Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 478/2015. Tribunalul TELEORMAN

La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns apelanta reclamantă fiind reprezentată de avocat C. F., lipsind intimații-pârâții.

S-a făcut referatul cauzei de grefierul de ședință, care învederează următoarele:

- dosarul se află la primul termen de judecată în apel;

- procedura de citare este legal îndeplinită.

- cererea de apel având ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic este motivată, semnată, timbrată cu suma de 1275 lei conform chitanței . NR._;

- în procedura prealabilă nu s-a depus întâmpinare;

Instanța, în conformitate cu dispozițiile art. 131 C., pune în discuția părți prezente, competența tribunalului în soluționarea cauzei.

Partea prezentă, având cuvântul apreciază că tribunalul este competent material, general și teritorial în soluționarea procesului.

Tribunalul, verificând competența materială, generală și teritorială rap. la art. 95 pct. 2, art. 466 C. stabilește că este competent să soluționeze cauza de față.

Instanța, conform art. 238 C. pune în discuție estimarea duratei cercetării procesului.

Partea prezentă având cuvântul estimează durata procesului la o zi.

Tribunalul estimează durata procesului la o zi.

Avocat C. F. depune la dosar împuternicirile avocațiale . nr._.

Tribunalul luând act că nu mai sunt cereri de formulat sau probe de administrat, deschide dezbaterile asupra fondului conform art. 392 Cod Procedură Civilă și acordă cuvântul în ordinea prevăzută de art. 216 Cod Procedură Civilă.

Avocat C. F. pentru apelanta reclamantă având cuvântul solicită admiterea apelului iar pe fond admiterea acțiuni ca fiind temeinică și legală.

Totodată arată că motivarea instanței de fond este o motivare ambiguă vorbindu-se de un preț neserios, instanța a confundat noțiunea de preț neserios cu noțiunea de preț subevaluat, ca element al unei rezoluții infracționale.

Prin decizia nr. 644/19.03.2012 CA C. a statuat definitiv și irevocabil că deși contractele s-au încheiat la prețuri sensibil mai mari decât cele recomandate prin raportul de evaluare, astfel spus prețul activelor a fost stabilit peste valoarea din raportul de evaluare și la nivelul valorii de inventar al bunurilor, astfel cum erau înregistrate în contabilitate și cum figurau în bilanțul depus la Finanțele Publice.

În ceea ce privește însă prețul ca element esențial al legalității convenției de vânzare cumpărare, jurisprudența de peste 150 de ani, a statuat că: dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că prețul este neserios.

Fără cheltuieli de judecată.

TRIBUNALUL:

Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei A. la data de 19.04.2013 sub nr._ reclamanta . în contradictoriu cu pârâta . solicitat instanței să constate încheiată vânzarea-cumpărarea imobilului „Pizza Nord”, situat în A., ., parter, județul Teleorman., având o suprafață construită de 77,74 mp și a terenului aferent în suprafață de 15,40 mp, urmând a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a acestor imobile.

În motivare, reclamanta a arătat că între părți s-a încheiat contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.199 din 11.03.2005. Conform contractului, pârâta s-a obligat ca, la executarea integrală a contractului, să încheie actul de vânzare-cumpărare.

În continuarea motivării reclamanta a mai învederat că potrivit clauzei înscrise la art.14 alin.1, la sfârșitul perioadei de leasing, odată cu plata ultimei rate de leasing dovedită cu documente bancare, „se consideră vânzarea-cumpărarea încheiată, transmițându-se utilizatorului dreptul de proprietate asupra bunului imobil și a terenului aferent”. Pe de altă parte, conform art.14 alin.2 din contract, pentru opozabilitate față de terți, părțile s-au obligat să încheie actul de vânzare-cumpărare în formă scrisă.

Reclamanta a învederat că deși obligația de plată asumată prin contractul de leasing a fost îndeplinită, pârâta a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În drept acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 969, 1073 Cod civil, art.111 C.pr.civ. și art.14 din contractul nr.199/11.03.2005.

În susținerea cererii au fost depuse: adresa nr.16 din 14.05.2009, certificat de înregistrare, adresa nr.12/18.03.2009, ordin de plată, facturi fiscale, contractul nr.199 din 11.03.2005, anexa 1 la contract, scadențar.

Acțiunea a fost timbrată legal cu suma de 2549,19 lei taxă judiciară de timbru și 5 lei timbru judiciar.

În dovedirea cererii reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, și interogatoriul pârâtei.

Legal citată, pârâta nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat la termenele de judecată acordate.

Prin sentința civilă nr. 4219/_ Judecătoria A. a respins ca neîntemeiată acțiunea având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic formulată de reclamanta ., în contradictoriu cu pârâta .>

Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că, între reclamanta . și pârâta .-a încheiat la data de 11.03.2005 Contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr.199/11.03.2005 cu privire la imobilul-spațiu comercial denumit PIZZA NORD în suprafață construită de 77,74 m.p. cu terenul aferent în suprafață de 15,40 m.p. situat în A., ., parter, județul Teleorman.

Prin acest contract reclamanta în calitate de utilizator dobândea dreptul de a folosi imobilul cu obligația corelativă de a plăti pârâtei-locator rata de leasing în valoare de 157,08 Euro până la acoperirea întregii valori a imobilului de 11.067 Euro (inclusiv TVA).

Potrivit art.14 din contract „La sfârșitul perioadei de leasing, odată cu plata ultimei rate de leasing dovedită cu documente bancare…se consideră vânzarea-cumpărarea încheiată, transmițându-se utilizatorului dreptul de proprietate asupra bunului imobil și terenul aferent”.

În ceea ce privește dispozițiile procesual civile aplicabile instanța de fond a avut în vedere dispozițiile art. 3 alin. 1 din Legea 76/2012 .

Cu privire la aplicarea legii civile în timp, instanța a constatat că reclamanta invocând un act juridic încheiat în anul 2005, raportat la valabilitatea contractului de leasing, devin incidente prevederile art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 potrivit căruia contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.

Reclamanta, promovând prezenta acțiune, a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în condițiile în care pârâta refuză să-și execute obligațiile contractuale privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică.

Potrivit art. 24 din OUG nr.88/1997 „(1) Societățile comerciale la care statul sau o autoritate a administrației publice locale este acționar majoritar pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar pentru active aflate în proprietatea lor, cu aprobarea adunării generale a acționarilor sau a consiliului de administrație, după caz”

Ca atare, în cadrul adunării ordinare a acționarilor a pârâtei . 10.12.2004 a fost aprobată transformarea a 25 de contracte de asociere în participațiune și închiriere în contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare.

Legalitatea acestei hotărâri din 10.12.2004 a societății pârâte fost constatată cu autoritate de lucru judecat prin Decizia nr.18/A din 15.02.2012 a Curții de Apel Târgu-M. ( filele 62 -82) reținându-se că „pentru transformarea contractelor de asociere în contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nu era necesară aprobarea adunării generale a acționarilor convocată în ședință extraordinară” (fila 79). Ca urmare a constatării legalității hotărârii adunării din 10.12.2004 a fost respinsă și acțiunea privind anularea contractelor de leasing imobiliar printre care se numără și contractul ce face obiectul prezentei cauze.

Decizia nr.18/A din 15.02.2012 a Curții de Apel Târgu-M. ( filele 62 -82) nu a pus în discuție și nu a vizat sub nici o formă aspecte de fond ale contractelor de leasing imobiliar ( cum ar fi prețul negociat) ci exclusiv aspecte de formă, legate de legalitatea contextului (hotărârârea adunării societății vânzătoare) în care contractele de asociere și închiriere au fost transformate în contracte de leasing imobiliar.

Pentru a stabili dacă sunt îndeplinite în cauză condițiile pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic a apreciat că trebuie avute în vedere planurile diferite de analiză și anume, pe de o parte, legalitatea contractelor de leasing imobiliar, iar pe de altă parte cerințele impuse de lege și verificabile, în prezent, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Mai mult, chiar dacă în prezenta cauză instanța nu face o analiză a legalității contractelor de leasing imobiliar, având în vedre că aceste contracte conțin o promisiune unilaterală de vânzare, a reținut că nu se poate face abstracție și chiar se impune a fi analizată semnificația și influența anumitor elemente specifice din conținutul acestor contracte în planul verificării îndeplinirii condițiilor necesare perfectării contractului în forma autentică.

Leasingul imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare este contractul prin care o societate comercială, denumită locator, acordă unei alte persoane, denumită utilizator, pe o perioadă determinată, dreptul de posesie și de folosință asupra unui activ, urmând ca, la sfârșitul perioadei de leasing, utilizatorul să cumpere activul.

Prin urmare, așa cum s-a reținut și în considerentele Decizia nr.18/A din 15.02.2012 a Curții de Apel Târgu-M. ( fila 78) structura complexă a contractului de leasing imobiliar implică pe de o parte operațiunea de transmitere a dreptului de posesie și folosință de la locator la utilizator iar pe de altă parte opțiunea utilizatorului de a cumpăra imobilul la sfârșitul perioadei de leasing.

Clauza de opțiune de cumpărare inserată în cuprinsul contractului reprezintă o promisiune unilaterală de vânzare care naște doar un drept de creanță și anume dreptul la daune interese în situația în care societatea promitentă nu-și îndeplinește obligația de a face constând în perfectarea contractului de vânzare cumpărare.

La momentul încheierii contractului de leasing imobiliar părțile au convenit irevocabil asupra unor elemente ale viitorului contract de vânzare cumpărare cum ar fi prețul și obiectul contractului, astfel că privitor la aceste elemente trebuie avute în vedere dispozițiile în vigoare la momentul perfectării contractului de leasing care încorporează în structura sa promisiunea de vânzare.

În acest context alături de exigențele Codului civil din 1864 privitoare la prețul și obiectul contractului (stabilite irevocabil la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar) a apreciat că trebuie avute în vedere și exigențele specifice cuprinse în legile speciale având în vedere că respectivul contract de leasing a fost încheiat prin transformarea contractelor de asociere în participațiune în cadrul procesului de privatizare a societății pârâte.

Potrivit art. 1303 C.civ. din 1864 prețul trebuie să fie unul serios și sincer, caracter care nu poate fi analizat decât în contextul specific al exigențelor care se impuneau la încheierea contractelor de leasing prin care s-au determinat elementele esențiale ale viitorului contract de vânzare-cumpărare (preț și obiect)

În acest sens a reținut că devin relevante considerentele hotărârilor penale în care s-a analizat modalitatea concretă de evaluare a bunurilor ce au făcut obiectul contractelor de leasing financiar.

Prin Decizia penală nr. 644/19.03. 2012 a Curții de Apel C. s-a dispus condamnarea inculpaților Chișeamera V., F. A. și R. D. pentru săvârșirea mai multor fapte penale în legătură cu subevaluarea și vânzarea la prețuri sub valoarea pieței a mai multor imobile din patrimoniul pârâtei S.C. C. S.A.

Astfel, prin Decizia penală nr.644 din 19.03.2012 a Curții de Apel C. (atașată la dosar) s-au menținut statuările instanțelor de fond cuprinse în Sentințele penale nr.91/18.01.2010 și respectiv nr.1457/04.06.2010 ale Judecătoriei C. precum și în Decizia penală nr.159 /02.06.2011 a Tribunalului D..

Instanța de recurs a statuat că inculpatul Chișamera V., în calitate de director general, administrator și președinte al CA al ., „președinte al Comisiilor de negociere constituite la nivelul acestei societăți pentru vânzarea /încheierea contractelor de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în perioada 2002-2005, în executarea aceleiași rezoluții și realizarea aceluiași scop- obținerea de către operatori economici controlați de persoane dintr-un grup țină, între care fiul său, a unor spații comerciale la prețuri diminuate, față de valoarea comercială reală, în zone de interes pe raza municipiului A., a conceput, inițiat și determinat materializarea unui plan laborios ….prin care un număr de 33 spații comerciale aparținând . făcut obiectul unor tranzacții comerciale (contracte de vânzare-cumpărare și contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare), stabilind prețul reprezentând valori diminuate față de valoarea comercială reală, totalizând_ euro și 182.854 USD…”

Cu aplicare directă la societatea reclamantă, s-a reținut că martorul I. N., administrator la societatea reclamantă ., a declarat că pentru activul Pizza Nord, ce face obiectul prezentei cauze, „nu a venit nici un evaluator pentru a realiza o cercetare la fața locului a acestor active, nu i s-au solicitat de către vreun evaluator documente justificative ale investițiilor și nu a avut cunoștință despre evaluarea efectuată în anul 2003” ( (fila 24 vol.II).

Tot privitor la acest imobil, Pizza Nord s-a reținut că Garda Financiară a constatat că nu au existat rapoarte de evaluare acceptate de ambele părți (fila 24-25- vol.II).

În contextul evaluărilor ce au stat, ulterior, la baza încheierii contractului de leasing imobiliar, instanța penală a reținut că inculpata R. D., în calitate de evaluator a acceptat efectuarea unor rapoarte de evaluare determinând un preț diminuat față de valoarea reală a activelor conformându-se solicitărilor administratorului Chișamera V., tot astfel cum nu a respectat normele ANEVAR (stabilirea valorii și deducerea acesteia pentru investiții neefectuate dar precizate în rapoartele de evaluare) înlesnind activitatea infracțională a administratorului de a stabili valori diminuate față de valoarea comercială reală a activelor în procedura vânzării ( fila 56 verso, vol.II).

Tot astfel, semnificativ pentru înțelegerea mecanismului de subevaluare a activelor (subevaluare reținută cu caracter definitiv de instanța penală) a reținut considerentele sentinței penale nr.1457/04.06.2010 a Judecătoriei C. potrivit cărora rapoartele de evaluare nu răspund cerințelor prevăzute de HG nr.55/1998 recomandate pentru începerea negocierilor contractelor de leasing, „nu exprimă prețul de piață al activelor ci, cu mici diferențe, ele reprezintă valorile contabile la care acestea ar fi trebuit să fie înregistrate în contabilitate, încă din anul 199…” (fila 117 vol.I). Aceeași instanță mai reține că „deși contractele s-au încheiat la prețuri sensibil mai mari decât cele recomandate prin rapoartele de evaluare, ele nu depășesc valorile contabile la care activele trebuiau înregistrate în contabilitate încă de la 30.06.1999…” (fila 117 vol I).

Pe cale de consecință, având în vedere că hotărârea definitivă a instanței penale are autoritate de lucru judecat în fața instanței civile (art. 22 C.pr.pen. anterior) cu privire la existența faptei, în prezenta cauză instanța a constatat că este stabilit cu caracter definitiv că determinarea prețurilor în procedura de negociere a contractului de leasing imobiliar dintre societatea reclamantă și cea pârâtă a fost una viciată conducând la stabilirea unui preț subevaluat, inferior valorii de piață.

O astfel de constatare a fost raportată de instanța de fond la contextul specific al cerințelor legale speciale privitoare la procedura de evaluare și stabilire a prețului la încheierea contractelor de leasing imobiliar având în vedere că societatea pârâtă era o societate al cărei acționar majoritar este statul.

Raportul de expertiză realizat în cauză atât cu privire la individualizarea bunului cât și cu privire la evaluarea acestuia, nu poate conduce la înlăturarea constatărilor reținute cu efect definitiv de către instanța penală care a constatat fapte concrete ale administratorului societății pârâte și ale evaluatorului expert, fapte care au determinat încheierea contractului de leasing imobiliar prin subevaluarea imobilului și, stabilirea astfel a unui preț ce nu satisface exigențele legale.

Mai mult, nu s-a făcut dovada că sumele stabilite în sarcina inculpaților prin care s-ar acoperi prejudiciul decurgând din diferențele dintre prețul real și cel subevaluat au fost achitate de persoanele implicate în vicierea prețului contractelor de leasing.

Tot astfel, analizând răspunsul comunicat de pârâtă instanței (fila 346 vol.I) a constatat că nu ne aflăm în prezența unui refuz al societății pârâte de a perfecta contractul de vânzare cumpărare vizat de promisiunea de vânzare cuprinsă la art. 14 din contract. Pârâta, deși afirmă că demersul reclamantei ar fi unul legal și în acord cu prevederile legale, arătându-se de acord cu solicitările acesteia, invocă considerente de ordin financiar care au împiedicat încheierea contractului de vânzare –cumpărare, cu toate că potrivit art. 5 din contract cheltuielile legate de încheierea actului sunt în sarcina utilizatorului.

Este adevărat că reclamanta a depus la dosar o notificare semnificând cererea fermă de vânzare comunicată la data de 18.03.2009 pârâtei ( fila 8 vol.I) însă aceasta nu se coroborează cu vre-un refuz explicit al pârâtei de a perfecta vânzarea. Această concluzie se înscrie în ansamblul elementelor procesuale care relevă că părțile sunt de acord cu perfectarea contractului, pârâta manifestându-l expres ( fila 346 vol.I) însă, evită să-l încheie, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.

Însă, având în vedere pe de o parte, disponibilitatea disimulată a ambelor părți de a încheia contractul de vânzare cumpărare iar pe de altă parte existența unui preț subevaluat al imobilului, a apreciat că nu se poate proceda la „validarea” consecințelor penale ale persoanelor implicate în evaluarea imobilului și stabilirea prețului acestuia, consecințe definitiv stabilite în cuprinsul unor hotărâri judecătorești, întrucât nefiind respectate condițiile legale aplicabile în procedura de încheiere a contractelor de leasing, aceste neregularități se reverberează în mod direct asupra înseși exigențelor privitoare la un element esențial al contractului, și anume prețul care trebuie să fie unul sincer și serios.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel în termen legal prevăzut de art. 468 C., apelantul reclamant . solicitând, admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate cu consecința admiterii acțiunii .

Criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie a arătat că prima instanță a soluționat cauza cu încălcarea principiului disponibilității părții, cauza fiind soluționată într-un ansamblu probator administrat de instanță din oficiu, incomplet ceea ce a condus la concluzii eronate.

În mod eronat prima instanță a constatat influențe între cauzele conexe – decizia penală nr. 644 /215/_ a CA C., DC . nr. 18/A/_ a CA Târgu- M. și cauza de față, astfel că, în interpretarea dispozițiilor art. 1303 CC a realizat o gravă confuzie între noțiunea de preț neserios – ca element esențial al contractului de vânzare cumpărare cu noțiunea de preț subevaluat ca element al unei rezoluții infracționale.

În drept u fost invocate dispozițiile art. 466 C..

Prin întâmpinarea formulată intimatul reclamant a solicitat respingerea ca nefondat a apelului declarat.

În cursul cercetării judecătorești a apelului nu au fost administrate probe noi .

Analizând sentința apelată prin prisma criticilor invocate și în conformitate cu dispozițiile art. 479 alin.1 Cod procedură civilă, Tribunalul constată apelul ca fiind întemeiat pentru următoarele considerente.

Astfel cum rezultă din lucrările dosarului între părți s –a încheiat contractul de leasing nr. 199/_ , cu clauză irevocabilă de vânzare, având ca obiect imobilul” spațiu comercial denumit PIZZA NORD în suprafață construită de 77,74 m.p. cu terenul aferent în suprafață de 15,40 m.p. situat în A., ., parter, județul Teleorman.

Potrivit clauzelor din capitolul IV din contract, valoarea acestuia este de 11.067 Euro inclusiv TVA, în cap. VII fiind prevăzută clauza irevocabilă de vânzare a imobilului la sfârșitul perioadei de leasing, odată cu plata ultimei rate, când se consideră încheiată vânzarea – cumpărarea acesteia.

În condițiile în care apelanta reclamantă a achitat prețul contractului – așa cum rezultă din înscrisurile depuse și necontestate de intimata pârâtă și, și – a manifestat intenția de a cumpăra bunul, aceasta din urmă era obligată să respecte dreptul reclamantei și să fie de acord cu perfectarea vânzării potrivit dispozițiilor art. 969 cod civil care instituie obligativitatea contractului legal încheiat de la care părțile nu se pot sustrage, asigurându-se în acest fel certitudinea și eficiența raporturilor juridice.

În temeiul art. 969, 1073 și 1077 Cod Civil, art. 1 din OG nr. 51/1997, reținând calitatea de proprietar a societății pârâte (potrivit înscrisurilor aflate la dosarul cauzei, ajungerea la termen a contractului de leasing și constatând achitat prețul vânzării în condițiile art. 6 din contract, Tribunalul, în temeiul dispozițiilor art. 480 alin. 2, va admite apelul, va schimba în tot sentința apelată în sensul că va constata că apelantul reclamant a devenit proprietarul imobilului ce a făcut obiectul contractului de leasing, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Motivarea instanței de fond în sensul că prețul prevăzut de părți în contract a fost subevaluat în mod fraudulos, motivare întemeiată exclusiv pe decizia penală 644/2012 a Curții de Apel C. este una nelegală întrucât asupra acestui aspect decizia penală nu are putere de lucru judecat și nu ține instanța civilă care va hotărî în astfel de cazuri pe baza unui probatoriu administrat .

Ori, în cauză, prețul convenit a fost achitat, nu a fost contestat de către intimată sau de o altă persoană interesată în condițiile în care intimata nu și – a făcut nici o apărare față de acțiunea formulată, în nici unul din cele 2 etape procesuale procesuale.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul declarat de apelanta-reclamantă ., cu sediul în A., ., ., ., împotriva sentinței civile nr. 4219 din 18 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimatul-pârât .> cu sediul în A., ., . Teleorman.