Uzucapiune. Decizia nr. 383/2013. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 383/2013 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 05-03-2013 în dosarul nr. 15738/281/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA
SECTIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 383
Ședința publică din 05 Martie 2013
PREȘEDINTE - ALICE GABRIELA HARHOI
JUDECĂTORI- R. I. C.
-N. C.
GREFIER - R. C.
Pe rol fiind soluționarea recursului declarat de recurenții – reclamanți M. C. cu domiciliul în B. - Scăeni, ., județul Prahova și M. M. cu domiciliul în Boldești - Scăeni, ., județul Prahova împotriva sentinței civile nr. 7925/17.05.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești în contradictoriu cu intimatul – pârât O. BOLDEȘTI SCĂENI PRIN PRIMAR cu sediul în Boldești Scăeni, ., județul Prahova.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din 19.02.2013 și au fost consemnate în cuprinsul încheierii de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta decizie, când instanța, pentru a da posibilitatea părților de a depune la dosar note scrise, a amânat inițial pronunțarea pentru data de 26.02.2013, ulterior, din aceleași motive și în aceeași compunere, pentru data de 05.03.2013, când a pronunțat următoarea decizie:
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Ploiești la data de 29.07.2011 sub nr._ reclamanții M. C. și M. M. au chemat in judecată pe pârâtul Orașul Boldești – Scăieni – prin Primar, solicitând instanței să constate că sunt proprietarii imobilului teren în suprafață de 850 mp și a construcției cu destinația de magazie edificată pe acesta construită din lemn în suprafață de aproximativ 32 m.p, situat în orașul Boldești Scăieni, ., jud. Prahova ca efect al uzucapiunii.
În motivarea acțiunii reclamanții au precizat că în data de 17.11.1966 au cumpărat de la I. T. M. și I. A. un teren în suprafață de 1000 m.p și casa de pe acesta, imobil situat în vatra comunei Scăieni.
Au susținut reclamanții că în anul 1970 au edificat pe acest teren o magazie construită din lemn în suprafață de 32 m.p.
S-a învederat împrejurarea că reclamanții au dorit intabularea terenului, iar în urmă măsurătorilor efectuate s-a constatat că suprafața reală de teren situat în orașul Boldești Scăieni pe care aceștia au stăpânit-o în mod continuu, pașnic, neîntrerupt și nestingherit este de 1850 m.p, cu 850 m.p decât cea din acte.
Cu privire la acest imobil, reclamanții au apreciat că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art. 1846 C. Civ privind prescripția achizitivă.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 111 C. p.c și art. 1890, art. 1846, art. 1180 și art. 1837 C. Civ
În cauză au fost încuviințate și administrate proba prin înscrisurile de la dosar, a fost audiat martorul propus de reclamanți, E. C., a cărei declarația a fost consemnată și atașată la dosarul cauzei, proba cu expertiză specialitatea construcții efectuată în cauză de d-na expert Dubuleac L. și proba cu expertiză specialitatea topografie efectuată de expert B. N..
Prin sentința civilă nr. 7925/17.05.2012, Judecătoria Ploiești a respins ca neîntemeiată cererea de uzucapiune formulată de reclamanții M. C., în contradictoriu cu pârâtul Orașul Boldești – Scăieni – prin Primar.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut următoarele:
În fapt, reclamanții stăpânesc terenul în suprafață totală de 2431 mp situat în Boldești Scăieni, . județul Prahova (acest aspect este susținut de reclamanți, este dovedit prin depoziția martorului audiat și prin raportul de expertiză topo efectuat).
Reclamanții stăpânesc acest teren ca proprietari, iar nu ca posesori. Instanța de fond a reținut aceasta, întrucât, după cum declară și martorul audiat acest teren este împrejmuit, iar împrejmuirile nu au fost niciodată modificate; prin contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. 3535/18.10.2005 reclamanții au primit în deplină proprietate lotul nr. II constând în teren arabil în suprafață de 522 m.p situat în Boldești Scăieni, . 11, P 244/1 punându-se capăt stării de indiviziune în care se aflau cu numiții M. F. și M. L., teren ce este în continuarea terenului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7993/17.11.1966 de notariatul de Stat al Regional Ploiești prin care reclamanții au cumpărat de la numiții I. T. M. și I. A. (deci au dobândit dreptul de proprietate) imobilul din Boldești Scăieni, . județul Prahova cu aceleași împrejmuiri, cu același plan de situație, dar cu suprafața măsurată de numai 1000 mp.
Deci reclamanții au cumpărat imobilul menționat dobândind dreptul de proprietate asupra integrului imobil, iar nu doar asupra unei părți. Spre această concluzie duce art. 1328 C.civ. Acest text de lege se referă la ipoteza în care „s-ar găsi că cuprinsul lucrului e mai mare decât cel arătat în contract”, adică exact precum în cazul de față. Pentru această ipoteză Codul civil prevede complinirea prețului sau „stricarea vânzării” (cu respectarea art. 1329 deoarece în cauză în contractul menționat mai sus vânzarea nu s-a făcut raportat efectiv la fiecare mp, adică „pe atât măsura” în terminologia codului, ci raportat la întregul bun descris și privit în ansamblu) dacă excedentul depășește a 20 parte din cuprinsul declarat în contract. Cei 909 de mp pe care reclamanții îi stăpânesc în plus reprezintă mai mult de jumătate din suprafața declarată în contract, deci cumpărătorii (reclamanții) aveau dreptul să strice vânzarea (art. 1328 C.civ.). Este evident că reclamanții-cumpărători nu au înțeles să strice vânzarea. Ori atât timp cât vânzarea este valabilă se transmite proprietatea asupra întregului bun, iar nu doar asupra unei părți. Acesta este înțelesul art. 1328-1329 C.civ. și este logic și echitabil să fie astfel deoarece este evident că vânzătorii și reclamanții-cumpărători au înțeles să se cumpere întregul bun contra prețului convenit, iar nu doar o parte din bun.
Practic textele menționate arată că atunci când părțile se înțeleg cu privire la vânzarea-cumpărarea unui bun imobil privit în ansamblu (de exemplu casa cu terenul aferent, teren împrejmuit, situat la o anumită adresă, precum în speță) determinarea metrică a suprafeței nu este un element esențial. Erorile de măsurare nu împiedică transmiterea dreptului asupra întregului bun privit în ansamblu atât timp cât este cert că părțile astfel au intenționat: să vândă, respectiv să cumpere, acel bun în integralitatea sa. Această regulă prevăzută de art. 1328-1329 poate fi considerată chiar o aplicație a principiului voinței interne în interpretarea actelor juridice.
Faptul că părțile au intenționat transmiterea proprietății asupra întregului bun, indiferent practic de întinderea suprafeței, rezultă din modul cum a fost individualizat, determinat în contractul de vânzare cumpărare bunul imobil ce a format obiectul material al contractului. Bunul a fost individualizat prin indicarea adresei, a vecinătăților și doar incidental, orientativ prin indicarea suprafeței. Esențial este că împrejmuirile nu au fost modificate, fiind vizibile la momentul contractării, deci părțile contractului au văzut efectiv ce se vinde și respectiv ce se cumpără.
Stabilind regula menționată mai sus (anume că vânzarea rămâne ca principiu în ființă cu privire la întregul bun în caz de eroare de măsurare dacă părțile au intenționat să vândă bunul în integralitatea sa) legiuitorul a ținut seama de posibilitatea existenței unor erori de măsurare. Evoluția constantă a științei a făcut că măsurătorile să devină din ce în ce mai exacte (deci măsurătorile trecute cu cât sunt mai vechi, cu atât sunt mai probabil cauze de erori cu privire la suprafețele respective).
Așadar întotdeauna vânzarea va purta, conform voinței interne a părților, asupra întregului bun, iar nu a unei părți, cu posibilitatea „stricării vânzării” sau complinirii prețului (evident dacă părțile ar fi dorit aceasta).
În drept, uzucapiunea nu va funcționa pentru cei 909 mp deoarece nimeni nu poate uzucapa propriul bun (uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietății, deci presupune ca ipoteză că bunul este proprietatea altuia decât reclamantul)
În ceea ce privește constatarea dobândirii prin accesiune imobiliară artificială a dreptului de proprietate asupra construcțiilor, respectiv, magazia și fântâna, și acest capăt de cerere, a fost respins pentru următoarele argumente: reclamanții nu au prezentat pentru construcțiile pe care pretinde că le-au edificat autorizația de construcție
Aceste autorizații sunt absolut necesare, întrucât, reclamanta pretinde că a construit respectivele clădiri, deci modul prin care a devenit proprietar este construirea bunului.
Construirea, pentru a fi legală și astfel a dobândi protecție juridică (adică recunoașterea din partea autorității statale), trebuie să respecte condițiile, cerințele impuse de lege (legea fiind privită în sensul de acte normative generale și obligatorii, neinteresând deci natura normelor pe care le conține, de drept civil, administrativ sau de orice altă natură). Printre aceste condiții se află și necesitatea obținerii autorizației de construire, autorizație obligatorie și absolut justificată de scopul asigurării disciplinei în construcții.
Accesiunea imobiliară reprezintă un mod de dobândire a proprietății atunci când are ca ipoteză următoarea situație: o parte, o persoană este proprietarul terenului, o altă parte, altă persoană este titularul dreptului de proprietate asupra construcției. Art. 492 C.civ. nu se referă la accesiunea imobiliară ca mod de dobândire a proprietății, ci dispensează pe proprietarul terenului de dovada proprietății construcției. Însă dreptul de proprietate asupra construcției (prezumat în baza art. 492) pentru a fi recunoscut și protejat juridic trebuie să fie dobândit cu respectarea legii. Or proprietatea unei construcții nu e dobândită cu respectarea legii dacă s-a făcut prin construire fără autorizație.
Pentru toate aceste considerente, instanța de fond a respins ca neîntemeiată cererea formulată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs reclamanții M. C. și M. M., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare, recurenții reclamanți arată că, instanța de fond în mod greșit a reținut că sunt proprietari si pe cei 909 mp ce au făcut obiectul litigiului, făcând trimitere la contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 17.11.1966, prin care recurenții au cumpărat 1000 mp, susținând că în speță, în ceea ce privește suprafața de teren, este vorba doar de niște erori de măsurare, determinarea suprafeței nefiind un element esențial și prin urmare, imobilul trebuie privit in ansamblu și nu prin raportare la suprafața din acte și cea reală.
Tocmai din cauza acestei diferențe rezultată la măsurători, între suprafața din acte și cea reală, au fost nevoiți să introducă acțiune în constatare în instanță, întrucât la Oficiul de Cadastru, pentru intabularea terenului, trebuiau să facă dovada că au acte de proprietate pe toată suprafața deținută în realitate și nu doar pe 1000 p trecuți în contractul de vânzare-cumpărare din 1966. Pentru a putea intabula întreaga suprafață de teren, la oficiul de cadastru suprafața de la măsurători trebuia să coincidă eu cea din acte.
Recurenții reclamanți menționează că, astfel cum au menționat și în cererea introductivă de instanță, stăpânesc în fapt o suprafață totală de teren de 2431 mp, din care au acte numai pentru suprafața de 1522 p - 1000 mp din contractul de vânzare cumpărare nr. 7993 din 17.11.1966 și 522 mp în baza contractului de partaj voluntar nr. 3535/18.10.2005.
Instanța de fond a constatat că sunt proprietari, susțin recurenții reclamanți, dar în loc să se constate acest fapt prin hotărâre care să țină loc de titlu de proprietate, în dispozitiv respinge acțiunea ca neîntemeiată.
Diferența de teren rezultată între cea identificată prin raportul de expertiză topo B. N. și cea din actele atașate la dosar, se explică prin aceea că la data transmiterii posesiei evident nu au avut loc măsurători exacte, susțin recurenții reclamanți, dar reiese din cele declarate de martor, că nu au fost modificate limitele de hotar identificată prin raportul de expertiză refacere 2.
Din anul 1974 și până în prezent diferența de teren figurează la rolul lui M. C., iar din anul 1980, în registrul cadastral al parcelelor, figurează cu suprafața de 1939 mp, ca posesor particular, fapt rezultat din adeverința nr. 715/25.01.2012, emisă de Primăria Orașului Boldești Scăieni, depuse în dosar.
Menționează recurenții că, și pentru această diferență stăpânită în fapt, au achitat taxele și impozitele la zi, comportându-se ca adevărați proprietari, fapt dovedit cu chitanțele și certificatele de atestare fiscală depuse la dosarul de fond.
Cu probele administrate în cauză, respectiv înscrisuri, declarația martorului audiat și expertiza topografică au dovedit instanței că au stăpânit continuu, neîntrerupt, netulburat, public și sub nume de proprietar o perioadă mai mare de 30 de ani și suprafața de 909 mp teren situat în orașul Boldești Scăeni, ., județul Prahova, aflat în continuarea suprafeței deja deținute de 1000mp în baza contractului de vânzare cumpărare din 17.11.1996 și formând corp comun cu aceasta, fără a deține acte și pentru această suprafață, arată recurenții reclamanți.
Instanța de fond în mod greșit a reținut ă sunt proprietari pe diferența de proprietari, în condițiile în care au solicitat să se constate acest lucru prin hotărâre judecătorească care să țină loc de titlu de proprietate.
Recurenții reclamanți menționează că în mod eronat instanța de fond reține că erorile de măsurătoare nu împiedică transmiterea dreptului de proprietate asupra întregului bun privit în ansamblu, atât timp cât părțile au intenționat să vândă, respectiv să cumpere acel bun în integralitatea sa.
.Arată recurenții reclamanți că, este adevărat că au cumpărat bunul în integralitatea sa, dar suprafața de teren găsită în plus la măsurători și care nu este cuprinsă în contractul de vânzare cumpărare din 1966, face imposibilă intabularea integrală a imobilului.
În ceea ce privește construcțiile edificate, recurenții reclamanți susțin că instanța de fond în mod greșit a reținut că nu au prezentat pentru construcțiile pe care pretind că le-au edificat autorizație de construcție.
Din declarația martorei, cât și din raportul de expertiză construcții întocmit în cauză a rezultat că au construit din mijloace proprii pe terenul în suprafață de 909 mp aflat în litigiu o magazie și o fântână, care au fost identificate și evaluate conform raportului de expertiză construcții Dubuleac L..
Recurenții reclamanți menționează că nu titlu de proprietate pentru terenul de 909 mp, nu sunt proprietarii terenului. Au stăpânit terenul ca posesori, și drept urmare, în speța de față în ceea ce privește construcțiile edificate pe terenul în litigiu, erau incidente disp. art. 488 și 492 Cod civil.
În final, recurenții reclamanți solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate și pe fond admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și precizată precizată, să se constate că sunt proprietari și ai terenului în suprafață de 909 mp și a construcției magazie și fântâna edificată de aceștia pe teren, imobil situat în Boldești Scăieni, ., județul Prahova, hotărâre care să țină loc de titlu de proprietate.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr._ .
Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, în raport cu actele și lucrările dosarului, precum și din oficiu conform disp.art.3041C.pr.civ., tribunalul constată că recursul este fondat, pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Recurenții reclamanți au solicitat să se constate că sunt proprietarii imobilului teren în suprafață de 850 mp și a construcției cu destinația de magazie edificată pe teren, construită din lemn în suprafață de aproximativ 32 mp situat în orașul Boldești Scăieni, ., județul Prahova, ca efect al uzucapiunii.
Din declarația martorului E. C. audiat în cauză, a rezultat că recurenții reclamanți stăpânesc aproximativ 2000 mp împrejmuiți cu gard pe toate laturile, la stradă este din lemn și în rest din plasă. Pe teren se află o casă arată același martor ( fila 37 dosar fond), care este vecin cu recurenții și lângă acesta, o magazie și o fântână. Recurenții reclamanți sunt recunoscuți ca proprietari ai imobilului în litigiu, nefiind tulburați de nimeni de la momentul la care au intrat în posesia imobilului.
Din raportul de expertiză refacere efectuat de expert topo B. N.. Rezultă că suprafața totală a terenului din măsurători, este de 2418 mp conform schiței anexate.
Această suprafață de teren rezultă din contractul de partaj voluntar nr. 3535/18.10.2005, teren 5, 13,6, 7,8,9,10,11,12,5 = 522 mp; contract de vânzare cumpărare din 17.11.1]966: teren 4,5,13,14,4 = 1000 mp.
În cuprinsul raportului de expertiză topo refacere întocmit de expert B. N., se arată că terenul ce face obiectul expertizei se identifică în perimetrul 1,2,3,6,13,14,4,1 cu suprafața de 909 mp ; terenul se află în continuarea proprietății reclamanților și face corp comun cu acesta.
Din ansamblul probator administrat în cauză rezultă în mod cert că recurenții reclamanți stăpânesc întreaga suprafață de teren de 2431 mp, aspect dovedit atât cu depoziția martorului audiat în cauză cât și prin raportul de expertiză refacere topo, efectuat de expert B. N..
Astfel, recurenții reclamanți au stăpânit în mod continuu, pașnic, netulburați de nimeni și sub nume de proprietari întreaga suprafață de teren, fiind cunoscuți ca proprietari în zonă.
Instanța de fond reține în considerentele sentinței recurate că uzucapiunea nu va funcționa pentru cei 909 mp deoarece nimeni nu poate uzucapa propriul bun ( uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietății, deci presupune ca ipoteză că bunul este proprietatea altuia decât reclamantul).
Uzucapiunea (sau prescripția achizitiva) constă în acel mod de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil prin posedarea neîntreruptă a acestuia . timp fixat de lege. Codul Civil, în articolele 1846-1847, prevede condițiile pentru a putea opera dobândirea proprietății prin uzucapiune, și anume posesia să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar.
În cazul uzucapiunii de 30 de ani se impune exercitarea unei posesii, utile, neîntrerupte, timp de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de bună sau de rea credință, iar în cazul uzucapiunii de 10-20 de ani trebuie să existe un just titlu, posesia să fie de bună credință, iar bunul să fie individual determinat.
Așa fiind, tribunalul constată că recurenții reclamanți au făcut dovada în sensul prevederilor legale menționate, în vigoare la data introducerii acțiunii a posesiei terenului în suprafață de 909 mp, timp de 30 de ani, neîntrerupt, pașnic și sub nume de proprietar, instanța de fond respingând în mod greșit acest capăt de cere cu ignorarea disp. art.1847-1848, 1890 din vechiul cod civil și a probelor administrate în cauză.
Pentru a opera uzucapiunea trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1847 Cod civil; posesia este utilă dacă este neîntreruptă, netulburată, publică și exercitată sub nume de proprietar; iar, recurenții reclamanți au făcut pe deplin dovada îndeplinirii acestor condiții.
Cât privește critica recurenților reclamanți în sensul că instanța de fond în mod greșit a respins capătul de cerere privind constatarea dobândirii prin accesiune imobiliară artificială a dreptului de proprietate asupra construcțiilor reprezentate de magazie și fântână. Tribunalul constată că în mod corect a fost respins acest capăt de cere.
Construcțiile reprezentate de magazie și fântână nu respectă dispozițiile legale în materie, și anume au fost edificate fără ca reclamanții să obțină anterior autorizație de construcție.
Instanța de fond în mod corect a apreciat că, pentru a fi legală edificarea unei construcții și pentru a dobândi protecție juridică trebuie să respecte condițiile, cerințele impuse de lege, condiții printre care se află și necesitatea obținerii autorizației de construire, obligatorie și justificată de scopul asigurării disciplinei în construcții.
Dreptul de proprietate asupra unei construcții trebuie să fie dobândit în condițiile legii, adică în prealabil să fie obținută autorizația de construire.
Recurenții reclamanți susțin în recursul declarat că instanța de fond în mod greșit a reținut că nu au prezentat autorizație de construcție, pentru că din depoziția martorului și expertiza efectuată în cauză a rezultat că au construit magazia și fântâna.
Se constată că recurenții reclamanți recunosc faptul că au edificat aceste construcții fără autorizație de construire, aspect reținut în mod corect și de instanța de fond, însă în speță nu sunt incidente disp. art. 488 și 492 Cod civil, întrucât aceste construcții au fost realizate cu încălcarea legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care impune obținerea în mod obligatoriu a autorizației de construcție.
În mod contrar, ar însemna că, oricine, poate să invoce disp. art. 488 și 492 vechiul Cod civil, chiar dacă nu posedă autorizație de construcție și astfel ar avea loc o încălcare la nesfârșit a dispozițiilor legii 50/1991.
Pentru considerentele arătate, tribunalul va admite recursul potrivit disp. art. 312 alin. 2 și 3 C. pr. civ. rap. la art. 304 pct. 9 c. pr. civ., va modifica în parte sentința recurată, în sensul că va admite în parte acțiunea potrivit disp. art. 1846, 1847, 1890 Cod civil și va constata că reclamanții sunt proprietarii terenului în suprafață de 909 mp situat în orașul Boldești Scăeni, ., județul Prahova, identificat în perimetrul 1,2,3,6,13,14,41 conform raportului de expertiză B. N. efectuat la fond (filele 89,90 și schița de plan).
Vor fi menținute dispozițiile sentinței în ceea ce privește respingerea capătului de cerere privind constatarea dobândirii prin accesiune imobiliară artificială a dreptului de proprietate asupra construcțiilor, magaziei și fântână, edificate pe terenul în suprafață de 909 m.p., ca neîntemeiat.
În baza disp. art. 274 C. pr. civ., va obliga intimatul la 531,8 lei cheltuieli de judecată către recurenți, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenții– reclamanți M. C. cu domiciliul în B. - Scăeni, ., județul Prahova și M. M. cu domiciliul în Boldești - Scăeni, ., județul Prahova împotriva sentinței civile nr. 7925/17.05.2012 pronunțată de Judecătoria Ploiești în contradictoriu cu intimatul – pârât O. BOLDEȘTI SCĂENI PRIN PRIMAR cu sediul în Boldești Scăeni, ., județul Prahova.
Modifică în parte sentința recurată, în sensul că admite în parte acțiunea.
Constată că reclamanții sunt proprietarii terenului în suprafață de 909 mp situat în orașul Boldești Scăeni, ., județul Prahova, identificat în perimetrul 1,2,3,6,13,14,41 conform raportului de expertiză B. N. efectuat la fond (filele 89,90 și schița de plan).
Menține dispozițiile sentinței în ceea ce privește respingerea capătului de cerere privind constatarea dobândirii prin accesiune imobiliară artificială a dreptului de proprietate asupra construcțiilor, magaziei și fântână, edificate pe terenul în suprafață de 909 m.p., ca neîntemeiat.
Obligă intimatul la 531,8 lei cheltuieli de judecată către recurenți.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 05 Martie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
A. G. H. R. I. C. N. C.
GREFIER
R. C.
Operator de date cu caracter personal 5595
Redactat/Tehnored. CN
3 ex./06.04.2013
Df._ Judecătoria Ploiești
Jf. F. I. M.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1630/2013. Tribunalul PRAHOVA | Fond funciar. Decizia nr. 1209/2013. Tribunalul PRAHOVA → |
|---|
