Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 25/2013. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 25/2013 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 08-01-2013 în dosarul nr. 25/2013
Dosar nr._ Hotărâre care să țină loc de act autentic
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR.25
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 08.01.2013
PREȘEDINTE I. G.
JUDECĂTOR H. L.
JUDECĂTOR F. G.
GREFIER S. A.
Pe rol, judecarea recursului formulat de către reclamantul P. V., domiciliat în .,județul Suceava, împotriva sentinței civile nr.1090 pronunțată la data de 09.03.2012 de Judecătoria Rădăuți în dosar nr._ ,intimată fiind pârâta S. M. cu același domiciliu, nr.345, județul Suceava.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns reclamantul recurent P. vasile, lipsă fiind pârâta intimată.
Procedura de citare cu părțile, legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Recurentul depune la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 151,66 lei, timbru judiciar de 1,5 lei pe care instanța le anulează recursul fiind legal timbrat, un set de înscrisuri constând în acte medicale și bilete de ieșire din spital, arată că nu mai are alte cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului la dezbateri..
Instanța constatând recursul în stare de judecată acordă cuvântul la dezbateri pe fondul acestuia.
Recurentul solicită admiterea recursului pentru motivele expuse în scris în petiția de recurs.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL
Asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Rădăuți sub nr._, reclamantul P. V., în contradictoriu cu pârâta S. M., a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate dreptul său de proprietate cu privire la suprafața de 4200 mp teren, situată în extravilanul comunei Iaslovăț, jud. Suceava, in sola 37 Movila având ca vecinătăți proprietățile lui J. N. la N, B. V. la S, S. I. la E si O. I. la V, teren care apare in titlu de proprietate nr. 323 din 28.06.2004 eliberat lui B. I. a lui A., tatăl promitentei vânzătoare.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că B. I. a lui A., decedat la 22.01.1997j imediat după apariția legii nr. 18/1991, in baza adeverinței de proprietate si apoi a unui titlu de proprietate care nu mai este in vigoare, a primit, prin reconstituire, o suprafața de teren identica cu cea din TP 323/ 28.06.2004 . Înainte de deces si-a chemat cei 5 copii pe care i-a înzestrat.
Promitenta vânzătoare a primit in extravilanul localității cei 4200 mp teren care erau menționați atât in vechiul titlu cât si in cel nou.
Explicația eliberării unui nou titlu si anularii pe cale administrativa a celui anterior este faptul ca la nivelul comunei, in anumite sole, ca urmare a unor reclamații a unui număr de cetățeni ,s-au efectuat noi măsurători, în urma cărora s-a schimbat locația unor terenuri a căror proprietate s-a reconstituit.
După înzestrare, promitenta vânzătoare a înstrăinat cei 4200 mp, încă din anul 1996 el plătind suma de 600 USD.
Incertitudinea cu privire la suprafețele de teren reconstituite, în special in solele Movila si Tarinca, repetatele măsurători si remăsurători, a făcut să nu se poată face un act de vânzare -cumpărare intre noi.
Întocmind antecontractul, promitenta vânzătoare a recunoscut înstrăinarea terenului si primirea banilor.
Încă de la . s-a înregistrat cu el in registrul agricol.
In prezent, rezolvarea situației acestui teren nu se poate face decât prin modalitatea validării acestui antecontract printr-o hotărâre judecătoreasca care sa tina loc de act de vânzare cumpărare autentic
Prin sentința civilă nr.1090 din 09.03.2012 Judecătoria Rădăuți a respins acțiunea civilă formulată de pe reclamantul P. V. în contradictoriu cu pârâta S. M. .Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că potrivit antecontractului încheiat la data de 08.06.2011 sub semnătură privată, pârâta S. M. a promis reclamantului vânzarea suprafeței de 4200 mp teren situată în extravilanul comunei Iaslovăț, la locul „Movila”, județul Suceava, pentru prețul de 600 USD.
Pentru a dovedi dreptul de proprietate al promitentului-vânzător, reclamantul se prevalează de titlul de proprietate nr.323/2004, eliberat în favoarea lui B. I. al lui A., pretins autor al promitentului-vânzător.
Instanța a constatat că, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren una din părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, conform art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/005.
Această hotărâre poate fi însă pronunțată numai atunci când – exceptând consimțământul părții care refuză încheierea contractului – toate celelalte condiții de validitate a unui contract de vânzare-cumpărare sunt îndeplinite.
O asemenea condiție – extrinsecă contractului de vânzare-cumpărare, dar care împiedică încheierea valabilă a acestuia, atunci când are ca obiect un teren – este cea prevăzută de art.26 alin.1 din Legea nr.7/1996 (dispoziție în vigoare la data încheierii antecontractului, aplicabilă față de dispozițiile art.76 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil), potrivit căreia: „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale /…/ se vor înscrie, în prealabil, în cartea funciară dacă titularul înțelege să dispună de ele”.
Această dispoziție legală interzice efectuarea oricărei operațiuni de vânzare a unui imobil, atât timp cât dreptul de proprietate al vânzătorului nu este înscris în cartea funciară.
Pe acest fond, legiuitorul a considerat necesar să intervină și, prin Legea nr.276/2009 a fost introdus art.32 în Legea nr.146/1997, în al cărui prim alineat se prevede expres că: „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic se înstrăinare a unor imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară…”. În cauză, deși a fost depus extras de carte funciară pentru informare, în CF nr._ Iaslovăț (provenită din conversia de pe hârtie a CF 967), nu este întabulat dreptul de proprietate pe numele promitentului vânzător sau pe numele autorului acestuia, beneficiarul actului de reconstituire, în privința căruia nu s-a depus, de altfel, certificat de moștenitor pentru a dovedi vocația succesorală concretă la succesiune a pârâtei, drept pentru care instanța a respins acțiunea, ca nefondată.
Împotriva sentinței a formulat recurs reclamantul P. V.
criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței civile în sensul admiterii acțiunii.
În motivarea recursului său reclamantul a arătat că promitenta vânzătoare S. M. a fost înzestrată de tatăl său cu suprafața de 4200 mp teren primit prin reconstituirea dreptului de proprietate potrivit Titlului de proprietate nr. 323 din 28.06.2004 .
Inițial acest teren a fost primit în baza altui Titlu de proprietate eliberat anterior anului 1997 când tatăl lui S. M. a decedat .
Imediat după primirea terenului si achitarea sumei de 600 dolari, declarativ s-a înregistrat cu pământul in Registrul agricol.
Ulterior după ce tatăl promitentei vânzătoare a decedat ca urmare a unor reclamații făcute de câțiva cetățeni din comună s-au făcut noi verificări si măsurători pentru respectarea amplasamentelor anterioare înscrieri în CAP.
Pământul înstrăinat de S. M. a fost trecut în noul Titlu de proprietate nr. 323 din 28.06.2004 .
Tocmai că prin faptul că situația mai multor terenuri din localitatea Iaslovăț nu era clară când s-a făcut promisiunea de vânzare - cumpărare nu s-a întocmit nici un înscris, antecontractul fiind încheiat la 8.06.2011.
Atunci S. M. s-a obligat sa rezolve situația terenului, să se intabuleze cu el ca apoi să poată să întocmească contractul notarial de vânzare - cumpărare dar ulterior nu a mai făcut nimic afirmând ca el trebuie sa se ocupe de aceasta.
Văzând indiferența ei, pentru a reglementa situația terenului nu are nici o alta posibilitate decât validarea antecontractului prin hotărâre judecătorească fapt pentru care s-a adresat instanței de judecata însă acțiunea i-a fost respinsă pe considerentul că promitentul vânzător nu este intabulat cu terenul înstrăinat ca de altfel nici autorul acestuia.
Este adevărat că tatăl lui S. M. nu s-a intabulat cu acest teren dar nu avea cum sa o facă întrucât la eliberarea titlului de proprietate nr. 323 din 28.06.2004 B. I. a lui A. era decedat de mai bine de 7 ani.
In hotărâre se face vorbire de prevederile art. 26 al. 1 din legea nr. 7/ 1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara in sensul înscrieri in cartea funciara a dreptului de proprietate daca titularul înțelege sa dispună de acest drept.
A arătat că la data înstrăinări terenului, tatăl lui S. M. bolnav fiind si cu situația pământului neclară nu a putut sa se intabuleze iar când, in urma, noilor verificări, pământul i-a fost atribuit prin noul titlu de proprietate Botosan I. tatăl promitentei vânzătoare era deja decedat.
S-a reținut de instanța ca prevederile art. 26 al. 1 din legea nr.7/ 1996 interzice efectuarea oricărei operațiuni de vânzare-cumpărare a unui imobil atât timp când vânzătorul nu si-a înscris dreptul de proprietate in cartea funciara.
A arătat de ce înscrierea in cartea funciara nu a fost posibilă.
Nici din conținutul art. 26 al 1 din legea nr. 7 /1996 si cel al art. 3 indice 2 din legea nr. 146 / 1997 nu rezulta caracterul imperativ al înscrieri dreptului de proprietate in cartea funciara si obligativitatea solicitări extrasului de carte funciara de către instanța de judecata.
Ca atare cele mai sus arătate rămân la latitudinea instanței care administrează aceste probe in situații confuze cu privire la înstrăinarea imobilului prin promisiune de vânzare-cumpărare .
Daca lucrurile nu s-au prezenta in acest fel este de neexplicat faptul ca atâția ani de zile instanțele nu au făcut referire la aceste texte de lege si s-au pronunțat hotărâri de validare a antecontractelor de ordinal miilor.
S-au validat promisiuni de vânzare-cumpărare chiar in baza adeverințelor de proprietate.
O asemenea soluție a instanței de judecata creează o discriminare căci unii justițiabili au fost favorizați de instanțe iar alți au avut un cu totul alt tratament,
In drept au fost invocate dispozițiile art. 304 indice 1 punctul 9 Cod procedură civilă.
Intimata S. M. nu a formulat apărări în recurs.
Examinând recursul ce se subsumează prevederilor art. 304 pct.9 Cod procedură civilă și art. 3041 Cod procedură civilă, prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a considerentelor sentinței civile atacate și a criticilor formulate, tribunalul reține următoarele:
În mod greșit prima instanță a condiționat validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de către recurent cu pârâta S. M., de îndeplinirea cerințelor prevăzute de art.32 al.1 din legea nr.146/1997 care prevede că „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociaților de proprietari”.
Demersul recurentului este întemeiat pe dispozițiile art.1073,1077 Cod civil, art.5 al.2 din Titlul X din legea nr.247/2005, potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației asumate de debitor, iar în caz de refuz, instanța poate suplini consimțământul acestuia din urmă.
Reiese că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă promisiunea /antecontractul de vânzare cumpărare întrunește cerințele de validitate prevăzute de art.948 Cod civil, adică capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al celui ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, dacă cel care și-a asumat obligația de a transmite proprietatea are în patrimoniul său respectivul bun.
În speță, recurentul a prezentat antecontractul de vânzare cumpărare datat 08.06.2011 prin care pârâta S. M. în calitate de promitentă vânzătoare, i-a promis vânzarea suprafeței de 42 ari teren situat în extravilanul comunei Iaslovăț la locul numit „M.” învecinat cu la Nord cu terenul lui J. N., la Sud cu terenul lui B. V., la Est cu terenul lui S. I. și la Vest cu terenul lui O. I., înscris care îndeplinește condițiile de validitate mai sus menționate, depunând totodată titlul de proprietate nr.323/28.06.2004, emis pe numele autorului pârâtei B. I. a A., în care terenul figurează l a poziția A1, tarlaua 37, . dosar fond, identitatea rezultând din compararea vecinilor).
În mod greșit prima instanță a condiționat validarea antecontractului de vânzare cumpărare de înscrierea terenului în cartea funciară deoarece hotărârea care se pronunță produce efecte relative, adică numai între părți conform art. 969 Cod civil, terței persoane care ar pretinde la rându-i un drept de proprietate asupra bunului în cauză, opunându-i-se doar ca un simplu mijloc de probă, cu valoare de prezumție relativă, ce poate fi răsturnată prin administrarea probei contrare.
Constatând că fondul cauzei nu a fost cercetat, tribunalul în baza art.312 al.5 Cod procedură civilă, va admite recursul, va casa sentința civilă atacată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe pentru a se conforma observațiilor mai sus menționate.
Pentru aceste motive,
În numele legii,
DECIDE :
Admite recursul formulat de către reclamantul P. V., domiciliat în .,județul Suceava, împotriva sentinței civile nr.1090 pronunțată la data de 09.03.2012 de Judecătoria Rădăuți în dosar nr._ ,intimată fiind pârâta S. M. cu același domiciliu, nr.345, județul Suceava.
Casează sentința civilă nr. 1090/9 martie 2012 pronunțată de Judecătoria Rădăuți și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 8 ianuarie 2013.
Președinte Judecător Judecător
I. G. H. L. F. G.
Grefier
S. A.
RED.IG
TEHNORED:SA/2ex/24.01.2013
JUDECĂTOR FOND P. G.
I. Caracteristica cererii în raport
de care s-a admis recursul – Hotărîre care să țină loc de act autentic
II. Soluția în recurs –. Admite recursul .Casează sentința civilă nr. 1090/9 martie 2012 pronunțată de Judecătoria Rădăuți și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe
. FIȘA ÎN CIVIL
Judecătoria Rădăuți Decizia nr.25/08.01.2013
Sentința nr.1090/09.03.2012 Dosar nr._
Judecător: P. G. Complet: I. G.
H. L.
F. G.
În mod greșit prima instanță a condiționat validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de către recurent cu pârâta S. M., de îndeplinirea cerințelor prevăzute de art.32 al.1 din legea nr.146/1997 care prevede că „În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociaților de proprietari”.
Demersul recurentului este întemeiat pe dispozițiile art.1073,1077 Cod civil, art.5 al.2 din Titlul X din legea nr.247/2005, potrivit cărora creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației asumate de debitor, iar în caz de refuz, instanța poate suplini consimțământul acestuia din urmă.
Reiese că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice dacă promisiunea /antecontractul de vânzare cumpărare întrunește cerințele de validitate prevăzute de art.948 Cod civil, adică capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al celui ce se obligă, un obiect determinat și o cauză licită, dacă cel care și-a asumat obligația de a transmite proprietatea are în patrimoniul său respectivul bun.
În speță, recurentul a prezentat antecontractul de vânzare cumpărare datat 08.06.2011 prin care pârâta S. M. în calitate de promitentă vânzătoare, i-a promis vânzarea suprafeței de 42 ari teren situat în extravilanul comunei Iaslovăț la locul numit „M.” învecinat cu la Nord cu terenul lui J. N., la Sud cu terenul lui B. V., la Est cu terenul lui S. I. și la Vest cu terenul lui O. I., înscris care îndeplinește condițiile de validitate mai sus menționate, depunând totodată titlul de proprietate nr.323/28.06.2004, emis pe numele autorului pârâtei B. I. a A., în care terenul figurează l a poziția A1, tarlaua 37, . dosar fond, identitatea rezultând din compararea vecinilor).
În mod greșit prima instanță a condiționat validarea antecontractului de vânzare cumpărare de înscrierea terenului în cartea funciară deoarece hotărârea care se pronunță produce efecte relative, adică numai între părți conform art. 969 Cod civil, terței persoane care ar pretinde la rându-i un drept de proprietate asupra bunului în cauză, opunându-i-se doar ca un simplu mijloc de probă, cu valoare de prezumție relativă, ce poate fi răsturnată prin administrarea probei contrare.
Constatând că fondul cauzei nu a fost cercetat, tribunalul în baza art.312 al.5 Cod procedură civilă, va admite recursul, va casa sentința civilă atacată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe pentru a se conforma observațiilor mai sus menționate.
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 19/2013. Tribunalul SUCEAVA | Pretenţii. Hotărâre din 15-01-2013, Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
