Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 73/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 73/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 04-02-2014 în dosarul nr. 10199/314/2012
DOSAR NR._ PRETENȚII
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 73
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 04 FEBRUARIE 2014
COMPLETUL COMPUS DIN:
PREȘEDINTE D. D.
JUDECĂTOR M. T.
GREFIER C. D. I.
Pe rol, judecarea apelului declarat de reclamantul M. S. - prin primar I. L. împotriva sentinței civile nr. 3086/07.05.2013 a Judecătoria S. (dosar nr._ ), intimat fiind pârâtul I. G..
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns av. N. L. pentru pârâtul intimat, lipsă fiind acesta și reclamantul apelant.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care :
Instanța, verificând actele și lucrările dosarului și față de valoarea pretențiilor di prezentul litigiu, califică calea de atac ca fiind apel și nu recurs.
Apărătoarea pârâtului intimat depune la dosar împuternicire avocațială, întâmpinare (2 exemplare) și chitanța nr. 217/2014 reprezentând onorariu avocat în cuantum de 500 lei și, întrebată fiind, arată că nu mai are alte cereri de formulat în cauză.
Instanța, constatând apelul în stare de judecată, acordă cuvântul al dezbateri.
Apărătoarea pârâtului intimat solicită respingerea apelului ca nefondat, conform motivelor detaliate în întâmpinare, iar în temeiul art. 274 C.pr.civ., obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel și justificate prin chitanța depusă astăzi la dosar.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
T R I B U NA L U L ,
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._ din data de 7.12.2012, reclamantul M. S., prin primar I. L., a solicitat obligarea pârâtului I. G. la plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamantul a arătat că a fost încheiat contractul de vânzare cumpărare preliminar nr. 45/II/1992 între R.A.U.J.C.L. S. și pârât, prin care R.A.U.J.C.L. S. se obliga să vândă, iar pârâtul să cumpere un apartament care urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.
Mai a arătat că, în fapt și în drept, nu este vorba de un act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare/ cumpărare.
Reclamantul a susținut că în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr. 64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat, iar prin Decizia nr. 1620/2005 Curtea de Apel S. a stabilit un termen pentru finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării ( 19.10.2005).
A susținut, de asemenea, că execuția blocului nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcine 1 B unde pârâtul a contractat apartamentul nr. 3 a fost terminată la data de 30.06.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu numărul_/30.06.2010.
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/2011 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcine 1B și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
Reclamantul a susținut, totodată, că după stabilirea diferenței de achitat, a fost înștiințat pârâtul asupra diferenței de achitat și a fost invitat la sediul Primăriei mun. S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare, demers rămas fără rezultat din partea pârâtului.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art. 112 Cod procedură civilă și art. 1073 Cod civil.
Legal citat, pârâtul I. G. a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată (f.37 ds.fd.).
În motivarea întâmpinării, a arătat că între părți a intervenit un contract de antrepriză construcții și de vânzare cumpărare și nu un „contract preliminar care ar fi mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare cumpărare”, cum susține reclamantul.
A mai susținut pârâtul că nu datorează diferențele de preț stabilite de reclamantă, care sunt datorate scumpirii materialelor pe perioada ulterioară termenului la care reclamanta ar fi trebuit să predea apartamentul, cu precizarea că antreprenorul nu poate să pretindă aceste diferențe rezultate din propria culpă, constând în neîndeplinirea la termen a lucrărilor contractate.
Pârâtul a mai arătat că, contractul dintre părți este un contract de antrepriză construcții în care părțile au stabilit un preț forfetar în cadrul căruia antreprenorul nu poate stabili diferențele de preț sub motivul scumpirii materialelor sau a manoperei.
În probațiune, la dosarul cauzei au fost depuse înscrisuri.
Prin sentința civilă nr. 3086 din 07.05.2013, Judecătoria S. a respins ca nefondată acțiunea formulată de reclamantul M. S., prin primar I. L. în contradictoriu cu pârâtul I. G. și a obligat reclamantul să plătească pârâtului suma de 500 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, între R.A.U.J.C.L. S., în calitate de vânzător și pârâtul I. G., în calitate de cumpărător s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 45/II/1992 având ca obiect o locuință situată în mun. S., . nr.21, etaj 2, ..4, jud. S.. (f.7 ds. fd.)
Potrivit clauzelor contractuale părțile au convenit că prețul vânzării este de 1.675.118 lei (ROL), iar unitatea contractantă se obliga sa predea locuința beneficiarului la data de 30.04.1993.
Prin acțiune s-a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, în temeiul art. 112 C.P.C. și 1073 cod civil 1864 să oblige pârâtul la plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În drept, Potrivit art. 969 Cod civil 1864, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în cazul contrar are dreptul la dezdăunare.
Reclamantul a susținut, referitor la contractul în cauză, că în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Pârâtul a afirmat că, în speță, contractul este unul de antrepriză.
1. Instanța de fond a considerat că se impune, în primul rând, determinarea naturii juridice a convenției părților nr. 45/II/1992.
Conform art. 1294 Cod civil 1864 Contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acea convenție prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor.
În baza antecontractului, ambele părți pot cere încheierea convenției de vânzare. Antecontractul nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor.
Contractul de antrepriză este convenția prin care o parte numită antreprenor se obligă să execute pe riscul său și în mod independent o anumită lucrare pentru cealaltă parte, numită client în schimbul unui preț. (art. 1413 Cod civil 1864).
În speță, instanța de fond a constatat că între părți a intervenit un veritabil contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, potrivit prevederilor convenției, RAUJCL S. ”vinde”, iar pârâtul I. G. ”cumpără” o locuință în suprafață de 83,63 mp. precum și cota indiviză de 5 % din suprafața de folosință comună cu prețul de 1.675.118 lei (ROL).
Fără a fi ținută de limbajul utilizat de părți pentru a defini raportul juridic intervenit între ele, instanța de fond a apreciat că intenția acestora a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului - prețul și bunul - cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul.
Mai mult, așa cum a reieșit chiar din cuprinsul contractului, pârâtul a achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul de 1.675.118 lei stabilit (24.755 lei cu chitanța nr._/20.05.1992 și 1.650.363 lei cu chitanța nr._/20.05.1992).
Conform mențiunii din partea finală a contractului eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional, și vor fi achitate de cumpărător din fonduri proprii.
Existența acestei mențiuni nu este de natură a conduce la o altă concluzie față de calificarea contractului, ca fiind unul de vânzare cumpărare. Această clauză poate evidenția, cel mult, natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor.
Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract, cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe.
Deosebit de importantă este mențiunea din contract raportat la cadrul legislativ sub imperiul căruia acesta a fost încheiat: „Drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul-Lege 61/1990 și H.G. 562/1991.”
Astfel, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au preturi legale obligatorii (cum este cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea prețului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de preț, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.
Decretul-Lege 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni.
Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat apare ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.
Pe lângă argumentele mai sus menționate, la calificarea convenției părților ca fiind contract de vânzare-cumpărare s-a avut în vedere și Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și s-a obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005. (f. 8-12 ds. fd.).
În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâtul I. G.) iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Or, în măsura în care se considera că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, Curtea nu ar fi obligat M. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). Așa cum s-a evidențiat mai sus, din antecontract se naște doar o obligație de a face care incumbă cocontractanților și anume de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar.
Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare (art. 1020 din Codul civil) și, eventual, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese) în baza art. 1075 din același cod. Nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale, instanța sesizată să oblige promitentul, sub sancțiunea de daune cominatorii, la încheierea contractului și să pronunțe, în baza art. 1073-1077 din Codul civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, această hotărâre urmând să aibă caracter constitutiv de drepturi la data rămânerii definitive și irevocabile.
De precizat, de asemenea, că nu se poate concluziona, din considerentele Deciziei nr.1620/2005 a Curții de Apel S., că între părți a intervenit un contract de antrepriză prin prisma faptului că instanța a obligat municipiul să finalizeze locuințele vândute. Curtea de Apel S. a obligat municipiul S. să predea apartamentele, această operație presupunând, implicit, ca aceste bunuri să existe sens în care a stabilit un termen pentru desăvârșirea (finalizarea) lor. Modul în care municipiul înțelegea să se achite de această obligație era în întregime la latitudinea acestuia din urmă. De altfel, municipiul a procedat la încheierea cu S.C. Civica G. S.A a unui contract de prestări servicii - execuție lucrări nr._/31.08.2007 având ca obiect executarea lucrărilor, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului.
Instanța de fond a învederat că din încheierea contractului de vânzare-cumpărare rezultă o obligație de a da ce presupune două operațiuni de ”predare” una în sens juridic - de transmitere a dreptului de proprietate și una în sens material – de remitere a bunului înstrăinat.
Spre deosebire, în cazul contractului de antreprinză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face- de a realiza lucrarea și apoi una de a da –respectiv de a transmite proprietatea asupra acesteia. Prin urmare, trebuie subliniat că această obligație de a face- de a construi imobilul- este de esența contractului de antrepriză și reliefează scopul părților la încheierea convenției.
Din acest punct de vedere instanța de fond a constatat că nicăieri în cuprinsul contractului, vânzătorul RAUJCL S. nu se obligă să construiască pentru cumpărătorul I. G. imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de acesta, obligațiile specifice antreprenorului.
2. În ceea ce privește pretențiile reclamantului de obligare a pârâtei la plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța de fond a considerat că sunt neîntemeiate pentru cele ce urmează:
Prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/2010 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B și de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr. 21, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.
A constatat astfel reclamanta faptul că pârâtul ar mai avea de achitat pentru apartamentul în cauză o diferență de 125.998 lei –fila 17.
Conform art. 1294 Cod civil 1864 vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313, Cod civil 1864 prevede că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de evicțiune și de viciile acestuia.
Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.
În cazul în care această obligație nu este îndeplinită cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 30.04.1993, (conform mențiunilor din contract) iar cumpărătorul, care achitase în întregime la data de 20.05.1992 prețul apartamentului a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare -19.10.2005.
Ori, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nici o neexecutare a obligațiilor contractuale, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul R.A.U.J.C.L. S. fără rezerve.
Instanța de fond a reținut că în anul 1998, după ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele diferențelor de cost apărute în perioada 1993-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul).
Nu trebuie omisă, în analizarea pretențiilor reclamantului, intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior pieții.
În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.
Pe de altă parte, și cu caracter de principiu (câtă vreme în speță procedurile de vânzare au fost finalizate) a mai reținut instanța de fond voința constantă a legiuitorului de a reglementa special prețul imobilelor vândute în temeiul Decretului Lege 61/1990, materializată prin adoptarea Legii 244/2011 ce în art. II prevede faptul că locuințele și spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, pentru care la data intrării în vigoare a legii sunt în curs de derulare procedurile de vânzare, se vând la prețul stabilit de reglementările în vigoare la data începerii procedurii de vânzare.
În cauză, acest preț al vânzării, în cuantum de 1.679.118 lei a fost stabilit de părți (și achitat de pârât) încă din anul 1992.
3. În ceea ce privește necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța de fond a arătat că înscrisul-convenție a părților având ca obiect construcții încheiat în anul 1992 este unul consensual și, ca atare, este perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități, în speță a autentificării de către notarul public a actului.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-a putut reține afirmațiile reclamantului referitoare la necesitatea formei autentice, dat fiind că terenul aferent locuinței, în suprafață de 15,4 mp a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
Mai a arătat instanța de fond și faptul că, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” solicitate de reclamant nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului (așa cum încearcă să acrediteze reclamantul) în condițiile în care cumpărătorul a fost lipsit, timp de 20 de ani, atât de folosința banilor investiți cât și de folosința imobilului achiziționat.
În concluzie, reclamantul nu poate pretinde de la pârât obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans.
Pe cale de consecință, instanța de fond a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S., prin primar, în contradictoriu cu pârâtul I. G., ca nefondată, iar în temeiul art. 274 C.P.C. a obligat reclamanta să plătească pârâtului suma de 500 lei cheltuieli de judecată-onorariu avocat.
Împotriva sentinței mai sus-menționate, a formulat apel reclamantul, solicitând admiterea acestuia și obligarea pârâtului Ia plata sumei de 125.998 lei cu titlu de diferență de preț și Ia încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivare, a arătat următoarele :
1. Instanța de fond a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCEL S. și pârâtă, în condițiile în care părțile au înțeles să încheie un contract de vânzare-cumpărare preliminar având ca obiect executarea unei lucrări de construire a unui apartament situat în blocul nr.21 din ansamblul Obcine, chiar din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultând că, în fapt, este vorba de un contract de executare lucrări.
2. Contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decr. – Lege nr. 61/1990, deoarece chiar din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă rezultă fără echivoc că acestea se referă la locuințele construite din fondul statului, ori, în cauză contractul se referea la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat. Suținerile instanței de fond referitoare la acest aspect sunt străine de natura pricinii, legislația la care se face trimitere referindu-se la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea de a dobândi în proprietate imobilele deținute și care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului.
3. În mod eronat a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului, în condițiile în care nici o autoritate din România nu poate finaliza și preda la cheie 3 blocuri de locuințe într-un termen de 10 luni, mai mult după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005 municipalitatea a demarat mai multe proceduri realizate prin licitație publică care au necesitat parcurgerea mai multor etape obligatorii care au necesitat timp. La data de 30.06.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care atesta încheierea lucrărilor de construire la blocul nr.21.
4. S-a reținut în motivarea sentinței o culpă a municipalității care nu aparține pârâtului, nu au pretins nici o modificare a clauzelor contractuale ci doar diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte, nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului nu poate fi imputat municipalității, mijloacele procedurale de apărare a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 neputând să îl împiedice pe vânzător la obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.
5. Instanța de fond nu a analizat apărările reclamantului cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat și care s-au făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S., iar dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice ar constitui o îmbogățire fără justă cauză, la nivelul neexistand acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 dată la care municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ.
Prin Hotărarea Consiliului Local nr.2/2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare de la bugetul local, iar prin Hotărarea nr.24/2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții pentru blocul nr. 21. De asemenea prin Hotărarea Consiliului Local nr.2/2007 a fost apobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007.
6. În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtului la încheierea contractului in formă autentică, apelantul a făcut precizarea că acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr. 20 l-a invitat pe pârât în repetate rânduri la sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică astfel cu prevede legislația în materie. În sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu este un act translativ de proprietate îl constituie si refuzul O.C.P.I S. de a intabula în registrele de carte funciară Ia solicitarea pârâtului "dreptul de proprietate" asupra apartamentului din blocul 21, au mai menționat că într-o cauză similară ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S. s-a admis acțiunea formulată de către municipalitate.
Legal citat, pârâtul intimat I. G., prin apărător, a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, conform motivelor detaliate în întâmpinare, iar în temeiul art. 274 C.pr.civ., obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel.
Examinând actele și lucrările dosarului, tribunalul constată că, apelul este nefondat, pentru următoarele considerente :
În ceea ce privește natura juridică a contractului dedus judecății, calificarea acesteia a fost impusă de faptul că, raportându-se la termenii folosiți în cuprinsul convenției, părțile au invocat interpretări diferite ale acordului lor de voință, reclamantul susținând că acest acord de voință are natura juridică a unui antecontract de vânzare cumpărare, iar pârâtul pretinzând că este vorba de un contract de antrepriză.
Potrivit art.977 cod civil anterior, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor, iar potrivit art. 982 din același cod toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Raportat la regulile de interpretare sus menționate, în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea reclamantului, respectiv fosta RAJUCL S. urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului. Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea reclamantului ”vinde”, iar pârâtul ”cumpără” o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei ”locuința ce se vinde”, precum și de folosirea termenului de ”cumpărător”, care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.
În mod similar, inexistența unor clauze în raport de care antecesoarea reclamantului să fie ținută a executa lucrarea de construire a locuinței contractate pentru pârât înlătură posibilitatea calificării convenției părților ca fiind un contract de antrepriză.
În ceea ce privește decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., prin care apelantul a fost obligat să îndeplinească obligația de construire a locuinței contractate, această decizie nu infirmă ci, dimpotrivă, confirmă calificarea juridică reținută de instanța de fond. Din considerentele deciziei sus menționate, coroborate cu cele ale deciziei nr. 229/2005 a Curții de Apel S., care a fost modificată doar în sensul stabilirii unui termen limită de finalizare și predare a apartamentelor, rezultă fără echivoc că actele juridice încheiate de membrii Asociației de proprietari nr. 20-22 și antecesoarea reclamantului au natura unor contracte de vânzare cumpărare, sens în care s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că membrii Asociației ( inclusiv pârâtul din prezenta cauză) au cumpărat apartamentele în discuție, achitând prețul convenit și că obligația corelativă asumată de vânzătoare a constat în finalizarea și predarea locuințelor la termenele stabilite.
Referitor la dispozițiile Decretului lege nr. 61/1990, statuările instanței de fond privind incidența acestui act normativ nu sunt străine cauzei, așa cum fără temei pretinde apelantul. Este real faptul că Decretul lege nr. 61/1990 reglementează vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului dar în speță părțile au înțeles să completeze acordul lor de voință cu dispozițiile actului normativ sus menționat, sens în care în partea finală a contractului s-a stipulat că ”drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991”. Clauza sus menționată se impune a fi interpretată în sensul că unitatea vânzătoare a înțeles să acorde cocontractanților facilitățile la stabilirea și plata prețului reglementate de actul normativ sus invocat, așa încât interpretarea actului juridic dedus judecății de către instanța de fond este în deplină concordanță cu acordul de voință al părților și cu dispozițiile legale a căror incidență a fost menționată în chiar cuprinsul contractului.
Nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia prima instanță ar fi reținut în mod eronat că apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a locuinței contractante.
Astfel, în ceea ce privește termenul de predare a apartamentului, potrivit clauzei stipulate la art. 1 lit. b din contract antecesoarea reclamantului s-a obligat să predea locuința contractată pârâtului beneficiar la data de 30.04.1993, condiționat de încadrarea execuției în graficele de eșalonare conform Ordonanței nr. 19/1994 și de asigurarea fondurilor de către toți contractanții. Pe de altă parte, prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a fost stabilit un termen fix de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de Proprietari nr. 20-22 ( printre care și pârâtul), respectiv data de 19 octombrie 2005. Prin urmare, dacă termenul convențional de predare a locuinței a fost supus unor condiții, termenul judiciar stabilit prin decizia sus menționată a Curții de Apel S. are caracter imperativ iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat, aspect confirmat și de susținerile apelantului potrivit cărora, în îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina sa, contractul de execuție a apartamentelor a fost încheiat la data de 15 august 2007 iar lucrările au fost finalizate și recepționate la data de 21 mai 2010.
Nu pot fi reținute susținerile apelantului în sensul că ar fi existat o imposibilitate obiectivă de finalizare a lucrărilor în termenul de 10 luni stabilit prin deizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. motivat de faptul că a fost necesară parcurgerea tuturor etapelor administrative reglementate de legislația aplicabilă în materia achizițiilor publice. Asemenea apărări puteau fi valorificate în litigiul care a avut ca obiect cererea Asociației de Proprietari nr. 20-22 de finalizare și predare a apartamentelor ori, așa cum rezultă din motivarea deciziei nr. 1620/2005, în cauza respectivă apelantul nu a contestat termenul de 10 luni propus de reclamantă pentru îndeplinirea obligațiilor ce îi incumbă, nu a invocat imposibilitatea finalizării lucrărilor și nici nu indicat un alt termen estimativ în acest sens, ci s-a limitat doar să conteste existența obligației de construire în sarcina sa. Raportat la aceste statuări, apelantul nu își poate invoca propria culpă de a nu fi invocat și dovedit în dosarul soluționat prin decizia sus menționată imposibilitatea de finalizare a lucrărilor în termenul propus de reclamanta din acea cauză, așa încât împrejurările invocate prin memoriul de apel nu sunt de natură a infirma concluzia instanței de fond privind neîndeplinirea la termen a obligației de predare a locuinței contractate.
Sub aspectul culpei contractuale sunt de asemenea lipsite de relevanță susținerile apelantului în sensul că a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 și că anterior acestei date obligația de finalizare a locuinței contractate aparținea fostei RAUCL S.. Așa cum s-a reținut prin decizia nr. 1620/2005, în temeiul Protocolului de predare primire din 17 august 1998 activitățile de administrare a fondului locativ de stat, de vânzare a locuințelor și de investiții pentru fondul locativ au fost predate municipalității, care a preluat astfel toate obligațiile asumate de antecesoarea RAJUCL S. față de cocontractanți, inclusiv obligația de predare a locuințelor contractate la termenele convenite. În plus, obligația de finalizare și predare a locuințelor până la data de 19 octombrie 2005 a fost stabilită în sarcina apelantului, iar nu în sarcina antecesoarei sale, așa încât susținerile referitoare la momentul preluării activităților privind spațiile locative nu au nici o relevanță în cauză.
În ceea ce privește împrejurarea că pentru finalizarea locuinței în discuție a fost necesară alocarea unor fonduri de la bugetul local, această împrejurare nu justifică prin ea însăși angajarea răspunderii contractuale a pârâtului intimat pentru plata diferenței de preț, răspundere care nu poate fi stabilită decât prin prisma clauzelor contractuale.
Deși apelantul pretinde că pârâtul nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat din decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Cum statuările sus menționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, nu se poate reține culpa pârâtului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de el prin contract și nu poate fi angajată răspunderea contractuală a acestuia pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, dar neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.
Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 14 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv apelantului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.
În ceea ce privește pretenția privind obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta nu se justifica a fi admisă deoarece, pe de o parte, transferul dreptului de proprietate a operat doar în privința locuinței contractate, terenul aferent fiind doar concesionat beneficiarului iar, pe de altă parte, acest transfer s-a realizat în mod valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi condiționat de încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică. Împrejurarea că OCPI S. refuză înscrierea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară în temeiul contractului în discuție nu este de natură să schimbe natura juridică a acestui contract și nici să impună, în absența vreunei dispoziții legale în acest sens, încheierea unui act autentic, refuzul înscrierii putând fi cenzurat prin promovarea căilor de atac reglementate de dispozițiile Legii nr. 7/1996.
În fine, existența unei soluții contrare pronunțate într-o cauză similară nu constituie un argument pertinent în sprijinul susținerilor apelantului cu atât mai mult cu cât soluția invocată are caracter izolat și nu se circumscrie unei practici constante și unitare.
Pentru considerentele ce preced apelul urmează a fi respins ca nefondat, conform art. 296 C.pr.civ., iar în temeiul art. 274 cod procedură civilă apelantul va fi obligat să achite intimatului cheltuielile de judecată efectuate în apel, justificate cu chitanța depusă la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul M. S. - prin primar I. L. împotriva sentinței civile nr. 3086/07.05.2013 a Judecătoria S. (dosar nr._ ), intimat fiind pârâtul I. G., domiciliat în ..
Obligă reclamantul apelant M. S. - prin primar I.
L. să plătească pârâtului intimat I. G. cheltuieli de judecată în sumă de 500 lei.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 04.02.2014.
Președinte, D. D. | Judecător, M. T. | |
Grefier, C. D. I. |
RED. D.D.
JUD. C.Ș. L.
TEHNORED. I.C.D.
4 EX.-25.02.2014
Dosar_
- …în condițiile în care părțile au înțeles să încheie un contract de vanzare cumpărare preliminar avand ca obiect executarea unei lucrări de construire a unui apartament situat în blocul nr.21 din ansamblul Obcine, chiar din Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. rezultand că în fapt este vorba de un contract de executare lucrări.
- ... deoarece chiar din cuprinsul actului normativ cat și din legislația conexă rezulta fără echivoc că acestea se referă la locuințele construite din fondul statului, ori în cauză contractul se referea la vanzarea unui apartament care urma să fie edificat. Suținerile instanței de fond referitoare la acest aspect sunt străine de natura pricinii, legislația la care se face trimitere referindu-se la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea de a dobandi în proprietate imobilele deținute și care aveau destinația de locuință și care erau construite din fondul statului.
- ...în condițiile în care nici o autoritate din Romania nu poate finaliza și preda la cheie 3 blocuri de locuințe într-un termen de 10 luni, mai mult după pronunțarea Deciziei nr.1620/2005 municipalitatea a demarat mai multe proceduri realizate prin licitație publică care au necesitat parcurgerea mai multor etape obligatorii care au necesitat timp. La data de 30.06.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care atesta incheierea lucrărilor de construire la blocul nr.21.
- nu au pretins nici o modificare a clauzelor contractuale ci doar diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte nerespectarea termenului de finalizare a apartamentului nu poate fi imputat municipalității, mijloacele procedurale de apărare a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr. 1620/2005 neputand să îl împiedice pe vanzător la obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.
- ... și care s-au făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S., iar dobandirea apartamentului fără plata diferențelor valorice ar constitui o îmbogățire fără justă cauză, la nivelul neexistand acte adiționale întrucat lucrările erau sistate anterior anului 1998 dată la care municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ.
Prin Hotărarea Consiliului Local nr.2/2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare de la bugetul local, iar prin Hotărarea nr.24/2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții pentru blocul nr. 21. De asemenea prin Hotărarea Consiliului Local nr.2/2007 a fost apobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007.
- ...
- au mai menționat că într-o cauză similară ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S. s-a admis acțiunea formulată de către municipalitate.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1262/2014. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 324/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
