Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9801/2015. Tribunalul TIMIŞ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9801/2015 pronunțată de Tribunalul TIMIŞ la data de 01-04-2015 în dosarul nr. 309/2015
Acesta nu este document finalizat
ROMÂNIA
TRIBUNALUL T.
SECȚIA I-A CIVILĂ
DECIZIE Nr. 309/2015
Ședința publică din data de 01 Aprilie 2015
Completul compus din:
Președinte I.-A. D.
Judecător L. D.
Grefier F. L. C.
Pe rol judecarea apelului declarat de apelanții C. I. si C. S. L. împotriva sentinței civile nr. 9801/25.06.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații D. E. S., D. M. și D. E. S., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică au lipsit părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, cauza fiind reținută spre soluționare.
Mersul dezbaterilor si concluziile parților sunt consemnate în încheierea din 18.03.2015, parte integranta din prezenta hotărâre, când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a dispus amânarea pronunțării pentru azi, 01.04.2015.
INSTANȚA
Deliberând, constată următoarele:
Hotărârea apelata.
Prin sentința civilă nr.9801/25.06.2014 pronunțată în dosarul nr._ Judecătoria Timișoara a admis acțiunea formulata si precizata de reclamanții C. I., CNP_ si C. S. L., având CNP_, ambii domiciliați în Timișoara, ., jud. T., cu domiciliul procedural ales la B. & Partenerii SCA, prin avocat G. A., în contradictoriu cu parații D. M., având CNP_ si D. E. S., având CNP_ ambii domiciliați în Timișoara, . nr.91 bl260 .
Dispune rezoluțiunea Promisiunii Bilaterale de Vânzare autentificata sub nr. 1601/08.10.2012 de către BNP Asociați Cimpoesu si a convențiilor subsecvente cu obligarea paraților la restituirea sumei de 20.000 euro. F. cheltuieli de judecata, nesolicitate.
Considerentele reținute de prima instanța pentru pronunțarea acestei soluții:
Prima instanță a reținut că în fapt, la data de 08.10.2012, între reclamanți și parați a intervenit Promisiunea Bilaterala de Vanzare autentificata sub nr. 1601/08.10.2012 de către BNP Asociați Cimpoesu, cu privire la cota de 1/4 din imobilul inscris in CF nr._-Cl-U22 Timișoara situat in Timișoara, . nr.91, . blocului, in suprafața utila de 262 mp, cu 19, 68% parti comune indivize si 68/357 mp din teren cu drept de folosința.
Prin promisiunea respectivă s-a convenit încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică la data de 01.03.2013. Prețul vanzarii a fost convenit la suma de 25.500 euro, din care s-a achitat promitentilor vanzatori un avans de 12.000 euro la data
semnării promisiunii, cu mențiunea ca diferența de pret sa fie achitata la data autentificării contractului de vânzare cumpărare.
Tot în aceeași data, 08.10.2012, s-a încheiat un înscris sub semnătură privata prin care s-a completat promisiunea de vânzare cu precizarea că, cota de 1/4 din imobilul înscris în CF nr._-Cl-U22 Timișoara situat în Timișoara, . nr.91, . cu 2 camere in suprafața de 52 mp utili din fata stânga si acesta va fi dat în folosința reclamanților pana la data de 31.12.2012.
In data de 23.11.2013, părțile au încheiat un Act Adițional autentificat sub nr. 1876/23.11.2012 la Promisiunea Bilaterala de Vanzare autentificata sub nr.1601/08.10.2012, prin care au stabilit ca diferența de pret ce urmeaza sa fie achitata la data autentificării contractului de vânzare cumpărare este in cuantum de 5.500 euro deoarece din prețul total al vazarii de 25.500 euro reclamanții au achitat paraților suma de 20.000 euro.
Ulterior celor trei inscrisuri susmenționate, s-a incheiat Actul Adițional la Promisiunea Bilaterala de Vanzare autentificata sub nr.1601/08.10.2012 prin care s-a stabilit ca va fi finisat si dat in folosința apartamentul cu 2 camere la cheie in suma totala de 25.500 euro pana la data de 30.12.2012, Cu aceasta ocazie s-a convenit ca toate utilitatile trebuie sa fie funcționale la data predării in folosința, respectiv: apa curenta si canalizare in baie si bucătărie, centrala termica si instalatie electrica. S-a stabilit de asemenea toate dotările pe care trebuie sa le aiba imobilul in speța, costurile pentru fiecare in parte precum si partea ce se obliga la plata acestora. S-a convenit de asemenea ca, in masura in care apartamentul nu va fi dat in folosința la data de 30.12.2012 in condițiile convenite, se va scadea din prețul stabilit suma de 250 euro lunar pana in momentul autentificării contractului de vanzare cumparare.
Prin interogatoriile administrate la data de 30.04.2014, parații si-au insusit semnaturile de pe inscrisurile sub semnătură privata susmenționate, recunoscandu- si așadar obligațiile asumate prin acestea precum si faptul ca la data stabilita pentru predarea imobilului, 30.12.2012, acesta nu era adus in starea convenita.
In niciunul dintre cele patru inscrisuri încheiate de parti nu s-a convenit ca apartamentul va fi dat in folosința la data de 30.12.2012 doar daca prețul va fi achitat integral. Asa cum reiese din convențiile incheiate, diferența de pret urma sa fie achitata la data autentificării contractului de vanzare cumparare.
Prin urmare, reclamanții si-au indeplinit integral obligațiile asumate prin convenții, insa parații nu si le-au indeplinit. Acest lucru rezulta din răspunsurile date de parați la intrebarea nr.3 din interogatoriu precum si din mărturiile coroborate ale martorilor. In plus, răspunsurile paraților au fost contradictorii, astfel ca la data stabilita pentru incheierea contractului in forma autentica, 01.03.2013, paratul D. M. afirma ca si-a indeplinit obligațiile asumate in proporție de 90% iar parata D. E. S. afirma ca aceste obligații au fost îndeplinite in proporție de 50-60%.
Instanța a apreciat că, raportat la dispozițiile referitoare la excepția de neexecutare a contractului prevăzute de art. 1556 alin. 1 cod civil invocat ca temei de drept al acțiunii reclamanților si având în vedere ca obligațiile asumate de parați deși exigibile nu au fost executate integral, reclamanții sunt îndreptățiți sa refuze achitarea prețului total al vânzării.
Totodată, în temeiul dispozițiile art. 1551 alin. 2 Cod Civil, reclamanții au dreptul la reducerea proporționala a prețului vânzării in raport de prestațiile efectuate de parați.
Pentru considerentele mai sus dezvoltate, având în vedere și poziția exprimată de către pârâți în sensul prev. art.358 NCPC instanța a admis ca fiind întemeiată acțiunea așa cum a fost precizată, respectiv în varianta acceptată și de către pârâți.
În consecință a dispus rezoluțiunea Promisiunii Bilaterale de Vânzare autentificata sub nr.1601/08.10.2012 de către BNP Asociați Cimpoesu si a convențiilor subsecvente cu obligarea paraților la restituirea sumei de 20.000 euro. Văzând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cererea de apel.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel apelanții C. I. si C. S. L. înregistrat la Tribunalul T. la data de 09.10.2014 în dosarul nr._ considerând hotărârea primei instanțe ca fiind nelegală si netemeinică, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecata.
Apelanții solicita sa se constate ca acțiunea formulata nu a fost precizată, instanța de fond reținând în mod eronat acest aspect, si întreg probatoriul administrat în cauza precum si considerentele instanței de fond converg spre admiterea petitului principal al acțiunii formulate.
Apelanții arata ca instanța de fond contrar probatoriului administrat, propriilor considerente si fără a motiva în acest sens a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare autentificata sub nr.1601/08.10.2012 de către BNP Asociați C. si a convențiilor subsecvente cu obligarea pârâților la restituirea sumei de 20.000 euro, reținând în mod eronat ca s-ar fi precizat acțiunea în acest sens. Apelanții arata ca în realitate au solicitat doar în subsidiar sa se dispună rezoluțiuna convențiilor si doar în situația în care petitul principal nu ar fi fost admisibil.
Întâmpinarea.
Intimații prin întâmpinarea formulata solicita repunerea în termen, arătând ca cererea de apel si celelalte documente au fost comunicate la vechea adresa deși a fost precizata noua adresa, respingerea apelului si menținerea sentinței civile ca fiind temeinică și legală, cu obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată. Arata ca solicitarea apelanților de a se pronunța o hotărâre care sa tina loc de contract de vânzare cumpărare este neîntemeiata atâta timp cât aceștia si-au exprimat voința de a li se restitui suma avansată, după ce aceștia au refuzat în mod repetat sa se prezinte la notar sa încheie contractul de vânzare-cumpărare a imobilului.
Tribunalul, analizând apelul în baza art. 476 – 478 C. proc. civ. din 2010, reține că acesta este neîntemeiat pentru următoarele considerente:
Analizând susținerile părților și probele administrate în cauză, instanța de apel reține următoarea situație de fapt:
În data de 08.10.2012 s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare între intimații pârâți, în calitate de promitenți vânzători, și apelanții reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători având ca obiect cota de 1/4 din imobilul înscris in CF nr._-Cl-U22 Timișoara situat in Timișoara, . nr.91, . blocului, in suprafața utila de 262 mp, cu 19, 68% părți comune indivize si 68/357 mp din teren cu drept de folosința.
S-a convenit că prețul vânzării este de 25.500 euro, din care suma de 12.000 euro a fost achitată în data de 08.10.2012.
În aceeași dată între părți s-a încheiat un înscris sub semnătură privată din care rezultă că obiectul convenției părților îl reprezintă un apartament cu 2 camere cu o suprafață utilă de 52 mp, nefinalizată încă. Părțile s-au înțeles că apartamentul va fi dat în folosință cu toate utilitățile până în data de 31.12.2012.
În data de 23.11.2012 s-a încheiat un act adițional la promisiunea de vânzare din data de 08.10.2012 prin care s-a stabilit că apelanții reclamanți mai au de achitat o deferență de preț de 5.500 euro, restul de 20.000 euro fiind achitați.
Până în prezent apartamentul nu este finalizat.
În drept, sunt aplicabile următoarele dispoziții legale:
Codul civil din 2009
Art. 1279 „Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta”
Art. 1549 alin. 1 „Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin”.
Art. 1551 „Reducerea prestațiilor
(1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulație contrară este considerată nescrisă.
(2) El are însă dreptul la reducerea proporțională a prestației sale dacă, după împrejurări, aceasta este posibilă.
(3) Dacă reducerea prestațiilor nu poate avea loc, creditorul nu are dreptul decât la daune-interese”.
Art. 1669 „Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă”.
Aprecierea instanței de apel
Părțile au încheiat o promisiune de vânzare cumpărare având ca obiect un apartament cu două camere nefinalizat încă, contractul de vânzare cumpărare urmând să fie încheiat în momentul în care apartamentul va fi finalizat. La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare apelanții reclamanți urmau să achite diferența de preț de 5.500 euro.
Așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, pârâții sunt cei care nu și-au îndeplinit obligația de a finaliza apartamentul pentru a se putea încheia contractul. Reclamanții nu aveau obligația de a achita diferența de preț anterior momentului încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică în temeiul art. 1556 alin.1 C. civ.
Astfel, din probele administrate rezultă că sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare, în sensul că pârâții nu și-au îndeplinit în mod culpabil obligațiile asumate prin promisiune de vânzare din data de 08.10.2012.
Pârâții invocă faptul că i-au notificat pe reclamanții să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. Reclamanții erau însă în drept să refuze încheierea contractului pentru că apartamentul nu era finalizat și părțile s-au înțeles că obiectul vânzării cumpărării îl constituie un apartament finalizat.
Din motivarea primei instanțe, tribunalul va înlătura considerentele potrivit cărora „în temeiul dispozițiile art. 1551 alin. 2 Cod Civil, reclamanții au dreptul la reducerea proporționala a prețului vânzării in raport de prestațiile efectuate de pârâți” pentru că acest text de lege nu este aplicabil în prezentul litigiu.
În accepțiunea art. 1551 C. civ., reducerea prestației reprezintă un mijloc subsecvent rezoluțiunii, în caz de neîndeplinire a condiției rezoluțiunii referitoare la gravitatea sau importanța neexecutării, însă în prezentul litigiu neexecutarea contractului de către pârâți este suficient de importantă și de gravă pentru a se putea dispune rezoluțiunea contractului.
Tribunalul reține că părțile nu au încheiat un contract de vânzare cumpărare care are ca obiect o obligație de a da, ci au încheiat o promisiune de vânzare cumpărare având ca obiect o obligație de a face.
Astfel potrivit convenției părților, obligația promitenților vânzători este aceea de a încheia contractul de vânzare cumpărare (obligație de a face) și nu se poate pune problema unei executări doar parțiale a acestei obligații. Abia după momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul are obligația de a transmite cumpărătorului proprietatea bunului vândut și să predea bunul.
În cazul în care s-ar fi încheiat un contract de vânzare cumpărare și reclamanții ar fi fost cumpărătorii, aceștia ar fi putut cere o reducere a prețului în temeiul art. 1658 alin. 3 C. civ. aplicabile în cazul vânzării unui bun viitor, dar părțile nu au încheiat un astfel de contract.
În ceea ce privește solicitarea apelanților reclamanți de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, aceasta nu este întemeiată. Instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract atunci când toate condițiile de validitate ale acelui contract sunt îndeplinite, iar partea care cere pronunțarea hotărârii trebuie să-și fi îndeplinit propriile obligații, mai exact doar dacă bunul convenit de părți se află în patrimoniul promitentului vânzător, iar promitentul cumpărător a plătit în întregime prețul stabilit.
În primul rând nu există „bunul” care reprezintă obiectul contractului de vânzare cumpărare potrivit convenției părților. Din probele administrate în cauză, rezultă că părțile s-au înțeles ca bunul contractat să fie un apartament cu două camere aflat într-o anumită stare. În prezent apartamentul nu se află în „starea” convenită de părți, iar reclamanții nu au achitat în întregime prețul vânzării.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 480 C. proc. civ. din 2010, instanța de apel va respinge apelul formulat de apelanți ca neîntemeiat.
Cheltuieli de judecată
În temeiul art. 451 și 452 C. proc. civ. din 2010 instanța de apel nu va acorda cheltuieli de judecată întrucât apelanții au căzut în pretenții, iar intimații nu a u solicitat plata unor cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelanții C. I. si C. S. L., ambii cu domiciliul în Timișoara . județul T., cu domiciliul procedural ales la Cabinetul av. G. A. situat în Timișoara . nr.8, ., împotriva sentinței civile nr.9801/25.06.2014 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimații D. M. și D. E. S., cu domiciliul în Timișoara . nr.91, . județul T..
Fără cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Pronunțată în ședința publică din data de 01 Aprilie 2015.
Președinte, I.-A. D. | Judecător, L. D. | |
Grefier, F. L. C. |
Red. D.I.A./27.05.2015
Tehnored. F.C.
Prima instantă Judecatoria Timișoara Jud.A. Lambret
| ← Declararea judecătorească a morţii. Sentința nr. 996/2015.... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 2372/2015. Tribunalul... → |
|---|
