Obligaţie de a face. Sentința nr. 27/2015. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 27/2015 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 27-01-2015 în dosarul nr. 118/2015
Dosar nr._ - obligația de a face-
ROMÂNIA
TRIBUNALUL S.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA NR. 118
Ședința publică din 27.01.2015
Președinte: C. L.
Judecător: S. A.
Grefier: B. F.
Pe rol, pronunțarea asupra apelului formulat de pârâtul M. S.-prin primar, împotriva sentinței nr. 2781/17.06.2014 pronunțată de Judecătoria S., având ca obiect „obligația de a face”, intimații-reclamanți fiind H. C. D. și H. O. C., ambii cu domiciliul ales la avocat Ș. R. din S., .. 29, ., apt. 25, jud. S. .
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc la data de 13.01.2015, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată și când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunțarea la data de 20.01.2015 și apoi la data de 27.01.2015.
După deliberare,
TRIBUNALUL:
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei S. la data de 10.05.2012 sub numărul de dosar_, reclamanții H. C. D. și H. O. C. au chemat în judecată pe pârâții M. S. – prin primar și P. Municipiului S. solicitând instanței obligarea pârâtului să le predea imobilul situat în municipiul S., .. 21, ., sub sancțiunea achitării de daune cominatorii de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere, calculate de la data rămânerii irevocabile a sentinței și până la data predării efective, obligarea pârâtului la încheierea procesului-verbal de predare-primire a locuinței după modelul prevăzut de Anexa nr. 5 a Decretului – Lege nr. 61/1991 sub sancțiunea achitării de daune cominatorii de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere, calculate de la data rămânerii irevocabile a sentinței și până la data încheierii efective, înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentului situat în M. S., .. 21, ., județul S. în Cartea Funciară a imobilului.
În motivare reclamanții au arătat că la data de 21.09.1992 au perfectat cu R.A.J.U.C.L. S. contractul de vânzare - cumpărare nr. 218/1992 prin care au cumpărat imobilul situat în S., .. 21, ., ., compus din 4 camere de locuit, cu o suprafață utilă de 88,63 mp precum și o cotă indiviză de 5% din suprafața de folosință comună, iar la momentul încheierii contractului, prețul locuinței era de 1.649.478 lei, preț care a fost achitat integral la data de 21.09.1992.
Conform dispozițiilor art. 1 lit. b din contract, R.A.J.U.C.L. S. s-a obligat să le predea locuința contractată la data de 30.11.1993, termen care nu a fost respectat deoarece construcția nu a fost finalizată.
Reclamanții au arătat că după desființarea R.A.J.U.C.L. S., toate drepturile și obligațiile acesteia au fost preluate de către P. Municipiului S. care a continuat gestionarea fondului locativ și care a refuzat, în mod nejustificat predarea locuinței, deși transmiterea dreptului de proprietate a acesteia s-a realizat la momentul finalizării construcției, respectiv în anul 2010, când bunul imobil a luat ființă.
Reclamanții au mai arătat că în data de 16.01.2012, Direcția Patrimoniu, Biroul Evidență și Administrarea imobilelor de Locuit din cadrul Primăriei S. a transmis către reclamanta H. O. C., adresa nr. 1400 prin care o soma ca în termen de 15 zile să se prezinte la sediul primăriei pentru a achita o diferență de preț în sumă de 124.511lei pentru apartamentul ce a fost finalizat, contractat în blocul 21,cartier Obcini, astfel că, aparent, pârâtul condiționează predarea imobilului de achitarea acestei sume ce reprezintă o diferență de preț.
De asemenea, reclamanții au apreciat că suma de 124.511 lei, reprezentând o eventuală diferență de preț, nu le poate fi imputată în condițiile în care executantul lucrării nu și-a respectat propriile obligații de finalizare a construcției până la data de 30.11.1993, iar dacă pârâtul ar fi îndreptățit la încasarea sumei de 124.511 lei, reprezentând diferența de preț, atunci și ei ar fi îndreptățiți la încasarea unei sume ce reprezintă beneficiul nerealizat prin blocarea încă din anul 1992 a sumei de 1.649.478 lei.
Reclamanții au mai arătat că pârâtul nu poate invoca o eventuală excepție de neexecutare a contractului din partea lor deoarece nu există un act adițional încheiat între toate părțile contractante, iar diferența de preț nu le poate fi imputată deoarece culpa în finalizarea cu întârziere a construcției aparține numai pârâtului.
În drept, au fost invocate prevederile art. 969, art. 1021, art. 1313-1320 Cod civil, art. 16, art. 19 din Decretul Lege nr. 61/1990, art. 2, art. 4, art. 10 din Legea nr. 7/1996, pe dispozițiile contractuale și pe celelalte prevederi legale invocate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.
La termenul din data de 20 mai 2014 reclamanții au arătat că renunță la judecata în contradictoriu cu pârâta P. Municipiului S..
Pârâtul M. S. – prin primar a formulat întâmpinare (filele 19-22) prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamanți ca nefondată, iar pe cale de excepție a invocat neexecutarea contractului.
În motivare pârâtul a arătat că contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 218/1992 a fost încheiat între R.A.U.J.C.L. S. și reclamanți, iar prin acesta R.A.U.J.C.L. S. se obliga să vândă, iar reclamanții să cumpere un apartament care urma să fie edificat, în condițiile prevăzute în convenție. După ce R.A.U.J.C.L. S. a trecut prin mai multe forme de organizare, în anul 1998 prin Hotărârea Consiliului Local nr. 45/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Pârâtul a precizat că execuția blocului nr. 21 din ansamblul de locuințe Obcine 1B unde reclamanții au contractat apartamentul nr. 3 a fost terminată la data de 30.06.2010, așa cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/30.06.2010, iar după terminarea lucrărilor de edificare, la care P. Municipiului S. a fost obligată prin Decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., municipalitatea a demarat o procedură de achiziție publică având ca obiect un raport de consultanță imobiliară și evaluare ce a actualizat suma achitată de către reclamanți și a stabilit diferența de achitat de către aceștia.
Astfel, pârâtul a înștiințat și somat reclamanții cu privire la obligația plății și i-a invitat la sediul Primăriei Municipiului S. pentru a plăti această diferență și pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, însă aceștia nu s-au prezentat și nu au achitat diferența de preț și pentru a se proceda la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Pârâtul a precizat că, potrivit prevederilor pct. 2 alin. 2 din Contractul preliminar nr. 218/1992 „prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, de tarifele de transport, indexările de salarii și a altor coeficienți de actualizare a devizelor”, iar pentru ca reclamanții să ceară încheierea procesului de predare-primire, trebuie să facă dovada că și-au îndeplinit propriile obligații contractuale asumate, dovadă pe care nu o fac.
Cu privire la fondul cauzei, pârâtul a precizat că finalizarea apartamentului contractat de către reclamanți s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Municipiului S., iar aceste sume trebuie recuperate, astfel că dobândirea apartamentului fără plata diferențelor valorice, contrar dispozițiilor contractuale, ar constitui și o evidentă îmbogățire fără justă cauză.
Pe calea cererii reconvenționale (filele 54-57), pârâtul a solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de 124.500 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
Prin sentința civilă nr. 2781/17 iunie 2014, prima instanță a luat act de renunțarea reclamanților la judecata în contradictoriu cu pârâta P. Municipiului S., a admis în parte, acțiunea civilă având ca obiect „acțiune în regres” formulată de reclamanții H. C. D. și H. O. C., ambii cu domiciliul ales în S., .. 29, ., în contradictoriu cu pârâtul M. S. – prin primar, cu sediul în S., .. 5A, județul S., astfel cum a fost modificată, a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată, a obligat pârâtul M. S. să încheie procesul verbal de predare-primire a locuinței în ce privește apartamentul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 218/1992, apartament situat în mun. S., ., a obligat pârâtul M. S. să plătească reclamanților suma de 408,15 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
În ședința din data de 20.05.2014 reclamanții, prin apărător, au arătat că renunță la judecarea cauzei în contradictoriu cu pârâta P. municipiului S..
Conform art. 246 C.p.c. reclamantul poate renunța oricând la judecată fie verbal în ședință, fie prin cerere scrisă. Având în vedere solicitarea reclamanților, prin apărător, din ședința din data de 20.05.2014, în baza art. 246 C.p.c., instanța a luat act de renunțarea reclamanților la judecata în contradictoriu cu pârâta P. Municipiului S..
Între RAJUCL S., în calitate de vânzător și reclamanții H. C. D. și H. O. C. în calitate de cumpărători s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 218/1992 (fila 8) având ca obiect o locuință situată în mun. S., . 21, ., .. Părțile au convenit că prețul vânzării este de 1.649.478 lei (ROL), achitat în integralitate la data încheierii contractului, 21.09.1992, iar unitatea contractantă s-a obligat să predea beneficiarilor locuința contractată până la data de 30.11.1993. S-a menționat că eventualele diferențe valorice la data recepției preliminare vor fi reglementate pe bază de act adițional.
Prin Hotărârea Consiliului local al Municipiului S. nr. 64 din 03.07.1998 (fila 24) s-a stabilit că, începând cu data de 01.08.1998 activitatea de administrare a fondului locativ de stat se preia de către P. Municipiului S., pe bază de protocol încheiat cu . – fosta RAUCL.
Execuția blocului nr. 21 din ansamblul de locuințe Obcini 1B, unde se află apartamentul nr. 3 pentru care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare menționat anterior, s-a finalizat la data de 30.06.2010, astfel cum s-a consemnat în procesul verbal de recepție la terminarea lucrărilor înregistrat sub nr._/30.06.2010(filele 31-32).
Prin prezenta acțiune, astfel cum a fost modificată, reclamanții au solicitat obligarea pârâtului M. S. să întocmească procesul verbal de predare primire cu privire la imobilul individualizat în petitul cererii introductive. Prin întâmpinare pârâtul M. S. a invocat excepția neexecutării contractului și a solicitat, prin cererea reconvențională formulată, obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de_ lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În drept, instanța reține că, potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. De asemenea, conform dispozițiilor art. 1073 C.civ, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației, iar în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Pârâtul M. S. a susținut, referitor la contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 218/1992, că nu este un act translativ de proprietate, ci un antecontract, o promisiune de vânzare-cumpărare.
Sub aspectul corectei calificări a naturii juridice a contractului încheiat între părți, instanța a reținut că, raportat la dispozițiile art. 1294 Cod civil, contractul de vânzare-cumpărare este actul juridic bilateral prin care una dintre părți -vânzătorul- strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți –cumpărătorul- care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut.
În schimb, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una din părți (promitent) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preț determinat, contract care va fi perfectat în viitor, ambele părți putând cere încheierea convenției de vânzare. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor.
Analizând clauzele contractului nr. 218/1992 încheiat între părți, instanța a constatat că această convenție nu e o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, ci un contract de vânzare-cumpărare.
Astfel, părțile au stabilit obiectul contractului: bunul și prețul acestuia, cât și obligațiile corelative ce le incumbă - de a preda bunul și respectiv de a plăti prețul. Reclamanții pârâți au achitat în integralitate prețul la data încheierii convenției, astfel cum s-a consemnat, de altfel, în contract: suma de_ lei cu chitanța_/21.09.1992 și suma de_ lei cu chitanța_/21.09.1992, iar pârâtul reclamant s-a obligat să predea la data recepției locuința contractată.
De altfel, se poate lesne observa că și terminologia folosită în convenție este specifică unui contract de vânzare-cumpărare, întrucât se menționează că RAJUCL S. ”vinde” iar reclamanții pârâți ”cumpără” o locuință în suprafață de 88,63 mp cu prețul de 1.649.478 lei.
Faptul că în contract s-a menționat că ”eventualele diferențe valorice vor fi stabilite prin act adițional” nu schimbă convingerea instanței că între părți s-a încheiat un veritabil contract de vânzare-cumpărare, care are ca obiect un bun viitor, fiind firesc ca eventualele modificări ale contractului să se facă prin acordul părților, prin încheierea unui act adițional.
Este adevărat că prin art. 2 din contractul încheiat de părți s-a stabilit că prețul este orientativ și se modifică în funcție de modificările prețurilor la materiale, tarife de transport, indexări salarii și alți coeficienți de actualizare a devizelor, iar cumpărătorul se obligă a achita diferențele valorice în plus pe parcursul execuției, reglementate pe bază de act adițional, neplata acestora conducând la decalarea termenului de punere în funcțiune, dar aceste clauze nu determină o altă calificare a naturii juridice a contractului. Astfel, clauzele menționate evidențiază faptul că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare a unui bun viitor, întrucât prețul bunului este stabilit prin contractul încheiat, părțile admițând, totodată, că la predarea bunului, în viitor, pot apărea eventuale diferențe, în privința cărora vor conveni prin act adițional.
Prețul, ca element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, poate fi unul determinat sau determinabil. Raportat la clauzele contractuale menționate, instanța a constatat că părțile au convenit asupra unui preț determinabil indicând un cuantum fix, care putea fi eventual completat cu o diferență, stabilind și criteriile în funcție de care se va individualiza, în viitor, aceasta, neputându-se vorbi de preț forfetar sau de deviz și, pe cale de consecință, de un contract de antrepriză.
De altfel, relevantă în ce privește natura juridică a convenției intervenite între părți este și Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. prin care s-a admis acțiunea promovată de Asociația nr. 20,21,22 (formată din persoanele care au avut încheiate contracte preliminare pentru blocurile 20,21,22) și a fost obligat M. S. să predea apartamentele către beneficiari stabilindu-se un termen pentru finalizarea lucrărilor de 10 luni de la data pronunțării – 19.10.2005, în considerentele acesteia reținându-se (cu putere de lucru judecat) că prețul locuinței a fost achitat integral de cumpărători (printre care și reclamanții pârâți), iar M. S. nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale, în sarcina membrilor asociației.
Dacă s-ar fi considerat că între părți a intervenit doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, instanța nu ar fi obligat M. S. la predarea apartamentelor, căci vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, neexistând în sarcina părților obligațiile corelative specifice contractului de vânzare-cumpărare (plata prețului și predarea bunului). După cum s-a arătat anterior, din antecontract se naște doar o obligație de a face, aceea de a perfecta, pe viitor, convenția translativă de proprietate, iar dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar.
Faptul că prin Decizia nr.1620/2005 Curtea de Apel S. a stabilit pentru pârâtul M. S. un termen de finalizare și predare a apartamentelor nu poate fi interpretat în sensul că instanța a considerat că între părți a intervenit un contract de antrepriză, ci finalizarea apartamentelor trebuie înțeleasă ca o operațiune preliminară îndeplinirii de către M. S. a obligației de predare a locuințelor vândute, care îi incumba potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare unde principala obligație este de a da (de a transmite dreptul de proprietate și de a remite bunul), în cazul contractului de antrepriză antreprenorul își asumă, în primul rând (și de cele mai multe ori intuitu personae) o obligație de a face - de a realiza lucrarea și apoi una de a da –de a transmite proprietatea asupra acesteia, astfel că această obligație de a face, de a construi imobilul, este de esența contractului de antrepriză. Or, din contractul nr. 218/1992, încheiat între vânzătorul RAJUCL S. și reclamanți, nu reiese că RAJUCL S. se obligă să construiască pentru reclamanții pârâți imobilul pe care îl înstrăinează, asumându-și față de acesta obligațiile specifice antreprenorului.
De asemenea, instanța constată că actul juridic intervenit între părți a fost încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Potrivit art. 3 din acest act normativ locuințele prevăzute la art. 1 se vând cetățenilor români cu domiciliul în țară, cu achitarea integrală a prețului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau prin acordarea unui împrumut de către Casa de Economii și Consemnațiuni, fără restricții privind deținerea în proprietate a unei a doua locuințe, o dată cu locuința transmițându-se cumpărătorului acesteia și dreptul de folosință asupra terenului aferent, pe durata existenței construcției. Astfel, raportat la aceste dispoziții legale, convenția încheiată între părți apare ca fiind tot un veritabil contract de vânzare-cumpărare.
În ceea ce privește pretențiile pârâtului reclamant de obligare a reclamanților la plata sumei de_ lei cu titlu de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, care să cuprindă prețul final al apartamentului, instanța a considerat că sunt neîntemeiate.
Astfel, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 54/21.02.2011 (fila 60) s-a aprobat vânzarea a 12 apartamente din blocul de locuințe nr.21 din Ansamblul de locuințe Obcini 1B și, de asemenea, s-a aprobat raportul de consultanță imobiliară și evaluare a blocului de locuințe Obcini 1 b, tronson 21, ce cuprindea și diferențele de preț ce urmau a fi achitate de către contractanți. Potrivit acestuia din urmă (fila 63), reclamanții pârâți achitaseră, la nivelul anului 1992,_ euro, urmând a plăti o diferență de_ lei (_ euro).
Potrivit art. 1294 C.civ vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plăti celei dintâi prețul lui, iar art. 1313 C.civ. stabilește că vânzătorul are două obligații principale, a preda lucrul și a răspunde de dânsul.
Așadar, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat, cumpărătorul este obligat să achite prețul, iar vânzătorul este obligat să predea bunul vândut. În cazul în care vânzătorul nu își îndeplinește obligația cumpărătorul poate fie să invoce excepția de neexecutare a contractului, fie să ceară rezoluțiunea cu daune interese, fie să ceară executarea în natură a obligației (sau daune interese în măsură în care aceasta nu mai este posibilă).
În cazul de față, dat fiind că pârâtul M. S., în calitate de vânzător, nu și-a îndeplinit obligația de predare a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 218/1992, prin Decizia nr.1620/2005 a Curții de Apel S. s-a stabilit termenul de predare până la data de 19.08.2006.
În ceea ce privește blocul nr. 21 (respectiv apartamentul nr.3 ce face obiectul litigiului) lucrările au fost terminate la data de 30.06.2010, astfel cum rezultă din procesul verbal încheiat la terminarea lucrărilor și înregistrat cu nr._/30.06.2010 (filele 66-67).
În materie contractuală creditorul are obligația să dovedească existența obligației, iar apoi, odată dovedită existența acesteia, îi revine debitorului obligația de a dovedi executarea obligației corespunzătoare. Operează, astfel, în sarcina debitorului o prezumție de vinovăție (de neexecutare culpabilă a propriilor obligații), iar dacă acesta nu dovedește îndeplinirea obligației, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina debitorului, care va fi obligat la plata de despăgubiri către creditor (art.1082C.civ.).
Din înscrisurile de la dosarul cauzei instanța reține că pârâtul M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii, la termen, a obligației de predare a bunului. În acest context vânzătorul nu poate pretinde modificarea clauzei contractuale referitoare la preț (solicitând, în fapt, achitarea încă a mai mult de jumătate din valoarea imobilului) în condițiile în care culpa pentru nerespectarea termenului de predare a apartamentului îi aparține.
Împrejurarea că, pe parcursul timpului, au intervenit schimbări în ceea ce privește vânzătorul nu este de natură a afecta drepturile și obligațiile cumpărătorilor, din moment ce acestora nu li se poate imputa nimic din punct de vedere contractual, iar pârâtul M. S. a preluat atât activul, cât și pasivul RAUJCL S. fără rezerve. Astfel, în anul 1998, după ce RAUJCL S. a trecut prin mai multe forme de organizare, prin Hotărârea Consiliului Local nr.64/1998 municipalitatea a preluat activitatea de administrare a fondului locativ de stat.
Pârâtul M. S. nu poate pretinde de la reclamanți să achite diferențe de preț disproporționate în raport cu prețul stipulat în contractul intervenit între părți, în contextul în care tocmai existența și întinderea acestei diferențe este rezultatul comportamentului contractual necorespunzător al vânzătorului, acest lucru nefiind admisibil în virtutea pricipiului nemo propriam turpitudinem allegans (nimeni nu își poate invoca propria culpă). Sancțiunea pentru neîndeplinirea la timp a obligației contractuale de predare a apartamentului constă în suportarea de către vânzător a riscului contractului și anume efectele inflației asupra prețului.
În cazul neachitării ”diferențelor valorice” la care face referire contractul nu s-ar putea vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză a pârâtului, deoarece cumpărătorul a fost lipsit, timp de 20 de ani, atât de banii investiți, cât și de folosința imobilului achiziționat.
Instanța a constatat, de asemenea, că este neîntemeiată susținerea pârâtului M. S. privind necesitatea încheierii contractului în formă autentică, întrucât, raportat la anul încheierii sale, 1993, când contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect construcții cu destinație locuință era unul consensual, convenția încheiată între părți este perfect valabilă. Nefiind stabilită ad validitatem cerința formei autentice, vânzarea a fost perfectată de îndată ce părțile s-au învoit asupra bunului și prețului, convenția fiind valabil încheiată prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități.
Nici în ceea ce privește terenul aferent locuinței nu s-au putut reține afirmațiile reclamantului că este necesară încheierea contractului în formă autentică, dat fiind că terenul a fost concesionat (iar nu vândut), potrivit dispozițiilor contractuale, pe durata existenței construcției.
Prin urmare, pentru considerentele expuse anterior, instanța a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Cu privire la cererea principală, astfel cum a fost modificată, instanța a reținut că actul juridic intervenit între părți –contractul de vânzare-cumpărare preliminar nr. 218/1992 a fost încheiat în baza Decretului - Lege Nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație. Conform art. 16 din acest act normativ ,, Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate.” De asemenea, art. 19 din Decretul lege nr. 61/1990 prevede: Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și contractul de împrumut, încheiate în condițiile prezentului decret-lege, au valoare de înscrisuri autentice și constituie titluri executorii.
Raportat la aceste dispoziții și la art. 969 Cod civil, precum și la contractul încheiat între părți rezultă că, odată ce reclamanții și-au îndeplinit obligațiile contractuale, pârâtului reclamant îi incumbă îndeplinirea obligațiilor corelative privind transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv predarea apartamentului ce face obiectul contractului și întocmirea procesul verbal de predare-primire a locuinței.
În ceea ce privește cererea reclamanților de obligare a pârâților la plata de daune cominatorii, instanța a constatat că, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 459/2006, posibilitatea de acordare de daune cominatorii a fost recunoscută în cazul obligațiilor de a face, nesusceptibile de executare silită, în scop de constrângere a debitorului obligației la îndeplinirea acesteia, sub sancțiunea plății unei sume de bani pentru fiecare zi de întârziere. În prezent nu se mai pot acorda daune cominatorii, legiuitorul instituind măsuri de constrângere de natură pecuniară, în cadrul executării silite: amendă civilă – potrivit art. 580 ind. 3 alin. 5 C.p.c. / penalități – conform art. 905 NCPC, aceste dispoziții fiind aplicabile în funcție de momentul începerii executării silite. Prin urmare, instanța a respins cererea reclamanților de obligare a pârâtului la plata de daune cominatorii.
De asemenea, instanța a respins cererea reclamanților de a dispune înscrierea în CF a dreptului de proprietate privind imobilul ce a făcut obiectul contractului menționat anterior, întrucât înscrierea unui drept de proprietate în cartea funciară se realizează printr-o procedură administrativă, în baza cererii titularului dreptului și a actului de proprietate, conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, nefiind necesară intervenția instanței în acest sens.
Pentru considerentele expuse anterior, instanța a admis în parte acțiunea formulată de reclamanți și a obligat pârâtul M. S. să încheie procesul verbal de predare-primire a locuinței în ce privește apartamentul ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 218/1992, apartament situat în mun. S., .. 21 ., ..
Față de soluția dată în cauză (de admitere în parte, respectiv a unuia din cele două capete de cerere), în baza art. 274 C.p.c., instanța a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 408,15 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (jumătate din suma achitată cu titlu de taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, onorariu avocat, conform înscrisurilor de la filele 209, 210 și 252 dosar).
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs pârâtul M. S. prin primar prin care a solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii ca nefondate, admiterea cererii reconvenționale și obligarea reclamanților la plata sumei de 124.500 lei cu titlul de diferență de preț și la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în fomră autentică care să cuprindă prețul final al apartamentului.
În motivare a arătat următoarele:
Prima instanță a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între RAUJCL S. și reclamanți.
Antecontractul de vânzare-cumpărare duce numai la nașterea unui drept de creanță și a unei obligații corelative pentru ambele părți ale antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis. Contractului preliminar de vânzare-cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului lege nr. 61/1990.
În mod eronat, a reținut instanța judecătorească că M. S. nu a făcut dovada îndeplinirii la termen a obligației de predare a bunului.
Nici o autoritate publică din România nu poate finaliza și preda la cheie 3 blocuri de locuințe cu 6,7, respectiv 8 etaje într-un termen de 10 luni.
Municipalitatea a desfășurat toate procedurile legale pentru execuția și finalizarea blocurilor 20,21,22, fapt care în mod obiectiv nu se putea încadra în termenul de 10 luni.
Culpa nu le aparține așa cum se reține în sentința atacată întrucât nerespectarea termenului contractual de finalizare a apartamentului nu se poate imputa Municipiului S. care a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 anterior obligația de finalizare aparținând RAUJCL S..
Mai arată că prima instanță nu a analizat apărările municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat. Nu a analizat înscrisurile depuse de către M. S. din care rezultă implicațiile financiare care au condus la finalizarea apartamentului contractat.
În mod nejustificat se reține că prețul ar fi disproporționat în raport cu prețul stipulat în contract dar nici pârâtul nici instanța judecătorească nu au contestat raportul de evaluare depus.
Finalizarea apartamentului contractat de pârât s-a făcut din fonduri publice alocate de la bugetul local al Mun. S. iar aceste sume trebuie recuperate. În acest context consideră că cererea de obligare la plată a diferenței rezultate pentru edificarea apartamentului este pe deplin justificată.
În drept, a invocat disp. art. 282 și urm. C..
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații reclamanți H. C. D. și H. O. C., au solicitat respingerea apelului.
Examinând sentința prin motivele de apel invocate și în raport de ansamblul probelor ce s-au administrat în dosar, Tribunalul va confirma soluția atacată apreciind că aceasta își găsește suport în probatoriul administrat a cărui judicioasă analiză a condus la stabilirea unei situații de fapt și la pronunțarea unei hotărârii temeinice și legale.
Contrar susținerilor apelantei este a se observa că judecătorul instanței de prim grad a realizat o judicioasă interpretare și aplicare a prevederilor legale în materie, respectiv a disp. art. 969, 1073 Cod civil, art. 1294, 1313, 1082 cod civil și a disp. art. 3 și urm din Decretul – Lege nr. 61/1990. a susținut apelantul că instanța judecătorească a interpretat greșit natura juridică a contractului intervenit între părți.
Cu referire la natura juridică a contractului dedus judecății, instanța de apel reține incidența prevederilor art. 977 Cod civil anterior, potrivit cărora, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor și a disp. art. 982 din același cod conform cu care toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
Raportat la regulile de interpretare sus menționate, se apreciază că, în mod corect a concluzionat instanța de fond că acordul de voință al părților are natura juridică a unui contract de vânzare cumpărare având ca obiect un bun viitor, respectiv un apartament pe care antecesoarea pârâtului, fosta RAJUCL S., urma să îl construiască și să îl predea beneficiarului.
Această calificare este justificată de clauzele potrivit cărora antecesoarea pârâtului "vinde", iar reclamanții "cumpără" o locuință expres individualizată, de folosirea sintagmei "locuința ce se vinde", precum și de folosirea termenului de "cumpărător", care se regăsește în mai multe clauze ale convenției.
Folosirea, în preambulul contractului în discuție, a termenului "preliminar" evident că nu poate constitui un argument pentru calificarea actului juridic în discuție ca fiind de natura unui antecontract de vânzare cumpărare din moment ce clauzele contractuale nu fac referire la vreun drept de creanță în favoarea beneficiarului și nu stabilesc în sarcina vreuneia din părți ohligații referitoare la îndeplinirea formalităților necesare pentru transferul în viitor al dreptului de proprietate asupra imobilului contractat Că lucrurile stau astfel, rezultă și din considerentele și dispozitivul deciziei nr. 1620/2005 a Curții de Apel S., prin care apelantul a fost obligat să construiască locuința contractată, decizie care nu infirmă ci, dimpotrivă, confirmă calificarea juridică reținută de instanța de fond; din considerentele deciziei sus menționate, coroborate cu cele ale deciziei nr. 229/2005 a Curții de Apel S., care a fost modificată doar în sensul stabilirii unui termen limită de finalizare și predare a apartamentelor, rezultă, fără putință de tăgadă, că actele juridice încheiate de membrii Asociației de proprietari nr. 20-22 și antecesoarea pârâtului au natura unor contracte de vânzare cumpărare, sens în care s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că membrii Asociației (inclusiv reclamanții din prezenta cauză) au cumpărat apartamentele în discuție, achitând prețul convenit și că obligația corelativă asumată de vânzătoare a constat în finalizarea și predarea locuințelor la termenele stabilite.
S-a mai criticat sentința și prin prisma faptului că înscrisului contract preliminar de vânzare cumpărare nu îi sunt aplicabile prevederile Decretului Lege nr. 61/1990. Și acest motiv de apel este nefondat.
Astfel, privitor la dispozițiile Decretului Lege nr. 61/1990, statuările instanței de fond privind incidența acestui act normativ nu sunt străine cauzei, așa cum fără temei pretinde apelantul.
Este real faptul că Decretul Lege nr. 61/1990 reglementează vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului dar în speță, părțile au înțeles să completeze acordul lor de voință cu dispozițiile actului normativ sus menționat, sens în care în partea finală a contractului s-a stipulat că "drepturile și obligațiile părților prevăzute în prezentul contract se completează cu drepturile și obligațiile ce decurg din Decretul Lege nr. 61/1990 și HG nr. 562/1991". Or, clauza sus menționată se impune a fi interpretată în sensul că unitatea vânzătoare a înțeles să acorde cocontractanților facilitățile la stabilirea și plata prețului reglementate de actul normativ sus invocat, prin urmare interpretarea actului juridic dedus judecății de către instanța de fond este în deplină concordanță cu acordul de voință al părților și cu dispozițiile legale a căror incidență a fost menționată în chiar cuprinsul contractului.
Nu poate fi primită nici critica potrivit căreia prima instanță ar fi reținut în mod eronat că apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii în termen a obligației de predare a locuinței contractate.
În ceea ce privește termenul de predare a apartamentului, așa cum rezultă din clauza stipulată la art. 1 lit. b din contract antecesoarea apelantului s-a obligat să le predea locuința contractată la data de 30 noiembrie 1993. Apoi, prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. a fost stabilit un termen fix de finalizare și predare a apartamentelor către beneficiarii membri ai Asociației de Proprietari nr. 20-22 printre care se enumeră și reclamanții, respectiv data de 19 octombrie 2005. Necontestat că termenul judiciar stabilit prin decizia sus menționată a Curții de Apel S. are caracter imperativ iar probatoriul administrat la instanța de fond relevă în mod neîndoielnic faptul că acest din urmă termen nu a fost respectat, aspect de altfel confirmat și de susținerile apelantului potrivit cărora, în îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina sa, contractul de execuție a apartamentelor a fost încheiat la data de 15 august 2007 iar lucrările au fost finalizate și recepționate la data de 21 mai 2010.
Susținerile apelantului în sensul că ar fi existat o imposibilitate obiectivă de finalizare a lucrărilor în termenul de 10 luni stabilit prin decizia nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. motivat de faptul că a fost necesară parcurgerea tuturor etapelor administrative reglementate de legislația aplicabilă în materia achizițiilor publice, nu pot fi primite de instanță urmând a se înlătura întrucât asemenea apărări puteau fi valorificate în litigiul care a avut ca obiect cererea Asociației de Proprietari nr. 20-22 de finalizare și predare a apartamentelor. Cum din motivarea deciziei nr. 1620/2005 a Curții de Apel S. nu rezultă că apelantul ar fi contestat termenul de 10 luni propus de reclamantă pentru îndeplinirea obligațiilor ce îi incumbă,, cum nu a invocat imposibilitatea finalizării lucrărilor și nici nu indicat un alt termen estimativ în acest sens, ci s-a limitat doar să conteste existența obligației de construire în sarcina sa, e evident că în prezent apelantul nu se poate prevala de propria culpă de a nu fi invocat și dovedit în dosarul soluționat prin decizia sus menționată imposibilitatea de finalizare a lucrărilor în termenul propus de reclamanta din acea cauză, așa încât împrejurările invocate prin memoriul de apel nu sunt de natură a infirma concluzia instanței de fond privind neîndeplinirea la termen a obligației de predare a locuinței contractate.
Lipsite de relevanță sub aspectul culpei contractuale sunt de asemenea susținerile apelantului privitoare la faptul că a preluat administrarea fondului locativ în anul 1998 și că anterior acestei date obligația de finalizare a locuinței contractate aparținea fostei RAUCL S..
Așa cum s-a reținut prin decizia nr. 1620/2005, în temeiul Protocolului de predare primire din 17 august 1998 activitățile de administrare a fondului locativ de stat, de vânzare a locuințelor și de investiții pentru fondul locativ au fost predate municipalității, care a preluat astfel toate obligațiile asumate de antecesoarea RAJUCL S. față de cocontractanți, inclusiv obligația de predare a locuințelor contractate la termenele convenite. În plus, obligația de finalizare și predare a locuințelor până la data de 19 octombrie 2005 a fost stabilită în sarcina apelantului, iar nu în sarcina antecesoarei sale; prin urmare susținerile referitoare la momentul preluării activităților privind spațiile locative nu au nici o relevantă în speță și urmează a se înlătura .
S-a mai criticat și faptul că instanța judecătorească nu a analizat apărările Municipiului S. cu privire la sumele alocate pentru finalizarea apartamentului contractat; și acest motiv de apel este neîntemeiat formulat.
Astfel, în ceea ce privește împrejurarea că pentru finalizarea locuinței în discuție a fost necesară alocarea unor fonduri de la bugetul local, această împrejurare nu justifică prin ea însăși angajarea răspunderii contractuale a reclamanților pentru plata diferenței de preț, răspundere care nu poate fi stabilită decât prin prisma clauzelor contractuale.
Deși apelantul pretinde că reclamanții intimați nu și-ar fi îndeplinit obligația de a achita diferențele de preț ivite pe parcursul execuției, așa cum s-a stipulat în contract, această susținere este infirmată de statuările cu putere de lucru judecat ale deciziei nr. 1620/2005 a Curții de Apel S.. Potrivit considerentelor deciziei sus menționate, excepția de neexecutare a contractului, invocată în acea cauză de apelant, a fost înlăturată ca neîntemeiată cu motivarea că prețurile stabilite la momentul contractării au fost achitate integral iar apelantul nu a făcut dovada stabilirii unor diferențe de preț prin acte adiționale însușite de cocontractanți. Câtă vreme statuările sus mcnționate se bucură de prezumția autorității lucrului judecat, consacrată de art. 1200 pct. 4 cod civil anterior, prezumție care are caracter absolut față de părțile litigante, necontestat că nu se poate reține culpa intimaților pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contract și nu poate fi angajată răspunderea lor contractuală pentru plata unor diferențe de preț stabilite de apelant în mod unilateral, dar neînsușite prin act adițional de cealaltă parte.
Cum, din probele administrate în cauză nu a rezultat în nici un mod, că diferențele de preț solicitate s-ar datora modificării prețurilor și tarifelor pe durata termenului stabilit de părți pentru predarea locuinței, ci întârzierii nejustificate în execuție, de peste 15 ani, întârziere imputabilă potrivit celor mai sus argumentate exclusiv apelantului, se aprecizată că în mod corect a concluzionat instanța de fond că riscul majorării costului de execuție pe durata întârzierii nejustificate a obligației de finalizare și predare a locuinței trebuie suportat de vânzător ca sanctiune a culpei sale contractuale, astfel că și aceste critici vor fi respinse ca nefondate.
În contextual tuturor celor arătate, găsind că motivațiile apelantului sunt nejustificat formulate și că soluția primei instanțe este legală și temeinică, în baza disp. art. 296 C., Tribunalul va respinge apelul ca nefondat.
Date fiind și prevederile art. 274 C., obligă pârâtul apelant să plătească reclamanților intimați suma de 800 lei cheltuieli de judecată din apel.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE:
Respinge apelul formulat de pârâtul M. S.-prin primar, jud. S., împotriva sentinței nr. 2781/17.06.2014 pronunțată de Judecătoria S., având ca obiect „obligația de a face”, intimații-reclamanți fiind H. C. D. și H. O. C., ambii cu domiciliul ales la avocat Ș. R. din S., .. 29, ., apt. 25, jud. S., ca nefondat.
Obligă pârâtul apelant să plătească reclamanților intimați suma de 800 lei cheltuieli de judecată din apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 27.01.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
C. L. S. A. B. F.
Red. C.L.,
Tehnored. B.F.
5 ex./ 19.02.2015
| ← Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr.... | Pretenţii. Decizia nr. 108/2015. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
