Reziliere contract. Decizia nr. 1289/2013. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1289/2013 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 25-09-2013 în dosarul nr. 6450/204/2011
ROMÂNIA |
TRIBUNALUL PRAHOVA |
SECȚIA I CIVILĂ |
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1289 | |
Ședința publică din data de 25 septembrie 2013 | |
Președinte: | M. C. |
Judecători: | M. N. |
G. M. | |
Grefier: | E. M. |
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenta - pârâtă . prin administrator Gottlieb G.-R., cu sediul în comuna C., ., ., jud. Prahova, împotriva sentinței civile nr.257/30.01.2013 pronunțată de Judecătoria Câmpina, în contradictoriu cu intimatul - reclamant V. V., cu domiciliul în ..
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 18.09.2013, declarațiile și susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța, pentru a da posibilitate recurentei - pârâte să depună la dosarul cauzei diferența taxei judiciare de timbru în cuantum de 452,11 lei, a amânat pronunțarea la data de 25.09.2013, când a dat următoarea hotărâre:
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Câmpina sub nr._, reclamantul V. V. a chemat în judecată pe pârâta S.C. E. C. SRL prin administrator Gottlieb G.-R., pentru ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului de închiriere autentificat sub nr. 1231/03.06.2010 de Biroul N. Public "M. C. si M. P." - Câmpina, având ca obiect terenul în suprafața de 140 mp si construcția existenta pe acesta, imobil situat în com. C., .. 740, jud. Prahova, cu repunerea părților in situația anterioară încheierii acestuia si obligarea paratei la cheltuieli de judecata.
În motivarea acțiunii reclamantul a arătat că între acesta, în calitate de proprietar si societatea comercială, pârâta, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere autentificat sub nr.1231/03.06.2010 de Birou N. Public "M. C. si M. P." - Câmpina, având ca obiect terenul in suprafața de 140 mp si construcția existenta pe acesta, imobil situat in corn. C., .. 740, jud. Prahova.
A arătat reclamantul că în cuprinsul acestui înscris autentic s-a menționat atât perioada pentru care a fost încheiat, respectiv 3 ani cu începere de la data de 03.07.2010, cât și cuantumul chiriei lunare datorate, respectiv 350 Euro.
Deși a fost de buna credință, ducându-și la îndeplinire toate obligațiile contractuale, pârâta nu a înțeles să manifeste același comportament, astfel încât din luna septembrie 2011 nu a mai achitat chiria ce o datora, chiar dacă potrivit dispozițiilor art. 1797 lit. c Cod civil, era obligată să achite întreaga chirie aferentă perioadei septembrie - decembrie 2011.
În continuare, reclamantul a precizat că a solicitat să îi fie achitată cel puțin chiria datorată pentru fiecare lună calendaristică din această perioadă, însă reprezentanții societății comerciale pârâte au refuzat.
A mai menționat reclamantul că așa cum rezultă din înscrisurile atașate la dosar a parcurs procedura prealabilă a concilierii directe prevăzută de dispozițiile art. 720 ind. 1 Cod procedura civila, încercând soluționarea pe cale amiabila a prezentului litigiu, însă chiar dacă notificarea a fost primită de către reprezentanții legali ai acestei societăți comerciale, nimeni nu s-a prezentat la locul, data si ora stabilite prin notificare, aspect reținut prin procesul verbal încheiat cu acea ocazie.
Față de aceste aspecte, a solicitat să se aibă în vedere că în cauză își găsesc aplicarea dispozițiile art.1817 Cod civil, aflându-se în fața unei neexecutări culpabile a obligațiilor contractuale de către societatea comerciala pârâta - chiriaș, care nu a mai înțeles să își îndeplinească obligația principală stabilită în sarcina sa prin contract, respectiv obligația de plata a chiriei.
În drept s-a invocat art. 1817 Cod civil.
În dovedirea acțiunii reclamantul a depus la dosar înscrisuri.
La data de 24.01.2011 reclamantul a depus precizare completare a acțiunii prin care a solicitat rezilierea contractului de închiriere aut. sub nr. 1231/3.06.2010 de BNP M. C. și M. P., cu obligarea pârâtei la restituirea imobilului ce a făcut obiectul închirierii în starea in care l-a primit și evacuarea acesteia din imobilul proprietatea acestuia.
În drept s-au invocat art. 132 c.pr.civ, art. 1821 N.C.civ., art. 480 C.civ..
La data de 14.03.2012 pârâta a depus întâmpinare-cerere reconvențională prin care a solicitat să i se recunoască un drept de retenție asupra imobilului ce face obiectul închirierii până la restituirea contravalorii lucrărilor de reparații construcții cât și a manoperei la imobil și a solicitat obligarea reclamantului la restituirea contravalorii lucrărilor de reparații construcții precum si a manoperei în sumă de cel puțin 30.000 lei, urmând ca după efectuarea expertizei de specialitate privind calculul real al sumei ce urmează să-i fie restituita să-și precizeze capătul de cerere .
În motivare, pârâta a arătat că urmare a discuțiilor cu reclamantul a convenit încheierea contractului de închiriere pentru un teren de 140 mp si construcția de 70 mp în C., .. 740, jud. Prahova, iar potrivit aceluiași contract obținerea autorizațiilor necesare construirii urma sa cadă în obligația proprietarului si aceste lucrări urmau să fie efectuate cu acordul proprietarului.
A mai menționat pârâta că inițial discuția a vizat încheierea contractului pe un termen de 5 ani dar în momentul în care au ajuns la notar reclamantul neavând intabularea pe imobil si urmare explicațiilor oferite de notar contractul s-a încheiat pe 3 ani începând cu data de 3 iunie 2010 si până la 3 iulie 2013.
Pârâta a mai precizat că toate problemele între părți au apărut de la furnizarea apei. A solicitat pârâta a se reține că alimentarea spațiului cu apă se făcea de la fântâna reclamantului, hidroforul aflându-se în casa acestuia, situație necunoscuta de aceasta la momentul încheierii contractului.
În continuare pârâta precizat că după circa 6 luni reclamantul a început sa aibă un comportament urât față de clienți afirmând că spațiul este al lui, solicitându-le să părăsească imobilul.
A mai susținut pârâta că la momentul încheierii contractului prețul a fost plătit în avans pe 3 luni, respectiv 1050 Euro și că, în contractul de închiriere a cerut o păsuire de 2 luni pentru a face lucrările de renovare si de construcție de rigoare, iar reclamantul nu a fost de acord rămânând la o lună.
A mai precizat pârâta că activitatea efectivă a început în data de 3 august 2010, dată de la care reclamantul a început să vină foarte des in incinta localului si dădea clienții afara deși erau momente în care reclamantul nu avea apa iar acesta aducea apa de acasă pentru cafea si ceai, cu toate ca toata întreținerea reprezentând apa, curent, gaze, gunoi o plătea aceasta.
A mai menționat pârâta că atunci când reclamantul a văzut că nu o poate da afara, când veneau clienții la local le oprea apa.
Pârâta a mai arătat că după multe discuții si la o perioadă de circa 1 an jumătate de la încheierea contractului reclamantul le-a oprit apa o săptămâna, si a făcut o . sesizări inclusiv la Primărie care toate s-au dovedit nefondate.
În continuare a precizat parata că în noiembrie 2011 a introdus apa potabilă pe care a montat-o tot pe proprietatea acestuia însă aceasta nu avea posibilitatea legală de a avea acces la robineții de apa ce erau montați în curte la reclamant, deși normal ar fi fost ca toate utilitățile să se afle pe spațial închiriat. A arătat că în ce privește energia electrică a transferat-o pe . dar apa nu s-a putut întrucât reclamantul nu a fost de acord.
A menționat pârâta că de circa un an reclamantul nu face altceva decât să o denigreze, deși aceasta s-a achitat de obligații, probabil în intenția de a-i alunga din spațiu pentru ca acesta să-și deschidă propriul local, parata arătând că este de acord cu rezilierea amiabilă a contractului dar cu condiția de a-i fi restituite integral contravaloarea tuturor lucrărilor și a manoperei efectuate de aceasta la imobil - practic cum convenise inițial.
A solicitat pârâta a se reține că a efectuat la imobil următoarele lucrări cu evaluare provizorie: pavaj terasa 100 mp x 36 mp = 3.600 lei, umplutura pietriș 10 m3 = 500 lei, umplutura nisip 10 m3 = 500 lei, borduri 20 bucăți = 200 lei, ciment pentru fixat borduri 8 saci =160 lei, manopera pavaj + amenajat spațiul = 3.000 lei, transport materiale = 500 lei Total provizoriu = 8.460 lei. Terasa acoperită de lemn: stâlpi de susținere 15/15,6 bucăți = 300 lei, grinzi 25/15, 3 bucăți = 400 lei, lambriu de brad 30 mp = 800 lei, pătrați pentru acoperiș 12 bucăți = 250 lei, scândura acoperiș 1 m3 = 5001ei, bait 4cutii= 160 lei, colțare fixare 20 bucăți = 200 lei, cuzineți beton = 200 lei, vata mineral 5 suluri = 300 lei, cuie si holșuruburi, transport materiale = 500 lei, manopera terasa = 4.000 lei, Total provizoriu 7.610 lei. Grupuri sanitare: plasabeton+armatura, construcție de lemn, rigips, Osb, glet, lavabil, faianța, gresie instalații scurgere, instalații apă rece si caldă, vata mineral si polistiren, tencuit pereți existenți, manopera pentru grupuri sanitare Total provizoriu depășește 8.000 lei. Interior spațiu: glet, lavabilă, scafe rigips, profile rigips autoperforante, șmirghel, glafuri interioare si exterioare, adeziv CM 11, modificat intrare în magazine, instalație apa pentru exterior, instalație scurgere, sapa (garaj), instalație electrica pentru toata locația, instalație camera video, tablou electric nou, Total provizoriu depășește 5.000 lei. Lucrări exterioare: curățat si vopsit gard exterior existent, instalație canalizare, instalație apa, mutat stâlp electric (50%) Totalul depășește 1.000 lei.
A arătat pârâta că toate lucrările au fost efectuate fiind ajutata de multe persoane: T. C., A. M. C., Dafmoiu G., I. D., P. I., M. A., G. A., C. C., Carstei V. s.a.
În cauză, s-au solicitat și încuviințat de către instanță proba cu înscrisuri si proba testimoniala, iar pentru pârâta proba cu înscrisuri, testimoniala, interogatoriu și expertiza construcții, fiind desemnat expert C. R. și numit expert consilier constructor pentru pârâta în persoana dl. expert P. M..
La data de 25.04.2012 reclamantul a depus o nouă completare a acțiunii, prin care a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună și obligarea paratei la a-i restitui chiria restantă aferentă contractului de închiriere, chirie neplătită pentru lunile ianuarie-aprilie 2012 precum și pe viitor până la momentul evacuării spațiului.
În completarea depusă reclamantul a arătat că potrivit contractului de închiriere încheiat cu societatea pârâta acesta ar fi urmat să încaseze lunar de la aceasta suma de 350 Euro, iar începând cu luna ianuarie 2012 pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, în sensul că nu a mai achitat chiria stabilită, astfel că până la acel moment avea o chirie restanta de 1400 Euro, echivalentul a 6300 lei, sumă la care a solicitat a fi obligată pârâta să i-o achite.
La data de 6.06.2012 a fost depus interogatoriul propus de pârâta pentru a fi luat reclamantului.
La același termen de judecată instanța de fond a admis cererea de înlocuirea a dl. expert C. R. și a desemnat prin tragere la sorți expert constructor în persoana dl expert C. C.. Totodată, având în vedere completarea acțiunii după prima zi de înfățișare și după încuviințarea probelor, în temeiul art. 132 cod pr. civilă, instanța de fond a dispus decăderea reclamantului din dreptul de a-și completa acțiunea-urmând ca acesta să formuleze cererea pe cale separată - fapt pentru care a dispus restituirea originalului chitanței de la fila 49 dosar, reprezentând taxă de timbru în cuantum de 489 lei, conform chitanței nr. 2485/2012.
La data de 10.10.2012 a fost depus la dosar raportul de expertiză construcții expert C. C., cu privire la care parata a formulat obiecțiuni, care au fost încuviințate in parte de către instanță, depunându-se la dosar completarea aceluiași raport de expertiza întocmit de expert C..
La termenul din 24.10.2012 pârâta a depus un set de planșe fotografice.
La data de 12.12.2012 s-a depus la dosar punctul de vedere al expertului consilier încuviințat paratei, ing. M. P. cu privire la expertiza construcții ing. C. C..
Pentru termenul din 12.12.2012 reclamantul a depus la dosar un memoriu.
La același termen de judecată, instanța a dispus conexarea la prezenta cauză a dosarului nr._ având ca obiect evacuare, constatând că sunt îndeplinite condițiile prev. de art. 164 cod procedură civilă, în sensul că în cele două cauze sunt aceleași părți, iar intre obiectul acestora există o strânsa legătura de natură a impune soluționarea lor împreuna, fapt pentru care a admis excepția de conexitate.
Tot la acest termen de judecata pârâta a depus punctul de vedere al expertului consilier încuviințat acesteia și a arătat că expertul nu a răspuns obiectivelor stabilite de instanță, instanța respingând obiecțiunile formulate de aceasta precum și cererea de majorarea a onorariului depusă de către expertul constructor
Prin încheierea ședinței camerei de consiliu din data de 22 ianuarie 2013 instanța a admis în parte cererea de ajutor public judiciar - scutire și eșalonare taxă timbru, formulată de petentul V. V. și a dispus reducerea taxei judiciare de timbru aferentă acțiunii de la suma de 2645,24 lei, la suma de 1322,62 lei și eșalonarea plății taxei judiciare de timbru reduse, în 12 rate lunare, în cuantum de 110,21 lei, fiecare plătibile la data de 15 a fiecărei luni, încheiere irevocabila.
La termenul din 23.01.2013 a fost administrată proba cu martori, fiind audiați martorul P. I. la solicitarea pârâtei și D. G. la solicitarea reclamantului.
În urma probelor administrate in cauză, prin sentința civilă nr. 257/30.01.2013, Judecătoria Câmpina a admis acțiunea civilă inițială precizată completată și acțiunea conexată formulată de reclamantul V. V. și a dispus rezilierea contactului de închiriere autentificat sub nr. 1231/3.06.2010 de BNP M. C. și P. M. și evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantului, ce a format obiectul acestui contract, precum și obligarea pârâtei la restituirea imobilului în starea în care l-a primit.
A dispus obligarea pârâtei să plătească reclamantului echivalentul în lei la cursul BNR din data plății a sumei de 1400 euro, reprezentând chirie restantă.
A admis în parte cererea reconvențională și a obligat reclamantul să plătească pârâtei suma de 3365,6 lei, reprezentând contravaloare lucrări de îmbunătățiri efectuate la spațiul exterior.
A respins ca neîntemeiat capătul de cerere reconvențională privind recunoașterea în favoarea pârâtei a unui drept de retenție asupra imobilului ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
A obligat pârâta să plătească Statului Român cuantumul ajutorului public judiciar de care a beneficiat reclamantul, respectiv suma de 1322,62 lei.
A atras atenția reclamantului asupra obligației de a achita în continuare, taxa de timbru redusă, în cuantum de 1322,62 lei, în 12 rate lunare, în cuantum de 110,21 lei fiecare, plătibile la data de 15 a fiecărei luni.
A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 1469 lei cheltuieli de judecată, rest după compensare.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că între reclamantul V. V., în calitate de proprietar, si societatea pârâtă, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere autentificat sub nr. 1231/03.06.2010 de Birou N. Public "M. C. si M. P."- Câmpina, având ca obiect terenul in suprafața de 140 mp si construcția existenta pe acesta, imobil situat in corn. C., .. 740, jud. Prahova.
Conform acestui contract de închiriere părțile au stabilit de comun acord că închirierea imobilului se face pe o perioada de 3 ani, începând cu data de 03.07.2010, iar cuantumul chiriei lunare datorate, respectiv 350 Euro.
Tot in același contract s-a prevăzut ca societatea chiriașă va rezolva modernizarea spațiului si va construi o terasa in partea din spate si lateral dreapta a barului, ce va include spatii cu doua grupuri sanitare, ce vor fi construite pe cheltuiala chiriașei, iar costurile nu vor fi scăzute din prețul chiriei, urmând ca după terminarea contractului de închiriere terasa sa rămână a proprietarului.
Totodată s-a mai prevăzut ca fațada barului cu toate lateralele vor fi executate de chiriaș cu materialele proprietarului, iar pe aceste manopere chiriașul nu are nicio pretenție, ca ușa de la intrare si doua ferestre termopan vor fi plătite de chiriaș si costul acestora va fi scăzut din chirie, iar finisajele interioare cu lucrări de modernizare, vor fi executate si plătite de chiriaș, toate aceste lucrări fiind efectuate cu acordul proprietarului.
Pe fondul neînțelegerilor intervenite intre părți, începând cu luna septembrie a anului 2012, parata nu a mai achitat reclamantului contravaloarea chiriei si, deși barul nu mai funcționa, aceasta ocupa in continuare imobilul ce a format obiectul contractului, astfel cum rezulta din declarația martorului D. G., coroborata cu nedepunerea la dosar de către parata a unor chitanțe care sa ateste plata chiriei, după luna septembrie 2012.
In ceea ce privește norma de drept material aplicabila in speță, instanța de fond a reținut ca sunt incidente disp. art. 6 alin. 2 NCC, potrivit cărora actele juridice încheiate înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea in vigoare la data încheierii lor, astfel încât contractul fiind încheiat la data de 03.06.2010, sunt aplicabile dispozițiile Codului civil de la 1864.
F. de aceste considerente, întrucât parata chiriașă nu si-a îndeplinit începând cu luna ianuarie 2012 obligația de plata a chiriei, deși ocupa in continuare spațiul închiriat, in cauza sunt incidente disp. art.1020-1021 si art. 480 cod civil de la 1864, astfel încât instanța de fond a admis acțiunea si a dispus rezilierea contactului de închiriere autentificat sub nr.1231/3.06.2010 de BNP M. C. și P. M. și evacuarea pârâtei din imobilul proprietatea reclamantului, ce a format obiectul acestui contract, precum și obligarea pârâtei la restituirea imobilului în starea în care l-a primit.
De asemenea întrucât potrivit art. 1429 pct. 2 cod civ. de la 1864, chiriașul are obligația de plăti prețul chiriei la termenele statornicite, instanța de fond a obligat pârâta să plătească reclamantului echivalentul în lei la cursul BNR din data plății al sumei de 1400 euro, reprezentând chirie restantă pe perioada ianuarie-aprilie 2012 .
In ceea ce privește cererea reconvenționala formulata de parata, privind restituirea contravalorii lucrărilor de reparații construcții cât și a manoperei la imobilul închiriat, aceasta a enumerat in cerere lucrări la terasa, grupuri sanitare, spațiu interior si lucrări exterioare. Instanța de fond a reținut că date fiind clauzele contractului de închiriere autentificat sub nr. 1231/03.06.2010, ce constituie legea părților, parata a renunțat a mai pretinde vreun drept asupra terasei care urmează a rămâne a proprietarului, iar cu privire la fațada barului s-a menționat că, deși lucrările au fost executate de chiriașă, pe aceste manopere ea nu are nicio pretenție.
Singurele lucrări care nu au fost menționate in contract sunt cele exterioare, lucrări care de asemenea au fost executate de chiriașă cu acordul proprietarului reclamant, astfel cum rezulta din declarațiile coroborate ale martorilor P. I. și D. G., in privința cărora pârâta are dreptul la restituirea contravalorii lor, determinata conform raportului de expertiza construcții C. B. C. la suma de 4150 lei (2019 lei materiale si 2491 lei manopera), la care se aplica un coeficient de corecție de 30 % pentru executarea lor in regie proprie, astfel cum a reținut expertul si la valoarea totala a îmbunătățirilor, coeficient ce trebuie aplicat, pe cale de consecință si la lucrările executate la exterior. Așadar valoarea lucrărilor exterioare este de 4808 lei -1442,4 lei ( 30% din 4808) =3365,6 lei.
F. de aceste considerente, pe temeiul îmbogățirii fără justa cauza, instanța de fond a admis in parte cererea reconvenționala formulata de parata si a fost obligat reclamantul să plătească pârâtei suma de 3365,6 lei, reprezentând contravaloare lucrări de îmbunătățiri efectuate la spațiul exterior.
Cu privire la capătul de cerere reconvențională privind recunoașterea unui drept de retenție in favoarea paratei asupra imobilului, acesta va fi respins ca neîntemeiat având in vedere ca si parata datorează reclamantului cu titlu de chirie restanta suma de 1400 euro, datoria acesteia fata de reclamant fiind mai mare decât suma datorata de reclamant către parata, cu titlu de contravaloare îmbunătățiri.
Întrucât prin încheierea ședinței camerei de consiliu din data de 22 ianuarie 2013 instanța a admis în parte cererea de ajutor public judiciar - scutire și eșalonare taxă timbru, formulată de reclamantul V. V. și a dispus reducerea taxei judiciare de timbru aferentă acțiunii de la suma de 2645,24 lei, la suma de 1322,62 lei și eșalonarea plății taxei judiciare de timbru reduse, în 12 rate lunare, în cuantum de 110,21 lei, fiecare plătibile la data de 15 a fiecărei luni, iar parata a căzut in pretenții, in baza art. 18 din OUG 51/2008 privind ajutorul public judiciar, instanța de fond a obligat pârâta să plătească Statului Român cuantumul ajutorului public judiciar de care a beneficiat reclamantul, respectiv suma de 1322,62 lei.
Totodată, instanța de fond a atras atenția reclamantului asupra obligației de a achita în continuare taxa de timbru redusă, în cuantum de 1322,62 lei, în 12 rate lunare, în cuantum de 110,21 lei fiecare, plătibile la data de 15 a fiecărei luni. A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 1469 lei cheltuieli de judecată, rest după compensare, reprezentând 1240 lei onorariu avocat si 229 lei taxa de timbru.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, în termen legal, pârâta . prin administrator Gottlieb G.-R., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând, in principal, admiterea recursului, casarea in parte a sentinței, iar pe fond admiterea cererii reconvenționale in parte conform raportului de expertiza C. cu obligarea reclamantului la plata sumei de_ lei + 1038 lei. În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, casarea in tot a sentinței Judecătoriei Câmpina și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Câmpina cu efectuarea unei noi expertize de specialitate construcții văzând solicitarea din reconvenționala si consensul deplin al reclamantului; cu cheltuieli de judecata.
În motivarea recursului, pârâta a arătat că toate lucrările menționate în cererea reconvenționala au fost realizate cu deplinul acord al reclamantului, au fost reținute de expertiza de specialitate, dovedite cu martorii audiați in instanța, și, întrucât reclamantul nu s-a prezentat să răspundă la interogatoriu, pârâta a înțeles sa se prevaleze de art. 225 C.pr.civ.
Culpa in nerespectarea contractului de închiriere, a arătat pârâta, a aparținut in tot reclamantului, iar toate lucrările efectuate la terasa, la grupuri sanitare la interior cat si exterior au fost efectuate cu deplinul consimțământ al acestuia, situație ce poate fi coroborata cu declarațiile martorilor propuși de pârâta.
A solicitat pârâta înlăturarea depoziției martorului propus de reclamant, acesta neavând cunoștința in mod direct de lucrările efectuate, ci percepând situația de fapt doar din spusele reclamantului V. V..
Referitor la raportul de expertiză, pârâta a arătat că la termenul din 24.10.2012 a depus note de ședințe prin care a învederat ca in mod eronat s-a consemnat in încheierea de ședința din 17.10.2012 ca nu are obiecțiuni la raportul de expertiza exprimarea fiind in sensul ca „nu putem formula obiecțiuni la raportul de expertiza in lipsa lucrării expertului consilier", consemnându-se eronat ca nu formulează obiecțiuni. A mai arătat că la acel termen instanța a apreciat ca nu s-a răspuns celor 3 obiective încuviințate prin încheierea din 23 aprilie 2012 si solicitate prin cererea reconvenționala, dispunându-se refacerea lucrării. Însă, a arătat pârâta, nu a fost refăcută lucrarea si raportat la cererea reconvenționala formulată.
Astfel, pârâta a apreciat ca instanța de fond dă o greșita interpretare probelor de la dosar, obiectul cererii pârâtei vizând toate lucrările efectuate la imobil cu acordul proprietarului.
Cu privire la chiria solicitata de reclamant, pârâta a arătat că a ocupat si funcționat efectiv in imobil 17 luni, din care o perioadă de 2 luni a efectuat renovări, iar ulterior a achitat chiria integral atât prin plata prețului cat si prin lucrările efectuate la imobil ce s-au compensat cu chiria, iar după decembrie 2012 reclamantul a încălcat prevederile contractului de închiriere prin sistarea livrării apei si împiedicarea accesului clienților in local. Astfel încât, cererea reclamantului privind obligarea pârâtei la plata chiriei poate avea temei legal doar pana la momentul investirii instanței cu cererea de evacuare sau anterior, prin convocarea la concilierea din 17.11.2011, iar ulterior acestor date orice susțineri ale reclamantului sunt neîntemeiate prin nerespectarea contractului de închiriere de către acesta.
A mai arătat pârâta că în luna ianuarie 2012 a achitat integral chiria pana in data de 31.12.2011, situație acceptata de reclamant in reprezentarea . ambele părți înțeleg ca după ianuarie 2012 sa înceteze plata chiriei.
Pârâta a învederat ca acordarea unor termene lungi după ianuarie 2012 sunt de natura de a profita reclamantului in plata chiriei printr-o îmbogățire fără justă cauză coroborat cu cererea de plata a chiriei formulata peste termen.
A mai menționat pârâta că în cererea inițiala, reclamantul a solicitat doar evacuarea pârâtei, neavând si capăt de cerere pentru plata chiriei, întrucât la acel moment avea reprezentarea ca primise toți banii sau urma sa-i primească in cel mai scurt timp, iar acest aspect nu a fost sesizat de instanța de fond, pârâta arătând că a fost obligată la plata unor sume de bani ce exced in tot obiectului contractului.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr._ .
Intimatul nu a formulat întâmpinare în cauză.
Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele și lucrările dosarului, precum și din oficiu conform disp.art.3041 C.pr.civ., tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Cu privire la excepția netimbrării recursului, tribunalul o va respinge ca neîntemeiată, reținând că la data de 24.09.2013 recurenta a depus la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 452 lei, potrivit chitanței nr.4251/19.09.2013 aflată la fila 41 dosar recurs.
Cu privire la critica potrivit căreia instanța de fond dă o greșita interpretare probelor de la dosar, obiectul cererii pârâtei vizând toate lucrările efectuate la imobil cu acordul proprietarului, în baza căreia recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea in parte a sentinței, iar pe fond admiterea cererii reconvenționale in parte conform raportului de expertiza C. cu obligarea reclamantului la plata sumei de_ lei + 1038 lei, instanța reține ca aceasta este nefondată și va fi respinsă ca atare.
Astfel, tribunalul reține că prin Contractul de închiriere autentificat sub nr.1231/03.06.2010 părțile au convenit închirierea, de către recurenta din prezenta cauză, a imobilului proprietatea intimatului-reclamant compus din teren în suprafață de 140 mp. și construcția în suprafață de 70 mp situată pe teren, compusă din două camere - una de 40 mp și una de 30 mp, situate în intravilanul comunei C., ..740, jud. Prahova, pentru o perioadă de trei ani, cu începere din 03.07.2010, dată până la care societatea chiriașă va putea plăti întreținerea și va rezova modernizarea spațiului și o terasă aferentă, în partea din spate și lateral închizând două grupuri sanitare.
Din conținutul aceluiași contract rezultă că părțile au convenit ca terasa și cele două grupuri sanitare sus menționate să fie construite de chiriașă pe cheltuiala sa, iar costurile nu vor fi scăzute din prețul chiriei, respectiv că, după terminarea contractului de închiriere construcțiile vor rămâne proprietarului, cu mențiunea că pentru aceste spații nu se va percepe chirie.
Tot cu privire la terasă și la grupurile sanitare, părțile au convenit perioada în care se vor efectua lucrările, materialele ce urmează a fi folosite, suprafața acestora,cu precizarea că proprietarul va plăti învelitoarea tip Lindab, care va obține și autorizațiile necesare.
Părțile au mai convenit ca fațada barului, cu toate lateralele să fie executate de chiriaș cu materialele proprietarului, iar pentru manoperă chiriașul nu are nicio pretenție, respectiv că ușa de intrare și două ferestre termopan vor fi plătite de chiriaș și costul acestora va fi scăzut din chirie.
Cu privire la finisajele interioare s-a convenit ca acestea să fie executate și plătite de chiriaș fără modificarea sau spargerea pereților de rezistență și fără afectarea structurii, cu precizarea că lucrările se efectuează cu acordul proprietarului.
S-a convenit ca în caz de nerespectare a acestor condiții contractul să înceteze, iar cel care încalcă clauzele va plăti despăgubiri materiale stabilite de instanțele judecătorești. Chiria a fost stabilită, pentru primul an la 350 euro, cu posibilitatea modificării ulterioare, în funcție de piața internă, cu un procent maxim de 15% în plus sau în minus.
Prin cererea reconvențională formulată, pârâta-recurentă a solicitat, pe lângă acordarea unui drept de retenție asupra imobilului închiriat pentru care, față de respingerea cererii nu a formulat recurs și obligarea reclamantului la restituirea contravalorii lucrărilor de reparații-construcții cât și a manoperei evaluate la cca._ lei, precizând că este de acord cu rezilierea amiabilă a contractului, dar cu condiția de a le fi restituite integral contravaloarea tuturor lucrărilor și a manoperei efectuate la imobil.( vezi fila 34 dosar fond).
Pârâta a arătat în ce constau lucrările efectuate, diferențiat pe tipuri de lucrări, respectiv pentru terasă, grupuri sanitare, interior spațiu și lucrări exterioare.
În dovedirea cererii formulate, pârâta, astfel cum rezultă din încheierea de ședință din data de 18.04.2012, a solicitat efectuarea unei expertize construcții, având ca obiective identificarea lucrărilor efectuate de aceasta, evaluarea lor și a manoperei și a declarat că toate lucrările solicitate prin cererea reconvențională privesc lucrările făcute la terasă și fațadă. Instanța a încuviințat proba solicitată stabilind expres obiectivele: identificarea lucrărilor, cu precizarea celor care vizează construcția terasei și care vizează fațada barului, în raport de toate laturile, spațiul interior dar și spațiul exterior.
După depunerea raportului de expertiză întocmit de expert C. C., aflat la filele 76-84 dosar fond, instanța a încuviințat obiecțiunile formulate de reclamant, astfel cum rezultă din încheierea din 24.10.2012, la care expertul a răspuns la data de 12.12.2012 prin raportul-completare aflat la filele 108-109 dosar, respectiv că, la aceeași dată s-a depus și punctul de vedere al expertului consilier( fila 110) exprimat sumar, fapt ce a condus la respingerea obiecțiunilor formulate de pârâtă și la constatarea, corectă, că expertul a răspuns tuturor obiectivelor stabilite de instanță.
Prin sentința pronunțată, instanța fondului a admis în parte cererea reconvențională și a obligat reclamantul la plata sumei de 3365,6 lei reprezentând contravaloare lucrări îmbunătățiri la construcție și spațiu exterior, cu motivarea că, date fiind clauzele contractului de închiriere încheiat de părți, autentificat sub nr.1231/03.06.2010, care constituie legea părților, pârâta a renunțat la a mai pretinde vreun drept asupra terasei care urmează a rămâne a proprietarului și la costul manoperei pentru fațada barului pentru care a declarat că nu are nicio pretenție.
Astfel, corect instanța fondului a dat eficiență clauzelor contractuale, neacordând drepturi la care pârâta a înțeles să renunțe potrivit clauzelor stipulate în contract( nefiind contestată efectuarea lucrărilor și nici acceptul proprietarului la efectuarea lor ci dreptul pârâtei de a solicita plata contravalorii lor și a manoperei), acordând doar contravaloarea lucrărilor care nu au fost menționate în contract, privind lucrări de îmbunătățiri efectuate de chiriașă, cu acordul proprietarului, la spațiul exterior, astfel cum au fost indicate în raportul de expertiză, reținând corect că se impune acordarea lor pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză.
Ca atare apare nefondată critica recurentei privind neacordarea integrală a contravalorii lucrărilor efectuate la imobilul proprietatea intimatului față de clauzele contractului părților care a fost corect interpretat de instanța fondului.
Cu privire la solicitarea subsidiară a recurentei privind admiterea recursului, casarea in tot a sentinței Judecătoriei Câmpina și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Câmpina cu efectuarea unei noi expertize de specialitate construcții tribunalul reține că aceasta este nefondată șo o va respinge ca atare.
Astfel, tribunalul reține că, după ce apărătorul pârâtei a arătat că nu formulează obiecțiuni( vezi încheierea din 17.10.2012), respectiv că deși în ședință publică apărătorul pârâtei a declarat că nu are obiecțiuni la expertiză, doar la 24.10.2012 a susținut, prin cererea depusă la dosar( fila 89) că va formula obiecțiuni.
În plus, instanța a acordat termen pentru ca expertul consilier, încuviințat pârâtei, să depună la dosar un punct de vedere, care a fost depus la dosar, dar întocmit sumar, fără a întocmi un raport prin care să răspundă tuturor obiectivelor fixate de instanță funcție de care ar fi putut justifica, efectuarea unui nou raport de expertiză.
Nu în ultimul rând instanța reține că solicitarea recurentei nu se circumscrie niciunui motiv de casare prevăzut de art. 304 c.pr.civ. coroborat cu art. 312 alin3 și 5 c.pr.civ. solicitarea fiind nefondată.
Cu privire la critica referitoare la obligația de plată a chiriei restante, tribunalul reține că și aceasta este nefondată și o va respinge ca atare.
Astfel, tribunalul reține că instanța fondului a obligat pârâta la plata chiriei restante pentru perioada ianuarie-aprilie 2012, în temeiul art.1429 pct.2 c.civ. potrivit căruia locatarul are îndatorirea de a plăti prețul locațiunii la termenele statornicite.
Susținerea pârâtei, potrivit căreia, în cererea inițiala, reclamantul a solicitat doar evacuarea pârâtei, neavând si capăt de cerere pentru plata chiriei, întrucât la acel moment avea reprezentarea ca primise toți banii sau urma sa-i primească in cel mai scurt timp, iar acest aspect nu a fost sesizat de instanța de fond, pârâta arătând că a fost obligată la plata unor sume de bani ce exced in tot obiectului contractului este neavenită și contrazisă de actele dosarului, chiria fiind cerută prin completarea la acțiune, pentru care instanța prin încheierea din 06.06.2012 a dispus decăderea din dreptul de a mai completa acțiunea și apoi prin acțiunea conexă care a făcut obiectul dosarului nr._ prin care s-a solicitat obligarea la plata chiriei restante tocmai pentru perioada pentru care a fost acordată( vezi acțiunea conexă) dar și pentru viitor până la evacuare, iar pârâta nu a făcut dovada că ar fi achitat chiria pentru această perioadă, astfel cum s-a susținut.
Concluzionând, față de toate considerentele expuse instanța constată că sub toate aspectele recursul este nefundat și, potrivit art. 312 alin. 1 C.pr.civ., îl va respinge ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepția netimbrării recursului, ca neîntemeiată.
Respinge recursul declarat de recurenta - pârâtă . prin administrator Gottlieb G.-R., cu sediul în comuna C., ., ., jud. Prahova, împotriva sentinței civile nr. 257/30.01.2013 pronunțată de Judecătoria Câmpina, în contradictoriu cu intimatul - reclamant V. V., cu domiciliul în ., ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 25.09.2013.
Președinte, Judecători,
M. C. M. N. G. M.
Fiind în concediu
semnează Președintele
instanței
Grefier,
E. M.
Operator de date cu caracter personal nr. 5595
Red. M.G./tehnored. A.L.E.
2 ex./ 30.10.2013
d.f. nr._ - Judecătoria Câmpina
j.f. M.-L. E.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 931/2013. Tribunalul PRAHOVA | Fond funciar. Decizia nr. 622/2013. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
