Drept de retenţie. Decizia nr. 854/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 854/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 01-10-2014 în dosarul nr. 10831/314/2010*
Dosar nr._ Rezoluțiune contract
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 854
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 1 OCTOMBRIE 2014
PREȘEDINTE: V. O. D.
JUDECĂTOR: A. I. M.
GREFIER: S. A.- M.
Pe rol, pronunțarea asupra apelului declarat de către reclamanții S. I. și S. E., împotriva sentinței civile nr. 3110 din data de 10 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._, intimați fiind chematul în garanție D. V. și pârâții V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G..
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din data de 25 septembrie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 1 octombrie 2014.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra apelului de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Suceava la data de 23.11.2010 sub nr._, reclamanții S. I. și S. E., au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G., ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1379/15.05.2008 de BNP C. V. L.. De asemenea, au solicitat repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului și obligarea pârâților la restituirea sumei de 454.676,6 lei cu titlu de preț achitat pentru cumpărarea imobilului situat în intravilanul satului Sf. I., ., cu destinația casă de locuit C1 – P + M, identică cu . imobilului cu nr. cadastral 4116 înscris în cartea funciară nr. 5556 a UAT Șcheia, din care 366.560 lei echivalentul a 116.000 franci elvețieni la cursul BNR valabil pentru data introducerii acțiunii, 23.11.2010 (1 CHF = 3,16 lei), iar 88.116,6 lei echivalentul a 20.540 euro la cursul BNR valabil pentru data introducerii acțiunii, 23.11.2010 (1 euro = 4,29 lei). Au solicitat și obligarea pârâților la plata sumei de 11.307,85 lei cu titlu de cheltuieli prilejuite de încheierea contractului de vânzare cumpărare, achitate conform încheierii de autentificare nr. 1379/15.05.2008 și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată pricinuite de prezentul proces.
În motivare au arătat că, la data de 15.05.2008, au încheiat cu pârâții contractul de vânzare cumpărare prin care au cumpărat de la aceștia o casă de locuit situată în Sf. I., .. Părțile au convenit ca prețul vânzării să fie suma de 116.000 franci elvețieni plus 20.540 euro.
Pentru achitarea prețului reclamanții au arătat că au contractat de la o bancă un credit în valoare de 116.000 franci elvețieni iar pentru restul sumei au încheiat cu părțile un contract de împrumut cu scadență la data de 15.07.2008. Imediat după încheierea contractului au vândut apartamentul bunul personal din Suceava și au achitat și diferența de 20.540 euro.
De asemenea, reclamanții au precizat că la momentul cumpărării casei aceasta se afla în stadiul în care finisajele interioare erau realizate până la tencuială inclusiv, iar la exterior era termoizolată și tencuită.
În continuare reclamanții au arătat că după aproximativ 2 ani de zile de la achiziționarea casei au început să apară fisuri în aproape toți pereții, însă pârâții i-au asigurat că orice construcție nouă „se lasă și se așează” în timp așa că nu este nici o problemă. Având în vedere însă faptul că fisurile deveneau tot mai accentuate au contactat un expert în construcții și arhitect, pe numitul L. C., căruia i-au solicitat efectuarea unei expertize pentru a le preciza dacă fisurile la pereți și deformările la șarpantă și planșeu sunt efecte directe ale unor vicii de construcție sau de proiectare, dacă aceste vicii ar fi putut fi observate de un cumpărător obișnuit fără studii de specialitate, dacă aceste vicii existau la momentul tranzacționării imobilului, dacă afectează întrebuințarea normală a imobilului și dacă în viitor din această cauză poate fi pusă în primejdie viața locatarilor.
După efectuarea verificărilor s-a constatat că există numeroase nereguli în legătură cu respectarea proiectului tehnic, care pun în pericol stabilitatea și rezistența casei, construcția făcându-se cu abateri grave de la proiectul autorizat.
În această situație reclamanții au arătat că în cauză trebuie angajată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, întrucât sunt îndeplinite condițiile răspunderii pentru vicii, respectiv, viciile sunt ascunse, grave și existau la momentul încheierii contractului.
În drept au fost invocate prevederile art. 1352-1359 cod civil și art. 112 Cod procedură civilă.
La primul termen de judecată din data de 5.04.2011 reclamanții au formulat precizări prin care au solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 86.800 lei cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului și au solicitat instituirea unui drept de retenție asupra imobilului până când pârâții vor achita suma totală de 552.784,45 lei.
La termenul din data de 31.05.2011 pârâții V. A. M. și V. T., precum și pârâții A. A. V. și A. F. G. au formulat întâmpinări prin care au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și cereri de chemare în garanție a numitului D. V..
În motivare, pârâții V. A. M. și V. T. au arătat că reclamanții au invocat că la aproape 2 ani de la cumpărarea casei, în pereții acesteia au început să apară fisuri și că din structura de rezistență a casei lipsesc anumite elemente de rezistență, construcția având deficiențe în realizare.
Pârâții au arătat că la momentul cumpărării reclamanții au solicitat întreaga documentație aferentă imobilului și ar fi putut să ia act la acel moment că respectiva construcție nu corespunde proiectului primit și să solicite lămuriri în acest sens, astfel au acceptat anumite riscuri încă din acel moment. În cuprinsul art. 1352 Cod civil, care reglementează răspunderea pentru viciile lucrului vândut legiuitorul arătă că există răspundere atunci când lucrul nu este bun de întrebuințat, întrebuințarea este atât de micșorată încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat de ar fi cunoscut viciile. În cauză nu este dată nici una din cele două situații prevăzute expres în art. 1352 Cod civil deoarece așa cum se desprinde din însăși cuprinsul acțiunii reclamanții au recepționat construcția la momentul preluării, au făcut îmbunătățiri și modificări ale proiectului locuind mai bine de 2 ani în imobil fără nici o problemă. Chiar de ar exista anumite deficiențe în execuția construcției, atât timp cât nu s-au folosit metode dolosive pentru ascunderea acestora, cumpărătorii au acceptat construcția așa cum era la momentul încheierii contractului și nu au efectuat verificări suplimentare, singura obligație care poate fi impusă pârâților este aceea de reparare a deficiențelor construcției.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție a numitului D. V., pârâții au solicitat obligarea acestuia la plata tuturor sumelor sau reparațiilor la care vor fi obligați în cazul admiterii acțiunii. În motivare aceștia au arătat că chematul în garanție este cel care a executat în întregime construcția în litigiu.
Pârâții A. A. V. și A. F. G. au solicitat respingerea acțiunii ca nefondată întrucât nu ar fi fost de rea credință la încheierea contractului, deficiențele constatate de expert nu sunt grave putând fi remediate, parte din ele fiind generate de lucrările făcute ulterior încheierii contractului de către reclamanți. Pârâții au arătat că au fost asigurați de constructor că totul este în regulă, ei necunoscând eventuale deficiențe ale construcției. Mai mult decât atât, reclamanții nu au dat dovadă de diligență și prudență și nu au apelat la un specialist pentru verificarea locuinței la data încheierii contractului, invocarea lipsei de experiență cât și nepriceperea cumpărătorilor nu fac ca viciile să fie considerate ascunse.
Prin cererea de chemare în garanție pârâții au solicitat obligarea numitului D. V. la plata eventualelor daune, acesta fiind persoana care a construit efectiv casa.
Prin sentința civilă nr. 3110 din 10 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava s-a respins acțiunea redhibitorie precizată de reclamanții S. I. și S. E., s-a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de chematul în garanție D. V., ca neîntemeiată, s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții V. A. M. și V. T., în contradictoriu cu chematul în garanție D. V., ca neîntemeiată, s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții A. A. V. și A. F. G. în contradictoriu cu chematul în garanție D. V., ca neîntemeiată, s-a respins cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, s-a admis cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, reclamanții au fost obligați să plătească pârâților V. A. M. și V. T., suma de 2.785 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, dintre care 1000 lei reprezentând onorariu avocat iar 1.785 lei reprezentând onorariu expert, reclamanții au fost obligați să plătească pârâților A. A. V. și A. F. G., suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat, și s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată cu privire la soluționarea cererilor de chemare în garanție.
Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut următoarele:
La data de 15.05.2008, între pârâții V. A.-M., V. T., A. A.-V. și A. F.-G., în calitate de vânzători și reclamanții S. I. și S. E., în calitate de cumpărători a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat conform Încheierii de autentificare nr. 1379 din 15 mai 2008 a BNP C. V. L.. (filele 14-15)
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare l-a constituit imobilul situat în intravilanul satului Sf. I., ., constând din suprafața de 500 m.p. teren curți-construcții împreună cu casa de locuit C1 – P+M, identică cu . imobilului cu număr cadastral 4116 înscris în cartea funciară nr. 5556 a UAT Șcheia.
Prețul total al vânzării conform contractului a fost stabilit la 116.000 CHF, echivalentul a 260.721,6 lei calculat la cursul oficial al BNR din data de 15.05.2008.
La aceeași dată, 15.05.2008, între aceleași părți a fost încheiat un contract de împrumut pentru suma totală de 20.540 euro, sumă cu privire la care părțile, în răspunsurile date la interogatorii, au admis că reprezintă o parte din preț. (interogatorii – filele 136-155).
Prin acțiunea formulată și precizată, reclamanții au solicitat în principal rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare din 15.05.2008, pentru existența viciilor ascunse.
În primul rând, față de modificările legislative de dată recentă, instanța a reținut că are datoria de a stabili cu prioritate legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății. Pentru determinarea legii aplicabile instanța a avut în vedere faptul că reclamanții au formulat cererea de chemare în judecată la data de 23.11.2010, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil - 01.10.2011.
Mai mult, față de dispozițiile art. 6 alin. 2 din Codul civil, conform cărora actele juridice încheiate înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor, instanța a reținut că raportului juridic îi este aplicabilă forma Codului civil, ori a altor acte normative în vigoare la data nașterii raportului juridic dintre părți, respectiv 15.05.2008, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În al doilea rând, instanța a reținut că a fost învestită cu o acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru existența viciilor ascunse - acțiune redhibitorie -, sediul materiei regăsindu-se în dispozițiile art. 1352-1360 Cod civil.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1336 Cod civil, vânzătorul răspunde către cumpărător de liniștita posesiune a lucrului și de viciile aceluiași lucru.
Potrivit art. 1352 Cod civil, „vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinarea sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile”.
Art. 1353 Cod civil prevede că „vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.”
Astfel, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare conferă fiecărei părți siguranță în a se bucura de prestația obținută în schimbul asumării propriilor obligații, în primul rând, prin principiul irevocabilității contractului și a forței obligatorii a acestuia. În al doilea rând, cumpărătorului, legea îi sporește certitudinea și utilitatea stăpânirii bunului cumpărat prin obligarea cumpărătorului în sensul de a garanta această stăpânire. Astfel, vânzătorul trebuie să îl garanteze pe cumpărător de liniștita folosință a lucrului, adică contra evicțiunii si de utila folosință a acestuia adică împotriva viciilor. Obligația de garanție contra evicțiunii este un remediu pentru o eventuală situație juridică „precară” a bunului vândut în timp ce obligația de garanție contra viciilor apare ca un remediu pentru o eventuală situație materială „precară” a acestuia (mai ales că în ambele situații precaritatea situației bunului ar putea naște voința vânzătorului de a vinde bunul).
În lipsa unei definiții legale a noțiunii de viciu, instanța a reținut că analiza coroborată a dispozițiilor legale în materie, impune concluzia conform căreia prin viciu al lucrului se înțelege orice lipsă, deficiență sau defect care îl face impropriu folosirii după destinația sa ori care îi micșorează într-atât valoarea încât se poate prezuma că, în cunoștință de cauză, dobânditorul nu l-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic.
Mai mult, din dispozițiile art. 1352-1354 Cod civil pot fi deduse condițiile răspunderii pentru vicii a vânzătorului. Astfel, pentru a se angaja răspunderea vânzătorului pentru vicii este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții: viciul să fie ascuns, viciul să fie grav și viciul să fi existat la data contractării.
În primul rând, instanța a reținut că principiul securității raporturilor juridice, principiul forței obligatorii a contractului și principiul irevocabilității contractului impun concluzia conform căreia rezoluțiunea contractului, în general, și rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare pentru vicii ascunse, în special, sunt sancțiuni excepționale.
Astfel, în temeiul principiului de interpretare conform căruia excepțiile sunt de strictă interpretare și aplicare, în cauza dedusă judecății, neîndeplinirea uneia dintre condițiile răspunderii pentru vicii determină imposibilitatea instanței de a dispune rezoluțiunea contractului.
Cu privire la îndeplinirea condițiilor răspunderii pentru vicii în cauza dedusă judecății, instanța a reținut următoarele:
În primul rând, instanța a reținut că existența viciilor imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare, la momentul încheierii contractului, este susținută de ansamblul probelor administrate în cauză.
Astfel, raportul de expertiză întocmit de expert P. V. (filele 196-217) relevă la pct. 2 starea actuală a imobilului care prezintă fisuri la tavanul peste mansardă, fisuri la îmbinarea între grinda de beton și zidăria din BCA de la mansardă, fisuri pe peretele de la casa scării și baie, fisuri pe golul de ușă zidit de la bucătărie și alte asemenea fisuri, precum și deformarea rigipsului pe tavanul din lemn la mansardă.
La punctul 3 expertul a relevat abaterile de la documentația tehnică privind edificarea construcției. Astfel, expertul a indicat că, deși în proiect zidăria exterioară este prevăzută de cărămidă de 30 cm grosime, în fapt a fost realizată din BCA de 20 cm; în ceea ce privește zidăria interioară, în proiect a fost prevăzută zidărie din cărămidă de 25 cm, în fapt, fiind realizată din BCA de 20 cm grosime; la parterul casei lipsesc 9 stâlpișori intersecție zidărie; lipsă stâlp central parter și mansardă; la nivelul mansardei, lipsă 10 stâlpișori intersecție zidărie; lipsă grinzi parter și mansardă.
De asemenea, expertul a concluzionat că aceste abateri de la documentația tehnică reprezintă vicii ale construcției, unele dintre acestea generând fisurile și deformările la nivelul imobilului.
Raportul de expertiză MLPAT (filele 256-271) relevă, de asemenea, deficiențe majore ale imobilului. Astfel, expertul a precizat că edificarea clădirii s-a făcut de către un constructor care s-a abătut consistent de la proiectul ce a stat la baza emiterii autorizației de construire și că este evident că aceste abateri afectează stabilitatea și rezistența construcției.
Având în vedere faptul că reclamanții au formulat acțiunea la aproximativ doi ani de la data încheierii contractului, precizând că după aproape doi ani de la cumpărarea casei au început să apară fisuri și că expertizele au fost administrate în cauză la 3-4 ani după încheierea contractului, instanța a reținut că se impun precizări suplimentare cu privire la îndeplinirea condiției existenței viciului la momentul încheierii contractului.
În primul rând, instanța a reținut că această condiție este îndeplinită nu doar atunci când întreg viciul exista la momentul încheierii contractului ci și în ipoteza în care la acest moment existau cauzele sale. Așadar, anterioară trebuie să fie originea viciului, fiind indiferent că el se manifestă ulterior încheierii contractului.
Or, în cauza dedusă judecății, este dincolo de îndoială, faptul că, deși viciile au început să se manifeste la doi ani după încheierea contractului, cauzele acestora au existat la momentul încheierii acestuia. Astfel, la momentul încheierii contractului, imobilul prezenta deficiențe în construcție, generate de abaterile de la documentația tehnică aferentă.
De altfel, aceasta este și concluzia expertului în construcții care la pct. 8 din raportul de expertiză a precizat că viciile existau în momentul construirii imobilului și a încheierii contractului.
În ceea ce privește gravitatea viciilor, instanța a reținut că potrivit dispozițiilor art. 1352 Cod civil, vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut, dacă, din cauza acelora, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa sau întrebuințarea sa e atât de micșorată încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.
Astfel, viciul este grav dacă restrânge în mod considerabil sau chiar înlătură folosirea bunului potrivit destinației sale sau în scopul avut în vedere de părțile contractante.
Acțiunea formulată în temeiul dispozițiilor art. 1352 C. civ. nu este condiționată de anihilarea posibilității de folosire a bunului după destinație ci poate coexista cu folosirea acestuia la parametri diminuați considerabil.
Gravitatea viciului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței de judecată.
În cauza dedusă judecății, instanța a apreciat că viciile imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 15.05.2008 sunt grave. Astfel, expertul MLPAT a precizat că micșorarea numărului de stâlpișori din beton dublată de reducerea secțiunii lor slăbește structura de rezistență a imobilului iar stâlpul central nerealizat ar fi avut un rol important în sprijinirea planșeelor de peste parter și etaj și a acoperișului clădirii. Concluzionând că abaterile în edificarea construcției afectează stabilitatea și rezistența construcțiilor, expertul a precizat că, structura de rezistență a imobilului fiind slăbită, acesta nu se poate folosi în stadiul actual și pe mai departe.
Instanța a reținut că posibilitățile de consolidare a imobilului, relevate și de expert, nu fac ca viciile să nu mai fie grave. Un viciu nu este grav după cum există sau nu imposibilitatea îndreptării lui. Or, în condițiile în care, precum în cauza de față, soluțiile de remediere a viciului sunt puține și costisitoare, viciul este, cu certitudine, grav. Chiar dacă nu există o imposibilitate obiectivă de folosire a bunului conform destinației sale ori de consolidare a acestuia, este cert că folosirea sa conform destinației sale este vădit îngreunată și periculoasă.
În ceea ce privește caracterul ascuns al viciilor imobilului, instanța a apreciat că această condiție nu este îndeplinită în cauză, pentru următoarele considerente:
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1353 Cod civil “vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă”.
În cazul în care viciul ar fi aparent sau ar fi cunoscut de către cumpărător, se subînțelege că dobânditorul a acceptat lucrul cu toate defectele sale și nu mai poate reveni asupra convenției încheiate.
Reclamanții și-au bazat argumentația în sensul caracterului ascuns al viciilor, în principal, pe două argumente: în momentul în care casa a fost vândută aceasta avea termoizolație și era tencuită în exterior, astfel încât nu se putea observa dacă există stâlpi sau dacă pereții de susținere sunt din cărămidă decât dacă erau decopertate porțiuni din finisajele exterioare sau interioare; cumpărătorii nu au studii de specialitate astfel încât să poată face demersurile necesare în vederea descoperirii eventualelor vicii.
Pe de altă parte, pârâții V. A.-M. și V. T. au susținut că reclamanții nu au depus diligențele necesare pentru studierea documentației puse la dispoziție, acceptând anumite riscuri încă din acel moment. Pârâții A. A.-V. și A. F.-G. au susținut, la rândul lor, că reclamanții nu au dat dovadă de diligență și prudență și nu au apelat la un specialist pentru a verifica starea locuinței la data încheierii contractului. Invocarea lipsei de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorilor nu face ca viciile să fie considerate ascunse.
Instanța a respins apărările formulate de reclamanți, dând eficiență acelora formulate de pârâți pentru următoarele considerente:
Chiar dispozițiile art. 1353 Cod civil susțin caracterul aparent al acelor vicii pe care cumpărătorul ar fi putut singur să le cunoască. Așadar, important este, nu dacă viciile au fost cunoscute, ci dacă acestea ar fi putut fi cunoscute de către cumpărător.
Astfel, este considerat ascuns viciul care nu este cunoscut de către cumpărător și nu este susceptibil de a fi detectat printr-o verificare normală, dar serioasă și atentă.
În situația în care cumpărătorul are nevoie de cunoștințe de specialitate pentru a examina bunul în cauză, el poate apela la serviciile unui expert, astfel încât lipsa de informare, de experiență sau nepriceperea nu pot fi invocate de către cumpărător în apărarea sa întrucât, în acest caz, contractul de vânzare-cumpărare ar putea fi desfăcut mult prea ușor.
Astfel cum reclamanții au apelat la serviciile unui expert când au constatat apariția viciilor, la fel ar fi putut face atunci când au cumpărat bunul, mai ales, în condițiile în care valoarea bunului era una foarte mare.
Instanța a reținut că nu sunt aplicabile în cauză dispozițiile art. 1707 din Codul civil intrat în vigoare la 01.10.2011, la care fac referire reclamanții în concluziile scrise. Mai mult, instanța a reținut că noile dispoziții de drept substanțial care se referă expres la lipsa asistenței de specialitate, au în vedere totuși un cumpărător prudent și diligent.
Astfel, instanța și-a însușit concluziile reclamanților în sensul că analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie să fie realizată de către instanță raportat la posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință despre existența viciului ascuns, posibilitate care se apreciază in abstracto, luându-se în considerare un cumpărător prudent și diligent.
Aplicând standardul cumpărătorului prudent și diligent, instanța a reținut, însă, că reclamanții din prezenta cauză nu au fost prudenți și diligenți la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu pârâții.
În primul rând, instanța a reținut importanța majoră a convenției pentru reclamanți care au fost nevoiți să încheie un contract de credit bancar și să își vândă o locuință pentru a putea plăti prețul. În aceste împrejurări, cumpărătorii ar fi trebuit să dea dovadă de o prudență și o diligență sporite.
Or, la întrebarea „în ce împrejurări ați cumpărat acest imobil” inclusă de pârâți în interogatoriul administrat reclamanților, reclamantul S. I. a răspuns „Mi-a plăcut clădirea, ca și construcție” iar reclamanta S. E. a răspuns „Am dorit să achiziționez o casă. După ce am văzut mai multe case, am ales-o pe aceasta”. În ceea ce privește verificările anterioare achiziționării, reclamantul a precizat că a analizat casa ca aspect iar reclamanta a precizat că nu a făcut verificări pentru că nu știa că trebuie făcute verificări la un imobil nou. Răspunsurile reclamanților la interogatoriu relevă tocmai lipsa de diligență a acestora care par a fi luat în considerare la achiziționarea imobilului doar criterii estetice.
De asemenea, ambii reclamanți au recunoscut că au vizionat casa înainte. La întrebarea cu privire la informațiile solicitate de la vânzători cu ocazia vizionării, reclamantul S. I. a răspuns că nu a solicitat vânzătorilor informații.
În plus, răspunsul expertului în construcții, evidențiat la punctul 7 din raportul de expertiză este relevant. Acesta a precizat că pentru o investiție mare cum este casa, era normal să se solicite părerea unei persoane de specialitate în domeniul construcțiilor și că printr-o verificare normală a casei după proiect, se puteau observa anumite vicii.
Apărarea reclamanților în sensul că nu ar fi putut fi observate toate viciile este irelevantă de vreme ce observarea unora dintre vicii le-ar fi putut spori vigilența în sensul identificării altora și de vreme ce prin atitudinea lor neglijentă nu au manifestat un minim interes în sensul identificării viciilor.
Lipsa unor studii de specialitate este și ea irelevantă în cauză, de vreme ce viciile în cauză nu s-au concretizat în elemente de o complexitate ieșită din comun. Dacă lipsa stâlpișorilor nu putea fi observată decât prin decopertarea unor pereți, lipsa stâlpului central era evidentă. Mai mult, este greu de conceput necunoașterea de către reclamanți a folosirii BCA-ului în locul cărămizilor la ridicarea construcției. Este neverosimil faptul că reclamanții au văzut pentru prima dată imobilul în momentul în care acesta era deja finisat la interior și exterior, neavând ocazia să îl observe nici un moment într-un stadiu anterior al edificării.
Astfel, nestudierea documentației aferente imobilului, orientarea după criterii pur estetice, nesolicitarea unor informații de la vânzători, relevă atitudinea nediligentă a cumpărătorilor și conferă viciilor imobilului caracter aparent.
În aceste condiții, rezoluțiunea contractului nu poate fi dispusă, fără a se încălca principiul forței obligatorii a contractului.
Pentru aceste considerente, instanța a respins acțiunea redhibitorie precizată de reclamanții S. I. și S. E. în contradictoriu cu pârâții V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G., chemat în garanție fiind D. V., ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de pârâți, instanța a respins, în primul rând excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de chematul în garanție D. V. în contradictoriu cu pârâții V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G., ca neîntemeiată. Termenele legale generale de garanție au caracter subsidiar, aplicându-se doar dacă în cazul concret nu există un termen special de garanție, indiferent că acesta ar fi legal sau convențional. Art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții prevede două termene speciale de garanție: termenul de 10 ani de la recepția lucrării pentru viciile ascunse obișnuite și un termen echivalând cu durata de existență a construcției pentru viciile structurii de rezistență. Așadar, în cauză este inaplicabil termenul general de 3 ani. În plus, dreptul vânzătorilor de a-l chema în garanție pe constructorul imobilului s-a născut ca urmare a formulării împotriva lor a acțiunii redhibitorii în data de 23.11.2010, astfel încât până la acest moment nu se pune problema prescripției.
În ceea ce privește fondul cererii de chemare în garanție, față de soluția cu privire la acțiunea principală, instanța a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții V. A. M. și V. T., în contradictoriu cu chematul în garanție D. V., ca neîntemeiată, întrucât pârâții nu au căzut în pretenții.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, instanța a respins cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, dar a admis cererea pârâților de obligare a reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, aceștia din urmă fiind în culpă procesuală.
În consecință, a obligat reclamanții să plătească pârâților V. A. M. și V. T., suma de 2.785 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, dintre care 1000 lei reprezentând onorariu avocat iar 1.785 lei reprezentând onorariu expert.
De asemenea, a obligat reclamanții să plătească pârâților A. A. V. și A. F. G., suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.
Instanța a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată cu privire la soluționarea cererilor de chemare în garanție.
Împotriva sentinței civile sus-menționate, au declarat apel reclamanții S. I. și S. E., criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivare au arătat că în fapt, au investit Judecătoria Suceava cu soluționarea unei cereri de chemare în judecată având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1379/15-05-08 la Biroul N. Public C. V. L. încheiat de ei reclamanții apelanți cu pârâții intimați, prin care au cumpărat de la aceștia o casă de locuit, situată în ., identică cu . imobilului cu număr cadastral 4116 înscris în cartea funciară numărul 5556 a .>
Temeiul de drept al acțiunii redhibitorii promovate l-a constituit răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, reglementată de art.1352-1359 Cod civil.
Deși din întreg materialul probator administrat în cauză a rezultat cu certitudine faptul că au fost îndeplinite condițiile pentru a fi dispusă rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1379/15-05-08 la Biroul N. Public C. V. L. pentru vicii ascunse, precum și pentru a fi angajată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, Judecătoria Suceava a respins acțiunea formulată ca neîntemeiată, soluția fiind nelegală din punctul lor de vedere.
Pentru adoptarea acestei soluții Judecătoria Suceava a reținut că nu a fost îndeplinită una dintre cele trei condiții necesare pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse.
Astfel, deși a considerat că viciile erau existente în momentul realizării vânzării cumpărării și predării casei și că acestea sunt grave pentru a face imobilul cumpărat inutilizabil potrivit destinației sale, aceea de casă de locuit și pentru a fi atrasă răspunderea vânzătorului, Judecătoria Suceava a apreciat că nu a fost îndeplinită condiția potrivit căreia viciul să fie ascuns.
Instanța de fond a dezvoltat o întreagă teorie despre ceea ce înseamnă viciul ascuns și cum trebuie determinat caracterul ascuns sau aparent al unui viciu, generând însă o motivare contradictorie și culminând prin „a adăuga la lege" și a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 1353 din Codul civil în vigoare la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare, potrivit cărora, "Vânzătorul nu este răspunzător de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă".
Cu toate că instanța de fond a reținut că „este considerat ascuns viciul care nu este cunoscut de către cumpărător și nu este susceptibil de a fi detectat printr-o verificare normală, dar serioasă și atentă", aceasta a afirmat mai departe că "În situația în care cumpărătorul are nevoie de cunoștințe de specialitate pentru a examina bunul în cauză, el poate apela la serviciile unui expert, astfel încât lipsa de informare, de experiență sau nepriceperea nu pot fi invocate de către cumpărător în apărarea sa întrucât, în acest caz contractual de vânzare cumpărare ar putea fi desfăcut mult prea ușor. Astfel, cum reclamanții au apelat la serviciile unui expert când au constatat apariția viciilor la fel ar fi putut face atunci când au cumpărat bunul, mai ales în condițiile în care valoarea bunului era foarte mare".
Această susținerea a fost eronată, instanța de judecată nefăcând altceva decât să adauge la lege.
Din interpretarea semantică și gramaticală a dispozițiilor art. 1353 din Codul civil nu reiese că un cumpărător al unui bun, fie el și o casă de locuit este obligat să fie însoțit de un expert atunci când achiziționează bunul respectiv.
Ba mai mult, interpretând per a contrario această dispoziție legală, reiese că vânzătorul este răspunzător pentru viciile ascunse despre care cumpărătorul nu a putut singur să se convingă, după cum este exprimarea utilizată de legiuitor în textul de lege.
Deci prevederea legală este fără echivoc, făcând referire expresă la faptul că un cumpărător trebuie ca singur să se convingă de existența sau nu a viciilor.
Susținerea lor, potrivit căreia cumpărătorul nu trebuie să fie însoțit de un expert care să verifice bunul la momentul achiziționării a fost confirmată și de modalitatea în care legiuitorul a înțeles să definească viciul ascuns în Noul Cod civil, înlăturând astfel orice dubiu cu privire la înțelesul acestei noțiuni: art. 1707 alin. (2) Cod civil "Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent".
Au arătat că argumentul prezentat mai sus, cu referire la dispozițiile art. 1707 alin. 2 din Noul Cod civil, chiar dacă nu sunt aplicabile speței de față, este demn de luat în considerare mai ales având în vedere și prevederile art. 20 și 21 din Legea 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată: "Art. 20. - (1) Elaborarea proiectelor de acte normative trebuie precedată, în funcție de importanța și complexitatea acestora, de o activitate de documentare și analiză științifică, pentru cunoașterea temeinică a realităților economico-sociale care urmează să fie reglementate, a istoricului legislației din acel domeniu, precum și a reglementarilor similare din legislația străină, în special a țărilor Uniunii Europene. Art. 21. - În activitatea de documentare pentru fundamentarea proiectului de act normativ se vor examina practica Curții Constituționale în acel domeniu, jurisprudența în materie a Curții Europene a Drepturilor Omului, practica instanțelor judecătorești în aplicarea reglementărilor în vigoare, precum și doctrina juridică în materie."
Deci reglementând din punct de vedere legal definiția dată sintagmei viciu ascuns, legiuitorul a avut în vedere practica judiciară și doctrina de specialitate referitoare la viciile ascunse raportat la prevederile Codului civil aplicabil și speței de față.
Pe de altă parte, este unanim recunoscut, atât în practica judiciară cât și în literatura de specialitate faptul că, "viciile ascunse sunt deficiențe ascunse ale bunului vândut sau dat în schimb, care, existând în momentul predării sale, nu i-au fost cunoscute dobânditorului și nici nu puteau fi descoperite prin mijloace obișnuite de verificare" (Trib. Suprem, Decizia nr. 1604/1989, cu notă aprobativă de Gh. B., S. Ș., Dreptul nr. 4/1991, p.74) că, "viciile ascunse sunt acelea care nu pot fi constatate la prima vedere, în urma unei examinări obișnuite, nefiind observabile" ( Trib. Suprem, Decizia nr. 612 din 11 aprilie 1985, R.R.D. nr. 12/1985, p.67), că "imputarea adusă intimatului că nu a detectat viciul la cumpărare este neîntemeiată, el nici nu putea să-l constate la o verificare normală, chiar atentă, pentru că la acea dată nu era vizibil" (Decizi nr. 1252 din 27 martie 2003 a CSJ) sau că,,, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască ... " ( Tratat de D. civil- Contracte speciale, F. D., Ediția a III-a -actualizată și revizuită-, Editura Univesrul Juridic, București, 2001, p. 86).
Or, o verificare normală, obișnuită, dar atentă exclude ideea participării unui expert la efectuarea verificării, deoarece ar transforma verificarea într-una profesională, cerință neimpusă de lege.
Nici argumentul expus de către instanța de fond potrivit căruia valoarea mare a construcției cumpărate impunea prezența unei persoane specializate care să realizeze o verificare a acesteia nu a avut temei legal, deoarece textul de lege nu distinge asupra modalității de efectuare a verificării în funcție de valoarea bunului cumpărat.
În cauză a fost vorba despre cumpărarea unei case de locuit, nou construită, care făcuse obiectul verificării comisiei de recepție, așa cum a reieșit din procesul verbal întocmit la finalizarea acesteia, ceea ce a presupus că toate cerințele tehnice impuse au fost respectate la edificarea construcției.
Deci susținerea instanței de fond potrivit căreia era necesară solicitarea punctului de vedere al unui expert care să își spună opinia despre casa cumpărată a fost neîntemeiată, prin aceasta instanța adăugând la lege.
Cât privește afirmația "astfel, cum reclamanții au apelat la serviciile unui expert când au constatat apariția viciilor la fel ar fi putut face atunci când au cumpărat bunul, mai ales în condițiile în care valoarea bunului era foarte mare", au precizat că motivul pentru care au ajuns să apeleze la efectuarea unei expertize extrajudiciare, după aproape 2 ani de la cumpărarea construcției l-a constituit apariția fisurilor pe pereții și tavanul casei din cauza viciilor care afectează construcția, constatate ulterior.
Cu siguranță că, dacă aceste fisuri ar fi existat în momentul achiziționării casei ar fi evitat cumpărarea acesteia sau ar fi cerut părerea unui expert, însă la acea dată casa pe care urma să o cumpere nu prezenta deficiențe care să pună la îndoială calitatea construcției, tencuiala din interiorul și exteriorul casei fiind deja realizată, astfel încât viciile construcției (lipsa celor 19 stâlpișori de susținere și a grinzilor) erau ascunse și nu puteau fi descoperite printr-o verificare normală.
Au considerat că, chiar și dacă apelau la serviciile unui expert, aceste vicii nu puteau fi descoperite decât prin realizarea unor găuri sau decopertarea parțială a pereților, activități pe care nici un cumpărător prudent și diligent nu le realizează în practică când achiziționează o casă.
O altă greșeală majoră a instanței de fond a constat în faptul că, deși inițial a fost de acord cu susținerile lor, reținând că, "instanța își însușește concluziile reclamanților în sensul că analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie realizată de către instanță raportat la posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoștință despre existența viciului ascuns, posibilitate care se apreciază in abstracto, luându-se în considerare un cumpărător prudent și diligent", în continuarea motivării aceasta a procedat la aplicarea standardului cumpărătorului prudent și diligent la situația de fapt și la conduita lor, a reclamanților apelanți avută în momentele cumpărării, conchizând că nu pot fi considerați cumpărători prudenți și diligenți.
Or, afirmând că analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie să fie raportată la un cumpărător prudent și diligent apreciat in abstracto, înseamnă că instanța de judecată trebuia să realizeze această analiză nu la persoana lor ci la orice cumpărător prudent și diligent și să determine dacă viciile care afectau casa cumpărată puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent, oricare ar fi fost acesta.
Deci trimiterile instanței la răspunsul dat de ei la interogatoriul administrat, conform căruia au cumpărat casa pentru că le-a plăcut au fost irelevante, deoarece așa cum însăși instanța de fond a recunoscut, viciul ascuns trebuia apreciat în funcție de un cumpărător diligent și prudent, luat ca etalon in abstracto.
Dacă ar fi procedat astfel, instanța de fond ar fi ajuns la concluzia că orice cumpărător prudent și diligent nu ar fi putut să observe, la o verificare normală, obișnuită, dar atentă, fiind astfel evident caracterul ascuns al acestor vicii, așa cum vor demonstra în continuare.
Analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie să pornească de la identificarea viciilor și natura acestora. Viciile de care suferă imobilul achiziționat de la pârâții intimați au fost determinate de către expertul P. V. prin răspunsul dat la obiectivul nr. 3:
Zidăria exterioară a casei este construită din BCA de 20 cm grosime, iar în proiect zidăria este prevăzută cu cărămidă de 30 cm grosime;
Zidăria interioară este din BCA de 20 cm grosime, iar în proiect fiind prevăzută zidăria din cărămidă cu grosimea de 30 cm;
Parterul casei: - lipsă stâlpișori intersecție zidărie = 9buc. lipsă stâlp central parter și mansardă;
Mansarda casei: - lipsa stâlpișori intersecție zidărie = 10 buc
Lipsă grinzi parter; a x 2" - CD -CC"
Lipsă grinzi mansardă; a x 2" - CD -CC" și a x - C"
Nu există proiect tehnic de rezistență în care să fie cuprins: planșele de armare planșeu peste parter, armare grinzi, armare stâlpi.
Dacă în ceea ce privește constatarea potrivit căreia zidurile casei sunt realizate din BCA și nu din cărămidă nu poate sta la baza introducerii unei acțiuni redhibitorii pentru a se dispune rezoluțiunea contractului, fiind vorba despre o eroare asupra substanței bunului (error in substantiam), viciu de consimțământ pentru care poate fi solicitată anularea contractului, instanța de fond trebuia să aprecieze dacă celelalte vicii constatate de către expert, respectiv lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, lipsa celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei, precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă, puteau fi descoperite de către un cumpărător prudent și diligent, apreciat in abstracto.
Au considerat că aceste vicii nu puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent, în urma unei verificări obișnuite dar atente.
Principalul argument existent în favoarea susținerii de mai sus l-a reprezentat faptul că în momentul achiziționării casei, aceasta se afla în stadiul în care finisajele interioare erau realizate până la tencuială inclusiv, iar în ceea ce privește exteriorul, aceasta era termoizolată și tencuită.
Stadiul în care a fost vândută casa a fost recunoscut chiar de către pârâți prin răspunsul dat la întrebarea numărul 1 a interogatoriului administrat - Care era stadiul în care ați vândut imobilul reclamanților și ce lucrări mai erau de realizat pentru a se putea locui în acesta? - pârâtul intimat V. A. M. afirmând că "mai trebuiau realizate numai finisajele interioare, fiind realizate pe interior doar tencuiala și o mână de glet. La exterior era realizată izolația și un strat de tencuială" (fila 136 dosar).
Stadiul în care se găsea casa la momentul vânzării și faptul că în interior era realizată tencuială iar în exterior tencuiala și termoizolația a fost descris în cel mai explicit mod în Raportul de evaluare a proprietăților imobiliare pentru garantarea creditelor nr. 6885 din 25.04.2008 întocmit de un evaluator ANEVAR la solicitarea Băncii Românești care le-a acordat creditul din care au contribuit în parte la cumpărarea casei, care a făcut de altfel și obiectul Contractului de ipotecă nr. 1384 din 15.05.2008 autentificat la Biroul N. Public L. Cîr1igeanu.
În acest raport s-a specificat la punctul 10 - Descrierea construcției, cu privire la finisajele exterioare că pereții sunt tencuiți cu termoizolație, despre parter că există, planșeu beton peste parter, finisajele interioare pe destinații: tencuieli gletuite, calitatea finisajelor: semifinisat, în timp ce despre mansardă se precizează că există planșeu beton peste mansardă, planșeu de lemn peste mansardă, pardoseli din șapă de beton, iar finisajele interioare pe destinații: tencuieli gletuite, calitatea finisajelor: semijinisat.
Relevante în acest sens au fost și fotografiile realizate de evaluatorul ANEVAR, anexate raportului, din cuprinsul cărora s-a putut observa foarte clar că atât în interiorul cât și în exteriorul casei era real dată tencuiala.
Deci un cumpărător obișnuit și diligent, în urma unei verificări obișnuite nu putea să observe lipsa stâlpilor și a grinzilor deoarece aceste elemente erau acoperite de tencuială.
Această concluzie a fost însușită și de instanța de fond, care a reținut în motivarea sentinței că, "000 lipsa stâlpișorilor nu putea fi observată decât prin decopertarea unor pereți..."
Dar cel mai relevant aspect, care a demonstrat că în cauză este vorba despre vicii ascunse, care nu puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent a constat în faptul că însuși expertul P. V. a menționat în răspunsul la obiectivul nr. 7 "că printr-o verificare normal a casei după proiect se puteau observa anumite vicii: ( ex. lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției)" ) "(fila 200 dosar).
Aceasta înseamnă că, adevăratele vicii care au generat fisurile apărute și din cauza cărora casa nu poate fi folosită conform destinației sale, constând în lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, lipsa celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei, precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă, nu puteau fi descoperite de către un cumpărător prudent si diligent printr-o verificare normală.
A fost deci evidentă prezența unor vicii ascunse.
De observat a fost faptul că instanța de fond nu a făcut referire la modalitatea în care o eventuală verificare obișnuită ar fi condus la descoperirea lipsei grinzilor și ce anume ar fi trebuit să facă un cumpărător prudent și diligent pentru descoperirea lor, instanța de fond făcând referire doar la lipsa stâlpișorilor, aspect care a echivalat cu o nemotivare parțială a hotărârii.
De altfel, instanța de fond nu a precizat și felul în care lipsa stâlpișorilor ar fi putut fi descoperită de către un cumpărător prudent și diligent, în varianta în care acesta ar fi realizat singur o verificare obișnuită cum prevede textul legal sau însoțit de către un expert, cum a reținut instanța de fond.
Un alt aspect, a fost acela că instanța de fond a imputat faptul că dacă ar fi fost mai atenți și că dacă au observat că lipsește stâlpul din mijlocul casei ar fi trebuit să aibă o vigilență sporită gândindu-se că ar mai trebui să existe alte vicii pe lângă acesta, în condițiile în care nu au avut la dispoziție decât în parte documentația tehnică a casei și chiar pârâții intimați, care au construit casa pe care ulterior le-au vândut-o, au afirmat că nu aveau cunoștință despre viciile care afectează construcția așa cum reiese din răspunsul la întrebarea din interogatoriul administrat dacă "La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare ați informat reclamanții despre faptul că construcția realizată nu respectă proiectul tehnic și memoriu de rezistență și că materialele folosite sunt altele decât cele prevăzute în aceste acte?".
La această întrebare pârâtul intimat V. A. M. a răspuns că nu i-a informat deoarece nu a știut cu excepția materialului BCA folosit, iar pârâtul intimat A. A. V. că, cumpărătorii au văzut că a fost făcută construcția din BCA. Celelalte aspecte nu le cunoștea.
De asemenea, la întrebarea din interogatoriu ,,Aveați cunoștință despre faptul că stâlpișorii au fost realizați într-un număr mai mic decât cel prevăzut în proiectul tehnic și în memoriu de rezistență?" (fila 138 dosar), pârâtul intimat V. A. M. a răspuns că ,,Nu", același răspuns fiind dat și de pârâtul intimat A. A. V. (fila 148 dosar).
Or, dacă pârâții intimați care au vegheat etapă de etapă la construcția casei și au cumpărat materialele pentru construcție nu au avut cunoștință despre aceste vicii, a fost o exagerare din partea instanței de fond de a solicita ca ei să fi descoperit aceste vicii în urma unei verificări normale.
Deosebit de aceasta, înainte de achiziționarea casei nu au avut la dispoziție toată documentația care a stat la baza edificării construcției. Astfel, pârâții intimați au pus la dispoziția băncii care le-a acordat creditul doar o parte din documentația tehnică, fără proiectul tehnic și memoriul de rezistență. Astfel raportul de evaluare întocmit la cererea băncii a avut în vedere doar următoarele documente: extras de carte funciară, autorizație de construcție, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 5 din 21.01.2008, plan de amplasament și delimitare a imobilului, contractul de vânzare cumpărare al terenului pe care pârâții intimați au construit casa, act de dezmembrare al terenului. În legătură cu acest aspect, au declarat prin răspunsul la întrebarea nr. 12 la interogatoriu (fila 180 dosar) că pârâții au fost cei care au dat actele de proprietate băncii, printre acestea neregăsindu-se și proiectul tehnic sau memoriu de rezistență.
Or, expertul P., prin răspunsul la obiectivul nr. 7 a afirmat că "printr-o verificare normală a casei după proiect se puteau observa anumite vicii: ( ex. lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției) "(fila 200 dosar).
Deci chiar dacă verificarea s-ar fi realizat "după proiect", aceste vicii nu erau descoperite, însă așa cum au menționat mai sus, înainte de cumpărarea casei nu au fost în posesia acestui act.
În altă ordine de idei, faptul că aceste vicii nu puteau fi descoperite de către un cumpărător diligent și prudent a fost demonstrat, pe lângă argumentele expuse anterior, și de faptul că nici evaluatorul ANEVAR care a evaluat casa la solicitarea băncii nu a descoperit aceste vicii, fiind vorba despre o persoană care are cunoștințe despre imobile case de locuit prin prisma profesiei pe care o are și a experienței, în baza rapoartelor de evaluare realizate de-a lungul timpului, dar și faptul că banca nu ar fi acceptat ca obiectul ipotecii să fie o construcție afectată de vicii, care diminuează valoarea garanției.
La punctul 14.2 Ipoteze și condiții limitative din raportul de evaluarea se precizează la subpunctul 6 că "dacă nu se arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.) sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite necesară pentru întocmirea raportului de evaluare."
Deci evaluatorul, realizând o analiză obișnuită nu a descoperit vicii care să afecteze construcția, aspect care a întărit ideea că, orice cumpărător prudent și diligent, în urma unei verificări obișnuite, nu ar fi descoperit nici ele viciile constatate de cei doi experți.
Nu în ultimul rând, au considerat că un cumpărător obișnuit, prudent și diligent totodată nu va proceda la găurirea și decopertarea pereților prin sondaj, pentru a verifica dacă stâlpii și grinzile menționate în proiectul tehnic există în realitate. Au arătat că din punctul lor de vedere aceste operațiuni exced unei verificări obișnuite pe care trebuie să o realizeze un astfel de cumpărător.
Pentru a dovedi faptul că viciile constatate de expert nu puteau fi descoperite în urma unei verificări obișnuite de către orice cumpărător prudent și diligent, au solicitat instanței de apel efectuarea unei cercetări la fața locului conform art.215-216 Cod pr. civ. pentru a se convinge că o verificare normală a casei nu putea depista lipsa celor 19 stâlpișori și a grinzilor, care afectează grav structura de rezistență a casei, întrucât situația de fapt de la momentul cumpărării casei și până în prezent nu s-a schimbat, peste tencuiala existentă la acel moment fiind realizată doar zugrăveala. Astfel, în condițiile în care instanța va dispune și citarea experților pentru a fi date lămuriri, instanța va constata prin propriile simțuri că experții au descoperit viciile doar după ce au decopertat și găurit pereții, activități pe care nu le puteau face la momentul achiziționării casei și nici orice alt cumpărător obișnuit și prudent nu le-ar fi realizat. Stadiul în care se găsește în momentul de față construcția a reieșit și din planșele foto existente la filele 182-191 din dosar, o cercetare la fața locului fiind necesară pentru ca instanța să aibă o imagine clară asupra clădirii.
Deosebit de aceasta, în cazul în care instanța de apel va respinge această cerere, au solicitat ca în condițiile art.211 Cod pr. civ. să solicite celor doi experți înfățișarea în fața instanței, pentru a lămuri modalitatea în care viciile ascunse putea fi cunoscute, expertul P. urmând să detalieze susținerea de la răspunsul la obiectivul nr. 7 "că printr-o verificare normală a casei după proiect se puteau observa anumite vicii: ( ex. lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției)" și să explice de ce în urma unei verificări normale aceste vicii nu ar fi fost descoperite sau ce operațiuni ar fi trebuit realizate pentru descoperirea lor.
Au arătat că aceste mijloace de probă sunt admisibile în condițiile în care, în dreptul civil apelul reprezintă mijlocul procesual prin care partea nemulțumită de hotărârea primei instanțe, solicită instanței superioare ierarhic reformarea hotărârii, apelul fiind o cale de atac ordinară, suspensivă, de reformare și devolutivă. Fiind devolutiv, apelul este o cale de atac ce duce la rejudecarea pricinii în fond, astfel că problemele de fapt și de drept dezbătute în fața primei instanțe sunt repuse în discuția instanței de apel. Efectul devolutiv al apelului constă în posibilitatea pe care o au părțile de a supune judecății în apel litigiul dintre ele în ansamblul său, cu toate problemele de fapt și de drept ce au fost ridicate în prima instanță, de aceea, în principiu, devoluțiunea este totală și completă.
Efectul devolutiv are consecințe și asupra probelor care pot fi administrate în apel.
Astfel, potrivit art. 295 Cod pr. civ., instanța de apel va putea încuviința refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanță, precum și administrarea altor probe, dacă le consideră necesare pentru soluționarea cauzei.
Rezultă multitudinea de mijloace puse de legiuitor la dispoziția instanței de apel în sensul că aceasta poate soluționa litigiul în baza probelor administrate de prima instanță, ori poate să refacă o parte din aceste mijloace de probă sau să completeze probatoriul cauzei, prin administrarea de noi probe.
Deosebit de aceasta, probatoriul administrat în cauză a relevat și reaua credință a pârâților care au înțeles să construiască un imobil în vederea vânzării, cu scopul exclusiv de a obține un profit maxim, chiar dacă, cu bună știință nu au respectat proiectul tehnic care a stat la baza emiterii autorizației de construire, precum și alte prevederi legale incidente în materia construirii imobilelor, neavând în vedere siguranța celor care urmau să locuiască imobilul, așa cum au conchis experții desemnați în cauză.
Relevant sub acest aspect a fost răspunsul dat de chematul în garanție D. V., care a construit la cererea pârâților intimați casa, la întrebarea nr. 2 din interogatoriu, dacă a respectat proiectul tehnic și memorial de rezistență la edificarea construcție, acesta răspunzând că „da. Cu excepția stâlpului din mijlocul casei pe care nu l-am mai făcut deoarece domnii V. și A. mi-au cerut acest lucru spunând că nu este estetic" (fila 164 dosar). Deci pârâții intimați cu intenție directă au urmărit nerespectarea proiectului.
Astfel, deși pârâții intimați știau despre lipsa stâlpului central, aceștia nu i-au informat despre acest aspect la momentul cumpărării casei, așa cum A reieșit din răspunsul la întrebarea din interogatoriul administrat dacă "La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare a informat reclamanții despre faptul că construcția realizată nu respectă proiectul tehnic și memoriu de rezistență și că materialele folosite sunt altele decât cele prevăzute în aceste acte?". La această întrebare pârâtul intimat V. A. M. a răspuns că „nu i-am informat deoarece nu am știut cu excepția materialului BCA folosit, pe care cumpărătorul l-a cumpărat de la mine pentru alte lucrări” (fila 139 dosar), iar pârâtul intimat A. A. V. că, „cumpărătorii au văzut că a fost făcută construcția din BCA. Celelalte aspecte nu le cunoșteam” (fila 148 dosar).
În ceea ce privește celelalte două condiții necesare pentru a fi angajată răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse despre care instanța de fond a susținut că au fost îndeplinite, respectiv că viciile erau existente în momentul realizării vânzării cumpărării și predării casei și că acestea sunt grave pentru a face imobilul cumpărat inutilizabil potrivit destinației sale, aceea de casă de locuit, au consideră că acestea au fost dovedite, după cum urmează:
1. Faptul că viciile erau existente în momentul realizării vânzării cumpărării și predării casei, a fost evident în condițiile în care aceste vicii sunt contemporane cu construirea în mod deficitar și cu nerespectarea normelor tehnice a casei cumpărate de la pârâți, aspect constatat în mod evident de către cei doi experți.
2. Au considerat că a fost îndeplinită și condiția care cere ca viciul să fie grav pentru a fi antrenată răspunderea vânzătorului.
Viciile de care suferă imobilul achiziționat de la pârâți au fost identificate de către expertul P. V. prin răspunsul dat la obiectivul nr.3:
Zidăria exterioară a casei este construită din BCA de 20 cm grosime, iar în proiect zidăria este prevăzută cu cărămidă de 30 cm grosime;
Zidăria interioară este din BCA de 20 cm grosime, iar în proiect fiind prevăzută zidăria din cărămidă cu grosimea de 30 cm;
Parterul casei: - lipsă stâlpișori intersecție zidărie = 9buc.
- lipsă stâlp central parter și mansardă;
- Mansarda casei: - lipsa stâlpișori intersecție zidărie = 10 buc
- Lipsă grinzi parter; a x 2" - CD -CC"
- Lipsă grinzi mansardă; a x 2" - CD -CC" și a x - C"
Au arătat că nu există proiect tehnic de rezistență în care să fie cuprins: planșele de armare planșeu peste parter, armare grinzi, armare stâlpi.
Cu privire la gravitatea viciilor constatate, la consecința în viitor a viciilor și cu privire posibilitatea utilizării casei conform destinației sale, expertul P. V. nu s-a putut pronunța, considerând că este necesară efectuarea unei expertize tehnice de către un expert specialitatea MLPAT.
Astfel, a fost administrată proba cu expertiza tehnică judiciară realizată de către expertul R. B., specialitatea MLPAT.
Începând de la pagina 4 a raportului de expertiză și până la pagina 12 expertul B. R. a enumerat numeroasele abateri și încălcări ale legislației și normativelor tehnice săvârșite cu ocazia construirii casei, cu precizarea consecințelor pe termen scurt și lung ale viciilor, menționând și eventualele măsuri de consolidare a clădirii, dar care în opinia expertului, având în vedere faptul că imobilul este finisat în totalitate reprezintă măsuri brutale care există doar pe hârtie, aplicarea acestora în practică fiind redusă (pagina 10, ultimul paragraf din raportul de expertiză).
Cu privire la posibilitatea utilizării casei conform destinației sale expertul a precizat în răspunsul la obiectivul nr. 2 faptul că în ceea ce privește solicitările orizontale (seism) clădirea este descoperită, necesitând de îndată măsuri de fortificare. Totodată, în răspunsul la obiectivul nr. 5 expertul a specificat faptul că" Locuința nu poate fi folosită în starea actuală și pe mai departe; pentru siguranța utilizatorilor, ea are nevoie și într-un viitor foarte apropiat, de lucrări de consolidare, care să o apropie de situația propusă în proiectul în baza căruia s-a obținut autorizația de construire".
A fost limpede așadar că viciile care afectează construcția sunt atât de grave încât acestea fac ca bunul să nu mai poată fi întrebuințat conform destinației sale, lucru stabilit și de către expertul B. R..
Referitor la reaua credință a pârâților, au considerat că aceasta a fost pe deplin dovedită, aceștia fiind cei care au supervizat pas cu pas edificarea construcției, astfel încât lipsurile și abaterile de la actele normative și proiectul tehnic constate de cei doi experți au fost realizate cu buna știință a acestora.
Acest lucru a reieșit din răspunsurile pe care aceștia le-au dat la întrebările puse cu ocazia administrării probatoriului, dar mai ales prin planșele foto pe care le-au depus la dosarul cauzei care au demonstrat că aceștia au urmărit îndeaproape realizarea construcției, având cunoștință de viciile aferente construcției.
Aceasta cu atât mal mult cu cât construcția a fost realizată în regie proprie, cu materialele achiziționate de către aceștia.
În ceea ce privește sumele pe care aceștia trebuie să le restituie, având în vedere efectele rezoluțiunii, respectiv repunerea părților în situația anterioară încheierii actului precum și faptul că prețul imobilelor cumpărate a fost achitat în valută, respectiv o parte în franci elvețieni și o parte în euro, au apreciat că sumele trebuie restituite în aceeași monedă, urmând ca operațiunea conversiei să se realizeze la cursul stabilit de BNR din data plății.
Pentru suma de 20.540 euro, având în vedere că la acel moment nu o dețineau, în aceeași zi cu cea în care a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare, au încheiat cu pârâții un contract de împrumut, cu scadență la data de 15.07.2008, pentru ca aceștia să fie siguri că vor primi diferența de preț, deși în realitate ei nu le-au împrumutat suma menționată în contract.
Au procedat într-o asemenea manieră, deoarece suma de 20.540 euro urma să fie obținută ca urmare a vânzării apartamentului pe care ei îl dețineau cu titlu de proprietate în mun. Suceava, ., ., jud. Suceava.
De altfel, imediat după cumpărarea casei, la data de 21.05.2008 au vândut apartamentul numitei P. G. contra sumei de 57.000 euro, conform Contractului de vânzare cumpărare autentic nr. 1472 din 21.05.2008, din care au achitat pârâților suma de 20.540 euro.
Au menționat însă că, prin răspunsurile date la întrebările formulate în cadrul interogatoriului pârâții au mărturisit faptul că în realitate contractul de împrumut ascundea plata unei părți din prețul cu care au fost vândute imobilele.
În ceea ce privește îmbunătățirile efectuate imobilelor după momentul cumpărării, au considerat că din moment ce pârâții vor redeveni proprietari ai imobilelor ca efect al rezoluțiunii, aceștia trebuie să restituie suma de 83.100 lei, cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului cumpărat de la pârâți, așa cum au fost evaluate prin raportul de expertiză întocmit de către expertul P. V., la care pârâții nu au formulat obiecțiuni.
Temeiul juridic al acestui capăt de cerere îl constituie instituția îmbogățirii fără justă cauză, fiind îndeplinite condițiile pentru a fi aplicată această instituție, așa cum au dezvoltat în cererea precizatoare.
Referitor la restituirea de către pârâți a sumei de 11.307,85 lei, cu titlu de cheltuieli prilejuite de încheierea contractului de vânzare cumpărare, pe care ei rec1amanții le-au achitat, conform încheierii de autentificare nr. 1379/15.05.2008, acest lucru este prevăzut în mod expres de art. 1357 Cod civil.
Față de capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului situat în intravilanul satului Sf. I., ., cu destinația casă de locuit CI - P+M, identică cu . imobilului cu număr cadastral 4116 înscris în cartea funciară numărul 5556 a D. Șcheia până când pârâții vor achita sumele la care vor fi obligați prin hotărârea care se va pronunța, au considerat că acesta trebuie admis, pentru a avea certitudinea că pârâții vor executa obligațiile care vor fi prevăzute prin hotărârea judecătorească, dreptul de retenție fiind reglementat în mod expres de noul Cod civil, fiind însă aplicabil și pentru actele întocmite sub imperiul vechiului Cod civil, ca o creație a practicii judiciare și doctrinei de specialitate, care a condus la reglementarea expresă a acestui drept în Noul Cod civil.
În drept, au invocat disp. art. 282 și următoarele Cod pr. civ.
Prin întâmpinarea depusă la dosar (fil.33-38), pârâții intimați V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G., au solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au arătat că instanța nu a impus ca verificarea imobilului să se facă de un expert, ci a indicat considerentele rezultate din practica și literatura juridică potrivit cărora, la cumpărarea unui bun de o anumită tehnicitate dacă nu se apelează la o persoană calificată, în măsură să aprecieze caracteristicile bunului cu ocazia verificării acestuia, cumpărătorul este în culpă și nu poate solicita desființarea convenției.
Au arătat că declarațiile apelanților că doar cumpărătorul singur trebuie să verifice bunul cumpărat nu pot fi reținute decât dacă acel cumpărător este și poate, de unul singur să examineze bunul și să aprecieze asupra calităților sau defecțiunilor lui, ceea ce nu este cazul în speță.
La fel referirea la Noul Cod Civil nu a prezentat relevanță, neaplicându-se aceste dispoziții.
Așa cum a precizat expertul în construcții (punctul 7) pentru o investiție mare cum este "casa de locuit", era absolut normal să se solicite părerea unei persoane de specialitate în domeniul construcțiilor și că printr-o verificare normală a casei după proiect, se puteau observa anumite vicii.
Or, observarea unor vicii cum ar fi lipsa stâlpului central, trebuia să sporească vigilența reclamanților-apelanți, or, atitudinea acestora a fost una neglijentă nemanifestând un minim interes în sensul identificării viciilor.
Deși reclamanții-apelanți au înaintat acțiunea principală invocând un număr semnificativ mai mare de vicii, față de interogatoriile lor, față de probele aduse în instanță (acte, fotografii, documentații etc.) aceștia în faza apelului și-au restrâns motivele de apel semnificativ. Motivul acestei restrângeri fiind tocmai probatoriul administrat în cauză la instanța de fond, care a demonstrat cu certitudine că, cumpărătorii apelanții aveau cunoștință de unele nereguli, pe care le-au acceptat la momentul cumpărării imobilului, iar alte nereguli ar fi fost ușor detectabile dacă ar fi depus un minim de diligență.
Astfel, nestudierea documentației aferente imobilului și orientarea după criterii pur estetice (așa cum au declarat reclamanții apelanți în interogatoriile luate la instanța de fond) nesolicitarea unor informații de la vânzători, au relevat atitudinea nediligentă a reclamanților și au conferit viciilor imobilului caracter aparent.
Așa cum a reținut instanța de fond, în mod corect în aceste condiții, rezoluțiunea contractului nu poate fi dispusă fără a se încălca principiul forței obligatorii a contractului.
2) Faptul că instanța a raportat posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciu, în abstract, cu referire la o persoană diligentă, nu a putut înlătura răspunsurile reclamanților la interogatorii.
Tot din interogatoriul reclamanților apelanți a reieșit că imobilul a fost achiziționat când acesta era ,,la roșu". Așa cum după aproape 3 ani de la dobândirea imobilului au apelat la un specialist pentru introducerea acțiunii găsind viciile cu ușurință (deși acum imobilul este finisat complet și locuit) tot așa puteau apela la același specialist și la cumpărare mai ales că la acea dată "casa era la roșu".
Contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat între reclamanți și pârâți, astfel că răspunsurile la interogatoriu ale reclamanților, cumpărători ai imobilului, în legătură cu condițiile în care l-au cumpărat, au fost edificatoare și au fost reținute corect de judecător în motivarea soluției.
3) Susținerile reclamanților apelanți că lipsa stâlpișorilor și a grinzilor nu putea fi descoperită pentru că locuința era tencuită interior și exterior, și nici un expert nu o putea identifica, au fost contrazise de actele depuse la dosar.
Au mai arătat că nici faptul că ar fi de rea credință, pentru că nu le-au înmânat toate documentele, nu poate fi reținut. Reclamanții împreună cu reprezentanții băncii aveau toată documentația necesară pentru a se acorda împrumutul pentru cumpărarea imobilului.
La data evaluării de către expertul băncii - 25.04.2008, casa era semifinisată, stabilindu-se că aceasta avea fundație de beton armat, stâlpi și samburi din beton armat pereți din zidărie BCA (fila 3 din ,.Raportul de evaluare a proprietăților imobiliare pentru garantarea creditelor" - anexat apelului depus de către reclamanții apelanți).
Pentru a invoca reaua credință a vânzătorilor la încheierea actului, prin ascunderea viciilor, reclamanții trebuiau să dovedească printr-o verificare normală, atentă, că nu ar fi putut să le cunoască.
Expertul C. a efectuat constatarea tehnică prealabilă introducerii acțiunii, având în sarcină proiectul nr. 09/2007 al proiectant .. care a stat la baza edificării casei și care i-a fost prezentat de reclamanți.
Deci aceștia au avut toată documentația tehnică a casei și puteau cu o minimă verificare, asistați de un specialist, să constate dacă există sau nu vicii ascunse.
De altfel, atât expertul C., cât și expert P. și B. au verificat proiectul în baza căruia s-a autorizat construcția, reținându-se că viciile provin din nerespectarea acestuia.
În aceste condiții, au arătat că nu se poate susține reaua lor credință prin ascunderea actelor tehnice și nici nu poate fi înlăturată culpa reclamanților care nu au făcut nici cea mai mică verificare a bunului cumpărat.
De altfel, apelanții nici nu au mai susținut ca fiind vicii, zidăria din BCA în loc de cărămidă și lipsa stâlpului central, mulțumindu-se doar cu stâlpișorii și grinzile. Nefiind de specialitate ingineri constructori, nici ei nu au știut despre lipsa stâlpișorilor și a grinzilor, răspunzător pentru ridicarea construcției fiind chematul în garanție D. V., constructor.
În practica judiciară posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoștință de viciul lucrului se apreciază avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent, lipsa de informare, de experiență cât și nepriceperea acestuia nu fac viciile pe care nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse ( Camnelia T. -D. civil. Contracte speciale. Ed. CH B. - ediția 2008 - pag. 76-77, Fr. D. - Tratat de drept civil.Contracte speciale.Ed. Universul Juridic - ediția 2001- pg. 84-87).
În expertiza MLPAT, expertul B. R. a susținut că nerespectarea atribuțiilor în materie de construcție de către proiectant și beneficiar (investitor) nu pot fi reținute ca un motiv pentru rezoluțiunea actului față de dispozițiile art. 2 alin. 2 din Legea nr. 10/1995 potrivit cărora de la prevederile legii sunt exceptate clădirile pentru locuințe cu parter și parter plus un etaj și anexele gospodărești situate în mediul rural și în atele ce aparțin orașelor, precum și construcțiile provizorii cum este cazul locuinței în litigiu.
Același expert MLPAT a stabilit că după cumpărarea imobilului, noii proprietari au executat lucrări de sistematizare verticală neinspirate în jurul acesteia, cu efect contraproductiv asupra fundațiilor - platforme, trotuare, cămin de colectare, sistem greșit de scurgere a apelor pluviale.
Or, pentru aceste lucrări și consecințele lor, nu este dată răspunderea vânzătorilor pentru că la încheierea contractului riscurile trec asupra cumpărătorului odată cu dobândirea proprietății.
În concluzie, cum reclamanții nu au făcut dovada ascunderii viciilor recepționând construcția fără nici un fel de verificare, preluând-o și finalizând-o, locuind în ea trei ani fără probleme, efectuând îmbunătățiri și modificări cu efect negativ asupra ei și nici a faptului că deficiențele de calitate sunt atât de însemnate încât să răstrângă sau să înlăture utilitatea bunului, au considerat intimații că nu au fost îndeplinite condițiile impuse de art. 1352-1359 Cod civil.
Față de toate împrejurările cauzei, de actele depuse și probele administrate, au considerat că instanța de judecată a reținut corect atitudinea nediligentă a cumpărătorilor, culpa lor împiedicând desființarea contractului.
Prin întâmpinarea depusă la dosar (fil.49-53) chematul în garanție D. V., a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței instanței de fond ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că în cauză a fost dată excepția prescripției dreptului material la acțiune a cererilor de chemare în garanție formulate de pârâții V. A. M., V. T., A. A. V. și A. F. G., ca fiind prescrise.
Conform art.1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, dreptul la acțiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege.
Conform art.11 aliniat 2, prescripția acțiunii privind viciile unei construcții începe să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.
În speță, pârâții au solicitat angajarea răspunderii chematului în garanție, după împlinirea a trei ani de la predarea construcției.
A fost de observat că predarea construcției s-a făcut așa cum au recunoscut pârâții la interogatoriu în toamna anului 2007, iar recepția imobilului s-a făcut în iarna anului 2008, respectiv la data de 21.01.2008, conform procesului verbal de recepție de la fila 48 dosar, cererile de chemare în garanție fiind formulate la data de 31.05.2011, caz în care termenul de trei ani a fost împlinit înainte de introducerea cererilor de garanție.
Prescripția nu a fost întreruptă prin nici unul din modurile prevăzute de art.16 din Decretul nr. 167/1958, neputându-se susține nici faptul că chematul în garanție ar fi recunoscut înainte de împlinirea termenului de prescripție dreptul a cărui acțiune se prescrie.
Cât privește răspunderea pentru neexecutare (totală sau parțială ) a arătat că în caz de neexecutare culpabilă a lucrării, antreprenorul răspunde față de client potrivit dreptului comun fiind posibilă obligarea acestuia la executarea lucrării sub sancțiunea plății daunelor cominatorii.
Cât privește, însă, răspunderea pentru viciile lucrării, în jurisprudența în materie s-a statuat că recepția lucrării din partea clientului fără obiecții și rezerve - dacă nu a fost obținută prin fraudă (fraus omnia currumpit) - echivalează cu descărcarea antreprenorului și decade pe client din dreptul de a invoca ulterior viciile aparente ale lucrării.
Antreprenorul răspunde însă, în toate cazurile, pentru viciile ascunse ale materialelor procurate de el și ale lucrării, după ce a fost recepționată de către client și chiar dacă lucrarea nu a fost executată de către el personal (art.1487C.civ.).
Conform art. 5 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la acțiunea privitoare la viciile ascunse ale unei lucrări executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni, în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.
Dacă viciile au fost ascunse cu viclenie, se aplica termenul general de prescripție.
Aceste termene de prescripție încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predare (art. 11 alin. 1 din Decr.nr.167/1957).
Cel mai cunoscut gen de antrepriză este antrepriza de construcții; ceea ce înseamnă construire (reconstituire, consolidare, modificare, extindere etc.) de clădiri (edificii in terminologia C.civ.) și alte imobile (construcții de orice fel), precum și lucrări de instalații și reparații la construcții, inclusiv activitățile de proiectare a lucrărilor de construcții.
În limbaj curent, prin antreprenor se înțelege persoana care se obligă să execute lucrări de construcții, cu materiale proprii sau cu ale clientului.
Potrivit Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, act normativ de bază în materie, lucrările de construcții pot fi realizate numai de persoane fizice sau juridice autorizate.
În toate cazurile, contractul urmează sa fie încheiat în formă scrisă (cerută ad probaționem).
Codul civil prevede o singură regulă specială de răspundere pentru calitatea construcției: antreprenorul (arhitectul) de clădiri sau alte lucrări însemnate răspunde dacă construcția se dărâmă în tot ori în parte sau amenință învederat dărâmarea (cu care se asimilează viciul care face imposibilă folosirea potrivit destinației) din cauza unui viciu de construcție sau al terenului într-un termen de 10 ani din ziua terminării (recepției) lucrării (art.1483).
Decretul nr. 167/1958 a stabilit un termen de 3 ani de la predare pentru descoperirea viciilor unei construcții (art.11 alin.2), deci a statornicit răspunderea antreprenorului pentru orice vicii ascunse, fără a modifica răspunderea pentru dărâmarea în baza art.1483 C.civ.
În sfârșit, prin art.29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții s-a prevăzut răspunderea antreprenorului pentru viciile ascunse ale construcției ivite în termen de 10 ani de la recepția lucrării, iar pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și execuție, în vigoare la data realizării ei răspunderea pe toata durata de existență a construcției (ceea ce înseamnă, de regulă, câteva secole).
După cum rezultă din această reglementare specială, termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr.167/1958 (art.11 alin.2) pentru viciile ascunse ale construcției și termenul de 10 ani prevăzut de C.civ. (art.1483) pentru ipoteza dărâmării, au fost înlocuite cu termenul de 10 ani pentru orice vicii ascunse, respectiv cu durata de existență pentru viciile care afectează structura de rezistență a construcției de orice categorie (și instalațiilor aferente acestora) - indiferent de forma de proprietate sau destinație.
Sunt exceptate însă clădirile pentru locuințe cu parter și parter plus un etaj și anexele gospodărești situate în mediul rural și în satele ce aparțin orașelor, precum și construcțiile provizorii așa cum se prevede în art.2 alin.2 din Legea nr. 10/1995.
Prin urmare pentru aceste construcții, exceptate de la prevederile Legii nr. 10/1995, răspunderea antreprenorului urmează să fie angajată potrivit dreptului comun (C.civ. și Decretul nr. 167/1958).
În speță, părțile se află în cazul prevăzut de art.2 alin.2 din Legea nr. 10/1995. așa cum a rezultat din cuprinsul contractului de vânzare cumpărare al construcției autentificat de BNP Gîrligeanu V. L., cu nr. 1379 /15 mai 2008, contract prin care reclamanții S. I. și E. au cumpărat un imobil constând în suprafața de 500 m. p. teren împreună cu casa de locuit C1-P+M situat în intravilanul satului Sf. I..
În privința viciilor aparente ale lucrării, care în materie de antrepriză - ca de altfel și în materie de vânzare - nu pot fi reclamate după recepție (predare-primire), se angajează răspunderea antreprenorului numai dacă s-a stabilit un termen de garanție.
În acest sens, Legea nr. 10/1995 prevede obligația executantului lucrărilor de construcții de remediere pe propria cheltuială, a defectelor de calitate, apărute din vina sa în perioada de garanție stabilită potrivit legii (art.23 lit.k), fără a distinge după cum viciile sunt aparente sau ascunse.
Cât privește acțiunea redhibitorie promovată de reclamanții S. I. și S. E., acestea nu a fost fondată, întrucât reclamanții nu au făcut dovada elementelor care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii ascunse și în principal nu au demonstrat că toate viciile la care au făcut referire experții sunt vicii ascunse, invocându-se chiar și o neexecutare parțială a lucrării de construire a imobilului din litigiu ceea ce nu echivalează cu existenta unor vicii ascunse - care nu sunt la vedere.
De asemenea nu s-a făcut dovada că viciile construcției au fost ascunse cu viclenie, aceste vicii putând fi remarcate (de persoanele interesate să-și achiziționeze un bun imobil de o valoare economică mare, respectiv o casă construită în regie proprie și nu de o persoană juridică, o societate în construcții), în urma investigației unui specialist constructor, așa cum a arătat de altfel și expertul reclamanților L. C., în expertiza depusă la dosar la fila 23.
Prin decizia nr. 40 din 27 ianuarie 2014 Tribunalul Suceava a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanții S. I. și S. E., împotriva sentinței civile nr. 3110 din 10 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._, intimați fiind pârâții V. A. M., V. T., A. A. V., A. F. G. și chematul în garanție D. V., a obligat reclamanții apelanți să plătească pârâților intimați suma de 5.000 lei cheltuieli de judecată din apel și a luat act că apărătorul intimatului-chemat în garanție nu a solicitat cheltuieli de judecată din apel.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut următoarele:
S-a reținut că prin apelul declarat reclamanții au invocat în esență: adăugarea la lege de către instanța de fond prin impunerea verificării imobilului de către cumpărător împreună cu un expert, contrar dispozițiilor art.1353 Cod civil care nu au asemenea prevederi. Au mai invocat disp.art.107 din Noul Cod civil care nu sunt aplicabile în cauză, susținând argumentul că doar cumpărătorul singur trebuie să verifice bunul cumpărat.
Au mai susținut apelanții că atâta timp cât instanța s-a raportat la un cumpărător prudent și diligent apreciat „in abstracto”, analiza nu trebuia să se refere la persoana reclamanților – cumpărători, ci la orice persoană care ar fi cumpărat imobilul. Astfel în opinia apelanților răspunsurile date chiar de ei la interogatoriu sunt irelevante.
Raportat la acest aspect, instanța trebuia să aprecieze dacă lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parter, a celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansardă, a grinzilor de la parter și mansardă, putea fi descoperită de orice cumpărător prudent și diligent, în urma unei verificări obișnuite, dar atente.
Până la data cumpărării locuința era tencuită în interior și exterior, nici un expert nu putea descoperi aceste lipsuri, așa cum rezultă și din raportul de evaluare a expertului băncii care, deși de specialitate, nu a descoperit viciile.
S-a mai invocat reaua-credință a pârâților pentru că nu au respectat proiectul tehnic și cu toate că știau despre lipsa stâlpului central, nu au informat cumpărătorii, mai ales că, realizând locuința în regie proprie, au știut despre toate lipsurile construcției și nici nu le-au predat toată documentația.
Față de primul motiv de apel, tribunalul a constatat că în cauză nu a existat adăugarea la lege invocată de apelanți. Din actele și lucrările dosarului nu a rezultat că instanța ar fi impus ca verificarea imobilului să se facă de un expert, ci doar a reținut din considerentele practicii și literaturii juridice că la cumpărarea unui bun de o anumită tehnicitate dacă nu se apelează la o persoană calificată care să aprecieze caracteristicile bunului cu ocazia verificării acestuia, cumpărătorul este în culpă și nu poate solicita desființarea convenției.
Susținerile apelanților că doar cumpărătorul singur trebuie să verifice bunul cumpărat nu pot fi reținute decât dacă acel cumpărător este și poate de unul singur să examineze bunul și să aprecieze asupra calităților sau defecțiunilor lui, ceea ce nu a fost cazul în speță.
Au invocat apelanții disp.art.1707 din Noul Cod civil, însă aceste prevederi legale nu au prezentat relevanță, nefiind incidente cauzei.
Din examinarea probatoriului administrat în cauză, inclusiv a expertizelor efectuate, instanța de apel a mai reținut că la pct.7 din expertiza P., expertul în construcții a precizat că pentru o investiție mare cum este „casa de locuit”, era absolut normal să se solicite părerea unei persoane de specialitate în domeniul construcțiilor și că printr-o verificare normală a casei după proiect, se puteau observa anumite vicii.
Or, observarea unor vicii cum ar fi lipsa stâlpului central, trebuia să sporească vigilența reclamanților apelanți, or, atitudinea acestora a fost una neglijentă, nemanifestând un minim interes în identificarea viciilor. Probatoriul administrat în cauză la instanța de fond a demonstrat cu certitudine că, cumpărătorii apelanți aveau cunoștință de unele nereguli pe care le-au acceptat la momentul cumpărării imobilului, iar alte nereguli ar fi fost ușor detectabile dacă ar fi depus un minim de diligențe. Nestudierea documentației aferente imobilului și orientarea după criterii pur estetice, așa cum au declarat reclamanții apelanți la interogatoriile luate la instanța de fond, nesolicitarea unor relații de la vânzători, au dovedit atitudinea nediligentă a acestora și au conferit viciilor imobilului un caracter aparent. Astfel, în aceste condiții, în mod corect instanța de fond a reținut că rezoluțiunea contractului nu poate fi dispusă fără a se încălca principiul forței obligatorii a contractului.
Faptul că instanța de fond a raportat posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciu, în abstract cu referire la o persoană diligentă, nu a putut înlătura răspunsurile date de reclamanți la interogatoriu. Din interogatoriul reclamanților apelanți a rezultat că imobilul a fost achiziționat când acesta era „la roșu”, aceștia având posibilitatea de a apela la un specialist pentru identificarea cu ușurință a eventualelor vicii ascunse. Răspunsurile la interogatoriu date de reclamanții apelanți cu privire la condițiile în care au cumpărat casa de locuit au fost edificatoare și au fost reținute corect de instanța de fond în motivarea soluției.
Pe de altă parte, susținerile reclamanților apelanți că lipsa stâlpișorilor și a grinzilor nu putea fi descoperită pentru că locuința era tencuită interior și exterior și că nici un expert nu putea identifica, au fost contrazise de probele administrate în cauză.
Nu a putut fi reținută nici reaua-credință a pârâților intimați că nu le-ar fi înmânat toate documentele apelanților. Aceștia din urmă împreună cu reprezentanții băncii aveau toată documentația necesară în vederea acordării unui împrumut pentru cumpărarea imobilului.
La data de 25.04.2008, când a avut loc evaluarea casei de locuit de către expertul băncii, acest imobil era semifinisat și s-a stabilit că aceasta avea fundație de beton armat, stâlpi și sâmburi din beton armat, pereți din zidărie BCA -fil.3 din Raportul de evaluare a proprietăților imobiliare pentru garantarea creditelor – anexat apelului, depus de către reclamanți.
Pentru a invoca reaua credință a vânzătorilor la încheierea contractului prin ascunderea viciilor, apelanții aveau obligația să dovedească printr-o verificare normală că nu ar fi putut să le cunoască. Expertul C. a efectuat constatarea tehnică prealabilă introducerii acțiunii, având în sarcină proiectul nr.09/2007 al proiectant ., care a stat la baza edificării casei și care i-a fost prezentat de reclamanți.
Prin urmare, reclamanții au avut toată documentația tehnică a casei și aveau posibilitatea cu o minimă verificare asistați de un specialist să constate existența sau nu a unor vicii ascunse. De altfel, atât expertul C., cât și expertul P. și B. au verificat proiectul în baza căruia a fost autorizată construcția și s-a reținut că viciile provin din nerespectarea acestuia.
În aceste condiții nu a putut fi reținută reaua-credință a pârâților intimați prin ascunderea actelor tehnice și nici nu a putut fi înlăturată culpa apelanților care nu au făcut nici cea mai mică verificare a bunului cumpărat.
În cauză apelanții nici nu au mai susținut ca fiind vicii zidăria din BCA în loc de cărămidă și lipsa stâlpului central invocând doar lipsa stâlpișorilor și a grinzilor.
Practica judiciară a statuat posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului apreciind persoana unui cumpărător prudent și diligent iar lipsa de informare, de experiență cât și nepriceperea acestuia nu fac ca viciile pe care nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse. A se vedea în acest sens Camnelia T. -D. civil. Contracte speciale. Ed. CH B. - ediția 2008 - pag. 76-77, Fr. D. - Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic - ediția 2001- pg. 84-87.
În cauză s-a întocmit expertiză MLPAT în cuprinsul căreia expertul B. R. a susținut că nerespectarea atribuțiilor în materie de construcție de către proiectant și beneficiar – investitor, nu pot fi reținute ca motiv pentru rezoluțiunea contractului față de disp.art.2 alin.2 din Legea nr.10/1995 potrivit cărora de la prevederile legii sunt exceptate clădirile pentru locuințe cu parter și P+E precum și anexele gospodărești situate în mediul rural și în satele ce aparțin orașelor precum și construcțiile provizorii cum este cazul locuinței în litigiu.
Același expert MLPAT a mai stabilit că după cumpărarea imobilului noii proprietari, respectiv apelanții, au executat lucrări de sistematizare verticală, neinspirate, în jurul casei de locuit, cu efect contraproductiv asupra fundațiilor – platforme, trotuare, cămin de colectare, sistem greșit de scurgere a apei fluviale.
Or, pentru aceste lucrări și consecințele lor nu a putut fi reținută răspunderea vânzătorilor întrucât odată cu încheierea contractului riscurile trec asupra cumpărătorului care a dobândit imobilul în proprietate.
Toate aceste aspecte prezentate mai sus au confirmat faptul că reclamanții nu au făcut dovada ascunderii viciilor, aceștia recepționând construcția fără o verificare prealabilă, pe care au preluat-o și finalizat-o, au locuit în ea trei ani, perioadă în care au efectuat îmbunătățiri și modificări cu efect negativ asupra ei, iar deficiențele de calitate constatate nu au îndeplinit condițiile impuse de art.1352 – 1359 Cod civil.
Cum instanța de fond a pronunțat o soluție ce își găsește suport în probatoriul administrat a cărui analiză judicioasă a condus la stabilirea unei situații de fapt care își găsește fundament juridic în dispozițiile legale invocate în considerente, tribunalul în temeiul art.296 Cod procedură civilă a respins apelul ca nefondat.
Prin întâmpinarea formulată, chematul în garanție D. V., a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune a cererilor de chemare în garanție formulate de pârâții V. A. M., Vântul T., A. I. V. și A. F. G..
Din examinarea înscrisurilor depuse la dosar în raport cu disp.art.5 coroborat cu art.11 din Decretul nr.167/1958, tribunalul a constatat că în cauză nu a fost dată excepția invocată, aceasta în mod corect fiind respinsă de către instanța de fond, constatând în mod legal că a fost inaplicabil termenul general de prescripție de 3 ani.
Ca părți căzute în pretenții, în baza disp.art.274 Cod procedură civilă, reclamanții apelanți S. I. și S. E. au fost obligați să plătească pârâților intimați V. A. M. și Vântul T. suma de 2.500 lei cheltuieli de judecată din apel, iar pârâților intimați A. I. V. și A. F. G., suma de 2.500 lei cu același titlu, reprezentând onorariu avocat, conform chitanțelor aflate la filele 55-56 dosar. Totodată, a luat act că apărătorul intimatului-chemat în garanție nu a solicitat cheltuieli de judecată din apel.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții S. I. și S. E..
În motivare au arătat că Decizia nr. 40 din 27.01.2014 a Tribunalului Suceava este nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea și aplicare greșită a dispozițiilor legale care reglementează răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, în special a prevederilor art. 1353 din Codul civil, în cauză fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod pr. civ.
Dintre cele trei condiții care trebuiau îndeplinite pentru admiterea cererii de chemare în judecată instanța de control judiciar trebuie să analizeze doar dacă viciile constatate de către experții desemnați în cauză reprezintă vicii ascunse – celelalte două condiții fiind îndeplinite în opinia instanței de fond și de apel – și dacă instanța de apel a aplicat în mod legal prevederile art. 1353 Cod procedură civilă. Din perspectiva motivării propuse atât de instanța de fond cât și de instanța de apel, neavând cunoștințe de specialitate, reclamanții trebuiau să apeleze la serviciile unui expert. Această condiție nu era necesară, nefiind prevăzută de nici o dispoziție legală, atât judecătorul fondului cât și instanța de apel adăugând la lege.
Din interpretarea semantică a dispozițiilor art. 1353 Cod civil nu reiese că un cumpărător al unui bun, fie el și o casă de locuit este obligat să fie însoțit de un expert atunci când achiziționează bunul respectiv.
Ba mai mult, interpretând per a contrario această dispoziție legală, reiese că vânzătorul este răspunzător pentru viciile ascunse despre care cumpărătorul nu a putut singur să se convingă, după cum este exprimarea utilizată de legiuitor în textul de lege.
Deci prevederea legală este fără echivoc, făcând referire expresă la faptul că un cumpărător trebuie ca el singur să se convingă de existența sau nu a viciilor.
Au arătat că în cauză nu este vorba de un bun de o anumită tehnicitate ci despre o casă de locuit, la vizionarea acesteia înainte de cumpărare neexistând semne care să îi facă să creadă că, față de proiectul tehnic al acesteia lipsesc 19 stâlpișori și mai multe grinzi care afectează structura de rezistență în mod grav. Din cauza acestor vicii, la aproximativ doi ani de la cumpărare au apărut fisuri importante la tavan și la pereții de la parter și etaj. Cu siguranță că, dacă fisurile ar fi existat la momentul achiziționării și-ar fi pus niște semne de întrebare și nu ar mai fi cumpărat imobilul, însă la acea dată casa nu prezenta deficiențe care să pună la îndoială calitatea construcției, tencuiala din interiorul și exteriorul casei fiind deja realizată, astfel încât viciile construcției (lipsa celor 19 stâlpișori de susținere și a grinzilor) erau ascunse și nu puteau fi descoperite printr-o verificare normală(expert P. V. - fila 200 dosar). Chiar dacă ar fi apelat la serviciile unui expert, aceste vicii nu puteau fi descoperite decât prin realizarea prin sondaj a unor găuri sau decopertarea parțială a pereților, activități pe care nici un cumpărător prudent și diligent nu le realizează în practică când achiziționează o casă deoarece vânzătorii nu acceptă o astfel de verificare.
Au precizat recurenții că s-au referit prin cererea de apel la dispozițiile art. 1707 din Noul Cod civil doar ca o analogie, în sensul că legiuitorul a înțeles prin noua reglementare să definească viciul ascuns, înlăturând orice dubiu cu privire la înțelesul acestei noțiuni.
Pe de altă parte, este unanim recunoscut, atât în practica judiciară cât și în literatura de specialitate faptul că, „viciile ascunse sunt deficiențe ascunse ale bunului vândut sau dat în schimb, care, existând în momentul predării sale, nu i-au fost cunoscute dobânditorului și nici nu puteau fi descoperite prin mijloace obișnuite de verificare" ( Trib. Suprem, Decizia nr. 1604/1989, cu notă aprobativă de Gh. B., S. Ș., Dreptul nr. 4/1991, p.74) că, "viciile ascunse sunt acelea care nu pot fi constatate la prima vedere, în urma unei examinări obișnuite, nefiind observabile" ( Trib. Suprem, Decizia nr. 612 din 11 aprilie 1985, R.R.D. nr. 12/1985, p.67), că "imputarea adusă intimatului că nu a detectat viciul la cumpărare este neîntemeiată, el nici nu putea să-l constate la o verificare normală, chiar atentă, pentru că la acea dată nu era vizibil" (Decizi nr. 1252 din 27 martie 2003 a CSJ) sau că,,, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască ... " ( Tratat de D. civil- Contracte speciale, F. D., Ediția a III-a -actualizată și revizuită-, Editura Univesrul Juridic, București, 2001, p. 86).
Or o verificare normală, obișnuită dar atentă exclude ideea participării unui expert la efectuarea verificării, deoarece ar transforma verificarea într-una profesională, cerință neimpusă de lege.
În cauză a fost vorba despre cumpărarea unei case de locuit, nou construită, care făcuse obiectul verificării comisiei de recepție, așa cum a reieșit din procesul verbal întocmit la finalizarea acesteia, ceea ce presupune că toate cerințele tehnice impuse au fost respectate la edificarea construcției.
Deci susținerea instanței de apel potrivit căreia era necesară solicitarea punctului de vedere al unui expert care să își spună opinia despre casa cumpărată a fost neîntemeiată, prin aceasta instanța adăugând la lege.
Au apreciat recurenții că a fost nefondată și aserțiunea Tribunalului Suceava potrivit căreia: „lipsa stâlpului central ar fi trebuit să crească vigilența reclamanților, în schimb atitudinea acestora fiind una de neglijență, manifestând un interes minim în identificarea viciilor”. În acest sens au arătat recurenții că, chiar pârâții intimați, care au construit casa pe care ulterior le-au vândut-o, au afirmat că nu aveau cunoștință despre viciile care afectează construcția așa cum a reieșit din răspunsul la întrebarea din interogatoriul administrat dacă "La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare ați informat reclamanții despre faptul că construcția realizată nu respectă proiectul tehnic și memoriu de rezistență și că materialele folosite sunt altele decât cele prevăzute în aceste acte?".
La această întrebare pârâtul intimat V. A. M. a răspuns că nu i-a informat deoarece nu a știut cu excepția materialului BCA folosit, iar pârâtul intimat A. A. V. că, cumpărătorii au văzut că a fost făcută construcția din BCA. Celelalte aspecte nu le cunoștea.
De asemenea, la întrebarea din interogatoriu ,,Aveați cunoștință despre faptul că stâlpișorii au fost realizați într-un număr mai mic decât cel prevăzut în proiectul tehnic și în memoriu de rezistență?" (fila 138 dosar), pârâtul intimat V. A. M. a răspuns că ,,Nu", același răspuns fiind dat și de pârâtul intimat A. A. V. (fila 148 dosar).
Or, dacă pârâții intimați care au vegheat etapă de etapă la construcția casei și au cumpărat materialele pentru construcție nu au avut cunoștință despre aceste vicii, a fost o exagerare din partea instanței de fond de a solicita ca ei să fi descoperit aceste vicii în urma unei verificări normale.
Deosebit de aceasta, înainte de achiziționarea casei nu au avut la dispoziție toată documentația care a stat la baza edificării construcției. Astfel, pârâții intimați au pus la dispoziția băncii care le-a acordat creditul doar o parte din documentația tehnică, fără proiectul tehnic și memoriul de rezistență. Astfel raportul de evaluare întocmit la cererea băncii a avut în vedere doar următoarele documente: extras de carte funciară, autorizație de construcție, proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 5 din 21.01.2008, plan de amplasament și delimitare a imobilului, contractul de vânzare cumpărare al terenului pe care pârâții intimați au construit casa, act de dezmembrare al terenului. În legătură cu acest aspect, au declarat prin răspunsul la întrebarea nr. 12 la interogatoriu (fila 180 dosar) că pârâții au fost cei care au dat actele de proprietate băncii, printre acestea neregăsindu-se și proiectul tehnic sau memoriu de rezistență. Susțin recurenții că proiectul tehnic le-a fost predat după cumpărarea imobilului.
În ceea ce privește susținerea instanței de apel potrivit căreia reclamanții ar fi efectuat după cumpărarea casei „lucrări de sistematizare verticală, neinspirate, în jurul casei de locuit, cu efect contraproductiv asupra fundațiilor – platforme, trotuare, cămin de colectare, sistem greșit de scurgere a apei fluviale”, „îmbunătățiri și modificări cu efect negativ”, au solicitat instanței să observe că niciunul dintre experții desemnați în cauză nu au afirmat că aceste lucrări reprezintă vicii ale construcției. Viciile ascunse care afectează construcția au fost cele stabilite de expertul P. V. prin răspunsul dat la obiectivul nr. 3, îmbunătățirile realizate la casă neafectând structura de rezistență a acesteia.
O altă greșeală majoră a instanței de apel cât și a celei de fond a constat în faptul că, deși inițial au fost de acord cu susținerile lor, reținând că, "instanța își însușește concluziile reclamanților în sensul că analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie realizată de către instanță raportat la posibilitatea cumpărătorului de a lua la cunoștință despre existența viciului ascuns, posibilitate care se apreciază in abstracto, luându-se în considerare un cumpărător prudent și diligent", în continuarea motivării aceasta au procedat la aplicarea standardului cumpărătorului prudent și diligent la situația de fapt și la conduita lor, a reclamanților apelanți avută în momentele cumpărării, conchizând că nu pot fi considerați cumpărători prudenți și diligenți.
Or, afirmând că analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie să fie raportată la un cumpărător prudent și diligent apreciat in abstracto, înseamnă că instanța de judecată trebuia să realizeze această analiză nu la persoana lor ci la orice cumpărător prudent și diligent și să determine dacă viciile care afectau casa cumpărată puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent, oricare ar fi fost acesta.
Deci trimiterile instanței la răspunsul dat de ei la interogatoriul administrat, conform căruia au cumpărat casa pentru că le-a plăcut sunt irelevante, deoarece așa cum însăși instanța de fond a recunoscut, viciul ascuns trebuia apreciat în funcție de un cumpărător diligent și prudent, luat ca etalon in abstracto.
Dacă ar fi procedat astfel, instanța de fond ar fi ajuns la concluzia că orice cumpărător prudent și diligent nu ar fi putut să observe, la o verificare normală, obișnuită, dar atentă, fiind astfel evident caracterul ascuns al acestor vicii.
Analiza caracterului ascuns al viciilor trebuie să pornească de la identificarea viciilor și natura acestora. Viciile de care suferă imobilul achiziționat de la pârâții intimați au fost determinate de către expertul P. V. prin răspunsul dat la obiectivul nr. 3:
Dacă în ceea ce privește constatarea potrivit căreia zidurile casei sunt realizate din BCA și nu din cărămidă nu poate sta la baza introducerii unei acțiuni redhibitorii pentru a se dispune rezoluțiunea contractului, fiind vorba despre o eroare asupra substanței bunului (error in substantiam), viciu de consimțământ pentru care poate fi solicitată anularea contractului, instanța de fond trebuia să aprecieze dacă celelalte vicii constatate de către expert, respectiv lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, lipsa celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei, precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă, puteau fi descoperite de către un cumpărător prudent și diligent, apreciat in abstracto.
Aceste vicii nu puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent, în urma unei verificări obișnuite dar atente.
Principalul argument existent în favoarea susținerii de mai sus l-a reprezentat faptul că în momentul achiziționării casei, aceasta se afla în stadiul în care finisajele interioare erau realizate până la tencuială inclusiv, iar în ceea ce privește exteriorul, aceasta era termoizolată și tencuită.
Stadiul în care a fost vândută casa a fost recunoscut chiar de către pârâți prin răspunsul dat la întrebarea numărul 1 a interogatoriului administrat - Care era stadiul în care ați vândut imobilul reclamanților și ce lucrări mai erau de realizat pentru a se putea locui în acesta? - pârâtul intimat V. A. M. afirmând că "mai trebuiau realizate numai finisajele interioare, fiind realizate pe interior doar tencuiala și o mână de glet. La exterior era realizată izolația și un strat de tencuială" (fila 136 dosar).
Stadiul în care se găsea casa la momentul vânzării și faptul că în interior era realizată tencuială iar în exterior tencuiala și termoizolația a fost descris în cel mai explicit mod în Raportul de evaluare a proprietăților imobiliare pentru garantarea creditelor nr. 6885 din 25.04.2008 întocmit de un evaluator ANEVAR la solicitarea Băncii Românești care le-a acordat creditul din care au contribuit în parte la cumpărarea casei, care a făcut de altfel și obiectul Contractului de ipotecă nr. 1384 din 15.05.2008 autentificat la Biroul N. Public L. Cîr1igeanu.
În acest raport s-a specificat la punctul 10 - Descrierea construcției, cu privire la finisajele exterioare că pereții sunt tencuiți cu termoizolație, despre parter că există, planșeu beton peste parter, finisajele interioare pe destinații: tencuieli gletuite, calitatea finisajelor: semifinisat, în timp ce despre mansardă se precizează că există planșeu beton peste mansardă, planșeu de lemn peste mansardă, pardoseli din șapă de beton, iar finisajele interioare pe destinații: tencuieli gletuite, calitatea finisajelor: semijinisat.
Au arătat că relevante în acest sens au fost și fotografiile realizate de evaluatorul ANEVAR, anexate raportului, din cuprinsul cărora s-a putut observa foarte clar că atât în interiorul cât și în exteriorul casei era real dată tencuiala.
Deci un cumpărător obișnuit și diligent, în urma unei verificări obișnuite nu putea să observe lipsa stâlpilor și a grinzilor deoarece aceste elemente erau acoperite de tencuială.
Dar cel mai relevant aspect, care a demonstrat că în cauză a fost vorba despre vicii ascunse, care nu puteau fi descoperite de un cumpărător prudent și diligent a constat în faptul că însuși expertul P. V. a menționat în răspunsul la obiectivul nr. 7 "că printr-o verificare normal a casei după proiect se puteau observa anumite vicii: ( ex. lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției)" ) "(fila 200 dosar).
Aceasta înseamnă că, adevăratele vicii care au generat fisurile apărute și din cauza cărora casa nu poate fi folosită conform destinației sale, constând în lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, lipsa celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei, precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă, nu puteau fi descoperite de către un cumpărător prudent si diligent printr-o verificare normală.
A fost deci evidentă prezența unor vicii ascunse.
De altfel, instanța de apel nu a precizat și felul în care lipsa stâlpișorilor ar fi putut fi descoperită de către un cumpărător prudent și diligent, în varianta în care acesta ar fi realizat singur o verificare obișnuită cum prevede textul legal sau însoțit de către un expert, cum a reținut instanța de fond.
Or, expertul P., prin răspunsul la obiectivul nr. 7 a afirmat că "printr-o verificare normală a casei după proiect se puteau observa anumite vicii: ( ex. lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției) "(fila 200 dosar).
Deci chiar dacă verificarea s-ar fi realizat "după proiect", aceste vicii nu erau descoperite, însă așa cum au menționat mai sus, înainte de cumpărarea casei nu au fost în posesia acestui act.
Prezenta acțiune are o importanță deosebită pentru ei în condițiile în care, urmare a respingerii acțiunii ar fi nevoiți să locuiască într-o casă ce are grav afectată structura de rezistență. La polul opus se află pârâții intimați care au dat dovadă de rea credință nedorind altceva decât să obțină profit maxim fără a se gândi la siguranța celor care urmează să locuiască în casa construită.
În drept recurenții au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare intimații V. A.-M., V. T., A. A.-V. și A. F.-G. au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au arătat că, deși s-au referit la motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, recurenții au criticat administrarea și interpretarea probelor din dosar, respectiv nelegalitatea deciziei și nu netemeinicia ei. Nestudierea documentației aferente imobilului și orientarea după criterii pur estetice, nesolicitarea unor relații de la vânzător au dovedit atitudinea nediligentă a acestora ce au conferit viciilor imobilului un caracter aparent. În aceste condiții, în mod corect s-a reținut de către instanțele de fond și apel că rezoluțiunea contractului nu poate fi dispusă fără încălcarea forței obligatorii a contractului. Instanța de recurs nu poate reține reaua credință a pârâților intimați care nu ar fi pus la dispoziție toate documentele imobilului. Recurenții, împreună cu reprezentanții băncii au avut la dispoziție toată documentația necesară în vederea acordării împrumutului pentru cumpărarea imobilului. Au arătat că eferirea recurenților la dispozițiile Noului Cod civil nu are relevanță întrucât litigiul este supus Codului civil de la 1864.
Cum în cauză nu s-a făcut dovada îndeplinirii condițiilor art. 1352-1359 Cod civil, intimații au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 194 din data de 10 aprilie 2014, Curtea de apel Suceava a admis recursul declarat de reclamanții S. I. și S. E., împotriva deciziei nr. 40 din 27 ianuarie 2014 pronunțată de Tribunalul Suceava în dosarul nr._, intimat - chemat în garanție fiind D. V. și pârâți intimați V. A. M. și V. T. și A. A. V. și A. F. G., a casat decizia civilă nr. 40 din 27 ianuarie 2014 a Tribunalului Suceava și a trimis cauza spre rejudecarea apelului.
Pentru a decide astfel curtea a reținut următoarele:
În conformitate cu dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Recurenții invocă aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1353 Cod civil sub aspectul reținerii, contrar acestor dispoziții legale a condiției solicitării părerii unei persoane calificate în cazul achiziționării unui bun de o anumită tehnicitate. S-a invocat astfel un motiv de nelegalitate a hotărârii atacate neputând fi primite apărările intimaților în sensul că în recurs nu s-ar fi formulat critici de nelegalitate a deciziei pronunțate în apel.
Analizând decizia atacată sub aspectul acestui motiv de nelegalitate Curtea a constatat că a fost întemeiat pentru următoarele considerente:
În conformitate cu dispozițiile art. 1352 Cod civil, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. În conformitate cu dispozițiile art. 1353 Cod civil, vânzătorul nu răspunde de „viciile aparente și de care vânzătorul a putut singur să se convingă”.
Instanța de apel a reținut că în speță cumpărătorii nu puteau să verifice singuri bunul cumpărat și să aprecieze asupra calităților și defecțiunilor lui astfel încât era absolut normal să solicite părerea unui specialist. A mai reținut instanța de apel că reclamanții au avut toată documentația tehnică a casei și aveau posibilitatea, asistați de un specialist, să constate existența sau nu a unor vicii ascunse.
S-a constatat așadar că instanța de apel a reținut, ca un argument în aprecierea lipsei de diligență a cumpărătorilor, faptul că, deși verificarea bunului impunea părerea unui specialist, aceștia nu au apelat la unul în momentul cumpărării. Or, textul art. 1353 Cod civil vorbește de vicii pe care cumpărătorul putea singur să le cunoască. Textul vorbește de viciile pe care cumpărătorul nu le-a cunoscut și nici nu le putea cunoaște după o verificare normală dar atentă și nu impune consultarea unui specialist. Nefiind o cerință a textului de lege, ea nu poate fi considerată o condiție a angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii.
Ca urmare, decizia atacată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1353 Cod civil, reținându-se ca și condiție a angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse o cerință ce nu era prevăzută de textul menționat, respectiv aceea ca la verificarea bunului cumpărătorul să apeleze la părerea unui specialist, în situația în care constatarea viciilor reclamă o anumită pregătire, fiind incident astfel motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză de expert P. V. (filele 196-217 dosar) a rezultat că imobilul cumpărat de reclamanți este afectat de următoarele vicii de construcție: zidăria exterioară a casei este construită din BCA de 20 cm grosime, iar în proiect zidăria este prevăzută cu cărămidă de 30 cm grosime; zidăria interioară este din BCA de 20 cm grosime, în proiect fiind prevăzută zidăria din cărămidă cu grosimea de 30 cm; la parterul casei: lipsă stâlpișori intersecție zidărie = 9buc., lipsă stâlp central parter și mansardă; la mansarda casei: lipsă stâlpișori intersecție zidărie = 10 buc.;lipsă grinzi parter; a x 2" - CD -CC"; lipsă grinzi mansardă a x 2" - CD -CC" și a x - C". Din același raport de expertiză rezultă că printr-o verificare normală a casei după proiect se putea observa lipsa stâlpului central de lângă scară, materialele folosite, grosimea zidului construcției. Ca urmare, reclamanții, ca și cumpărători prudenți și diligenți ar fi putut cunoaște aceste vicii, ele neavând caracter ascuns în sensul dispozițiilor art. 1353 Cod civil. Nu același lucru a fost valabil în privința celorlalte vicii ale construcției cumpărate, recurenții insistând în recurs doar asupra lipsei celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, a celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei precum și a lipsei grinzilor de la parter și mansardă. Expert P. V. nu le-a menționat în raportul de expertiză ca fiind vicii pe care cumpărătorii le-ar fi putut cunoaște la o examinare normală dar atentă, apreciind că ar fi fost normal ca reclamanții să consulte un specialist la achiziționarea imobilului. Or, s-a arătat deja că art. 1353 Cod civil are în vedere doar viciile care puteau fi cunoscute la o examinare normală de către cumpărător și nu impune condiția ca acesta să apeleze la un specialist. Ca urmare, la o examinare normală doar de către cumpărători, viciile construcției constând în lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, a celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă nu putea fi observată, aceste vicii având caracterul unor vicii ascunse în sensul art. 1353 Cod civil. Mai mult, așa cum a reținut și instanța de apel, la momentul încheierii tranzacției, casa, cu excepția garajului, era semifinisată la interior și exterior, fiind realizate pe interior tencuiala și o mână de glet, iar la exterior era realizată izolația și un strat de tencuială. Ca urmare, la o examinare normală, chiar atentă, nu puteau fi observate elementele acoperite cu aceste finisaje.
Așa cum s-a arătat, în conformitate cu dispozițiile art. 1352 Cod civil, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Cum însă instanța de apel a analizat răspunderea vânzătorilor pentru toate viciile constatate prin raportul de expertiză, pe care le-a apreciat ca fiind aparente și cum, urmare a constatării aplicării greșite a dispozițiilor art. 1353 Cod civil s-a stabilit că doar o parte dintre viciile constatate au caracter aparent, pentru viciile ascunse constând în lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, a celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei precum și pentru lipsa grinzilor de la parter și mansardă nefiind analizată răspunderea vânzătorilor în conformitate cu dispozițiile art. 1352 Cod civil, Curtea a apreciat că sub acest aspect fondul cauzei nu a fost cercetat.
Ca urmare, în temeiul art. 312 alin. 5 coroborat cu art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea a admis recursul și a casat decizia atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr._ .
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul reține următoarele:
Prima instanță s-a raportat la disp. art. 1352-1354 din vechiul Cod civil, din care a dedus că pentru a se angaja răspunderea vânzătorului pentru vicii este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții: viciul să fie ascuns, viciul să fie grav și viciul să fi existat la data contractării.
Prima instanță a reținut îndeplinirea a două din aceste condiții, anume: viciile existau la momentul construirii imobilului și al încheierii contractului, respectiv viciile imobilului sunt grave.
În schimb, prima instanță nu a reținut caracterul ascuns al viciilor.
Împotriva sentinței au formulat apel doar reclamanții.
Rezultă că cele două condiții, despre care prima instanță a reținut că sunt îndeplinite, în cauză, nu pot fi reanalizate, pentru respectarea principiului neagravării situației în propria cale de atac. Deci, automat, trebuie reținută îndeplinirea a două condiții pentru atragerea răspunderii pentru vicii ascunse. Din acest motiv, s-a respins cererea pentru o nouă expertiză în construcții, cerută pentru a lămuri gravitatea viciilor.
Prima instanță a reținut următoarele: „instanța apreciază că viciile imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 15.05.2008 sunt grave. Astfel, expertul MLPAT a precizat că micșorarea numărului de stâlpișori din beton dublată de reducerea secțiunii lor slăbește structura de rezistență a imobilului iar stâlpul central nerealizat ar fi avut un rol important în sprijinirea planșeelor de peste parter și etaj și a acoperișului clădirii. Concluzionând că abaterile în edificarea construcției afectează stabilitatea și rezistența construcțiilor, expertul a precizat că, structura de rezistență a imobilului fiind slăbită, acesta nu se poate folosi în stadiul actual și pe mai departe.
Instanța reține că posibilitățile de consolidare a imobilului, relevate și de expert, nu fac ca viciile să nu mai fie grave. Un viciu nu este grav după cum există sau nu imposibilitatea îndreptării lui. Or, în condițiile în care, precum în cauza de față, soluțiile de remediere a viciului sunt puține și costisitoare, viciul este, cu certitudine, grav. Chiar dacă nu există o imposibilitate obiectivă de folosire a bunului conform destinației sale ori de consolidare a acestuia, este cert că folosirea sa conform destinației sale este vădit îngreunată și periculoasă”.
Aceste aspecte nu au fost contestate, prin neexercitarea căii de atac a apelului, de către pârâți, deci au intrat în autoritate de lucru judecat.
A treia condiție a răspunderii invocate a fost analizată prin decizia civilă nr. 194/10 aprilie 2014, a Curții de Apel Suceava, irevocabilă. Prin aceasta s-a concluzionat că viciile construcției constând în lipsa celor 9 stâlpișori intersecție zidărie de la parterul casei, a celor 10 stâlpișori intersecție zidărie de la mansarda casei precum și lipsa grinzilor de la parter și mansardă nu putea fi observată, aceste vicii având caracterul unor vicii ascunse în sensul art. 1353 Cod civil.
Aceste aspecte nu pot fi repuse în discuție, dezlegările instanței de recurs fiind obligatorii, conform art. 315 al. 1 din vechiul Cod de procedură civilă.
Rezultă că sunt îndeplinite cumulativ cele trei condiții prevăzute pentru antrenarea răspunderii pentru vicii ascunse.
Urmează a se analiza dispozițiile art. 1352 Cod civil, vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.
Există două opțiuni: rezoluțiunea vânzării sau reducerea prețului. Este vorba de acțiunea redhibitorie, respectiv de acțiunea estimatorie. Prima este admisibilă, chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinației sale normale.
Aceasta este o chestiune de apreciere.
Tribunalul apreciază, față de materialul probator administrat, inclusiv concluziile experților, văzând și considerentele primei instanțe, necontestate de pârâți, că se impune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, fiind afectată grav chiar structura de rezistență a imobilului, rezultând chiar o stare de pericol pentru reclamanți.
Ambele expertize, administrate de prima instanță, relevă această situație (f. 196-217, judecătoriei și 256-271, judecătorie), abateri grave de la documentația tehnică și consecințe grave asupra stabilității și structurii de rezistență a construcției.
Deci, concluziile acestora concordă, încă un motiv pentru respingerea cererii pentru o nouă expertiză în construcții.
În consecință, în baza art. 296 din vechiul Cod de procedură civilă, tribunalul va admite apelul, va schimba, în parte, sentința civilă nr. 3110/10.05.2013 a Judecătoriei Suceava, în sensul că va admite acțiunea, precizată, va dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1379/15.05.2008 la BNP C. V. L. și va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.
Conform art. 1355, art. 1357 din vechiul Cod civil, se impune restituirea prețului, anume: 116.000 franci elvețieni la cursul BNR la data plății (conform contractului de vânzare-cumpărare) și 20.540 euro, la cursul BNR la data plății, parte din preț, așa cum au recunoscut la interogatorii vânzătorii (f. 139, 144, 150, 155, judecătorie).
Conform art. 1357 din vechiul Cod civil, se vor acorda și spezele făcute de cumpărător cu ocazia vânzării, 11.307,85 lei, conform încheierii de autentificare nr. 1379/2008.
Se vor acorda și îmbunătățirile aduse imobilului, evaluate de expert P. V., în caz contrar, am fi în prezența unei îmbogățiri fără justă cauză, față de revenirea imobilului în proprietate vânzătorilor.
Se va acorda un drept de retenție, ca o garanție a plății sumelor arătate mai sus.
Se vor acorda, conform art. 274 al. 1 din vechiul Cod de procedură civilă, cheltuieli de judecată pretinse de reclamanți, din toate ciclurile procesuale, 27.609 lei (taxă de timbru, onorariu avocat și experți) (a se vedea centralizatorul, conform concluziilor scrise). În baza acelorași dispoziții legale, se va înlătura obligarea reclamanților la cheltuieli de judecată către pârâți, față de soluția dată fondului cauzei.
Nu s-a făcut dovada cheltuielilor de judecată, din partea chematului în garanție.
Se vor menține celelalte dispoziții ale sentinței civile, care nu sunt contrare prezentei decizii.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Admite apelul declarat de către reclamanții S. I. și S. E., domiciliați în .. Șcheia, jud. Suceava, împotriva sentinței civile nr. 3110 din data de 10 mai 2013 pronunțată de Judecătoria Suceava în dosarul nr._, intimați fiind chematul în garanție D. V., domiciliat în . și pârâții V. A. M., V. T., domiciliați în Suceava, ., ., . V. și A. F. G., domiciliați în Suceava, ., ., .> Schimbă, în parte, sentința civilă nr. 3110/10.05.2013 a Judecătoriei Suceava, în sensul că:
Admite acțiunea, precizată.
Dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1379/15.05.2008 la BNP C. V. L..
Dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului și obligarea pârâților la restituirea sumei de 116.000 franci elvețieni la cursul BNR la data plății și a sumei de 20.540 euro la cursul BNR la data plății, cu titlu de preț achitat de către reclamanți pentru cumpărarea imobilului situat în intravilanul satului Sf. I., ., cu destinația casă de locuit C1 – P+M, identică cu . imobilului cu numărul cadastral 4116 înscris în CF nr. 5556 a UAT Șcheia.
Obligă pârâții la plata către reclamanți a sumei de 11.307,85 lei, cu titlu de cheltuieli prilejuite de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pe care reclamanții le-au achitat, conform încheierii de autentificare nr. 1379/15.05.2008.
Obligă pârâții la plata către reclamanți a sumei de 83.100 lei, cu titlu de îmbunătățiri aduse imobilului cumpărat de la pârâți, așa cum acestea au fost evaluate prin raportul de expertiză întocmit de către expertul P. V..
Dispune instituirea unui drept de retenție asupra imobilului situat în intravilanul satului Sf. I., ., cu destinația casă de locuit C1- P+M, identică cu . imobilului cu nr. cadastral 4116 înscris în CF nr. 5556 a UAT Șcheia până când pârâții vor achita sumele mai sus-menționate.
Înlătură dispozițiile de respingere a cererii reclamanților pentru cheltuieli de judecată și de admitere a cererii pârâților pentru cheltuieli de judecată.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței civile, care nu sunt contrare prezentei decizii.
Obligă pârâții - intimați la plata către reclamanții – apelanți a sumei de 27.609 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată din toate ciclurile procesuale.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică din data de 1 octombrie 2014.
Președinte, Judecător, Grefier,
V. O. D. A. I. M. S. A.-M.
Red. A.I.M./Judecător fond Cosovăț A./Tehnored. S.A.M./9 ex./7.10.2014
| ← Pretenţii. Decizia nr. 359/2014. Tribunalul SUCEAVA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 1122/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
