Pretenţii. Decizia nr. 354/2014. Tribunalul SUCEAVA

Tribunalul SUCEAVA - Sentințe și decizii civile / 2014

Decizia nr. 354/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 11-02-2014 în dosarul nr. 10196/314/2012

Dosar nr._ Pretenții

ROMÂNIA

TRIBUNALUL S.

SECȚIA CIVILĂ

DECIZIA CIVILĂ NR.354

ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 11.02.2014

PREȘEDINTE G. D.

JUDECĂTOR I. M.

JUDECĂTOR I. G.

GREFIER S. A.

Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul M. S. prin primar împotriva sentinței civile nr.4462 pronunțată la data de 10.09.2013 de Judecătoria S. în dosar nr._, intimați fiind pârâții G. C. și G. E., ambii cu domiciliul în Ipotești, nr.564, ..

La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă av. C. G. pentru pârâții intimați, lipsă fiind reprezentantul reclamantului.

Procedura de citare cu părțile, legal îndeplinită

Se face referatul cauzei, după care:

Instanța, verificând actele și lucrările dosarului constată că s-a depus prin serviciul registratură de către intimați întâmpinare, în 2 exemplare. Deosebit de acaesta, având în vedere valoarea obiectului dedus judecății și faptul că reclamantul M. S. a formulat apel în prezenta, pune în discuție calificarea căii de atac.

Av. C. G. pentru intimați lasă al aprecierea instanței calificarea căi de atac în speța ce față.

Instanța față de valoarea obiectului dedus judecății care depășește 100 mii lei, văzând și dispozițiile art.282 al.1 Cod procedură civilă, califică prezenta cale de atac ca fiind apel și nu recurs urmând ca din completul de judecată să facă parte primii doi judecători respectiv G. D. și I. M..

Apărătorul intimaților depune la dosar note de concluzii, arată că nu mai are de formulat late cereri și solicită acordarea cuvântului la dezbateri.

Instanța constatând recursul în stare de judecată acordă cuvântul al dezbateri pe fondul acestuia.

Av. C. G. pentru intimați solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea ca legală și temeinică a sentinței civile atacate pentru motivele dezvoltate în întâmpinarea depusă la dosar, cu cheltuieli de judecată.

Declarând dezbaterile închise, după deliberare,

TRIBUNALUL

Asupra apelului față, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei S. sub nr._ din data de 07.12.2012, reclamantul M. S. - prin primar i-a chemat în judecată pe pârâții G. C. și G. E., solicitând obligarea acestora la plata sumei de 124,511 lei (cu TVA), cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprinsă prețul final al apartamentului.

În motivare, a arătat că între R.A.U.J.C.L. S. și pârâții G. C. și G. E. a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 240/1992, prin care R.A.U.J.C.L. S. se obliga să vândă, iar pârâții să cumpere un apartament care urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție.

A susținut reclamantul că, în fapt și în drept, nu a fost vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, fiind mai degrabă un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare, iar după ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 64/1998, municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.

Reclamantul a precizat că, urmare a needificării apartamentelor contractate între anii 1992-1994, a intervenit un litigiu între Asociația nr. 20, 21, 22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20, 21, 22) și M. S., ca administrator al fondului locativ și, prin decizia nr. 1620/2005, Curtea de Apel S. a stabilit un termen de 10 luni de la data pronunțării (19.10.2005) pentru finalizarea și predarea apartamentelor către beneficiari.

De asemenea, reclamantul a arătat că execuția blocului nr.21 din ansamblul de locuințe Obcine 1B, unde pârâtul a contractat apartamentul nr.9, a fost terminată la data de 30.06.2010, astfel cum a rezultat din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/30.06.2010, iar prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/2010 s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B, precum și raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe nr.21, fiind aprobate diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți.

A mai susținut reclamantul că după stabilirea diferenței de achitat a înștiințat și somat pârâții asupra diferenței de achitat și i-a invitat la sediul Primăriei mun. S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, însă aceștia nu au dat curs adreselor nr._/16.11.2010, 9287/2.03.2011, 1400/16.01.2012,_/29.08.2012 și nu s-au prezentat la primăria mun. S. pentru a achita diferența de preț și pentru a se proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Reclamantul a menționat că finalizarea apartamentului contractat s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al mun. S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate, dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice, așa cum s-a prevăzut în contract, constituind și o evidentă îmbogățire fără justă cauză.

Totodată, reclamantul a învederat faptul că 23 de persoane care s-au aflat în situația în care aveau încheiate o . contracte preliminare, la fel ca pârâții, au înțeles să achite diferențele valorice aprobate prin Hotărârea Consiliului Local și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, acest lucru fiind necesar întrucât se vinde și o cotă din dreptul de proprietate asupra terenului situat sub imobilul în care se află apartamentul pârâților.

În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 112 Cod procedură civilă, art. 1073 Cod civil.

Legal citați, pârâții au depus întâmpinare la dosar (f. 44), prin care au solicitat respingerea acțiunii pe cale de excepție, ca fiind tardiv introdusă, cu depășirea termenului general de prescripție de 3 ani și ca nefondată, deoarece diferența de preț pretinsă pentru apartamentul cumpărat nu s-a încadrat în clauzele contractului încheiat între părți, nu a fost datorată și a fost stabilită cu încălcarea obligațiilor asumate de vânzător prin contract.

În motivarea excepției prescripției dreptului material la acțiune, pârâții au arătat că, contractul de vânzare-cumpărare nr. 240/1992 a fost încheiat la data de 13.03.1992, iar prețul preliminar al apartamentului a fost stabilit la suma de 1.615.293 lei, preț care a fost achitat integral, odată cu încheierea contractului, fapt care a rezultat fără echivoc din conținutul punctului 2 din contractul semnat de ambele părți, iar conform clauzei prev. la pct.1, paragraful 3 lit. b din contract, vânzătorul-constructor se obliga să predea apartamentul contractat către beneficiar la data de 30.04.1993, iar conform pct. 3 paragraful 2 din contract, eventualele modificări intervenite în cadrul contractului între părți, trebuiau reglementate pe bază de act adițional, cu mențiunea de la paragraful 4, în sensul că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare, urmau să fie reglementate pe bază de act adițional.

Au susținut pârâții că, în cazul de față, termenul scadent pentru predarea apartamentului și adiționarea unor eventuale diferențe de preț a fost stabilit la data de 30.04.1993, față de care acțiunea în pretenții pentru diferențele de preț, înregistrată de reclamantă la data de 07.12.2012 a fost introdusă după 19 ani și 7 luni.

Totodată, pârâții au precizat că prin Decizia nr. 1620/19.10.2005 a Curții de Apel S., pronunțată în recurs în dosarul nr. 2658/2005, cele 43 de contracte de vânzare-cumpărare apartamente încheiate cu R.A.U.C.L. S. și asumate prin preluare de către reclamantă, au fost validate de către instanța de control judiciar cu autoritate de lucru judecat și, prin aceasta, li s-a conferit un caracter definitiv și executoriu, sub aspectul termenului scadent până la care reclamanta trebuia să predea apartamentele către beneficiari, sub sancțiunea daunelor cominatorii, termen până la care reclamanta avea obligația implicită să adiționeze eventualele diferențe de preț și termen de la care începe să curgă dreptul material la acțiune pentru pretinderea unor astfel de diferențe de preț în justiție.

Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată, întrucât, potrivit raportului de evaluare imobiliară prin care reclamanta și-a susținut acțiunea, diferența de preț este de 124.511 lei, reprezentând, conform tabelului de expertizare, „valoare actualizată a restului de plată”, or această evaluare stabilită prin raport nu a existat în conținutul contractului încheiat de pârât.

Au susținut pârâții că din procesul verbal de recepție preliminară din 30.06.2006 a rezultat că valoarea declarată a investiției la blocul 21 ansamblu Obcine este de 2.893.681,70 lei, valoare care nu s-a regăsit în tabelul de evaluări ale raportului și care, așa cum au fost ele prezentate în susținerea acțiunii, nu au dovedit care este diferența de preț rezultată din deviz, aferentă apartamentului contractat de pârât, la care s-a referit clauza contractuală.

De asemenea, pârâții au arătat că diferența de preț pretinsă de reclamantă nu poate fi imputată pârâților, deoarece aceasta a fost determinată din culpa exclusivă a reclamantei, or, nimeni nu poate pretinde pe cale de acțiune promovată în justiție și să invoce propria culpă în dovedirea pretenției.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinare (f.59), prin care a solicitat respingerea ca nefondată a excepției prescripției extinctive în privința dreptului la acțiune.

La termenul de judecată din data de 23 aprilie 2013, reprezentantul pârâților a invocat și excepția netimbrării cererii de chemare în judecată.

Prin încheierea de ședință din data de 30.04.2013, instanța a respins, ca neîntemeiate, excepția netimbrării cererii de chemare în judecată și excepția prescripției dreptului la acțiune, invocate de pârâți (f.144).

Prin sentința civilă nr. 4462 din data de 10 septembrie 2013, Judecătoria S. a respins cererea formulată de reclamantul M. S. prin primar, în contradictoriu cu pârâții G. C. și G. E., ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că la data de 13.03.1992 între RAJUCL S. și pârâții G. C. și G. E. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 240/1992. Conform contractului, în baza Decretului Lege 61/7.08.1990, RAJUCL a vândut, iar pârâții G. C. și G. E. au cumpărat locuința situată în mun. S., .), ., ..

Contractul părților a prevăzut faptul că locuința era compusă din 4 camere în suprafață utilă de 88.63 mp și cota indiviză de 5% din suprafața de folosință comună a imobilului, obligația vânzătorului fiind să predea cumpărătoarei la data de 30.04.1993 locuința contractată, fiind concesionat pe durata existenței construcției terenul în suprafață de 15.4 mp.

În contractul părților s-a mai prevăzut prețul locuinței, conform procesului verbal 246 din 24.12.1992, și anume lei_ lei, din care 416.422 lei s-a achitat cu chitanța_/1992 și suma de 1130.000 lei cu chitanța nr. 102/10.03.1992 și comision achitat conform chitanței_/1992.

S-a mai reținut că drepturile și obligațiile părților se completează cu cele de decurg din Decretul – Lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991, iar eventualele diferențe valorice la data recepție preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional.

Prin HCL nr. 64/1998, reclamantul a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat, respectiv a RAJUCL și ca urmare a neexecutării lucrărilor de finalizare a locuințelor contractate între anii 1992-1994, Curtea de Apel S. a stabilit, prin decizia nr. 1620/2005, un termen de 10 luni de la data pronunțării (19.10.2005) pentru finalizarea și predarea apartamentelor către beneficiari. În considerentele hotărârii amintite, s-a reținut (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și pârâții), iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.

Astfel cum a reieșit din procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr._/30.06.2010 (f.18-19) execuția blocului nr. 21 a fost terminată la 30.06.2010, iar prin HCL nr. 54/2011 (f. 14) s-a aprobat vânzarea a 12 de apartamente contractate de persoane fizice în anul 1992 din blocul de locuințe nr. 21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1 B (art. 1), fiind aprobat și raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți (art. 2, art. 3).

Conform raportului de consultanță imobiliară și evaluare a blocului, apartamentul cumpărat de pârâți prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 240/1992 a fost evaluat la o diferență preț de 124.511 lei, sumă contestată de pârâți prin întâmpinare (f. 44).

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul M. S. a relatat că între părți a intervenit un act preliminar care nu are valoarea unui act translativ de proprietate, fiind un antecontract, cumpărătorii având obligația de a achita diferențele valorice aprobate prin hotărârea consiliului local și încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

În doctrină s-a statuat că promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor. Pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer formalități speciale, fiind suficient simplul acord de voință al părților, chiar dacă pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

Intenția părților a fost, fără urmă de îndoială, de a înstrăina și, respectiv, de a dobândi proprietatea asupra imobilului individualizat în contract. Părțile au stabilit atât obiectul contractului - prețul și bunul - cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul. Mai mult, așa cum a reieșit chiar din cuprinsul contractului, pârâții au achitat, integral, la data încheierii convenției, prețul stabilit (chitanța_/1992, chitanța nr. 102/10.03.1992, chitanța nr._/1992).

Potrivit art. 969 C.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare.

Conform art. 1294 C.civ., contractul de vânzare-cumpărare a fost definit drept contractul (sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual, translativ de proprietate) prin care una dintre părți – vânzătorul - strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul - care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut .

Existența clauzei cum că diferențele valorice la data recepție preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional a evidențiat natura specială a contractului intervenit respectiv cea de vânzare-cumpărare a unui bun viitor. Prețul bunului a fost convenit de părți și consemnat în contract (1.615.293 lei), cocontractanții admițând că la predarea acestuia, în viitor, pot apărea eventuale diferențe. Așadar, părțile au convenit asupra unui preț determinabil indicând un cuantum fix care va putea, eventual, fi completat cu o diferență. Mai mult, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare care au prețuri legale obligatorii (cum este cel în cauză încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privitor la înstrăinarea unor locuințe construite din fondurile statului), deși se admite modificarea prețului, pe parcursul derulării contractului, ca urmare a unei modificări legislative, practica judiciară a statuat că vânzătorul nu poate refuza predarea bunului, solicitând o diferență de preț, pe motiv că acesta din urmă s-a majorat ulterior achitării de către cumpărător a prețului prevăzut în contract.

A trebuit a fi avută în vedere, în analizarea pretențiilor reclamantului, și intenția legiuitorului de a acorda, anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior pieții. În măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.

De asemenea, instanța a subliniat că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat sub imperiul Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Acest text normativ statua, în art. 3, că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare - cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe. O dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.

Așadar, și din prisma legislației incidente, contractul perfectat a apărut ca fiind tot un contract veritabil de vânzare-cumpărare.

Însăși Curtea de Apel S. a reținut, în decizia nr. 1620/2005, că din cuprinsul copiilor contractelor depuse la dosar a rezultat că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral.

Așadar, în virtutea contractului de vânzare-cumpărare intervenit, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut.

Instanța a reținut că reclamantul nu a făcut dovada predării locuinței către pârâți. Procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor a fost încheiat între executantul lucrării . și reclamant, la recepția lucrării nefiind de față beneficiarul efectiv al imobilului, pârâții din cauză (f.18-19).

În schimb pârâții au fost invitați (f. 20-25) să se prezinte la sediul reclamantului pentru a achita diferența de preț și pentru a perfecta contractul de vânzare-cumpărare (adresa nr._/2010, adresa nr. 9287/2011, adresa nr. 1400 din 6.01.2012, adresa nr._/2012).

De asemenea, s-a reținut că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 240/1992, îl reprezintă apartamentul nr. 09,. de un bun determinat individual, în privința căruia transferul de proprietate operează la momentul la care bunul a fost executat, terminat, în stare de a fi predat cumpărătorului.

Obligațiile contractuale ale părților sunt reciproce și interdependente, obligației reclamantului de a preda imobilul finalizat către pârâți corespunzându-i obligația pârâților cumpărători de a achita diferența de preț.

În speță, obligația de predare a devenit scadentă la data de 30.07.1993, iar cumpărătorul a optat pentru obținerea executării în natură a obligației ce îi revenea vânzătorului ceea ce s-a și întâmplat prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. în cadrul căreia s-a stipulat un nou termen de predare -19.08.2006.

Deși finalizarea blocului a avut loc la 30.06.2010, conform procesului verbal_/30.06.2010, nici chiar până la data formulării prezentei acțiuni imobilul nu a fost predat pârâților.

A fost de precizat că în materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației și odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art. 1082 C.civ.).

Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța a reținut că reclamantul, deși avea sarcina probei, nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului.

Or, vânzătorul nu poate pretinde, modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea a mai mult de jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține. Ca atare, sancțiunea pentru neîndeplinirea, la timp, a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației dezvoltate în perioada 1993-2010 (data de când trebuia predat imobilul și data când s-a realizat efectiv apartamentul) asupra prețului.

Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu a fost de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic din punct de vedere contractual. De altfel, în cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care a făcut referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâților deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 20 de ani, atât de folosința banilor investiți, cât și de folosința imobilului achiziționat.

În ceea ce privește diferența de preț a imobilului contractat, instanța a reținut potrivit clauzelor contractuale că diferența de preț rezultată pe parcursul execuției urma a se reglementa pe bază de act adițional, ori în cauză nu a fost încheiat nici un act adițional între părți cu privire la diferența de preț. Mai mult se avea în vedere diferența de preț care putea a se ivi înainte de finalizarea lucrării și predarea ei către pârâți la data de 30.04.1993.

În ceea ce privește raportul de consultanță imobiliară și evaluare (f. 15) și aprobată prin HCL nr. 54 din 24.02.2011, s-a putut observa că raportul indicat cuprinde un calcul unilateral, efectuat la solicitarea reclamantului și în privința căruia pârâții nu au putut să își exprime propriile solicitări. Or, în prezenta cauză pârâții au contestat tocmai diferența de preț solicitată de reclamant.

În plus, s-a mai reținut că în diferența de preț solicitată de reclamant a fost inclusă și valoarea terenului (f.153, 155) pe care este amplasat blocul de locuințe din care face parte apartamentul cumpărat de pârâți. Dar în contractul 240/1992 s-a prevăzut expres că este concesionat pe durata existenței construcției terenul în suprafață de 15,4 mp, aceste teren nefăcând obiectul nici unei vânzări negociate cu pârâții.

Prin urmare, reclamantul nu a putut pretinde de la pârâți obligarea acestora la plata unei diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans- nimeni nu își poate invoca propria culpă.

În ceea ce privește necesitatea întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanța a subliniat că argumentele reclamantului nu pot fi avute în vedere.

Potrivit art. 1295 C.civ., contractul de vânzare-cumpărare este un contract consensual, vinderea fiind „perfectată între părți și proprietatea strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului”, vânzarea nefiind de regulă un contract solemn și nici real.

În speță, și contractul de vânzare-cumpărare nr. 240/1992 este unul consensual și, ca atare, a fost perfect valabil, nefiind dată ad validitatem cerința formei autentice. Cu alte cuvinte, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.

Instanța a reținut că Decretul - Lege 61/1990, menționat în contractul părților, nu conține dispoziții derogatorii de la caracterul consensual al vânzării-cumpărării de construcții, contractul fiind încheiat la momentul acordului de voință, nefiind astfel necesară forma autentică solicitată de reclamant.

Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-au putut reține afirmațiile reclamantului dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.

Pe cale de consecință, instanța, a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S. prin primar în contradictoriu cu pârâții G. C. și G. E., ca neîntemeiată.

Împotriva sentinței a formulat apel reclamantul M. S. solicitând admiterea acestuia, schimbarea în totalitate a sentinței criticate, admiterea acțiunii formulate și obligarea pârâților la plata sumei de 124.511 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului.

În motivarea recursului a arătat că, în fapt, prin cererea formulată a solicitat obligarea pârâților la plata sumei de 124.511 lei cu titlul de preț și obligarea la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului. In drept, au fost invocate prevederile art. 1073 din Codul Civil potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației. Prin Sentința nr. 4462/2013 a Judecătoriei S., instanța judecătorească a respins ca nefondată acțiunea Municipiului S.. Consideră că hotărârea pronunțată este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii.

Instanța judecătorească a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCL S. și pârâtă.

Interpretarea contractelor presupune determinarea și calificarea conținutului acesteia, a clauzelor sale, în scopul stabilirii drepturilor și obligațiilor părților. Dacă voința părților este clar exprimată, nu se pune problema interpretării, care este necesară doar în situația în care există discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.

Interpretarea clauzelor trebuie să aibă în vedere voința reală a părților semnatare ale contractului, în acord cu dispozițiile art. 977 Cod civil.

În prezenta cauză instanța judecătorească care a soluționat fondul a ținut să ofere o interpretare a clauzelor contractuale apreciind că în speță ar fi vorba despre un contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare. Abordarea acesta o consideră a fi greșită, părțile înțelegând să încheie un contract de vânzare/cumpărare preliminar.

Așa cum a arătat contractul de vânzare cumpărare PRELIMINAR NR. 240/1992 încheiat între RAJUCL S. și pârâtă este un antecontract din cuprinsul căruia rezultă în mod evident că are ca obiect executarea unei lucrări. în fapt și în drept nu este vorba de încheierea unui act translativ de proprietate, ci de un act preliminar intervenit între părți, cum o arată chiar și denumirea înscrisului, fiind un veritabil antecontract.

Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță si a unei obligații corelative pentru ambele părți ale antecontractului. dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis.

Antecontractul de vânzare cumpărare este convenția sinalagmatică cu titlu oneros, așa cum arată chiar pârâta, prin care cele două părți contractante, deopotrivă promitent și beneficiar se obligă reciproc a efectua toate operațiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietății de la vânzător la cumpărător să opereze.

Din cuprinsul clauzelor contractuale rezultă că R.A.U.J.C.L s-a obligat să execute lucrările de construire a unui apartament situat în blocul nr. 21 din Ansamblul Obcine. Chiar din Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. rezultă că în fapt e vorba de un contract de executare de lucrări atâta timp cât prin dispozitivul respectivei hotărâri „"obligă municipalitatea să finalizeze apartamentele.”

Contractului preliminar de vânzare/cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990.

În motivarea Sentinței nr. 4462/2013 a Judecătoriei S., se reține o incidență a Decretului-Lege nr. 61/1990. într-adevăr în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare preliminar s-a prevăzut ca temei dispozițiile respectivului act normativ, însă instanța judecătorească trebuia să observe că Decretul-Lege nr. 61/1990 nu are aplicabilitate în speța de față. Din cuprinsul actului normativ cât și din legislația conexă adoptată pentru aplicarea Decretului-Lege nr.61/1990, respectiv H.G.R. nr. 608/1990, H.G.R. nr. 88/1991 rezultă fără echivoc că acesta se referă la locuințele construite din fondul statului Ori, contractul încheiat între fosta R.A.U.J.C.L. S. și pârât nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.

În mod surprinzător instanța reține că: „nu trebuie omisă în analizarea pretențiilor reclamantei intenția legiuitorului de a acorda anumitor categorii de persoane anumite facilități la cumpărarea unei locuințe, cum ar fi stabilirea unui preț inferior celui de pe piața imobiliară. în măsura în care instanța ar obliga pe cei care au cumpărat, în baza unor asemene acte normative să plătească o diferență din prețul actualizat a imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară în prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora „. Ori, astfel de susțineri sunt în mod evident străine de natura pricinii. Legislația la care se face trimitere se referă la persoanele care după evenimentele din 1989 aveau posibilitatea să dobândească în proprietate imobilele deținute imobile care aveau destinația de locuință si care erau construite din fondul statului.

În mod eronat a reținut instanța judecătorească că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.

Prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit un termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari de 10 luni de la data pronunțării deciziei, respectiv de la data de 19.10.2005. Fără a face aprecieri cu privire la termenul de 10 luni, raportându-se la legislația incidență considerăm că nicio autoritate publică din România nu poate finaliza și „preda la cheie” 3 blocuri de locuințe cu 6, 7. respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.

Lucrările începute la fundații de către RAUJCL S. au fost sistate începând cu anul 1992, lucrările nefiind conservate corespunzător au fost într-un proces continuu de degradare favorizat de factori de mediu și climatici. Precizăm că după pronunțarea Deciziei nr. 1620/2005, municipalitatea a demarat mai multe proceduri prin care a întocmit:

-o expertiză tehnică pentru structura existentă a blocului:

- un studiu de fezabilitate.

- o lucrare de proiectare a construcției ce urma a fi efectuată

- procedură pentru atribuirea contractului de execuție;

Fiind vorba de o instituție publică toate aceste proceduri au fost realizate prin licitație publică în conformitate cu prevederile Ordonanței nr. 34/2006 privind achizițiile publice. Procedurile reglementate de O.U.G. nr. 34/2004 impun parcurgerea unor etape procedurale desfășurate în interiorul unor termene impuse de către legiuitor. Parcurgerea acestor etape obligatorii pentru o autoritate publică au făcut imposibilă posibilitatea de respectare a termenului de 10 luni

Contractul nr._ din 15.08.2007 încheiat între M. S. și S.C. Civica G. S.A a avut ca obiect executarea lucrărilor la blocul nr. 21, execuția constând în reluarea lucrărilor de la stadiul fizic existent și finalizarea imobilului P+7 cu 12 de apartamente.

În baza contractului mai sus menționat a fost eliberată Autorizația de Construire nr. 112/2007 în favoarea S.C. CIVICA G. S.A. S. având ca obiect execuția lucrărilor de construcții la blocul nr. 21 din Ansamblul Obcini IB din municipiul S., la data de 30.06.2010 a fost încheiat procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor care atestă încheierea lucrărilor de construire la blocul nr. 21

Apreciază că municipalitatea a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția și finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care în mod obiectiv nu se putea încadra în termenul de 10 luni (luându-se în calcul chiar și perioada de iarnă).

Se reține în motivarea sentinței o culpă a municipalității care nu le aparține.

În cuprinsul motivării se menționează că „vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând în fapt achitarea încă a cel puțin a jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa în nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține”. Subliniază în primul rând faptul că nu au pretins nicio modificare a vreunei clauze contractuale, ci au solicitat conform contractului diferența de preț la care cumpărătorul s-a obligat prin semnarea contractului. Pe de altă parte nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu se poate imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998, anterior obligația de finalizare aparținând R.A.U.J.C.L. S. în același context se reține că nu este data situația îmbogățirii fără justă cauză a pârâților, deoarece cumpărătorul a fost lipsit timp de 16 ani de folosința banilor investiți, acesta putând pretinde despăgubiri. Chiar dacă s-ar putea vorbi de o nepredare la termen consideră că acesta situație nu îl poate văduvi pe vânzător de posibilitatea contractuală a de obține diferența de preț. Mijloacele procesuale de apărare a cumpărătorului care rezidă și din Decizia nr.1620/2005 nu pot să-1 împiedice pe vânzător în obținerea diferenței de preț la care cealaltă parte s-a obligat.

Instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat.

Instanța judecătorească nu a analizat înscrisurile depuse de către M. S., înscrisuri din care rezultă implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat. în mod nejustificat se reține în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport cu prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul, nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus.

Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al municipiului S. (din impozite și taxe locale), iar aceste sume trebuie recuperate. Dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice așa cum s-a prevăzut în contract, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză, în motivarea Deciziei nr. 1620/2005 invocată de către pârâtă în apărare, se arată că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral și că municipalitatea nu făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin încheierea unor acte adiționale. într-adevăr, prețul menționat a fost achitat, însă pârâtul se obliga potrivit prevederilor contractuale să achite eventualele diferențe valorice, ori la nivelul anului 2005 nu au existat acte adiționale întrucât lucrările erau sistate anterior anului 1998 când municipalitatea a preluat lucrările de investiții la fondul locativ. Anterior pronunțării Decizei nr. 1620/2005 nu se putea solicita diferențe de preț întrucât municipalitatea nu efectuase lucrări de construire.

Prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2006 privind aprobarea bugetului local pe anul 2006 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2006 cu finanțare integrală sau parțială de la bugetul local. La capitolul 70.02-lucrări noi la subcapitolul 07 este prevăzut blocul 21 din Ansamblul de locuințe Obcini IB:

De asemenea, prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 24 din 22.02.2007 au fost aprobați indicatorii tehnico-economici ai obiectivului de investiții „. Ansamblul de locuințe Obcini IB S.” în Expunerea de motive nr. 7438/14.02.2007 care a stat la baza HCL nr. 24/2007 în care se arată că: „pentru finalizarea acestui . de 3.333.159. lei din care 1.435.957 lei pentru cele 12 apartamente contractate, urmând ca după recepția apartamentelor această suma să fie recuperată de la contractanți”.

Nu în ultimul rând prin Hotărârea Consiliului Local al municipiului S. nr. 2/2007 privind aprobarea bugetului local pe anul 2007 a fost aprobat și Programul obiectivelor de investiții pe anul 2007 cu finanțate integrală sau parțială de la buget care la capitolul 70.02-Lucrări în continuare, are prevăzut blocul nr. 21.

Din toate aceste înscrisuri rezultă că pentru edificarea apartamentelor care compun blocul 21, din Ansamblul Obcine IB, unde este situat apartamentul contractat de pârât, municipalitatea a prevăzut sume în buget pentru finalizarea acestora, sume care au fost plătite de la bugetul local si care urmează a fi recuperate. în acest context, considerăm că cererea de obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului este pe deplin justificată.

În privința capătului de cerere privind obligarea pârâtului la încheierea contractului in formă autentică fac precizarea ca acesta s-a obligat ca eventualele diferențe valorice să fie achitate pe bază de act adițional. După finalizarea lucrărilor la blocul nr.20 au invitat pârâta în repetate rânduri la sediul Primăriei municipiului S. pentru a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică astfel cu prevede legislația în materie în sprijinul faptului că actul încheiat în anul 1992 nu este un act translativ de proprietate îl constituie si refuzul O.C.P.I S. de a intabula în registrele de carte funciară la solicitarea pârâtului „dreptul de proprietate” asupra apartamentului din blocul 21.

În drept, au fost invocate disp.art. 282 și următoarele Cod procedură Civilă.

Intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat pentru toate cele șase motive invocate care au fost minuțios examinate de către instanța de fond, aceasta pronunțând o hotărâre temeinică și legală.

Analizând apelul, prin prisma motivelor invocate, tribunalul constată că este nefondat din următoarele considerente:

Prin contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 240/1992 încheiat între RAUJCL S. și pârâții-intimați G. C. și G. E. .

la data de 13.03.1992, pârâții-intimați au cumpărat locuința situată în municipiul S., ..21, ., la un preț de 1615293lei, prețul fiind achitat în totalitate de cumpărător conform chitanțelor nr._/10.03.1992 și nr._/10.03.1992, și nr.102/10.03.1992.

Conform prevederilor contractului, unitatea contractantă se obliga să invite pe beneficiar, ca membru al comisiei de recepție, să participe la recepția preliminară și să predea beneficiarului, la data de 30 .04.1993, locuința contractată.

Potrivit pct. 3 din contract, eventualele modificări intervenite în cadrul contractului între părți urmau a fi reglementate pe bază de act adițional iar drepturile și obligațiile părților din acest contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul-lege nr. 61/1990 și H.G. nr. 562/1991 iar la rubrica ,,Mențiuni” din contract se arată că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional.

Având în vedere prevederile Hotărârilor Consiliului Local al Municipiului S. nr. 112 din data de 25 august 1997 și nr. 45 din data de 11 iunie 1998 privind reorganizarea Regiei Autonome de Utilități Comunale și Locative S. prin care activitatea de administrare a fondului locativ a fost preluată de Consiliul Local al municipiului S., ca succesor în drepturi și obligații în ceea ce privește administrarea spațiului locativ, respectiv M. S., prin procesul verbal din data de 6 august 1998 și cel din data de 17 august 1998 s-a procedat la predarea unui număr de 733 spații de locuit și 1268 spații de locuit proprietate de stat, a administrării fondului locativ, de vânzări locuințe și investiții în fond locativ către M. S., primăria asumându-și obligația de a prelua contractele de vânzare-cumpărare pentru locuințe în momentul în care va avea spațiul de arhivare a lor.

Prin Decizia nr. 229 din data de 25 februarie 2005 a Curții de Apel S., așa cum a fost modificată prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) s-a admis în parte acțiunea având ca obiect obligație de a face formulată de reclamantele Asociația de proprietari nr. 20,21, 22 din . S. și s-a dispus obligarea Primăriei municipiului S. să își îndeplinească obligația de construire a locuințelor din blocurile nr. 20, 21 și 22, situate în municipiul S., ., asumată de fosta RAUCL S. prin mai multe contracte de vânzare-cumpărare, între care și contractul mai sus menționat încheiat de fosta RAUCL S. cu G. C. și G. E. și s-a stabilit ca termen de finalizare și de predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea acestei decizii, 19 octombrie 2005(f. 9.ds. fond).

În argumentarea soluției sale, Curtea de Apel S. a reținut că prin protocolul de predare primire încheiat la data de 17 august 1998, Primăria municipiului S. a primit, în temeiul HCL nr. 112/1997 și nr. 45/1998, activitatea de administrare a spațiilor locative de stat, precum și activitățile de vânzări de locuințe și investiții pentru fondul locativ de stat de la S.C. ACET S.A. S., unitate înființată prin reorganizarea fostei RAUCL S.. Aceste activități urmează a fi desfășurate în cadrul Primăriei S. ca serviciu public, din conținutul protocolului aflat la dosarul nr. 3625/2004, rezultând că au fost preluate și obligațiile asumate față de membrii asociației reclamante în calitate de cocontractanți. A mai reținut instanța de recurs că susținerile pârâtului privind neachitarea integrală a sumelor datorate cu titlu de preț al apartamentelor ce fac obiectul contractelor încheiate cu RAUCL nu au fost dovedite în cauză și că din copiile contractelor depuse la dosar, rezultă că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar pârâtul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației reclamante. În aceste condiții, instanța a constatat că pârâtului îi revine obligația de a executa lucrările de finalizare a locuințelor, în cauză nefiind incidentă excepția de neexecutare a obligației, invocată de către pârât(f. 9.ds. fond).

După cum rezultă din procesul verbal de recepție finală nr._/30.06.2010 încheiat între M. S. și reprezentantul constructorului S.C. Civica Group S.A. S., construcțiile au fost finalizate de abia în data de 30.06.2010 iar prin adresele nr._/16.11.2010, 9287/02.03.2011, 1400/16.11.2012,_/29.08.2012, reclamantul-apelant l-a somat pe pârâtul-intimat G. C. să achite suma de_ lei cu titlu de diferență de preț și să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În ceea ce privește primul motiv de apel referitor la calificarea juridică a contractului nr.240/1992 încheiat între RAUJCL S. și pârâții-intimați G. C. și G. E. la data de 10.03. 1992, și fosta RAUCL S., tribunalul reține că acesta are natura juridică a unui contract de vânzare-cumpărare, calificarea juridică dată de prima instanță fiind una corectă.

Astfel, după cum rezultă din dispozițiile art. 1294 Cod civil, vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una din părți – vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul ,care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut iar după cum rezultă din definiția contractului, vânzarea este un contract sinalagmatic( bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.

După cum rezultă din dispozițiile art. 977 Cod civil, interpretarea contractelor se face în conformitate cu voința reală a părților și nu după sensul literal al termenilor iar după cum rezultă din dispozițiile art. 984 Cod civil, oricât ar fi de generali termenii întrebuințați de părți, obiectul contractului se reduce la lucrurile la care părțile și-au propus a contracta.

Din prevederile contractului încheiat între pârât și fosta RAUCL S. al cărei succesor în drepturi și obligații contractuale este M. S., după cum s-a statuat cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S.( dosar nr. 2658/2005) rezultă în mod clar că acesta a fost încheiat în baza art. Decretului-lege nr. 61/1990 care prevedea vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație.

După cum rezultă din prevederile art. 1 din acest act normativ, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege iar în art. 3 din același act normativ de indică că locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare - cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe și că o dată cu locuința se transmite cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției.

După cum rezultă din art. 16 al. 1 din același act normativ, contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate iar după cum rezultă din prevederile art. 18 din același act normativ, formularele tip privind contractele de vânzare-cumpărare, de împrumut și procesul-verbal de predare-primire a locuințelor sunt cele prevăzute în anexele nr. 3, 4 și 5.

Dacă se analizează formularul tip al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Decretului-lege nr. 61/1990 prevăzut în anexa 3 din același act normativ și prevederile contractului de vânzare-cumpărare nr. 281/1992 încheiat între părți rezultă că acest contract a avut la bază formularul tip din anexa 3 a Decretului-lege nr. 61/1990, fiind inserate aceleași clauze contractuale generale care sunt identice, cu excepția mențiunilor privind identificarea bunului vândut, persoana cocontractanților, prețul vânzării, data achitării și a predării care sunt specifice fiecărui contract, restul mențiunilor privind condițiile contractului, modalitatea de plată a prețului și drepturile și obligațiile părților contractante fiind identice.

Având în vedere această împrejurare și mențiunile din contract în care se arată în mod expres că acest act este încheiat în baza Decretului-lege nr. 16/1990, tribunalul reține că acest contract a fost încheiat în baza acestui act normativ, contrar susținerilor din cererea de apel, fiind vorba de un contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza art. 1 și 3 al.1 din același act normativ.

Tribunalul nu poate reține susținerea din cererea de apel referitoare la faptul că acest decret se referă la locuințele construite din fondul statului iar contractul încheiat între fosta RAUJCL S. și pârât nu se referea la vinderea unui apartament din fondul statului, ci la vânzarea unui apartament care urma să fie edificat.

După cum rezultă din prevederile art. 1 din Decretul-lege nr. 16/1990, întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret-lege iar după cum rezultă din prevederile art. 5 al.1 din același act normativ, primăriile județene și a municipiului București vor organiza pe principii economice unitățile specializate prevăzute la art. 1 și vor pune la dispoziția acestora lista locuințelor destinate vânzării către populație.

Or, după cum rezultă din interpretarea logică și sistematică a contractului nr. 240/1992 obiectul contractului este vânzarea-cumpărarea unei locuințe construite din fondurile statului, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

Contractele încheiate în baza Decretului-lege nr. 61/1990 sunt contracte de vânzare-cumpărare, nefiind necesar a fi încheiate în formă autentică, după cum rezultă din prevederile art. 16 al. 1, 17 al.1 și 19 din acest act normativ în care se arată că contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate, titlul de proprietate prevăzut la art. 16 și ipotecile constituite asupra imobilelor se înscriu în registrele de transcripțiuni imobiliare sau în cărțile funciare, după caz iar contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.

Natura juridică a contractului rezultă din prevederile contractului în care se menționează obiectul acestuia și anume, vânzarea-cumpărarea unui imobil, prestațiile părților arătându-se că ,, RAUCL S. vinde și G. C. și G. E. ”, este menționat prețul vânzării de 1.615,293 lei și se arată că acesta a fost achitat integral de cumpărător și calitățile părților și anume, de vânzător și cumpărător.

Din interpretarea logică și sistematică a prevederilor contractului rezultă că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare a unei locuințe construite din fondurile statului, nu de obligația de a construi o locuință iar spre această interpretare converg și dispozițiile art. 1312 cod civil care consacră o regulă specială și derogatorie: vânzătorul-care stabilește, de regulă, condițiile contractului-trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul contractului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se interpretează în ,,contra vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.

Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului ”preliminar” nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți obligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat.

De altfel, natura juridică a acestui contract a mai fost pusă în discuție în dosarul nr. 2658/2005 al Curții de Apel S. în care s-a reținut că aceste contracte încheiate de RAUCL S. au natura juridică unor contracte de vânzare cumpărare iar M. S., în calitate de succesor în drepturi și obligații al vânzătorului, avea obligația de predare a bunurilor vândute, asumată prin aceste contracte, excepția de neexecutare a obligației de predare a acestor locuințe pentru neplata integrală a prețului de către cumpărători, invocată de reclamantul-recurent în acel dosar, fiind respinsă de către instanța de recurs iar situația de fapt stabilită și dezlegarea dată problemelor de drept litigioase ridicate de reclamant prin această hotărâre judecătorească, rămasă irevocabilă, se bucură de putere de lucru judecat în prezenta cauză, prezumția de lucru judecat impunând consecvența în judecată și anume faptul că ceea ce s-a constatat și s-a statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o alta.

Astfel, tribunalul reține că actul jurisdicțional( ca orice act juridic, în general) produce pe lângă efecte obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității și efecte de opozabilitate față de terți. Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat (care se impune cu aceeași forță juridică atât părților și instanței care judecă din nou un litigiu dintre părți), interzice reluarea verificării jurisdicționale asupra acelorași aspecte care au fost deja tranșate în cadrul unui proces( în care părțile, beneficiind de respectarea dreptului la apărare și de toate garanțiile procesuale și-au afirmat și respectiv, și-au apărat drepturile).

Chiar și fără o consacrare legală expresă, acceptarea efectului pozitiv al lucrului judecat apare ca o necesitate juridică evidentă, funcția lui corespunzând nevoii de a se evita pronunțarea unor hotărâri judecătorești contradictorii cu privire la aceleași chestiuni de fapt și de drept, prin raportare și la efectul exclusiv și obligatoriu al lucrului judecat atât între părți cât și pentru instanță când judecă din nou un litigiu între aceleași părți, litigiu în cadrul căruia se invocă chestiuni de fapt și de drept litigioase care au fost tranșate în mod definitiv și irevocabil prin hotărâri judecătorești anterioare.

Prin urmare, natura juridică a contractului încheiat între părți este aceea a unui contract de vânzare-cumpărare și nu aceea a unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a unui contract de antrepriză, astfel încât acest motiv de apel este neîntemeiat.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că în mod greșit a reținut prima instanță că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a bunului, tribunalul reține că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 240/1992 din data de 10.03.1992, unitatea contractantă se obliga să predea beneficiarului la data de 30.04.1993 locuința contractată, lucru care nu s-a întâmplat iar prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005, Curtea de Apel S. a stabilit în sarcina Municipiului S. în calitate de succesor în drepturi și obligații al fostei RAUCL S. un nou termen de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiari, de 10 luni de la pronunțarea deciziei, 19 octombrie 2005, lucru care nu s-a întâmplat, locuința fiind finalizată de abia în data de 30.06.2010, după cum rezultă din procesul verbal de recepție finală nr._ din data de 30.06.2010, la 17 ani de la încheierea contractului și la aproape 5 ani de la pronunțarea deciziei.

Prin urmare, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut precum și cele ale art. 970 Cod civil unde, referitor la contracte, se spune că ,,Convențiile trebuie executate cu bună-credință și că ele obligă nu numai la ceea ce este expres într - însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa”.

Motivele de apel referitoare la imposibilitatea predării lucrului vândut de către reclamantul-apelant, datorită lipsei fondurilor și a imposibilității obiective de finalizare și predare a apartamentelor datorită procedurilor legale, nu pot fi primite de către instanța de apel, având în vedere că aceste apărări echivalează cu o veritabilă excepție de neexecutare a contractului, excepție care este neîntemeiată, având în vedere termenul de predare a bunului vândut stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârâta-intimată, termen care are caracter imperativ și care nu a fost respectat nici în prezent de către reclamantul-recurent, la dosar nefiind depus un proces verbal de primire-predare a apartamentului către pârâtul-intimat.

Împrejurările invocate de reclamantul-recurent pentru a justifica nepredarea în termen a bunului vândut nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv de a invoca excepția de neexecutare a contractului de către vânzător, având în vedere că pentru a invoca excepția de neexecutare a contractului este necesar să existe din partea celuilalt contractant o neexecutare, chiar parțială, dar suficient de importantă.

După cum rezultă din prevederile art. 1322 Cod civil, vânzătorul nu este dator să predea lucrul, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu are dat de vânzător un termen pentru plată.

După cum rezultă din prevederile acestui text de lege, vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare a contractului, refuzând să predea lucrul vândut dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. Or, pârâtul-intimat a plătit integral prețul convenit între părți la termenele convenite în contract iar vânzătorul nu și-a îndeplinit obligația de predare a lucrului vândut nici până în prezent, astfel că nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț în condițiile în care culpa pentru nerespectarea atât a termenului contractual, cât și a celui judecătoresc de predare a apartamentului îi aparține, după cum a reținut în mod corect prima instanță iar împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorului, din moment ce acestuia nu i se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar reclamantul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că instanța judecătorească nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat și că în mod nejustificat se reține că în cuprinsul motivării că prețul ar fi disproporționat în raport de prețul stipulat în contract, dar nici pârâtul și nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus, tribunalul reține că prețul vânzării este cel stabilit la pct. 2 din contractul încheiat între părți și anume de_ lei Rol, preț care a fost achitat integral de cumpărător în momentul încheierii contractului iar excepția de neexecutare invocată de reclamantul - apelant pe motiv de neplată a prețului a fost respinsă prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., cu argumentul că prețurile stabilite în momentul contractării au fost achitate integral iar pârâtul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației reclamante.

Prin urmare, deși apelantul pretinde că pârâtul nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat din decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Cum statuările sus menționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, nu se poate reține culpa pârâtului pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de el prin contract și nu poate fi angajată răspunderea contractuală a acestuia pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, dar neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.

Pe de altă parte, din probele administrate în cauză nu rezultă în nici un mod că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, iar nu întârzierii nejustificate în execuție, de peste 14 ani, întârziere care este imputabilă exclusiv apelantului. Așa fiind, în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sancțiune a culpei sale contractuale.

Tribunalul reține că prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Prețul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât de părți în momentul încheierii contractului, cum este în prezenta cauză iar faptul că la rubrica ,,Mențiuni” din contract se arată că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional, nu conferă dreptul vânzătorului de a solicita obligarea cumpărătorului la plata diferenței de preț rezultate din creșterea prețului apartamentelor ca urmare a efectelor inflației dezvoltate în perioada 1993-2011 asupra prețului, în absența unui act adițional încheiat între părți în acest sens.

După cum s-a arătat mai sus, vânzătorul și-a nesocotit obligația de predare a bunului vândut asumată prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, nu a respectat nici termenul ulterior de predare stabilit prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., irevocabilă și care constituie titlu executoriu pentru pârât, precum și dispozițiile art. 1314-1334 Cod civil care consacră obligația vânzătorului de predare a bunului vândut.

Împrejurările care au împiedicat municipalitatea să își îndeplinească obligația de predare a bunului vândut în termenul prevăzut prin Decizia nr. 1620 din data de 19 octombrie 2005 a Curții de Apel S., invocate în cererea de chemare în judecată și în cererea de apel nu sunt imputabile cumpărătorului și nu constituie motiv pentru obligarea acestuia la plata diferențelor valorice generate de devalorizarea prețului apartamentelor, creșterea costurilor de construire a locuințelor și creșterea ratei inflației, atâta timp cât acesta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, de plată a prețului convenit între părți iar în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului, după cum rezultă din dispozițiile art.1312 al.2 Cod civil.

Mențiunile din raportul de evaluare din data de 4 septembrie 2009 întocmit de expertul C. Stelică referitoare la prețul actual al locuinței și analiza expertului din acest raport cu privire la împrejurările care au determinat întârzierile în efectuarea lucrărilor și stabilirea acestor prețuri finale nu au relevanță în cauză, acest raport de evaluare nefiind opozabil pârâtei-intimată și nu constituie un motiv pentru obligarea acestuia la încheierea unui act adițional la contract pentru plata acestei diferențe de preț, care nu a fost recunoscută și însușită de pârâta-intimată.

Faptul că finalizarea apartamentului contractat de pârâtă s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Municipiului S. iar aceste sume trebuie recuperate, nu are relevanță în cauză și nu constituie un motiv de obligare a pârâtului-intimat la încheierea unui act adițional la contract pentru plata acestei diferențe de preț, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea principiului nemo propriam turpitudinem allegans.

În plus, chiar dacă s-ar reține apărarea reclamantului - apelant referitoare la existența unor împrejurări obiective care l-au împiedicat să finalizeze în termen apartamentul și să îndeplinească în termen obligația de predare a bunului vândut, acest lucru nu constituie un motiv de obligare a pârâtei-intimate la plata diferențelor de preț valorice, având în vedere că în contractele sinalagmatice, riscul contractului este suportat de debitorul obligației imposibil de executat, în cazul de față, vânzătorul care nu a predat în termen lucrul vândut, chiar în ipoteza existenței unei imposibilități fortuite de executare a acestei obligații.

Faptul că prin Hotărârea nr. 24 din data de 22.02.2007 a Consiliului Local al Municipiului S. s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente contractate de persoane fizice în anul 1992 din Blocul de locuințe nr. 21, din Ansamblul de locuințe Obcine 1B, că s-a aprobat raportul de expertiză tehnică și evaluare privind evaluarea proprietății imobiliare rezidențiale și s-au aprobat diferențele de preț ce urmează a fi achitate de cocontractanți, calculate de evaluator, nu are relevanță în cauză, având în vedere că determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv, una din ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte. Or, în cauza de față, pârâții-intimați nu u acceptat această diferență de preț stabilită în mod unilateral de succesorul în drepturi și obligații al vânzătorului, astfel încât nu poate fi obligată la plata acesteia.

În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze( de exemplu în cazul vânzării de locuințe construite din fondurile statului în baza Decretului-lege nr. 61/1990) însă, dacă cumpărătorul a plătit prețul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu poate refuza predarea lucrului pe motiv că prețul legal s-a modificat(F. D.-Tratat de drept civil-Contracte speciale, Ediția a IV-a actualizată, vol.1-Ed. Universul juridic –București, 2006, pag. 86).

Prin legi speciale, adoptate după schimbarea regimului politic în România, în special în prima jumătate a anilor 1990, a fost reglementată posibilitatea pentru persoanele fizice de a dobândi în proprietate personală imobile locuite sau chiar spații cu altă destinație, fie prin cumpărarea acestora de la stat, fie prin construirea de locuințe. Aceste legi, printre care se numără și Decretul-lege nr. 61/1990, au fost concepute ca legi de protecție socială, caracter concretizat în înlesnirile acordate celor ce pot cumpăra: prețul stabilit în conformitate cu dispozițiile acestor acte normative era mult sub prețul de circulație al unor locuințe asemănătoare; posibilitatea cumpărării locuințelor în rate.; rata mică a dobânzilor percepute la creditele acordate de stat pentru dobândirea acestor locuințe.

După cum rezultă din prevederile art. 3 al. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990, locuințele prevăzute la art. 1 se vînd cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe.

Cum pârâta-intimată a achitat integral prețul convenit de părți în momentul vânzării și stabilit prin prevederile Decretului-lege nr. 61/1990, el nu poate fi obligat să suporte diferența de preț rezultată din actualizarea devizului inițial al blocului întocmit de proiectant cu indicele de actualizare a prețului la data contractării locuinței, conform coeficienților de creștere a indicelui prețurilor de consum, după cum pretinde reclamantul-recurent, având în vedere că neexecutarea în termen a obligației de construire nu îi este imputabilă cumpărătorului, ci exclusiv reclamantului-recurent. După cum a reținut în mod corect prima instanță, în măsura în care instanța ar obliga, pe cei care au cumpărat, în baza unor asemenea acte normative, să plătească, o diferență din prețul actualizat al imobilului determinat în raport de valorile existente pe piața imobiliară din prezent, s-ar ajunge la lipsirea de eficiență practică a dispozițiilor legale sus amintite și la încălcarea spiritului acestora.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că actul încheiat în anul 1992 nu este act translativ de proprietate și că este necesară încheierea unui act autentic, tribunalul reține că susținerile reclamantului recurent sunt contrazise de prevederile art. 16 al. 1 din Decretul lege nr. 61/1990 și de cele ale art. 19 din același act normativ în care se arată că ,,Contractul de vînzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii”, astfel că această critică de nelegalitate este neîntemeiată.

În ceea ce privește motivul de apel referitor la faptul că într-o cauză similară ce a făcut obiectul dosarului nr._/314/2012 al Judecătoriei S., instanța judecătorească a admis în parte acțiunea formulată de M. S., tribunalul reține că această împrejurare nu este de natură a influența modalitatea de soluționare a apelului în prezenta cauză, având în vedere că instanța este obligată să se pronunțe numai asupra obiectului cererii cu care a fost învestită, după cum rezultă din dispozițiile art. 129 al. 6 Cod pr. civilă iar jurisprudența nu constituie izvor de drept potrivit dispozițiilor legale în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată.

Oricum, din cuprinsul sentinței civile nr. 3453 din data de 30 mai 2013 a Judecătoriei S.(dosar nr._/314/2012), invocată de reclamantul- apelant în cererea sa de apel rezultă că motivul pentru care instanța de fond a dispus obligarea pârâtei din acea cauză la plata diferenței de preț și la încheierea unui act adițional la contractul de vânzare cumpărare preliminar invocat de M. S. în acea cauză a fost faptul că cumpărătorul(pârâta din dosarul nr._/314/2012) a fost de acord cu plata diferenței de preț, fiind vorba practic de o recunoaștere parțială a pretențiilor reclamantului, și nu pentru alte considerente iar hotărârea depusă în copie la dosar nu este irevocabilă.

Or, situația de fapt din prezenta cauză este diferită de cea reținută în dosarul nr._/314/2012 al Judecătoriei S., având în vedere că pârâta-intimată nu a recunoscut pretențiile reclamantului - apelant și nu a fost de acord cu plata diferenței de preț, nici înainte, nici după promovarea cererii de chemare în judecată, astfel că acest motiv de apel este neîntemeiat.

Cum motivele de apel invocate s-au dovedit a fi neîntemeiate, în temeiul art. 296 Cod pr. civilă, apelul va fi respins ca nefondat.

Având în vedere că reclamantul - apelant a căzut în pretenții și reținând culpa procesuală a acestuia prin promovarea unei căi de atac care s-a dovedit a fi nefondată, în temeiul art. 274 Cod pr. civilă, tribunalul va obliga apelantul să plătească pârâtei intimată suma de 1000 lei cheltuieli de judecată din apel reprezentând contravaloarea onorariului de avocat, după cum rezultă din chitanța nr. 39 din data de 07.12.2013.

Pentru aceste motive,

În numele legii,

DECIDE :

Respinge apelul declarat de reclamantul M. S. prin primar împotriva sentinței civile nr.4462 pronunțată la data de 10.09.2013 de Judecătoria S. în dosar nr._, intimați fiind pârâții G. C. și G. E., ambii cu domiciliul în Ipotești, nr.564, ., ca nefondat

Obligă apelantul să plătească intimatului G. C. cheltuieli de judecată în sumă de 1000 lei.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din 11.02.2014

Președinte Judecător Grefier

G. D. I. M. S. A.

Red.GD/Tehnored.SA/5ex/21.03.2014/Judecător C. A.

← Fond funciar. Decizia nr. 26/2014. Tribunalul SUCEAVA  Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 551/2014.... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Decizia nr. 354/2014. Tribunalul SUCEAVA