotriva reclamantului B. T. T. și împotriva numitei S. A. I., precum și a . București, dosarul penal fiind la P. de pe lângă Judecătoria S., unde s-a început urmărirea penală împotriva pârâților pentru săvârșirea infracțiunii de înșelăciune în convenții, prin folosirea de mijloace frauduloase, prev. de art. 215 alin. 1,2 și 3 C.pen, situație în care se impune suspendarea judecății prezentei cauze până la soluționarea dosarului penal, conform art. 244 C.pr.civ..
Arată pârâtul că reclamanții afirmă că au contract de cesiune de creanță, încheiat cu . București, al cărei administrator este S. A. I., prin care au cumpărat creanța ce ar avea-o această societate împotriva sa, situația expusă nefiind adevărată pentru că se încearcă schimbarea realității dintre pârât și această societate, și nu s-a arătat intenționat că reclamantul B. T. T. a avut procură pentru această societate, fiind în relații de rudenie cu S. A. I. și soțul ei G. S..
Reclamantul și S. A. I. au urmărit să îl înșele pentru a-i lua terenul fără nici un ban, și același lucru îl urmăresc și acum, susține pârâtul, iar dacă există contract de cesiune de creanță sau vânzarea unui drept litigios, acest act nu-i este opozabil, contractul nefiindu-i comunicat în copie așa cum cere legea și din acțiune rezultă că acest contract nu este valabil pentru că la data încheierii lui, 29.10.2010, societatea nu mai avea sediul firmei din actul de constituire, încă din 15.05.2010, fiind astfel un act lovit de nulitate.
Pârâtul arată că situația prezentată referitoare la suma solicitată nu este reală, pentru că la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare nu s-a plătit avansul de 237.250 euro, echivalent a 870.802 lei, ci doar suma de 27.250 euro echivalentă 100.018 lei, sumă ce s-a plătit în ordin de plată bancar la data de 11.04.2008, iar antecontractul s-a încheiat la data de 16.04.2008 și în contract s-a menționat la cererea reclamantului B. T. T. că s-a plătit și numerar suma de 210.000 euro, întrucât societatea cumpărătoare avea nevoie să dovedească la bancă plata acestei sume și să poată scoate bani din cont, sau să obțină împrumuturi, și pentru că era în relații foarte bune cu reclamantul, neștiind ce urmărește a acceptat să primească restul din avans ulterior, dar nu a primit decât suma de 160.000 euro, din avansul total convenit între părți.
Astfel, a primit parte din această sumă prin ordin bancar, în care cumpărătoarea (fila 32 dosar) a menționat că sumele reprezintă avans pentru antecontractul nr. 1008/16.04.2008, și în aceste dispoziții de plată (la fila 32 dosar, dar și în actele sale) s-a menționat că sumele reprezintă plata avansului antecontractului nr. 1008/2008.
Arată pârâtul că a mai primit de la reclamant o chitanță de mână la data de 19.08.2008 suma de 23.400 euro, tot parte din avans, iar suma de 210.000 euro luată de la bancă, în baza antecontractului nr. 1008/2008, a fost folosită de reclamant pentru cumpărarea unui teren de la numitul B., vecinul lui, manoperele frauduloase fiind clare, și pentru că avea termen de încheiere a contractului de vânzare cumpărare și pentru plata integrală a prețului, la data de_, a obținut documentația necesară vânzării, pe care a predat-o notarului, însă nu a fost posibil din culpa cumpărătoarei să încheie contractul la această dată. Pentru că nu s-a respectat contractul, a somat pe cumpărătoare ca la data de 01.10.2008 să se prezinte la notar, în vederea notificării contractului, dată la care cumpărătoarea nu s-a prezentat, astfel că în baza clauzei din antecontract, promitentul cumpărător pierde avansul plătit.
Pârâtul susține că în data de 02.10.2008 a fost contactat de numitul G. S. pentru a se întâlni cu acesta, și cu S. A. I. la BRD Ploiești, în vederea clarificării situației dintre aceștia, dar nu a fost de acord și nu a semnat actul propus de cei doi, situația prezentată de reclamanți nu este adevărată pentru că doar suma de 27.250 euro s-a plătit ca parte din avans, la data de 11.04.2008, în antecontract menționându-se acest lucru, iar în ordinele de plată bancare s-a precizat de cumpărătoare că suma reprezintă avans din antecontractul nr.1008/2008.
Din fișa de furnizor pentru anul 2008, rezultă că la data de 16.04.2008, în baza antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1008/2008, societatea cumpărătoare s-a înregistrat în gestiune cu contravaloarea terenului cumpărat de la acesta, adică 1.987.920 lei, în această dată însă i se pretinde că i s-a plătit suma, nu apare nimic la rubrica plăți.
Prețul convenit pentru terenul în litigiu a fost de 550.000 euro, la data de 16.04.2008 și dacă ar fi adevărat că i s-a plătit un avans de 237.250 euro și pe lângă această sumă, încă 160.000 euro, în data de 10.10.2008, când s-a întâlnit cu S. A. I. și G. S., atunci ar fi discutat această situație și ar fi consemnat-o în scris, însă pentru că nu este reală această plată s-a redactat un nou antecontract de vânzare cumpărare pentru același teren, dar cu prețul de 350.000 euro, sumă pe care dorea să o obțină S. A. I. de la BRD Ploiești.
Cu privire la capătul de cerere de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu G. E., pârâtul A. V. arată că prețul l-a stabilit cu aceasta luând în considerare scăderea dramatică a prețurilor imobilelor, nu a încălcat nicio lege prin încheierea acestui antecontract, notarul taxând legal această vânzare, conform valorilor notarilor publici și avea obligația să nu înstrăineze terenul sau să îl greveze până la data de 30.05.2008,m conform antecontractului din data d e16.04.2008, la data de 18.09.2009 nu mai avea nicio obligație față de . București.
Pârâtul menționează că reclamanții trebuie să motiveze de ce a fost contactat de S. A. I. și G. S., să se întâlnească la data de 10.10.2008, și i s-a prezentat alt antecontract de vânzare cumpărare pentru același teren dar cu alt preț. Reclamantul trebuie să justifice de unde a avut exact suma de 210.000 euro, cu care a cumpărat alt teren de la numitul B., vecinul său, și trebuie să justifice de ce consideră că suma de 27.204,22 euro plătită la data de 11.04.2008, reprezintă parte din restul de preț și nu reprezintă parte din avansul convenit.
Această sumă s-a plătit la data de 11.04.2008, iar antecontractul de vânzare cumpărare s-a încheiat la data de 16.04.2008, antecontract în care s-a menționat că această sumă reprezintă avans.
Pârâtul a depus la dosar un memoriu, precum și înscrisuri, respectiv adresa din 06.09.2011 de la P. de pe lângă Judecătoria S., dovada de primire notificare din octombrie 2008, antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1008/2008, extras de Carte Funciară, certificat de atestare fiscală, mai multe chitanțe de plată, extrase de cont, copie notificare către cumpărătoare din 19.02.2008, adeverință de Raiffeisen Bank SA – Agenția S., copie de antecontractul de vânzare cumpărare propus de S. A. I. la 10.10.2008, extras de carte funciară din 10.10.2008, contract încheiat de pârâți la 18.09.2009, copie notificare trimisă de cumpărătoarea promitentă, copie foaie vărsământ, fișă furnizoare, adresă la ORC privind expirarea sediului la data de 15.10.2010, plângere către poliție din 29.03.2011 și răspuns la plângerea adresată poliției și 6 copii de pe mesajele primite SMS de la G. S..
În cauză au fost administrate probatorii cu martori, fiind audiați martori atât din partea reclamanților cât și a pârâtului și proba cu interogatorii.
La data de 13.09.2012, pârâta G. E. a depus la dosar contractul de vânzare cumpărare din 13.01.2012 încheiat cu numita M. L., cu privire la terenul în suprafață de 1010 m.p. intravilan, situat în orașul S., ..6-8, jud. Prahova, teren pe care l-a cumpărat de la numitul A. V., termen de judecată la care s-a dispus introducerea în cauză a numitei M. L. în calitate de pârâtă.
La data de 20.09.2012, reclamanții depun o notă de ședință la dosar, prin care înțeleg să cheme în judecată și pe M. L., solicitând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 168/13.01.2012, încheiat cu pârâta G. E., pentru imobilul teren în suprafață de 1010 m.p., cu nr. topo cadastral 370 înscris în CF nr.1279N al localității S., invocând disp.art. 1303 și 1337 C.civ. rap.la disp.art. 112 și 57 pct. 3 și 4 din C.pr.civ.
La data de 16.10.2012 pârâta M. L. formulează întâmpinare in temeiul disp. art. 115 C.pr.civ., prin care solicită respingerea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâta G. E., arătând că la încheierea contractului a solicitat extrasul de CF al imobilului, s-a făcut cercetarea sarcinilor la judecătoria competentă, constatându-se că acesta nu este grevat de sarcini conform extrasului de CF nr._.01.2012, fapt ce nu dovedește reaua credință a cumpărătorului, atât timp cât la data încheierii contractului nu erau înscrise litigiile existente și nicio opoziție la înregistrare în registrele de publicitate formulate de reclamanți, așa cum prevede Legea nr. 54/_.
Pârâta susține că la data încheierii contractului erau pe deplin aplicabile dispozițiile Legii nr.7/1996, privind cadastrul și publicitatea imobiliară precum și ale regulamentului de aplicare ale acestei legi, reclamanții având posibilitatea legală să formuleze cerere de notare a litigiilor la care fac referire, la biroul de CF de pe lângă Judecătoria Ploiești a litigiului ca formă de publicitate imobiliară obligatorie pentru a se invoca ulterior reaua credință a vânzătorului și a cumpărătorului.
Apreciază pârâta că nu se impune contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 168/2012, cu atât mai mult cu cât din probele administrate nu rezultă că pârâta ar fi recunoscut valabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului.
În cauză au fost administrate probatorii cu acte,martori interogatorii.
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține în fapt următoarele:
La data de 16 aprilie 2008 între pârâtul A. V. și . București a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1008 cu privire la terenul în suprafață de 1000 mp din acte și 1010 mp din măsurători, teren situat în intravilanul orașului S., .. 6-8, județul Prahova, teren cu număr cadastral nr. 1370, intabulat în CF nr. 1279N a localității S., județul Prahova.
Terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare este proprietatea vânzătorului promitent, dobândit prin cumpărare în baza Contractului de vânzare cumpărare nr. 2111/21 august 2007 de la ., care-l dobândise prin cumpărare în baza antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 344 din 25 februarie 2004.
Prețul vânzării stabilit în antecontractul de vânzare cumpărare a fost de 550.000 EURO, promitentul vânzător declarând că a primit cu titlu de avans suma de 870.802 lei echivalentul a 237.250 EURO la cursul de referință BNR, astfel: 100.018 lei echivalentul a 27.250 EURO la data de 11 aprilie 2008, prin bancă, cu bilete la ordin, încasat prin contul său deschis la Raiffeisen Bank SA și 770.784 lei echivalentul a 210.000 EURO, în numerar la data autentificării antecontractului.
În cuprinsul antecontractului a fost stipulat faptul că promitentul vânzător, pârâtul A. V., urma să primească în întregime până la data de 30 mai 2008, astfel: echivalentul în lei a 32.750 EURO până la data de 30 30aporilie 2008 și echivalentul a 280.000 EURO la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, respectiv la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, respectiv la data de 30 mai 2008.
Părțile au căzut de acord că plata prețului se va face în lei, la cursul de referință BNR din ziua plății.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare nr. 1008 din 16 aprilie 2008, părțile au stabilit că, până la data de 30 mai 2008, vânzătorul A. V. se obligă să nu înstrăineze sau să greveze terenul ce face obiectul convenției, iar în cazul în care vânzarea cumpărarea nu se va perfecta de părți, din culpa promitentului vânzător, cumpărătoarea promitentă are dreptul să solicite obligarea efectuării vânzării pe cale judecătorească. Totodată, în cazul în care, contractul de vânzare cumpărare nu se va perfecta de părți, în condițiile prezentului antecontract din culpa promitentei cumpărătoare, vânzătorul promitent va reține avansul primit, adică suma de 237.250 EURO.
La data de 29 octombrie 2010, între ., B. T. T. și B. C. S. a fost încheiat contractul de cesiune de creanță autentificat sub nr. 889, prin care societatea a cedat dreptul de creanță în valoare de 573.953,30 lei, echivalentul a 160.003,25 EURO, drept de creanță ce izvorăște din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul A. V. în calitate de promitent vânzător și societate. În calitate de promitent cumpărătoare.
. a emis o notificare către pârâtul A. V. prin care i se aducea la cunoștință acestuia că, în antecontractul de vânzare cumpărare se menționează în mod clar răspunderea părții în culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare cumpărare, răspundere care se referă numai la avansul care se achită în cadrul acestuia ( Antecontractului), ori, au fost plătite pârâtului, pe lângă avans, mai multe sume de bani care au fost acceptate, în valoare totală de 573.953,30 lei, echivalentul a 160.003,25 EURO.
Prin aceeași notificare, societatea a menționat faptul că a cesionat către soții B. T. T. și B. C. S. creanța în cuantum de 573.953, 30 lei echivalent a 160.003,25 EURO, conform Contractului de cesiune de creanță autentificat sub nr. 889 din 29.10.2010.
La rândul său, pârâtul A. V. a adus la cunoștința ., faptul că nu a respectat clauzele antecontractului de vânzare cumpărare, în sensul că nu s-a prezentat la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare și achitarea întregului preț al imobilului, convenit la data de 30 mai 2008, dată la care s-a prezentat la notarul public I. D. din S., unde a solicitat obținerea extrasului de carte funciară având și certificatul fiscal necesar încheierii actului, astfel că, la data de 01 octombrie 2008, urma să se prezinte la BNP I. D. B. G. cu restul de preț datorat, pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare convenit conform antecontractului autentificat sub nr. 1008 din 16 aprilie 2008.
Din înscrisul intitulat Foaie de vărsământ, aflat la fila 31 dosar, rezultă că la data de 04.07.2008, reclamantul B. Traina T. a achitat către pârâtul A. V. suma de 36.000 lei, echivalentul a 9.916 EURO.
În data de 05.05.2008 a fost achitată pârâtului A. V. suma de 100.000 lei de către ., aceeași sumă figurând și în extrasul de cont al pârâtului depus în copie la fila 100 dosar.
Prin chitanța din 19.08.2008 se menționează faptul că pârâtul A. V. a primit de la reclamantul B. T. T. suma de 23.400 EURO.
La data de 15.07.2008 a fost achitată către pârât în baza antecontractului de vânzare cumpărare nr. 1008 din 16.04.2008 suma de_ lei de ..
De asemenea la data de 22.05.2008 a fost achitată suma de 19.345 lei, în baza aceluiași antecontract.
În data de 04.08.2008 a fost achitată pârâtului suma de 176.000 lei.
Sumele menționate rezultă din înscrisurile depuse la dosar, respectiv chitanță de mână, fila 33 dosar, foaie de vărsământ, fila 31, extras de cont, filele 100,101, 102, 103, 104 dosar.
Astfel, susținerea pârâtului în sensul că situația prezentată referitoare la suma solicitată nu este reală, pentru că la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare nu s-a plătit avansul de 237.250 EURO echivalent a 870.802 lei, ci doar suma de 27.250 EURO echivalent a 100.018 lei prin ordin de plată bancar la data de 11.04.2008, este nejustificată, fiind contrazisă de înscrisurile depuse la dosar din care rezultă contrariul.
Pe de altă parte în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare, care este expresia acordului de voință al părților, s-a menționat faptul că pârâtul a primit în data de 16 aprilie 2008, data autentificării antecontractului, suma de 870.802 lei, echivalentul a 237.250 EURO, respectiv 100.018 lei echivalentul 27.250 EURO până la 11.04.2008 prin bancă, prin bilet la ordin încasat în contul său, și 770.784 lei echivalentul a 210.000 EURO, urmând ca restul de 312.750 EURO să fie achitat până la data de 30 mai 2008.
În Nota de Constatare întocmită la data de 02 iunie 2011 de Ministerul Finanțelor, ANAF-Garda Financiară, Secția Municipiului București, este menționat faptul că, în urma controlului efectuat la sediul ., control ce a avut ca obiectiv, verificarea achiziției teren S. și a cuprins activitatea desfășurată în perioada 2008, pe baza documentelor puse la dispoziție, verificate prin sondaj, că în urma încheierii antecontractului încheiat cu pârâtul, aceasta a înregistrat în contabilitate avansul plătit pârâtului, întocmind nota contabilă. Este menționat că au fost primiți de către pârâtul A. V., 27.250 EURO la data de 11.04.2008 prin bancă cu bilet la ordin, în contul deschis la Raiffeisen Bank SA, iar restul de 210.000 EURO din avansul total de 237.250 EURO, echivalentul în lei a 770.784 lei, în data de 16.04.2008 la momentul semnării antecontractului de vânzare cumpărare.
În cuprinsul acestei note se arată că potrivit fișei de furnizor, către acesta s-au mai făcut următoarele plăți: 100.000 lei în data de 05.05.2008 cu ordin de plată;_ lei în data de 22.05.2008 cu ordin de plată, 36.000 lei la data de 04.07.2008 cu foaie de vărsământ, depunător B. T. T., în contul lui A. V., 60 000 lei la data de 15.07.2008 cu ordin de plată. În data de 04.08.2008 au fost achitați 176.000 lei cu ordin de plată, iar la data de 19.08.2008, suma de 23.400 EURO cu chitanță de mână. De asemenea se arată că, în afara avansului primit, pârâtul A. V. a mai încasat de la ., suma de 473.953,3 lei, sumă mai mică cu 100.000 lei decât cea menționată de . în notificarea transmisă pârâtului și înregistrată la biroul executorului judecătoresc P. B. cu nr. 68/01.11.2010.
Plata sumei solicitată de reclamanți prin acțiune, în cuantum de 160.000 EURO, echivalentul a 860.000 lei rezultă în mod clar din actele depuse la dosar, susținerea pârâtului în sens contrar fiind nejustificată.
Principiul îmbogățirii fără just temei instituie o obligație de restituire atunci când are loc mărirea patrimoniului unei persoane, pe seama patrimoniului altei persoane.
Îmbogățirea fără justă cauză, reprezintă faptul juridic prin care patrimoniul unei peroane este mărit pe seama patrimoniului altei persoane, fără ca pentru aceasta să existe temei juridic, fapt juridic din care se naște obligația pentru cel care își vede mărit patrimoniul său de a restitui, în limita măririi, către cel care și-a diminuat patrimoniul său de a restitui în limita măririi, către cel care și-a diminuat patrimoniul.
Urmare a creării dezechilibrului patrimonial prin mărirea unui patrimoniu în detrimentul celuilalt, se naște un raport juridic obligațional, în temeiul căruia, cel al cărui patrimoniu s-a mărit devine debitorul obligației de restituire, către cel care, în mod corespunzător, și-a micșorat patrimoniul.
Astfel, obligația de restituire are o dublă limită: cel care și-a mărit patrimoniul nu poate fi obligat să restituie decât în măsura creșterii patrimoniului său, iar cel care și-a micșorat patrimoniul nu poate pretinde mai mult decât diminuarea patrimoniului său, pentru că, în sens contrar s-ar îmbogăți la rândul său fără just temei.
Așa fiind, tribunalul va admite în parte acțiunea și va obliga pârâtul A. V. să plătească reclamanților suma de 680.000 lei, echivalentă a sumei de 160.000 euro, reprezentând suma încasată în baza antecontractului de vânzare - cumpărare nr.1008/16 aprilie 2008.
Cu privire la cererea reclamanților de constatare a nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare nr. 3529/18.09.2009 dintre pârâții A. V. și G. E., precum și a contractului de vânzare cumpărare nr. 168 din 13ianuarie 2012 încheiat între pârâtele G. E. și M. L., tribunalul la va respinge ca neîntemeiate pentru următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 3529 din 18 septembrie 2009 pârâtul A. V. a înstrăinat pârâtei G. E., terenul proprietatea sa situat în orașul S., .. 6-8, județul Prahova, în suprafață de 1010 mp, cu număr cadastral provizoriu 1370, înscris în Cartea Funciară a orașului S. nr. 1279 N, conform încheierii nr. 4562 din 23.08.2007 eliberată de O. C. P. I. Prahova-Biroul de carte Funciară Ploiești.
Prețul vânzării, astfel cum acesta a fost înscris în contractul susmenționat de 120.000 lei.
Invocă reclamanții prevederile art. 948 Cod civil, cu privire la contractul nr. 3592 din 18 septembrie, numai că, aceștia sunt terți față de contractul încheiat între cei doi pârâți, pârâtul A. V. respectând obligația inserată în antecontractul nr. 1008 din 16 aprilie 2008, aceea de a nu înstrăina sau greva terenul ce face obiectul antecontractului, până la data de 30 mai 2008.
Dispozițiile art. 948 din vechiul cod civil în vigoare la data introducerii acțiunii, care reglementau condițiile esențiale ale validității convențiilor, stipulau care erau aceste condiții, respectiv: consimțământul valabil al părții ce se obligă, capacitatea de a contracta, un obiect determinat, o cauză licită, ori, în speța de față nu se poate vorbi despre încălcarea vreuneia dintre aceste condiții esențiale.
Referitor la preț, acesta este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii bunului vândut. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin ca vânzare cumpărare, pentru că îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință, potrivit art. 1295 vechiul Cod civil.
Potrivit art. 1303 din vechiul Cod civil, prin preț serios se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației asumate de către vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.
Seriozitatea prețului depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat de părțile contractante și valoarea bunului vândut.
Prețul trebuie să fie sincer, adică cu scopul de a fi cerut și plătit în realitate.
Totodată prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, infim, atât de disproporționat încât să nu existe, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci, o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului.
În situația în care prețui este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare cumpărare este în principiu valabil. Faptul că prețul este mai mic sau mai mare decât valoarea bunului, nu determină aplicarea sancțiunii privind constarea nulității absolute a contractului cât timp părțile sunt libere sa determine prețul sub ( sau peste) valoarea lucrului.
Nu se poate aplica sancțiunea nulității absolute nici a contractului de vânzare cumpărare nr. 168 din 13.01.2012 încheiat între pârâtele G. E. și M. L. atât timp cât stabilirea prețului în contractul de vânzare cumpărare dintre acestea este expresia acordului lor de voință, nefiind încălcate dispozițiile legale în materie.
Pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare este necesar a se face dovada relei credințe a părților la încheierea actului, dovadă care în speță nu s-a făcut.
Astfel, vânzătorul, în speță pârâtul A. V. a înstrăinat bunul după data de 30 mai 2008, prețul stabilit atât în contractul de vânzare cumpărare încheiat între acesta ți pârâta G. E., cât și între cele două pârâte a respectat cerințele impuse de disp. art. 1303 vechiul Cod civil, motiv pentru care nu se impune aplicarea sancțiunii nulității absolute a celor două contracte de vânzare cumpărare.
Pentru considerentele arătate, tribunalul va admite în aparte acțiunea și va obliga pârâtulu A. V. să plătească reclamanților B. T. T. și B. C. S. suma de 160.000 Euro, echivalentul sumei de 680.000 lei și va respinge capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.3529/18.09.2009 încheiat între pârâtul A. V. cu pârâta G. E. și capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr.168 din 13 ianuarie 2012 încheiat între pârâtele G. E. și M. L., ca neîntemeiată.
În baza disp. art. 274 C. pr. civ. va obliga pârâtul A. V. să plătească reclamanților 10.671 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat conform chitanțelor depuse la dosar, taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanții B. T. T. și B. C. S., ambii cu domiciliul ales la C.. Av. V. V., ambii cu domiciliul ales la C.. Av. V. V., cu sediul în Sibiu, .. 51 A, .,, în contradictoriu cu pârâții A. V., domiciliat în S., ., județ Prahova, G. E., domiciliată în Ploiești, .. 2, ., . și M. L. - Ploiești, . nr. 267 ., ., județul Prahova, și în consecință:
Obligă pârâtul să plătească reclamanților suma de 680.000 lei, echivalentă a sumei de 160.000 euro, reprezentând suma încasată în baza antecontractului de vânzare - cumpărare nr.1008/16 aprilie 2008.
Respinge capetele de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.3529/18.09.2009 încheiat între pârâtul A. V. cu pârâta G. E. și capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare nr.168 din 13 ianuarie 2012 încheiat între pârâtele G. E. și M. L., ca neîntemeiată.
Obligă pârâtul A. V. să plătească reclamanților 10.671 lei cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 24.01.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
N. C. G. E.
Operator de date cu caracter personal nr.5595
Red. /Tehnored.NC
7 ex./23.02.2013
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 129/2013. Tribunalul PRAHOVA | Partaj judiciar. Decizia nr. 1521/2013. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
