Reziliere contract. Decizia nr. 289/2014. Tribunalul SUCEAVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 289/2014 pronunțată de Tribunalul SUCEAVA la data de 27-03-2014 în dosarul nr. 289/2014
Dosar nr._ - reziliere contract -
ROMÂNIA
TRIBUNALUL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 289
Ședința publică din data de 27 MARTIE 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE: C. M. N.
JUDECĂTOR: G. F. F.
GREFIER: Ș. L. G.
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamantul M. RĂDĂUȚI – P. P., cu sediul în mun. Rădăuți, ..2, județul Suceava împotriva sentinței civile nr.2616 din data de 07.10.2013 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosar nr. _, în contradictoriu cu intimatul P. I., domiciliat în mun. Rădăuți, ..42, . 2, ..
La apelul nominal făcut în ședință publică lipsesc părțile, drept pentru care instanța dispune lăsarea cauzei la a doua strigare pentru a le da acestora posibilitatea prezentării în sala de judecată.
După reluarea cauzei la cel de-al doilea apel nominal făcut în ședință publică lipsesc părțile.
Procedura de citare cu părțile este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța procedând la verificarea competenței sale, așa cum prevăd dispozițiile art.131 al. 1 Cod procedură civilă, constată că Tribunalul Suceava este competent din punct de vedere general, material, funcțional și teritorial să soluționeze apelul formulată în conformitate cu dispozițiile NCPCIV, fiind întrunite condițiile prevăzute de art. 482 din Noul Cod de procedură civilă.
De asemenea, se constată că prezentul apel face parte din categoria celor scutite de la plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar în conformitate cu dispozițiile prev. de art. 17 din Legea nr.147/1997, avându-se în vedre că acțiunea a fot introdusă la data de 16.04.2013,dată la care erau aplicabile dispozițiile Legii nr. 16/1997.
Se mai constată că în cauză s-a depus întâmpinare de către intimatul pârât P. I. însă, ca urmare a faptului că nu a depus întâmpinarea în termenul procedural prevăzut de lege, acesta este decăzut din dreptul de a mai formula răspuns la întâmpinare, de a ridica excepții și de a solicita alte probe, în afara celor de ordine publică.
Instanța văzând că apelantul a solicitat în conformitate cu disp. art. 411 NCPCIV, respectiv art. 242 alin.2 din vechiul cod de procedură civilă judecarea cauzei și în lipsă.
În considerarea art.254 – 258 NCPCIV raportat la art.482 NCPCIV instanța va admite proba cu înscrisurile deja existente la dosarul cauzei, după care, potrivit art. 394 Noul Cod procedură civilă, considerând că au fost lămurite toate împrejurările de fapt și temeiurile de drept ale cauzei, închide dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
Declarând dezbaterile închise, după deliberare,
TRIBUNALUL:
Asupra apelului de față, constată următoarele:
P. acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Rădăuți sub nr._ din 17 aprilie 2013 reclamantul M. Rădăuți l-a chemat în judecată pe pârâtul P. I., solicitând instanței să dispună rezilierea contractului de închiriere nr.87/31.08.2011, încheiat între părți, precum și evacuarea pârâtului din locuința situată în mun. Rădăuți, ..42, ., jud. Suceava.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că prin contractul sus-menționat i-a închiriat pârâtului locuința (garsoniera) situată în mun. Rădăuți ..42, ., . de 13 martie 2013 un număr de patru chiriași din imobil i-au adus la cunoștință reclamantului că „pârâtul are un comportament care face imposibilă conviețuirea în respectivul imobil”. Verificând cele sesizate, reclamantul a constatat că la Poliția mun. Rădăuți au fost înregistrate și soluționate un număr de cinci sesizări „din care rezultă că pârâtul a tulburat ordinea și liniștea publică atât în anul 2012, cât și în anul 2013”.
În consecință, reclamantul a susținut că se impune rezilierea contractului de închiriere (și, implicit, evacuarea pârâtului) atât în temeiul art.1830-1831 din Noul Cod Civil, cât și în temeiul Lg. nr.114/1996.
Pârâtul P. I. a depus întâmpinare (filele 23-24) prin care a solicitat respingerea acțiunii, susținând că, în calitate de locatar, are un comportament civilizat. Toate problemele sunt generate de vecinul sau U. M., care are permanent o atitudine provocatoare față de dânsul. Pârâtul a explicat de ce sesizarea la care se face referire în cererea de chemare în judecată a mai fost semnată de încă trei persoane, precum și ce s-a întâmplat în fiecare din celelalte împrejurări invocate de reclamant.
În vederea soluționării cauzei părțile au depus la dosar înscrisuri, fără să se solicite administrarea altor probe.
Analizând susținerile părților, probele administrate în cauză, precum și dispozițiile legale aplicabile, instanța constată următoarele:
Referitor la legea aplicabilă: Reclamantul a invocat atât prevederile Lg. nr.114/1996, cât și art. 1830-1831 din Noul Cod Civil. Deși reclamantul, nu a indicat, expres, care anume din prevederile Lg. nr.114/1996 sunt aplicabile, este evident că nu putea face referire decât la art.24 lit.”b” liniuța a 3-a: „Rezilierea contractului de închiriere /…/ se face /…/ la cererea proprietarului, atunci când chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței”.
Dar, conform art.270 lit.”s” din Lg. nr.70/2011, la data intrării în vigoare a Noului cod civil s-au abrogat prev. art.21-33 din Lg. nr.114/1996, deci și art.24 lit.”b” liniuța a 3-a, astfel încât, în mod evident, dispozițiile Noului cod civil și ale legii locuinței nr.114/1996 se exclud reciproc.
În această situație, se pune problema dacă, în speță, este aplicabilă:
- legea în vigoare la data încheierii contractului (Lg. nr.114/1996) sau
- legea în vigoare la data săvârșirii, de către pârât, a pretinselor fapte ce atrag rezilierea contractului (Noul cod civil).
Având în vedere atât dispoziția de principiu cuprinsă în art.3 din Lg. nr.71/2011, cât și din interpretarea per a contrario a art.134 din Lg. nr.71/2011, instanța de fond a apreciat că în speță este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii contractului, respectiv art.24 lit.”b” liniuța a 3-a din Legea locuinței nr.114/1996.
Se impune, totuși, precizarea că dispozițiile sus-menționate din cele două acte normative sunt aproape identice.
P. sentința civilă nr. 2616 din data de 07.10.2013 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosar nr._ , s-a respins acțiunea civilă, având ca obiect „reziliere contract de închiriere și evacuare” formulată de reclamantul M. RĂDĂUȚI – prin primar, cu sediul în mun. Rădăuți ..2, jud. Suceava CP_725400, în contradictoriu cu pârâtul P. I., domiciliat în mun. Rădăuți ..42, ., ..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond, referitor la fondul cauzei a reținut următoarele:
Analizând adresa nr. R/_ din 09.04.2013 a Poliției mun. Rădăuți (fila 10), precum și sesizarea înregistrată la Primăria mun. Rădăuți sub nr.17.711/13.03.2013 (fila 8), instanța de fond a constatat că pârâtul nu a provocat cel puțin șase incidente (cum pare să rezulte din cererea de chemare în judecată), ci a fost implicat în numai trei incidente, după cum urmează:
1.La data de 09.01.2012, potrivit unor reclamații făcute de „locatarii imobilului (nu se știe cine sunt aceștia), pârâtul „a tulburat ordinea și liniștea publică”, „având muzica dată la intensitate mare”.
2.La data de 10.03.2013 pârâtul „a tulburat ordinea și liniștea publică”, „prin strigăte și țipete”.
3.La data de 12.03.2013 pârâtul „i-a adresat soției sale cuvinte jignitoare și amenințări”.
În toate aceste trei împrejurări pârâtul a fost sancționat contravențional. Pentru fapta din 09.01.2012 instanța de judecată i-a aplicat pârâtului sancțiunea „avertisment”, în considerentele sentinței civile nr.960/02.03.2012 a Judecătoriei Rădăuți (filele 25-26) reținându-se că pârâtul „este o persoană cunoscută cu un comportament corespunzător în societate”.
Așadar, în sarcina pârâtului s-ar putea reține că, timp de 14 luni (ianuarie 2012 – martie 2013), a fost implicat în trei incidente, unul constând în muzica dată prea tare și unul într-o ceartă cu soția. De asemenea, pârâtul a făcut dovada (cererea de la fila 11) că, la rândul său, a sesizat comportamentul cel puțin provocator al vecinului U. M..
În mod constant, doctrina și jurisprudența au reliefat că rezilierea contractului de închiriere, urmată de evacuarea chiriașului nu se poate dispune cu ușurință, pentru incidente sporadice, care – cel mult – creează un disconfort altor locatari. Rezilierea contractului și evacuarea chiriașului „poate fi dispusă numai dacă se dovedește că acesta /…/ face imposibilă conviețuirea pentru ceilalți locatari. Pentru o simplă stânjenire a conviețuirii, pentru unele incidente sporadice /…/ evacuarea nu poate fi dispusă” (F. D. „Tratat de drept civil – Contracte speciale”, ed. Universul Juridic, 2006, vol II, p.133). de asemenea, evacuarea nu poate fi dispusă nici atunci când „neînțelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a cărui evacuare se cere” (op.cit.p.133) – ori, există indicii că în generarea acestor incidente a fost implicat și numitul U. M..
În consecință, instanța de fond a constatat că, . fost implicat în incidente de natură să afecteze conviețuirea altor locatari, dar acestea au avut caracter sporadic și, sub nicio formă, nu au făcut „imposibilă conviețuirea” celorlalți locatari, astfel încât, nefiind aplicabile prev. art.24 lit.”b” liniuța a 3-a din Lg.nr.114/1996, a respins acțiunea.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal a promovat apel reclamantul M. RĂDĂUȚI – P. P., ca fiind netemeinică și nefondată și în consecință a solicitat casarea acesteia și admiterea acțiunii așa cum a fost formulată respectiv să se constate:
1. rezilierea contractului de închiriere nr. 87 încheiat la data de 31.08.2011, privind imobilul sus-menționat pentru nerespectarea clauzelor contractuale, prin aceea ca pârâtul prin comportamentul său face imposibilă conviețuirea cu ceilalți colocatari, împiedicând folosirea normală a imobilului - punctul V- rezilierea contractului de închiriere, art. 8 lit. c coroborat cu art. 1830 și 1831 din noul cod civil;
2. evacuarea pârâtul din imobilul închiriat, proprietatea Municipiului Rădăuți, situat in în mun. Rădăuți, .. 42, . .,
3. și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, în situația în care instanța va dispune taxarea prezentei acțiuni.
Apelantul a arătat că, în fapt la data de 31.08.2011 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 87 pentru suprafețele cu destinația de locuință ANL, contract încheiat între instituția noastră și domnul P. I. în calitate de chiriaș, contractul fiind încheiat în baza repartiției nr. 836/2011.
P. acest contract domnul P. I. a închiriat o garsonieră situată în .. 42, ., jud. Suceava, contractul fiind încheiat pentru o perioadă de 5 ani respectiv până la data de 31.08.2016.
S-a precizat faptul că acțiunea este justificată având în vedere următoarele: prin cererea unui nr. 4 chiriași din acel imobil, vecini ai pârâtului, cerere înregistrată la primărie la nr._/13.03.2013, li se aducea la cunoștință faptul că pârâtul are un comportament care face imposibilă conviețuirea în respectivul imobil.
În urma acestei sesizări, biroul locativ din cadrul instituției a făcut o adresă către Poliția mun. Rădăuți pentru a confirma sau infirma cele sesizate de chiriași, Poliția mun. Rădăuți prin răspunsul înregistrat sub nr. 5670/10.04.2013, a confirmat faptul că pe numele pârâtului au fost înregistrate și soluționate un nr. de 5 sesizări din care rezultă faptul că pârâtul a tulburat ordinea și liniștea publică atât în anul 2012 cât cât și în anul 2013.
S-a mai precizat faptul că pârâtul și-a recunoscut vina prin cererea înregistrată la primărie cu nr._/12.03.2013, precizând faptul că la data de 10.03.2013 a fost provocat de vecinul de la apartamentul nr. 11, fiind nevoit să răspundă în această manieră.
Interesul apelantului este născut, actual și legitim.
Consideră că greșit instanța de fond a reținut faptul că pârâtul a fost sancționat contravențional și că incidentele ar fi generat și cu implicarea altui locatar respectiv a domnului U. M., instanța trecând cu vederea peste comportamentul anormal al pârâtului rezumându-se a reține doar faptul că acesta a fost sancționat cu avertisment.
Față de cele precizate mai sus, s-a solicitat instanței admiterea apelului așa cum a fost formulat, casarea sentinței nr. 2616/2013 respectiv admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și în consecință a proceda la rezilierea contractului de închiriere nr. 87 încheiat la data de 31.08.2011, evacuarea pârâtul din imobilul închiriat și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar
În drept apelul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 466, 468 și 470, art. 1830-1831 noul cod civil, art. 194 noul cod procedură civila, art. 24 lit. b liniuța a 3 -a din legea nr. 114/1996 a locuinței, respectiv punctul V- rezilierea contractului de închiriere, art. 8 lit. c din contractul de închiriere
S-a mai solicitat a se proceda la judecarea cauzei și în lipsă conform art. 223 alin. 3 noul cod de procedură civilă (art. 242 alin. 2 vechiul cod de procedură civilă), apelantul înțelegând să invoce prevederile art. 17 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, articol care stipulează faptul că „Sunt scutite de taxa judiciară de timbru cererile si acțiunile, inclusiv căile de atac formulate, potrivit legii, de Senat, Camera Deputaților, Președinția României, Guvernul României, Curtea Constituțională, Curtea de Conturi, Consiliul Legislativ, Avocatul Poporului, de Ministerul Public și de Ministerul Finanțelor, indiferent de obiectul acestora, precum si cele formulate de alte instituții publice, indiferent de calitatea procesuala a acestora, când au ca obiect venituri publice.
Intimatul pârât P. I. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat potrivit înscrisului olograf depus la dosar.
Examinând actele și lucrările dosarului, sentința civilă apelată prin prisma motivelor invocate de precum și a textelor de lege incidente în speță, tribunalul reține că apelul este nefondat pentru următoarele argumente:
După cum rezultă din contractul de închiriere nr. 87 din 31 august 2011 – fila 5 dosar fond, în art. 6 sunt prevăzute obligațiile chiriașului, respectiv plata chiriei la termenul stipulat în contract și achitarea cotelor – părți din cheltuielile comune; repararea și înlocuirea elementelor de construcții și instalații deteriorate din folosința comună; asigurarea curățeniei și igienizarea curților, incintelor; să comunice proprietarului în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net al familiei sale; la mutarea din locuință are obligația să o predea în stare de folosință și curățenie, cu obiectele de inventar trecute în procesul – verbal; nu are voie să subînchirieze apartamentul, chiriașul răspunzând pentru stricăciunile și pierderile provocate de membrii familiei sale și fiind obligat a apăra lucrul închiriat contra încercărilor uzurpărilor provenite de la terți.
De asemenea, cap. IV, intitulat încetarea contractului de închiriere, prevede în art. 7, că acest contract încetează doar în situații strict și limitativ prevăzute, cum ar fi: la expirarea termenului, conform art. 2; denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș, cu condiția unui preaviz minim de 30 de zile; la trecerea a 30 de zile de la data părăsirii locuinței de către titularul contractului sau de la data decesului, la data cumpărării de către chiriaș a apartamentului închiriat, în condițiile legii.
La rândul său, Cap. V prevede cazurile de reziliere a contractului de închiriere, așa cum sunt ele stipulate în art. 8, respectiv: neachitarea chiriei cel puțin 3 luni consecutiv; pricinuirea de însemnate stricăciuni locuinței sau clădirii în care locuința este situată; chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței.
Ori, din ansamblul probelor administrate în cauză în fața instanței de fond, tribunalul reține că din adresa de la fila 10 dosar fond, numai vecinul U. M. a formulat trei sesizări scrise, în datele de 10 martie, 12 martie și 13 martie 2013, împotriva pârâtului - intimat P. I., reproșându-i-se că tulbură ordinea și liniștea publică, prin adresare de cuvinte jignitoare soției lui U. M..
De asemenea, adresa de la fila 11 dosar, constând în declarația dată de către pârâtul – intimat P. I. demonstrează că între acesta și vecinul său, U. M., există o stare conflictuală, care a culminat cu acele scandaluri în datele sus – menționate, scandaluri care au fost provocate și pe fondul stării de surescitare în care se găseau ambii, stare provocată de consumul de alcool.
În plus, instanța de control judiciar reține și faptul că, pentru comportamentul său, pârâtul – intimat a fost sancționat contravențional, după cum urmează: pentru fapta din 09.01.2012 instanța de judecată i-a aplicat pârâtului sancțiunea „avertisment”, în considerentele sentinței civile nr.960/02.03.2012 a Judecătoriei Rădăuți (filele 25-26) reținându-se că pârâtul „este o persoană cunoscută cu un comportament corespunzător în societate”, iar pentru celelalte fapte din cursul lunii martie 2013, a fost sancționat în baza Legii 61/1991.
Corect a reținut prima instanță, că rezilierea contractului de închiriere, urmată de evacuarea chiriașului nu se poate dispune cu ușurință, pentru incidente sporadice, așa cum este speța de față și nici atunci când „neînțelegerile nu sunt provocate exclusiv de locatarul a cărui evacuare se cere” (op.cit.p.133) – ori, există indicii că în generarea acestor incidente a fost implicat și numitul U. M..
Ori, în prezenta cauză, așa cum arătam anterior, de fapt există o stare conflictuală între pârâtul – intimat și vecinul său, U. M., stare alimentată de ambele părți în mod egal, așa încât nu se poate reține că este doar culpa pârâtului în incidentele menționate.
În condițiile în care pârâtul – intimat a avut 2 incidente la începutul anului 2012, și în luna martie 2013, nu se poate afirma că acestea sunt de natură a face imposibilă conviețuirea locatarilor în blocul respectiv, în așa fel încât să producă consecința rezilierii contractului de închiriere și evacuarea pârâtului – intimat, în sensul prevăzut de art.24 lit.”b” liniuța a 3-a din Lg.nr.114/1996.
P. urmare, susținerile apelantului că sesizările la primărie au fost semnate de 4 locatari nu au relevanță în aprecierea împrejurărilor legate de faptul dacă atitudinea pârâtului – intimat se circumscrie sau nu prevederilor sus-menționate, pentru ca astfel, să se dispună rezilierea contractului de închiriere și evacuarea sa din garsonieră.
Față de cele ce preced, cum sentința primei instanțe este rezultatul unei juste aplicări a legii și rezultatul unei temeinice și legale interpretări a probelor administrate în cauză, în considerarea art. 480 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE :
Respinge apelul formulat de reclamantul M. RĂDĂUȚI – P. P., cu sediul în mun. Rădăuți, ..2, județul Suceava împotriva sentinței civile nr.2616 din data de 07.10.2013 pronunțată de Judecătoria Rădăuți în dosar nr. _, în contradictoriu cu intimatul P. I., domiciliat în mun. Rădăuți, ..42, . 2, ., ca nefondat.
Definitivă
Pronunțată în ședința publică din data de 27 MARTIE 2014.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. M. G. F.
N. F.
GREFIER,
Ș. L.
G.
Red. G.F.F.
Jud. fond. B. B.
Tehnored. Ș.L.G./ Ex.4.
| ← Fond funciar. Decizia nr. 71/2014. Tribunalul SUCEAVA | Fond funciar. Decizia nr. 297/2014. Tribunalul SUCEAVA → |
|---|
