Constatare nulitate act juridic. Decizia nr. 693/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 693/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 29-06-2015 în dosarul nr. 693/2015
Acesta nu este document finalizat
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I-A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR 693/A
Ședința publică din data de 29.06.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: C. Ț.
JUDECĂTOR: R. A.
GREFIER: S. D. C.
Pe rol se află judecarea apelului declarat de apelanții S.C. Q. A. S.R.L., B. D. A. și B. V. prin mandatar O. C. împotriva Sentinței Civile nr. 140/29.01.2015 pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimați M. G., M. D. - C., M. I. și M. D., având ca obiect constatare nulitate act juridic.
Fără citarea părților.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au avut loc în ședința publică din data de 24.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la aceea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când, pentru a da posibilitatea părților de a depune la dosar concluzii scrise, pronunțarea a fost amânată pentru azi, 29.06.2015.
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
P. sentința civilă nr. 140/29.01.2015, pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active și excepția prescripției dreptului material la acțiune.
A fost respinsă cererea principală formulată de către reclamantul-pârât reconvențional B. V., în contradictoriu cu pârâții S.C. „Q. A.” S.R.L., pârâții M. G., M. D. C., M. I. și M. D..
A fost respinsă cererea de intervenție în interesul reclamantului pârât-reconvențional formulată de către intervenienta B. D. A..
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L. în contradictoriu cu pârâții reconvenționali M. G., M. D. C., M. I., M. D. și B. D. A. și B. V..
S-a constatat că oferta de plată a prețului este caducă și s-a dispus restituirea sumei de_ lei consemnată de pârâta reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L. cu titlul de ofertă de plată în baza recipisei de consemnare nr._/1/22.12.2014.
În temeiul art. 453 alin. 1 NCPC s-a dispus obligarea pârâtei reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L. la plata către pârâții M. G. și M. D. C. a sumei de 992 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut următoarele:
La data de 08.07.2013 reclamantul B. V. prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 655 a cumpărat de la pârâții M. G., M. D. C., M. I., M. D. . A 1665/12 în suprafață de_ mp înscrisă în CF_ Jamu M. (cf vechi 3870), . în suprafață de_ mp înscrisă în CF nr.403001Jamu M. (cf vechi 3870) și . 1662 în suprafață de_ mp înscrisă în Cf_ Jamu M. (cf vechi 3870). Totodată prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 656/08.07.2013 reclamantul a achiziționat de la pârâții M. G. și M. D. C. suprafața de teren de_ mp nr. cadastral A1663/1 inscris în CF nr._ Jamu M..
La data de 01.03.2008 pârâtul M. G., în calitate de arendator, a încheiat cu pârâta ., în calitate de arendaș, un contract de arendă nr. 11 pe o perioadă de 10 ani având ca obiect terenul înscris în CF nr. 3870 Jamu M. (care a fost achiziționat de către reclamant la data de 08.07.2013) și terenul menționat în contractul de vânzare-cumpărare nr. 492/16.05.2005 în suprafață de 2 ha și 7300 mp sola 1663/1.
P. acțiunea formulată, reclamantul B. V. a solicitat a se constata nulitatea contractului de arendă nr. 11 din 01.03.2008 înregistrat la Primăria Jamu M. sub nr. 9/24.03.2008. Motivele de nulitate sunt: lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenului arendat și nerespectarea dispoziției art. 5 alin.1 din Legea nr. 16/1994 .
În ceea ce privește primul motiv de nulitate - lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenului arendat:
Potrivit art.948 din Codul Civil vechi, dispoziție în vigoare la data încheierii contractului de arendă, condițiile de valabilitate ale unui act juridic sunt: capacitatea, consimțământul, obiectul, cauza.
Lipsa totală a consimțământului, care reprezintă exteriorizarea voinței de a încheia un act juridic, la data încheierii actului juridic civil constituie o cauza de nulitate absolută deoarece sancțiunea intervine pentru absenta unui element esențial fără de care actul juridic nu poate lua naștere, respectiv a voinței manifeste de încheiere a actului juridic, prin sancțiunea menționata urmărindu-se ocrotirea unui interes general.
În ceea ce privește motivul de nulitate constând în nerespectarea cerinței impuse de art. 5 alin.1 lit. b) din Lege arendării nr. 16/1994, potrivit art. 15 din Constitutia Romaniei, legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile. De asemenea, art. 6 alin. 1 din actualul cod civil statuează că legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, neavând putere retroactiva. Textele legale pot fi redate sugestiv prin adagiul tempus regit actum, însă își găsesc aplicabilitate numai în cazul situațiilor juridice care se constituie, se modifică, se sting și își produc efectele sub imperiul aceleiasi legi.
Având în vedere aceste dispoziții, instanța a stabilit că, contractul de arendare nr. 11 din 01.03.2008 înregistrat la Primăria Jamu M. sub nr. 9 /24.03.2008 este guvernat de Legea nr. 16/1994.
Într-adevăr, conform art. (1) din Legea nr. 16/1994: Contractul de arendare va cuprinde:
b) obiectul contractului, complet și precis determinat; obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunțită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor.
Iar conform art. 24 din același act normativ: (1) Contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile.
Astfel că, aceste motive de nulitate atrăgând nulitatea absolută a contractului pot fi invocate de orice persoană care prezintă un interes, dreptul material la acțiune fiind imprescriptibil.
În această situație, instanța a respins excepția calității procesuale active a reclamantului B. V. invocată de către pârâta reclamantă reconvențional . și excepția prescripției dreptului material la acțiune .
Instanța a constatat că la data încheierii contractului de arendă nr. 11 din 01.03.2008 . A 1665/12 în suprafață de_ mp, . în suprafață de_ mp și . 1662 în suprafață de_ mp erau înscrise în Cf nr.3870 Jamu M. având ca și coproprietari pe pârâții M. G., M. D. C., M. I., M. D..
Deși contractul de arendă a fost încheiat doar de către pârâtul M. G., din interogatoriul pârâților M. G. (fila 18 vol.2), M. I. (pag 32 vol.2) și M. D. (fila 33 vol.2) rezultă faptul M. I. și M. D. au fost de acord ca M. G. să se ocupe de administrarea terenului ce a făcut obiectul contractului de arendă în discuție, luând la cunoștință de încheierea contractului de arendă la sfârșitul anului 2008, fiind astfel de acord cu încheierea contractului, ratificând astfel contractul de arendă încheiat de pârâtul M. G..
În ceea ce o privește pe pârâta M. C. D., soția pârâtului M. G., instanța a reținut că între aceștia a existat prezumția de mandat tacit reglementată de Codul familiei în vigoare la data încheierii contractului, de altfel din întâmpinarea depusă la dosar la fila 172 vol.1, a rezultat faptul că aceasta a fost de acord cu încheierea contractului de arendă, iar din depoziția martorului D. M. ( fila 34) rezultă că pârâta M. C. D. s-a prezentat la sediul societății Q. A. împreună cu soțul ei la data încheierii contractului de arendă, ambii propunând societății spre arendare terenul în discuție.
Instanța, analizând conținutul contractului de arendare nr. 11 din 01.03.2008 a constatat că obiectul acestuia este clar stabilit de către părți, constând în terenul menționat în Cf nr.3870 Jamu M. și în cel menționat în titlul de proprietate constând în contract de vânzare –cumpărare nr. 492/16.03.2005 în suprafață totală de 12,73 ha situată în extravilanul localității Jamu M., astfel că în cauză nu este incident motivul de nulitate invocat de către reclamant.
Constatând că în cauză a existat acordul unanim al coproprietarilor terenului pentru încheierea contractului de arendă nr. 11 din 01.03.2008 iar în contractul de arendă obiectul este clar stabilit, instanța a respins cererea reclamantului B. V. ca nefiind întemeiată. În aceste condiții, în temeiul art. 67 NCPC a respins și cererea de intervenție în interesul reclamantului, cerere formulată de către intervenienta B. D. A..
II. În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamantă reconvențional . în contradictoriu cu pârâții M. G., M. D. C., M. I., M. D. și B. D. A. prin care s-a solicitat a se constata că deține un drept legal de preemțiune cu privire la cumpărarea suprafeței de 12,73 ha, teren situat în extravilanul localității Jamu M.; să se dispună desființarea retroactivă a contractelor de vânzare-cumpărare aut. nr. 655 și 656 din 08.07.2013 BNP T. D.-E.; constatarea că a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 12,73 ha cu titlul de drept cumpărare; radierea din carte funciară a dreptului de proprietate a pârâților B. V. și B. D.-A.; intabularea dreptului său de proprietate cu titlu de drept cumpărare; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Instanța a stabilit că, contractului de arendare nr. 11 din 01.03.2008 înregistrat la Primăria Jamu M. sub nr. 9 /24.03.2008 încheiat între pârâta reclamantă reconvențional ., în calitate de arendaș și pârâtul M. G., în calitate de arendator, este guvernat de Legea nr. 16/1994, iar reclamanta nu a solicitat înscrierea în CF contractului de arendă cu privire la suprafața de 12,73 ha la data încheierii contractului. De asemenea, a constatat că înstrăinarea terenului arendat a avut loc la 08.07.2013 prin contractele de vânzare autentificate sub nr. 655 și 656, în vigoare fiind la acea dată Noul Cod civil.
Art. 9 din Legea arendării nr. 16/1994, care reglementa dreptul de preemțiune al arendașului, a fost abrogat prin Legea nr. 247/2005 la data de 22.07.2005. Părțile însă, au prevăzut în contractul de arendare „dreptul de preemțiune” al arendașului.
Instanța a constatat că, în cauza pendinte, sunt incidente dispozițiile art. 130 din Legea nr. 71/2011de aplicare a Noului Cod Civil, conform căruia: dacă formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locațiune (inclusiv a unui contract de arendare care este o specie a locațiunii) în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului civil și bunul dat în locațiune este înstrăinat după această dată, contractul de locațiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalitățile prevăzute de art. 1811 Cod Civil. Iar, potrivit art. 1811 lit. a NCC, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, în situația în care imobilul este înscris în cartea funciară doar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară.
În cazul pendinte, instanța a constatat că formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la contractul de arendă nr.11 din 01.03.2008, câtă vreme acest contract nu a fost notat în Cartea Funciară. Pe cale de consecință, contractul de arendă, nu este opozabil pârâților B. V. și B. D. A. în condițiile în care, la data la care au cumpărat imobilele intabulate în Cf_ Jamu M., nu era efectuată nicio mențiune în acest sens.
În mod subsecvent, împrejurarea că în chiar contractul de arendă în discuție este prevăzut dreptul de preemțiune al arendașului, este irelevantă, neînsemnând că acest contract de arendă în care pârâții nu au fost parte, ci terți, ar produce efecte juridice împotriva lor, căci actul juridic încheiat între anumite persoane nu poate nici să vatăme și nici să profite altor persoane (res inter alios acta neque nocere, neque prodesse potest).
Mai mult, conform art. 123 din Legea nr. 71/2011 doar dreptul de preemțiune cuprins în legi speciale aflate în vigoare la data apariției NCC se completează cu dispozițiile art. 1730-1740 Cod civil, iar pentru dreptul de preemțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1730-1740 cod civil se aplică doar dacă contractele de vânzare sunt încheiate după . codului civil, și doar cu îndeplinirea condițiilor art. 130 din același act normativ.
Astfel că, în cazul pendinte, dreptul de preemțiune al pârâtei – reclamantă reconvențional . este un drept convențional care în situația nerespectării, în baza art. 9 alin.1 din Legea nr. 16/1994 atrage rezilierea de drept a contractului de arendare pentru neîndeplinirea obligațiilor arendatorului.
Nerespectarea dreptului convențional de preemțiune stipulat în contractul de arendare nr. 11 din 01.03.2008 nu atrage desființarea contractelor de vânzare cumpărare încheiate de către arendator, în cazul pendinte nefiind incidente dispozițiile art. 1730-1740 din Noul cod civil.
În această situație instanța a respins cererea reconvențională formulată de către reclamanta pârâtă reconvențional . și a constatat că oferta de plată a prețului făcută de către pârâta reclamantă reconvențional pârâților M. G., M. D. C., M. I., M. D. este caducă dispunând restituirea sumei de_ lei consemnată de pârâta reclamantă reconvențional cu titlul de ofertă de plată în baza recipisei de consemnare nr._/1/22.12.2014.
În ceea ce privesc cheltuielile de judecată, instanța a constatat că reclamantul pârât reconvențional B. V. a efectuat cheltuieli de judecată constând în taxa judiciară de timbru în cuantum de 3519 lei (fila 58,65), pârâta reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L. a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 4571 lei reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă cererii reconvenționale (fila 148), pârâții M. G. și M. D. C. au efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 992 lei constând în onorariu de avocat. Întrucât instanța a respins atât cererea principală cât și cererea reconvențională nu a acordat cheltuieli de judecată reclamantului-pârât reconvențional B. V. și nici pârâtei-reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L dar, pentru că cererile formulate de aceste părți au angrenat în proces pârâții M. G. și M. D. C. care solicită cheltuieli de judecată, instanța reținând ca acești pârâți, prin întâmpinarea depusă au achiesat la cererea principală, a reținut culpa procesuală doar a pârâtei –reclamantă reconvențional S.C. „Q. A.” S.R.L și, în temeiul art. 453 alin. 1 NCPC a dispus obligarea acesteia la plata către pârâții M. G. și M. D. C. a sumei de 992 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinței civile nr. 140/29.01.2015, pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, au declarat apel reclamanții apelanți B. V. prin mandatar O. C., B. D. A. și pârâta ..
P. apelul declarat de reclamanții apelanți B. V. prin mandatar O. C. și B. D. A., aceștia au solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate în sensul admiterii cererii principale formulata de reclamantul B. V. și a cererii de intervenție în interesul reclamantului formulata de către intervenienta B. D. A. și pe cale de consecința sa se constate nulitatea absoluta a contractului de arendare nr. 11/01.03.2008 încheiat intre . și M. G., având ca obiect teren în suprafața de 12,73 ha, situat în extravilanul localității Jamu M..
In motivarea apelului, s-au arătat următoarele:
Apelantul B. V. a cumpărat la data de 08.07.2013 suprafețe de teren situate pe raza localității Jamu M.. P. contractul de vânzare nr. 655/08.07.2013 a cumpărat următoarele suprafețe de teren:_ mp având nr. cadastral A 1665/12 înscris în CF_ Jamu M.,_ mp având nr. cadastral A 1663/2 inscris în CF_ Jamu M. și_ mp având nr. cadastral FPD 1662 inscris în CF_ Jamu M..
Dupa cumpărarea suprafețelor de teren mai sus descrise, a constatat faptul ca acestea sunt folosite de alte persoane, terenurile fiind cultivate și lucrate de către acestea. Apelantul nu cunoștea faptul ca aceste terenuri se aflau în posesia sau detenția altei persoane, cu atât mai mult cu cat la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 655/08.07.2013, vânzătorii au declarat ca terenurile ce fac obiectul contractului de vânzare cumpărare nu sunt supuse arendării, aducând în susținerea declarațiilor și adeverințe eliberate de Primăria Jamu M.. Ulterior i s-a adus la cunoștința faptul ca exista un contract de arenda cu nr. 11/01.03.2008 încheiat pentru un termen de 10 ani intre M. G. în calitate de arendator și . în calitate de arendaș, care ar avea ca obiect terenuri în suprafața de 12,73 ha, suprafețe de teren din care fac parte și terenurile cumpărate de către reclamant prin contractul de vânzare cumpărare nr. 655/08.07.2013.
P. acțiunea introductiva apelantul a solicitat instanței sa constate nulitatea absoluta a contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, fiind incidente următoarele motive de nulitate:
1. Lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenurilor ce fac obiectul contractului de arendare nr. 11/01.03.2008.
Contractul de arenda este încheiat pe o perioada de 10 ani de către o persoana care are calitatea de coproprietar al terenului ce face obiectul contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, dar care, în realitate nu a primit din partea celorlalți coproprietari împuternicire în sensul încheierii contractului în discuție.
Contractul de arenda nr. 11/01.03.2008, încheiat pe o perioada de 10 ani este un act de dispoziție, iar pentru încheierea sa în mod valabil arendatorii trebuiau sa isi exprime consimțământul personal, sau prin mandatar cu procura speciala.
Potrivit principiilor recunoscute ca fiind cele care caracterizează proprietatea obișnuita pe cote parti, niciunul dintre copartasi nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa și fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra cotei-parti ideale din drept. Din primul principiu rezulta faptul ca un copărtaș nu poate înfăptui acte privitoare la bun, privit în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtașilor.
Încheierea contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 reprezintă un act de dispoziție cu privire la intreaga suprafața de teren aflata în stare de coproprietate a numiților M. G., M. I., M. D. și M. D. C..
M. G., semnatarul contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, nu a avut nici o împuternicire din partea celorlalți coproprietari ai imobilelor arendate spre a proceda la încheierea contractului în discuție. Potrivit art. 1536 din vechiul Cod civil referitoare la mandat, pentru încheierea unor acte de dispoziție în numele și pe seama mandantului, mandatarului trebuie sa i se acorde un mandat special, care sa indice cel puțin natura operației juridice precum și obiectul ei.
2. în subsidiar, s-a învederat un alt motiv care atrage după sine anularea contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, și anume nerespectarea cerinței impuse de art. 5 alin.(1) lit. b) din Legea 16/1994.
Art. 5 alin. (l) din Legea 16/1994 arata care sunt clauzele obligatorii ale contractelor de arenda, litera b) a acestui text de lege explicând faptul ca este necesar a se cuprinde obiectul contractului, complet și precis determinat; obiectul contractului trebuie sa cuprindă descrierea amănunțita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor. Art. 24 alin. (1) din Legea 16/1994 prevede ca „Contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile."
In contractul de arenda nr. 11/01.03.2008 se arata faptul ca obiectul contractului il reprezintă suprafața de 12,73 ha teren situat în extravilanul localității Jamu M., fără a fi identificate vecinatatile și numărul cadastral al parcelelor arendate. Mai mult decât atât, în cuprinsul contractului de arenda în discuție este menționat titlul de proprietate CF 3870 Jamu M., în care sunt înscrise trei parcele în suprafața totala de 10 ha, iar art. 3 al contractului face referire la obiectul contractului ca reprezentând terenul în suprafața de 12,73 ha.
Nu exista nici o certitudine ca obiect al contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 este terenul cumpărat de apelantul B. V. prin contractul de vânzare cumpărare nr. 655/08.07.2013. În susținerea acestui aspect vine și ADEVERINȚA eliberata de Primăria Comunei Jamu M. în data de 04.07.2013, din cuprinsul căreia rezulta ca pacela A1663/2 nu este arendată.
Ori, în condițiile în care în evidentele Primăriei Jamu M. nu figurează ca arendată . care pârâta susține ca a incheiat un contract de arenda pe 10 ani, consideră apelantul ca se confirma susținerile potrivit cu care nu au fost respectate prevederile legale referitoare la obligația de individualizare bunurilor supuse arendării, astfel cum cere art. 5 alin.(1) lit. b) din Legea 16/1994.
Contractul de arenda nr. 11/01.03.2008, a cărui anulare o solicită, face mențiune despre titlul de proprietate în baza căruia arendatorul încheie contractul ca fiind CF 3870 Jamu M.. Din însumarea tuturor suprafețelor de teren înscrise în CF 3870 Jamu M. rezulta ca acestea au o suprafața totala de 100.000 mp (10 ha), insa obiectul contractului este de 12,73 ha, astfel cum apare la art.3, existând o diferența de suprafața 27.300 mp.
Neexistând o individualizare detaliata a imobilelor supuse arendării prin contractul nr. 11/01.03.2008, viciul care afectează contractul prin nerespectarea prevederilor art. 5 alin.(l) lit.b) din Legea 16/1994 impune aplicarea sancțiunii anularii contractului.
Considerentele instanței de fond în privința respingerii cererii principale:
P. sentința pronunțata de către instanța de fond, cu privire la cererea prinipala a reclamantului B. V., au fost reținute următoarele:
1. În ceea ce privește lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenului arendat, instanța de fond a reținut ca, desi contractul de arenda a fost încheiat doar de către pârâțul M. G., din interogatoriul paraților M. G., M. I. și M. D., a rezultat ca M. I. și M. D. au fost de acord ca M. G. sa se ocupe de administrarea terenului obiect al contractului în litigiu, luând cunoștința de încheierea contractului de arenda la sfârșitul anului 2008, fiind de acord cu încheierea contractului și ratificând contractul încheiat de pârâtul M. G..
In ceea ce o privește pe pârâta M. C. D., soția pârâțului M. G., instanța a reținut faptul ca intre aceasta și soțul ei a existat prezumția de mandat tacit reciproc, și în plus, din întâmpinarea depusa la dosar și din declarația martorei D. M., a rezultata faptul ca M. C. D. s-a prezentat impreuna cu soțul ei la sediul . la data încheierii contractului de arenda.
2. In ceea ce privește anularea contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 pentru nerespectarea cerinței impuse de art. 5 alin.(l) lit. b) din Legea 16/1994, instanța analizând conținutul contractului de arenda în litigiu, s-a constatat ca obiectul acestuia este clar stabilit de către părți, constând în terenul menționat în CF 3870 Jamu M. și cel menționat în contractul de vânzare cumpărare nr. 492/16.03.2005 în suprafața totala de 12,73 ha situata în extravilanul localității Jamu M., astfel încât în cauza nu este incident motivul de nulitate invocat.
Motivele de apel
1. în adoptarea soluției de către instanța de fond, au fost avute în vedere probe care au fost nelegal administrate și care nu se coroborează intre ele;
2. Instanța a reținut o stare de fapt diferita de cea care rezulta din probele administrate în cauza;
I. în ceea ce privește motivul de nulitate a contractului de arenda nr. 11/2008 pentru lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenului arendat, s-au arătat următoarele:
În mod greșit instanța a interpretat probele administrate în cauza ca fiind dovezi în sensul ratificării contractului de către coproprietarii M. D., M. I. și M. D. C.. În fundamentarea soluției de respingere a cererii principale în privința acestui motiv de nulitate invocat, instanța apreciază ca din interogatoriul paraților M. I. și M. D., a rezultat ca M. G. a fost împuternicit sa administreze contractul în discuție și au aflat de existenta acestui contract în anul 2008, fiind de acord cu încheierea acestuia.
Apelanții au solicitat instanței a se observa ca modul în care au fost administrate interogatoriile paraților M. D. și M. I. nu respecta cerințele impuse de art. 351-358 Cod procedura civila. Pârâții M. I. și M. D. se aflau în străinătate în momentul incuviintarii probei cu interogatoriul, astfel incat instanța avea obligația de a urma procedura prevăzuta de art. 356 Cod procedura civila, în sensul ca partea care se afla în străinătate și este reprezentata în proces va putea fi interogata prin reprezentantul sau, caz în care interogatoriul va fi comunciat în scris reprezentantului, care va depune răspunsul pârtii dat în cuprinsul unei procuri speciale autentice, sau certificata de avocat daca reprezentantul este avocat.
Răspunsul la interogatoriul comunicat paraților M. D. și M. I. nu imbraca forma ceruta de către art. 356 Cod procedura civila, astfel încât actele de procedura nelegal întocmite se impun a fi anulate și excluse din probele care formează convingerea instanței de judecata.
Probele administrate în cauza nu au fost în măsura sa duca la concluzia ca M. G. a acționat în încheierea contractului de arenda în litigiu, atât în nume propriu, cat și în calitate de reprezentant al celorlalți coproprietari și nici ca ar fi existat o ratificare a contractului de către ceilalți coproprietari, ulterior încheierii acestuia.
Instanța avea de analizat daca consimțământul exprimat la momentul încheierii contractului de arendare nr. 11 /2008 a fost valabil, având în vedere faptul ca obiect al contractului îl reprezintă terenuri care se afla în coproprietatea mai multor persoane, iar contractul de arendare a fost semnat doar de către pârâtul M. G..
Pentru a putea fi clarificate aspectele supuse analizei instanței de judecata, se impunea identificarea existentei unui mandat dat pârâtului M. G. de către ceilalți coproprietari ai terenurilor arendate (parații M. D., M. I. și M. D. C.) și daca acesta conferă semnatarului contractului de arenda dreptul de a incheia acte de dispozitie în numele și pe seama mandantilor.
De asemenea, s-a solicitat instanței a se avea în vedere prevederile art.6 din Legea 16/1994, sub imperiul căreia a fost încheiat contractul de arenda în litigiu, care arata ca sunt valabile și opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris si înregistrate în termen de 15 zile de la încheiere la consiliul local în a cărui raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului, legea prevede pentru contractele de arenda forma scrisa și înregistrarea ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Pornind de la aceste prevederi și având în vedere ca se susține ca M. G. ar fi semnat contract și în nume propriu și în calitate de mandatar al celorlalți coproprietari la încheierea contractului de arenda în litigiu, este necesar sa se cerceteze respectarea principiului simetriei formelor, în sensul ca mandatul dat pentru încheierea unui act juridic pentru care legea cere o anumita forma trebuie sa îmbrace și el aceeași forma, deoarece procura formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat.
Condiția simetriei formelor nu este îndeplinita, presupusul mandatului acordat în vederea încheierii unui contract de arenda de către ceilalți coproprietari nu a fost materializat printr-un înscris constatator și nici nu s-a făcut dovada ratificării sale ulterioare.
Din probatoriul administrat, a rezultat faptul ca nu exista o procura data de către coproprietarii terenurilor arendate pârâtului M. G., acesta semnând contractul în nume propriu și fără a indica calitatea sa de împuternicit al celorlalți coproprietari. Încheierea contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 reprezintă un act de dispoziție încheiat cu privire la întreaga suprafața de teren aflata în stare de coproprietatea numiților M. G., M. I., M. D. și M. D. C..
Portivit art. 1536 din vechiul Cod civil referitoare la mandat, pentru încheierea unor acte de dispoziție în numele și pe seama mandantului, mandatarului trebuie sa i se acorde un mandat special, care sa indice cel puțin natura operației juridice precum și obiectul ei.
Paratul M. G. nu a avut nici măcar o împuternicire verbala din partea celorlalți coproprietari ai terenurilor arendate în sensul încheierii contractului în litigiu. Examinând cuprinsul interogatoriilor administrate, chiar daca acestea nu respecta cerințele impuse de lege, rezulta ca parații M. D. și M. I. cunoșteau faptul ca fratele lor M. G. se ocupa de administrarea terenului și ca au luat cunoștința de încheierea contractului de arenda în litigiu la sfârșitul anului 2008, în condițiile în care contractul de arenda în litigiu este un act de dispoziție incheiat la începutul anului 2008.
Pentru ca instanța sa ajungă la convingerea ca parații M. I. și M. D. au ratificat contractul de arenda incheiat de către pârâțul M. Gheorge, era necesar sa cerceteze daca ratificarea a fost făcuta în condițiile art. 1546 Cod civil. Din probele administrate nu rezulta ca au fost efectuate acte de ratificare a contractului de arendare în litigiu.
S-a invocat și lipsa consimțământului pârâtei M. D. C., neexprimat expres în cuprinsul contractului de arenda în litigiu, dar cu privire la care instanța prezuma ca acesta a existat în virtutea prezumției mandatului tacit reciproc și a declarației martorului D. M.. S-a mai arătat faptul ca în mod greșit instanța de judecata a dat eficienta mandatului tacit reciproc, acesta fiind valabil astfel cum arata și prevederile art. 35 din Codul familiei numai în privința actelor de administrare, iar pentru actele de dispoziție sau de grevare a unui teren ce face parte din comunitatea de bunuri, este necesar consimțământul expres al celuilalt soț. Astfel cum a rezultat din probatoriul administrat în cauza pârâta M. D. C. nu a semnat contractul de arenda în litigiu și nici nu 1-a ratificat expres sau tacit. Prezenta pârâtei M. D. C. la sediul pârâtei Quintio A. SRL la data semnării contractului nu echivalează cu exprimarea consimțământului acesteia în sensul încheierii contractului de arenda în litigiu.
II. Privitor la motivul 2 de nulitate a contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, și anume nerespectarea Cerinței impuse de art. 5 alin.(1) lit.b) din Legea 16/1994.
Art. 5 alin.(l) din Legea 16/1994 arata care sunt clauzele obligatorii ale contractelor de arenda, litera b) a acestui text de lege explicând faptul ca este necesar a se cuprinde obiectul contractului, complet și precis determinat; obiectul contractului trebuie sa cuprindă descrierea amănunțita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor;
Instanța de fond deși a reținut ca obiectul contractului de arendare nr. 11/01.03.2008 este clar stabilit de către părți, în contractul de arenda se arata faptul ca obiectul contractului il reprezintă suprafața de 12,73 ha teren situat în extravilanul localității Jamu M., fără a fi identificate vecinătățile, numărul cadastral al parcelelor arendate, condiții impuse imperativ de către art. 5 alin.(1) lit. b) din Legea 16/1994. În acest sens, instanța retine ca în cuprinsul contractului de arenda în litigiu se face mențiunea expresa ca obiect al contractului il reprezintă terenul menționat în CF 3870 Jamu M. și terenul menționat în titlul contract de vanzare-cumparare nr.492/16.03.2005, în suprafața totala de 12,73 ha. Însă, contract de vânzare-cumpărare nr.492/16.03.2005 nu există.
Contractul de arenda nr. 11/01.03.2008, a cărui anulare apelanții o solicită, face mențiune despre titlul de proprietate în baza căruia arendatorul încheie contractul ca fiind CF 3870 Jamu M.. Din însumarea tuturor suprafețelor de teren înscrise în CF 3870 Jamu M. rezulta ca acestea au o suprafața totala de 100.000 mp (10 ha), insa obiectul contractului este de 12,73 ha, astfel cum apare la art.3, existând o diferența de suprafața 27.300 mp pentru care nu se invoca nici un titlu de proprietate. Contractul de vânzare cumpărare nr. 492/16.03.2005 menționat în art.2 pct.1 din contractul de arenda în litigiu nu oferă detalii cu privire la suprafața de teren arendată, la numărul cadastral al parcelelor, astfel incat obiectul sa fie clar și precis determinat. Mai mult decât atât, contractul depus la dosar prin care se dovedește dobândirea de către M. G. a dreptului de proprietate asupra unei suprafețe de 2,73 ha teren are numărul de autentificare 942/16.03.2005.
Caracterul incert al obiectului contractului de arenda în litigiu decurge și din cuprinsul ADEVERINȚEI eliberata de Primăria Comunei Jamu M. în data de 04.07.2013, din cuprinsul căreia rezulta ca . este arendată, desi aceasta este una din parcelele înscrise în CF 3870 Jamu M.. Ori în condițiile în care în evidentele Primăriei Jamu M. nu figurează ca arendată . care pârâta susține ca a încheiat un contract de arenda pe 10 ani, consideră ca se confirma susținerile potrivit cu care nu au fost respectate legale referitoare la obligația de individualizare bunurilor supuse arendării.
Contractul de arendare în litigiu conține la art.3 rubrici referitoare la individualizarea terenului ce face obiectul contractului, cu indicarea clara a parcelei și vecinătăților acesteia, precum și a categoriei de folosința, care insa nu au fost completate. Mențiunile din cuprinsul art. 2 din contract referitoare la titlul din care decurge dreptul de proprietate al arendatorului sunt doar generice și vin sa se coroboreze cu prevederile din cuprinsul art.3 din contract care trebuiau sa cuprindă descrierea amănunțita a tuturor bunurilor agricole arendate.
Neexistand o individualizare detaliata a imobilelor supuse arendării prin contractul nr. 11/01.03.2008, viciul care afectează contractul prin nerespectarea prevederilor art. 5 alin.(1) lit.b) din Legea 16/1994 impune aplicarea sancțiunii anularii contractului.
Pentru motivele expuse, s-a solicitat admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii principale și a cererii de intervenție în interes accesoriu.
În drept, art. 466-482 Cod procedura civila.
P. apelul declarat de pârâta ., s-a solicitat admiterea apelului și schimbarea hotărârii atacate în sensul admiterii cererii reconventionale.
În motivarea apelului, s-au arătat următoarele:
Prima instanța a respins cererea reconvenționala prin care s-a solicitat valorificarea dreptului de preemțiune în condițiile art. 1849 rap. la art.1730-1739 din Noul cod civil, ca urmare a faptului ca parații M. au vândut terenul către parații B., considerând ca:
- pe de o parte contractul de arenda nu le este opozabil dobanditorilor B. intrucat nu a fost înscris în cartea funciara în conformitate cu prevederile art.1811 lit.a din Noul Cod civil,dispoziție aplicabila în cauza cf.art.130 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului cod civil;
- pe de alta parte s-a reținut faptul ca dreptul de preemțiune al societății este un drept convențional născut anterior intrării în vigoare a Noului cod civil și în cf. cu prevederile art.123 din Legea 71/2011 nu beneficiază de prevederile art.1730-1740 din Noul Cod civil fiind aplicabile dispoz. art. 9 din Legea 16/1994 privind arendarea.
Hotărârea primei instanțe s-a pronunțat cu aplicarea greșita a legii,după cum urmează:
1.Prima instanța a considerat în mod greșit ca dreptul de preemțiune convențional cuprins în contractul de arenda nu este opozabil terților întrucât nu au fost îndeplinite formalitățile de publicitate și face o aplicarea greșita a dispozițiilor legale privitoare la opozabilitatea contractului de arenda.
1.1. în mod corect prima instanța a reținut ca în contractul de arenda încheiat intre societate și parații M., contract înregistrat la Consiliul Local al comunei Jamu M. sub nr.9/24.03.2008 este cuprins un drept de preemțiune al arendașului Q. A. SRL cu privire la achiziționarea terenului ce face obiectul contractului de arenda.
Prima instanța a reținut în mod corect ca încheierea contractului de arenda s-a făcut în anul 2008, data la care era în vigoare Legea 16/1994,cu modificările și completările ulterioare și ca la aceea data dispoz.art.9 din 16/1994 erau abrogate.
S-a precizat ca dispoz.art.9, in varianta inițiala, prevedeau dreptul de preemțiune al arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Tot în mod corect prima instanța a reținut ca art. 7 lit."m" din contractul de arenda consacra un drept de preemțiune convențional în favoarea arendașului în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului: arendașul (n.n.) „are dreptul de preemțiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului prevăzut prin prezentul contract".
1.2.Atunci când face aplicarea dispoz.art.130 din Legea 71/2011 prima instanța ignora trei aspecte esențiale:
1.2.1.-pe de o parte ignora prevederile art.3 din Legea 71/2011 care prevăd ca actele juridice încheiate anterior intrării în vigoare a Noului cod civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele în vigoare la data încheierii lor.
Pornind de la aceasta prevedere trebuie observat ca opozabilitatea contractului de arenda conform normelor în vigoare la momentul încheierii lui era guvernata de doua dispoziții:
Pe de o parte dispoz.art.1441 din vechiul cod civil care, in mod general și cu referire la toate contractele de locațiune, consacra regula opozabilității contractului de locațiune în cazul vânzării sub condiția ca locațiunea sa fie făcuta prin act autentic sau înscris privat cu data certa.
Pe de alta parte, cu referire stricta la contractul de arenda, prevederile art.6 din Legea 16/1994, în vigoare la data încheierii contractului de arenda în litigiu, prevederi cf. cărora contractul de arenda se întocmește în scris și un exemplar se depune la consiliul local în a cărui raza teritoriala se afla bunurile arendate, cu precizarea expresa ca „sunt valabile și opozabile numai contractele de arenda încheiate în scris și înregistrate la consiliul local în conditile legii" (alin.4) și mai mult contractelor de arenda astfel înregistrate li se conferă calitatea de titlu executoriu pentru plata arendei (alin.5).
În raport cu cele arătate mai sus și cu starea de fapt reținuta de prima instanța rezulta în mod clar ca la momentul încheierii sale contractul de arenda a fost înregistrat în modalitatea ceruta de lege și a dobândit opozabilitate față de terți.
1.2.2. Interpretarea data de prima instanța prevederilor art.130 din Legea 71/2011 este greșita,in sensul ca se considera ca îndeplinirea formalităților pentru opozabilitate cerute de art.1811 din Noul Cod civil este obligatorie pentru toate contractele de locațiune încheiate anterior, fără nici-o distincție.
În realitate textul în prima sa teza (premisa) vorbește doar de contractele de locațiune pentru care nu s-au îndeplinit formalitățile de opozabilitate anterior intrării în vigoare a Noului cod civil, fiind vorba evident de formalitățile cerute de legea în vigoare la data încheierii lor.
Este ilogic și contrar dispoz.art.3 din Legea 71/2011 a se pretinde îndeplinirea unei formalități de opozabilitate prevăzuta de legea noua înainte de . iar daca textul în discuție pretindea ca și contractele de locațiune anterioare sa se supune formalităților de opozabilitate prevăzute de noua lege consecința fireasca era fixarea unui termen pentru îndeplinirea acestor formalități, termen care sa începe să curgă de la momentul intrării în vigoare a Noului Cod civil.
1.2..3. S-a ignorat faptul ca o parte din terenul ce face obiectul contractului de arenda respectiv suprafața de 27.300 mp, nu era intabulata în cartea funciara, aceasta operațiune având loc abia ulterior și fără știrea societății și în acest caz devin aplicabile prevederile art. 1811 lit. b din Noul Cod civil, respectiv faptul ca pentru imobilele neintabulate în cartea funciara opozabilitatea față de terți este dobândita daca înscrisul care consacra locațiunea are o data certa anterioara datei înstrăinării.
În raport cu cele arătate mai sus și față de starea de fapt existenta în cauza apelanta a solicitat a se reține ca opozabilitatea față de terții pârâți B. a contractului de arenda în litigiu a fost realizata prin înregistrarea contractului Consiliul local al comunei Jamu M.,in conformitate cu prevederile legale în vigoare la momentul încheierii lui.
1.3. în sprijinul afirmației de mai sus mai s-a arătat ca:
a)-in vederea verificării existentei dreptului de preemțiune derivat din contracte de arenda, chiar notarul care a instrumentat cele doua contracte de vanzare-cumprare a solicitat pârtilor prezentarea de adeverințe de la Consiliul Local care sa ateste ca terenul nu face obiectul unui contract de arenda și ca parații în scopul de a eluda drepturile noastre au prezentat adeverințe false și incomplete.
b) - din cuprinsul Legii 17/2014 care reglementează vânzarea terenurilor agricole nu rezulta în niciun fel ca valorificarea dreptului de preemțiune al arendașului este supus condiției de opozabilitate a înscrierii în cartea funciara, fie ca este vorba de un drept născut anterior intrării în vigoare a noului Cod civil sau un drept născut ulterior acestei date;
c) - dispoz. art.1811 din Noul Cod civil sunt cuprinse în Cap.V - Contractul de locațiune, Secțiune l - Dispoz. generale și care cuprinde art.1778 alin.2 conform caruia „Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile în mod corespunzator închirierii locuințelor și arendării,daca sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte."
În acest context exista o derogare importanta de la regulile stabilite de art.1811 în ceea ce privește contractul de arenda, derogare care se regăsește la art.1838 din Noul Cod civil alin. 2 și 3 care impun înregistrarea contractului de arenda la Consiliul Local în a cărui raza teritoriala se afla terenul.
d) - dispoz. privitoare la formalitățile de publicitate pentru opozabilitatea contractului de locațiune trebuie corelate cu dispozițiile privitoare la dreptul de preemțiune în caz de vânzare.
Astfel se poate observa ca dintre toate speciile de locațiune, arenda este cea care beneficiază de un drept legal de preemțiune instituit în art.1849 din Noul Cod civil și care face trimitere la dispoz. art. 1730-1739 din Noul Cod civil care stabilesc mecanismul exercitării dreptului.
Ori aceste dispoziții stabilesc obligația proprietarului terenului de a notifica arendașului intenția de vânzare a terenului fără nici-o restricție legata de îndeplinirea formalităților de opozabilitate.
Mai mult nici nu se poate susține ca proprietarul terenului, parte în contractul de arenda, are nevoie de îndeplinirea unor formalităților de opozabilitate, contractul fiindu-i opozabil cf.dispoz.art.969 din vechiul Cod civil în vigoare la data încheierii contractului de arenda: "Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante"
2. în mod greșit prima instanța considera ca dreptul de preemțiune convențional izvorât din convenții încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil nu beneficiază de aplicarea prevederilor art.1730-1740 din Noul Cod civil.
Susținerea instanței pornește de la prevederile art.123 din Legea 71/2011, citate în cuprinsul sentinței.
În mod greșit prima instanța ignora prevederile art.125 din aceiași lege și care în opinia noastră consacra aplicarea mecanismului de exercitare a dreptului de preemțiune prevăzut de art.1730-1740 din Noul Cod civil și pentru dreptul convențional de preemțiune izvorât din contracte de arenda încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.
În același context, in mod greșit prima instanța a considerat ca ar avea aplicare art.9 alin.1 din Legea 16/1994 ce ar atrage rezilierea de drept a contractului de arenda.
A mai solicitat apelanta a se observa ca: - pe de o parte dispoz.art.9 din Legea 16/1994 erau abrogate la data încheierii contractului de arenda în litigiu. Abrogarea acestui articol s-a făcut prin art.8 al Titlului X din Legea 247/2005.
- niciodată textul art.9 nu a prevăzut „sancțiunea" rezilierii contractului de arenda în cazul nerespectarii dreptului de preemțiune consacrat în acest text.
Mai mult, așa cum am arătat mai sus, opozabilitatea contractului de arenda este asigurata față de terții dobânditori ca urmare a îndeplinirii formalităților de opozabilitate.
Din contra, apelanta a considerat ca existenta contractului de arenda și nerespectarea dreptului de preemțiune atrag desființarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în desconsiderarea lor.
3. Prima instanța nu analizează și nu se pronunța asupra existentei unui drept legal de preemțiune rezultat din contractul de arenda încheiat anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.
Atât în cererea reconvenționala cat și în precizările depuse ulterior la dosarul cauzei s-a arătat ca, chiar în lipsa unui drept de preemțiune convențional inclus în contractul de arenda, practica notariala a considerat ca dreptul de preemțiune al arendașului este un drept personal și, ca urmare, în temeiul art.5 alin.2 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod civil, prevederile art.1849 care consacra dreptul legal de preemțiune al arendașului sunt aplicabile și contractelor de arenda încheiate anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.
Susținerea de mai sus a fost confirmata ulterior și de dispoz. Legii 17/2014 care atribuie aceiași valoare dreptului de preemțiune legal rezultat din contractul de arenda indiferent ca acest contract a fost încheiat înainte sau după . Noului Cod civil,respectiv a Legii 17/2014.
Este evident ca în acest caz titularul dreptului legal este îndreptățit la aplicarea mecanismului de valorificare a dreptului de preemțiune prevăzut de art.1730-1740 din Noul Cod civil cu consecințele arătate în petitul cererii reconventionale.
Societatea Comerciala „Q. A." SRL, pârâta-reclamant reconvențional, a formulat întâmpinare, la apelul declarat de reclamantul B. V. și intervenienta accesorie B. D. A., solicitând respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecata.
1.Precizări prealabile.
1.1. Contractul de arenda înregistrat la Primăria comunei Jamu M. sub nr.9 din 24.03.2008 a fost încheiat de societatea noastră în calitate de arendaș pentru o suprafața de 12,73 Ha și pentru o perioada de 10 ani, începând cu 01.03.2008 și pana la 01.03.2018.
In formularul folosit pentru redactarea contractului de arenda terenul a fost identificat ca fiind terenul înscris în CF.3870 Jamu M. și contractul de vânzare-campare 492/16.05.2005, terenul fiind situat în extravilanul comunei jamu M..
(i) - Cf. extrasului din cartea funciara 3870 Jamu M. anexat la contractul de arenda, rezulta ca terenul intabulat în aceasta carte funciara este compus din 3 parcele, după cum urmează:
-. A 1665/12 în suprafața de 42.700 mp.-Arabil extravilan;
-. A 1663/12 în suprafața de 47.000 mp.-Arabil extravilan; - . FPD 1662 în suprafața de 10.300 mp.-Faneta împădurita extravilan;
De asemenea se face mențiunea că toate cele trei parcele sunt proprietatea paraților M. I. - in cota de 1/4, M. D. - in cota de 1/4, M. G. - in cota de 1/4, M. G. și soția M. D. C. - in cota de VA.
(ii) - Cf. contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.942/16.03.2005 anexata la contractul de arenda, rezulta ca el privește suprafața de 2 Ha si 7300mp situat în . în extravilanul comunei Jamu M., neintabulat în cartea funciara la momentul încheierii contractului și care a fost dobândit prin cumpărare de către pârâtul M. G. și soția M. C. D..
1.2.întreg terenul inclus în contractul de arenda a fost vândut de către proprietarii M. către pârâtul B. și soția sa B. D. – A. dupa cum urmează:
(i)- P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public „T. D.-E." din Timișoara sub nr.655 din 08.iulie 2013 parații M. I., M. D.,M. G. și M. D. C. - în calitate de vânzători au vândut cele 3 parcele în suprafața totala de 10 Ha inscrise în CF. 3870 Jamu M., respectiv:
-. A 1665/12 în suprafața de 42.700 mp.-Arabil extravilan;
-. A 1663/12 în suprafața de 47.000 mp.-Arabil extravilan;
-. FPD 1662 în suprafața de 10.300 mp.-Faneta impadurita extravilan; către cumpărătorii B. V. și soția B. D.-A. la prețul de 1.000 Euro/Ha.,in total suma de 10.000 Euro achitata în lei la cursul vânzării, respectiv 44.403 lei.
Cu ocazia încheierii contractului cei patru vânzători au declarat în fals ca terenul din cele 3 parcele nu este arendat, făcând trimitere la Adeverințele 3017, 3018 și 3019 eliberate la 04.07.2013 de către Primăria comunei Jamul M. și care ar atesta ca terenul nu este arendat.
In realitate cuprinsul celor trei adeverințe atesta altceva:
- în adeverința nr.3017 deși se face vorbire de . ca având o suprafața de 2,50 Ha., când în realitate . mp.(4,70 Ha.) și cu privire aceasta suprafața se face precizarea ca nu este arendat precum și faptul ca terenul este proprietatea lui M. D.;
- în adeverința 3018 se face referire la . având o suprafața de 5.00 ha și ca este proprietatea lui M. G. fara a se face vreo referire la faptul ca este sau nu arendat. Precizam ca și în in acest caz deși .-un număr ce corespunde cu cel al parcelei arendate către noi, nu se face referire la categoria de folosita a terenului A(arabil), iar suprafața este indicata ca fiind de 5,00 ha., când în realitate este vorba de 42.700 mp.(4,27 Ha.);
- în adeverința 1319 se face referire la parcele 1663/2, ca având o suprafața de 2,50 Ha și ca fiind proprietatea lui M. I., fără nici-o mențiune ca terenul ar fi sau nu arendat, și în acest caz nu este indicata categoria de folosința a terenului, . apelantei având categoria FPD (fanete și pasuni) cu o suprafața de 10.300 mp (1,30 Ha.).
În contractul de vânzare cumpărare cele trei parcele sunt corect identificate atât prin numărul cărții funciare nou deschise cât și prin referire la vechea carte funciara pe suport hârtie (Cf.3870 Jamu M.) numărul topografic vechi și numărul de . fiecărei parcele aceste date de identificare fiind diferite de cele din adeverințele menționate mai sus.
(ii)- P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public „T. D.-E." din Timișoara sub nr.656 din 08.iulie 2013 parații M. G. și M. D. C.- în calitate de vânzători au vândut . 2,73 Ha. dobândita prin contractul de vânzare-cumpărare menționat în contractul de arenda,respectiv . cumpărătorii B..
Cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare cei doi vânzători au declarat în fals ca terenul nu este arendat făcând trimitere la adeverința 3019 din 04.07.2013 eliberată de către Primăria comunei Jamu M..
În realitate, așa cum s-a arătat mai sus, adeverința 1319 face referire la . având o suprafața de 2,50 Ha și ca fiind proprietatea lui M. I., fără nici-o mențiune ca terenul ar fi sau nu arendat: și în acest caz nu este indicata categoria de folosința a terenului, . având categoria FPD (fanete și pasuni) cu o suprafața de 10.300 mp.(1,30 Ha.).
Cu toate acestea în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare 656 din 08.iulie 2013 terenul este corect identificat ca fiind .-teren arabil în suprafața de 27.300 mp. dobândit de către vânzătorii M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP G. L. sub nr.942/16.03.2005, ceea ce înseamnă ca adeverința invocata se refera la un alt teren.
1.3. în cuprinsul acțiunii sale și în apelul de față reclamantul B. V. și intervenienta B. D.-A. fac referire numai la suprafața de 10 Ha. dobândita prin contractul autentificat de Biroul Notarului Public „T. D.-E." din Timișoara sub nr.655 din 08.iulie 2013, fara sa precizeze nimic de condițiile în care au cumpărat suprafața de 2,73 Ha. prin contractul autentificat de Biroul Notarului Public „T. D.-E." din Timișoara sub nr.656 din 08.iulie 2013.
1.4. De asemenea cei doi invoca faptul ca au fost induși în eroare cu privire la faptul ca terenul nu este arendat datorita conținutului celor trei adeverințe eliberate de către Primari Jamu M. (3017,3018 și 3019) cand în realitate, asa cum s-a arătat mai sus datele de identificare ale parcelelor de teren din cuprinsul celor trei adeverințe nu corespund cu datele de identificare ale parcelelor așa cum sunt descrise în contractul de vânzare-cumpărare.
Mai mult, la încheierea contractului autentificat sub nr. 656 din 08.iulie 2013 pentru suprafața de 2,73 Ha. a fost invocata tot adeverința nr.3019 în condițiile în care aceiași adeverința era invocata în contractul autentificat sub nr.655/08.07.2013 pentru o alta . numeroase dovezi ale faptului ca atât B. V. cat și mandatarul sau O. C. au cunoscut cu precizie ca întreaga suprafața de 12,73 Ha este arendată pana în anul 2018, insa față de obiectul cauzei aceste aspecte nu au făcut obiectul probațiunii.
1.5.Nu în ultimul rând trebuie observat ca apelanții insista pentru anularea întregului contract de arenda în condițiile în care:
- pe de o parte se ignora faptul ca M. G. și M. C. D. dețin o cota de proprietate substanțiala din terenul în suprafața de 12,73 Ha.,iar în ce privește . Ha,sunt unici proprietari fără ca parații M. D. și M. I. sa aibă vre-o cota de proprietate asupra acestei parcele,in condițiile în care în niciun fel nu se contesta semnarea contractului de către M. G.;
- pentru terenul în suprafața de 10 Ha. reclamantul și interveninenta nu contesta ca în contractul de arenda terenul este indvidualizat. Facem precizare ca în ce privește terenul în suprafața de 2,73 Ha, cei doi ignora complet atât mențiunea expresa din contractul de arenda și care face trimitere la titlul cu care M. Ghe. si M. C. D. au dobândit terenul în suprafața de 2,73 Ha, cât și motivarea expresa a instanței care arata cum s-a individualizat terenul.
2. În ce privește motivul de apel referitor existenta consimțământului tuturor coproprietarilor pentru încheierea contractului de arenda.
2.1. Asa cum s-a arătat în cuprinsul întâmpinării depuse la instanța de fond, s-a apreciat ca acest motiv se circumscrie unei cauze de nulitate relativa.
Practica judiciara bazata pe dispozițiile vechiului Cod civil au stabilit ca un act de dispoziție încheiat de unul dintre coproprietari este anulabil în măsura în care cu ocazia partajului bunul ar revenii coproprietarului care nu si-a dat consimțământul pentru încheierea actului de dispoziție.
Din contra, în cazul în care urmare a partajului bunul ar reveni în patrimoniul coproprietarului care a semnat și consimțit la încheierea actului de dispoziție actul de dispoziție rămâne valabil.
Consecința acestui fapt este:
- pe de o parte faptul ca reclamantul B. nu are calitatea procesuala activa de a cere anularea contractului, acțiunea fiind rezervata doar pârtilor din contract;
- pe de alta parte faptul ca în cauza a intervenit prescripția dreptului material la acțiune, termenul de prescripție începând sa curgă la data încheierii contractului de arenda (01.03.2008) astfel ca s-a împlinit la 01.03.2011.
Prima instanța a considerat în mod greșit ca acest aspect se circumscrie unei cauze de nulitate asboluta, astfel ca s-a ajuns la situația în care, asa cum se va arata mai jos, un tert (B. V.) sa conteste consimțământul pârtilor din contract contrar afirmațiilor exprese ale acestora.
2.2.Apelantii au invocat faptul ca interogatoriile paraților M. D. și M. I. au fost obținute nelegal față de faptul ca cei doi parați au domiciliul în străinătate, deși nu exista nici-o dovada scrisa în acest sens.
Indiferent de forma în care au fost redactate trebuie reținut faptul ca ele au fost depuse la dosarul cauzei de către avocatul acestora și poarta semnătura olografa a căilor doi parați.
Pe de alta parte apelanții au ignorat faptul ca cele doua înscrisuri olografe reprezintă recunoașteri ale stării de fapt susținuta în întâmpinarea depusa în cauza și confirma existenta mandatului dat de cei doi fratelui lor M. G. pentru încheierea contractului de arenda.
Ca urmare, susținerea apelanților ca cele doua înscrisuri sa fie „anulate și excluse din probele care formează convingerea instanței de judecata" pe lângă faptul ca este lipsita de orice temei legal contravine flagrant principiilor procesului civil, cele doua acte fiind înscrisuri depuse de către una din părțile în litigiu și cu privire la care niciuna din părți nu a ridicat nici-o excepție de fals.
2.3. Apelanții au mai invocat faptul ca lipsește înscrisul probator al mandatului dat de către M. I. și M. D. fratelui lor M. G. în vederea încheierii contractului de arenda.
Cu privire la acest aspect trebuie reținut ca contractul de mandat este un contract consensual pentru a cărui valabila încheiere este necesar doar acordul de voința al paraților contractante,nefiind impusa forma scrisa sau autentica ca o condiție ad validitatem sau ad probationem.
Tot în acest context, proba existentei mandatului se poate face cu orice mijloc de proba, nefiind necesara forma scrisa.
In mod greșit apelanții neagă existenta contractului de mandat de existenta unei procuri.
In practica procura este redactata și folosita pentru a dovedii existenta mandatului și a cuprinsului sau în raporturile pe care mandatarul le are cu terții și nu în ce privește relațiile dintre mandat și mandatar.
Se ignora cu buna știința afirmația făcut de ambii parați M. I. și M. D. și care sub semnătura afirma în mod expres ca „de administrarea terenului s-a ocupat M. G." cat și faptul ca cei doi parați au fost informați de încheierea contractului de arenda inca din anul 2008.
Nu în ultimul rand trebuie arătat ca înscrisurile depuse de cei doi parați M. I. și M. D. la dosarul cauzei, in ipoteza în care se admite ca nu a existat un mandat anterior încheierii contractului de arenda, constituie o ratificare expresa a contractului de arenda încheiat de către M. G.,chiar în lipsa unui mandat anterior.
Aceasta ipoteza este analizata și reținuta de către instanța de fond pe baza poziției exprimata de cei doi parați în înscrisurile depuse și a celorlalte probe de la dosar.
2.4. Apelantii au mai invocat faptul ca în ce o privește pe pârâta M. C. D. existenta mandatului tacit intre soti, prevăzut de art.35 C.familiei, nu a fost dovedita și faptul ca mandatul tacit nu se aplica actelor de dispoziție,pornindu-se de la premisa ca încheierea contractului de arenda pe o perioada de 10 ani constituie un act de dispoziție.
In acest caz apelanții au ignorat complet declarația martorei D. M. care atesta ca pârâța M. C. D. a fost prezenta la încheierea contractului de arenda și ca și ca poziția ei reflecta în realitate un mandat expres dat soțului sau în vederea încheierii contractului de arenda.
3. în ce privește motivul de apel referitor nerespectarea cerinței impuse de art.5 din Legea 16/1994.
Asa cum s-a arătat mai sus apelanții ignora voit conținutul contractului și al anexelor sale, făcând vorbire de faptul ca titlul de proprietate menționat în contract respectiv CF.3870 Jamu M. privește doar o suprafața de 10 Ha., iar în cuprinsul contractului se vorbește de o suprafața de 12,73 Ha.
Fără a relua cele precizate la pct. 1 de mai sus, în mod corect prima instanța a reținut ca terenul a fost corect individualizat în cuprinsul contractului prin referire la titlurile de proprietate ale arendatorilor titluri de proprietate anexate la contract și care descriu în amănunțit situația parcelelor ce fac obiectul contractului de arenda.
De asemenea, în mod greșit s-a invocat faptul ca adeverința privitoare la . care atesta ca aceasta . privește un teren cu o alta suprafața și alti proprietari decât cea menționata în contractul de arenda și contractul de vanzare-cumprare prin care cei doi apelanți au dobândit bunul.
În mod deformat cei doi apelanți încearcă sa contureze o stare de fapt contrara probelor de la dosar atunci cad:
Apelanții au încercat sa afirme ca cele trei adeverințe dovedesc ca terenul era arendat în condițiile în care doar una din adeverinte (3017) conține aceasta afirmație, celelate doua nefacand nicio referire la acest aspect.
Cele trei adeverințe conțin date de identificare al celor trei parcele diferite de datele reale ale parcelelor așa cum au fost descrise în contractul de vânzare-cumpărare(categorie de folosința,suprafața,proprietar), astfel ca este culpa apelanților ca nu au sesizat acest aspect și nu au cerut obținerea de adeverințe care sa privească cele trei parcele care au făcut obiectul tranzacției;
La cel de al doilea contract de vânzare-cumpărare s-a invocat o adeverința care privește teoretic o alta . făcut obiectul primului contract de vânzare-cumpărare.
Și în acest caz se apreciază ca o eventuala imprecizie în descrierea bunurilor ce fac obiectul arendării nu constituie o scuza pentru apelanți în a folosii adeverințe care privesc alte parcele de teren decât cele care au făcut obiectul vanzarii - cumprarii.
O eventuala deficienta în descriere terenului în contractul de arenda poate constituii doar o cauza de nulitate realativa și care poate fi invocata doar de părțile contractante.
De altfel art.24 din Legea 16/1994 face mențiunea expresa ca „Contractele de arendare incheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile".
D. o eventuala lipsa a obiectului contractului sau a formei cerute de lege poate duce la nulitatea contractului.
M. G. și M. D. C., au formulat întâmpinare la apelul declarat în cauza de pârâta-reclamanta reconvențională ..
In motivarea întâmpinării s-au arătat următoarele:
Contractul de arendare nr. 11/01.03.2008 a fost încheiat între subsemnații și societatea Q. A. SRL pentru o perioadă de 10 ani, începând cu data semnării contractului menționat, iar arendașul Q. A. SRL nu a plătit arenda pentru anii 2012 și 2013, s-a aplicat sancțiunea rezilierii conform art. 9 alin. (1) „în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept fără intervenția instanței", această prevedere constituind pact comisoriu de cel mai înalt grad.
Desi s-a invocat de către Q. prevederile art. 1730-1739 Noul cod civil privind dreptul de preempțiune, acest text nu este aplicabil în cauza întrucât contractul de arenda a fost încheiat sub incidența Vechiului Cod civil.
Potrivit art. 102 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod civil: „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea efectele, executarea și încetarea sa."
Mai mult, potrivit art. 123 alin (2) din aceeași legea arată că „Pentru dreptul de preempțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1.730-1.740 din Noul cod civil se aplică numai în situația în care convenția a fost încheiată după intrare în vigoare a Codului civil."
In concluzie, contractului de arendare îi sunt aplicabile prevederile Vechiului Cod civil și prevederile ale Legii 16/1994 privind arendarea, și nu prevederile Noului Cod civil, astfel cum sunt invocate de pârâta-reconvenientă.
În consecința, s-a vândut în mod legal imobilul teren arabil conform contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 655/08.07.2013 autentificat la BNP T. D. - E. din Timișoara și conform Adeverinței nr. 3017, 3018 și 3019 toate din 04.07.3013 eliberate de Primăria Comunei Jamu M..
Sub acest aspect, al aplicabilității legii în timp, se impune respingerea cererii/ofertei formulata de Q., aceasta fiind caduca, aspect reținut corect de instanța de fond, aspect inaplicabil actului dedus judecații.
F. de toate motivele arătate, va s-a solicitat respingerea apelului formulat de .., cu cheltuieli de judecata.
M. G. și M. D. C., au formulat întâmpinare la apelul declarat în cauza de reclamanții B. V. și B. D. A..
In motivarea întâmpinării, s-au arătat următoarele:
Așa cum s-a arătat și în față instanței de fond, sunt de acord cu admiterea acțiunii principale și implicit a apelului formulat de reclamanții B., în vederea constatării nulității absolute a contractului de arendare nr. 11/01.03.2008 încheiat între . și M. G., având ca obiect teren în suprafață de 12,73 ha, situat în extravilanul localității Jamu M..
Din actele dosarului rezulta ca s-a vândut imobilul teren arabil conform contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 655/08.07.2013 autentificat la BNP T. D.-E. din Timișoara și conform Adeverinței nr. 3017, 3018 și 3019 toate din 04.07.3013 eliberate de Primăria Comunei Jamu M., către reclamanți, cu respectarea prevederilor legale în materie, întrucât pârâța reconvenționala . nu le-a mai plătit nici o sumă din exploatarea suprafeței de teren care face obiectul prezentei acțiuni începând cu 2012.
Admisibilitatea acțiunii, respectiv a apelului reclamanților B. este justificata de următoarele:
Lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenurilor ce fac obiectul contractului de arendare nr. 11/01.03.2008.
Potrivit, art. 5 alin (1) lit. b din Legea 16/1994, clauzele obligatorii ale contractelor de arenda, litera b) a acestui text de lege explicând faptul ca este necesar a se cuprinde obiectul contractului, complet și precis determinat; obiectul contractului trebuie sa cuprindă descrierea amănunțita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor; iar art. 24 alin (1) din Legea 16/1994 prevede ca "Contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor prezentei legi sunt nule sau anulabile".
În cadrul contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 se arata faptul ca obiectul contractului îl reprezintă suprafața de 12,73 ha teren situate în extravilanul localității Jamu M., fără a fi identificate vecinătățile, numărul cadastral al parcelelor arendate. Mai mult decât atât, în cuprinsul contractului de arenda în discuție este menționat titlul de proprietate CF 3870 Jamu M., în care sunt înscrise trei parcele în suprafața totala de 10 ha, art art. 3 al contractului face referire la obiectul contractului ca reprezentând terenul în suprafața de 12,73 ha.
Astfel, nu exista nici o certitudine ca obiect al contractului de arenda nr. 11/01.03.2008 este terenul cumpărat de reclamant prin contractual de vânzare cumpărare nr. 655/08.07.2013. Acest aspect este susținut de adeverința eliberata de Primăria Comunei Jamu M. în data de 04.07.2013, din cuprinsul căreia rezulta ca . nu este arendată.
Or, în condițiile în care în evidentele Primăriei Jamu M. nu figurează ca arendată . care pârâța a susținut ca a încheiat un contract de arenda pe 10 ani, consideram ca se confirma susținerile potrivit cu care nu au fost respectate prevederile legale referitoare la obligația de individualizare a bunurilor supuse arendării, astfel cum cere art. 5 alin (1) lit. b din Legea 16/1994.
Pentru toate motivele arătate, s-a solicitat admiterea apelului declarat în cauza de reclamanții B. V. și B. D. A.. Cu cheltuieli de judecata.
M. G. și M. D. C., au formulat răspuns la întâmpinarea depusa în cauza de pârâta-reclamanta reconvenționala ..
Arată că aspectele invocate pe calea întâmpinării cu privire la contractul de arendare nr. 11/01.03.2008 încheiat între ei și societatea Q. A. SRL pentru o perioadă de 10 ani, au fost soluționate de către instanța de fond, în sensul ca s-a reținut neplata de către arendașul Q. A. SRL a arendei pentru anii 2012 și 2013. Așa fiind, s-a aplicat sancțiunea rezilierii conform art. 9 alin. (1) „în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor de către una dintre părți, contractul se consideră reziliat de drept fără intervenția instanței", această prevedere constituind pact comisoriu de cel mai înalt grad.
Așa cum s-a arătat și pe calea întâmpinării la apelul declarat în cauza de pârâta-reclamantă reconvenționala ., prevederile art. 1730-1739 Noul cod civil privind dreptul de preempțiune, nu sunt aplicabile în cauza întrucât contractul de arenda a fost încheiat sub incidența Vechiului Cod civil, potrivit art. 102 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod civil: „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea efectele, executarea și încetarea sa."
Mai mult, potrivit art. 123 alin (2) din aceeași legea arată că „Pentru dreptul de preempțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1.730-1.740 din Noul cod civil se aplică numai în situația în care convenția a fost încheiată după intrare în vigoare a Codului civil."
Așa fiind, contractului de arendare îi sunt aplicabile prevederile Vechiului Cod civil și prevederile ale Legii 16/1994 privind arendarea, și nu prevederile Noului Cod civil, astfel cum sunt invocate de pârâta - reconvenientă.
In concluzie, s-a vândut în mod legal imobilul teren arabil conform certificatului autentic de vânzare-cumpărare nr. 655/08.07.2013 autentificat la BNP T. D.-E. din Timișoara și conform Adeverinței nr. 3017, 3018 și 3019 toate din 04.07.3013 eliberate de Primăria Comunei Jamu M..
Față de toate aceste motive, s-a solicitat respingerea aspectelor invocate pe calea întâmpinării de către .. Cu cheltuieli de judecata.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând apelurile declarate în cauză, prin prisma motivelor invocate în calea de atac și prin raportare la probele administrate in fata judecătoriei, tribunalul constată că acestea sunt neîntemeiate.
În privința apelului declarat de către reclamantul B. V. prin mandatar O. C. și intervenienta în interes accesoriu B. D. A., tribunalul reține următoarele:
Un prim aspect invocat de apelanți, se referă la faptul că prima instanță trebuia să constate nulitatea absoluta a contractului de arendă nr. 11/01.03.2008, cât timp a lipsit la încheierea contractului consimțământului tuturor coproprietarilor terenurilor ce fac obiectul acestuia.
Tribunalul reține că la data de 01.03.2008 pârâtul M. G., în calitate de arendator, a încheiat cu pârâta ., în calitate de arendaș, contractul de arendă nr. 11, pe o perioadă de 10 ani având ca obiect terenul înscris în CF nr. 3870 Jamu M. și terenul menționat în contractul de vânzare-cumpărare nr. 492/16.05.2005 în suprafață de 2 ha și 7300 mp sola 1663/1.
La data încheierii contractului de arendă nr. 11 din 01.03.2008 . A 1665/12 în suprafață de_ mp, . în suprafață de_ mp și . 1662 în suprafață de_ mp erau înscrise în Cf nr.3870 Jamu M. având ca și coproprietari pe pârâții M. G., M. D. C., M. I., M. D.. P. urmare, contractul de arendă nr. 11 din 01.03.2008, încheiat pe o perioada de 10 ani, a fost încheiat de către o persoana care avea doar calitatea de coproprietar al terenului ce face obiectul contractului.
Apelanții arată că, contractul de arenda nr. 11/01.03.2008 fiind încheiat pe o perioadă de 10 ani este un act de dispoziție, iar pentru încheierea sa în mod valabil toți coproprietarii terenurilor trebuiau sa își exprime consimțământul personal, sau prin mandatar cu procura speciala.
În mod corect prima instanță a reținut că, raportat la disp. art. 15 din Constitutia Romaniei și art. 6 alin. 1 din NCPC, contractul de arendare este reglementat prin Legea arendării nr. 16/1994 (lege în vigoare la data încheierii contractului de arendă) care se completează cu prevederile legislației civile, in măsura in care acestea nu sunt contrare.
P. urmare se aplică "regulile particulare la arendare"; prevăzute in Codul civil de la 1864 în vigoare la data încheierii contractului (art. 1454 si următoarele, care n-au fost abrogate expres de lege) și dispozițiile care guvernează locațiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia.
Potrivit jurisprudenței în domeniu, din principiul potrivit căruia fiecare copărtaș are un drept propriu exclusiv asupra cotei părți ideale asupra bunului comun, decurge consecința că fiecare copărtaș poate dispune liber doar de cota sa parte ideală din drept, actele juridice de dispoziție fiind supuse principiului unanimității. Cu toate acestea jurisprudența bazată pe dispozițiile Codului civil de la 1865 a stabilit că un act de dispoziție încheiat de unul dintre coproprietari este anulabil, fiind sancționat cu nulitatea relativă, în măsura în care cu ocazia partajului bunul ar revenii coproprietarului care nu si-a dat consimțământul pentru încheierea actului de dispoziție, sau, din contra, în cazul în care, urmare a partajului, bunul ar reveni în patrimoniul coproprietarului care a semnat și consimțit la încheierea actului de dispoziție actul de dispoziție rămâne valabil. Oricum, în cel mai defavorabil caz, sancțiunea nerespectării principiului unanimității în cazul încheierii unui act de dispoziție doar de către unul dintre coproprietari este nulitatea relativă și nu nulitatea absolută, așa cum în mod greșit a reținut prima instanță, în cauză nefiind incidentă ipoteza lipsei totale a consimțământului părții la încheierea actului juridic.
Fiind vorba despre o nulitate relativă, menită să ocrotească un interes privat al părților contractuale, acțiunea în nulitate relativă este rezervată doar părților din respectivul contract, astfel încât în mod greșit prima instanță a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului B. V. și a intervenientei B. D. A., în promovarea acțiunii având ca obiect anularea contractului de arendare nr. 11/01.03.208, cât timp aceștia nu sunt părți în acest contract.
P. urmare, în lipsa calității procesuale active a reclamantului B. V. și a intervenientei B. D. A. de a solicita anularea contractului de arendă nr. 11/01.03.2008 pentru lipsa consimțământului tuturor coproprietarilor terenurilor la încheierea contractului, tribunalul va respinge toate criticile formulate de către aceștia în apel privitoare la acest aspect (lipsa ratificării/mandatului celorlalți coproprietari) pentru motivele anterior expuse (lipsa calității procesuale active).
Al doilea motiv de apel invocat de apelanții B. V. și B. D. A. privește nulitate a contractului de arenda nr. 11/01.03.2008, ca urmare a nerespectării cerinței impuse de art. 5 alin. (1) lit. b) din Legea 16/1994, apelanții apreciind în esență că obiectul contractului de arendă are un caracter incert.
Cum cerința statuată prin disp. art. 948 pc. 3 din Codul Civil de la 1865, ca obiectul contractului să fie determinat sau determinabil, este prevăzută sub sancțiunea nulității absolute a actului juridic, în mod corect prima instanță a respins excepția calității procesuale active a reclamantului B. V. invocată de către pârâta reclamantă reconvențional ., apreciind că acest motiv de nulitate poate fi invocat de orice persoană care prezintă un interes, dreptul material la acțiune fiind imprescriptibil.
Potrivit art. 5 alin. (l) lit. b) din Legea 16/1994 care arată care sunt clauzele obligatorii ale contractelor de arendă, obiectul contractului trebuie să fie complet și precis determinat și să cuprindă descrierea amănunțita a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora și planul de situație al terenurilor.
Din analiza conținutului contractului de arendare nr. 11 din 01.03.2008, așa cum în mod corect a statuat și prima instanță, tribunalul apreciază că obiectul contractului este determinat și clar stabilit de către părți, acesta constând în terenul menționat în Cf nr.3870 Jamu M. și în cel menționat în titlul de proprietate constând în contract de vânzare –cumpărare nr. 492/16.03.2005 în suprafață totală de 12,73 ha situat în extravilanul localității Jamu M..
Astfel, din CF nr. 3870 Jamu M., rezulta ca terenul intabulat în aceasta carte funciara este compus din 3 parcele, după cum urmează:
- . A 1665/12 în suprafața de 42.700 mp - Arabil extravilan;
- . A 1663/12 în suprafața de 47.000 mp - Arabil extravilan;
- . FPD 1662 în suprafața de 10.300 mp - Fâneață împădurita extravilan.
Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 942/16.03.2005, rezultă că terenul ce face obiectul acestui contract privește suprafața de 2 Ha si 7300 mp situată în . . următoarele vecinătăți: la nord DE 1683, la est A 1663/2, la sud DN 1903, la vest DE 1664.
Susținerea apelanților potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare nr. 492/16.03.2005, menționat în contractul de arendare nu există, nu poate fi primită de tribunal, cât timp, raportat la conținutul, data și părțile contractului nr. 942/16.03.2005, este evident că referirea din contractul de arendare la contractul nr. 492/16.03.2005 este o simplă eroare materială.
Tribunalul nu va reține nici susținerea apelanților potrivit căreia din însumarea tuturor suprafețelor de teren înscrise în CF 3870 Jamu M. rezulta ca acestea au o suprafața totala de 100.000 mp (10 ha), însa obiectul contractului este de 12,73 ha, astfel cum apare la art.3, existând o diferența de suprafața 27.300 mp pentru care nu se invoca nici un titlu de proprietate, cât timp, așa cum s-a arătat anterior, diferența este menționată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 942/16.03.2005, la care contractul de arendare face referire.
Faptul că în cuprinsul adeverinței eliberată de Primăria Comunei Jamu M. în data de 04.07.2013, se menționează că . este arendată, deși aceasta este una din parcelele înscrise în CF 3870 Jamu M., nu poate conduce tribunalul la concluzia unui caracter incert al obiectului contractului de arendă în litigiu, așa cum susține apelanta, cât timp, o astfel de mențiune nu are legătură cu cerințele prevăzute de art. 5 alin. (l) lit. b) din Legea 16/1994, care se referă la identificarea exactă a bunurilor arendate.
Astfel, tribunalul apreciază că în mod corect prima instanță a respins cererea principală formulată de către reclamantul-pârât reconvențional B. V., în contradictoriu cu pârâții S.C. „Q. A.” S.R.L., pârâții M. G., M. D. C., M. I. și M. D., fiind respinsă și cererea de intervenție în interesul reclamantului pârât-reconvențional formulată de către intervenienta B. D. A..
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul va respinge ca neîntemeiat, apelul declarat de reclamantul B. V., prin mandatar O. C., și intervenienta B. D. A., împotriva Sentinței civile nr. 140/29.01.2015 pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, fără cheltuieli de judecată, necuvenite, prin raportare la dispozițiile art. 453 alin. 1 NCPC.
În privința apelului declarat de către pârâta - reclamantă reconvențional .,, tribunalul reține următoarele:
P. cererea reconvențională formulată în fața primei instanțe pârâta - reclamantă reconvențional . a solicitat să se constate că deține un drept legal de preemțiune cu privire la cumpărarea suprafeței de 12,73 ha, teren situat în extravilanul localității Jamu M.; să se dispună desființarea retroactivă a contractelor de vânzare-cumpărare aut. nr. 655 și 656 din 08.07.2013 BNP T. D.-E.; constatarea că a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 12,73 ha cu titlul de drept cumpărare; radierea din carte funciară a dreptului de proprietate a pârâților B. V. și B. D.-A.; intabularea dreptului său de proprietate cu titlu de drept cumpărare.
Cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1849 NCPC și ale disp. art. 1730-1739 NCPC ce privesc modalitatea de exercitare a dreptului de preemțiune.
Contractul de arendare nr. 11 din 01.03.2008, invocat de pârâta - reclamantă reconvențional . a fost înregistrat la Primăria Jamu M. sub nr. 9 /24.03.2008 fiind încheiat de aceasta, în calitate de arendaș și pârâtul M. G., în calitate de arendator.
P. urmare, cum în mod corect a reținut și prima instanță, acest contract este guvernat de Legea nr. 16/1994, iar pârâta reclamantă nu a solicitat înscrierea în CF a contractului de arendă cu privire la suprafața de 12,73 ha teren, la data încheierii contractului.
Înstrăinarea terenului arendat a avut loc la 08.07.2013 prin contractele de vânzare autentificate sub nr. 655 și 656, în vigoare fiind la acea dată fiind Noul Cod civil.
Potrivit art. 123 alin.1 din Legea nr. 71/2011 doar dreptul de preemțiune cuprins în legi speciale, aflate în vigoare la data apariției NCC, se completează cu dispozițiile art. 1730-1740 Cod civil (invocate de către pârâta reclamantă reconvențional), ori, în condițiile în care art. 9 din Legea arendării nr. 16/1994, care reglementa dreptul legal de preemțiune al arendașului, a fost abrogat prin Legea nr. 247/2005 la data de 22.07.2005, rezultă că această ipoteza prevăzută de art. 123 alin.1 nu este îndeplinită în cauză.
Susținerea apelantei pârâtă-reclamantă reconvențional ., potrivit căreia, în temeiul art. 5 alin.2 din Legea nr. 71/2011, prevederile art. 1849 NCC care consacră dreptul legal de preemțiune al arendașului sunt aplicabile și contractelor de arendă încheiate anterior intrării în vigoare a NCC, nu pot fi reținute de către tribunal cât timp, ipoteza invocată de art. 5 alin.2 din Legea nr. 71/2011 privește doar situații juridice legale, extracontractuale. Din art. 6 alin. 2 NCPC și art. 3 din Legea nr. 71/2011, rezultând că legea în vigoare la data încheierii unui act juridic va reglementa atât efectele trecute, adică efectele care s-au produs sub imperiul ei (principiul neretroactivității), cât și efectele viitoare, adică efectele care se vor produce după . legii noi (ultraactivitatea legii vechi). Mai mult, în materie contractuală, art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 dispune cât se poate de clar că, „Contractul este supus dispozitiilor legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea, efectele, executarea si incetarea sa.”
P. urmare cum potrivit art. 8 alin. m din contractul de arendare nr. 11 din 01.03.2008, părțile au înțeles să instituie un drept convențional de preemțiune, acesta va rămâne suspus dispozițiilor contractuale în privința nerespectării sale, mai exact, în cauză, în situația nerespectării dreptului de preemțiune, în baza art. 9 alin. 1 din contractul părților, va opera rezilierea de drept a contractului de arendare pentru neîndeplinirea obligațiilor arendatorului.
Susținerea apelantei pârâtă-reclamantă reconvențional ., potrivit căreia și dreptul convențional de preemțiune ar beneficia de aplicarea prevederilor art. 1730 – 1740 NCPC, nu poate fi reținută de către tribunal cât timp, conform art. 123 alin. 2 din Legea nr. 71/2011, pentru dreptul de preemțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1730-1740 cod civil se aplică doar dacă convenția în care este prevăzut acest drept a fost încheiată după . NCC, ceea ce nu este cazul în speță, cât timp contractul de arendare nr. 11 a fost încheiat la dat de 01.03.2008, iar NCC a intrat în vigoare la data de 1.10.2011.
Invocarea de către apelanta pârâtă-reclamantă reconvențional . a incidenței în cauză a disp. art. 125 din Legea nr. 71/2011, este neîntemeiată cât timp acest text legal are caracter subsidiar față de celelalte prevederi în materie, fiind aplicabil doar dacă legea nu prevede altfel, ori, în cauză, textul art. 123 alin. 2 din aceiași lege prevede clar că dispozițiile art. 1730-1740 cod civil se aplică doar dacă convenția în care este prevăzut acest drept a fost încheiată după . NCC.
Pentru toate aceste considerente, tribunalul apreciază că, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, nerespectarea dreptului convențional de preemțiune stipulat în contractul de arendare nr. 11 din 01.03.2008 nu atrage desființarea contractelor de vânzare cumpărare încheiate de către arendator, în cazul pendinte nefiind incidente dispozițiile art. 1730-1740 din Noul cod civil, sancțiunea aplicabilă fiind, conform art. 9 alin. 1 din contractul părților, rezilierea de drept a contractului de arendare pentru neîndeplinirea obligațiilor arendatorului. P. urmare în mod judicios prima instanța a respins cererea reconvențională formulată de către reclamanta pârâtă reconvențional . prin care acesta a solicitat să se constate că deține un drept legal de preemțiune cu privire la cumpărarea suprafeței de 12,73 ha, teren situat în extravilanul localității Jamu M.; să se dispună desființarea retroactivă a contractelor de vânzare-cumpărare aut. nr. 655 și 656 din 08.07.2013 BNP T. D.-E.; constatarea că a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 12,73 ha cu titlul de drept cumpărare; radierea din carte funciară a dreptului de proprietate a pârâților B. V. și B. D.-A.; intabularea dreptului său de proprietate cu titlu de drept cumpărare.
Pe de altă parte, tribunalul apreciază că în mod greșit prima instanță a constatat că în cauza pendinte, sunt incidente dispozițiile art. 130 din Legea nr. 71/2011 de aplicare a Noului Cod Civil, conform căruia: dacă formalitățile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locațiune (inclusiv a unui contract de arendare care este o specie a locațiunii) în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului Civil și bunul dat în locațiune este înstrăinat după această dată, contractul de locațiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalitățile prevăzute de art. 1811 Cod Civil.
Astfel, cât timp, raportat la dispozițiile art. 3 din Legea nr. 71/2011, art. 1441 C.civ. de la 1865 și art. 6 din Legea nr. 16/1994 (aplicabile în cauză raportat la data încheierii contractului de arendare), la momentul încheierii sale, contractul de arendă a fost înregistrat în modalitatea cerută de lege, fiind înregistrat la Primăria Jamu M. sub nr. 9 /24.03.2008, tribunalul apreciază că au fost îndeplinite formalitățile de opozabilitate față de terți, astfel încât ipoteza prevăzută de art. 130 din Legea nr. 71/2011 nu se verifică.
Însă, este de reținut că, atunci când se pune problema opozabilității față de terți a actului juridic, din punctul de vedere al terților, actul juridic apare doar ca o situație juridică, deci ca un fapt juridic stricto sensu. Din împrejurarea că față de terți actul juridic urmează a fi considerat ca un simplu fapt juridic, rezultă că dacă un terț încalcă un drept ce aparține unei părți dintr-un act juridic, atunci se va angaja răspunderea civilă delictuală a terțului, iar nu răspunderea contractuală, aceasta din urmă revenind numai părților contractante. P. urmare cât timp în acest contract de arendă pârâții B. V. și B. D.-A. nu au fost parte, ci terți, raportat la capetele din cererea reconvențională formulată de către reclamanta pârâtă reconvențional . și la temeiurile legale invocate, tribunalul apreciază că în mod corect prima instanță a respins cererea reconvențională.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 480 alin.1 NCPC, tribunalul va respinge ca neîntemeiat apelul declarat de pârâta reclamantă reconvențional . împotriva Sentinței civile nr. 140/29.01.2015 pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații B. V., prin mandatar O. C., B. D. A., M. G., M. D. C., M. I. și M. D., fără cheltuieli de judecată, necuvenite, prin raportare la dispozițiile art. 453 alin. 1 NCPC.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de reclamantul B. V., CNP_, prin mandatar O. C., cu domiciliul procedural ales în Timișoara, ..6, . la cabinet de Avocat L. A. C. și intervenienta B. D. A., cu domiciliul procedural ales în Timișoara, ..6, . la cabinet de Avocat L. A. C., împotriva Sentinței civile nr. 140/29.01.2015 pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații . înregistrată la ORC T. cu nr. J/_, având CUI RO_, cu sediul în Timișoara, Calea Bogdăneștilor, nr.12, ., jud. T., și în Timișoara, ., nr. 10, scara B, . la Cabinet de Avocat P. V., M. G. domiciliat în Timișoara, .. 50, județul T., M. D. C. domiciliat în Timișoara, .. 50, județul T., M. I. domiciliat în Timișoara, ., nr. 2, scara B, etaj 2, . și M. D. domiciliat în Timișoara, .. 78, ., etaj 3, ..
Respinge apelul declarat de pârâta reclamantă reconvențional .>împotriva Sentinței civile nr. 140/29.01.2015 pronunțată de Judecătoria D. în dosar nr._, în contradictoriu cu intimații B. V., B. D. A., M. G., M. D. C., M. I. și M. D..
Respinge cererea apelanților B. V. și B. D. A. de obligare a intimatei ., la plata cheltuielilor de judecată.
Respinge cererea apelantei . de obligare a intimaților B. V., B. D. A., M. G. și M. D. C., la plata cheltuielilor de judecată.
Definitivă.
Pronunțată, potrivit art. 396 alin.2 NCPC, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței, azi, 29.06.2015.
Președinte, Judecător, Grefier,
C. Ț. R. A. S. D.
C.
Red. C.Ț.
Tehnored. S.C. în 10 ex.
SM, .>
Judecător primă instanță: A. P. M.
S.C. 13 Iulie 2015
T.C. 07.09.2015
| ← Cerere de valoare redusă. Decizia nr. 662/2015. Tribunalul TIMIŞ | Pretenţii. Decizia nr. 696/2015. Tribunalul TIMIŞ → |
|---|
