Expropriere. Sentința nr. 1047/2013. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2013

Sentința nr. 1047/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 06-06-2013 în dosarul nr. 10878/86/2012

DOSAR NR._ EXPROPRIERE

ROMÂNIA

TRIBUNALUL SUCEAVA

SECȚIA CIVILĂ

SENTINȚA NR. 1047

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 6 IUNIE 2013

PREȘEDINTE V. O. D.

GREFIER S. A.-M.

Ministerul public reprezentat de procuror J. L.

Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de către reclamantul P. G., în contradictoriu cu pârâții S. R. – prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . și . verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor.

Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 30 mai 2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 6 iunie 2013.

După deliberare,

TRIBUNALUL,

Asupra acțiunii de față, constată:

Prin cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._, reclamantul P. G., în contradictoriu cu pârâții S. R. – prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, . și . verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor, a solicitat:

- verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 211 din 13 februarie 2012, dată în dosarul nr. 108/2011 de către Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor a . la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de el;

- să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului - S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. – Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 30 euro pe mp (3000 eur/ar de teren expropriat) în sumă totală de 50.100 euro la cursul BNR din ziua plății;

- exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei de centură și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform destinației acestora, fiind transformate în locuri înfundate, fără nici o cale de acces și obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren raportat la prețul de piață de 30 euro pe mp, la cursul BNR din ziua plății;

- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii;

- obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului, acest cuantum fiind reținut și în Decizia nr.1423/16.04.1999 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția civilă; cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că în fapt, prin Hotărârea nr.211 din data de 13.02.2012 s-a dispus exproprierea suprafeței de 1.670 mp., identică cu parcela nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr.614/2011, (poziția 297 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173”.

A formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Comunei Șcheia, prin care și-a arătat dezacordul cu suma derizorie stabilită drept despăgubire și a solicitat drept despăgubire suma de 30 euro pe mp de teren expropriat.

A depus în susținerea cererii, următoarele documente, în copii legalizate conform dispozițiilor art.19 alin.2 din Legea nr.255/2010: act de identitate, titlu de proprietate nr. 265/1994, act de partaj voluntar autentificat sub nr.813/2011 de BNP Negura A. L., plan de amplasament, extras de carte funciară, documentație cadastrală, raport de evaluare.

Prin procesul verbal încheiat cu Comisia de Verificare a Dreptului de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului despăgubirilor acordat de expropriator, cât și faptul că a solicitat plata sumei de 3.000 euro pe arul de teren expropriat.

Despăgubirile au fost stabilite la suma de 2.061 lei pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010, „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică”.

Art.16 din Legea nr.33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art.44 alin.3 din Constituția României și art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.

Î.C.C.J. prin Decizia nr. 9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.

A mai arătat că, contestația formulată vizează și solicitarea de expropriere suplimentară a suprafețelor de teren ocupate si folosite efectiv pentru viitoarea sosea de centură si a suprafețelor care nu mai pot fi folosite conform cu destinația acestora, care nu mai au cale de acces si având o suprafață mică care nu mai permite folosirea în nici un fel a acestora.

In situația în care instanța de judecată stabilește că nu se impune exproprierea acestor suprafețe, a solicitat acordarea unei despăgubiri reprezentând diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii.

Expropriatorul nu a realizat și nu i-a prezentat un raport de evaluare sau o schiță topo-cadastrală din care să vadă exact situația terenurilor rămase neexpropriate, dar la o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafața acoperită de asfalt constituie suprafața expropriată, nu și suprafața care deservește șoseaua și anume: refugiul, scurgerea și canalele existente și care îi ocupă aproape o suprafață de 10 ari, pe care nu o mai poate folosi, motiv pentru care a solicitat exproprierea acestor suprafețe de teren și a suprafeței rămase care nu mai poate fi folosită conform destinației economice și plata despăgubirilor pentru aceste suprafețe de teren.

Conform art.24 alin.4 din Legea nr.33/1994 „în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părți de teren, iar proprietarul cere instanței exproprierea totală, instanța va aprecia, în raport cu situația reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, în caz contrar va dispune exproprierea totală”.

A solicitat ca valoarea terenurilor expropriate să fie stabilită la data efectuării expertizei, care se va dispune în cauză.

De asemenea, a solicitat obligarea expropriatorului, la plata cheltuielilor administrative pentru achiziționarea unui teren identic (taxe notariale, publicitate, comisioane), în cuantum de 10% din valoarea imobilului expropriat, având în vedere și Decizia nr. 1423/16.04.1999 a I.C.C.J., instanța urmând a respecta principiul predictibilității procesului civil.

În urma raportului de expertiză ce se va dispune și efectua în cauză, își va preciza exact contestația cu privire la fiecare capăt de cerere.

Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 55 de euro.

In concluzia celor susținute, a solicitat admiterea prezentei contestații cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat disp. Legii nr.255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, ale art. 2 alin. 1 lit. f C. proc. civ.

La termenul de judecată din data de 6 noiembrie 2012, reclamantul a formulat completare la acțiune prin care a înțeles să formuleze contestație și împotriva Hotărârii 278 din data de 17.10.2012 dată în Dosarul nr. 109/2011 de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia pentru toate motivele prezentate în cererea introductivă și a solicitat:

- verificarea temeiniciei hotărârii sus-menționate cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață, a valorii de înlocuire și a prețului solicitat de el;

- să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului - S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 30 euro pe mp (3000 euro pe arul de teren expropriat) în suma totală de 10.140 euro la cursul BNR din ziua plății;

- obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii;

- obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului, acest cuantum fiind reținut și în Decizia nr. 1423/16.04.1999 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția civilă; cu cheltuieli de judecată.

În motivare a arătat că în fapt, prin Hotărârea nr. 278 din data de 17.10.2012 s-a dispus și exproprierea suprafeței de 338 mp, identică cu parcela nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din C.F._ a Comunei Cadastrale Șcheia.

Imobilul a fost expropriat conform aceleiași Hotărâri de Guvern nr. 614/2011 (poziția 331 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173.

Și în acest caz a formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Comunei Șcheia, prin care și-a arătat dezacordul cu suma derizorie stabilită drept despăgubire și a solicitat drept despăgubire suma de 30 euro pe mp de teren expropriat.

A depus în susținerea cererii, următoarele documente, în copii legalizate conform dispozițiilor art.19 alin.2 din Legea nr.255/2010, act de identitate, titlu de proprietate nr. 265/1994, certificat de moștenitor nr.36/2011, act de partaj voluntar autentificat sub nr.813/2011 de BNP Negura A. L., plan de amplasament, extras de carte funciară, documentație cadastrală, raport de evaluare.

Despăgubirile au fost stabilite la suma de 417 lei pentru suprafața de teren expropriată, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.

Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 14.09.2012 a contestat doar Hotărârea nr. 211 din data de 13.02.2012 dată în Dosarul nr. 108/2011, neavând posibilitatea să formuleze contestație și împotriva Hotărârii nr.278 deoarece aceasta i-a fost comunicată ulterior introducerii acțiunii, la data de 30.10.2012.

În concluzie, a solicitat admiterea contestația așa cum a fost formulată și completată, cu cheltuieli de judecată.

P.-pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat următoarele:

În fapt, prin hotărârea nr. 211 din 13 februarie 2012 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr.297 cu suprafața de 1670 mp teren, identic cu parcela nr._ din CF_, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 2061 lei;

Este neîntemeiată pretenția reclamantului privind exproprierea unei suprafețe mai mari decât cea înscrisă în hotărârea contestată, pretenție motivată prin prisma faptului că suprafața care deservește șoseaua de centură ar fi mai mare decât cea stabilită în cadrul procedurii administrative și a faptului că suprafețele rămase în proprietatea sa nu ar avea căi de acces și nu ar putea fi folosite conform destinației lor.

Astfel, potrivit art. 22 alin. 1 din Legea nr. 255/2010, cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere numai sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 alin. 3 acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Având în vedere faptul că Legea nr. 255/2010 constituie o lege specială în materia exproprierii și reglementează o procedură derogatorie de la procedura de drept comun prevăzută de Legea nr. 33/1994, dispozițiile acestui din urmă act normativ sunt aplicabile în prezenta cauză numai în măsura în care legea specială nu cuprinde prevederi derogatorii. Cum însă dispozițiile art. 22 alin. 1 și 3 din Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestației împotriva hotărârii expropriatorului, precum și competența instanței de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că dispozițiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce privește stabilirea despăgubirii rezultă că, în conformitate cu principiul priorității legii speciale, reglementarea din art. 24 alin. 4 al Legii nr. 33/1994 privind posibilitatea instanței de a aprecia asupra caracterului total sau parțial al exproprierii nu își găsește aplicarea.

A precizat în acest context că, spre deosebire de procedura comună reglementată de Legea nr. 33/1994, în care instanța este chemată să se pronunțe atât asupra exproprierii, cât și asupra despăgubirii, în procedura specială prevăzută de Legea nr. 255/2010 decizia privind stabilirea întinderii imobilului expropriat este de competența exclusivă a expropriatorului, instanța de judecată având posibilitatea de a verifica legalitatea și temeinicia hotărârii de expropriere numai sub aspectul despăgubirii, așa cum rezultă din cuprinsul art. 22 alin. 1 și 3 din acest act normativ.

Separat de aceasta, nici pe fond nu a fost întemeiată pretenția reclamantului privind exproprierea unei suprafețe mai mari decât cea stabilită de expropriator dat fiind faptul că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele rămase neexpropriate pot fi utilizate în continuare ca terenuri arabile conform categoriei de folosință existente la data exproprierii, aceste suprafețe nefiind afectate de lucrările de investiții executate de expropriator.

În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.

Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.

Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze la expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.

In conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza corn. Șcheia.

Nu a fost întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 30 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul corn. Șcheia, la locul numit "Dealul Vechi", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m. Față de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse, iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant este nejustificată.

De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere deoarece parcelele care nu au format obiectul exproprierii au întinderi mari, de 1717 mp, respectiv 3968 mp, precum și acces la drumurile de exploatare și la viitoarea șosea de centură, nu sunt afectate sub aspectul posibilităților de utilizare, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.

În mod nejustificat a pretins reclamantul ca, în eventualitatea efectuării unei expertize, valoarea terenului expropriat să fie determinată în funcție data întocmirii raportului de expertiză, aceasta întrucât valoarea despăgubirilor cuvenite este cea de la data emiterii hotărârii de expropriere, când, potrivit art. 9 alin. 4 din Legea nr. 255/2010, a operat de drept transferul dreptului de proprietate

În fine, a fost netemeinică și lipsită de suport legal solicitarea reclamantului privind plata unor despăgubiri de 10% din valoarea imobilului expropriat cu titlul de cheltuieli administrative pentru procurarea unui imobil de același fel, aceasta întrucât nici o dispoziție a legii nu reglementează o asemenea despăgubire, iar împrejurarea că printr-o decizie de speță singulară s-au acordat astfel de cheltuieli nu poate constitui suport al pretenției sus menționate. In plus, achiziționarea în viitor a unui imobil similar cu cel expropriat reprezintă o simplă ipoteză, nematerializată prin nici un demers concret din partea reclamantului, iar cuantumul cheltuielilor ocazionate de o asemenea achiziție se determină în raport de valoarea imobilului ce ar urma să fie achiziționat, iar nu de cea a imobilului expropriat, astfel încât nu există nici suport faptic pentru cuantificarea pretențiilor reclamantului.

În drept, au fost invocate disp. art. 115, 118 Cod procedură civilă.

La termenul de judecată din data de 30 mai 2013, reclamantul a formulat precizări la acțiune prin care a arătat faptul că înțelege să renunțe la capetele de cerere nr. 2 și 4 atât din cererea de chemare în judecată, cât și din completarea la acțiune, denumite B și D, privind exproprierea suprafeței afectate în fapt construirii șoselei de centură și a suprafețelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform destinației acestora și obligarea expropriatorului la plata prejudiciului constând în cheltuielile impuse de achiziționarea unui teren de aceeași natură (taxe notariale, publicitate, comisioane) în procent de 10% din valoarea imobilului.

Pârâtele . și . verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor, deși legal citate, nu au formulat întâmpinare.

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:

Prin hotărârea nr. 211/13 februarie 2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 2061 lei în favoarea reclamantului P. G. cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 1670 mp.

Prin hotărârea nr. 278/17 octombrie 2012 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 417 lei în favoarea reclamantului P. G. cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr._ din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 338 mp.

Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit disp. art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.

În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 1670 mp suma de 2061 lei, expropriatul a pretins suma de 3000 eur/ar, adică 50.100 eur, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C. S., C. M. și A. M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de_,70 eur (16,51 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 835 eur (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 140, 145).

De asemenea, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 338 mp suma de 417 lei, expropriatul a pretins suma de 3000 eur/ar, adică_ eur, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din expert C. S., C. M. și A. M., așa cum a fost menținut printr-un supliment la raport, s-a propus într-o variantă suma de 3298,88 eur (9,76 eur/mp) prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă suma de 169 eur (0,5 eur/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 140, 145).

Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție.

Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici -, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective nu sunt credibile, date fiind diferențele nejustificat de mari de prețuri de vânzare, astfel că folosirea ofertelor este singura rațională și se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice și a ipotezelor utilizate (Standardele Internaționale de Evaluare 2011, IVS – Cadru general).

Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.

Au mai arătat experții că informațiile despre preț din oferte de pe o piață inactivă pot fi totuși o dovadă a valorii de piață deoarece, chiar pe piețele în declin, există vânzători care nu acționează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ține cont de dovada prețurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realității pieței.

Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.

Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă (f. 175-177), arătând următoarele:

În ceea ce privește terenul de la locul numit „Dealul Vechi":

- coeficientul de corecție pentru criteriul privind marja de negociere a fost individualizat în mod arbitrar, aceasta deoarece tot în cuprinsul raportului de expertiză, în tabelul de la pag. 29-30, a fost indicat pentru același criteriu, dar pentru o altă comparabilă examinată, un coeficient de 15%. Cum în cuprinsul raportului nu se regăsește nici o explicație care să justifice diferențierea marjei de negociere în raport de fiecare din comparabilele examinate, se impunea ca în toate cazurile să fie aplicat pentru acest criteriu un coeficient unic, respectiv cel de 15% indicat pentru comparabila A din tabelul de la pag. 29-30;

- pentru criteriul localizării coeficientul de corecție negativ de 10% a fost greșit individualizat deoarece comparabila A este situată, potrivit mențiunilor din grila de la pag. 27, în intravilanul ., în timp ce terenul expropriat este situat în extravilan, într-o zonă în care nu există nici o rețea edilitară în imediata apropriere, împrejurare în raport de care pentru criteriul sus menționat se impunea aplicarea unui coeficient de corecție negativ mai mare;

- pentru criteriul utilităților nu s-a aplicat nici o corecție negativă, reținându-se în grila de comparație că din perspectiva acestui criteriu situația terenului expropriat ar fi similară cu cea a comparabilei A, or, aprecierea sus menționata nu are nici un temei faptic în contextul în care nu s-au indicat date concrete privind situarea comparabilei A în raport de rețelele tehnico-edilitare, iar amplasarea acestei comparabile în intravilan generează în mod rezonabil prezumția potrivit căreia accesul la utilități este mai facil în cazul comparabilei de referință decât în cazul terenului expropriat;

- în ceea ce privește criteriul celei mai bune utilizări s-a aplicat greșit un coeficient pozitivi de 3%, care a condus la majorarea valorii terenului expropriat cu 0,48 euro/mp. Deși experții au reținut că terenul expropriat ar fi pretabil, sub aspectul celei mai bune utilizări, pentru prestări servicii sau comerț, această apreciere nu are nici un suport întrucât . situată în extravilan și nu există un plan urbanistic general aprobat care sa permită edificarea pe respectiva parcelă a vreunei construcții care să poată fi folosită pentru comerț sau servicii. Așa, fiind, având în vedere faptul ca în condițiile PUG-ului existent terenul expropriat nu poate avea altă utilizare decât cea de teren agricol, în timp ce pentru comparabila A cea mai bună utilizare este cea rezidențială, în cauză se impune aplicarea unui coeficient de corecție negativ iar nu a unui coeficient pozitiv.

În ceea ce privește terenul de la locul numit „Pârâul Imașului":

- și în acest caz coeficientul de 10% corespunzător criteriului ce vizează marja de negociere a fost stabilit în mod arbitrar în contextul în care pentru o alta comparabilă evidențiată în aceeași grilă (comparabila A) s-a reținut pentru același criteriu un coeficient negativ de 15%, fără a se evidenția între cele două comparabile vreo deosebire care să justifice diferențierea coeficientului de corecție;

-în ceea ce privește criteriul celei mai bune utilizări, greșit s-a indicat în grila de comparație că terenul expropriat ar fi adecvat utilizării pentru prestări servicii sau comerț în condițiile în care respectivul teren este situat în extravilan și, potrivit PUG-ului actual, nu poate fi folosit pentru edificarea vreunei construcții care să deservească o activitate de comerț sau prestări servicii. Așa fiind, pentru criteriul sus menționat trebuia aplicat un coeficient de corecție negativ mai mare dată fiind împrejurarea că terenul expropriat nu poate avea altă destinație decât cea agricolă.

Or, prin suplimentul la expertiză s-a arătat că aprecierea privind corecția „greșită” este nerezonabilă și nerealist formulată deoarece Standardele Internaționale de evaluare nu stabilesc reguli și reglementări de cuantificare a estimărilor corecțiilor, corecțiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporțional matematic la datele culese din piața privind criteriul de comparație.

Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 16,51 eur/mp, respectiv 9,76 eur/mp, valori rezonabile dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 Km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.

În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.

Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.

Astfel, sumele propuse cu titlu de despăgubiri, 2061 lei, respectiv 417 lei, au fost stabilite prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.

Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.

Mai mult, autorul raportului a arătat că sumele stabilite nu constituie valori de piață ale terenurilor (f. 56, 102), or în cauză interesează valoarea de piață.

Cât privește suma de 3000 eur/ar pretinsă de către expropriat, este nerealistă, nejustificată, nesusținută de nicio probă, dimpotrivă infirmată prin raportul comisiei de experți.

Așa cum rezultă din expertiză, în urma exproprierii în patrimoniul reclamantului la „Dealul Vechi” au mai rămas 2 parcele, o parcelă în suprafață de 3968 mp teren arabil și o parcelă în suprafață de 1717 mp teren arabil, suprafețe ce sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință arabil, suprafața de 1717 mp teren a rămas fără cale de acces, dar se poate amenaja o cale de acces, fără să se diminueze suprafața reală utilizabilă, iar la „Pîrîul Imașului” au mai rămas 2 parcele, o parcelă în suprafață de 1963 mp teren arabil și o parcelă în suprafață de 2500 mp teren arabil, suprafețe ce sunt suficient de mari pentru a putea fi folosite conform categoriei de folosință arabil, ambele având acces asigurat pe drumuri de exploatare existente

În concluzie, expropriatorul datorează expropriatului cu titlu de despăgubiri civile sumele de_,70 eur (pentru suprafața de 1670 mp teren) și 3298, 88 eur (pentru suprafața de 338 mp teren), în echivalent lei la data plății efective.

Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite în parte contestația, va desființa hotărârea nr. 211/13 februarie 2012 emisă de terț-pârâtă, va obliga prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de_,70 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile, va desființa hotărârea nr. 278/17 octombrie 2012 emisă de terț-pârâtă și va obliga prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3298,88 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Fiind în culpă procesuală, în baza art. 274 Cod procedură civilă expropriatorul datorează expropriatului cheltuieli de judecată în sumă de 2810 lei compusă din onorariul aferent expertizei achitat în contul experților M. M. (f. 113, 166) și S. C. (f. 114, 167), imputat în integralitate expropriatorului dat fiind că a servit în întregime la darea soluției .

Pentru aceste motive,

În numele Legii,

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte contestația formulată de către reclamantul P. G. – la avocat C. D. – sat Mihoveni, ., .. Suceava, în contradictoriu cu pârâții S. R. – prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii – prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, cu sediul în Iași, .. 19, . și . verificare a Drepturilor de proprietate și acordarea a despăgubirilor.

Desființează hotărârea nr. 211/13 februarie 2012 emisă de terț-pârâtă și obligă prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de_,70 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Desființează hotărârea nr. 278/17 octombrie 2012 emisă de terț-pârâtă și obligă prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3298,88 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.

Obligă prim-pârâtul la plata către reclamant a sumei de 2810 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 6 iunie 2013.

Președinte, Grefier,

V. O. D. S. A.-M.

Red. V.O.D.

Tehnored. S.A.M.

6 ex./08.07.2013

← Cereri. Decizia nr. 2601/2013. Tribunalul SUCEAVA		Rectificare carte funciară. Decizia nr. 124/2013. Tribunalul... →

Expropriere. Sentința nr. 1047/2013. Tribunalul SUCEAVA

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Expropriere. Sentința nr. 1047/2013. Tribunalul SUCEAVA