Revendicare imobiliară. Decizia nr. 74/2015. Tribunalul TELEORMAN
| Comentarii |
|
Decizia nr. 74/2015 pronunțată de Tribunalul TELEORMAN la data de 24-04-2015 în dosarul nr. 7333/740/2012
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TELEORMAN
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 74
R E C U R S
Ședința publică de la 24 aprilie 2015
Tribunalul compus din:
Președinte – V. M.
Judecător - E. E. E.
Judecător - R. G.
Grefier - Ț. N.
Pe rol, judecarea recursului civil declarat de recurenții-reclamanți S. N. M., domiciliată în A., . B, ., . și S. N. D. C., domiciliat A., . B, ., împotriva sentinței civile nr. 4216 din 17 decembrie 2014 pronunțată de Judecătoria A., în contradictoriu cu intimații-pârâți ., cu sediul în ., județ Teleorman și V. V., domiciliată în G., ..1, județ G., având ca obiect – revendicare imobiliară.
Despre mersul dezbaterilor în fond s-a consemnat în încheierea de ședință din data de 17 aprilie 2015, care face parte integrantă din prezenta, când, instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei succesiv la datele de 17.04.2015 și 24.04.2015 și a decis următoarele:
TRIBUNALUL:
Deliberând, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria A., la data de 30.12.2012, înregistrată sub nr._, reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. au chemat în judecată pârâții .. și V. V. solicitând instanței, ca prin hotărârea ce va pronunța să oblige pârâta . să lase reclamanților susmenționați în deplină proprietate pașnică posesia suprafeței de_ mp, teren arabil situat în extravilanul comunei Măgura, jud. Teleorman-suprafața agricolă având următoarele amplasamente:
-_ mp, parte din suprafața de_ mp în tarlaua 51, . vecini:N-P. BP, S-P. E., E-DE, V-DE;
_ mp în tarlaua 57/2, . vecinătăți:N-Canal, S-DE, E-G. T. și V-DE.
S-a mai solicitat de către reclamanți și obligarea pârâtei . la plata contravalorii produselor agricole obținute prin exploatarea terenului arabil menționat în anul agricol 2012-2013, în cuantum de 6000 lei, obligarea pârâtei . la restituirea subvenției acordate de APIA în anul agricol 2012-2013 pentru suprafața de teren menționat (175 euro/ha ori 3,03 ha= 2350 lei) precum și constatarea nulității Contractului de arendă nr. 3121/29.11.2006 și a actului adițional nr. 552/25.09.2012.
În motivarea cererii s-a arătat de către reclamanți faptul că aceștia-prin contractul de vânzare cumpărare nr. 595/03.05.2012, autentificat de BNP R. Anișoara, au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de_ mp având următoarele amplasamente:_ mp parte din suprafața de_ mp situat in tarlaua 51, . vecini, la N-P. BP, S-P. E., E-DE și V-DE, suprafața de_ mp situată în tarlaua 57/2, . vecini:N-Canal, S-DE, E-G. T, V-DE.
Reclamanții precizează că, în momentul achiziției terenului, vânzătorul i-a asigurat că transferul dreptului de proprietate se face liber de orice obligații.
S-a mai arătat de către reclamanți faptul că, în momentul în care au dorit să intre în posesia terenului achiziționat, au constatat că acesta se afla în posesia pârâtei .
Reclamanții au mai precizat faptul că toate demersurile întreprinse de aceștia întru rezolvarea amiabilă a litigiului existent s-au soldat cu un eșec.
În dovedirea cererii s-au atașat acțiunii următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr._/14.08.1995, certificatul de moștenitor nr. 37/18.04.2012, contractul de vânzare a suprafeței agricole achiziționate de la numita V. V. și încheierea de autentificare a acestui contract, contractul de arendare nr. 3121 din anul 2006, actul aditional nr. 3121/28.11.2006, CI-reclamantă.
La data de 27.03.2013, pârâta V. V. a formulat întâmpinare, solicitând admiterea acțiunii promovate de reclamanți.
Pârâta a mai precizat faptul că unica moștenitoare a defunctului P. D. este aceasta.
Pârâta V. V. a mai arătat despre contractul de arendă nr. 3121/29.11.2006 că este nul precum și faptul că nu a semnat actul adițional nr. 552/25.09.2012, atașând copia CI.
Pe rolul Judecătoriei A. s-a înregistrat la data de 06.12.2012 și dosarul_ prin care reclamanta .. a solicitat în contradictoriu cu pârâții S. N. M., S. N. D. C. și V. V. anularea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 595/03.05.2012 la BNP R. Anișoara.
În motivarea cererii s-a arătat că terenul ce face obiectul contractului de vânzare – cumpărare, face obiectul contractului de arendă nr. 3121/29.11.2006 și a actului adițional la acest contract. Au mai arătat că pârâții S. au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de_ mp în baza contractului de vânzare – cumpărare de la vânzătoarea V. V., care s-a prezentat la societatea reclamantă și a ridicat arenda cuvenită și a semnat actul adițional la acest contract.
Prin încheierea de ședință din data de 22 mai 2013 s-a dispus conexarea dosarului_ la dosarul_ .
La data de 22.05.2013, pârâta-reclamantă . a depus o cerere modificatoare, solicitând a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 595/03.05.2012 la BNP R. Anișoara, precizând că cumpărătorii cunoșteau situația juridică a terenului la momentul achiziției acestuia, invocând in drept dispozițiile art. 132 C., art. 948, 966 și 968, precum și legea 16 din 1994.
Cu ocazia cercetării judecătorești s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatorii și s-a procedat la audierea martorilor D. A. și B. V..
De asemenea, s-au efectuat expertiza tehnică în specialitatea agricolă, întocmită de expert P. L., precum și expertiză grafologică.
Prin sentința civilă nr. 4216/_ Judecătoria A. a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamanții S.-N. M. și S.-N. D.-C. în contradictoriu cu pârâții . și V. V.; a obligat pârâta . la plata către reclamanții S.-N. M. și S.-N. D.-C. a arendei aferente suprafeței de 3,03 ha teren situat în ., potrivit Contractului de arendă 3121/29.11.2006 și a Actului adițional 552/25.09.2012, pentru anii agricoli 2012-2013 și 2013-2014.; a respins ca nefondate restul capetelor de cerere.; a respins ca nefondată cererea conexă formulată de reclamanta . în contradictoriu cu pârâții V. V., S.-N. M. și S.-N. D.-C.; a compensat cheltuielile de judecată suportate de părți în prezenta cauză.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin contractul de vânzare–cumpărar, autentificat sub nr. 595/03.05._ la BNP R. Anișoara, reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de_ mp, teren arabil situat în extravilanul comunei Măgura, județul Teleorman.
Acest teren a făcut obiectul contractului de arendă nr. 3121/29.11.2006 și a actului adițional la acest contract înregistrat sub nr. 552/25.09.2012, astfel că terenul în litigiu a fost lucrat în mod valabil de către societatea .. încă din anul 2006.
Reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. au dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de_ mp în baza contractului de vânzare – cumpărare de la vânzătoarea V. V., care a dobândit dreptul de proprietate prin moștenire de la bunicul său P. D..
Pârâta Venticu V. după înstrăinarea prin vânzare a suprafeței de teren din litigiu s-a prezentat la societatea .. și a ridicat arenda cuvenită de pe suprafața de teren vândută și a semnat actul adițional la acest contract prin care a fost de acord cu toate clauzele adiționale contractului de arendă, anterior mama acesteia, numita P. F., persoana semnatară a contractului de arendă și a ridicat arenda în fiecare an.
A reținut că, cererea principală este întemeiată numai în parte, iar cererea conexă este nefondată.
A apreciat că, problema esențială în soluționarea acestui litigiu este în a se stabili cu certitudine poziția tuturor părților față de contractul de arendă 3121/29.11.2006, ce a avut ca obiect terenul în litigiu.
Pârâta . a încheiat respectivul contract cu o persoană care nu avea calitatea de proprietar sau moștenitor al proprietarului terenului, numita P. F..
Pârâta V. V., deși nu a semnat contractul inițial de arendă, a semnat (la o dată ulterioară vânzării) actul adițional la contractul de arendă în data de 25.09.2012. Cu acea ocazie a primit și o parte din arendă. În acest context a apreciat prima instanță aceste acte drept forme de manifestare ce echivalează din punct de vedere juridic cu ratificarea ulterioară a contractului de arendă. Practic, pârâta V. V. a ratificat la 25.09.2012 contractul de arendă pentru terenul în litigiu, care fusese semnat de mama sa la data de 29.11.2006.
În ceea ce privește reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. aceștia au dat dovadă de lipsa de diligență a unui cumpărător la achiziționarea terenului. Cu un minim de efort se puteau interesa de situația acestui teren și ar fi putut afla că exista un contract de arendă care era înregistrat la Primăria comunei Măgura, nu au făcut-o sau poate chiar nu au dorit să o facă, pentru a putea cumpăra respectivul teren. Mai mult, locuind în aceeași comună și având și alte terenuri puteau afla cu ușurință despre situația acestuia. Nu a reținut reaua-credință a reclamanților, neexistând probe în acest sens, însă este evidentă cel puțin lipsa de diligență. Nici un cumpărător diligent nu cumpără un teren agricol fără să se intereseze de situația lui, dacă este arendat, de cine a fost lucrat, este cultivat ceva pe el etc. Nefăcând aceste lucruri reclamanții și-au asumat cu bună știință acest risc.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare – 03.05.2012, nu exista un contract de arendă cu privire la terenul în suprafață de 3,03 ha care să respecte toate rigorile legale pentru a conferi dreptul de preemțiune al arendașului .. Astfel, deși se afla înregistrat la Consiliul Local, iar prin acesta se stipula dreptul de preempțiune al arendașului, contractul de arendă 3121/29.11.2006 nu era semnat de proprietarul terenului sau moștenitorul acestuia. Practic, nu se puteau produce efectele juridice ale dreptului de preempțiune. De aceea, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare 595/03.05.2012 nu s-a încălcat nici un drept al . și nici vreo dispoziție legală de ordine publică .Ratificarea ulterioară a contractului de către titularul dreptului de proprietate al terenului, nu poate produce efecte asupra contractului de vânzare încheiat cu terții dobânditori (reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. ), deoarece nu s-a dovedit reaua credință a acestora și complicitatea la fraudă. În acest sens s-a respins cererea conexă.
Cât privește folosința terenului în litigiu, ea este reglementată în momentul de față de contractul de arendă 3121/29.11.2006, ratificat prin actul adițional 552/25.09.2012 și prin ridicarea arendei de către pârâta V. V.. Potrivit acestuia, pârâta-reclamantă . are dreptul de a exploata terenul până la data de 17.09.2016, în schimbul unei arende de 700 kg grâu/ha.
Potrivit art. 1441 din Vechiul cod civil (sub incidența căruia intră contractul de arendă din cauza de față) ,,Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator sa respecte locatiunea facută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locatiune.”
Prezentul contract de arendă are dată certă, fiind înregistrat la consiliul local. În aceste condiții, noii proprietari ai terenului trebuie să respecte contractul de arendă. În aceste condiții ei sunt datori să nu tulbure folosința arendașului și au dreptul, în schimbul folosinței, să primească arenda. A concluzionat că reclamanții nu pot solicita terenul de la arendaș înainte de finalizarea termenului din contract și nici nu pot cere obligarea arendașului la altceva decât plata arendei. De aceea, a fost obligată pârâta . doar la plata arendei, celelalte capete de cerere principală fiind respinse .
Cu privire la cheltuielile de judecată a apreciat că se impune a fi compensate, întrucât atât reclamanții S. N. M. și S. N. D. C., cât și pârâta M. sunt în culpă pentru generarea prezentului litigiu.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs în termenul legal prev. de art. 301 C. proc. civ. recurenții – reclamanți S. N. M. și S. N. D. C., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței recurate, cu consecința admiterii acțiunii, astfel cum a fost formulată.
Criticând sentința pentru nelegalitate și netemeinicie a invocat următoarele motive:
Instanța de fond făcut o aplicare greșită a dispozițiilor legale reglementate prin legea nr. 16/1994 modificată privitoare la contractul de arendă nr. 3121/2006 și la actul adițional nr. 552/_ .
În susținerea motivului de recurs invocat a arătat că, în anul 2006, contractul de arendă nr. 3121/2006 a fost încheiat între pârâta . și o persoană care nu avea calitatea de proprietar al terenului sau moștenitor al proprietarului, cum greșit a reținut prima instanță. P. F., cea care a semnat contractul de arendă pentru suprafața de 3,03 ha nu avea nici una din calitățile menționate pentru a semna în mod valabil contractul de arendă. Astfel, în situația în care pârâta V. V., singura proprietară a terenului, în calitate de moștenitoare a defunctului P. D., nu a încheiat contractul de arendă în mod valabil, singura sancțiune care s-ar fi impus ar fi fost nulitatea absolută a contractului de arendă și a actului adițional subsecvent. Susținerea instanței de fond în sensul că, încheierea de către pârâta V. V. a actului adițional nr. 552/_ ar echivala cu o ratificare ulterioară a contractului de arendă este eronată.
Hotărârea instanței de fond nu cuprinde motivele de drept pe care se întemeiază fiind încălcate astfel prevederile art. 261 C., conform căruia, hotărârea pronunțată trebuie să cuprindă între altele motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și cele pentru care au fost înlăturate susținerile părților.
În drept cererea de recurs a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C..
Prin întâmpinarea formulată, intimata pârâtă CS M. SRL a solicitat respingerea recursului declarat.
În cursul cercetării judecătorești a recursului nu au fost administrate probe noi.
În ceea ce privește recursul declarat, Tribunalul constată în virtutea rolului său activ impus de art. 306 alin. 3 Cod de procedură civilă și art. 129 alin. 5 Cod de procedură civilă, că motivele concrete formulate de recurentul pârât, se subsumează motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă.
Verificând legalitatea și temeinicia sentinței recurate prin prisma motivelor de recurs invocate, Tribunalul constată că recursul este fondat având în vedere următoarele considerente:
Prin acțiunea formulată reclamanții au solicitat între altele constatarea nulității absolute a contractului de arendă nr. 3121/_ și a actului adițional nr. 552/_ .
Conform mențiunilor înscrisurilor existente la dosarul cauzei, instanța constată că, la data de_ s-a încheiat între P. F., în calitate de arendator și pârâta . în calitate de arendaș contractul de arendare nr. 3121/2006, obiectul contractului fiind arendarea terenului în suprafață de 3,03 ha teren extravilan situat în extravilanul localității Măgura, județul Teleorman. Fila 9 dosar fond .
În ceea ce privește legea civilă aplicabilă instanța constată că izvorul raporturilor obligaționale în prezenta cauză este reprezentat de contractul de arendă încheiat la data de_ . Prin urmare, cu privire la legea care guvernează prezentul raport litigios, sunt incidente dispozițiile art. 102 din Legea nr. 71/2011 potrivit cărora contractul este supus în ceea ce privește încheierea sa condițiilor de validitate prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sale. Raportat la momentul încheierii contractului –_ devin aplicabile dispozițiile Codului civil din 1864 și respectiv ale Legii arendării nr. 16/1994 modificată .
În ceea ce privește legea procesuală aplicabilă, având în vedere că instanța a fost sesizată la data de_ sunt incidente prevederile vechiului cod de procedură civilă.
Analizând cererea privind nulitatea absolută a contractului de arendă și a actului adițional la acesta invocată de către reclamanți, instanța constată că atât contractul de arendare nr. 3121/2006 cât și actul adițional la acesta, nr. 552/_ , sunt lovite de nulitate absolută pentru următoarele considerente:
Din declarația martorei D. A. (fila 73 dosar fond) se reține că numita P. F., cea care a încheiat contractul de arendă nr. 3121/2006 cu pârâta . era nora lui P. D. care, conform titlului de proprietate nr._/_ ( fila 5 dosar fond ), era proprietarul terenului ce a făcut obiectul contractului de arendă a cărui nulitate absolută se solicită.
Potrivit certificatului de moștenitor nr. 37/_ eliberat de notar public R. C. fila nr. 6 dosar fond, pârâta V. V. a acceptat succesiunea defunctului P. D., în calitate de nepoată de fiu predecedat, cu o cotă de 1/1 din masa succesorală.
La data de_ pârâta V. V., în calitate de vânzător, care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului ce a făcut obiectul înstrăinării prin moștenire de la bunicul său P. D., a încheiat cu reclamanții S. N. M. și S. N. D. C. în calitate de cumpărători, contractul de vânzare cumpărare nr. 595 /2012, obiectul contractului fiind reprezentat de suprafața de 3, 03 ha situată în extravilanul comunei Măgura, aceștia din urmă dobândind dreptul de proprietate asupra acestei suprafețe .
La data de_ pârâta V. V. a încheiat actul adițional la contractul de arendă nr. 3121/2006 deși nu mai era proprietara acestui teren.
Art. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede: prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt detentor legal de bunuri agricole, denumit arendator și arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți.
Potrivit art. 24 alin (1) din Legea nr.16/1994 „Contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile”.
În considerarea dispozițiilor textelor de lege menționate, instanța constată, raportat la situația de fapt reținută din probatoriile administrate de instanța de fond că, pârâta . a încheiat contractul de arendă nr. 3121/2006 cu o persoană care nu avea calitatea de proprietar sau moștenitor al proprietarului terenului ce a făcut obiectul contractului, respectiv numita P. F., iar actul adițional la contractul de arendă cu o persoană care, deși avea calitatea de moștenitoare a proprietarului terenului înstrăinat, la data întocmirii actului nu mai avea calitatea de proprietar al terenului, actul adițional fiind încheiat ulterior întocmirii contractului de vânzare cumpărare prin care a înstrăinat proprietatea asupra terenului ce a făcut obiectul contractului de arendă, respectiv pârâta V. V. .
Prin urmare, soluția care s-ar fi impus era de constatare a nulității absolute atât a contractului de arendă cât și a actului adițional la acesta și nicidecum de reținere de către prima instanță a împrejurării că, manifestarea pârâtei V. V. prin încheierea actului adițional ar echivala cu o ratificare ulterioară a contractului de arendă, atâta vreme cât viciile grave ale contractului de arendă – încheierea acestuia cu o persoană care nu era proprietar care atrag nulitatea absolută nu pot fi acoperite prin confirmare de către părți, nulitatea absolută putând fi acoperită doar în cazurile excepționale, expres prevăzute de lege - art.1167 alin.3 C.pr.civ. din 1864. neincidente însă în cauză.
Cu aceste considerente Tribunalul, în baza art. 312 C.pr.civ, va admite recursul declarat, va modifica în parte sentința primei instanțe, în sensul constatării nulității absolute a contractului de arendă nr. 3121/_ și a actului adițional nr. 552/_ , menținând celelalte dispoziții ale instanței.
Cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată, Tribunalul reținând incidenta dispozitiilor de principiu ale art.274 alin.1 din Codul de procedură civilă, care stabilesc că temeiul plații cheltuielilor de judecata îl constituie atitudinea părtii căzute în pretentii în tot cursul desfășurării judecătii, respectiv activitatea sa procesuală în general, așa cum rezultă din continutul intrinsec al normei legale susmentionate, va obliga intimații pârâți la plata către recurenții reclamanți a sumei de 1246 lei cheltuieli de judecată .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenții-reclamanți S. N. M., domiciliată în A., . B, ., . și S. N. D. C., domiciliat A., . B, ., . împotriva sentinței civile nr. 4216/17.12.2014 a Judecătoriei A. în contradictoriu cu intimații-pârâți ., cu sediul în ., județ Teleorman și V. V., domiciliată în G., ..1, județ G..
Modifică în parte sentința recurată în sensul constatării nulității absolute a contractului de arendă nr. 3121/_ și a actului adițional nr. 552/_ .
Menține celelalte dispoziții ale instanței.
Obligă intimații pârâți la plata către recurenții reclamanți a sumei de 1246 lei cheltuieli de judecată .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică zi, 24.04.2015 .
Președinte, Judecător, Judecător, Grefier,
V. M. E. E. E. R. G. Ț. N.
Red.și thred. V.M.
La 13.05.2015 /2 ex.
d.f._
j.f. D. M. G.
Judecătoria A.
| ← Anulare act. Decizia nr. 65/2015. Tribunalul TELEORMAN | Pretenţii. Decizia nr. 509/2015. Tribunalul TELEORMAN → |
|---|
