Pretenţii. Decizia nr. 181/2013. Tribunalul TULCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 181/2013 pronunțată de Tribunalul TULCEA la data de 04-12-2013 în dosarul nr. 5557/327/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TULCEA
SECȚIA CIVILĂ DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ NR. 181
Ședința publică de la 04 decembrie 2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE L. D. P.
Judecător V. M.
Grefier D. B.
Pe rol fiind judecarea apelului civil formulat de către apelanta-pârâtă S.C. S. ROMANIA S.R.L., cu sediul în București, sector 4, .. 76, . civile nr. 1374 din data de 10 aprilie 2013 pronunțată de Judecătoria Tulcea în dosarul nr._, având ca obiect „pretenții”în contradictoriu cu intimata-reclamantă .., cu sediul în Tulcea, ., parter, jud. Tulcea.
Dezbaterile asupra apelului civil au avut loc în ședința publică din data de 27.11.2013, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise la dosar, instanța a amâna pronunțarea la data de 04.12.2013, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Asupra apelului civil de față:
Prin acțiunea adresată Judecătoriei Tulcea și înregistrată sub nr._ din 08.08.2012, reclamanta .. Tulcea a solicitat obligarea pârâtei S.C. S. Romania S.R.L. B.;ti la plata sumei de 42.015,21 Euro, reprezentând diferența pozitivă dintre chiria datorată în baza contractului de închiriere nr. 962/18.08.2008, astfel cum a fost modificat ulterior, și chiria cu care a reînchiriat spațiul comercial situat în Centrul comercial "C. Plaza Mall" potrivit noului contract de închiriere încheiat cu .., calculată pentru perioada 05.03._12.
Soluționând cauza, Judecătoria Tulcea prin sentința civilă nr. 1374 din data de 10 aprilie 2013 a admis acțiunea formulată de către reclamanta .. și a obligat pârâta S.C. S. R. S.R.L. la plata către reclamantă a sumei de 42.015,21 Euro, reprezentând diferență chirie pentru perioada 05.03._12.
Totodată, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 18.532,67 lei cu titlu cheltuieli de judecată și a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca nefondată.
Pentru a se pronunța astfel prima instanță a reținut cu prioritate că între părțile din prezenta cauză a mai existat un litigiu ce a format obiectul dosarului nr. 911/88/.2011 al Tribunalului Tulcea, soluționat definitiv și irevocabil prin Sentința civilă nr. 4420/04.11.2011. Prin hotărârea anterior menționată, s-a admis cererea formulată de către reclamanta .. și a fost obligată pârâta S.C. S. Romania S.R.L. să-i plătească acesteia suma de 24.500 Euro reprezentând penalități pentru intervalul 01.01._10 în care nu și-a îndeplinit obligația de a menține deschis spațiul comercial închiriat, precum și la plata sumei de 33.160,37 Euro reprezentând chiria neachitată pentru perioada 01.01._10 dar și în continuare până la reînchirierea spațiului, respectiv 03.03.2010, cheltuieli cu serviciile și costurile de promovare, la care se adaugă diferența pozitivă dintre chiria datorată în temeiul contractului nr. 962/18.08.2008 și chiria pentru care a fost închiriat același spațiu către .., calculată pentru perioada 04.03._11 .
Cu privire la cele susținute de pârâtă în apărare raportat la renegocierea condițiilor contractuale, s-a reținut în considerentele acestei hotărâri că părțile au avut în vedere modalitatea de determinare a chiriei pentru perioada ulterioară datei de 31.12.2009, până la care funcționa înțelegerea cuprinsă în actul adițional nr. 3, fără însă a se insera vreo obligație în acest sens și fără a fi prevăzută vreo consecință în contextul redresării financiare a pârâtei. Eșuarea negocierii nu ar putea fi calificată ca o neîndeplinire a obligațiilor de către proprietar, în mod substanțial și continuu, în sensul dispozițiilor art. 18.3 din contract, pentru a opera rezilierea, întrucât o atare renegociere nu presupunea neapărat o scădere a chiriei, ci și o creștere a contravalorii folosinței, în contextul în care locatorul a dovedit flexibilitate și, pentru o anumită durată, a acceptat o reducere a chiriei fixate inițial.
A concluzionat Tribunalul Tulcea, în acest sens, că rezilierea nu a operat începând cu data de 31.12.2009, ci abia în data de 22.02.2010, când s-a și preluat spațiul de către proprietar, față de care nu se verifică încălcarea vreunei obligații, în timp ce locatarul a închis spațiul comercial și nu a mai achitat chiria aferentă.
Prin urmare, prima instanță a arătat că acest aspect a fost analizat de către o instanță judecătorească și soluționat în cadrul dosarului nr._, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă opozabilă pârâtei iar prin efectul pozitiv al lucrului judecat se închide acesteia calea de a mai repune în discuție aceeași chestiune raportat la o perioadă ulterioară celei avute în vedere în primul dosar.
Repunerea în discuție într-o nouă procedură judiciară a aceleiași situații expuse de pârâtă ar însemna ignorarea efectelor juridice ale unei hotărâri definitive și irevocabile și menținerea pe termen nelimitat a unui conflict între părți, ceea ce ar afecta grav siguranța raporturilor juridice civile și încrederea în sistemul judiciar.
S-a mai precizat că pârâta a mai invocat nulitatea absolută a clauzelor contractuale 15.7 și 15.8 din perspectiva faptului că reclamanta și-a garantat încasarea chiriei indiferent dacă chiriașul desfășoară sau nu activități comerciale în spațiul închiriat ori dacă reclamanta îl reînchiriază sau nu după încetarea contractului de închiriere. Astfel, prevederile contractuale criticate ar fi lipsite de cauză, scop, constând în contraprestația ce s-ar datora în schimbul plăților pretinse; de asemenea, ar fi fondate pe o cauză ilicită, câtă vreme rup echilibrul ce ar trebui să existe între părțile contractante, drepturile cuvenite reprezentând un abuz vădit la adresa sa, ce încalcă principiul bunei-credințe; pe de altă parte, ar opera doar în cazul materializării unei condiții suspensive pur potestative.
S-a mai învederat că, în analiza clauzelor susmenționate, Curtea de Apel C. a reținut în considerentele Deciziei civile nr. 68/03.05.2012 prin care a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă împotriva Sentinței civile nr. 4420/04.11.2011 a Tribunalului Tulcea, că acestea reglementează modul în care părțile au înțeles a sancționa încălcarea obligațiilor privind plata chiriei și constituirea/prelungirea garanției de către chiriaș, nefiind lipsite de cauză și nici fondate pe un scop ilicit care să fi fost urmărit de locator, căci prin chiar art. 1066 cod civil se consacră expres instituția clauzei penale. S-au înlăturat, de asemenea, și susținerile privind aplicabilitatea teoriei impreviziunii întrucât în contextul social, economic, istoric nu s-au produs schimbări excepționale care să nu poată fi prevăzute de părți la încheierea contractului și care să facă excesiv de oneroasă executarea acestuia. Cu privire la condiția suspensivă pur potestativă s-a concluzionat cu putere de lucru judecat că reînchirierea spațiului nu putea depinde, respectiv interveni exclusiv din voința proprietarului, fără atitudinea contractantului – locatar, care a și determinat subînchirierea prin neîndeplinirea propriilor obligații contractuale, între cele două contracte existând, pe lângă urgența determinată de contextul financiar al proprietarului, și un interval de timp de trei ani, ce explică diferența dintre valoarea celor două chirii .
Totodată, prima instanță a învederat că, în condițiile în care dezlegarea asupra unei probleme de drept dată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă este de natură să clarifice din acel moment acea problemă și creează speranța legitimă că ea nu va mai putea fi negată de o altă instanță de judecată într-o procedură ulterioară, orice altă referire la netemeinicia susținerilor pârâtei ar fi superfluă. Astfel, se asigură consecvența în judecată și rezolvându-se în fond o a doua acțiune se vor respecta constatările făcute în primul proces.
Prin urmare, prima instanță a dat eficiență art. 15.7 pct. ii) din contractul de închiriere nr. 962/18.08.2008, reținând că pârâta datorează reclamantei diferența pozitivă dintre suma chiriei platibilă în baza acestui contract și chiria plătibilă în baza noului contract de închiriere, până la expirarea duratei de 5 ani (25.08._13).
Chiria la plata căreia s-a obligat pârâta este determinată potrivit modalității de calcul detaliate în art. 4.3 din înțelegerea stabilită, astfel cum a fost modificată prin actul adițional nr. 1/21.11.2008 (fila 13-29).
În ceea ce privește actul adițional nr. 2/06.04.2009 și actul adițional nr. 3/07.07.2009, s-a reținut că acestea au cuprins facilități financiare temporare, stipulându-se că ele nu vor putea fi interpretate ca având caracter repetitiv și că nicio modificare adusă nu va putea fi interpretată ca modificând implicit, parțial sau integral, orice altă prevedere a contractului, așa cum a fost amendat prin actul adițional nr. 1/21.11.2008 .
În contextul susmenționat, .. Tulcea a încheiat cu .. contractul de închiriere nr. 595/02.03.2010 având ca obiect același spațiu comercial, pentru o perioadă de 1 an, chiria fiind rezultatul înmulțirii suprafeței cu o sumă egală cu 3 Euro/m.p./lună, potrivit art. 4.3 din contract. Noul chiriaș, .. a intrat în posesia spațiului utilizat anterior de către pârâtă la data de 04.03.2010, potrivit protocolului de predare-primire încheiat la acea dată între părți .
Ulterior, perioada de închiriere a spațiului a fost prelungită cu încă 2 ani, așa cum rezultă din actul adițional nr. 1/02.03.2011 la contractul de închiriere nr. 595/02.03.2010 și din contractul de închiriere nr. 1216/29.03.2012 (02.03._13).
Împotriva acestei sentințe,în termen legal a formulat apel pârâta . București, motivat în esență de o greșită apreciere a situației de fapt dedusă judecății.
S-a susținut astfel că, cele două clauze din contractul de închiriere în baza cărora reclamanta a solicitat obligarea sa la plata diferenței pozitive dintre chiria stabilită prin contractul de închiriere și contractul încheiat cu . Tulcea sunt nule absolut datorită lipsei cauzei în principal și în subsidiar datorită unei cauze ilicite.
A mai arătat apelanta că prin reînchirierea spațiului în schimbul unei chirii absolut derizorii față de cea percepută pârâtei, dar și față de chiriile percepute celorlalți chiriași din spațiile comerciale similare reclamanta a încălcat principiul bunei-credințe ce ocrotește executarea contractelor, fiind evidentă lipsa unor diligențe minime din partea sa în sensul identificării unui chiriaș care să achite o chirie corectă pentru spațiul reînchiriat, în condițiile în care acesta poate profita de dreptul său de a solicita diferența până la suma de 2575 euro.
Apelanta a mai precizat că în mod nelegal prima instanță a respins proba cu expertiza contabilă prin care urmărea să probeze că valoarea chiriei percepute terței societăți era derizorie față de chiria sa, încălcându-i-se în acest mod dreptul la apărare și la un proces echitabil prevăzut de art. 6 alin. 1 din CEDO.
În răspunsul la interogatoriul ce i-a fost luat reclamanta a refuzat să pună la dispoziție informații privind chiriile percepute pentru alte spații similare din centrul comercial „C. Plaza Mall”, astfel încât frauda în dauna pârâtei nu s-a putut proba.
S-a mai menționat și că, sub acest aspect reaua-credință a reclamantei cu ocazia exercitării drepturilor contractuale este evidentă și nu există autoritate de lucru judecat în raport de sentința civilă nr. 4420/2011 a Tribunalului Tulcea.
În final s-a solicitat admiterea apelului invocându-se în drept prevederile art. 5, 968, 970 și art. 1010 din Codul Civil anterior.
În apărare, intimata . Tulcea a formulat întâmpinare susținând în principal că a fost respectat principiul libertății contractuale, iar clauzele 15.7 și 15.8 din contractul de închiriere reprezintă o clauză penală stipulată de comun acord.
Tot prin întâmpinare s-a arătat și că nu există nicio hotărâre judecătorească prin care să se fi constatat nulitatea totală sau parțială a contractului de închiriere, iar reclamanta nu a fost de rea-credință întrucât interesul oricărui comerciant este de a obține venituri din activitatea desfășurată și nu din litigii prin care se încearcă să se recupereze, uneori fără rezultat, prejudiciile suferite ca urmare a înțelegerilor nerespectate de partenerii comerciali.
Intimata a invocat în drept prevederile art. 968-970, art. 1066 și art 1453 Cod civil anterior.
Analizând cauza, sentința civilă apelată în limitele impuse de motivele de apel, tribunalul constată că acesta este neîntemeiat potrivit următoarelor considerente:
Prin contractul de închiriere nr. 962/18.08.2008 reclamanta . Tulcea a încredințat spre folosință cu titlu de închiriere către pârâta . București un spațiu comercial în centrul comercial „C. Plaza Mall” în suprafață de 125 mp situat în Tulcea, . în schimbul plății unei chirii lunare stabilită la suma de 19 euro/mp exclusiv TVA pentru primul an contractual. Convenția s-a încheiat pe o perioadă de 5 ani, timp în care s-a stabilit că chiria va crește cu 2 euro anual, ajungând la suma de 27 euro/mp exclusiv TVA în al cincilea an de contract.
Această convenție a suferit trei modificări prin trei acte adiționale prin care părțile au renegociat cuantumul chiriei, ajungându-se ca prin actul adițional nr.3/14.07.2009 chiria lunară să fie stabilită la 4 euro/mp exclusiv TVA.
Conform art. 15.7 din convenția nr.962/2008 în cazul în care proprietarul reînchiriază spațiul către o terță persoană după survenirea unui eveniment prevăzut la art. 15 pct. 1( caz de culpa) și înaintea expirării duratei închirierii chiriașul va plăti sumele datorate în baza contractului plus toate cheltuielile proprietarului pentru perioada dintre data de încetare și până la prima plată a chiriei în baza unui nou contract de închiriere, precum și diferența pozitivă dintre chiria plătibilă conform contractului și chiria plătibilă în baza noului contract de închiriere până la expirarea duratei închirierii, după caz.
Totodată, potrivit art. 15.8 din aceeași convenție, în cazul în care spațiul nu este reînchiriat de către chiriaș după survenirea unui eveniment prevăzut la art. 15 pct. 1 și până la data expirării duratei închirierii, chiriașul va plăti toate sumele pe care le datora în baza contractului până la expirarea duratei închirierii.
Referitor la critica vizând nulitatea absolută a acestor două clauze datorată lipsei cauzei sau unei cauze ilicite, se constată că aceasta nu este incidentă în speță în condițiile în care reprezintă o problemă de drept dezlegată în apel de către Curtea de Apel C. cu prilejul soluționării apelului împotriva sentinței civile nr. 4420/04.11.2011 a Tribunalului Tulcea și care se impune în cauză cu autoritate de lucru judecat, așa cum corect a precizat și prima instanță.
În acest sens, în acord cu instanța de apel, trebuie precizat că cele două clauze contractuale cu nr. 15.7 și 15.8 sunt clauze în care părțile au înțeles să sancționeze încălcarea obligațiilor privind plata chiriei și constituirea (prelungirea ) garanției bancare de către chiriași, acestea nefiind lipsite de cauză și neavând un scop ilicit care să fi fost urmărit de locator, art. 1066 Cod Civil anterior reglementând expres dispoziția părților de a stipula clauza penală încă din anul 1864.
În speță nu s-a pronunțat vreo hotărâre prin care să se constate nulitatea totală sau parțială a contractului de închiriere, acesta fiind o convenție încheiată cu consimțământul valabil și liber exprimat al părților, sinalagmatic, cu drepturi și obligații recunoscute pentru ambele părți. Dimpotrivă, chiriașul și-a exprimat acordul de voință cu privire la toate clauzele contractuale contractul derulându-se fără incidente majore până la data de 31.12.2009.
În ceea ce privește ce-a de a doua critică din apel este de relevat că reclamanta a încheiat cu . Tulcea contractul de închiriere nr. 595/02.03.2010 pentru același spațiul comercial, pe o durată de un an, chiria stipulată fiind de 3 euro/mp/lună.
Încălcarea principiului bunei-credințe în exercitarea dreptului proprietarului conferit prin cele două clauze contractuale mai sus menționate precum și încălcarea dispozițiilor art. 970 Cod Civil nu poate fi reținută de instanță întrucât între data stabilirii chiriei aferente primului an contractual cu pârâta (2008) de 19 euro/mp/lună și data noului contract de închiriere a trecut aproximativ un an și jumătate, chiria este negociabilă, iar criza economică a traversat mai multe etape afectând serios sectorul privat.
Faptul că prima instanță a respins pârâtei intimate proba cu efectuarea unei expertize contabile prin care se urmărea în principal a se demonstra că valoarea chiriei percepute de reclamantă societății . Tulcea era derizorie față de chiria pe care aceasta sau ceilalți chiriași din centrul comercial o plăteau, nu poate duce la concluzia încălcării dreptului la apărare și a dreptului la un proces echitabil (art. 6 alin. 1 CEDO) câtă vreme acest argument nu putea conduce la pronunțarea unei alte sentințe de către prima instanță. Astfel, chiar derizorie de ar fi, chiria stabilită cu noua societate a făcut obiectul unei negocieri în care pârâta nu poate interveni și nici nu poate invoca rezultatul acestei negocieri în favoarea sa. De altfel, reclamanta nu s-a angajat contractual cu pârâta la perceperea unei chirii de un anumit nivel față de viitorii chiriași pe care îi va avea.
Ca urmare, valoarea chiriei percepute de la . Tulcea nu poate fi apreciată ca derizorie și nici nu poate conduce la concluzia înlăturării bunei-credințe în raporturile contractuale în ceea ce-o privește pe reclamantă.
Aceeași expertiză de specialitate a fost solicitată și ca probă în apel, ea având ca obiective: stabilirea suprafeței exacte a fiecărui spațiu comercial cu suprafața cuprinsă între 100-140 mp închiriat de reclamantă și stabilirea nivelului chiriei percepută fiecărui chiriaș la data de 02.03.2011 și la data de 29.03.2011; data ultimului act încheiat între reclamantă și fiecare chiriaș în baza căruia era stabilit nivelul chiriei la aceleași date; calcularea chiriei medii/mp percepută de către reclamantă pentru aceleași spații comerciale, excluzând din calcul chiria percepură de către reclamantă de la . .
Administrarea acestei probe în apel a fost respinsă ca nefiind utilă și concludentă întrucât chiar și perceperea unei chirii mai mari decât a societății PRATELIS SRL nu o exonerează pe pârâtă de executarea propriilor obligații contractuale, date fiind prevederile art. 969 și art. 970 Cod Civil anterior.
În baza convenției de închiriere dintre părți s-au stabilit două obligații principale în sarcina acestora: procurarea folosinței unui spațiu comercial în sarcina reclamantei și plata chiriei în sarcina pârâtei. Numai neexecutarea culpabilă a propriei obligații a reclamantei ar lipsi de suport juridic executarea obligației de plată a chiriei asumată contractual de pârâtă, ceea ce nu s-a probat în cauză.
În alte cuvinte, obligația pârâtei de a plăti reclamantei diferența pozitivă dintre chiria stabilită contractual și chiria plătibilă în baza unui nou contract de închiriere nu este condiționată de stabilirea unui anumit cuantum al chiriei cu noul chiriaș în condițiile în care aceasta obligație subzistă chiar și în situația în care spațiul nu este reînchiriat de către proprietar (caz în care fostul chiriaș plătește chiria în continuare până la expirarea duratei contractuale) și în condițiile executării obligației principale de către reclamantă.
Prin urmare,cum prima instanță a realizat o analiză judicioasă a clauzelor contractuale, a dispus în mod corect obligarea pârâtei la plata sumelor reprezentând diferență chirie către reclamantă, pronunțând o sentință legală și temeinică.
Față de toate aceste considerente și în temeiul art. 296 Cod Procedură Civilă anterior, apelul formulat este privit ca nefondat și va fi respins în acest mod cu consecința păstrării ca legală și temeinică a hotărârii atacate.
Conform art.274 Cod procedură Civilă anterior va fi obligă apelanta să plătească intimatei 6.104, 24 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul civil formulat de către apelanta-pârâtă S.C. S. ROMANIA S.R.L., cu sediul în București, sector 4, .. 76, . civile nr. 1374 din data de 10 aprilie 2013 pronunțată de Judecătoria Tulcea în dosarul nr._, având ca obiect „pretenții”în contradictoriu cu intimata-reclamantă .., cu sediul în Tulcea, ., parter, jud. Tulcea, ca nefondat.
Obligă apelanta să plătească intimatei 6.104, 24 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la data de 04 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
L.-D. P. V. M. D. B.
Red.jud.fond.I.S.
Red.dec.civ. jud. P.L.D./30.12.2013
Tehnored. gref.D.B./30.12.2013/4 ex.
./intimată/
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 260/2013. Tribunalul... | Pretenţii. Decizia nr. 7/2013. Tribunalul TULCEA → |
|---|
