Evacuare. Sentința nr. 2305/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2305/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 11-02-2015 în dosarul nr. 102/2015
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 102
Ședința publică din data de 11 Februarie 2015
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE L. D.
Judecător A. A.
Grefier L. M. S.
Pe rol se află judecarea apelului civil declarat împotriva sentinței civile nr. 2305/17.02.2009, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, de apelanții-reclamanți A. A. și A. S., în contradictoriu cu apelanții-pârâți, și a apelului civil declarat împotriva aceleiași sentințe de apelanții-pârâți S. M., S. I., N. G. și N. F., în contradictoriu cu apelanții-reclamanți și cu intimatul-chemat în garanție MUNICIPIUL TIMIȘOARA prin Primar și Consiliul L. al M. Timișoara, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns apelanții-reclamanți, prin avocat M. A., și s-a constatat lipsa apelanților-pârâți și a intimatului-chemat în garanție.
Procedura de citare a fost legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
S-a constatat faptul că, prin serviciul Registratură, la data de 04.02.2015, reprezentantul convențional al apelanților-pârâți a formulat o cerere de amânare a judecării cauzei pentru imposibilitate de prezentare, iar la data de 10.02.2015 a depus și întâmpinare la cererea de repunere pe rol însoțită de înscrisuri în probațiune.
Tribunalul a comunicat apelanților-reclamanți, prin reprezentant, un exemplar al întâmpinării la cererea de repunere pe rol însoțită de înscrisuri formulată de apelanții-pârâți, prin reprezentant, față de care nu s-a solicitat amânarea judecării cauzei, după care instanța a pus în discuție cererea de amânare a judecării cauzei.
Având cuvântul asupra cererii de amânare formulată de reprezentantul convențional al apelanților-pârâți, apelanții-reclamanți, prin reprezentant, au solicitat respingerea acesteia ca nedovedită, în opinia sa ordinul de deplasare și împuternicirea avocațială atașată acestei cereri nu sunt de natură a demonstra faptul că trebuie să fie prezent într-o altă cauză la o altă instanță; în opinia sa, acest fapt trebuia demonstrat cu un certificat de grefă.
Tribunalul, în temeiul art. 156 alin.1 din Codul de procedură civilă, a respins cererea de amânare formulată de reprezentantul convențional al apelanților-pârâți ca nedovedită.
Tribunalul a pus în discuție cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de apelanții-reclamanți la data de 18.12.2014.
Apelanții-reclamanți, prin reprezentant, au solicitat repunerea pe rol a cauzei întrucât nu mai subzistă cauza care a dus la suspendarea judecării cauzei, respectiv a fost soluționată chestiunea prejudicială ce face obiectul dosarului nr. nr._ .
Constatând faptul că, potrivit înscrisurilor atașate cererii de suspendare, a fost soluționată irevocabil chestiunea prejudicială în raport de care a fost temporizat cursul judecării prezentei cauze, în temeiul art. 245 din Codul de procedură civilă, Tribunalul a dispus repunerea pe rol a cauzei și a comunicat apelanților-reclamanți, prin reprezentant, un exemplar al cererii apelanților-pârâți, intitulată „dezvoltarea motivelor de apel.
Apelanții-reclamanți, prin reprezentant, nu au solicitat amânarea judecării cauzei pentru a lua cunoștință de această cerere.
În ceea ce privește probele solicitate apelanții-reclamanți, prin reprezentant, au arătat că renunță la cererea de administrare a probei cu expertiza și au depus la dosar înscrisuri reprezentând sentința și deciziile civile pronunțate într-un alt dosar în care figurează ca părți ceilalți locatari.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat ori probe de administrat, tribunalul, constatând apelul în stare de judecată, tribunalul a acordat cuvântul în dezbaterea acestuia.
Apelanții-reclamanți, prin reprezentant, având în vedere hotărârile pronunțate în dosarul nr._, depuse la dosar la acest termen de judecată, au invocat puterea de lucru judecat în ceea ce privește problema de drept dedusă judecății, sens în care au solicitat admiterea propriului apel în sensul obligării pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului începând cu luna aprilie 2004 și până la evacuarea efectivă. În ceea ce privește data de la care solicită plata contravalorii folosinței, au solicitat instanței să aibă în vedere că aceasta este data la care pârâții au fost notificați, prin urmare, deși aceștia au făcut unele plăți după această dată, și anume până în luna septembrie 2004, sumele achitate nu au fost acceptate. De asemenea, au solicitat respingerea apelului declarat de pârâți ca nefondat, în măsura în care prin cererea intitulată de pârâți „dezvoltarea motivelor de apel” nu sunt cuprinse motive de apel noi iar, în măsura în care aceasta cuprinde motive noi de apel, au solicitat respingerea acestor motive ca tardiv formulate. Apelanții-reclamanți au precizat că nu solicită cheltuieli de judecată.
Tribunalul a declarat închise dezbaterile și a reținut apelul pentru deliberare și pronunțare.
TRIBUNALUL:
Deliberând asupra apelului, declarat împotriva sentinței civile nr. 2305/17.02.2009, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Timișoara sub nr._, la data de 21.06.2004, reclamanții A. A. și A. S., au chemat în judecată pe pârâții S. M., S. I., N. G. și N. F., pentru ca instanța prin sentința pe care o va pronunța să dispună următoarele: evacuarea pârâților din apartamentului nr. 1 (administrativ 1B), situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 6833/I, pentru lipsă de titlu; obligarea pârâților la plata contravalorii folosinței spațiului descris mai sus, începând cu data de 8 aprilie 2004 până la soluționarea irevocabilă a prezentei cereri; obligarea pârâților la plata de daune cominatorii de 100 lei / zi de întârziere de la rămânerea definitivă a hotărârii și până la executarea ei efectivă și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.
Reclamanții A. A. și A. S., și-au precizat acțiunea, referitor la petitul 2 din cererea introductivă, în sensul că au solicitat instanței obligarea, în solidar, a pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului, respectiv 5 euro/mp, începând cu data de 8 aprilie 2004 și până la eliberarea efectivă a imobilului. Ulterior au precizat că solicită obligarea în solidar a pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului, respectiv 1,5 euro/mp (9598,74 lei), începând cu data de 8 aprilie 2004 și până la eliberarea efectivă a imobilului.
Pârâții au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat să se constate ca lipsit de eficiență juridică atât contractul de închiriere încheiat de către dobânditorii foștilor proprietari, precum și contractul de închiriere încheiat de către reclamanții A. A. și A. S., pentru aceeași perioadă de 6 luni, adică până la data de 07.04.2004 și să se dispună obligarea reclamanților – pârâți reconvențional ca în continuare să le încheie contract de închiriere asupra apartamentului, pe o perioadă de 5 ani, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, prevederi care reglementează protecția chiriașilor, cu cheltuieli de judecată.
De asemenea pârâții S. M., S. I., N. G. și N. F. au formulat și cerere de chemare în garanției împotriva M. Timișoara, prin Primarul M. Timișoara și Consiliul L. al M. Timișoara, prin care au solicitat obligarea chematului în garanție să le asigure spațiu de locuit corespunzător în cazul în care ar pierde dreptul locativ asupra apartamentului.
Prin sentința civilă nr. 2305/17.02.2009, prima instanță:
A admis în parte acțiunea formulată și precizată de către reclamanții A. A. și A. S. în contradictoriu cu pârâții S. M., S. I., N. G. și N. F..
A dispus evacuarea pârâților S. M., S. I., N. G. și N. F. din imobilul, proprietatea reclamanților situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, apartamentului nr. 1 (administrativ 1B), înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 6833/I.
A obligat pe pârâții să plătească reclamanților suma de 5300 lei, reprezentând contravaloarea folosinței imobilului pentru perioada septembrie 2004 – ianuarie 2009, actualizată în raport cu rata inflației, de la data pronunțării sentinței și până la data plății efective.
A respins, în rest, acțiunea precizată a reclamanților A. A. și A. S..
A respins cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali S. M., S. I., N. G. și N. F. în contradictoriu cu reclamanții – pârâți reconvenționali A. A. și A. S..
A respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali S. M., S. I., N. G. și N. F. împotriva chematului în garanție M. Timișoara, prin Primarul și Consiliul L. al M. Timișoara.
A luat act că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Reclamanții A. A. și A. S. sunt proprietarii tabulari ai imobilului situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, înscris în CF nr._ Timișoara, pe care l-au dobândit, de la numiții Nenadovici A. și Nenadovici V., în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 5737/27.10.2003 la B.N.P. D. - C. - B..
Imobilul din litigiu a fost restituit numiților Nenadovici A. și Nenadovici V., prin Dispoziția nr. 1289/14.11.2002, emisă în baza prevederilor Legii 10/2001.
Prin Notificarea nr. 162/23.09.2003, expediată de Biroul Executorului judecătoresc J. C., pârâții au fost notificați de foștii proprietari tabulari, în scopul încheierii unui contract de închiriere cu privire la imobilul în care locuiesc, pentru perioada octombrie_04.
De asemenea, pârâții au fost notificați să își manifeste dreptul de preemțiune la achiziționarea imobilului și întrucât aceștia nu au dorit să achiziționeze apartamentul în care locuiau, le-a fost încheiat un contract de închiriere pentru perioada 01.01.2004 - 7.04.2004.
Ulterior achiziționării imobilului, reclamanții A. A. și A. S. au încheiat cu pârâtul C. P., Contractul de închiriere nr. 1629/26.01.2004, valabil pentru perioada 01.01._04, având ca obiect folosința apartamentului nr. 1 al imobilului, cu chirie lunară în cuantum de 300.000 lei (Rol).
După expirarea contractului de închiriere, prin Notificarea nr. 135/05.05.2004, expediată prin Biroul Executorului Judecătoresc D. D., reclamanții i-au notificat pe pârâți, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, în condițiile pieței libere, cu o chirie de 185 Euro/lună, însă pârâții au refuzat încheierea noului contract de închiriere, considerând că sunt îndreptățiți la prelungirea contractului de închiriere, în baza prevederilor OUG nr. 40/1999, privind protecția chiriașilor.
Prin acțiunea civilă înregistrată în dosarul nr. 7821/07.06.2004, al Judecătoriei Timișoara, iar ulterior, ca urmare a admiterii excepției de necompetentă materială a Judecătoriei Timișoara, în dosarul nr._ al Tribunalului T., reclamanții C. P., Pâșlea Liublinca, Bădeacă I., Tuș R., S. M., C. E. și T. F. au chemat în judecată pe pârâții A. A., A. S., Nenadovici V. și Nenadovici A., solicitând instanței să dispună obligarea pârâților să încheie cu reclamanții contracte de închiriere, potrivit art. 13 și 15 din Legea nr. 10/2001 și art. 9 și 10 din OG nr. 40/1999, iar în caz contrar hotărârea să țină loc de contract de închiriere față de noii proprietari ai imobilului.
Reclamanții au formulat, în același dosar, cerere de chemare în garanție a Primarului M. Timișoara și Consiliul L. Timișoara, solicitând ca în cazul respingerii acțiunii lor, să se dispună obligarea chemaților în garanție să le asigure locuințe corespunzătoare cu cele deținute în prezent, iar evacuarea reclamanților să se dispună condiționat de atribuirea în folosință a unor spații locative cu aceleași dotări și cu posibilitatea de a le dobândi în proprietate.
Prin Sentința Civilă nr. 977/30.04.2007, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, s-a respins cererea formulată de reclamanții C. P., Pâșlea Liublinca, Bădeacă I., Tuș R., S. M., C. E. și T. F..
De asemenea, s-a dispus respingerea cererii de chemare în garanție formulată de reclamanții C. P., Pâșlea Liublinca, Bădeacă I., Tuș R., S. M., C. E. și T. F., împotriva Primarului M. Timișoara și Consiliul L. Timișoara.
Sentința Civilă nr. 977/30.04.2007 pronunțată de Tribunalul T., în dosarul nr._, a rămas definitivă prin Decizia Civilă nr. 458/24.10.2007 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara și irevocabilă, prin Decizia Civilă nr. 5577/07.10.2008, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
S-a reținut în cuprinsul sentinței faptul că proprietarii și chiriașii de comun acord, au stabilit durata locațiunii ca fiind 01.01._04 și cuantumul chiriilor.
Totodată, s-a reținut că potrivit prevederilor art.14 alin.1 din OUG nr. 40/1999: „La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii” și că legiuitorul a lăsat la latitudinea părților contractante stabilirea duratei noii locațiuni, fără a impune imperativ un termen al acesteia.
S-a considerat prin urmare că cererea chiriașilor privind obligarea proprietarilor la prelungirea contractului de închiriere este neîntemeiată.
Referitor la cererea de chemare în garanție, s-a reținut că obligarea chematului în garanție la asigurarea unor locuințe corespunzătoare nu se poate dispune decât în condițiile Legii nr. 114/1996, care reglementează cadrul general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor închiriate și care prin art.43 stabilește o procedură administrativă de repartizare a locuințelor, ce impune stabilirea unor criterii de repartizare de către consiliile locale.
Prin cererea reconvențională, formulată în prezentul dosar, la termenul de judecată din data de 16.12.2008, pârâții - reclamanți reconvenționali S. M., S. I., N. G. și N. F., au solicitat instanței să constate ca lipsit de eficiență juridică atât contractul de închiriere încheiat de dobânditorul foștilor proprietari, precum și contractul de închiriere încheiat de reclamanții A. A. și A. S. pentru aceeași perioadă de 6 luni, adică până la data de 07.04.2008 și să dispună obligarea reclamanților – pârâți reconvențional ca în continuare să le încheie contract de închiriere asupra apartamentului pe o perioadă de 5 ani, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, prevederi care reglementează protecția chiriașilor.
De asemenea, pârâții-reclamanți reconvenționali au formulat cerere de chemare în garanție împotriva M. Timișoara prin Primarul și Consiliul L. al M. Timișoara, în sensul de a obliga chematul în garanție să îi asigure spațiu de locuit în cazul în care ar pierde dreptul locativ asupra imobilului.
Soluționând excepția autorității de lucru judecat, invocată de reclamanți cu privire la cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție, prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din data de 27.01.2009, instanța a dispus admiterea acestei excepții, față de prevederile art._ cod civil și art. 166 din Codul de procedură civilă, pentru următoarele considerente:
Potrivit dispozițiilor art.1201 Cod. Civ.: „Este lucru judecat atunci când a doua cerere în judecată are același obiect, este întemeiată pe aceeași cauză și este între aceleași părți, făcută de ele și în contra lor în aceeași calitate”.
Pentru a exista autoritate de lucru judecat între două acțiuni este suficient ca din cuprinsul lor să rezulte că scopul final urmărit de reclamant este același în ambele acțiuni și chiar dacă în primul litigiu s-a discutat doar pe cale incidentală un drept invocat de o parte, soluția dată de instanță are putere de lucru judecat într-o altă acțiune, în care se încearcă valorificarea aceluiași drept.
Instanța a reținut, de asemenea, că pentru a exista identitate de obiect nu este nevoie ca obiectul să fie formulat, în ambele acțiuni, în același mod, ci este suficient ca din cuprinsul acțiunilor să rezulte că scopul final urmărit este același.
Prin urmare, chiar dacă pârâții-reclamanți reconvenționali solicită, pe lângă obligarea reclamanților-pârâți reconvenționali la încheierea contractului de închiriere asupra apartamentului din litigiu și să se constate „ca lipsit de eficiență juridică atât contractul de închiriere încheiat de dobânditorul foștilor proprietari, precum și contractul de închiriere încheiat de reclamanții A. A. și A. S. pentru aceeași perioadă de 6 luni, adică până la data de 07.04.2008”, instanța apreciază că există identitate de obiect între cele două litigii, întrucât din cuprinsul acțiunilor rezultă că scopul final urmărit, este același, adică obligarea proprietarilor la încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 5 ani.
Rezultă din cuprinsul acțiunilor și identitatea de cauză, între cele două litigii, întrucât în ambele acțiuni s-au invocat prevederile legale care reglementează protecția chiriașilor.
În privința părților, instanța a reținut că în litigiul care a format obiectul dosarului nr._ al Tribunalul T., a avut calitatea de reclamant titularul contractului de închiriere, care a stat la baza promovării ambelor litigii, respectiv S. M., iar prezenta cerere reconvențională a fost formulată atât de către S. M., cât și de membrii familiei acesteia S. I., N. G. și N. F..
Aceste din urmă părți, nu invocă drepturi proprii în prezentul litigiu, având aceeași situație juridică cu titularul contractului de închiriere iar în aceste condiții, instanța a apreciat că există autoritate de lucru judecat între cele două litigii, fiind în prezența unei reprezentări specifice.
Pentru a retine autoritatea de lucru judecat, instanța a avut în vedere că este esențial în soluționarea acestei excepții să nu se ajungă la pronunțarea a două hotărâri judecătorești contradictorii, în sensul de a nu se ajunge ca drepturile recunoscute prin hotărârea pronunțată să fie contrazise prin hotărârea ulterioară, atâta timp cât s-a dispus irevocabil că reclamanții nu pot fi obligați la încheierea unui nou contract de închiriere pentru apartamentul din litigiu.
Pentru aceleași raționamente, instanța a reținut că există autoritate de lucru judecat și în privința cererii de chemare în garanție chiar dacă această cerere este formulată în prezentul litigiu și de către S. I., N. G. și N. F..
Dispunând admiterea excepției autorității de lucru judecat, instanța a dispus și respingerea cererii reconvenționale și a cererii de chemare în garanție, formulate de pârâții S. M., S. I., N. G. și N. F..
În ceea ce privește acțiunea principală, instanța analizând materialul probatoriu existent la dosarul cauzei, a dispus admiterea în parte a acesteia, pentru considerentele ce urmează a fi expuse:
Reclamanții A. A. și A. S. sunt proprietarii tabulari ai apartamentului nr. 1 (administrativ 1 B), situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 6833/I și întrucât Contractul de închiriere nr. 1629/26.01.2004, în baza căruia pârâții folosesc imobilul din litigiu a expirat la data de 07.04.2004, iar prin hotărârile judecătorești mai sus menționate, s-a stabilit în mod irevocabil că pârâții nu sunt îndreptățiți la prelungirea contractului de închiriere, cererea reclamanților de evacuare a pârâților din imobil pentru lipsă de titlu s-a apreciat ca este întemeiată și a fost admisă de către instanță, în baza prevederilor art. 480 și următoarele Cod civil.
Cererea de obligare a pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului a fost de asemenea apreciata ca întemeiată, fața de prevederile art. 480 și următoarele Cod civil, care conferă proprietarului dreptul de folosința asupra imobilului.
Instanța a reținut că reclamanții, în mod incontestabil, au suferit un prejudiciu material din cauza atitudinii pârâților, care au continuat să folosească imobilul timp de mai mulți ani, fără a avea un titlu însă probele administrate nu permit stabilirea cu exactitate a prejudiciului efectiv suferit.
Reclamanții susțin că sunt îndreptățiți la plata unei despăgubiri constând în 1,5 euro/mp, începând cu data de 8 aprilie 2004 și până la eliberarea efectivă a imobilului, însă la dosar nu există dovezi din care să rezulte întinderea certă a prejudiciului.
Admițând faptul că reclamanții au suferit un prejudiciu material, instanța a considerat, în lipsa unor elemente de determinare certă a prejudiciului că reclamanții sunt îndreptățiți la plata chiriei pe care părțile au stabilit-o de comun acord, prin contractul de închiriere nr.1629/26.01.2004, respectiv suma de 30 lei (300.000 ROL) lunar.
Referitor la perioada pentru care se solicita plata despăgubirilor, instanța a constatat ca cererea formulata este întemeiată doar în parte, întrucât la dosar există dovada achitării de către pârâți a chiriei în cuantum de 30 lei și după expirarea contractului de închiriere, respectiv pentru lunile aprilie-august 2004, iar în ceea ce privește suma aferenta perioadei cuprinsă între data pronunțării sentinței și data eliberării efective a imobilului, instanța a apreciat că aceasta reprezintă o creanța viitoare și incerta, la care pârâții nu pot fi obligați.
Prin urmare, instanța a considerat că reclamanții sunt îndreptățiți la plata contravalorii folosinței (constând în chiria negociată între părți cu privire la imobilul din litigiu), pentru perioada septembrie 2004 – ianuarie 2009.
Astfel fiind, instanța a admis în parte cererea reclamanților și a obligat pe pârâți să plătească reclamanților suma de 1590 lei, reprezentând contravaloarea folosinței imobilului pentru perioada septembrie 2004 – ianuarie 2009, sumă care, în baza principiului reparării integrale a prejudiciului, urmează a fi actualizată în raport de rata inflației, de la data pronunțării sentinței și până la data plătii efective.
În ceea ce privește solicitarea reclamanților de obligarea a pârâților la plata de daune cominatorii în sumă de 100 lei pentru fiecare zi de întârziere, de la rămânerea definitivă a sentinței și până la executarea ei efectivă, instanța a apreciat că aceasta este neîntemeiată, întrucât daunele cominatorii nu pot fi acordate în cazul în care este posibilă executarea în natură a obligațiilor pe cale silită, prin intermediul executorului judecătoresc sau în cazul obligațiilor având ca obiect o sumă de bani, deoarece acestea produc dobânzi în caz de întârzierea la executare.
Împotriva sentinței civile nr. 2305/17.02.2009, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, în termen legal, au declarat apel atât reclamanții, cât și pârâții.
Prin apelul, înregistrat la Tribunalul T. la data de 03.04.2009, apelanții-reclamanți, prin avocat, au solicitat instanței admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței civile apelate, în sensul admiterii și a capătului de cerere astfel cum a fost precizat la termenul de judecata din data de 16.12.2008, respectiv obligarea în solidar a pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului situat în Timișoara, P-ta T. nr.7, .) înscris în CF nr._ Timișoara, nr.top.6833/1, respectiv în cuantum de 1,5 euro/mp, începând cu data de 8 aprilie 2004 și pană la eliberarea efectivă a imobilului, precum și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Prin motivele de apel formulate la data de 01.06.2009, apelanții-reclamanți au învederat instanței următoarele:
În fapt, prin sentința civilă apelată, instanța de fond a admis în parte acțiunea domniilor lor și, pe cale de consecință, a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea lor situat în Timișoara, P-ta T. nr.7, .) înscris în CF nr._ Timișoara, nr.top.6833/1.
De asemenea, a obligat pârâții la plata sumei de 5300 lei reprezentând contravaloarea folosinței imobilului pentru perioada septembrie 2004 - ianuarie 2009, actualizată în raport cu rata inflației, de la data pronunțării sentinței și până la data plății efective.
Sub acest aspect, soluția instanței de fond este netemeinică și nelegală, pentru următoarele considerente:
Prin precizarea de acțiune formulată la data de 16.12.2009 au solicitat obligarea pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului, respectiv 1,5 euro/mp începând cu data de 8 aprilie 2004 și până la eliberarea efectivă a imobilului.
Deși instanța a constatat întemeiat acest petit ale cererii de chemare judecată, raportat la prevederile art. 480 Cod civil și urm. prevederi care le conferă dreptul de folosință asupra imobilului, a admis în parte acest capăt de cerere. Astfel, apreciază că, în mod incontestabil, ar fi suferit un prejudiciu din cauza atitudinii pârâților care au continuat să folosească imobilul mai mulți ani fără nici un titlu valabil, concluzionează totuși că nu a făcut dovada întinderii acestui prejudiciu, astfel că, în lipsa unor elemente de determinare certă a prejudiciului, sunt îndreptățiți la plata chiriei stabilite anterior, prin contractul de închiriere nr.1629/26.01.2004, respectiv suma de 30 lei lunar.
Hotărârea Judecătoriei Timișoara este nelegală sub acest aspect, al stabilirii cuantumului chiriei lunare prin raportare la un contract care nu mai este în vigoare, cu atât mai mult cu cât imobilul în discuție se află într-o zonă centrală a orașului, pârâții au ocupat abuziv acest imobil, dând dovada de rea credință și împiedicându-i să își exercite dreptul de proprietate, cu toate prerogativele sale conferite de lege. În acest sens, apelanții-reclamanți apreciază că solicitarea lor de a fi obligați pârâții la plata contravalorii folosinței în cuantum de 1,5 euro/mp este absolut justificată, cu atât mai mult cu cât cuantumul chiriei practicate pe piața imobiliară din Timișoara în condiții asemănătoare de amplasament urban, suprafață, calitatea imobilului, utilități etc. este între 3 și 3,5 euro/mp - așa cum rezultă din raportul de evaluare efectuat de firmă specializată în consultanță imobiliară, raport care concluzionează că „valoarea comercială actuală (pentru închiriere) a imobilului înscris în CF nr.l37589 Timișoara este de 3 euro/mp.
Cu toate acestea, au solicitat doar 1,5 euro/mp și nu 3 euro/mp pentru a nu îngreuna situația pârâților.
Mai mult, la data la care a expirat contractul lor de închiriere, i-au notificat pe pârâții să se prezinte în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, arătând că solicită o chirie în acest sens în cuantum de 185 euro/lună, notificare la care pârâții nu au dat curs. În acest sens este notificarea cu nr. 135/05.05.2004 comunicată prin intermediul executorului judecătoresc D. D., notificare care este depusă la dosarul instanței de fond.
Sentința instanței de fond este netemeinică și nelegală și raportat la faptul că a dispus obligarea pârâților la plata contravalorii folosinței imobilului doar pentru perioada septembrie 2004 – ianuarie 2009 și nu din aprilie 2004 și până la data eliberării efective a imobilului, astfel cum au solicitat.
Pentru a dispune în acest sens, Judecătoria Timișoara a motivat că la dosar există dovada achitării chiriei de către pârâți pentru lunile aprilie - august 2004 și că suma aferentă perioadei cuprinse de la data pronunțării sentinței și până la data eliberării efective a imobilului reprezintă o creanță viitoare și incertă, la care pârâții nu pot fi obligați.
În opinia apelanților-reclamanți, această creanță nu este incertă, având un caracter cert, determinat, raportat la prejudiciul care le-a fost produs prin imposibilitatea exercitării dreptului de proprietate în deplinătatea sa.
Mai mult, aceștia au precizat că nu au posibilitatea punerii în executare a sentinței instanței de fond aceasta nefiind executorie până la data rămânerii definitive și irevocabile. Nu în ultimul rând, raportat la poziția procesuală a pârâților exprimată pe calea întâmpinării și a cererii reconvenționale, este evident că aceștia nu înțeleg să elibereze imobilul și nici să achite contravaloarea folosinței acestuia.
Așa cum s-a stabilit în practică și în literatura de specialitate un prejudiciu este cert atunci când existența lui este sigură, neîndoielnică și totodată poate fi evaluat în prezent. Sunt certe toate prejudiciile actuale și prejudiciile viitoare și sigure. Prejudiciile viitoare și sigure sunt acele prejudicii care, deși nu s-au produs este sigură că se vor produce, putând fi evaluate în prezent pe bază de elemente îndestulătoare.
În speța de față, suma aferentă de la data pronunțării sentinței și până la ta eliberării efective a imobilului reprezintă o creanță viitoare și certă, a cărei cuantificare este ușor de realizat, fie la data eliberării de bună voie a imobilului, cu ocazia executării silite. D. în această situație prejudiciul creat de către pârâți reprezentând contravaloarea folosinței imobilului poate fi acoperit integral.
Cu privire la pretinsele plăți efectuate cu titlu de chirie pentru lunile aprilie – august 2004, acestea nu există având în vedere notificarea mai sus enunțată.
În drept, apelanții-reclamanți și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 282 și urm din Codul de procedură civilă.
Prin apelul, înregistrat la Tribunalul T. la data de 03.04.2009, apelanții-pârâți au solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să admită propriul apel, să desființeze sentința dată de Judecătoria Timișoara, cu trimiterea cauzei spre rejudecare pe fond a procesului la Judecătoria Timișoara, deoarece nu s-a judecat decât pe excepția autorității lucrului judecat, deși nu exista o hotărâre irevocabilă, nefiind o hotărâre pronunțată în recurs, întrucât s-au redeschis dezbaterile în recurs, iar ca urmare trebuie să rețină că nu sunt întrunite cerințele art.1201 din codul civil. În subsidiar, pe fond au solicitat instanței să respingă cererea de evacuare, ca inadmisibilă, netemeinică și nelegală, și să admită cererea reconvențională în sensul de a obliga pe reclamanți la încheierea contractului de închiriere asupra apartamentului pe care îl dețin, pe o perioadă de 5 ani, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, prevederi care reglementează protecția chiriașilor; de asemenea, în temeiul art. 1 din O.G. nr. 74/28.06.2007, privind asigurarea fondului de locuințe sociale destinate chiriașilor evacuați sau care urmează a fi evacuați din locuințele retrocedate foștilor proprietari, au solicitat instanței să oblige pe chemata în garanție Municipiul Timișoara, prin Primar și C.L.M Timișoara, să le asigure spațiu de locuit corespunzător, în cazul în care vor fi evacuați din apartamentul pe care îl dețin ca urmare a contractului încheiat cu această pârâtă;
În cuprinsul motivelor de apel, depuse la dosar la data de 29.05.2009, apelanții-pârâți au învederat instanței de apel următoarele:
În fapt, sentința dată de Judecătoria Timișoara este netemeinică și nelegală, este injustă, întrucât instanța a admis excepția autorității lucrului judecat deși nu a exista vreo hotărâre irevocabilă dată într-un dosar care s-ar fi judecat între aceleași părți, în aceeași calitate, un litigiu cu același obiect și aceeași cauză, deoarece la data soluționării cauzei la instanța de fond, dosarul despre care se face vorbire că ar fi procesul în care s-a judecat și s-a dat o hotărâre irevocabilă, a fost repus pe rol, s-au redeschis dezbaterile la Înalta Curte de Casație și Justiție, având termenul de judecată la data de 12.06.2009, context în care nici nu poate fi pusă problema autorității lucrului judecat.
Astfel, în mod abuziv, fără nicio dovadă, instanța de fond s-a pronunțat pe excepție și a admis excepția autorității lucrului judecat într-un litigiu în care nu există o hotărâre irevocabilă, dar dincolo de faptul că nu există o hotărâre irevocabilă, în soluționarea excepției, judecătorul cauzei comite grave erori întrucât reține că scopul final urmărit de reclamant este același în ambele acțiuni. În opinia pârâților, este indubitabil că acțiunea care se judecă la Înalta Curte de Casație și Justiție obiectul, scopul cererii este anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între părțile Nenadovici A., Nenadovici V. și A. A., A. S., și de a-i obliga pe aceștia să vândă imobilul, iar, în subsidiar, obligarea lui Nenadovici A. și V. să încheie contract de închiriere, potrivit Legii nr. 10/2001 și OUG nr. 40/1999, modificată și republicată.
Așadar, este evident, în opinia apelanților-pârâți, că lipsește cerința art.1201 cod civil atât cu privire la existența acelorași părți, în aceeași calitate cât și cerința privind același obiect, pentru a opera autoritatea de lucru judecat.
În ceea ce privește cauza, ca cerință obligatorie pentru existența autorității lucrului judecat, apelanții pârâți apreciază că este evident faptul că în judecarea celor două procese nu este aceeași cauză, temeiul juridic de drept în primul proces este reglementarea dată de Legea nr. 10/2001 privind nulitatea contractelor încheiate de virtutea acestei legi, iar în cel de al doilea proces OUG nr. 40/1999.
În ceea ce privește fondul cauzei, instanța nu a judecat cauza pe fond, nu a admis cererea de a administra probe ci, încălcând orice lege de procedură a pus în discuție excepția autorității lucrului judecat, fără a avea, cu titlu de probă, o hotărâre definitivă și irevocabilă, invocată de către reclamanți, și a rămas în pronunțare pe excepție, după care a motivat hotărârea folosindu-se de motivările din hotărârile date de celelalte instanțe, practic compilând starea de fapt, temeiul de drept, și uneori chiar considerentele din acele hotărâri.
În ceea ce privește fondul cauzei, apelanții-pârâți au solicitat instanței să aibă în vedere faptul că hotărârea este netemeinică și nelegală, deoarece instanța nu a ținut cont de apărările domniilor lor, nu a judecat toate capetele de cerere, dimpotrivă, a încălcat textele Legii nr. 1/2009, de protecție a chiriașilor.
De asemenea, în opinia acestora, instanța de fond nu a analizat cererea de chemare în garanție a M. Timișoara, în virtutea prevederilor art.7 din Legea nr. 1/2009 ci nelegiuirile și abuzurile Primăriei Timișoara, care este de fapt complicele reclamanților la fraudarea drepturilor garantate de lege, astfel că injust c instanța nu i-a obligat să le asigure spațiul de locuit potrivit dispozițiilor legale privind protecția chiriașilor, instanța eludând probele de la dosar, pronunțând o hotărâre care încalcă principiile bunei-credințe, ale unei justiții corecte, practic a acționat după principiul funcționarului corupt, ceea ce ar justifica intervenția CSM pentru bănuială cu privire la credibilitatea acestui judecător.
Apelanții-pârâți au mai precizat că prin Contractul de închiriere nr.6684/08.11.2000 prelungit potrivit prevederilor Legii nr. 17/1994, modificată și republicată, sunt titularii dreptului locativ asupra apartamentului 1B, situat în Timișoara, Piața T., nr.7, și nu a apartamentului nr. 1, cum l-a renumerotat Nenadovici atunci când l-a vândut reclamanților.
Astfel că, întrucât imobilul și contractul de închiriere se află sub incidența dispozițiilor art. 13 (1) din Legea nr.l0/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, în sensul că: „În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr.40/1999, privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuință cu modificările prin Legea nr.241/2001, cu modificările și completările O.U.G. nr. 68/2006 și Legea nr. 1/2009”, instanța de apel urmează să facă aplicarea acestor dispoziții legale, adică a prevederilor art. l din O.U.G. nr. 40/1999, care stipulează: „contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinație de locuințe, ... prelungite sau reînnoite conform Legii nr.l7/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani, de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei”.
Prin urmare, apelanții-pârâți consideră că întrucât au încheiat contractul de închiriere la data de 26.06.2001, pe de o parte, iar pe de altă parte, întrucât în speță, imobilul a fost redobândit în proprietate conform Legii nr.l0/2001, de către moștenitorii foștilor proprietari, numiții Nenadovici A. și Nenadovici V., aceștia intrând în posesia imobilului la data de 12.08.2003, prin procesul verbal nr. D_-789/12.08.2003, au preluat și contractele de închiriere, aceștia aveau obligația să respecte contractul încheiat, să respecte prevederile art.2-7 din O.U.G.40/1999, adică să procedeze la încheierea contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani de la data expirării termenului din contractul preluat de la Primăria Timișoara;
Așadar, întrucât au achitat la zi chiria față de locator, (proprietar), dovadă sunt chitanțele depuse la dosar pentru plata pe ultimele trei luni, și având în vedere că solicită prelungirea contractului de închiriere, pe termenul legal de 5 ani, apelanții-pârâți consideră că cererea de evacuare formulată de către A. A. și A. S. este netemeinică și nelegală.
În susținerea cererii reconvenționale, aceștia au invocat și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, care temeinic și legal, interpretând judicios prevederile O.U.G. nr. 40/1999, completate cu dispozițiile Legii nr.241/2001, într-o speță identică, stabilește că, contractul de închiriere încheiat între proprietarul care a redobândit imobilul și chiriaș pe o durată mai mică decât termenul prevăzut de lege este lipsit de eficiență juridică, deoarece locațiunea a fost prelungită în temeiul legii, situație în care nici chiar părțile, prin voința lor nu pot să prevadă un alt termen decât cel imperativ prevăzut de lege.
În drept, apelanții-pârâți și-au întemeiat cererea pe dispozițiile art. 282 – 293 din Codul de procedură civilă.
La data de 20.09.2013, apelanții-pârâți, prin avocat, cu depășirea termenului procedural prevăzut de art.287 alin.2 C.proc.civ., au formulat o cerere intitulată „dezvoltarea motivelor de apel”.
De asemenea, au solicitat respingerea apelului declarat de reclamanți întrucât sunt de bună credință și au achitat chiria în contul deschis la CEC Bank.
În probațiune, în fotocopie, au depus recipise de consemnare.
La data de 11.06.2009, intimatul-chemat în garanție a formulat întâmpinare prin care a solicitat instanței respingerea apelurilor declarate de reclamanți și pârâți ca neîntemeiate, nefondate și ilegale, având în vedere următoarele motive:
Prima instanța a pronunțat o hotărâre judecătoreasca temeinică și legală, ținând cont de dispozițiile legale incidente în cauză, în sensul că a respins cererea de chemare în garanție întrucât prin Sentința civilă nr. 977/2007 rămasa definitivă prin Decizia civilă nr. 458/2007 și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 5577/2008 a fost respinsă cererea de chemare în garanție a C. L. al M. Timișoara și a Primarului M. Timișoara.
Astfel, prin Sentința civilă nr. 977/2007 rămasă definitivă și irevocabilă s-a constatat că proprietarii și chiriașii au stabilit, de comun acord, durata locațiunii ca fiind 01.01.2004 – 07.04.2004 și cuantumul chiriilor.
Potrivit art. 14 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, la expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioada, dacă părțile nu au modificat prin acord expres durata închirierii.
De asemenea, prin Sentința civila nr. 977/2007 rămasă definitivă și irevocabilă, s-a reținut că Municipiul Timișoara nu poate fi obligat la asigurarea unei locuințe corespunzătoare întrucât repartizarea locuințelor se poate face doar cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 114/1996, care reglementează cadrul general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor închiriate și care prin art. 43 stabilește o procedură administrativă de repartizare a locuințelor, ce impune stabilirea unor criterii de repartizare de către consiliile locale.
Așadar, raportat la dispozițiile Sentinței civile nr. 977/2007 rămasă definitivă și irevocabilă, intimatul-chemat în garanție a susținut autoritatea de lucru judecat în ceea ce privește cererea de chemare în garanție întrucât scopul final urmărit este același prin ambele acțiuni și sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1201 din codul civil.
La data de 26.06.2009, apelanții-pârâți au formulat întâmpinare la apelul declarat de reclamanți, solicitând instanței respingerea apelului reclamanților ca nefondat și admiterea propriului apel în sensul desființării sentinței primei instanțe și trimiterii cauzei spre rejudecare pentru dezbaterea fondului și administrării de probe.
În ceea ce privește apelul declarat de reclamanții A. A. și A. S., apelanții-pârâți au arătat că este nefondat pentru următoarele motive:
Au achitat plata chiriei stabilite prin contract astfel cum rezultă din chitanțele pe care le-au depus la dosar, iar faptul că locatorul a refuzat să încaseze plata chiriei, este o culpă a sa, plata chiriei în cuantumul stabilit prin ultimul contract de închiriere fiind consemnată la CEC și notificată locatorului pentru a ridica această chirie.
În acest context, este aberantă, netemeinică și nelegală pretenția reclamanților-apelanți de a le achita cu titlu de chirie restantă suma de 1,5 euro/mp., deoarece nu a fost negociată o astfel de chirie, și nu rezultă din nici un text de lege că acesta este tariful legal al chiriei din imobilele ce fac obiectul Legii nr. 10/2001 și al O.U.G. nr. 40/1999, modificată privind protecția chiriașilor.
Sub acest aspect, sentința pronunțată este netemeinică și nelegală, deoarece prima instanță nu a dispus obligarea domniilor lor la plata chiriei ci la plata unor despăgubiri privind folosința imobilului, pe perioada septembrie 2004 - ianuarie 2009, deși noi a fost achitată plata chiriei stabilite de comun acord cu locatorul.
În aceeași ordine de idei, au mai precizat că în speță, sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001, modificată și republicată, privind cuantumul chiriei în imobilele restituite foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, iar instanța de judecată a încălcat aceste dispoziții legale, precum și prevederile O.U.G. nr.40/1999 privind protecția chiriașilor cu modificările aduse prin Legea nr.241/2001, O.U.G.nr.68/2006 și Legea nr. 1/2009.
Reclamanții apelanți nu au tăcut nicio dovadă de evaluare a prejudiciului despre care fac vorbire, nu au prezentat nici un document al calculului legal, iar în apel prezintă acest raport de evaluare care nu are valoare probatorie deoarece locuința este sub regimul juridic special al imobilelor restituite în temeiul Legii nr. 10/2001, deci nu este aplicabil prețul pieței, cum susțin reclamanții-apelanți.
În altă ordine de idei, apelanții-pârâți consideră că sentința dată de Judecătoria Timișoara este netemeinică și nelegală, injustă, întrucât instanța a admis excepția autorității lucrului judecat deși nu a exista vreo hotărâre irevocabilă dată într-un dosar în care s-ar fi judecat între aceleași părți, în aceeași calitate, un litigiu cu același obiect și aceeași cauză, deoarece la data soluționării cauzei la instanța de fond, dosarul despre care se face vorbire că ar fi procesul în care s-a judecat și s-a dat o hotărâre irevocabilă, a fost repus pe rol, s-au redeschis dezbaterile la înalta Curte de Casație și Justiție, având termenul de judecată la data de 12.06.2009, context în care nici nu poate fi pusă problema autorității lucrului judecat.
Astfel că, în mod abuziv, fără nicio dovadă, instanța de fond s-a pronunțat pe excepție și a admis excepția autorității lucrului judecat într-un litigiu în care nu există o hotărâre irevocabilă, dar dincolo de faptul că nu există o hotărâre irevocabilă, în soluționarea excepției, judecătorul cauzei comite grave erori, nu știm din ce interese, întrucât reține că scopul final urmărit de reclamant este același în ambele acțiuni or, este indubitabil că, acțiunea care se judecă la Înalta Curte de Casație și Justiție obiectul, scopul cererii este anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat între părțile :Nenadoviei A., Nenadovici V. și A. A., A. S., și de a-i obliga pe aceștia să vândă imobilul, iar în subsidiar obligarea lui Nenadovici A. și V. să încheie contract de închiriere, potrivit Legii nr. 10/2001 și OUG nr.40/1999, modificată și republicată;
Așadar, este evident că nu este îndeplinită cerința prevăzută de art.1201 codul civil căci nu există tripla identitate de: părți, obiect și cauză, decât doar în mintea și concepția judecătoarei care a dispus împotriva reglementărilor legale privind excepția autorității lucrului judecat.
În ceea ce privește fondul cauzei, instanța nu a judecat cauza pe fond, nu a încuviințat cererea de a se administra probe ci, a pus în discuție excepția autorității lucrului judecat, fără a avea, cu titlu de dovadă, o hotărâre irevocabilă, cum au susținut reclamanții, și a rămas în pronunțare pe excepție, după care a motivat hotărârea folosindu-se de motivările din hotărârile date de celelalte instanțe, practic compilând starea de fapt, temeiul de drept, și uneori chiar considerentele din acele hotărâri.
De asemenea, nu a analizat cererea de chemare în garanție a M. Timișoara, în virtutea prevederilor art.7 din Legea nr. 1/2009 ci nelegiurile și abuzurile Primăriei Timișoara, care este de fapt complicele reclamanților la fraudarea drepturilor lor garantate de lege, astfel că injust că instanța nu i-a obligat să ne asigure spațiul de locuit potrivit dispozițiilor legale privind protecția chiriașilor, instanța eludând probele de la dosar, pronunțând o hotărâre care încalcă principiile bunei-credințe, ale unei justiții corecte.
Detaliind au arătat că, potrivit Contractului de închiriere nr.2661/16.07.2001, prelungit în baza prevederilor Legii nr. 17/1994, modificată și republicată, sunt titularii dreptului locativ asupra apartamentului nr.9, iar întrucât imobilul și contractul de închiriere se află sub incidența dispozițiilor art.13 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, în sensul că „În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr.40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuință cu modificările prin Legea nr.241/2001, cu modificările și completările O.U.G.nr.68/2006 și Legea nr. 1/2009”, instanța trebuie să facă aplicarea acestor dispoziții legale. Aceasta deoarece, în prevederile art. l din O.U.G. nr. 40/1999, se stipulează: „contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinație de locuințe,...prelungite sau reînnoite conform Legii nr. 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani, de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei".
Or, cum contractul de închiriere a fost încheiat la data de 17.10.2003, pe de o parte, iar pe de altă parte, cum în speță, imobilul a fost redobândit în proprietate conform Legii nr. 10/2001, de către moștenitorii foștilor proprietari, numiții Nenadovici A. și Nenadovici V., aceștia intrând în posesia imobilului la data de 12.08.2003, prin procesul verbal nr. D_-789/12.08.2003, au preluat și contractele de închiriere, aceștia aveau obligația să respecte contractul, să respecte prevederile art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, adică să încheie contractul de închiriere pe o perioadă de 5 ani de la data expirării termenului din contractul preluat de la Primăria Timișoara;
Așadar, întrucât au achitat la zi chiria față de locator, (proprietar), dovadă sunt chitanțele depuse la dosar pentru plata pe ultimele trei luni, precum și că solicită prelungirea contractului de închiriere, pe termenul legal de 5 ani, cererea de evacuare formulată de către A. A. și A. S. este netemeinică și nelegală.
Apelanții-pârâți au reiterat faptul că practica Înaltei Curți de Casație și Justiție, care temeinic și legal, interpretând judicios prevederile O.U.G. nr. 40/1999, completate cu dispozițiile Legii nr.241/2001, într-o speță identică, stabilește că, contractul de închiriere încheiat între proprietarul care a redobândit imobilul și chiriaș pe o durată mai mică decât termenul prevăzut de lege este lipsit de eficiență juridică, deoarece locațiunea a fost prelungită în temeiul legii, situație în care nici chiar părțile, prin voința lor nu pot să prevadă un alt termen decât cel imperativ prevăzut de lege.
În drept, apelanții-pârâți și-au întemeiat întâmpinare pe dispozițiile art.282 - 298 din Codul de procedură civilă.
La data de 29.06.2009, apelanții-reclamanți au formulat întâmpinare la apelul declarat de pârâți, solicitând instanței respingerea apelului promovat de către pârâți, pentru următoarele motive:
Prin sentința civilă apelată, Judecătoria Timișoara a respins cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali S. M., S. I., N. G., N. F..
De asemenea, a respins și cererea de chemare în garanție formulată de către aceștia împotriva chematului în garanție Municipiul Timișoara prin Primar și Consiliul L. Timișoara.
Prin cererea reconvențională apelanții au solicitat obligarea reclamanților ca „în continuare să ne încheie contract de închiriere asupra apartamentului, pe o perioada de 5 ani, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, prevederi care reglementează protecția chiriașilor”.
Instanța de fond, în mod corect, a reținut că exista autoritate de lucru judecat, atât în privința cererii reconvenționale, cât și în privința cererii de chemare în garanție.
Astfel, cererile formulate pe calea reconvenționalei au fost soluționate definitiv și irevocabil prin sentința civilă nr. 977/30.04.2007 în dosarul nr._ de către Tribunalul T., definitivă prin Decizia civila nr. 458/24.10.2007 pronunțata de Curtea de Apel Timișoara în dosar nr._ și irevocabilă prin Decizia civila nr.5577/07.10.2008 pronunțata în același dosar de către Înalta Curte de Casație și Justiție.
Din lecturarea motivelor de apel depuse la termenul de judecata din data de12 iunie 2009, rezultă că apelanții S. M., S. I., N. Sabriel, N. F. critică sentința instanței de fond, sub aspectul greșitei soluționări a cererii lor reconvenționale, afirmând că nu există autoritate de lucru judecat în privința acesteia.
Această critică este total nefundamentată și în afara oricărei rațiuni juridice sau de altă natură câtă vreme sentința civilă nr.977/30 aprilie 2007 este definitivă și irevocabilă. .
Nu corespunde realității afirmația apelanților precum că acel dosar a fost „repus pe rol, s-au redeschis dezbaterile la Înalta Curte de Casație și Justiție, având termenul de judecata la data de 12.06.2009, context în care nici nu poate fi pusă problema autorității de lucru judecat”.
La termenul de judecata din data de 12.06.2009 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție a fost dosarul nr._ care a avut ca obiect contestație în anulare formulată împotriva deciziei civile nr.5577/2008 - contestație în anulare care fost respinsă ca nefondata - așa cum rezulta de pe înscrisul anexat întâmpinării..
Instanța de fond a reținut în mod corect că pentru a reține autoritatea de lucru judecat, esențial în soluționarea acestei excepții este să nu se ajungă la pronunțarea a două hotărâri contradictorii - fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art.1201 Cod civil și art.166 din Codul de procedură civilă.
În acest context, toate celelalte critici detaliate prin intermediul motivelor de apel, sunt neîntemeiate, întrucât reținând excepția autorității lucrului judecat, în mod evident nu a mai analizat pe fond cererea reconvențională.
Procedând la analiza motivelor de apel, a dispozițiilor legale incidente, ca și a susținerilor părților și a sentinței civile ce face obiectul controlului judiciar pendinte, tribunalul reține următoarele:
În raport de motivele de apel invocate, tribunalul va analiza cu precădere apelul pârâților-reclamanți, soluția asupra acestuia determinând în mod implicit și soluția asupra apelului reclamanților-pârâți.
Prin intermediul demersului judiciar inițiat de către pârâții-reclamanți pe calea reconvenționalei, aceștia tind la prorogarea efectelor contractului de închiriere de care domniile lor au beneficiat în raporturile stabilite cu statul roman, în temeiul legislației cu caracter de protecție, susținând concomitent ineficacitatea contractului de închiriere perfectat cu dobânditorii imobilului în temeiul legislației cu caracter reparator, contract prin care părțile au stabilit un termen al închirierii diferit de cel stabilit de OUG nr. 40/1999.
Cererea reconvenționala a fost formulată ca răspuns la pretenția principală a reclamanților-pârâți de obligare a detentorilor imobilului de a-l evacua pentru lipsa de titlu, cu plata contravalorii lipsei de folosință prin raportare la tarifele de închiriere de pe piața liberă.
Totodată, pârâții-reclamanți au solicitat obligarea autorităților locale, pe calea cererii de chemare în garanție, să le asigure spațiu de locuit corespunzător în cazul în care ar pierde dreptul locativ asupra apartamentului.
Numai că, astfel cum în mod corect a observat și prima instanță, cereri cu finalitate identică au fost formulate, pe cale principală, de către titularul contractului de închiriere, tranșate prin respingere prin sentința civilă nr. 977/30.04.2007 a Tribunalului T., definitivă prin Decizia civila nr. 458/24.10.2007 pronunțata de Curtea de Apel Timișoara în dosar nr._ și irevocabilă prin Decizia civila nr.5577/07.10.2008 pronunțata de către Înalta Curte de Casație și Justiție.
Vor fi înlăturate criticile acestor apelanți relative la greșita și abuziva reținere a incidentei autorității de lucru judecat în speță, întrucât exercitarea căilor extraordinare de atac împotriva unei hotărâri judecătorești irevocabile nu aduce atingere prezumției de adevăr de care se bucura hotărârea intrată în puterea lucrului judecat, potrivit art.378 C.proc.civ. ce stipulează că pe când o hotărâre definitivă se află în curs de a se judeca în contestație sau în urma cererii de revizuire ea are încă puterea lucrului judecat până ce se va înlocui printr-o altă hotărâre.
De asemenea, pentru reținerea prezumției absolute de adevăr a hotărârii judecătorești irevocabile, sub aspectul identității de cauză, este relevat scopul, finalitatea urmărită prin demersurile judiciare supuse analizei, iar acestea, după cum s-a anteevocat, coincid, după cum și dispozițiile legale de protecție de care se prevalează apelanții sunt aceleași, respectiv cele ale OUG nr.40/1999, la care face trimitere și art.13 din Legea nr.10/2001.
Identitatea de părți se verifică și în situația în care acestea figurează în calitati procesuale diferite - de reclamanți sau de pârâți, după caz - în cele doua litigii, aceasta identitate nefiind înlăturată de faptul că în litigiul subsecvent s-au adăugat alte părți ce se prevalează însă de același contract de închiriere și de aceleași dispoziții legale supuse analizei în litigiul inițial.
Chiar în ipoteza în care, s-ar aprecia că aceștia sunt străini de primul litigiu, față de domniile lor hotărârea judecătoreasca are valoarea unei prezumții relative de adevăr, prezumție ce nu este răsturnată în cauză, atâta vreme cât situația de fapt și de drept pe care își construiesc demersul în justiție este aceeași.
Principiul autoritatii de lucru judecat corespunde necesitații de stabilitate juridică și ordine socială, fiind interzisă repunerea în discuție a chestiunii litigioase deja rezolvate și nu aduce atingere dreptului la un proces echitabil, întrucât dreptul de acces la justiție nu este unul absolut, el poate cunoaște limitări decurgând din aplicarea altor principii, printre care și cel evocat.
În speță, hotărârea judecătorească evocată are, în temeiul art.1200 pct.4 și art.1201 C.civ., valoarea probatorie de prezumție legală absolută irefragrabilă în privința neîndeplinirii condițiilor legii pentru aplicarea dispozițiilor de protecție ale OUG nr.40/1999, ca și în privința existentei unei proceduri administrative de repartizare a locuințelor sociale, ce impune stabilirea unor criterii de repartizare de către consiliile locale, înlăturând astfel admisibilitatea imixtiunii autoritatii judiciare câtă vreme această procedură administrativă nu a fost finalizată, iar aceste statuari nu pot fi contrazise prin hotărârea judecătorească ulterioară.
Pe de altă parte, efectul pozitiv al puterii de lucru judecat dedus din prevederile art.1200 pct.4 C.civ. se opune repunerii în discuție a problemei de drept tranșată în mod irevocabil, întrucât s-ar aduce atingere principiului securității circuitului juridic, parte componentă a conceptului de proces echitabil garantat de art.6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Întrucât într-o atare ipoteză, cercetarea fondului cererii subsecvente nu se mai impune, vor fi înlăturate criticile apelanților sub aspectul neluării în considerare de către judecătorie a apărărilor și probelor dumnealor.
Plata în continuare a chiriei de către apelanți nu schimbă raționamentul juridic anterior, câtă vreme s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că, odată cu încheierea contractului pe un termen diferit de cel de 5 ani prevăzut de lege, aceștia au ieșit de sub regimul de protecție al OUG nr.40/1999, raporturile lor contractuale fiind guvernate de dreptul comun în materie; în același timp, contractul de închiriere perfectat cu proprietarii a expirat în aprilie 2004, pârâții-reclamanți fiind notificați la data de 05.05.2004 să procedeze la încheierea unui contract cu o chirie raportată la prețul pieței sau să părăsească imobilul, somație căreia nu s-au conformat, continuând a folosi imobilul și a achita chiria în cuantumul anterior.
Această situație de fapt atrage incidenta dispozițiilor art.1438 din Codul civil de la 1864, potrivit cărora, când s-a notificat concediul (denunțarea), locatarul chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat sau arendat, nu poate opune relocațiunea tăcută (reînnoirea tacită a locațiunii), ceea ce configurează o folosință lipsită de titlu de la respectiva dată.
Ca atare, apreciind ca nefondat apelul pârâților-reclamanți, tribunalul urmează a verifica temeinicia criticilor formulate de către reclamanții-pârâți, în acest context urmând a fi avută în vedere și relevanta plății în continuare a chiriei de către primii.
Astfel, în mod corect a apreciat prima instanță că faptul deținerii imobilului de către foștii chiriași peste termenul de închiriere, în absența unui titlu locativ, îmbracă forma unei fapte ilicite cauzatoare de prejudicii în patrimoniul proprietarilor, în mod eronat s-a raportat însă aceeași instanță la chiria diminuată stabilită în contractul anterior, în condițiile în care acest contract își încetase efectele juridice, iar prin notificarea emisă proprietarii și-au manifestat în mod expres intenția de a închiria bunul la prețul practicat pe piața liberă, în baza raportului dintre cerere și oferta, preț dovedit în apel (spre deosebire de situația din dosarul nr. nr._ al J.T.) prin adresa de la fila 72 dosar emisă de o agenție imobiliară potrivit căreia chiriile practicate în zona sunt cuprinse intre 2-4 euro/mp, superioare prețului de 1,5 euro/mp pretins de către proprietari (adresa menționată confirmă astfel și concluziile raportului de evaluare de la filele 68 și urm. dosar ce a stabilit un preț de 3 euro/mp).
Corespunde adevărului că foștii chiriași au continuat a plăti chiria stipulată în contractul expirat, însă aceasta nu are semnificația unui acord al părților în privința despăgubirilor cuvenite pentru lipsa atributului folosinței, față de manifestarea expresă a proprietarilor în sensul arătat mai sus, ca și față de faptul returnării de către proprietari a sumelor plătite de către foștii chiriași în contul lor (filele 4,6 dosar apel).
Aceeași concluzie este valabilă și în privința sumelor consemnate de către foștii chiriași la dispoziția proprietarilor sub durata procesului, aceste plăți nerespectând condițiile art.1510-1513 C.civ. rap. la art.1005-1012 C.proc.civ.
Ca atare, observând că, doar de la data notificării, reclamanții proprietari și-au manifestat în mod expres intenția de închiria bunul la prețul practicat pe piața liberă, tribunalul apreciază că de la această dată, 05.05.2004, domniile lor sunt îndreptățite la despăgubiri în sumă de 1,5 euro/mp lunar, acestea urmând să curgă până la data părăsirii efective a imobilului, întrucât prejudiciul ce se produce prin folosința imobilului după pronunțarea hotărârii, deși prezintă configurația unui prejudiciu viitor, acesta are caracter cert și este posibil a fi determinat, fiind sigura vătămare adusă proprietarilor prin aceeași conduita ilicită a foștilor chiriași.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor legale evocate, potrivit art. 296 din Codul de procedură civilă, apelul reclamanților-pârâți va fi admis și apelul pârâților-reclamanți va fi respins, cu consecința schimbării în parte a hotărârii primei instanțe, în sensul obligării pârâților-reclamanți în solidar la plata către reclamanții-pârâți de despăgubiri în sumă 1,5 euro/mp lunar pentru apartamentul nr. 1 (administrativ 1B), situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 6833/I, în suprafață de 94,66 mp, potrivit fisei de calcul de la fila 33 dosar judecătorie, începând cu mai 2004 și până la data părăsirii efective a imobilului la cursul BNR în lei de la data plății.
Tribunalul va menține în rest dispozițiile sentinței apelate.
În temeiul art.274 C.proc.civ., tribunalul constată că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat împotriva sentinței civile nr. 2305/17.02.2009, pronunțată de Judecătoria Timișoara, în dosarul nr._, de apelanții-reclamanți-pârâți A. A. și A. S., cu domiciliul procedural ales la sediul SCPA C. & Asociații din Timișoara, . Timișoara, nr. 5, ., jud. T., în contradictoriu cu apelanții-pârâți și cu intimatul-chemat în garanție MUNICIPIUL TIMIȘOARA prin Primar și Consiliul L. al M. Timișoara, cu sediul în Timișoara, . nr. 1, jud. T..
Respinge apelul civil declarat împotriva aceleiași sentințe de apelanții-pârâți-reclamanti S. M., S. I., N. G. și N. F., toți cu domiciliul în Timișoara, Piața T., nr. 7, .. T., în contradictoriu cu apelanții-reclamanți și cu intimatul-chemat în garanție.
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul obligării pârâților-reclamanți în solidar la plata către reclamanții-pârâți de despăgubiri în sumă 1,5 euro/mp lunar pentru apartamentul nr. 1 (administrativ 1B), situat în Timișoara, P-ța T., nr. 7, înscris în CF nr._ Timișoara, nr. top. 6833/I, în suprafață de 94,66 mp, potrivit fișei de calcul de la fila 33 dosar judecătorie, începând cu mai 2004 și până la data părăsirii efective a imobilului la cursul BNR în lei de la data plății.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 11 februarie 2015.
Președinte, L. D. | Judecător, A. A. | |
Grefier, L. M. S. |
Red. L.D./ Tehnored. L.S. 23.02.2015/ 9 ex.
Primă instanță: Judecătoria Lugoj (președinte – Ș. L.)
| ← Obligaţie de a face. Decizia nr. 84/2015. Tribunalul TIMIŞ | Exequator. Recunoaștere înscris / hotărâre străină.... → |
|---|
