Partaj judiciar. Decizia nr. 246/2014. Tribunalul TULCEA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 246/2014 pronunțată de Tribunalul TULCEA la data de 14-05-2014 în dosarul nr. 246/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL TULCEA
SECȚIA CIVILĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DECIZIA CIVILĂ nr.246
Ședința publică din data de 14 mai 2014
Completul compus din:
Președinte: M. L. Șurculescu
Judecător: L. N.
Grefier: P. L.
S-a luat în examinare apelul civil declarat de către apelantul-reclamant . prin lichidator judiciar R. G. I.P.U.R.L. cu sediul profesional in C., ., .-C, impotriva sentintei civile nr.4062/4.12.2013 pronuntata de Judecatoria Tulcea in dosarul nr._, avand ca obiect iesire din indiviziune, in contradictoriu cu intimații-pârâți D. I. F. și D. M., ambii cu domiciliul în V., ., nr.6, jud. V..
Dezbaterile in apel au avut loc in sedinta publica din 30.04.2014, sustinerile in apel ale partilor prezente fiind consemnate in incheierea de sedinta din acea dată, care face parte integranta din prezenta hotarare.
TRIBUNALUL:
P. cererea înregistrată pe rolul Judecatoriei Tulcea sub nr._ din data de 01.06.2012, reclamanta C.I.I. I. C. D., in calitate de lichidator al . a solicitat în contradictoriu cu pârâtii D. I. F. si D. M., să se dispună ieșirea din indiviziune asupra imobilului constructie cu o suprafata de 225 mp si teren in suprafata de 696 mp amplasate situata în intravilanul satului M. 23, ., . si C2 (care ocupa o suprafata 26 mp), urmând a stabili cotele ce li se cuvin în calitate de copărtași și lichidarea stării de indiviziune prin individualizarea suprafețelor ce li se cuvin.
P. sentinta civila nr.4062/4.12.2013 Judecatoria Tulcea a admis cererea având ca obiect ieșire din indiviziune, formulată de reclamanta C.I.I. I. C. D., in calitate de lichidator al ., în contradictoriu cu pârâtii D. I. F. si D. M.; a constatat ca partile detin in indivziune, in cote de 1/2 reclamanta si 1/2 paratii, imobilul constructie cu o suprafata de 225 mp si teren in suprafata de 696 mp amplasate situata în intravilanul satului M. 23, ., ., fiind inscrise in Cartea Funciara nr. 170/N cu nr. cadastral 189.
Totodata s-a constatat valoarea totala a masei partajabile de 895.188,9 lei; s-a dispus iesirea din indiviziune a partilor, potrivit variantei I de lotizare propusa de expert imobiliar Morfi R.; s-a atribuit reclamantei C.I.I. I. C. D. in calitate de lichidator al . Lotul I compus din casa scarii (din parterul pensiunii) (suprafata de 7,66 mp), sala de mese (suprafata de 71,10 mp), mansarda, amenajari pavele, 1/2 din trotuar placat cu gresie (suprafata de 12,96 mp), cota parte din gardul de la ./2 din terenul aflat in indiviziune sub pensiune (suprafata de 236,82 mp) si suprafata de 276,56 mp teren in proprietate exclusiva identificate in raportul de expertiza efectuat in cauza de expert Morfi R., situate in tarlaua 8, . in Cartea Funciara nr. 170/N cu nr. cadastral 189 asa cum reiese din schita anexata raportului de expertiza.
S-a atribuit pârâtilor D. I. F. si D. M. Lotul II compus din parter pensiune fara casa scarii cota parte din extindere (suprafata de 45,38 mp), magazie de tabla, fosa septica, statie de epurare, cota de 1/2 din trotuar placat cu gresie, cota parte din gardul de la ./2 din terenul aflat in indiviziune sub pensiune (suprafata de 236,82 mp) si suprafata de 182,61 mp teren in proprietate exclusiva identificate in raportul de expertiza efectuat in cauza de expert Morfi R., situate in tarlaua 8, . in Cartea Funciara nr. 170/N cu nr. cadastral 189 asa cum reiese din schita anexata raportului de expertiza; au fost obligati paratii D. I. F. si D. M. la plata catre reclamanta a sumei de 7.897,48 lei cu titlu de sulta pentru egalizarea loturilor.
Totodata s-a respins cererea privind constatarea si atribuirea in proprietatea exclusiva reclamantei a gardului de beton si fier forjat, extinderea mansardei, amenajarea pietonala a terenului aferent si extinderea parterului clădirii ca nefondata; a fost obligata reclamanta C.I.I. I. C. D. in calitate de lichidator al . sa plătească in contul Biroului Local de Expertize Tehnice suma de 400 lei, reprezentând diferența de onorariu de expert pentru expert Morfi R.; au fost obligati parații D. I. F. si D. M. sa plătească in contul Biroului Local de Expertize Tehnice suma de 400 lei, reprezentând diferența de onorariu de expert pentru expert Morfi R..
In temeiul dispozițiilor art. 274 Cod procedura civila raportat la art. 276 Cod procedura civila, s-au compensat cheltuielile de judecata si s-a dispus obligarea pârâților la plata către reclamanta a sumei de 1.500 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a se pronunta astfel prima instanta a retinut ca prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 310/04.02.2008 la B.N.P. I. T.-Claudy . a cumparat cota indiviza a paratilor de 1/2 din imobilul compus din constructie cu o suprafata de 225 mp si teren in suprafata de 696 mp amplasate situata în intravilanul satului M. 23, ., ., fiind inscrise in Cartea Funciara nr. 170/N cu nr. cadastral 189, ramanand in indiviziune cu paratii.
S-a mai retinut ca reclamanta a solicitat iesirea din indiviziune pentru bunurile imobile mai sus mentionate.
P. raportul de expertiza tehnica imobiliara efectuat in cauza de expert Morfi R. au fost individualizat atat imobilul constructie cat si terenul aferent, expertulo propunand doua variante de lotizare. Potrivit dispozitiilor art. 6735 Cod procedura civila, „instanta va face imparteala in natura”. In acest sens, concluzia expertului a fost aceea potrivita careia bunurile sunt comd partajabile in natura, in acest sens identitificand doua loturi.
In ceea ce priveste cererea completatoare a reclamantei privind includerea in patrimoniul exclusiv al acesteia a gardului de beton si fier forjat, extinderea mansardei, amenajarea pietonala a terenului aferent si extinderea parterului cladirii, intrucat au fost edificate cu contributia exclusiva a acesteia, instanta de fond a respins-o ca nefondata.
S-a aratat de judecatorul fondului ca sarcina probei in cadrul unui proces civil cade asupra aceluia care formuleaza o pretentie, in acest sens, reclamanta este tinuta sa faca dovada faptului ca amenajarile mai sus mentionate au fost edificate cu contributia exclusiva a acesteia. Simpla pretindere a acestora ca si bunuri personale, nesustinuta de nici un mijloc de proba, nu confera reclamantei vreun drept asupra acestora.
In analiza unei cereri de partaj judiciar, instanta de fond a aratat ca a tinut cont pe cat este posibil de vointa partilor. In acest sens, paratii manifestandu-si alegerea pentru lotul nr. 2 alcatuit din teren si constructie instanta de fond si-a insusit concluziile din lucrarea tehnica depusa si a dispus atribuirea acestuia catre parati.
In acest fel, reclamanta nu a fost obligata la plata vreunei sulte, mai mult decat atat, ea fiind indreptatita la a primi suma de 7.897,48 lei cu titlu de sulta pentru egalizarea loturilor.
La alegerea variantei de lotizare propusa de expert, instanta de fond a aratat ca a avut in vedere ca varianta cea mai favorabila pentru ambele parti. Potrivit variantei nr. I de lotizare, se ajunge ca paratii sa primeasca in proprietate lotul II iar reclamanta lotul I.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, a declarat apel reclamanta . prin lichidator judiciar R. G. I.P.U.R.L., criticand-o ca fiind nelegala si netemeinica.
Astfel, considera apelanta-reclamanta ca instanța de fond in mod greșit a omologat varianta 1 propusa de către expertul tehnic, tinand cont doar de solicitările paraților, fara a avea in vedere faptul ca exista impedimente obiective de natura tehnica si economica ce fac imposibila partjarea in natura a imobilului.
A aratat apelanta-reclamanta ca imobilul nu este partajabil in natura din punct de vedere tehnic, funcțional, având in vedere ca, pe deoparte, in privința construcției, aceasta nu beneficiază de acces la partea de imobil (mansarda) atribuita in lotul său întrucât nu exista nicio cale de acces din exterior, accesul putând fi făcut doar din interiorul clădirii respectiv din lotul încredințat paraților intimați, si doar in urma unor eventuale modificări structurale consistente, situație in care rezulta ca nu sunt respectate exigentele minimale prevăzute in Anexa la Legea nr.114/1996 republicata. In același sens, propunerea de lotizare in varianta I in care părțile vor efectua importante modificări de ordin structural si funcțional (amenajarea unor noi bucătarii si sali de mese cu utilitățile aferente, amenajarea unor noi spatii frigorifice, amenajararea unei noi fose si a unei stații de epurare) fac imposibila partajarea in natura a imobilului, aceasta raportat si la specificul construcției respective ( construcție tip vagon dispusa pe lungimea terenului).
Mai arata apelanta-reclamanta ca pe de alta parte, cat privește terenul, nici sub acest aspect imobilul nu este partajabil in natura întrucât cele 2 loturi formate nu respecta dispozițiile legale in vigoare respectiv loturile formate nu beneficiază de o deschidere minima de 12 metri liniari la frontul stradal conform dispozițiilor Regulamentului general de urbanism aprobat prin HG 525/1996 ceea ce ar afecta in mod grav valoarea respectivului imobil in sensul diminuării acesteia prin trecerea de facto din categoria terenurilor construibile in cea a celor neconstruibile (terenul atribuit in lotul acestora avand o deschidere la . metri).
Un alt considerent important pentru care lotizarea in natura ar fi in opinia apelantei imposibila este acela ca, in aceasta varianta, ar fi impusa in mod nefiresc o stare de indiviziune forțată pentru suprafața de teren existenta sub clădire ceea ce nu poate fi primit, raportat la dispozițiile exprese ale art.1143 din Codul civil. In condițiile in care corpul de clădire existent pe teren prezintă un evident caracter unitar din punct de vedere Funcțional, (PENSIUNE TURISTICA 4 margarete „Porumbelul Alb) astfel ca nu poate fi aivizat si atribuit in natura părtilor decât in situația in care destinația economica a constructiei ar fi schimbata.
De altfel, a aratat apelanta-reclamanta având in vedere ca reclamanta este o societate aflata in procedura de faliment, prin varianta stabilita de către instanța de fond ar fi afectata in mod nepermis realizarea scopului acestei proceduri respectiv acoperirea creanțelor debitoarei intrucat posibilitățile de valorificare a bunurilor incluse in lotul acestora, astfel cum a fost stabilit de către instanța (o parte din clădire, o parte de teren in proprietate exclusiva si o parte de teren in indiviziune forțată) sunt practic inexistente in conditiile in care aceasta a achitat si exploatat o parte a unui activ comercial funcțional, iar prin lotizarea efectuata de către instanța de fond caracterul comercial al imobilului a fost grav afectat (datorita limitărilor funcționale evidente imobilul nemaiputand fi exploatat in scop comercial - turistic) ducând la diminuarea considerabila a valorii de piața a acestuia si implicit la prejudicierea creditorilor acesteia.
Pentru aceste motive, considera apelanta-reclamanta ca varianta de lotizare care ar da eficienta acestei ieșiri din indiviziune este varianta a II-a de lotizare prin care imobilul respectiv sa fie atribuit mei singure parti. In opinia acesteia, având in vedere situația sa financiara, imobilul ar trebui atribuit in principiu paraților, urmând ca aceștia sa fie obligați la plata sultei.
A invederat apelanta-reclamanta ca în situația in care parații intimați nu vor solicita iar instanța nu va agrea, bunul va fi atribuit in lotul lor, urmează ca plata sultei către parați sa fie făcuta cu respectarea legislației aplicabile .
A mai aratat apelanta-reclamanta, cu privire la cuantumul sumei de 580.934,40 lei reprezentând sulta la care urmează sa fie obligați parații in situația in care se va hotărî atribuirea intregului imobil in lotul acestora, ca la stabilirea cuantumului acesteia a avut in vedere cota de 1/2 din imobilul menționat in cererea inițiala, respectiv suma de 314.254,5 lei precum si extinderile care au fost efectuate exclusiv de către societatea reclamanta, in valoare de 266.679,9 lei, astfel cum au fost evidențiate in raportul de expertiza intocmit in cauza.
Cu privire la extinderile realizate prin contribuția exclusiva a apelantei, a arătat ca in mod netemeinic si nelegal instanta de fond a retinut ca solicitarea acestora ca fiind proprietatea exclusiva a apelantei nu este susținuta de niciun mijloc de proba fiind respinsa ca nefondata in condițiile in care aceasta a depus la dosar Autorizatia de construcție, devizul general al lucrărilor si procesul verbal de recepție finala la terminarea lucrărilor, documente care fac fara putința de tăgada dovada proprietății reclamantei asupra extinderilor imobilului constand in imprejmuire la . terenului, extindere parter clădire si extindere mansarda, bunuri descrise amănunțit in cadrul cererii de completare a cererii inițiale de chemare in judecata, depuse la dosarul cauzei la data de 25.06.2013.
S-a mai aratat de catre apelanta-reclamanta ca aceeași situație de fapt si de drept rezulta si din alte inscrisuri esențiale existente la dosarul cauzei respectiv contractul de vânzare cumpărare autentificat sub numarul 310/04.02.2008 de către B.N.P. I. T. CLAUDY si raportul de expertiza tehnica judiciara. Daca din contractul menționat rezulta ca reclamanta a dobândit cota de 1/2 din imobil constând in 225mp construcții ( din care mansarda 32,07mp) si 696 mp teren, din raportul de expertiza, rezulta ca suprafața mansardei este de 200,23 m.p. iar a extinderilor pensiunii de 116,48 m.p. situație ce, coroborata cu restul inscrisurilor depuse de către aceasta, atesta fara echivoc faptul ca extinderile menționate au fost edificate de către reclamanta, sunt proprietatea exclusiva a acesteia si trebuie considerate ca atare cu ocazia stabilirii loturilor.
F. de aceste considerente, a solicitat apelanta-reclamanta ca prin sentința ce se va pronunța sa se dispuna admiterea apelului, modificarea sentinței apelate in sensul omologării raportului de expertiza in varianta a-II a solicitând totodata ca in situația in care se va dispune atribuirea intregului imobil paraților, aceștia sa fie obligați la plata unei sulte in cuantum de 580.934,40 lei.
In termen legal intimatii-parati D. F. si D. M. au formulat intampinare, solicitand respingerea apelului ca nefundat si mentinerea hotararii atacate ca fiind legala si temeinica.
Examinând hotărârea atacata sub aspectul motivelor invocate, tribunalul reține faptul că prin cererea de chemare în judecată și precizată pe parcursul judecății, S.C. M. Group S.R.L., prin lichidator, în contradictoriu cu pârâtii D. I. F. si D. M., a solicitat să se dispună ieșirea din indiviziune asupra imobilului construcție cu o suprafața de 225 mp si teren in suprafața de 696 mp amplasate în intravilanul satului M. 23, ., . si C2 în suprafață de 26 mp, urmând a stabili cotele ce li se cuvin în calitate de copărtași și lichidarea stării de indiviziune prin individualizarea suprafețelor ce li se cuvin, urmând a se constata și atribui în proprietate exclusiva ,,gardul de beton si fier forjat, extinderea mansardei, amenajarea pietonala a terenului aferent si extinderea parterului clădirii”, întrucât au fost edificate cu contribuția sa exclusivă.
În fapt, potrivit Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 310/04.02.2008, S.C. M. Group S.R.L. a cumpărat cota indiviza a pârâților de 1/2 din imobilul compus din construcție si teren la care s-a făcut referire.
Se reține că potrivit dispozițiilor art. 6735 din Codul procedura civila, „instanța va face împărțeala in natura”.
Astfel, prin Raportul de expertiza tehnica imobiliara efectuat in cauza a fost individualizat atât imobilul construcție cat si terenul aferent, expertul propunând doua variante de lotizare, cu reținerea faptului că bunurile sunt comod partajabile.
Ca atare, este nefondat motivul de apel referitor la faptul că din punct de vedere tehnic împărțeala nu este admisibilă. Este neveridică susținerea cum că accesul nu se realizează din exterior, ci prin lotul încredințat intimaților. Conform expertizei, casa scării este atribuită lotului I, pentru a se permite accesul la mansardă. Aceasta, ca urmare a practicării unui gol de ușă în peretele exterior, ce nu constituie o modificare structurală consistență așa cum se susține.
În privința susținerii că menținerea stării de indiviziune asupra terenului contravine prevederilor art. 1143 din Codul civil, potrivit cu care ,,Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune.”, tribunalul reține că prin excepție de la această regulă, în cazul coproprietății comune pe cote părți forțate, starea de indiviziune se menține independent de voința părților, când obiectul proprietății îl constituie un bun care prin natura lui nu poate fi împărțit, astfel cum este cazul terenului pe care se află clădirea, la care fac referire și prevederile art. 649 alin. 1 lit. din Codul civil.
În legătură cu nerespectarea prevederilor ce impun admisibilitatea lotizărilor numai cu asigurarea unui front la stradă de minim 12 metri, se reține că această condiție este reglementată de prevederile art. 30 alin. 2 lit. a din H.G. Nr. 525 din 27 iunie 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, ca fiind obligatorie pentru autorizarea executării parcelărilor în vederea realizării de noi construcții, ceea ce nu este cazul în speță.
În privința afectării destinației economice inițiale a imobilului, instanța de apel reține că potrivit Raportului de expertiză, varianta de lotizare 1 este funcțională, ambele loturi având posibilitatea de a amenaja bucătăria și o sală de mese.
În concluzie, partajarea în natură este admisibilă. De altfel, apelanta – reclamantă, prin cererea introductivă a solicitat lichidarea stării de indiviziune ,,prin lotizare și atribuirea bunurilor.”
Referitor la extinderile despre care se susține că au fost realizate cu propria contribuție a apelantei-reclamante, tribunalul reține că probele administrate nu dovedesc veridicitatea acestui fapt.
Astfel, se susține că au natura unor construcții proprii ,,gardul de beton si fier forjat, extinderea mansardei, amenajarea pietonala a terenului aferent si extinderea parterului clădirii”
S-a arătat cănatura de bun propriu rezultă din înscrisurile depuse la dosar, respectiv autorizația de construire, devizul general de lucrări și procesul verbal de recepție finală pentru terminarea lucrărilor.
Tribunalul constată că apelanta-pârâtă, în dovedirea cererii completatoare formulată la data de 25.06.2013, aflată la fila 123 a dosarului primei instanțe, a depus procesul verbal de recepție finală Nr. 20/17.12.2008, autorizația de construire Nr. 27/23.07.2008 și devizul general în valoare totală de 103.904,77 lei.
Se constată astfel că, prin procesul verbal Nr. 20/17.12. 2008, se reține că a fost efectuată recepția finală a lucrărilor în valoare de 89.953,43 lei, efectuate potrivit autorizației de construire Nr. 27/23.07.2008, constând în extindere, împrejmuire și anexe gospodărești la imobilul având număr cadastral nr. 189.
Or, potrivit înțelegerii părților, construcțiile aferente autorizației de construire Nr. 27/23.07.2008, precum și cele pentru care a fost emis certificatul de urbanism nr. 17.04.04.2008, se impuneau a fi efectuate cu finanțarea exclusivă a apelantei S.C. M. Group S.R.L., cota de participare a intimaților constând în cedarea dreptului de exploatare a întregului imobil până la data de 01.01.2012.
Acest fapt rezultă din cuprinsul Contractului de asociere autentificat prin Încheierea de autentificare nr. 2237/20.09.2008 de B.N.P.A I.. P. acest contract, S.C. M. Group S.R.L. a dobândit dreptul de administrare a întregului imobil, toate beneficiile, precum și toate cheltuielile ce se vor efectua până la data de 01.01.2012, cu consecința ca la finalizarea construcției părților să le revină o cotă de 50%.
Pe de altă parte, vizualizând planșele foto aflate la filele 156 -164 din dosarul primei instanțe, pe care este inserată data executării 15 iunie 2007, se observă astfel că, la o dată anterioară încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 310/04.02.2008, imobilul era împrejmuit cu gard de beton și fier forjat, mansarda avea spații deja amenajate, fiind observată și o alee pietonală, ceea ce sugerează că autorizația la care s-a făcut referire constituie numai un act acoperitor, apt să confere legalitate construcțiilor deja realizate, dar demonstrează și faptul că acestea sunt construcții comune, existente la data dobândirii proprietății.
Declarația martorei Ș. I., administrată la solicitarea apelantei, nu are aptitudinea de a răsturna concluziile la care s-a făcut referire. Dimpotrivă, aceasta, deși a lucrat în interesul apelantei în perioada 2008-2011, ocupându-se de obținerea autorizației de construire pentru extindere, a declarat că nu a observat să se fi efectuat investiții la mansardă, ceea ce confirmă încă o dată că erau deja executate la data dobândirii cotei părți de ½ din imobil de către apelantă.
Desigur, chiar dacă se susține că probatoriu administrat nu are aptitudinea de a exclude în mod absolut ipoteza realizării unor amenajări și extinderi ulterioare, tribunalul reține că și în această ipoteză, acestea revin ambelor părți, în cotă de ½, în virtutea înțelegerii.
D. urmare nu este întemeiată solicitarea de constatare și atribuire în proprietate exclusiva a ,,gardului de beton si fier forjat, extinderea mansardei, amenajarea pietonala a terenului aferent si extinderea parterului clădirii”, construcții realizate potrivit Autorizației de construire Nr. 27/23.07.2008.
În considerarea motivelor prezentate, văzând și prevederile art. 296 din Codul de procedură civilă, instanța va respinge apelul ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul civil declarat de către apelantul-reclamant . prin lichidator judiciar R. G. I.P.U.R.L. cu sediul profesional in C., ., .-C, impotriva sentintei civile nr.4062/4.12.2013 pronuntata de Judecatoria Tulcea in dosarul nr._, avand ca obiect iesire din indiviziune, in contradictoriu cu intimații-pârâți D. I. F. și D. M., ambii cu domiciliul în V., ., nr.6, jud. V., ca neintemeiat si mentine sentinta apelata ca legala si temeinica.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi 14 mai 2014.
Președinte, Judecător,Grefier,
M. L. Șurculescu L. N. P. L.
Jud.fond.V.C.
Red.jud.N.L./19.05.2014.
Tehnored.gref.P.L./19.05.2014/5ex.
.>
| ← Plângere contravenţională. Decizia nr. 196/2015. Tribunalul... | Plângere contravenţională. Decizia nr. 258/2014. Tribunalul... → |
|---|
