Acţiune în constatare. Sentința nr. 12/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 12/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 04-03-2015 în dosarul nr. 215/2015
Acesta nu este document finalizat
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.215/A
Ședința publică din data de 04.03.2015
PREȘEDINTE: C. B.
JUDECĂTOR: A. A.
GREFIER: G. G.
Pe rol fiind judecarea apelului declarat de reclamanta apelantă B. F. împotriva sentinței civile nr._/12.09.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar civil nr._ în contradictoriu cu pârâții intimați S. D., M. D. și M. E., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, a răspuns pentru apelantă, avocat R. V., pentru intimatul S. D., s-a prezentat avocat Baias F. și pentru intimații M. D. și M. E. a răspuns avocat A. C..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reprezentantul intimaților M. D. și M. E. depune la dosar împuternicire avocațială și chitanță privind plata onorariului avocațial.
Reprezentantul intimatului S. D. depune la dosar factura nr.186/22.12.2014 și chitanță atestând plata onorariului avocațial.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul apelantei solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate conform motivelor de apel, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților M. D. și M. E. solicită respingerea apelului, menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimatului S. D. solicită respingerea apelului, menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată. Arată că reclamanta nu a achitat integral prețul din promisiunea de vânzare-cumpărare, precum și că termenul de plată este data încheierii actului sub semnătură privată.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată în data de 11.12.2013 la Judecătoria Timișoara, reclamanta B. F. a chemat în judecată pe pârâtul S. D., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate că s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare între soțul său și pârât în data de 27.08.2001 intitulată „act de vânzare-cumpărare” cu privire la suprafață de 0,5 ha teren extravilan situat pe raza comunei Foeni și înscris în titlul de proprietate nr. 4250/87 eliberat la data de 01.11.1994 de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor T., că s-a achitat prețul convenit de 300 $ în prezența a trei martori, că pârâtul, în calitate de promitent-vânzător, refuză încheierea contractului notarial, situație în care solicită ca instanța să pronunțe o sentință care să țină loc de contract autentic, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că, împreună cu soțul său, au convenit cu pârâtul să le înstrăineze suprafața de 0,5 ha teren arabil situat în extravilanul comunei Foeni ce o dobândise în baza Legii 18/1991 și era înscrisă în titlul de proprietate nr. 4250/87 eliberat la data de 01.11.1994 de Comisia județeană de fond funciar, în schimbul achitării unui preț de 300 $, tranzacția fiind consemnată într-un înscris sub semnătură privată încheiat în data de 27.08.2001, în prezența a trei martori oculari. Imediat după semnarea convenției, reclamanta arată că au intrat în posesia și folosința terenului, deținându-l și în prezent și că au primit, ca și garanție până la încheierea actului notarial, titlul de proprietate în original. Decesul soțului reclamantei a condus la întârzierea perfectării actului autentic, iar pârâtul a tergiversat acest lucru solicitând achitarea în plus a unei sume corespunzătoare creșterilor prețurilor pe piața imobiliară. În acest context, reclamanta consideră că se impune reglementarea situației terenului pe care îl deține și folosește fără a avea însă un act translativ de proprietate.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1279 alin. 3 Noul Cod Civil.
La un termen de judecată ulterior, reclamanta B. F. a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâți pe M. D. și M. E., având în vedere modificarea situației juridice a terenului în litigiu prin înstrăinarea acestuia în timpul judecății de către pârât, formulând în acest sens precizare de acțiune (f. 43, 44) prin care a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul înscris în CF nr._ Foeni nr. cad top. A1402103 (nr. . 22) compus din teren arabil extravilan UAT Foeni în suprafață de 5000 mp, contract încheiat de pârât cu numiții M. D. și E. și autentificat sub nr. 2375/12.12.2013 de către BNP B. I. A. din Timișoara pentru prețul de 500 euro, pentru cauză ilicită și fraudarea intereselor reclamantei, cu consecința radierii cumpărătorilor din cartea funciară și înscrierea reclamantei ca și proprietar asupra imobilului în litigiu cu titlu de vânzare-cumpărare în cotă de 1/1 parte.
În motivare, reclamanta arată că imediat după introducerea acțiunii la instanță, a solicitat notarea procesului respectiv în cartea funciară, dar în pofida evidenței rezultate din CF, pârâtul, cu rea-credință, a încheiat un al doilea act referitor la același teren, înstrăinând prin act autentic ceea ce promisese încă din anul 2001 reclamantei și soțului său. Reclamanta consideră că, contractul autentic este lovit de nulitate absolută și solicită instanței să constate acest fapt în condițiile în care perfectarea acestui contract s-a făcut evident în fraudarea intereselor promitentului-cumpărător, încălcându-se astfel prevederile contractuale, a principiului forței obligatorii a contractelor, a principiului de drept fraus omnia corrumpit. Reclamanta a susținut că încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare incumbă obligații în sarcina ambelor părți contractante și cu referire la pârât, aceea de a nu face nimic de natură a afecta dreptul promis, de a respecta în fapt dispozițiile art. 969, art. 970 alin. 2 din Vechiul Cod civil. Reclamanta a învederat și conduita penală a pârâtului în fața notarului în condițiile în care a declarat pe propria răspundere și cunoscând dispozițiile art. 292 din Vechiul Cod penal.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 969 și art. 970 alin. 2 din vechiul Cod civil, art.1170 și art. 1256 alin. 2 și art. 1237 Noul Cod civil.
Pârâții M. D. și M. E. au formulat întâmpinare (f. 56-58) prin care au solicitat respingerea acțiunii și au invocat excepția inadmisibilității primului petit al acțiunii, având în vedere imposibilitatea restabilirii situației anterioare, ca efect principal al eventualei constatări a nulității absolute a „contractului de vânzare-cumpărare" autentificat sub nr. 2375/12.12.2013 de către BNP B. I. A., având în vedere și prevederile art. 1270 cod civil privind forța obligatorie a contractelor; excepția lipsei de interes a reclamantei cu privire la promovarea și susținerea primului petit al acțiunii, având în vedere imposibilitatea valorificării unui folos practic, concret, legitim, de pe urma unei eventuale admiteri a primului petit; excepția lipsei calități procesual pasive a pârâților, care nu au avut nicio calitate de parte în așa-zisa promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare invocată de reclamantă.
În motivare, pârâții au arătat că au încheiat la data de 12 decembrie 2013 contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului înscris în CF nr._ Foeni, cu număr cadastral/topografic de sub A1_, compus din teren arabil extravilan în suprafață totală de 5000 mp, situat în extravilanul UAT Foeni, jud. T., dată la care au achitat vânzătorului terenului prețul întreg al vânzării. Pârâții mai arată că au fost de acord la cumpărarea terenului mai sus identificat în situația în care vânzătorul declarase pe propria răspundere că situația de carte funciară prezentată la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare este cea rezultată din extrasul CF prezentat notarului și că vânzătorul nu a efectuat niciun alt act de dispoziție sau grevare cu privire la imobilul care făcea obiectul contractului. Această situație juridică a imobilului a reieșit de altfel și din actele prezentate de către vânzător la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare, imobilul le-a fost predat pârâților împreună cu tot ceea ce era necesar în vederea exercitării libere și neîngrădite a posesiei, lucru care de altfel s-a și întâmplat, aceștia ocupându-se în continuare de exploatarea terenului întocmai ca niște buni proprietari, plătind impozitele aferente acestuia, precum și efectuând diverse lucrări agricole pe acesta în vederea exploatării. La data semnării contractului de vânzare-cumpărare, pârâții arată că nu au avut cunoștință de existența unei promisiuni anterioare de vânzare-cumpărare între vânzătorul pârât S. D. și reclamantă, cu atât mai mult cu cât, potrivit prevederilor art. 1669 Cod civil, în măsura în care reclamanta ar fi încheiat această promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare ar fi avut obligația ulterioară de a se prezenta la notar în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, precum și, ulterior acestui moment, de a-și înscrie acest drept în cartea funciară a imobilului, pentru a deveni opozabilă față de terți. Astfel, pârâții consideră că susținerile reclamantei relative la pretinsa rea-credință a pârâților sunt nefondate. Maniera culpabilă în care a acționat reclamanta atrage consecința juridică a lipsei de protecție a dreptului de care a încercat să se prevaleze, întrucât nu l-a făcut opozabil în condițiile legii, fapt care nu-i permite acesteia de a se prevala de propria sa turpitudine pentru a-și realiza dreptul. Prin urmare, pârâții apreciază că singura vinovată este reclamanta care nu a îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară și nu a respectat obligația de a-și înscrie la agenția fiscală dreptul de proprietate dobândit prin contractul de donație, prin deschiderea unui rol fiscal, operațiuni care dacă ar fi fost efectuate ar fi condus la asigurarea opozabilității față de terți a actului donație pe baza căruia își întemeiază reclamanta pretențiile în cauza dedusă judecății. Reclamanta nu a dovedit prin ce a fost prejudiciată de maniera în care s-a procedat la înstrăinarea terenului în cauză, deci practic nu a dovedit care este prejudiciul ce i s-a adus prin încheierea „Contractului de vânzare-cumpărare" autentificat sub nr. 2375/12.12.2013 de către BNP Bac I. A.. Faptul că reclamanta pretinde că la data semnării acestui contract ea era titulara dreptului cu privire la care a dispus vânzătorul S. D. nu justifică desființarea actului, câtă vreme reclamanta a manifestat lipsă de diligență și nu și-a înscris în cartea funciară dreptul său de proprietate, pentru a-l face opozabil terților. A admite cererea de constatare a nulității actului formulată de reclamantă, pârâții consideră că ar însemna ca instanța să-i permită reclamantei să se prevaleze de propria sa turpitudine pentru a-și realiza un drept, or nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans. Este evident că notarul nu ar fi putut autentifica actul dacă situația de carte funciară ar fi indicat un alt titular al dreptului de proprietate la data când pârâții s-au prezentat pentru a-l semna. Și acesta, întrucât pretinsul drept de proprietate al reclamantei izvorăște dintr-o promisiune de vânzare-cumpărare, care are natura juridică a unui act ce-i asigură o opozabilitate doar inter partes și nu o opozabilitate erga omnes, în absența înscrierii în cartea funciară. Așa fiind, criticile reclamantei cu privire la valabilitatea actului nu pot fi primite în raport de elementele obiective care au circumstanțiat încheierea actului, respectiv de situația de carte funciară la data semnării acestuia.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 205 Cod procedură civilă, art. 1170, art. 1270 și art. 1669 Cod civil.
Pârâtul S. D. a formulat întâmpinare (f. 60-65), prin care a solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamantă, ca fiind vădit neîntemeiată și cerere reconvențională prin care a solicitat instanței să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, intitulat „Act de vânzare-cumpărare”, încheiat în data de 27.08.2001 cu numitul B. D., în prezent decedat, obligarea reclamantei la plata sumei de 180 USD, cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, începând cu data de 27.08.2001 și până la data de 12.12.2013, compensarea sumei primită cu titlu de preț parțial achitat în cuantum de 180 USD, cu suma la care va fi obligată reclamanta să i-o achite cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință; cu cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâtul a arătat că a încheiat cu numitul B. D., la data de 27.08.2001, contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, intitulat „Act de vânzare-cumpărare" pentru suprafața de 0,50 ha teren extravilan, înscris în titlul de proprietate nr. 4250/87, având codul_ cu nr. top 181, . de către Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor T. la data de 01.11.1994, în schimbul sumei de 300 USD. Actul în cauză a fost încheiat în prezența a trei martori. Cu ocazia încheierii și semnării actului sus-menționat, pârâtul arată că a predat cumpărătorului în original titlul de proprietate al terenului, iar cumpărătorul i-a achitat o parte din prețul terenului, respectiv suma de 180 USD, din totalul de 300 USD. Pârâtul a convenit cu cumpărătorul, ca după achitarea diferenței de 120 USD, să stabilească termenul la care să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. De comun acord, au stabilit ca diferența de preț de 120 USD, să-i fie achitată pârâtului în aceeași zi, respectiv până la finele zilei, ceea ce nu s-a întâmplat. Deși pârâtul arată că i-a solicitat în nenumărate rânduri numitului B. D., soțului reclamantei, să îi achite și diferența de preț a terenului, în sumă de 120 USD, acesta a refuzat de fiecare dată, mulțumindu-se cu faptul că folosește terenul încă de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, teren pe care a cultivat, an de an, diverse cereale și alte plante agricole. Văzând că, cumpărătorul nu își îndeplinește obligația de a achita în întregime prețul convenit pentru vânzarea terenului, deși termenul convenit cu acesta a expirat, i-a solicitat acestuia să îi restituie titlul de proprietate, urmând ca suma achitată să i-o restituie, însa acesta a refuzat. În aceste condiții, pârâtul arată că a solicitat eliberarea unui duplicat original al titlului de proprietate, procedând în anul 2013, la înstrăinarea terenului în cauză pârâților M. D. și M. E.. Cu toate că reclamanta a folosit terenul din anul 2001, pârâtul arată că el a fost cel care a achitat contravaloarea impozitului pe terenul respectiv. Potrivit art. 1361 din vechiul Codul civil aplicabil în speță, principala obligație a cumpărătorului este de a plăti prețul în ziua și la locul determinat prin contract, alături de aceasta cumpărătorul mai având și obligația de a lua în primire bunul vândut, precum și pe aceea de a suporta cheltuielile vânzării, dacă nu s-a prevăzut altfel prin contract. Obligația cumpărătorului de plată a prețului este foarte importantă și este de esența contractului de vânzare-cumpărare. Regulile prevăzute de Codul civil în art. 1361-1370 sunt supletive, părțile putând conveni după voința lor, însă dacă nu se prevede nimic în contract, sau dacă părțile fac trimitere la dispozițiile legale, atunci sunt aplicabile prevederile menționate. Regula generală în materie de obligații este ca, în lipsa stabilirii unui termen, plata se poate cere imediat. Totuși, în materie de vânzare-cumpărare plata se poate cere numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât termenul prevăzut pentru predarea lucrului profită și cumpărătorului în privința plății prețului, fiind posibil ca părțile să stipuleze la încheierea contractului ca prețul să fie plătit la diferite termene succesive, în mod fracționat. În caz de neplată a prețului în condițiile stipulate, vânzătorul are la dispoziție mai multe mijloace juridice: executarea silită a obligației de plată, excepția de neexecutare și acțiunea în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta din urmă fiind cea mai importantă posibilitate legală a vânzătorului. Având în vedere situația de fapt prezentată, pârâtul consideră că actul încheiat cu soțul reclamantei poate fi considerat ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, însa trebuie reținut ca acesta se refera în mod expres la contraprestația celeilalte părți, și anume transmiterea proprietății de către vânzător ce are drept cauză plata prețului de către cumpărător și invers, putându-se constata că antecontractul încheiat a produs ca efect principal o obligație de a da și o obligație de a face, având ca obiect perfectarea vânzării. Dispozițiile art. 970 din vechiul Cod Civil sunt relevante, în sensul că părțile unui contract civil trebuie să respecte raportul juridic la care s-au angajat una față de cealaltă. Regula cuprinsă în art. 970 alin. 1 Cod civil, determină părțile, și mai ales debitorul, să își execute cu bună-credință obligațiile, indiferent de dificultățile care ar putea să se ivească pe parcursul executării contractului. În condițiile în care numitul B. D. nu și-a îndeplinit obligația principală și primordială de a achita în întregime prețul convenit la data încheierii contractului, având în vedere că în cadrul actului de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut un alt termen de plată a prețului, coroborată cu faptul că pârâtul și-a îndeplinit, de îndată obligația de a preda imobilul, dovedește că, cumpărătorul a manifestat rea-credință, încălcând astfel și dispozițiile legale prevăzute la art. 970 Cod civil. În concluzie, pârâtul apreciază că, condiția rezolutorie devine operantă în virtutea principiului cauzalității, dat fiind că executarea unei obligații fără a obține contraprestația ei, determină ca obligația prestată să fie fără cauză. Având în vedere situația de fapt, este evident că nu poate fi reținută susținerea reclamantei de sancționare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind imobilul înscris în CF nr._ Foeni, nr. cadastral_, compus din teren arabil extravilan în suprafață de 5.000 mp, încheiat cu pârâții M. D. și E., pentru prețul de 500 Euro, pentru cauză ilicită și fraudarea intereselor reclamantei, deoarece intervenind rezoluțiunea contractului, nu se poate reține incidența în cauză a prevederilor art. 966 din vechiul Cod civil, care statuează asupra lipsei efectelor unei obligații fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită. Art. 968 din același cod, definește cauza nelicită ca fiind aceea prohibită de legi, contrară bunelor moravuri și ordinii publice, însă odată cu rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 27.08.2001, în temeiul prevederilor art. 1365 din vechiul Cod civil, pentru neplata integrală a prețului, este evident că în cauză nu poate fi reținută incidența niciunei cauze ilicite.
În drept, pârâtul a invocat dispozițiile art. 480, art. 483 și următoarele, art. 998 - 999, art. 1.361 și următoarele din vechiul Cod civil, respectiv art. 209 Cod procedură civilă.
Reclamanta B. F. a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârâții M. D. și M. E. (f. 81, 82) prin care a solicitat respingerea celor trei excepții invocate. Cu privire la excepția inadmisibilității primului petit al acțiunii, în considerarea dispozițiilor art. 1270 Noul Cod civil, reclamanta arată că textul invocat este aplicabil numai convenției valabil încheiate, câtă vreme contractul este contestat/atacat este absolut legal și normal ca în consecință, după constatarea nevalabilității acestuia, părțile să revină la situația anterioară. Referitor la excepția lipsei de interes a reclamantei în promovarea primului petit al acțiunii, aceasta arată că nu se indică un temei legal al acestei excepții pentru a se putea verifica respectarea/încălcarea sau nu a vreunei dispoziții legale, dar în fond, rezultă evident interesul său în finalizarea promisiunii de vânzare-cumpărare perfectate cu pârâtul S. D., în scopul dobândirii unui drept de proprietate convenit asupra terenului din litigiu. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M., reclamanta arată că aceștia au devenit pârâți în acțiunea modificată de constatare a nulității absolute a contractului ce l-au perfectat cu pârâtul S. D. în desconsiderarea existenței unei promisiuni de vânzare-cumpărare pentru același teren. Pe fond, reclamanta invocă reaua-credință manifestată de pârâți atunci când afirmă că au încheiat contractul contestat în baza declarației pe propria răspundere a vânzătorului și în baza actelor (inclusiv extras CF) prezentate de acesta, când în realitate consăteni fiind și cu notarea procesului anterior vânzării, pârâții cunoșteau situația reală a terenului; aceeași atitudine nesinceră o au pârâții când susțin că le-a fost predat de vânzător terenul, când în fapt era deținut de reclamantă, fapt confirmat de vânzător însăși. Faptul că nu s-a încheiat actul notarial se datorează vânzătorului S. D., iar neînscrierea promisiunii în cartea funciară nu reprezintă nicidecum o obligație neîndeplinită de reclamantă.
Reclamanta B. F. a formulat și întâmpinare la cererea reconvențională formulată de pârâtul S. D. (f. 83, 84) prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind tardiv formulată, cu încălcarea dispozițiilor art. 209 alin. 4 Cod procedură civilă, având în vedere că pârâtul a fost prezent la termenul de judecată din data de 28.03.2014 când a solicitat o probă testimonială, după ce la termenul anterior solicitase dreptul să-și angajeze un apărător.
La termenul de judecată din data de 27.05.2014, instanța de fond a admis excepția tardivității formulării cererii reconvenționale de către pârâtul S. D. și a respins excepțiile inadmisibilității și excepția lipsei de interes în formularea primului petit al acțiunii, precum și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților M. D. și M. E., ca neîntemeiate.
Prin sentința civilă nr._/12.09.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar nr._ s-a respins acțiunea formulată de reclamanta B. F., în contradictoriu cu pârâții S. D. și M. D. și M. E. și a obligat reclamanta la plata către pârâtul S. D. a sumei de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, judecătoria, având în vedere forma în care s-a încheiat respectivul act juridic la 27.08.2001, a înscrisului sub semnătură privată, precum și susținerile părților litigante, a reținut că acesta are natura juridică a unui antecontract de vânzare-cumpărare, părțile urmând să încheie în viitor actul autentic de vânzare-cumpărare.
Din probatoriul administrat în cauză, respectiv înscrisul constatator al convenției, interogatoriul pârâtului și declarațiile martorilor N. P. și B. B., instanța de fond a constatat că promitentul cumpărător și apoi reclamanta, nu și-au îndeplinit integral obligația de a achita prețul vânzării de 300 dolari. Pârâtul a recunoscut la termenul de judecată din data de 18.02.2014 că i s-a achitat suma de 180 dolari, recunoaștere căreia i se aplică dispozițiile art. 349 Cod procedură civilă.
S-a mai reținut că susținerile reclamantei din cuprinsul acțiunii în sensul că pârâtul ar fi fost de rea-credință și că ar fi solicitat ulterior o nouă sumă de bani corespunzătoare creșterii prețurilor pe piața imobiliară sunt contrazise de chiar faptul că pârâtul a înstrăinat terenul în timpul procesului pentru suma de 500 euro, deci la o valoare apropiată de cea din antecontractul încheiat cu soțul reclamantei, ținând seama și de epocile diferite la care au fost încheiate cele două acte.
Față de cele de mai sus, văzând și dispozițiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, art. 1073 Cod civil 1864, instanța de fond a respins acest petit ca neîntemeiat.
D. fiind faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2375/12.12.2013 între pârâtul S. D. și pârâtul M. D., cel dintâi era proprietarul terenului în litigiu și că, așa cum s-a arătat anterior, nu putea fi obligat la încheierea unui contract cu reclamanta, instanța de fond a reținut că nu sunt incidente motivele de nulitate invocate de către reclamantă, respectiv fraudarea intereselor promitentului-cumpărător, încălcarea principiului forței obligatorii a contractelor sau a principiului de drept fraus omnia corrumpit, motiv pentru care va respinge și acest petit ca neîntemeiat.
În temeiul art. 453 Cod procedură civilă, judecătoria a obligat reclamanta la plata către pârâtul S. D. a sumei de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând o parte din onorariul avocatului, conform chitanței nr. 869/08.05.2014 (f. 79), redus în conformitate cu dispozițiile art. 451 Cod procedură civilă, dat fiind faptul că suma de 1100 lei a reprezentat și serviciile constând în redactarea cererii reconvenționale și reprezentarea pârâtului, iar cererea reconvențională a fost respinsă ca tardiv introdusă la termenul de judecată din data de 27.05.2014.
Împotriva sentinței antemenționate a declarat apel reclamanta B. F., solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii.
Reiterând starea fapt expusă în fața instanței de fond, apelanta arată că înscrisul sub semnătură privată menționează suma de 300 USD, care este confirmată de pârâtul intimat, cât și de martori, neexistând un alt act în care să se facă vorbire de plata a numai 180 USD.
Apelanta înțelege să facă o ofertă reală de plată a sumei reținute de instanța de fond ca fiind neachitată, consemnând la CEC Bank pe seama și la dispoziția intimatului suma în echivalent a 120 USD.
În final, apelanta invocă conduita penală a pârâtului intimat în fața notarului, ce nu poate fi acceptată, întrucât lezează atât interesele personale, cât și publice, respectiv stabilitatea unor raporturi juridice.
În drept, au fost invocate prevederile art.468 NCPC.
Intimatul S. D., legal citat, a formulat întâmpinare în calea de atac declanșată de reclamantă, solicitând respingerea apelului, menținerea ca legală și temeinică a sentinței pronunțată de către instanța de fond, cu cheltuieli de judecată.
În apărare, intimatul, reiterând starea de fapt prezentată în prima fază procesuală, arată că martorii N. P. și B. B. semnatari ai actului în litigiu, singurii martori în viață în prezent, ce au fost încuviințați în probațiune de judecătorie, au declarat că actul sub semnătura privată s-a încheiat în prezența acestora la data menționată în act, însă nu au cunoștință să se fi plătit vreo suma de bani cu titlu de preț.
Cu toate acestea, intimatul, fiind de bună-credință, a recunoscut că în aceeași zi a primit de la soțul reclamantei-apelante doar o parte din preț, respectiv suma de 180 USD, urmând ca până la finele zilei să-i aducă și restul de preț de 120 USD, după cum a convenit cu acesta, însă acest lucru nu s-a întâmplat.
Intimatul învederează că, deși i-a solicitat în nenumărate rânduri numitului B. D., soțului apelantei, să îi achite și diferența de preț a terenului, în sumă de 120 USD, acesta a refuzat de fiecare dată, mulțumindu-se cu faptul că folosește terenul în cauză încă de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, teren pe care a cultivat, an de an, diverse cereale și alte plante agricole (grâu, porumb, floarea-soarelui, etc), realizând în acest fel venituri considerabile din fructele culese, fără niciun drept, motiv pentru care, i-a solicitat acestuia să îi restituie titlul de proprietate, urmând ca suma achitată să i-o restituie, însă acesta a refuzat.
Intimatul precizează că a solicitat eliberarea unui duplicat în original al titlului de proprietate, procedând în anul 2013, la înstrăinarea terenului în cauză către pârâții M. D. si M. E., precum și că în perioada cuprinsă între data de 27.08.2001 (data încheierii actului de vânzare-cumpărare cu soțul reclamantei-apelante) și data de 12.12.2013 (data înstrăinării terenului către pârâții M. D. si M. E. prin act autentic), terenul în cauză a fost folosit de către soțul reclamantei-apelante, iar după decesul acestuia de către aceasta împreună cu fiul sau, aceștia cultivând, an de an, diverse cereale și alte plante agricole, și realizând venituri considerabile.
Intimatul susține, de asemenea, că acesta a fost cel care a achitat contravaloarea impozitului pe terenul respectiv, asa cum rezultă din adeverința nr. 256/28.04.2014, eliberată de catre ., depusă la dosarul de fond, în probațiune.
Intimatul apreciază că actul în speță poate fi considerat ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, așa cum a reținut în mod legal instanța de fond, însă trebuie reținut că acesta se referă în mod expres la contraprestația celeilalte părți, și anume transmiterea proprietății de catre vânzător ce are drept cauză plata prețului de catre cumpărător si invers, putându-se constata că antecontractul încheiat a produs ca efect principal o obligație de a da și o obligație de a face, având ca obiect perfectarea vânzării.
Astfel, intimatul conchide că în condițiile în care apelanta nu și-a îndeplinit obligația principală și primordială de a achita în întregime prețul convenit la data încheierii contractului, având în vedere că în cadrul actului de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut un alt termen de plată a prețului, coroborat cu faptul că pârâtul și-a îndeplinit obligația de a preda imobilul, dovedește că reclamanta a manifestat rea-credință, încălcând astfel dispozițiile art. 970 Cod civil.
Intimatul consideră că rezoluțiunea vânzării, cu consecința repunerii părților în situația anterioara vânzării, face ca încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu pârâții M. D. și M. E., cu privire la terenul în cauză să fie legală, atâta timp cât apelanta nu a făcut dovada îndeplinirii obligațiilor asumate de plată integrală a prețului vânzării, la o dată anterioară încheierii actului de vânzare-cumpărare sub forma autentică cu pârâții M. D. și M. E., în ceea ce privește imobilul în cauză, acesta fiind motivul pentru care a înțeles să formuleze cererea reconvențională.
Se arată că, deși apreciază că în mod greșit instanța de fond a apreciat această cerere ca fiind tardiv formulată, a înțeles să nu atace hotărârea primei instanțe, întrucât aceasta îi este totuși favorabilă, subliniind că prin simpla încheiere a antecontractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate asupra bunului nu s-a transferat din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului, așa cum a reținut în mod legal și corect judecătoria.
Intimatul consideră că nu poate fi reținută susținerea reclamantei-apelante de sancționare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru prețul de 500 Euro, pentru cauză ilicită și fraudarea intereselor acesteia, având în vedere că pe tot parcursul timpului, începând cu data de 27.08.2001, acesta și-a păstrat calitatea de proprietar al imobilului în litigiu, fiind singura persoana care avea calitatea și dreptul să-l înstrăineze, numai printr-un act autentic de vânzare-cumpărare.
în aceste condiții, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2375/12.12.2013, între intimat și cumpărătorii (pârâți-intimați în cauză) M. D. si M. E., acesta avea calitatea de proprietar al imobilului în cauză, context în care acest contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică este legal, neputând fi vorba despre incidența vreunor motive de nulitate, cum în mod legal și temeinic a reținut și prima instanță.
În ceea ce privește consemnarea de către reclamanta-apelantă la CEC Bank SA, în data de 14.11.2014, pe numele intimatului a diferenței de preț neachitată (contravaloarea în lei a sumei de 120 USD) din prețul convenit în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare, sub forma unei oferte reale de plată, se arată că în prezent nu poate schimba cu nimic datele speței, atât timp cât la data de 12.12.2013 acesta a înțeles să înstrăineze printr-un act autentic terenul în cauză către intimații M. D. si M. E..
Pe de altă parte, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare între pârâtul intimat și soțul reclamantei-apelante s-au născut numai raporturi obligaționale, în cadrul cărora drepturile neexercitate în termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958, aplicabil în speță, se sting prin prescripție.
În aceste condiții, intimatul precizează că antecontractul de vânzare-cumpărare care dă naștere numai la raporturi obligaționale, care cad sub incidența dispozițiilor art. 7 din Decretul nr. 167/1958, reclamanta-apelanta nu se mai afla în termenul imperativ impus de lege, în care să poată promova o acțiune în legătură cu acest antecontract de vânzare-cumpărare, deoarece o astfel de acțiune este prescriptibilă într-un termen de 3 ani de zile de la data nașterii raportului de drept (în speță, 27.08.2001), avându-se în vedere faptul că în cadrul antecontractului nu s-a prevăzut în mod expres termenul de executare.
Intimatul conchide astfel că și sub acest aspect, acțiunea reclamantei apare ca fiind neîntemeiată, neputând solicita instanței după împlinirea termenul de prescripție de 3 ani, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic.
Intimații M. D. și M. E. nu și-au exprimat poziția procesuală față de apelul declanșat de reclamanta apelantă.
Apelanta, legal citată, nu a formulat răspuns la întâmpinarea depusă de intimatul S. D..
Examinând legalitatea și temeinicia sentinței atacate în limitele devoluțiunii stabilite prin motivele de apel, cum și în raport de prevederile art.476-482 NCPC, tribunalul apreciază apelul ca neîntemeiat pentru argumentele ce succed:
Soluția primei instanțe se privește a fi legală și temeinică, judicios conchizând judecătoria că în speță, cu precădere, nu se verifică a fi întrunite cerințele de admisibilitate ale pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, pentru a genera aplicarea prevederilor art.5 din Titlul X apartenent Lg. nr.247/2005, respectiv ale art.1075-1077 C. civ. de la 1864, vechea lege civilă reprezintând dreptul substanțial prin prisma căruia se impun a fi analizate raporturile juridice în speță, așa cum cu evidență rezultă din dispozițiile art.102 alin.1 din Lg. nr.71/2011, conform cărora „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”, în speță, antecontractul a cărui executare silită atipică se pretinde fiind încheiat la data de 27.08.2001.
În acest sens, este constant statuat în doctrina reputată și în jurisprudență că, pentru admisibilitatea unei acțiuni în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, trebuie întrunite cumulativ următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, acesta să poată fi probat în condițiile dreptului comun, să se identifice refuzul uneia din părți de a autentifica actul de înstrăinare, partea care acționează în justiție să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul-vânzător să fie proprietar al lucrului promis spre vânzare, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii instanței.
Or, în speță, așa cum corect a constatat și prima instanță, cerința ca partea reclamantă să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare - ceea ce, raportat la specificul operațiunii juridice de vânzare cumpărare presupune executarea clauzelor anticipatorii ale convenției, respectiv plata prețului de către promitentul cumpărător și, corelativ, predarea posesiei bunului de către promitentul vânzător – nu se verifică a fi îndeplinită.
În acest sens, este de reținut că, deși prin promisiune prețul a fost stabilit la nivelul sumei de 300 dolari la data încheierii antecontractului, în speță nu s-a făcut de către reclamantă, în acord cu exigențele de probațiune instituite de art.1169 C.civ., dovada plății integrale a acestei sume către promitentul vânzător, care, în mod justificat, de altfel, a înțeles a se apăra prin invocarea lui exceptio non adimpleti contractus.
În cuprinsul înscrisului doveditor al antecontractului nu figurează mențiunea achitării prețului sau a unei părți din preț care, însușită prin semnătura promitentului vânzător ar fi fost de natură a proba existența unei plăți, efect al recunoașterii acestuia, iar reclamanta nu a depus la dosar un alt înscris doveditor al plății. Martorii audiați în cauză, care au participat și la încheierea antecontractului pe care l-au și semnat, în calitate de martori, nu au asistat nici ei la plata vreunei sume de bani la perfectarea actului sub semnătură privată încorporând voința părților, ba chiar au precizat că, la momentul semnării înscrisului nu s-a plătit vreo sumă de bani promitentului vânzător, promitent vânzător care, la interogatoriu, subliniază, de altfel, că prețul convenit i-a fost numai parțial achitat-suma de 180 dolari, restul de 120 dolari nefiindu-i achitat până în prezent.
Art.1169 C. civ pretinde celui ce face o pretenție în fața judecății să o dovedească, în speță reclamantei, ca moștenitoare a promitentului cumpărător revenindu-i obligația procedurală de a proba întrunirea cerințelor de admisibilitate ale acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Cum pârâtul a contestat în speță plata integrală a prețului, iar reclamanta nu a probat dintru început, alături de celelalte cerințe de admisibilitate, și executarea clauzei anticipatorii ce cădea în sarcina promitentului cumpărător, respectiv achitarea integrală a prețului de vânzare, nu se poate reține că dispozițiile art.1169 C.civ. au fost respectate de reclamantă, probele administrate în cauză-interogatoriul pârâtului coroborat cu declarațiile martorilor – nefiind combătute cu succes de reclamantă și conducând la aplicarea în speță a principiului de drept „in dubio pro reo” în favoarea pârâtului intimat ca debitor al obligației de a face, respectiv, de a perfecta contractul autentic de vânzare cumpărare.
Simpla afirmație a reclamantei apelante că, de vreme ce nu există un înscris care să ateste remiterea sumei de 180 dolari, nu poate fi primită apărarea pârâtului, nu poate fi reținută, cât timp ea nu și-a îndeplinit obligațiile procedurale ce-i reveneau în materie de probare a actului juridic al plății prevalat, dar nedovedit.
Împrejurarea prevalată de reclamanta apelantă în calea de atac în sensul că a uzat, ulterior pronunțării sentinței atacate de procedura ofertei reale de plată urmată de consemnațiunea pe numele promitentului vânzător pârât intimat, a diferenței de preț, de 120 de dolari, astfel că a complinit cerința de admisibilitate a acțiunii, nu prezintă relevanță în cauză, deoarece această condiție de admisibilitate a acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare avea a fi îndeplinită la momentul sesizării instanței de judecată și cel mai târziu până la momentul vânzării bunului promis și nu ulterior înstrăinării și, implicit, în speță, și pronunțării hotărârii judecătoriei, direct în apel, ca efect al observării considerentelor primei instanțe; pe de altă parte, această conduită a reclamantei apelante vine chiar să confirme neplata integrală a prețului invocată în apărare de promitentul vânzător, situație de natură a-l și menține pe cel din urmă în perimetrul bunei credințe în perfectarea operațiunii de vânzare cumpărare cu pârâții M. D. și M. E., din moment ce el, cum judicios s-a constatat de prima instanță, de altfel, nu putea fi obligat nici convențional, nici jurisdicțional la valorificarea antecontractului, cât timp nu i s-a achitat prețul.
Altfel spus, complinirea în apel a cerinței de admisibilitate a acțiunii (în condițiile în care nefiind achitat integral prețul, nu se poate reține nici ca născută în sarcina promitentului vânzător obligația de a face, respectiv de a încheia actul autentic și nici existența unui interes legitim al reclamantei-moștenitoarea promitentului cumpărător, în a solicita perfectarea pe cale jurisdicțională a antecontractului) și, pe cale de consecință, primirea pretenției alegate de reclamantă ar echivala cu valorizarea propriei sale culpe, or în drept este reputat principiul după care nimănui nu-i este îngăduit a se prevala de propria incorectitudine pentru a obține protecția judiciară a unui drept.
În același sens, este de observat conduita procesuală a reclamantei care, presupunând chiar că abia din întâmpinarea pârâtului promitent vânzător a luat cunoștință de plata parțială a prețului, nu a înțeles a uza prompt, chiar în fața primei instanțe de oferta reală de plată urmată de consemnațiune, ci a făcut acest lucru abia după pronunțarea sentinței pentru a-și etala buna credință, tardiv însă, de vreme ce achitarea integrală a prețului-condiție de admisibilitate a acțiunii pendinte avea a fi efectuată oricum anterior promovării demersului judiciar și, așa cum supra s-a anunțat, cel mai târziu până la ieșirea bunului din patrimoniul promitentului-vânzător prin vânzare.
Raportat la cele sus arătate, cum promitentul vânzător nu putea fi obligat la perfectarea antecontractului, nefiind întrunite, la data vânzării intervenite între pârâții intimați prin act autentic la 12.12.2013, condițiile de admisibilitate ale acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să substituie contractul autentic de vânzare cumpărare, tocmai datorită conduitei promitentului cumpărător care nu a achitat integral prețul convenit al vânzării, rezultă îndeajuns de tranșant, cum deja s-a demonstrat supra, că nu se pune problema relei sale credințe în încheierea contractului de vânzare cumpărare cu pârâții M. D. și E., în speță nefiind dovedită nici reaua credință a cumpărătorilor, respectiv conivența frauduloasă a părților contractante care să atragă nulitatea absolută a actului juridic efect al cauzei ilicite, respectiv, a incidenței lui fraus omnis corrumpit. Nu se poate reține reaua credință a cumpărătorilor pârâți prin aceea că la momentul întabulării dreptului lor de proprietate la data de 13.12.2013 era deja notat procesul pendinte, notare efectuată la data de 12.12.2013, cum susține apelanta, deoarece este evident că la data încheierii actului autentic de vânzare – aceeași dată de 12.12.2013, în cartea funciară prezentată notarului nu avea cum figura această notațiune privind procesul. Ceea ce înseamnă că cumpărătorii nu aveau cum să aibă cunoștință de existența litigiului pendinte.
Cum, nulitatea unui act juridic presupune existența cauzei de nulitate la data încheierii actului juridic, în speță, cauza ilicită, pretinsă cu privire la actul autentic de vânzare cumpărare perfectat între pârâți având ca obiect terenul în litigiu, altfel spus, reaua credință sau conivența frauduloasă a cocontractanților, trebuia să existe la data de 12.12.2013 data actului autentic de vânzare cumpărare. Or, cât timp la acea dată promitentul cumpărător nu și-a executat corespunzător obligațiile derivând din antecontract timp de 12 ani, nu i se putea, în mod valabil și rezonabil, pretinde nici promitentului vânzător să-și îndeplinească obligația de transfer a proprietății prin act autentic, iar opțiunea sa de a înstrăina, ca proprietar, terenul litigios altei persoane decât promitentului cumpărător nu poate fi calificată de rea credință, căci ar însemna ca tot cel ce și-a executat întocmai obligația contractuală să suporte și neexecutarea ce incumbă cocontractantului, situație echivalând cu ruperea nepermisă a echilibrului contractual.
Cât privește conduita, pretins penală, a pârâtului intimat în fața notarului prin raportare la cele declarate la încheierea actului autentic de vânzare cumpărare, aceasta poate prezenta relevanță într-o eventuală plângere penală, nicidecum în litigiul pendent, unde vânzătorului nu i se poate imputa reaua credință, cât timp conduita însăși a promitentului cumpărător care nu și-a îndeplinit obligațiile (convențiile dintre părți trebuind să fie executate cu bună credință, în caz contrar cel care și-a executat obligația poate opune valabil celuilalt care a rămas pasiv, excepția de neexecutare a contractului,fundamentată pe principiul reciprocității și interdependenței prestațiilor părților în contractele sinalagmatice), invocată în apărare de pârât, are efectul paralizării propriilor pretenții, promitentul vânzător neputând fi obligat la perfectarea în formă autentică a promisiunii.
Așa fiind, pentru cele ce preced, tribunalul, făcând aplicarea art.480 alin.1 NCPCV va respinge apelul ca neîntemeiat și în temeiul art.482 NCPC raportat la art.451-453 NCPC, va dispune obligarea apelantei căzută în pretenții la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocațial în sumă de 700 lei către pârâtul intimat S. D. și de 800 lei către pârâții intimați M. D. și M. E..
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de reclamanta apelantă B. F., CNP –_, domiciliată în ., jud. T., împotriva sentinței civile nr._/12.09.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosar civil nr._ în contradictoriu cu pârâții intimați S. D., CNP_, cu domiciliul procesual ales la Cabinet de avocat Baias F., în Timișoara, Spl. N. T. nr. 10, cam. 101, jud. T., M. D. și M. E., ambii cu domiciliul procedural ales la avocat A. C., în Timișoara, .. 2, ..
Dispune obligarea reclamantei apelante la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocațial în sumă de 700 lei către pârâtul intimat S. D. și de 800 lei către pârâții intimați M. D. și M. E..
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică azi, 04.03.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
C. B. A. A.
GREFIER,
G. G.
Red.C.B.
Tehnored.G.G
6 ex./4 ex..
Prima instanță: jud. M. B.
| ← Succesiune. Sentința nr. 443/2015. Tribunalul TIMIŞ | Pretenţii. Sentința nr. 11/2015. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
