Superficie. Decizia nr. 3128/2015. Tribunalul PRAHOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 3128/2015 pronunțată de Tribunalul PRAHOVA la data de 17-11-2015 în dosarul nr. 3128/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL PRAHOVA - SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 3128
Ședința publică din data de 17.11.2015
PREȘEDINTE - N. C.
JUDECĂTOR - A. G. H.
GREFIER - M. Ș.
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat apelantele - pârâte V. C., CNP_, domiciliată în ., .. 275, jud. Prahova și B. M. - D., CNP_, domiciliată în com. Bănești, ., jud. Prahova, împotriva sentinței civile nr. 2762/06.07.2015 pronunțată de Judecătoria Câmpina, în contradictoriu cu intimații - reclamanți A. I., domiciliat în com. Bănești, ., jud. Prahova, CNP_ și C. E., CNP_, domiciliată în ., jud. Prahova.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 03.11.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când instanța pentru a da posibilitatea apelantelor-pârâte să depună la dosar concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 17.11.2015, când a dat următoarea decizie:
TRIBUNALUL
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Câmpina sub nr._ / 2014, la data de 23.05.2014, reclamanții A. I. și C. E. au chemat în judecată pe pârâta V. C. solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constatate dreptul acestora de proprietate asupra locuinței construită din lemn, pe fundație de beton armat, acoperită cu tablă galvanizată, compusă din 2 camere, baie, bucătărie, 2 terase și o magazie, situată pe un teren aflat în com. Bănești, ., jud. Prahova - proprietatea pârâtei; să se dispună constituirea unui drept de superficie, pe toată durata existenței construcției, asupra unui teren în suprafața de 234 mp. și obligarea reclamanților la a o despăgubi pe pârâtă pentru lipsa de folosință a terenului; să se dispună constituirea unui drept de servitute, pentru posibilitatea ieșirii reclamanților la calea publică, asupra unui teren în suprafața de 89 mp. care urmează a fi folosit de ambele părți.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că, în luna august 2008, au convenit cu pârâta (care este singură, având, în prezent, vârsta de 79 ani), să le vândă, din terenul său, o porțiune de 234 mp. pentru a construi o locuință, cu posibilitatea reclamanților de acces, pe un drum de servitute, de la calea publică până la casa acestora, în suprafață de 89 mp., servitute care trece prin curtea pârâtei.
În acest scop, cu acordul pârâtei, s-au făcut demersurile oficiale pentru întocmirea documentelor cadastrale, în vederea dezmembrării și, apoi, a vânzării terenului sus - menționat.
Pe planul de situație al terenului, pârâta a scris, olograf, următoarele: „Subsemnata V. C., sunt de acord cu dezmembrarea a două loturi și cu servitutea de trecere pe teren” Data: 08.10.2008, după care semnează indescifrabil.
În luna februarie 2009, casa era gata și, pentru că nu aveau unde locui, reclamanții s-au mutat în casa nouă care se afla la o distanță de cca. 25 m. de casa pârâtei, cu precizarea că, și atunci și acum, toate utilitățile, atât pentru ei, cât și pentru pârâtă, au fost suportate, în mod exclusiv, de reclamanți, neavând nicio pretenție de la pârâtă.
Când trebuiau să meargă la notariat pentru încheierea actului autentic de vânzare - cumpărare, pârâta a motivat că nu ar fi bune actele cadastrale și că nu mai semnează actul de vânzare - cumpărare a terenului.
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art.111 C.pr.civ. și art.492, art.969 și art.616 - 619 C.civ.
Reclamanții au arătat că dreptul de superficie nu este reglementat, direct și expres, de Codul civil și, de aceea, existența lui a fost controversată, iar la început chiar contestată, însă, până la urmă, s-a impus, totuși, părerea că dreptul de superficie trebuie să fie recunoscut, opinia întemeindu-se pe art.492 C.civ. potrivit cu care „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra”.
Interpretând acest text legal s-a arătat că, din moment ce, prin textul respectiv se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlăture prin proba contrară și, dovedind contrariul, constructorul devine, astfel, titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, plantația sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
În Noul Cod Civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693 - 702.
În dovedirea acțiunii, reclamanții A. I. și C. E. au solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei, martori și expertize tehnice de specialitate topometrică și construcții având ca obiectivele:
- topometrică - identificarea terenului în suprafață de 234 mp. și a servituții de trecere în suprafață de 89 mp., teren situat în com. Bănești, ., jud. Prahova, cu întocmirea schiței de plan și evaluarea lipsei de folosință a terenului;
- construcții - identificarea construcției edificată de reclamanți pe terenul de mai sus, și anume: locuința construită din lemn, pe fundație de beton armat, acoperită cu tablă galvanizată, compusă din 2 camere, baie, bucătărie, 2 terase și o magazie, întocmirea schițelor de plan și evaluarea acesteia.
La data de 03.06.2014, reclamanții A. I. și C. E., în baza art.204 C.pr.civ., au modificat cererea de chemare în judecatăîn sensul că, la acest moment, au înțeles să cheme în judecată și pe actualul proprietar al terenului pe care au construit casa, respectiv pe numita B. M. – D..
În motivarea cererii modificatoare, reclamanții au arătat că, în după-amiaza zilei de 23.05.2014, le-a fost înmânată de factorul poștal o notificare din partea numitei Bohîltea M. - D., prin care li s-a adus la cunoștință faptul că, prin contractul de vânzare - cumpărare aut. sub nr.1440/13.05.2014 de B.N.P. P. M. - C., aceasta a dobândit, prin cumpărare, de la pârâta V. C. terenul în suprafață măsurată de 1.025 mp. (suprafața din acte 1.015 mp.) situat în intravilanul ., ..275, T 23, P 945, 946, jud. Prahova, cu vecinii: . M.; L. V., Râul Doftana și Gutică V., intabulat în cartea funciară sub nr._, împreună cu locuința C1 situată pe acest teren (alta decât locuința construită de reclamanți).
Totodată, aceasta i-a notificat pe reclamanți ca, în termen de 30 de zile, să ridice construcția pe care au edificat-o, în caz contrar, va întrerupe curentul electric și gazele și că vor fi obligați la plata lipsei de folosință pentru terenul în suprafață de 230 mp. pe care au construit.
De când au edificat construcția și până în prezent, reclamanții afirmă că au fost cei care au achitat facturile de curent și gaze, atât pentru consumul lor, cât și pentru cel al pârâtei V. C., fiind adevărată și susținerea pârâtei - cumpărătoare, în sensul că pârâta V. C. a dat materialele, dar singurele materiale au fost: cca. 30 de saci de ciment pe care i-a folosit pentru turnarea fundației, la rândul lor, reclamanții afirmând că au despăgubit-o pe aceasta cu 44 foi de tablă galvanizată care au fost montate pe casa acesteia.
Reclamanții susțin că este opozabila și pârâtei - cumpărătoare Bohîltea M. - D. convenția intervenită între aceștia și pârâta - vânzătoare V. C. de a le permite să construiască pe terenul acesteia, mai ales că, la momentul dobândirii imobilului (teren și construcția C1), cumpărătoarea a văzut că, pe acest teren, se mai află încă o construcție care nu aparține vânzătoarei, într-o astfel de situație, putându-se aprecia și asupra bunei - credințe a cumpărătoarei - pârâte.
Conform art.1.170 C.civ. privind „Buna – credință”: „Părțile trebuie să acționeze cu bună - credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligație”.
Art.492 C.civ. prevede că „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, pe cheltuiala sa și că sunt ale lui, până se dovedește din contra”.
Interpretând acest text legal s-a arătat că, din moment ce, prin textul respectiv se instituie o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, constructorul poate să o înlăture prin proba contrară și, dovedind contrariul, constructorul devine, astfel, titularul unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, plantația sau lucrarea sa.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se afla pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
În Noul Cod civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693 - 702.
În dovedirea cererii modificate și precizate, reclamanții au înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtelor B. M. - D. și V. C., martori (care au construit casa de la fundație și până la finisajele interioare și exterioare), precum și expertize tehnice de specialitate topometrică și construcții.
În raport de susținerile reclamanților A. I. și C. E., la data de 27.06.2014, pârâtele V. C. și Bohîltea M. - D. au formulat, în temeiul art.205 C.pr.civ.,întâmpinare prin care pârâta V. C. a invocat excepțiile lipsei calității sale procesuale pasive, dar și lipsa de interes în ceea ce o privește, întrucât, nu mai este proprietara imobilului în litigiu pe care l-a înstrăinat numitei Bohîltea M. - D. prin contractul de vânzare - cumpărare aut. sub nr.1440/13.05.2014 B.N.P. M. P., notat în C.F._.
Aceasta excepție a fost invocată în raport de temeiurile de drept invocate de reclamanți privind accesiunea imobiliară - art.111 C.pr.civ. și art.494 C.civ. de la 1865.
De asemenea, ambele pârâte au solicitat ca reclamanții să precizeze, în mod clar, obiectul judecații, pentru că, pe de o parte, s-au invocat temeiuri privind accesiunea imobiliară, dar și alte temeiuri de drept, respectiv: art.969 C.civ. vechi – „Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante”; art.616 – „Proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorire de a-1 despăgubi în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”; art. 617 – „Trecerea trebuie regulat făcuta pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca sa iasă la drum”; art.618 – „Cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ca ar pricinui o mai puțină pagubă acelui pe al cărui loc trecerea urmează a fi deschisă” și art.619 – „Acțiunea de despăgubire în cazul prevăzut prin art.616 este prescriptibilă”; iar trecerea trebuie să urmeze după prescripție, deși acțiunea de indemnitate nu s-ar mai putea admite, pe de o parte, lăsându-se, însă, în mod insinuos, cum că „În noul Cod civil, dreptul de superficie este reglementat de art.693 – 702”, fără să precizeze, cu certitudine, ce lege înțeleg sa folosească reclamanții.
Pârâta V. C. arată că nu a avut o înțelegere „bătuta în cuie” cu reclamanții pentru a le vinde imobilul - proprietatea sa, integral sau parțial, convenția acestora, nescrisă, fiind aceea de a le permite să locuiască la aceasta cu chirie, întrucât, nu aveau unde locui, cu precizarea că nu i-a cunoscut pe reclamanți anterior venirii la aceasta în curte, nu sunt rude, prieteni și nu se poate invoca imposibilitatea preconstituirii vreunui înscris prin care pârâta să-și fi asumat convenția la care se referă.
Pârâtele arată că nu sunt de acord nici cu constatarea dreptului de proprietate asupra locuinței, nici cu constituirea unui drept de superficie, indiferent pe ce suprafață, amprenta casei sau cei 234 mp. care exced acesteia și nici cu dreptul de servitute de trecere solicitat pentru 89 mp.
În susținerea acestor argumente pârâtele invocă Cauza Bock și P. împotriva României (Cererea nr._/02) - Hotărârea CEDO din 15 februarie 2007 potrivit căreia „33. în lipsa unei dispoziții legale, a unui legat sau dacă condițiile prescripției achizitive nu sunt îndeplinite, existența unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile este indispensabilă pentru a obține dreptul de superficie (C. A., Noi aspecte teoretice și practice ale dreptului de superficie, Dreptul nr. 5-6/1993, pag. 65-73, și I. Sferidan, Discuții referitoare la dreptul de superficie, Dreptul nr. 6/2006, pag. 54-79). Simplul fapt de a ridica construcții, chiar de bună credință, în lipsa unui acord, nu conduce la obținerea unui drept real de superficie, titularul construcțiilor neputând dobândi decât o simplă creanță împotriva proprietarului terenului. Mai multe decizii ale justiției constată acest lucru;
a) Hotărârea nr.892 din 1 aprilie 1994 a Curții Supreme de Justiție – „în temeiul art.492 Cod civil, proprietarul terenului se presupune că este și proprietarul construcțiilor sau plantațiilor ridicate pe teren, această reglementare decurgând din dreptul de alăturare care este o modalitate originară de dobândire a dreptului de proprietate.
Articolul 494 al aceluiași cod reglementează drepturile care au apărut din realizarea construcțiilor sau plantațiilor de către un terț.
În acest caz, chiar dacă realizarea construcțiilor sau plantațiilor se face de bună credință, aceasta nu poate conduce la un drept real, ci la o creanță.
Există posibilitatea, la care face trimitere articolul 492 cod civil în fine, de a inversa prezumția dreptului de proprietar al terenului asupra construcțiilor înălțate pe acest teren, dacă se face dovada că aceste construcții au fost ridicate de o a treia persoană pe baza unei înțelegeri care să poată justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cauză și dreptului de folosință a terenului, aceste drepturi fiind expresia dreptului real de superficie.»
b) Hotărârea nr.240 din 10 februarie 1998 a Curții de Apel din Cluj – „Dreptul de superficie este un drept real principal care presupune dreptul de proprietate al unui terț asupra construcțiilor sau altor lucrări care se găsesc pe terenul care aparține unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosință. Dreptul real de superficie nu se constituie prin simplul fapt de a ridica o construcție, niște lucrări, etc.; el nu poate fi constituit decât pe baza unui titlu, prescripției achizitive [uzucapiunea] sau ex lege”.
c) Hotărârea nr. 694 din 12 martie 1996 a Curții de Apel din Ploiești – „Implicând suprapunerea a două drepturi de proprietate, dreptul de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie prin acordul părților, cu respectarea cerințelor de fond și de formă referitoare la transferul terenurilor. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, acordul părților ce prevede un drept de nudă proprietate pentru proprietarul terenului și exercițiul de facto a prerogativelor dreptului de proprietar din partea superficiarului (dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință a terenului aferent) este interzis.
În consecință, construcția va aparține prin alăturare proprietarului terenului, pe când constructorul va avea o creanță deoarece nu a putut dobândi alte drepturi prin acordul încheiat”.
d) Hotărârea nr.5351 din 17 iunie 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – „În cauză, tribunalul statuând în apel, a confirmat ilegal existența unui drept de superficie în beneficiul părților pârâte, V.T. și V., asupra terenului aferent garajului pe care îl construiseră.
Dispozițiile legale de reglementare a transferului dreptului de proprietate se aplică de asemenea la dreptul de superficie, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate.
În speță, B.I. și V.T. nu au încheiat un acord privind constituirea unui drept de superficie care să respecte cerința legală vizând forma autentică a actului, ci un precontract de vânzare.
Fapta de a ridica garajul pe terenul aparținând promițătorului B.I., chiar și cu acordul sau, nu conferă părților pârâte T. un drept de superficie. în consecință, nu este permis ca proprietarul terenului să nu aibă decât un drept de nudă proprietate exercită prerogativele dreptului de proprietate, păstrând proprietatea construcției și folosința terenului.
Între O.I. și O.R. (cumpărătorii ulteriori ai terenului) pe de o parte, și V.T. și V. pe de altă parte, nu există un raport juridic care să poată constitui baza unui drept de superficie, un argument în acest sens fiind faptul că contractul de vânzare încheiat între B. și T. datează din 1997, așadar după ridicarea garajului.
Or, constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcției pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât, tribunalul nu se poate substitui intenției părților care au pronunțat o sentință asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate”.
Dacă referitor la acest „bun”, contrar voinței proprietarului, instanța ar constata existența unui drept de superficie, acest fapt ar constitui în mod evident o „ingerință” în sensul frazei întâi a primului alineat al art.1 din Protocolul nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Situația nu ar putea fi analizată doar ca o atingere adusă folosinței terenului, ci trebuie analizată ca o lipsire de proprietate, pentru simplul motiv că, dacă s-ar constata, în favoarea reclamanților, dreptul de folosință asupra terenului pe toată perioada existenței casei care pretind că ar exista pe terenul proprietatea paratei, s-ar aduce o atingere chiar substanței dreptului de proprietate (dreptul de superficie având particularitatea, față de alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, de a fi un drept perpetuu - a se vedea în acest sens V. S., D. civil - Drepturile reale principale, vol.1, Editura Humanitas 2004 - pag.559 și practica I.C.C.J. citată).
Pentru ca o astfel de privare să fie în acord, totuși, cu prevederile art.1 din Protocolul nr.1 Ia Convenția Europeană a Drepturilor Omului, ar trebui „să fie prevăzută de lege”, „să urmărească un scop legitim”, iar ingerința în dreptul de proprietate ar trebui să răspundă criteriului proporționalității (a se vedea în acest sens paragrafele 78 din Hotărârea pronunțată de CEDO în Cauza Brumărescu împotriva României, publicată în Monitorul Oficial nr. 414/2000).
În cauză de față, urmează a se constata că dreptul pretins de reclamanți nu are la bază niciuna dintre cauzele care pot duce la nașterea dreptului de superficie, ceea ce înseamnă că ingerința „nu este prevăzută de lege”.
În plus, pârâta V. C. nu a primit, în schimbul cimentului sau a altor materiale înglobate în fundație, alte bunuri, tablele la care se refera reclamanții fiind depozitate în magazie.
Pe calea cererii reconvenționale, potrivit art.210 C.pr.civ., pârâta Bohîltea M. - D. a solicitat obligarea reclamanților să ridice (desființeze/demoleze) construcția din OSB edificată pe terenul din Bănești, ..275, jud. Prahova și sa aducă terenul în situația anterioară construirii pe acesta, iar în subsidiar, în caz de refuz, să fie abilitată pârâta la demolarea construcției pe cheltuiala acestora; să evacueze imobilul de mai - sus; să plătească contravaloarea lipsei de folosință a terenului ocupat, fără drept, respectiv 230 mp., pe ultimii 3 ani de zile și, în continuare până la ridicarea definitivă a construcției, cu dobânzile și penalitățile aferente.
În drept, s-au invocat disp. art.494, art.480 C.civ. 1865 (art.555 Legea nr. 287/2009 privind Codul civil); art.1381 și urm. C.civ. nou, art.453 C.pr.civ. nou.
Motivele sunt comune cu cele din întâmpinare în sensul ca pârâta B. a dobândit un drept de proprietate asupra imobilului; construcția în litigiu nu a făcut obiectul înstrăinării, pentru că, din punct de vedere legal, aceasta nu există, deși cunoștea că, în fapt, există, deoarece locuiește în zonă, fiind notoriu comportamentul pârâților față de fosta proprietară; se cunoaște că aceasta s-a deplasat, în nenumărate rânduri, la primărie pentru a-i determina pe aceștia să demoleze casa, dar autoritățile nu și-au îndeplinit obligațiile legale în acest sens.
Pârâta Bohîltea M. - D. a menționat că a solicitat autorităților să-i comunice dacă există sau nu autorizație de construcție și să elibereze autorizația de demolare.
În probatoriu, pârâta Bohîltea M. - D. a solicitat probele cu înscrisuri, interogatoriul reclamanților, expertize pentru stabilirea contravalorii lipsei de folosință și a cheltuielilor necesare demolării, evacuării de pe teren a construcției și martori.
La data de 12.08.2014, reclamanții A. I. și C. E. au depus, în baza art.201 alin.2 Teza I C.pr.civ.,răspuns la întâmpinare, iar la data de 14.08.2014, întâmpinare la cererea reconvențională prin care au solicitat respingerea acesteia, ca neîntemeiată.
În ceea ce privește încadrarea in drept, reclamanții au arătat că, în cauză, sunt aplicabile prevederile art.58 din Legea pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil care prevăd că „În toate cazurile în care accesiunea imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opțiune de către proprietarul imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrărilor”.
Este și motivul pentru care au invocat, în primul rând, prevederile art.492 din vechiul Cod civil: „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră”.
Este motivul pentru care, pentru a dovedi „din contră” că reclamanții sunt proprietari ai imobilului (construcție) și că l-au construit, cu bună - credință, și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.111 C.pr.civ. și art.492 și art.969 C.civ.
În concluzie, demersul reclamanților, prin promovarea prezentei cereri de chemare în judecată, are drept scop . asupra construcției pe care susțin că au edificat-o, cu bună – credință, pe terenul ce a aparținut pârâtei V. C. și, numai prin admiterea acțiunii, aceștia vor putea întreprinde demersurile necesare pentru racordarea locuinței la utilități și înregistrarea la Serviciul Financiar al . impozitului pe clădiri.
Referitor la cele două excepții - a lipsei calității procesuale pasive și a lipsei de interes - invocate de pârâta V. C., reclamanții A. I. și C. E. au solicitat respingerea acestora, întrucât, buna - credință a părților poate fi apreciată la momentul începerii construcției, când a existat acordul deplin al acesteia pentru ridicarea casei, chiar înainte de a vinde o porțiune din teren; de la acel moment și până la promovarea prezentei acțiuni, pârâta V. C. nu a întreprins niciun act care să dovedească că nu a fost de acord ca reclamanții să construiască pe terenul acesteia și, numai după ce a vândut pârâtei Bohîltea M. - D. casa și terenul, au început presiunile asupra reclamanților.
Reclamanții au arătat că, de când au început construcția casei și până în luna februarie 2009 când casa a fost gata, au stat cu chirie la numitul Căpățâna V. din Bănești și, niciodată, nu s-a pus problema să stea cu chirie în casa pârâtei V. C., totuși aceștia și-au luat obligația ca, pe toata durata vieții acesteia, să-i asigure utilitățile necesare - apă, gaze, lumină (ceea ce au și făcut), în schimbul suprafeței de teren pe care au edificat construcția și pe care le-a promis că le-o va vinde după ce actele cadastrale vor fi gata.
Reclamanții confirmă că s-au branșat la utilitățile la care este racordată casa pârâtei (apă, gaze, lumină), dar cu acordul pârâtei V. C. pe care, aproape timp de 5 ani, nu a deranjat-o că reclamanții au plătit tot ceea ce s-a consumat de ambele părți și, numai din momentul în care pârâta V. C. a cunoscut-o pe pârâta Bohîltea M. - D., lucrurile s-au schimbat complet.
În ceea ce privește practica judiciară invocată de pârâți, reclamanții A. I. și C. E. au arătat că, existenta unei convenții între proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile, nici legea și nici jurisprudența invocată nu impune ca acea convenție să fie făcută „în scris”, ci, impune doar ca existența ei sa fie legală.
De aceea, s-au invocat prevederile art.969 alin.1 C.civ. „Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
Acordul pârâtei V. C. la ridicarea casei pe terenul acesteia a fost deplin și, în prima fază, este dovedit atât prin acceptul la dezmembrarea terenului său, cât și prin ajutorarea reclamanților cu cei 30 de saci de ciment pe care i-au folosit la turnarea fundației casei.
Existența acestei convenții (prin prisma Hotărârii CEDO din 15.02.2007), intervenită între proprietarul terenului și persoana care a înălțat construcțiile, dă dreptul reclamanților să obțină un drept de superficie asupra terenului pe care se află construcția.
Decizia nr.892/1994 a C.S.J. confirmă, încă o dată, încadrarea în drept făcută de reclamanți față de prevederile art.492 C.civ., prin inversarea prezumției dreptului de proprietar al terenului asupra construcțiilor înălțate pe acest teren, niciun moment pârâtele contestând faptul că locuința nu ar fi edificată de aceștia și că nu ar fi proprietari ai acestei case.
În ceea ce privește Decizia nr.5351.2005 a I.C.C.J. s-a apreciat că, în speță, prin întocmirea documentelor cadastrare, respectiv „Planul de amplasament și delimitare a imobilului cu propunere de dezlipire/alipire”, semnat de pârâta V. C. la data de 08.10.2008, în sensul că este de acord cu dezlipirea, plan înregistrat B.C.P.I. Câmpina sub nr._/20.10.2008, concomitent cu execuția construcției, pot conduce la concluzia Deciziei I.C.C.J. că „Ori, constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcției pe terenul stăpânit in beneficiul superficiarului ...”.
Cu privire la primul capăt de cerere din reconvențională, reclamanții A. I. și C. E. au solicitat respingerea acestui, întrucât, în speță, pot fi aplicabile numai dispozițiile art.494 Teza ultimă C.civ. care prevăd: „Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoana de bună-credința, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o suma de bani egala cu aceea a creșterii valorii fondului”.
În primul rând, reclamanții apreciază că, cel mai important aspect al prezentei cauze, îl reprezintă buna - credință a ambelor părți la momentul începerii construcției în anul 2008, pe terenul pârâtei V. C..
Conform art.1898 C.civ. „Buna credință este credința posesorului ca, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea. Este destul ca buna - credință să fi existat în momentul câștigării imobilului”.
Art.1.170 din Noul Codul civil privind „Buna – credință” prevede că „Părțile trebuie să acționeze cu bună - credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita aceasta obligație”.
De aceea, s-au invocat și prevederile art.969 alin.1 C.civ. „"Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
Acordul pârâtei V. C. la ridicarea casei, pe terenul acesteia, a fost deplin și, în prima fază, dovedit atât prin acceptul la dezmembrarea terenului său, cât și prin ajutorarea cu cei 30 de saci de ciment, pe care reclamanții i-au folosit la turnarea fundației casei lor.
Pârâtele nu au un capăt de cerere prin care să solicite obligarea la plată a reclamanților fie a valorii materialelor și prețul muncii, fie la plata unei sume de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.
Reclamanții arată că, în cazul admiterii capătului de cerere prin care au solicitat constituirea unui drept de superficie pe toată durata existenței construcției asupra unui teren in suprafața de 234 mp. pe care se află locuința, sunt de acord să o despăgubească pe actuala proprietară a terenului pentru lipsa de folosință, dar numai de la data introducerii cererii de chemare în judecată.
Reclamanții susțin că, până la data de 23.05.2014, când au chemat-o în judecată (ceea ce echivalează cu punerea acesteia în întârziere), pârâta V. C. nu a făcut niciun demers în sensul ca aceștia să demoleze construcția pe care au edificat-o pe terenul acesteia.
La data de 28.08.2014, pârâtele V. C. și Bohîltea M. - D. au depus cerere reconvențională completatăprin care ultima pârâtă a solicitat, doar într-un subsidiar îndepărtat, să fie obligată, în temeiul art.494 alin.3 C.civ., să plătească reclamanților A. I. și C. E. dreptul de creanță aferent construcției din OSB edificată pe terenul din Bănești, ..275, jud. Prahov, adică „valoarea materialelor și prețul muncii”, cu precizarea că nu consideră că acea construcție a crescut valoarea fondului.
Pârâta V. C. a arătat că a fost de acord cu dezmembrarea imobilului – teren, însă, nu pentru a-l vinde, ci pentru a putea racorda utilitățile, astfel că, apreciază că reclamanții au cotropit proprietatea și, prin forță, au dorit să mențină o situație ilegală, pentru că, în niciun caz, culpa proprie nu constituie temei de drept pentru dobândirea vreunui drept real.
În urma probelor administrate în cauză la solicitarea părților cu înscrisuri, interogatorii reciproce, martori, expertize tehnice de specialitate topometrică și construcții civile și industriale, Judecătoria Câmpina a pronunțat sentința civilă nr.2762/6.07.2015 prin care au fost respinse ca neîntemeiate excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtei V. C. și a lipsei de interes în promovarea acțiunii, invocate de aceasta, prin întâmpinare; a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamanții A. I. și C. E., constatându-se dreptul de proprietate al acestora asupra construcției - locuință amplasată pe terenul în suprafață de 234 mp. situat în com. Bănești, ..275, jud. Prahova, parte din terenul de 1.025 mp., identificată prin raportul de expertiză tehnică construcții R. M..
Totodată, s-a constituit un drept de superficie, pe toată durata existenței construcției, asupra terenului în suprafață de 234 mp. delimitat prin pct. f - g - h - i - j - k - l - m - n - o - p - r - s - t - u - v - a - f în raportul de expertiză tehnică topometrică - completare ing. S. F., precum și un drept de servitute de trecere la drumul public asupra unei suprafețe de teren de 89 mp. delimitată de perimetrul a - b - c - d - e - f - a din același raport de expertiză completare, proprietatea pârâtei Bohîltea M. - D. în favoarea terenului - fond dominant în suprafață de 234 mp. sus - menționat, fiind respinsă cererea reconvențională completată formulată de pârâte ca neîntemeiată și obligate acestea la plata sumei de 6.229 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamanți.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut că pârâta V. C. figurează înscrisă în evidențele de publicitate imobiliară la B.C.P.I. Câmpina, la data de 29.09.2008, cu dreptul de proprietate asupra imobilului cu nr. cadastral_, în cartea funciară nr.2629, teren în suprafață măsurată de 1.025 mp., cu casă de locuit în suprafață de 77 mp., situată în ..275, jud. Prahova, în baza actului de partaj nr._/2008, conform extrasului de carte funciară pentru informare.
În temeiul acestei calități, pârâta a înstrăinat, prin contractul de vânzare - cumpărare aut. sub nr.1440/13.05.2014 de B.N.P. P. M. - C., imobilul menționat, în condițiile în care, pârâta - cumpărătoare B. M. – D. avea cunoștință de existența, pe teren, a construcției în litigiu executată de reclamanți, astfel cum rezultă din răspunsurile acesteia la interogatoriul luat la propunerea reclamanților, cât și din planul de situație - anexă a actului autentic, parte din documentația cadastrală întocmită în anul 2008 pe care este poziționată ca fundație.
Față de această împrejurare și obiectul acțiunii, motivat de convenția dintre reclamanți și pârâta V. C. la data edificării construcției, instanța de fond a apreciat că pârâta are calitate procesual pasivă, în cauză existând identitate între părți și subiectele raportului juridic litigios dedus judecății, după cum, reclamanții justifică un interes în a acționa în judecată pe pârâtă, față de calitatea acesteia de înstrăinător în actul autentic încheiat după ce reclamanții au edificat construcția pe terenul acesteia, interes care este determinat, legitim, personal, născut și actual, fiind îndeplinite astfel condițiile de exercitare a acțiunii civile.
În consecință, instanța de fond a respins excepțiile lipsei calității procesuale pasive a pârâtei V. C. și a lipsei interesului față de aceasta ca neîntemeiate.
Pe fondul cauzei, din analiza planului de situație întocmit de ing. N. A. care nu este finalizat prin vizarea sa de O.C.P.I. Prahova, prima instanță a constatat că pârâta V. C. a fost de acord cu dezmembrarea terenului în suprafață de 1.025 mp. în două loturi - L. 1 și L. 2 de 791 mp. și, respectiv 234 mp., precum și cu constituirea unei servituți de trecere pe teren, astfel cum a fost delimitată la data întocmirii planului, și anume 08.10.2008.
Cele două planuri de amplasament și delimitare a imobilului, cu propunerea de dezlipire întocmite la data de 20.10.2008 de expert S. D., vizate de B.C.P.I. Câmpina, delimitează cele două loturi, astfel: L. 1 cu nr. cadastral provizoriu_ compus din 377 mp. curți - construcții și 414 mp. arabil și L. 2 cu nr. cadastral_ compus din 234 mp.
La rubrica mențiuni – date referitoare la teren se precizează că „pe terenul lot 1 în suprafață de 89 mp. delimitat de perimetrul 1,21, 31, 351, 35, 36, urmează a se constitui servitute de trecere pentru lotul 2 ce urmează a se înstrăina”.
Coroborând planurile de situație menționate în precedent cu înscrisurile depuse de reclamanți - contractul de credit bancar nr.1179/19.05.2007 încheiat cu B.C.R. S.A. - Sucursala Câmpina, facturi fiscale și chitanțe doveditoare de achiziționare a materialelor de construcție contracte de livrare marfă, contractul de prestare a serviciului public de salubrizare pentru utilizatorii casnici, instanța de fond a reținut că, în urma înțelegerii verbale a părților, reclamanții au construit, la începutul anului 2009, fundația fiind turnată în toamna anului 2008, conform documentației cadastrale și declarației martorului L. C., cu acordul pârâtei V. C. - proprietar al imobilului la acel moment, construcția –locuință, astfel cum este identificată de expertul constructor R. M., fiind compusă din cameră, bucătărie,baie, hol, cămară, terasă, magazie, suprafață totală construită fiind de 78,64 mp., conform releveului - anexă întocmit la data de 07.11. 2014.
Neînțelegerile serioase dintre părți au apărut în vara anului 2014, astfel cum rezultă din adresa nr._/2015 emisă de Postul de Poliție Bănești care menționează că pârâta V. C. a depus, la data de 21 07 2014, deci după înregistrarea prezentei acțiuni pe rolul instanței, plângerea înregistrată sub nr._ împotriva reclamantului A. I. pentru săvârșirea infracțiunii de amenințare, faptă prev. de art.206 alin.1 C.pen., plângere înaintată către P. de pe lângă Judecătoria Câmpina cu propunere de clasare a cauzei coroborat cu declarația martorului M. G..
Prin expertiza topometrică efectuată în cauză de ing. S. F. s-a constatat că terenul în litigiu în suprafață totală măsurată de 1.025,00 mp. care este delimitată, pe planul de situație, de perimetrul pct.1 - 25, e, 27 – 36, este situat în intravilanul localității Bănești, este împrejmuit și are categoria de folosință – curți - construcții și este proprietatea pârâtei B. M. – D., conform contractului de vânzare - cumpărare nr.1440/13.05.2014, fiind intabulat în cartea funciară nr.20977com. Bănești.
Suprafața solicitată de reclamanți pentru constituirea dreptului de superficie este de 234,00 mp., fiind delimitată de perimetrul pct.27 - 34, c – n, 27 pe schița de plan anexă a raportului de expertiză tehnică topometrică ing. S. F., suprafață de 234 mp. fiind delimitată prin pct. f - g - h - i - j - k - l - m - n - o - p - r - s - t - u - v - a - f.
Din declarația martorului L. C. audiat la propunerea reclamanților, precum și cea a martorului P. G. rezultă, cu certitudine, acordul pârâtei V. C. cu construcția executată de reclamanți la momentul începerii acesteia, precum și până la momentul înstrăinării imobilului către pârâta B. M. – D., cu act autentic.
Față de solicitarea din acțiunea modificată, instanța de fond a constatat că ridicarea construcției de către reclamanți este recunoscută de pârâte, iar buna - credință a acestora este dovedită prin proba testimonială administrată în cauză coroborată cu înscrisurile menționate.
Dreptul de superficie este un drept real care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări care se află pe un teren ce aparține unei alte persoane, precum și în dreptul de folosință al superficiarului asupra acelui teren.
În acest caz, se suprapun două drepturi de proprietate aparținând la doi proprietari diferiți: dreptul superficiarului asupra construcțiilor, plantațiilor sau a altor lucrări și dreptul proprietarului asupra terenului.
Dreptul de superficie constituie o derogare de la art.489 C.civ. vechi aplicabil în speță, potrivit căruia proprietatea terenului cuprinde proprietatea a tot ce se află pe suprafața lui, precum și de la art.482 C.civ. potrivit căruia proprietatea asupra unui lucru dă dreptul asupra a tot ce se unește, ca accesoriu la acest lucru( dreptul de accesiune).
Art.492 C.civ. stabilește prezumția relativă că orice construcție asupra pământului este făcută de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și este a lui până ce se dovedește contrariul.
Această dovadă contrară însemnează tocmai dreptul de superficie.
În consecință, art.492 C.civ. permite să se facă dovada că o construcție nu aparține titularului dreptului de proprietate a terenului pe care ele sunt situate, ceea ce, în cauză, este dovedit și recunoscut.
Practica judiciară a admis, în aplicarea dispozițiilor legale menționate, că în situația în care se dovedește că proprietatea construcțiilor aparține unei alte persoane decât proprietarul terenului pe care s-a ridicat, această persoană are un drept de superficie care, prin natura lui, constituie un drept real.
Dreptul de superficie poate lua naștere în temeiul convenției dintre proprietarul terenului și cel care ridică o construcție pe terenul său, acesta presupunând ca terenul să se afle în circuitul civil.
În ceea ce privește convenția părților, s-a decis în practica judiciară că dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcției, împrejurare dovedită pe deplin în cauză atât prin răspunsurile la interogatorii, cât și prin proba testimonială administrate în cauză, dar și prin înscrisurile depuse la dosar, se poate considera că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie care implică și accesul pentru folosirea construcției .
În consecință, având în vedere că servitutea de trecere solicitată asupra terenului de 88,00 mp. este delimitată de perimetrul pct. 34, 35, 36, 1, 2, 3, a, b, c, 34 pe aceeași schiță de plan, iar în raportul de expertiză - completare și teren de 89 mp. delimitat de perimetrul a - b - c - d - e - f - a în același raport de expertiză, s-a apreciat că accesul pentru folosirea construcției de către reclamanți este necesar a se institui pe suprafața de 89 mp. delimitat de perimetrul a - b - c - d - e - f - a în același raport de expertiză, în temeiul art.576 C.civ. rap la art.616 - 619 C.civ.
S-a apreciat că, astfel, se ține seamă și de interesul celui care va beneficia de dreptul de trecere și de interesul celui care va suporta consecințele acestuia, cel din urmă având dreptul la despăgubiri în proporție cu pagubele ce s-ar putea ocaziona, capăt de cerere care, însă, nu este formulat în cauză pe calea cererii reconvenționale.
Față de aceste considerente, prima instanță a admis acțiunea precizată și, în consecință, a constatat dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției –locuință amplasată pe terenul în suprafață de 234 mp. situat în com. Bănești, ..275 jud. Prahova, parte din terenul de 1.025 mp., identificată prin raportul de expertiză tehnică construcții R. M., a constituit un drept de superficie pe toată durata existenței construcției asupra terenului în suprafață de 234 mp. delimitat prin pct. f – g – h – i – j – k – l – m – n – o – p – r – s – t – u – v – a - f, în raportul de expertiză tehnică topometrică – completare ing. S. F., parte integrantă din prezenta hotărâre
De asemenea, a fost constitui un drept de servitute de trecere la drumul public asupra unei suprafețe de teren de 89 mp. delimitată de perimetrul pct. a - b - c - d - e - f - a din același raport de expertiză completare - proprietatea pârâtei B. M. - D. în favoarea terenului - fond dominant în suprafață de 234 mp. sus - menționat.
Față de considerentele și soluția pronunțată la capetele de cerere din acțiunea modificată, cererea reconvențională a fost apreciată ca fiind neîntemeiată, deoarece practica judiciară a confirmat soluțiile pronunțate în sensul că prezumția că orice construcție aparține proprietarului terenului poate fi răsturnată doar prin dovedirea dreptului de superficie, ceea ce, în cauză, a fost reținut, dispozițiile art.1683 C.civ. privind vânzarea bunului altuia negăsindu-și aplicabilitatea, având în vedere cererile deduse judecății, astfel că nu au fost analizate.
Împotriva sentinței instanței de fond au declarat apel, în termen legal, pârâtele V. C. și B. M. - D., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, arătând că hotărârea este netemeinică și nelegală, deoarece, în mod greșit, au fost respinse cele două excepții invocate de pârâta V. C., respectiv excepția lipsei calității sale procesuale pasive și a lipsei de interes a promovării acțiunii.
Pentru a decide astfel, instanța de fond nu a menționat decât niște considerente vagi și superficiale, fără a arăta, în mod concret și întemeiat în fapt și în drept, care au fost motivele care stau la baza menținerii, în cauză, a pârâtei V. C..
Practic, în ceea ce privește calitatea procesuală pasivă, prima instanță nu a făcut decât să arate că pârâta are această calitate „motivat de convenția dintre reclamanți și pârâtă la data edificării construcției”, aceasta fiind singura sintagmă uzitată pentru respingerea excepției menționată.
În privința lipsei de interes, instanța de fond a justificat respingerea excepției doar prin aceea că „pârâta are calitate de înstrăinător în actul autentic încheiat cu cealaltă pârâtă”, iar „interesul este determinat, legitim, personal, născut și actual”, așadar, o motivare superficială și minimalistă care nu explică, de fapt, în ce constă, cu adevărat, „interesul” reclamanților în a-și constitui un drept de proprietate în contradictoriu cu pârâta V. C..
În opinia pârâtelor, pârâta V. C. nu are nici calitate procesuală și nici nu se justifică, împotriva sa, un interes, tocmai pentru că are calitate de înstrăinător, așadar nu mai este titulara unui drept de proprietate asupra imobilului pe care se solicită constituirea superficiei și stabilirea dreptului de servitute.
De esența acestor instituții este înființarea lor în contradictoriu cu proprietarul imobilului - teren pe care s-a edificat o construcție, respectiv care deține fondul cu ieșire la calea publică, neputându-se explica cum s-ar putea stabili o servitute de trecere pe un teren care nu aparține pârâtei.
Servitutea de trecere se constituie, pentru viitor, de la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești, iar nu pentru trecut, de la momentul edificării construcției.
Ori, în prezent, atât la momentul pronunțării hotărârii, cât și în viitor, proprietar al fondului aservit este pârâta B. M. - D., iar nu pârâta V. C..
În ceea ce privește chestiunea superficiei, aceasta, la rândul său, se poate constitui numai pe terenul altui proprietar decât cel ce a edificat construcția, de esența sa fiind existența unor proprietari diferiți: unul pentru construcție și unul pentru teren.
Ori, în cazul de față, pârâta V. C. nu este proprietara terenului, deci, nu poate constitui subiectul pasiv al unui drept de superficie, nemaifiind titulara dreptului de proprietate pentru terenul aferent construcției.
Nu trebuie uitat că, la acest moment, superficia încă nu există, ea urmând a fi stabilită abia odată cu rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, dacă într-un final se va admite acțiunea introductivă, moment la care pârâta nu va fi (deja, nu mai este) titulara dreptului de proprietate asupra terenului.
Față de cele arătate, pârâtele V. C. și B. M. - D. au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul admiterii celor două excepții invocate și, pe cale de consecință, respingerea acțiunii față de pârâta V. C..
Cea de-a doua critică formulată de pârâte este aceea că hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală, deoarece, în mod greșit, a fost admisă acțiunea reclamanților, constatându-se dreptul lor de proprietate asupra construcției și constituind drept de superficie și drept de servitute pe terenul proprietatea pârâtelor, observându-se că instanța de fond face o amplă descriere a actelor depuse la dosar și a suprafețelor de teren identificate în expertizele de specialitate, pentru a concluziona, în cele din urmă, că reclamanții ar fi ridicat construcția în litigiu cu acordul pârâtei V. C., deducând că aceștia ar fi construit pe terenul pârâtelor „cu bună credință”.
Din păcate, instanța de fond nu merge mai departe pe această direcție, ci trece direct la definirea și descrierea dreptului de superficie, astfel cum era el aplicat în practica civilă înainte de . noului Cod civil, din acest punct de vedere, considerându-se că instanța a greșit, grav, în două aspecte, ținând atât de aplicarea legii civile în timp, cât și de coroborarea prevederilor legale în materia constructorului pe terenul altui proprietar.
În ceea ce privește aplicarea legii civile, în opinia pârâtelor, instanța de fond în mod greșit a făcut aplicarea vechii legislații, anterioare anului 2011, având probabil, ca punct de referință, momentul edificării construcției, apreciindu-se că, în privința dreptului de superficie, sunt aplicabile dispozițiile art.68 din Legea nr.71/2011 care arată că „dispozițiile art. 693 - 702 din codul civil nu se aplică drepturilor de superficie constituite înaintea intrării în vigoare a codului civil”.
Cuvântul esențial din acest articol este „constituite” înainte de 2011, așadar, noile reglementari s-ar aplica numai superficiilor instituite după anul 2011, însă, în cazul de față, superficia nu este, încă, constituită, deoarece ea se va concretiza numai după rămânerea definitiva a hotărârii judecătorești.
Dreptul de superficie nu a fost încă constituit, el nu există și nu i se pot aplica prevederi anterioare, de la momentul edificării construcției, ci prevederi actuale de la momentul eventualei sale constituirii prin hotărâre judecătorească, așadar, prevederile cuprinse în noul Cod civil, din această perspectivă, art.693 impunând dobândirea dreptului de superficie numai în temeiul unui act juridic sau prin uzucapiune.
Chiar și dacă s-ar considera că sunt aplicabile practicile în materie anterioare noului Cod civil, oricum ar fi fost necesară dovedirea unei convenții de constituire a superficiei, nefiind suficientă o simplă prezumție dedusă din neopunerea proprietarului terenului la edificarea construcției.
Instanța de fond, într-un singur paragraf de câteva rânduri, pornește de la ideea că, dacă proprietarul terenului nu se opune la reconstituire, s-ar considera, automat, că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie.
În opinia pârâtelor, însă, situația nu este și nici nu poate fi atât de simplistă, în condițiile în care, doctrina și jurisprudența instanțelor române, precum și hotărârile CEDO impun o mai mare strictețe în aprecierea existenței sau inexistenței unei convenții de superficie, atât timp cât aceasta afectează dreptul (inviolabil și garantat de Constituție) de proprietate.
Așa au arătat în întâmpinare, practica CEDO a statuat că, simplul fapt de a ridica construcții, chiar de bună credință, în lipsa unui acord, nu conduce la obținerea unui drept de superficie, titularul construcțiilor neputând dobândi decât o simplă creanță împotriva proprietarului terenului.
Curtea Supremă de Justiție a indicat, de asemenea, faptul că, relativ la art. 492 și 494 Cod civil 1865, și dacă realizarea se face de bună credință, aceasta nu poate conduce la un drept real, ci la o creanță (decizia nr.892/1994), același lucru fiind decis și de I.C.C.J. (decizia nr.5351/2005) care a arătat că, faptul de a ridica o construcție chiar și cu acordul proprietarului terenului nu conferă constructorului un drept de superficie și nu este permis ca proprietarul terenului să nu aibă decât un drept de nudă proprietate.
Urmând linia impusă de dreptul comunitar și de jurisprudența instanței supreme, și alte instanțe din țară, inclusiv Curtea de Apel Ploiești, au arătat, în hotărârile lor, că superficia nu se constituie prin simplul fapt de a ridica o construcție; ea nu poate fi constituită decât pe baza unui titlu sau a uzucapiunii, constituindu-se cu respectarea cerințelor de fond și de formă referitoare la transferul terenurilor.
Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, acordul pârtilor ce prevede o superficie, este interzis.
Interpretarea evidentă a acestei practici este în sensul că, eventuala convenție de superficie, ar trebui să aibă la bază un titlu care să respecte condițiile de fond și de formă pentru transferul terenurilor, respectiv un act nu numai scris, dar și în formă autentică, un asemenea titlu neexistând în cazul de față.
Un al doilea aspect pe care instanța de fond l-a privit greșit este însăși prevederea în materia accesiunii imobiliare, mai precis, situația constructorului de bună sau de rea credință.
Prin raportare la prevederile art.492 și urm, se observă că materia accesiunii imobiliara avea, în vechiul cod, precizări extrem de clare cu privire la situația constructorului pe terenul altui proprietar.
Dacă este adevărat că un constructor are dreptul să facă dovada contrară, potrivit art.492 privind faptul edificării construcției, lucrării sau plantației de către altcineva decât proprietarul terenului, în schimb, art.494 impune restricții acestui constructor determinate de dreptul de proprietate asupra terenului și de dreptul de dispoziție al proprietarului de teren, în funcție și de buna sau reaua credință a celui ce a edificat.
Art.494 statuează că, dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.
Dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și construcții.
Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună - credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.
Ori, exact acest lucru l-au făcut pârâtele prin completarea la cererea reconvențională, în sensul că, deși, într-un subsidiar mai îndepărtat, au solicitat instanței să le confere dreptul de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii pentru construcția în litigiu, păstrând-o pe aceasta pentru ele.
Consideră pârâtele că prevederile art.494 au prioritate, față de instituția superficiei, în condițiile în care, aceasta din urmă știrbește dreptul de proprietate și încalcă un drept fundamental al omului, fiind așadar necesar a se găsi alte soluții juridice în favoarea proprietății, considerent pe care l-a avut, probabil, în vedere legiuitorul când a formulat dispozițiile art.494 C.civ.
Mai este de menționat și faptul că reclamanții nu au reușit, în opinia pârâtele, să demonstreze că au fost de bună credință la edificarea construcție, deoarece așa s-a arătat, pârâta V. C. nu a fost de acord cu construirea unei case de locuit, ci doar a unei magazii și foișor, construcție care, de altfel, a început cu materialele sale care au fost înglobate în fundație.
Martorii audiați în cauză nu au putut dovedi dincolo de orice dubiu un pretins acord al pârâtei la construcție, singurele afirmații ale martorilor fiind în sensul că, la momentul construirii, relațiile erau bune, iar pretinsul „acord” îl cunosc numai din spusele reclamanților și nu direct de la pârâtă.
Pretinsul acord dat pe schița de plan de care s-au folosit reclamanții, se observă că nu are nicio legătură cu superficia, ci se refera strict la „servitute” și nu poate echivala cu o convenție sau cu recunoaștere a bunei credințe la edificarea construcției.
În sfârșit, trebuie invocată o greșeală a instanței de fond care a permis să se constituie reclamanților un drept de folosință pe suprafața cerută de aceștia, de 234 mp., fără a cenzura practica în materie care se referă, strict, ca delimitare a dreptului de superficie, la suprafața de teren construită și la cea necesară exploatării construcției, nepermițând abuzuri în ceea ce privește întinderea terenului afectat de superficie.
Ori, în cazul pârâtele, suprafața de 234 mp. este excesiv de mare față de ceea ce este general acceptat ca necesar în exploatarea unei construcții, în condițiile în care, construcția are în jur de 78 mp., iar practica instanțelor de judecată este că, în afara terenului de sub construcție să mai acorde superficiei o mică suprafața de 1 - 1,5 ml. în jurul casei suficientă pentru eventualele lucrări de întreținere și renovare.
Se observă că cei 234 mp. (plus 88 mp. servitute) constituie, de fapt, un lot de trei ori mai mare decât suprafața construită, ajungându-se ca în spatele casei, terenul să aibă o lungime de cca. 12 m. pe o latură, mai mult de 3 m. în fața și lateral, transformatu-se practic într-o adevărată curte care excede cu mult „terenul necesar exploatării construcției”.
Consideră pârâtele necesar a se reface și raportul de expertiză tehnică topometrie, în sensul de a se măsura, strict, terenul necesar exploatării construcției, precum și cel strict necesar drumului de trecere (nu în forma și dimensiunile cerute de reclamanți), astfel cum impune practica în materie.
În consecință, pârâtele V. C. și B. M. - D. au solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii atacată, în sensul respingerii acțiunii introductive.
Motivul trei al cererii de apel constă în faptul că hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală, deoarece în mod greșit a respins, integral, cererea reconvențională, cu o motivare fără nicio legătură cu cauza, care se referă la răsturnarea prezumției de proprietate, în condițiile în care, pârâtele au solicitat lipsa de folosință a terenului afectat de eventuala superficie și, respectiv servitute.
Instanța de fond nici măcar nu se referă la lipsa de folosință datorată pentru servitutea de trecere și nici nu discută despăgubirile ce se datorează pentru terenul afectat de superficie, deși este de notorietate că ambele desmembrăminte ale dreptului de proprietate nu sunt gratuite, ci se constituie cu titlu oneros, proprietarul terenului, în ambele cazuri, având dreptul la o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, sumă stabilită pe cale judecătorească, în caz de neînțelegere între părți.
Dreptul la acțiunea în despăgubire pe care o are proprietarul terenului (respectiv proprietarul fondului aservit în cazul servituții) curge de la momentul stabilirii dreptului respectiv, astfel încât, în cazul superficiei, lipsa de folosință se datorează pe ultimii trei ani, iar pentru servitute de la momentul la care aceasta se va stabili de către instanță.
De fapt, dacă se studiază cu atenție unicul paragraf care se referă la cererea reconvenționala, se observă că, de fapt, respingerea acesteia, referitor la primul capăt vizând demolarea, nu este motivată în fapt, iar cu privire la capătul de cerere privind plata lipsei de folosință a terenului afectat superficiei și servituții, instanța de fond nu s-a pronunțat, deoarece nu există nici cea mai mică mențiune privind eventualele motive pentru care acest capăt de cerere ar fi neîntemeiat.
În ceea ce privește capătul de cerere referitor la demolarea construcției edificata de reclamanți, pârâtele consideră că și acesta a fost, în mod greșit, a fost respins, în condițiile în care, art.494 C.civ. vechi, permite proprietarului terenului fie să oblige pe constructor să ridice construcția edificată, fie să achite contravaloarea materialelor și a muncii.
Practic, constructorul nu a făcut altceva decât să dobândească un drept de creanță care conferă proprietarului terenului dreptul de a achita contravaloarea edificării și de a păstra construcția pentru sine sau a obliga pe constructor să ridice de pe teren lucrarea respectivă.
Consideră pârâtele necesar a se reface expertiza construcții - evaluare în sensul de a se evalua lipsa de folosință a terenului afectat superficiei și, respectiv servituții, în două variante, și anume pentru suprafața solicitată de reclamanți și pentru cea indicată de pârâte la motivul doi de apel, lipsa de folosință care să aibă ca punct de referință chiriile de pe piața liberă care să includă atât ultimii trei ani, cât și perioada următoare, sub forma unei valori anuale pentru toată perioada de existentă a superficiei și servituții.
F. de cele arătate, pârâtele V. C. și B. M. – D. au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii atacate, admiterea capătului de cerere reconvențională de obligare a reclamanților să demoleze construcția edificată cu rea - credință, iar în cazul în care, totuși, se va menține hotărârea instanței de fond sub aspectul admiterii acțiunii, s-a solicitat admiterea cererii reconvenționale referitoare la obligarea reclamanților la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului afectat de superficie și, respectiv de servitutea de trecere.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.466 și urm C.pr.civ.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova – Secția I Civilă, cauza a fost înregistrată sub același număr unic de dosar, la data de 03.09.2015, pricina fiind soluționată, în faza procesuală a apelului, în condiții de legală citare a părților litigante.
În raport de motivele de apel formulate de apelantele - pârâte V. C. și B. M. - D., intimații - reclamanți A. I. și C. E. au formulat, în temeiul art.482 C.pr.civ. la art.205 C.pr.civ., întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului și menținerea, întru totul, a sentinței atacate ca fiind legală și temeinică (f.29).
Astfel, intimații au arătat că, în primul rând, apelantele - pârâte sunt nemulțumite de faptul că instanța de judecată a respins cele două excepții invocate de acestea prin cererea reconvențională, respectiv a lipsei calității procesuale pasive a acestora și cea a lipsei de interes în promovarea acțiunii introductive.
Cu privire la prima excepție, s-a apreciat că instanța de fond a reținut, în mod corect, faptul că pârâta - cumpărătoare B. M. - D. avea cunoștință, la momentul la care a cumpărat casa și terenul, de existența pe teren a construcției în litigiu executată de reclamanți, astfel cum rezultă din răspunsurile acesteia la interogatoriul luat la propunerea reclamanților, cât și din planul de situație - anexă la contractul de vânzare - cumpărare, parte din documentația cadastrală întocmită în anul 2008, pe care este poziționată fundația casei lor.
Față de această împrejurare și obiectul acțiunii, motivat de convenția dintre intimații - reclamanți și apelanta - pârâtă V. C., la data edificării construcției, instanța de fond a apreciat, în mod corect, că pârâta are calitate procesuală pasivă în cauză, existând identitate între parți și subiectele raportului juridic litigios dedus judecații.
În privința celei de-a doua excepții, respectiv a lipsei de interes în promovarea acțiunii introductive, instanța de fond în mod corect a reținut că intimații - reclamanți au avut un interes justificat de a acționa în judecată pe cele două apelante, față de calitățile acestora de vânzător și cumpărător, dat fiind faptul că, pe terenul vânzătoarei, au edificat, cu acordul acesteia, o construcție, apreciindu-se că interesul lor este determinat, legitim, personal, născut și actual, fiind astfel îndeplinite condițiile de exercitare a acțiunii civile.
Pe cale de consecință, fata de cele reținute de prima instanță, intimații - reclamanți A. I. și C. E. au solicitat respingerea ca nefondat a primului motiv de apel și menținerea soluției instanței de fond prin care au fost respinse cele doua excepții, ca neîntemeiate.
În al doilea rând, apelantele critică hotărârea instanței de fond, întrucât a admis acțiunea, constatând dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției, constituind un drept de superficie asupra terenului pe care se află construcția și un drept de servitute la calea publică, împrejurare în care intimații au solicitat respingerea și acestui motiv de apel, deoarece, s-a reținut, cu privire la constatarea dreptul de proprietate asupra construcției, că apelanta - pârâtă V. C. a fost de acord cu dezmembrarea terenului in suprafață de 1.025 mp. în două loturi, Lotul nr.1 în suprafața de 791 mp. și Lotul nr.2 în suprafață de 234 mp. (pe care au edificat construcția), precum și cu constituirea unei servituți de trecere pe teren, astfel cum a fost delimitată la data întocmirii planului de situație al terenului, anume la data de 08.10.2008.
Ulterior, a mai fost întocmit un plan de amplasament și delimitare a imobilului cu propunere de dezlipire întocmit la data de 20.10.2008 de exp. S. D. și vizat de B.C.P.I. Câmpina.
În baza celor două planuri de situație a terenului, a contractului de credit bancar nr.1179/19.05.2007 încheiat de reclamanți cu B.C.R. - Sucursala Câmpina, a facturilor și chitanțelor doveditoare ale achiziționării materialelor de construcție, a contractului de prestare a serviciului public de salubrizare, instanța de fond a reținut că, în urma înțelegerii verbale, reclamanții A. I. și C. E. au construit locuința la începutul anului 2009, fundația fiind turnată în toamna anului 2008, conform declarațiilor martorilor, dar și cu acordul apelantei V. C. (proprietar al imobilului la acea data), locuința fiind identificată de expertul tehnic constructor R. M..
Referitor la buna – credință a intimaților, în executarea locuinței, instanța de fond a reținut: „Din declarația martorului L. C. audiat la propunerea reclamanților, precum și cea a lui P. G., rezultă cu certitudine acordul pârâtei V. C. cu construcția executată de reclamanți, la momentul începerii acesteia și până la momentul înstrăinării imobilului, către pârâta B. M. - D., cu act autentic”.
Instanța de fond a avut în vedere prevederile art.492 C.civ. care stabilește prezumția relativă ca orice construcție asupra pământului este făcută de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și este a lui până ce se dovedește contrariul.
În baza acestor dispoziții, instanța de fond a constatat dreptul de superficie al reclamanții asupra terenului, întrucât intimații - reclamanți au făcut dovada că, în speță, construcția nu aparține titularului dreptului de proprietate asupra terenului, ci a fost edificată de aceștia, pe baza celor arătate, reținându-se că se poate considera că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie asupra terenului pe care se află construcția, drept care implică și accesul pentru folosirea construcției.
Intimații au solicitat și respingerea cererii apelantelor de efectuare a unei noi expertize tehnică topo privind terenul de 234 mp., cât și drumul de trecere, deoarece au avut la fond posibilitatea de a solicita această probă și nu a făcut-o, iar în apel o astfel de cerere este inadmisibilă.
În ceea ce privește cel de-al treilea motiv de apel, s-a solicitat respingerea ca neîntemeiat, deoarece față de considerentele și soluția pronunțată la capetele de cerere din cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, cererea reconvenționala apare ca neîntemeiată.
- lipsa de folosință putea fi solicitată de apelanta B. M. - D., doar din momentul în care a devenit proprietar al terenului în cauză și, nicidecum, pe ultimii 3 ani de la formularea cererii; este irelevantă suma de plată/suprafață, dacă perioada pentru care se datorează excede dreptului legal al apelantei – pârâte; art.494 C.civ. nu prevede demolarea construcției, în cazul în care constructorul este de bună - credită pe parcursul edificării acesteia; apelantele s-au exprimat în sensul că ar putea cumpăra construcția „într-un viitor îndepărtat”.
Examinând sentința apelată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, precum și dispozițiile legale care au incidență în soluționarea prezentei cauze, tribunalul constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce se vor expune în continuare:
Ca o chestiune preliminară, se impune a se stabili legea civilă aplicabilă în cauza dedusă judecății, respectiv Codul civil de la 1864 sau Codul civil care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, din acest punct de vedere, urmând a se determina aplicabilitatea în timp a legii civile.
Astfel, art.6 alin.5 din Noul Cod civil prevede că „dispozițiile legii noi se aplică tuturor actelor și faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârșite după ., precum și situațiilor juridice născute după .”.
Acest articol este echivalentul art.1 C.civ. din 1864, reglementând principiul neretroactivității legii civile, dar și pe cel al interzicerii ultraactivității legii.
Este expusă, așadar, teza drepturilor câștigate, care interzic aplicarea noii legi în legătură cu raporturile juridice care s-au născut și și-au consumat efectele anterior intervenirii modificării legislative.
Cu privire la aplicarea normelor noului Cod civil, art.3 din Legea nr.71/2011 statuează că actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . noului Cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
În speță, prin petitele acțiunii cu care reclamanții A. I. și C. E. au investit instanța de fond au solicitat, în contradictoriu cu pârâta V. C., să se constatate dreptul acestora de proprietate asupra locuinței construită din lemn, pe fundație de beton armat, acoperită cu tablă galvanizată, compusă din 2 camere, baie, bucătărie, 2 terase și o magazie, situată pe un teren aflat în com. Bănești, ., jud. Prahova - proprietatea pârâtei; să se dispună constituirea unui drept de superficie, pe toată durata existenței construcției, asupra unui teren în suprafața de 234 mp. și obligarea reclamanților la a o despăgubi pe pârâtă pentru lipsa de folosință a terenului; să se dispună constituirea unui drept de servitute, pentru posibilitatea ieșirii reclamanților la calea publică, asupra unui teren în suprafața de 89 mp. care urmează a fi folosit de ambele părți.
Temeiul juridic indicat de reclamanți în susținerea demersului judiciar, astfel, inițiat, este reprezentat de art.492, art.969, art.616 - 619 C.civ. de la 1864 ca norme de drept substanțial.
Astfel, pe planul de situație datat 08.10.2008 întocmit de ing. N. A. care nu este finalizat, spre avizare de O.C.P.I. Prahova, se află mențiunea olografă – necontestată de pârâta V. C. - în sensul că „Subsemnata V. C. sunt de acord cu dezmembrarea a două loturi și cu servitutea de trecere ce se constituie pe teren. 08.10.2008” (f.11 – dos. fond).
Planul de amplasament și delimitare a imobilului cu propune de dezlipire/ alipire înregistrat sub nr._/20.10.2008 și care poartă parafa și ștampila B.C.P.I. Câmpina pentru imobilul - teren în suprafață măsurată de 1.025 mp., având nr. cadastral_, situat în ., ..275, jud. Prahova, T 23, P 945, 946, atestă crearea a două loturi, și anume: Lotul 1 care cuprinde două suprafețe de teren de 377,00 mp. având categoria de folosință curți – construcții și 414,00 mp. arabil și Lotul 2 compus din suprafața de 234,00 mp. arabil (f.12 – dos. fond).
Și toate celelalte demersuri întreprinse în vederea edificării locuinței de către reclamanții A. I. și C. E. – contract de credit bancar pentru persoane fizice nr.1179/10.05.2008, contract de prestare a serviciului public de salubrizare pentru utilizatori casnici, contract de livrare marfă, facturi și bonuri fiscale, etc. – sunt anterioare anului 2011 când a intrat în vigoare noul Cod civil, astfel încât, fiind vorba de actele și faptele juridice încheiate, săvârșite sau produse înainte de . noului Cod civil, este evident că acestea nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor, respectiv a Codului civil de la 1864, ceea ce înseamnă că, în speță, în mod corect, instanța de fond a făcut aplicarea legii civile sub imperiul căreia au fost încheiate.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei V. C. invocată de aceasta atât în fața instanței de fond, prin întâmpinarea depusă la data de 27.06.2014 (f.54 – dos. fond), cât și prin motivele de apel, este cunoscut faptul că o astfel de calitate presupune, în mod obligatoriu, existența unei identități între persoana chemată în judecată și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății.
Astfel, potrivit extrasului de carte funciară pentru informare eliberat de O.C.P.I. Prahova - B.C.P.I. Câmpina, pârâta V. C. figurează, în Partea a - II - a - „Înscrieri privitoare la proprietate” - ca fiind proprietarul terenului intravilan descris în Partea I - „Descrierea imobilului” - situat în com. Bănești, .. 275, jud. Prahova, P 945, 046, T 23, în suprafață măsurată de 1.025 mp. (suprafața din acte 1.025 mp.), cu . arabil împreună cu construcția C1 – casă de locuit în suprafață de 77 mp. (f.10 – dos. fond).
La interogatoriul luat la solicitarea reclamanților, pârâta V. C. a recunoscut că turnarea fundației locuinței reclamanților sau, a magaziei și a foișorului - conform susținerilor acesteia, a avut loc în toamna anului 2008, după cum, în același an, pe planul de situație a scris, de mână, că este de acord cu dezmembrarea terenului în două loturi și crearea unei servituți de trecere spre terenul reclamanților (f.119 – dos. fond, întrebările nr.1 și 15).
Prin contractul de vânzare – cumpărare aut. sub nr.1440/13.05.2014, pârâta V. C. a înstrăinat numitei B. M. – D. imobilul – proprietatea sa compus din teren în suprafață măsurată de 1.025 mp. (suprafață din acte 1.015 mp.) situat în intravilanul ., .. 275, jud. Prahova, T 23, P 945, 946, împreună cu construcția C1 – locuință, având nr. cadastral_ (f.144 – dos. fond).
Date fiind aceste împrejurări, obiectul cauzei deduse judecății și convenția de necontestat intervenită, la data edificării locuinței, între reclamanții A. I. și C. E. și pârâta V. C., este evident că aceasta din urmă are calitate procesuală pasivă, existând identitatea cerută de lege, astfel cum a fost arătată în precedent, context în care, în mod corect, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei V. C..
Referitor la excepția lipsei de interes a reclamanților A. I. și C. E. în promovarea prezentei acțiunii în contradictoriu cu pârâta V. C., în mod just s-a apreciat de instanța de fond că aceștia justifică un interes legitim (proteguit juridicește), născut, direct și actual, câtă vreme, aceasta are calitatea de vânzătoare în actul de vânzare - cumpărare aut. sub nr.1440/13.05. 2014 - contract care a fost perfectat ulterior edificării locuinței de către reclamanții A. I. și C. E. pe terenul pârâtei, împrejurare în care, în mod corect, a fost respinsă și această excepție.
Pe fondul cauzei, pornind de la considerentele expuse în precedent coroborate cu înscrisurile depuse la dosar - contractul de credit bancar pentru persoane fizice nr.1179/10.05.2008 încheiat între B.C.R. S.A. - Sucursala Câmpina și reclamanta C. E., în calitate de împrumutat, și reclamantul A. I., în calitate de coplătitor, pentru obținerea unui credit în cuantum de 17.000 RON, contractul de prestare a serviciului public de salubrizare pentru utilizatori casnici nr._/13.07.2009 intervenit între S.C. Floricon Salub S.R.L. și reclamanta C. E., contractul de livrare marfă, facturi și bonuri fiscale, etc., dar și cu planul de situație datat 08.10.2008 întocmit de ing. N. A. care nu este finalizat, spre avizare, de O.C.P.I. Prahova și pe care se află mențiunea olografă - necontestată de pârâta V. C. - în sensul că „Subsemnata V. C. sunt de acord cu dezmembrarea a două loturi și cu servitutea de trecere ce se constituie pe teren. 08.10.2008”, respectiv cu planul de amplasament și delimitare a imobilului cu propune de dezlipire/alipire înregistrat sub nr._/20.10.2008 și care poartă parafa și ștampila B.C.P.I. Câmpina pentru imobilul - teren în suprafață măsurată de 1.025 mp., având nr. cadastral_, situat în ., ..275, jud. Prahova, T 23, P 945, 946 și care atestă crearea a două loturi, și anume: Lotul 1 care cuprinde două suprafețe de teren de 377,00 mp., având categoria de folosință curți – construcții și 414,00 mp. arabil și Lotul 2 compus din suprafața de 234,00 mp. arabil, confirmă înțelegerea dintre reclamanți și pârâta V. C. - proprietar al terenului privind acordarea permisiunii ca cei dintâi să înceapă edificarea, la începutul anului 2009, a construcției - casă de locuit compusă, conform raportului de expertiză tehnică de specialitate construcții civile, industriale și agricole ing. R. M., din două camere, baie, bucătărie, hol, terasă și cămară (magazie) pe un teren în suprafață de 234,00 mp. situat în ., ..275, jud. Prahova (f.152 – dos. fond).
Astfel, martorul P. G. audiat la solicitarea reclamanților a arătat că, în urmă cu 6 ani, după ce aceștia au locuit cu chirie într-o casă vecină cu cea a martorului, au început să construiască o locuință pe terenul proprietatea pârâtei V. C. și, deși, nu a participat la nicio discuție între părți, de la reclamant are cunoștință despre înțelegerea intervenită între acesta și pârâtă de a se construi pe terenul acesteia, urmând a-i fi un sprijin la bătrânețe (f.159 – dos. fond).
Martorul a mai relatat că, personal, a participat la executarea lucrărilor de interior - montat gresie, faianță la această casă nouă, îngrijit bolta de viță - de - vie și, vorbind și cu pârâta V. C., martorul a curățat și via acesteia, niciodată pârâta plângându-se că s-ar fi construit fără acordul său, relațiile dintre părți părând a fi normale, cu precizarea expresă că aceasta a fost acasă și nu s-a opus, sub nicio formă, efectuării acestor lucrări, după cum nu s-a plâns nici de faptul că utilitățile - apă, gaze, curent - ale casei reclamanților erau racordate la utilitățile sale, reclamantul fiind cel care plătea contravaloarea tuturor utilităților, inclusiv cele ale pârâtei, niciodată reclamanții nelocuind, cu chirie, în casa pârâtei.
Și martorul L. C. audiat, de asemenea, la cererea reclamanților a menționat că, în primăvara anului 2008, l-a ajutat, personal, pe reclamant, în sensul că i-a împrumutat panouri pentru cofrag pentru temelia locuinței, fiind de față când aceasta a fost turnată pe terenul pârâtei V. C. și, discutând, în acea perioadă, cu toate părțile, respectiv cu pârâta și reclamanții, proprietara terenului a fost de acord ca aceștia să construiască o casă în care urmau să locuiască, relațiile dintre părți fiind bune (f.160 – dos. fond).
În continuare, martorul a relatat că, a mai fost pe teren și în urmă cu 2 luni, edificarea casei durând cca. 1 - 2 ani, reclamanții mutându-se imediat în noua locuință, martorul ajutând la transportarea mobilei acestora de la casa la care locuiau, la acel moment, cu chirie, relațiile dintre părți fiind, de asemenea, bune, pârâta neopunându-se la mutarea reclamanților în casa nouă, relațiile deteriorându-se odată cu înstrăinarea de către pârâtă a propriei case și a unei părți din teren, dorind să îi dea afară pe reclamanți, în condițiile în care, aceasta i-a dat reclamantului 30 de saci cu ciment, primind în schimb de la reclamant tablă pentru acoperișul construcției sale.
Depozițiile martorilor M. S. – L. și M. G. audiați la solicitarea pârâtelor (f.157, 158 – dos. fond) cuprind numai aspecte referitoare la pretinsul comportament agresiv al reclamantului A. I., astfel încât, raportat la obiectul pricinii deduse judecății, nu vor fi analizate, excedând cadrului procesual.
În aceste condiții, la data de 13.05.2014, pârâta V. C. a înstrăinat numitei B. M. - D. imobilul - proprietatea sa compus din teren în suprafață măsurată de 1.025 mp. (suprafață din acte 1.015 mp.) situat în intravilanul ., ..275, jud. Prahova, T 23, P 945, 946, împreună cu construcția C1 - locuință, având nr. cadastral_, astfel cum rezultă din contractul de vânzare - cumpărare aut. sub nr.1440 (f.144 – dos. fond).
La interogatoriul luat la solicitarea reclamanților A. I. și C. E., pârâta Bohîltea M. - D. a recunoscut simplu, fără adaosuri sau rezerve faptele alegate de partea care a propus proba că, pe terenul aparținând pârâtei V. C., aceștia au edificat o casă, că la momentul la care a cumpărat imobilul - teren și casă de la pârâta V. C., pe teren se afla și casa reclamanților, că înainte de notificarea pe care a trimis-o reclamanților, le-a pus în vedere, verbal, ca, în termen de o lună, să procedeze la demolarea imobilului (f.118 – dos. fond – întrebările nr.1, 2 și 3).
Aceasta înseamnă că, la momentul cumpărării imobilului - proprietatea pârâtei V. C. compus din casa de locuit a acesteia și teren, pârâta Bohîltea M. - D. avea cunoștință despre faptul edificării, de către reclamanții A. I. și C. E., pe terenul pârâtei V. C. a unei locuințe, ceea ce înseamnă că, pe de o parte, își putea da seama că a existat acordul proprietarului terenului în sensul de a permite unor terți să construiască, cu materialele lor, pe terenul său, iar, pe de altă parte, și-a asumat riscul unei asemenea situații, cunoscând eventualele consecințe juridice care putea decurge din această situație.
Raportul de expertiză tehnică de specialitate topografie – geodezie – cadastru ing. S. F. (f.113 – dos. fond) - lucrare cu privire la care pârâtele nu au formulat obiecțiuni, aspect consemnat în practicaua încheierii de ședință de la termenul de judecată din data de 15.12.2014 (f.163 – dos. fond), numai reclamanții formulând obiecțiuni care, la același termen, au fost admise, a concluzionat că suprafața solicitată de aceștia este de 234,00 mp. și este delimitată de perimetrul pct.”27 - 34, c - n, 27”, iar servitutea de trecere este de 88 mp., fiind delimitată de perimetrul pct. ”34, 35, 36, 1, 2, 3, a, b, c, 34”.
Urmare a obiecțiunilor formulate de reclamanți, raportul de expertiză topo - completare a stabilit că suprafața de teren de 234,00 mp. - obiect al dreptului de superficie solicitat de reclamanți este delimitată de perimetrul pct. ”f - g - h - i - j - k - l - m - n - o - p - r - s - t - u - v - a – f”, iar pentru accesul acestora la superficia de 234,00 mp. s-a constituit o servitute de trecere în suprafață de 89,00 mp. delimitată de perimetrul pct. ”a - b - c - d - e - f – a” (f.194 – dos. fond).
Trebuie precizat faptul că, prin încheierea de ședință din data de 16.03.2015, instanța de fond a luat act de susținerea tuturor părților litigante, inclusiv a apărătorului pârâtelor V. C. și Bohîltea M. – D., în sensul că nu înțeleg să formuleze obiecțiuni cu privire la acest ultim raport de expertiză topo – completare (f.196 – dos. fond).
Aceasta este situația – premisă de la care trebuie pornit în analizarea temeiniciei demersului judiciar inițiat de reclamanții A. I. și C. E..
Dreptul de superficie este un drept real care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafață de teren care aparține unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.
În cazul dreptului de superficie, ne aflăm în fața unei suprapuneri a două drepturi de proprietate, aparținând la doi proprietari diferiți: dreptul superficiarului - proprietatea asupra construcțiilor, plantațiilor, lucrărilor și dreptul proprietarului asupra terenului.
Dreptul de superficie constituie o derogare de la regula înscrisă în art.489 C.civ. de la 1864 conform cu care proprietarul terenului cuprinde, în sine, proprietatea a tot ceea ce se află pe suprafața lui, cât și de la regula cuprinsă în art.482 C.civ. potrivit căreia proprietatea asupra unui lucru dă dreptul asupra a tot ce se unește, ca accesoriu, la acest lucru (dreptul de accesiune).
Din definiția dată dreptului de superficie rezultă că acesta este un drept real imobiliar, putând avea ca obiect numai construcții, plantații sau lucrări care sunt atașate de sol și implică, totodată, pe lângă proprietatea asupra obiectelor menționate și dreptul de folosință asupra terenului pe care acestea se află
Ca și dreptul de proprietate, dreptul de superficie este un drept perpetuu care nu se stinge prin neîntrebuințare.
Întrucât, dreptul de superficie nu figurează printre drepturile reale enumerate de Codul civil, existența sa fiind controversată, în mod unanim a fost admisă (nb. existența sa) pentru următorul argument: art.492 C.civ. prevede că „orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră”.
Aceasta înseamnă că art.492 C.civ. instituie numai o prezumție relativă – juris tantum - cu privire la cuprinderea în dreptul proprietarului terenului, a construcțiilor, plantațiilor ori lucrărilor, cu posibilitatea de a dovedi contrariul și, a dovedi contrar, înseamnă însă a dovedi tocmai dreptul de superficie.
Pentru a conchide, prezumția de proprietate recunoscută în favoarea proprietarului terenului asupra construcției ridicate pe acel teren poate fi, așadar, combătută, persoana care a construit având posibilitatea să facă dovada că este proprietara construcției, fie în baza convenției intervenită între părți, fie în baza prevederilor legii (T.S., ./1971, Repertoriu … 1969 - 1975).
Dată fiind situația de fapt, astfel cum a fost reținută și prezentată în precedent, prin prisma probelor administrate în cauză, dar și a normelor juridice incidente în soluționarea pricinii, este evident că între reclamanții A. I. și C. E. și pârâta V. C. a existat nu numai o convenție privind edificarea de către cei dintâi, pe terenul acesteia, a unei construcții – case de locuit, proprietarul terenului neopunându-se, în niciun mod, ridicării locuinței, context în care, în mod corect, instanța de fond a constatat că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie, pe toată durata existenței construcției - proprietate indubitabilă a reclamanților care au edificat-o cu materialele lor, fiind de bună – credință, fapt probat atât prin înscrisurile depuse la dosar, cât și prin depozițiile martorilor audiați în cauză, astfel cum au fost redate anterior, asupra terenului în suprafață de 234,00 mp. delimitate de perimetrul pct. f - g - h - i - j - k - l - m - n - o - p - r - s - t - u - v - a - f, conform raportului de expertiză topo – completare ing. S. F..
În ceea ce privește servitutea de trecere, art.616 C.civ. reglementează dreptul proprietarului (nb. în speță, dreptul superficiarului) unui loc care nu are nicio ieșire la calea publică, de a reclama o trecere pe fondul vecinului său, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporție cu pagubele ce i s-ar putea ocaziona (nb. în speță, pârâtele nu au formulat un capăt al cererii reconvenționale referitor la ultima teză a articolului invocat, respectiv obligarea reclamanților de a le despăgubi).
În conformitate cu art.617 și art.618 C.civ., trecerea trebuie făcută pe partea care ar scurta calea proprietarului fondului închis, pentru a ieși la drum, însă, trebuie ales locul care ar pricinui cea mai redusă pagubă pentru proprietarul fondului aservit.
Deci, la stabilirea unei servituți de trecere trebuie să se țină seama și de interesul celui ce urmează să suporte consecințele, iar nu să se ia în considerare, în mod precumpănitor sau exclusiv, interesul celui care urmează a beneficia de dreptul de trecere.
În speță, date fiind concluziile raportului de expertiză topo - completare ing. S. F. - lucrare cu privire la care pârâtele V. C. și Bohîltea M. - D., asistate fiind de apărătorul ales, nu au formulat obiecțiuni, a stabilit un drept de servitute la calea publică asupra unei suprafețe de teren de 89 mp. delimitată de conturul pct. a - b - c - d - e - f - a - proprietatea pârâtei Bohîltea M. - D., conform contractului de vânzare – cumpărare aut. sub nr.1440/ 13.05.2014, în favoarea terenului - fond dominant în suprafață de 234,00 mp.
Pe cale de consecință, se constată că sentința apelată este legală și temeinică, instanța de fond analizând, pertinent, cererile deduse judecății și motivând, argumentat, măsurile dispuse, cu precizarea că, raportat la modalitatea în care s-a dat dezlegare pricinii deduse judecății, soluția de respingere în totalitate ca fiind neîntemeiată a cererii reconvenționale formulată de pârâta Bohîltea M. – D. este corectă.
Referitor la capătul din cererea reconvențională formulată, exclusiv, de pârâta Bohîltea M. - D. prin care se solicită obligarea reclamanților A. I. și C. E. la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului pretins ocupat fără drept, respectiv 230 mp., pe ultimii 3 ani și, în continuare, până la ridicarea definitivă a construcției, cu dobânzile și penalitățile aferente, aceasta a devenit proprietar al imobilului - teren și casă situat în intravilanul ., ..275, T 23, P 945, 946, jud. Prahova din data de 13.05.2014, ceea ce înseamnă că, numai de la acest moment ar fi putut, eventual, solicita această plată, însă, față de soluția dată acțiunii principale, este evident că nu se putea dispune în sensul solicitat de pârâtă.
În ceea ce privește cererea formulată de apelantele - pârâte V. C. și Bohîltea M. - D. de refacere a raportului de expertiză tehnică construcții pentru stabilirea lipsei de folosință a terenului afectat superficiei, respectiv servituții, în două variante se constată, pe de o parte, că o astfel de solicitare a fost făcută și cu ocazia instrumentării cauzei în primă instanță, expertul constructor determinând, prin raportul de expertiză – completare (f.189 – dos. fond), această valoare a lipsei de folosință pe ultimii 3 ani ca fiind de 8.592 lei - pârâta neformulând obiecțiuni, deși a beneficiat de asistență juridică calificată și constantă, prin prezența aceluiași apărător ales, pe tot parcursul instrumentării pricinii în față instanței de fond, iar, pe de altă parte, avea posibilitatea de a solicita încuviințarea participării unui expert consilier la efectuarea acestei expertize, facilitate de care, însă, nu a înțeles să beneficieze.
Pentru considerentele expuse în precedent, tribunalul constatând că apelul este nefondat, urmează să îl respingă ca atare și, în temeiul art.480 alin.1 C.pr.civ., va păstra sentința atacată.
În baza art.451 alin.1 C.pr.civ. rap. la art.453 C.pr.civ., vor fi obligate, în solidar, apelantele - pârâte V. C. și Bohîltea M. - D. la plata către intimații - reclamanți A. I. și C. E. a sumei de 2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, conform chitanței nr.1380/21. 10.2015 (f.33).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat apelantele - pârâte V. C., CNP_, domiciliată în ., .. 275, jud. Prahova și B. M. - D., CNP_, domiciliată în com. Bănești, ., jud. Prahova, împotriva sentinței civile nr. 2762/06.07.2015 pronunțată de Judecătoria Câmpina, în contradictoriu cu intimații - reclamanți A. I., domiciliat în com. Bănești, ., jud. Prahova, CNP_ și C. E., CNP_, domiciliată în com. Bănești, ., jud. Prahova, ca nefondat.
Obligă apelantele în solidar să plătească intimaților 2000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
DEFINITIVĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 17 noiembrie 2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
N. C. A. G. H.
GREFIER,
M. Ș.
Operator de date cu caracter personal nr.5595
Red./tehnored. A.G.H
6 ex. – 28.12.2015
d.f.nr._ /2015 - Judecătoria Câmpina
j.f. Negoiasă V.
| ← Contestaţie la executare. Decizia nr. 3129/2015. Tribunalul... | Contestaţie la executare. Decizia nr. 3133/2015. Tribunalul... → |
|---|
