Expropriere. Sentința nr. 260/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 260/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 05-02-2015 în dosarul nr. 260/2015
Dosar nr._ Expropriere
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA NR. 260
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 5 FEBRUARIE 2015
PREȘEDINTE V. O. D.
GREFIER S. A.-M.
Ministerul Public reprezentat de procuror J. L.
Pe rol, pronunțarea asupra acțiunii civile având ca obiect „expropriere” formulată de către reclamantul R. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași.
Dezbaterile asupra acțiunii au avut loc în ședința publică din data de 29 ianuarie 2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, redactată separat, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru azi, 5 februarie 2015.
După deliberare,
TRIBUNALUL,
Asupra acțiunii de față, constată:
Prin cererea adresată acestei instanțe și înregistrată sub nr._, reclamantul R. I., în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași, a solicitat verificarea temeiniciei Hotărârii nr. 175 din 22.11.2011 dată în Dosarul nr. 97/2011 of de către Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietare și Acordare a Despăgubirilor a Comunei Șcheia cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preț mult inferior față de prețul de piață și a valorii de înlocuire, să se dispună anularea parțială a Hotărârii sub aspectul despăgubirilor acordate și să se dispună obligarea expropriatorului S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. - Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași la plata acestora raportat la prețul de piață a imobilului expropriat de 25 euro pe mp, în sumă de 9.675 euro; obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din imposibilitatea utilizării conform cu destinația agricolă a parcelelor afectate de zona de zona de siguranță și de protecție a șoselei de centură și a prejudiciului rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare a arătat că prin Hotărârea nr.175 din 22.11.2011 s-a dispus exproprierea suprafeței de 387 mp., identică cu parcela nr._ a Comunei Cadastrale Șcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr.4151 din C.F._.
Imobilul a fost expropriat conform Hotărârii de Guvern nr. 614/2011, (poziția nr. 125 din anexa la hotărâre) privind declanșarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul „Variantei ele ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+1 73,,.
Din documentația cadastral juridică a rezultat că în prezent el este titularul dreptului de proprietate și îndreptățit a primi despăgubirea ce va fi stabilită de instanță.
Despăgubirea acordată de expropriator a fost stabilită avându-se în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile și nu prețul de piață al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art.18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010 „în situația în care persoana îndreptățită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situație în procesul verbal, arătând că persoana îndreptățită este în drept să se adreseze instanței de judecată în condițiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică…”.
Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea despăgubirii, experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 44 alin. 3 din Constituția României si art. 1 din Protocolul I adițional la Convenția Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă și prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Î.C.C.J, prin Decizia nr.9760/2.12.2009 a stabilit că „sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 al 1 și al. 2 din Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate”.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, prețul de piață este situat între minim 20 și maxim 30 euro pe mp.
In concluzia celor susținute, a solicitat admiterea prezentei contestații, cu cheltuieli de judecată.
În drept, a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituția României, Convenția Europeană a Drepturilor Omului, art. 453 Cod procedură civilă.
Pârâtul a formulat întâmpinare prin care a arătat că prin hotărârea nr. 175 din 22.11.2013 s-a dispus plata despăgubirilor cuvenite reclamantului pentru suprafața de teren expropriată conform HG 743/2010, astfel cum a fost modificată și completată prin HG 614/2011, în anexa acestei din urmă hotărâri reclamantul figurând înscris la poziția nr. 125 cu suprafața de 387 mp teren, identică cu parcela nr._, pentru care s-a acordat cu titlul de despăgubire suma de 478 lei.
În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor acordate, acesta a fost stabilit în conformitate cu criteriile prevăzute de Legea nr. 255/2010 și de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, potrivit art. 5 alin. 1, art. 11 alin. 7 și 8 din lege sumele individuale aferente despăgubirilor sunt estimate de expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit sub coordonarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici, având în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici potrivit art. 77 ind. 1 alin. 5 din codul fiscal.
Totodată, potrivit art. 8 alin. 1 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 expertul evaluator specializat în evaluarea proprietăților imobiliare, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor din România - ANEVAR, care va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 11 alin. (7) din lege, este obligat să se raporteze Ia expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 ind. 1 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare.
În conformitate cu dispozițiile legale sus menționate, prin raportul de evaluare întocmit de evaluator C. C., valoarea terenului expropriat a fost stabilită la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită în anul 2011 de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza .> Nu a fost întemeiată pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri în sumă de 25 euro/mp dat fiind faptul că, potrivit raportului de evaluare întocmit în procedura administrativă, terenul în cauză este situat în extravilanul . numit "G.", are destinația de teren arabil, nu beneficiază de nici un fel de utilități, rețelele de energie electrică, apă, termoficare, gaze, canalizare, telefonie, televiziune fiind inexistente, iar distanța față de mijloacele de transport în comun și de unitățile comerciale din zonă este de peste 500 m, în timp ce distanța față de cartierele rezidențiale este de cea 2 km. Fată de elementele de individualizare sus menționate și față de faptul că la data exproprierii piața imobiliară din zonă suferise un declin accentuat, ofertele de cumpărare fiind reduse iar prețurile de vânzare fiind mult mai mici decât cele practicate în anii 2008-2009, a apreciat că despăgubirea solicitată de reclamant a fost nejustificată.
De asemenea, nu a fost întemeiată nici pretenția reclamantului privind plata unei despăgubiri ca urmare a diminuării valorii terenului rămas în patrimoniul său după expropriere .
Sub acest aspect, a precizat că numai suprafața individualizată în hotărârea contestată se află pe coridorul de expropriere, iar suprafețele de teren rămase în patrimoniul reclamantului nu sunt afectată de lucrările de investiții executate de expropriator sau de zona de protecție a investiției. Totodată, parcelele neexpropriate au acces la drumurile de exploatare limitrofe și la viitoarea șosea de centură, nefiind afectate nici de restricțiile aplicabile zonelor de siguranță și protecție ale investiției, iar valoarea acestora nu s-a diminuat, ci dimpotrivă, a sporit ca urmare a construirii șoselei de centură în imediata lor vecinătate.
Față de apărările sus menționate, a considerat că nu a fost justificată nici pretenția reclamantului privind plata cheltuielilor de judecată.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate și acordare a despăgubirilor Șcheia s-a dispus plata sumei de 478 lei în favoarea reclamantului cu titlu de despăgubire pentru exproprierea imobilului situat în ., identic cu p. nr._ rezultată din dezmembrarea parcelei nr. 4151 din CF._ a Comunei Cadastrale Șcheia, compus din teren liber de construcții, în suprafață de 387 mp.
Potrivit art. 22 al. 1 din Legea nr. 255/2010 cu modificările și completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 al. 3 din lege acțiunea se soluționează potrivit dispozițiile art. 21- art. 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.
Art. 26 al. 1 și 2 din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, deci aplicabil speței, stabilește criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse și că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța de judecată trebuie să țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului, sau după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Art. 27 din Legea nr. 33/1994, la care de asemenea se face trimitere în vederea soluționării cauzei, stabilește că pentru fixarea despăgubirii instanța compară rezultatul expertizei cu oferte și cu pretențiile formulate de părți, despăgubirea acordată neputând fi mai mică decât cea oferită de către expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de către expropriat.
În speță, așa cum s-a arătat, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat în suprafață de 387 mp suma de 478 lei, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experți compusă din experți C. Stelica, C. S. și A. M. s-a propus într-o variantă suma de 3831 eur prin raportare la valoarea de piață după Standardele Internaționale de Evaluare, iar într-o altă variantă procentul de 3 eur/mp prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava (f. 97).
Expropriatorul a solicitat instanței înlăturarea raportului de expertiză și menținerea ofertei de despăgubire inițială, invocând că experții nu s-au raportat la tranzacții concrete cu imobile similare, luând ca element de referință în stabilirea valorii de circulație doar ofertele de vânzare și, în plus, nu au ținut seama de caracteristicile terenului expropriat și de elementele care îl diferențiază de comparabila de referință, omițând aplicarea tuturor corecțiilor necesare sau individualizând greșit unii coeficienți de corecție( filele 122-124).
Într-adevăr, pentru determinarea prețului de piață experții nu au avut în vedere tranzacții concrete, raportându-se la oferte de tranzacționare, pentru terenuri similare sau comparabile, însă în răspunsul la obiecțiuni pe acest aspect( filele 137-142) și-au argumentat „alegerea”, arătând că sursele de informare aflate la dispoziția experților, posibile și credibile – bănci, agenții imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informații despre tranzacțiile încheiate în zonele de interes din dosar, ceea ce confirmă caracterizarea de piață imobiliară inactivă față de perioada anterioară 2008-2010, că puținele tranzacții efective( una sau două) nu sunt relevante, întrucât privesc zone adiacente traseului investiției (fila 141).
Au mai arătat experții că, potrivit acelorași Standarde Internaționale, atunci când nu există tranzacții efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obținute din tranzacțiile efectuate nu sunt credibile și/sau nu pot fi verificate prin evaluare, se pot folosi și prețurile cerute prin ofertele de vânzare sau prețurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile.
Nu se poate reține că experții ar fi „ignorat” tranzacțiile concrete, cum susține expropriatorul, ci nu le-au identificat ca și surse credibile de informare, astfel că instanța trebuie să țină cont de concluziile acestora, cu atât mai mult cu cât sunt unanime, au o bază legală (S.I.E. 2011), iar expropriatorul, deși le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit, în termen legal, cel puțin un exemplu de tranzacție concretă similară ori comparabilă.
Sub acest aspect se impune a se menționa faptul că expropriatorul a depus o . tranzacții abia după efectuarea raportului de expertiză și după depășirea termenului de propunere a probelor reglementat prin art. 254 alin. 1 coroborat cu art. 205 alin. 2 lit. d din noul cod de procedură civilă, ceea ce a atras decăderea acestuia din proba cu înscrisuri propusă, având în vedere că și partea adversă s-a opus administrării respectivei probe.
Cât privește comparația efectivă cu terenul din ofertă, expropriatorul s-a arătat nemulțumit de coeficienții de corecție aplicați/omiși, față de deosebirile existente între terenul expropriat și comparabila aleasă, însă prin suplimentul la expertiză s-a arătat argumentat că au fost aplicate corect corecțiile (filele 137-142).
Instanța își însușește așadar raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piață de 3831eur, valoare rezonabilă dacă avem în vedere caracteristicile concrete ale terenurilor faptul că se află la o distanță mică de Primăria mun. Suceava (4 km), într-o zonă pretabilă pentru destinații diverse, inclusiv rezidențiale.
În ceea ce privește data evaluării, în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză față de prevederile exprese în acest sens ale art. 26 al. 2 din Legea nr. 33/1994.
Expropriatorul a solicitat a fi menținută despăgubirea inițială, cerere cu care instanța nu poate fi de acord.
Astfel, suma propusă cu titlu de despăgubiri a fost stabilită prin raportul de evaluate teren întocmit de către p.f.a. C. C., în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 al. 7, 8 din Legea nr. 255/2010 și art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la expertizele întocmite și actualizate ale Camerei Notarilor Publici.
Aceste expertize notariale sunt însă doar orientative.
Cât privește cererea de despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din lipsa de folosință a suprafeței de 1404 mp teren conform categoriei de folosință „arabil”, instanța are în vedere raportul de expertiză prin care s-a reținut că acest teren a dobândit caracter de loc înfundat în urma exproprierii, că utilizarea sa în continuare conform destinației actuale s-ar putea face numai cu condiția amenajării unui drum de exploatare în partea de Nord a șoselei de centură și amenajarea traversării pârâului pe aceeași parte (fila 86 bis).
Pentru considerentele de fapt și de drept învederate, instanța va admite contestația precizată, va desființa în parte hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011, va obliga pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3831 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Fiind în culpă procesuală, în baza art. 453 alin. 1 din noul cod de procedură civilă pârâtul va achita către reclamant suma totală de 3400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorarii experți (2400-filele 60, 61, 120, 121), imputarea contravalorii expertizei în integralitate pârâtului impunându-se prin faptul că a servit în întregime la darea soluției, respectiv onorariu avocațial în cuantum de 1000 lei, din 1000 lei imputat în întregime pârâtului având în vedere că s-a admis în totalitate acțiunea precizată.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
HOTĂRĂȘTE :
Admite contestația precizată de către reclamantul R. I., domiciliat în .. Șcheia, jud. Suceava și cu domiciliul ales la Cabinet avocat C. D. – sat Mihoveni, ., jud. Suceava, în contradictoriu cu pârâtul S. R. reprezentat de Ministerul Transporturilor și Infrastructurii prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA București – prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Iași – Iași, .. 19.
Desființează în parte hotărârea nr. 175/22 noiembrie 2011 emisă de Comisia de verificare a drepturilor de proprietate și acordare a despăgubirilor a comunei Șcheia.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3831 eur în echivalent lei la data plății efective, cu titlu de despăgubiri civile.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 3400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, ce se depune la Tribunalul Suceava.
Pronunțată în ședința publică din data de 5 februarie 2015.
Președinte, Grefier,
V. O. D. S. A.-M.
Red./Tehnored. V.O.D.
5 ex./18.02.2015
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 91/2015. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 1437/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
