Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 1427/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1427/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 31-05-2013 în dosarul nr. 11138/314/2011
Dosar nr._ hot care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1427/2013
Ședința publică de la 31 Mai 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE A. I. M.
Judecător V. O. D.
Judecător L. A.
Grefier L. A.
Pe rol judecarea recursului formulat de recurentele-pârâte C. E.-Suceava, ., nr.51, ., ., V. R.-Iași, ., nr.4, ., ., jud. Iași, M. V.-Suceava, ., nr.51, ., . împotriva sentinței civile nr.4973/02.11.2012 a Judecătoriei Suceava pronunțată în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E.-Bălăceana, ju7d. Suceava, P. Ș.-Bălăceana, jud. Suceava.
Dezbaterile asupra fondului cauzei au avut loc în ședința publică din data de 24.05.2013, cuvântul părților fiind consemnat în încheierea de ședință de la acea dată, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 31.05.2013.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava la data de 28.11.2011 sub nr._ din aceeași dată reclamanții P. E. și P. Ș., în contradictoriu cu pârâții C. E., V. R. și M. V., au solicitat să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul de 0,08 ha teren intravilan situat în localitatea Bălăceana.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că la data de 22.04.1992, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat “ Proces verbal “ a cumpărat de la numitul U. E., suprafața de 0,08 ha teren grădină, situat în satul Bălăceana, . a fost înscris în titlul de proprietate nr. 1164 și se învecinează cu C. I. la Nord, drum la Est, D. I. la Sud și I. M. la Vest.
Au mai precizat reclamanții că de la data încheierii acestui act de înțelegere și până în prezent, terenul este folosit de către ei De asemenea, în momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare au achitat vânzătoarei suma de 30.000 lei, în prezența mai multor martori dintre care mai sunt în viață F. M. și C. M..
În drept, au fost invocate dispozițiile art.82 coroborat cu art. 112 și urm.Cod procedură civilă, art. 1166, art.1169, art. 1650 cod civil și art. 5 alin.2 din Titlul X din Legea 247/2005..
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar (f.37).
Legal citați, pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au solicitat respingerea acțiunii.
În motivare, pârâții au arătat că terenul intravilan ce constituie obiectul acestei cauze, și aparținând lor defuncții U. E. și E., a fost ocupat în mod abuziv în perioada comunistă de reclamantă și soțul acesteia, care, între timp, și-au construit o casă De asemenea, au mai arătat că părinții lor au fost vecini cu părinții reclamantei și dețineau fiecare câte un teren intravilan ( grădină ) ce se aflau alături, hat în hat. Terenul în litigiu este în suprafață totală de 0,13 ha, din o,o5 ha reprezintă suprafața ocupată cu imobilul și curtea, iar pentru restul de 0,08 ha, reclamanții pretind că au cumpărat –o cu suma de 30.000 lei vechi.
Pârâții au mai arătat că nu recunosc valabilitatea actului de mână și solicită ca reclamanta să le ofere, la schimb, un teren intravilan în suprafață echivalentă și să fie despăgubiți material pentru folosirea abuzivă a întregii suprafețe de 0,13 ha .
La termenul din 27 aprilie 2012, reclamanții au depus la dosar precizări la acțiune ( filele 18-19).
Instanța a administrat, proba cu înscrisurile depuse la dosar, iar la solicitarea reclamanților și proba testimonială, în cauză fiind audiat martorul C. M. (f. 61 dosar).
Prin sentința civilă nr.4913/2.11.2012, prima instanță a admis în parte acțiunea precizată și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între reclamanții P. Ș. și P. E. – în calitate de cumpărători, și U. E., autorul pârâților – în calitate de vânzător, actul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul teren în suprafață de 800 mp grădină, situat în . în titlul de proprietate nr. 1164/23.11.1994 emis pe numele lui U. E. și identificat conform planului de amplasament și delimitare a imobilului în suprafață de 800 mp, în schimbul sumei de_ lei vechi plătită cu titlu de preț, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 22.04.1992 între reclamanții P. E. și Pațu Ș. și numitul U. E., autorul pârâților, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafață de 0,08 ha teren intravilan situat în loc. Bălăceana, înscris în titlul de proprietate nr. 1164/23.11.1994, prețul vânzării fiind stabilit la suma de_ ROL.
Promisiunea bilaterală de vînzare-cumpărare prin care părțile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra unui bun imobil naște în sarcina acestora obligația de a încheia contractul asumat, instanța judecătorească având posibilitatea să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către una din părți.
Această soluție se impune în temeiul executării în natură a obligațiilor prevăzute de art. 1073 Cod civil care permite creditorului îndreptățit să obțină executarea întocmai a obligației asumate de debitorul său. Textul legal menționat instituie așadar în materie de obligații principiul executării reale în sensul că debitorul este obligat să execute însuși lucrul promis.
Totodată, instanța a avut în vedere dispozițiile art. 969 Cod civil conform cărora convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, precum și dispozițiile art.5 alin.2 din Legea nr.247/2005 care stipulează că în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract instanța.
În cauza de față, convenția dintre părți astfel cum a fost reținută de instanță, respectă condițiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil. Această convenție a fost dovedită cu înscrisul sub semnătură privată încheiat de părți (f. 7), prin declarațiile martorilor audiați în cauză, care atestă totodată că au fost executate clauzele anticipatorii, respectiv reclamanții au intrat în stăpânirea terenului cumpărat iar prețul a fost plătit în momentul semnării înscrisului, urmând ca actele autentice să fie încheiate ulterior.
Totodată, instanța a reținut că terenul a cărui vânzare a fost promisă se află în patrimoniul succesorilor în drepturi a promitentului-vânzător, astfel cum rezultă din titlul de proprietate nr. 1164/1994 (f. 5), terenul menționat fiind înscris la pct. B.1. teren grădină.
Cu privire la întinderea suprafeței terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare, instanța a reținut că promisiunea de vânzare – cumpărare a vizat suprafața de 800 mp și nu suprafața de 1300 mp, astfel încât instanța urmează să admită acțiunea doar pentru suprafața cuprinsă în actul sub semnătură privată.
Pentru aceste motive, constatând că înțelegerea dintre reclamanți și U. E., autorul pârâților îndeplinește condițiile de valabilitate ale actelor juridice pentru suprafața de 800 mp și că nu există alte impedimente legale, în baza art. 1073 Cod civil și art.5, titlul X din Legea nr.247/2005 instanța a admis în parte acțiunea și a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea între reclamanții P. Ș. și P. E. – în calitate de cumpărători, și U. E., autorul pârâților – în calitate de vânzător, actul de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul teren în suprafață de 800 mp grădină, situat în ., teren înscris în titlul de proprietate nr. 1164/23.11.1994 emis pe numele lui U. E. și identificat conform planului de amplasament și delimitare a imobilului în suprafață de 800 mp, în schimbul sumei de_ lei vechi plătită cu titlu de preț, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Având în vedere că principiul disponibilității guvernează procesul civil, instanța a luat act că reclamanții nu solicită cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs pârâtele C. E., V. R. și M. V., criticând-o pentru nelegalitate.
În motivare au arătat că titlul de proprietate nr.1164/23.11.1994 nu cuprinde suprafața de 800 mp ce face obiectul litigiului.
Prin hotărârea Comisiei Județene Suceava nr.40/28.03.2012, titlul de proprietate nr.1164/1994 a fost corectat indicându-se vecinii reali ai celor trei parcele de teren grădină și anume: 600 mp-I. M. la N, C. I. la E, drum comunal la S, D. I. la V; 1.300 mp-drum comunal la N, B. Gh. la E, B. V. la S și V; 2500 mp-drum județean la N, U. O. la E, C. E. la S și U. Gh la V.
Atât hotărârea comisiei județene cât și titlul corectat au fost depuse la dosar filele 33,41,43 dar nu au fost văzute de instanță, care motivează, în continuare, pe vechiul titlu de proprietate.
Cei 800 mp ceruți de reclamanți nu sunt incluși în titlul de proprietate ci doar suprafața de 600 mp cu vecinii indicați în acțiune. Față de aceste acte se impunea ca instanța de fond să clarifice care este suprafața de teren existentă în realitate printr-o expertiză tehnică cadastrală și nu printr-un plan de amplasament întocmit de un tehnician cadastral.
În al doilea rând nu există o convenție de înstrăinare a vreunei suprafețe de teren. Actul prezentat de reclamanți este un proces verbal întocmit de comisia comunală pentru Legea nr.18/1991 de măsurare a unei suprafețe de teren și de prezentare a unei înțelegeri de predare a terenului contra sumei de 30.00 ROL-3 RON. Acest act nu cuprinde angajamentul ferm al părților de a vinde cumpăra terenul contra unui preț ci doar constatările făcute de comisia locală chiar dacă procesul verbal a fost semnat și de reclamant și U. E..
În drept au invocat dispozițiile art.304 pct.9 și art.3041 Cod procedură civilă.
Legal citate reclamantele-intimate au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.
În apărarea aceștia au arătat că suprafața a fost corect menționată, doar vecinii s-au precizat în mod greșit.
De asemenea, instanța de fond,în mod corect a calificat acest proces verbal ca fiind o promisiune de vânzare-cumpărare prin care defunctul U. E. a promis că le va vinde suprafața de 0,08 ha pentru suma de 30.000 lei, sumă ce a fost achitată la momentul încheierii convenției.
Examinând recursul, ce se subsumează prevederilor art.304 pct.9 din vechiul cod de procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței și a criticilor formulate, tribunalul reține următoarele:
Au invocat recurentele inexistența unei convenții de înstrăinare a vreunei suprafețe de teren, actul prezentat de către intimați neavând o astfel de valoare în opinia lor întrucât „este in proces verbal întocmit de comisia locală pentru aplicarea legii 18/1991 de măsurare a unei suprafețe de teren și de prezentare a unei înțelegeri de predare a terenului contra sumei de_ ROL-3 RON” și „nu cuprinde angajamentul ferm al părților de a vinde-cumpăra terenul contra unui preț, ci doar constatările făcute de comisia locală (…)”.
Aceste critic nu pot fi însă reținute.
Analizând înscrisul în cauză, tribunalul constată că el materializează înțelegerea clară, neîndoielnică și fără echivoc a două părți, anume între autorul recurentelor, U. E. în calitate de „vânzător” și intimatul P. Ș. în calitate de „cumpărător”, cu privire la o suprafață de 0,08 ha teren situat în intravilanul localității Bălăceana, la prețul de_ lei.
Actul poartă semnăturile celor două părți contractante, astfel că nu se poate aprecia că ar lipsi angajamentul lor ferm la încheierea tranzacției.
Este de observat că recurentele nu contestă semnătura autorului lor de pe respectivul act, ci fac referire la o . împrejurări care ar exclude, în opinia lor, intenția autorului de a vinde.
Respectivele argumente sunt însă pur formale, neavând relevanță modul în care s-a încheiat actul privat, faptul că este intitulat „proces-verbal”, că a fost întocmit în prezența și de către membrii ai comisiei locale, că ar cuprinde constatări ale membrilor comisiei relativ la întinderea lotului înstrăinat, etc…
Așadar, denumirea greșită a înțelegerii și înscrierea unor mențiuni suplimentare, nespecifice, nu sunt de natură să afecteze cele convenite de către părți, câtă vreme întinderea drepturilor și obligațiilor lor este materializată expres, aceea de a vinde respectiv de a cumpăra o suprafață de teren determinabilă la un preț concret, făcând posibilă calificarea juridică a convenției ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (dată fiind lipsa formei autentice).
Chiar dacă recurentele au arătat în primă instanță, prin întâmpinarea formulată (f.14,15), că nu recunosc valabilitatea actului privat, totuși acestea nu au menționat în concret care ar fi „viciile” actului, eventual prin formularea unei cereri reconvenționale, astfel că nu pot susține astfel de critici pentru prima oară în calea de atac.
În acest sens, prin memoriul de recurs, recurentele încearcă să invoce o pretinsă viciere a consimțământului autorului lor, determinată de o pretinsă stare de boală ( comoție cerebrală), însă fiind vorba de o veritabilă cerere nouă, nu poate fi analizată pentru prima oară în calea de atac, date fiind restricțiile impuse prin art.294 alin.1 coroborat cu art.316 din vechiul cod de procedură civilă.
O altă critică vizează modul în care instanța de fond a identificat terenul pe titlul de proprietate al promitentului-vânzător.
Astfel, una dintre condițiile pentru validarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare este aceea ca promitentul-vânzător să aibă calitatea de proprietar al terenului.
În privința terenurilor supuse reglementărilor legilor fondului funciar dovada dreptului de proprietate se face numai cu titlu de proprietate.
Această condiție nu a fost însă cercetată suficient câtă vreme în considerentele sentinței se face referire la titlul de proprietate nr.1164/1994 aflat la fila 5, instanța ignorând faptul că acest titlu a fost modificat prin hotărârea nr.40/28.03.2012 a Comisiei Județene Suceava ( f.43), în sensul schimbării vecinătăților, inclusiv pentru .>
În raport de această nouă realitate juridică, instanța de fond era ținută să verifice în ce măsură terenul pretins se mai regăsește în titlul modificat, cu atât mai mult cu cât s-ar părea că n-ar fi vorba despre o simplă îndreptare a unor erori de vecinătate, ci chiar de o schimbare a amplasamentului.
Sub acest aspect se impune trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță care, pentru verificarea identității dintre terenuri va avea în vedere că terenul promis este suficient individualizat, fiind vorba despre suprafața de 0,08 ha teren aflată în spatele gospodăriei familiei P. amplasată pe suprafața de 500 mp teren curți-construcții.
Pentru considerentele învederate, în limitele criticilor găsite întemeiate, tribunalul, în baza art.312 alin.1,3,5 din vechiul Cod de procedură civilă va admite recursul, va casa sentința civilă și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurentele-pârâte C. E.-Suceava, ., nr.51, ., ., V. R.-Iași, ., nr.4, ., ., jud. Iași, M. V.-Suceava, ., nr.51, ., ., jud. Suceava împotriva sentinței civile nr.4973/02.11.2012 a Judecătoriei Suceava pronunțată în dosar nr._ în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. E.-Bălăceana, ju7d. Suceava, P. Ș.-Bălăceana, jud. Suceava.
Casează sentința civilă nr.4973/2.11.2012 a Judecătoriei Suceava și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 31 Mai 2013
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
A. I. M. V. O. D. L. A. L. A.
Red V.O.D.
Jud.fond B. C.
Tehnored.L.A.
2 ex./ 05.06.2013
| ← Uzucapiune. Decizia nr. 2032/2013. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 1352/2013. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
