Pretenţii. Decizia nr. 580/2014. Tribunalul VASLUI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 580/2014 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 18-06-2014 în dosarul nr. 4696/333/2013
Dosar nr._
ROMÂNIA
TRIBUNALUL V.
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 580/A/2014
Ședința publică de la 18 Iunie 2014
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE A. I. Z.
Judecător D. M. M.
Grefier A.-R. V.
Pe rol se află pronunțarea cererii de apel formulată de apelantul - pârât C. EXPERȚILOR CONTABILI ȘI CONTABILILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA - FILIALA V., cu sediul în mun. V., ., ., ., în contradictoriu cu intimata - reclamantă ASOCIAȚIA DE proprietari T., cu sediul în mun. V., .. 252, ., jud. V., împotriva sentinței civile nr. 547/26.02.2014 pronunțată de Judecătoria V. în dosarul nr._, având ca obiect pretenții .
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare au lipsit părțile.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier arătându-se că procedura este legal îndeplinită.
Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în ședința publică de la 4 iunie 2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea din acea zi și care face parte integrantă din prezenta decizie. Din lipsă de timp pentru deliberare s-a amânat pronunțarea pentru astăzi, 18 iunie 2014, când s-a dat soluția de față.
INSTANȚA
Deliberând asupra apelului declarat, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 547/26.02.2014, Judecătoria V. a admis acțiunea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI T., în contradictoriu cu pârâtul C. EXPERȚILOR CONTABILI ȘI CONTABILILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA – FILIALA V..
A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 383 lei reprezentând restanță la cheltuielile de întreținere și 99,2 lei constând în penalități pentru întârziere.
A respins cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
Pârâtul este proprietarul apartamentului nr. 4, . nr. 245, ce face parte din Asociația de proprietari T..
În concret, instanța a constatat situația unei coproprietăți asupra părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, situație ce a intervenit anterior datei de intrare în vigoare a Codului civil din anul 2011. Cu toate acestea, potrivit art. 5, alin. 2 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Codului Civil: dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din raporturile de proprietate și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului Civil. Așadar, prezentei cereri îi sunt aplicabile atât dispozițiile Codului Civil în vigoare, dar și cele prevăzute de legea specială, respectiv Legea 230/2007, conform art. 659 Cod Civil.
Potrivit art. 2 din Legea 230/2007, în condițiile art. 1, datorită stării de indiviziune forțată, proprietarii au obligația să ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le revin tuturor asupra proprietății comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociații de proprietari cu personalitate juridică. Art. 4 din aceeași lege stabilește faptul că asociația de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii.
Totodată, potrivit art. 46 din Legea 230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari. Art. 3, lit. j din același act normativ prevede că prin cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari se înțelege suma corespunzătoare din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar.
Art. 654 alin. 1 cod civil prevede că în lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune în proporție cu cota sa parte. A.. 2 al aceluiași art. stabilește că toate cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de către unii coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
În concret, un aspect necontestat de niciuna din părți, pe de o parte, și dovedit de pârât prin planșele foto depuse, constă în împrejurarea că începând cu anul 2008 pârâtul a zidit ușa de acces în apartamentul său, din interiorul scării blocului, realizându-și o intrare separată, situată lângă ușa de acces în . acestuia, pe spațiul verde aparținând blocului.
Deși pârâtul susținea că prin zidirea acestei căi din acces în apartament, prin scara blocului, nu mai beneficiază de niciun serviciu din partea Asociației de proprietari, acestea realizându-se în regie proprie, starea de coproprietate comună asupra părților din clădire nu a încetat. Astfel, așa cum reglementează art. 658 Cod Civil, încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor, iar această situație trebuie înscrisă în mod corespunzător în cartea funciară, pe baza documentației cadastrale întocmită în acest scop.
Ori, în cauză nu a fost făcută dovada existenței unei hotărâri adoptată de două treimi din numărul coproprietarilor, privitoare la încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădire aferente apartamentului nr. 4, deținut de pârât.
În aceste condiții, subzistă în integralitate, în sarcina pârâtului, obligațiile impuse atât de dreptul comun, cât și de dispozițiile speciale, anterior citate, referitoare la obligațiile de plată a cheltuielilor legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune.
În ceea ce privește cuantumul pretențiilor aferent perioadei 03.08.2010 – 14.06.2013, respectiv 383 lei debit, se constată potrivit situației centralizate, depuse de reclamantă, faptul că se compune din suma de 10 lei lunar. Această sumă a fost detaliată de reclamantă prin adresa depusă la data de 30.12.2013, prin care s-a arătat, în esență, că este compusă din măturat și spălat, întreținut spațiu comun; întreținerea subsolului; întreținerea zilnică a spațiului verde din jurul scării blocului; menținerea curățeniei în zona containerelor de gunoi; alte activități. Totodată, reclamanta a indicat faptul că această sumă a fost stabilită în cadrul Adunării Generale a Asociației din data de 23.06.2010, depunând procesul-verbal întocmit cu această ocazie.
Un prim aspect ce trebuia clarificat este cel privitor la împrejurarea că pârâtul contestă legalitatea adoptării acestei hotărâri. Însă potrivit art. 26 din Legea 230/2007: dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile. Acționarea în justiție nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia. Așadar, excede competenței instanței, în prezenta cauză, analizarea legalității acestei hotărâri, pârâtul având la dispoziție o procedură specială în acest sens.
De asemenea, instanța a constatat faptul că pârâtul invocă efectuarea tuturor acestor servicii în regie proprie, astfel că nu datorează suma solicitată de reclamantă. Însă, așa cum prevede art. 34 din Legea 230/2007 administrarea, întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în sarcina asociației de proprietari. Asociația de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcția de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate și autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii, investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune.
Hotărârile Adunării Generale a Asociației prin care s-au stabilit procentul penalităților pentru întârziere atestă că acest procent a fost prevăzut cu respectarea limitei legale fiind de 0,01% pe zi de întârziere pentru anul 2010 (fila 16), respectiv 0,05% pe zi de întârziere pentru anii 2011 - 2013 (filele 17 - 19).
Raportat la cele arătate, întrucât pârâtul nu a făcut dovada achitării integrale către reclamantă a datoriei constând în cotele de contribuție ce revin proprietarului în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari, instanța a apreciat că reclamanta a făcut dovada pretențiilor supuse judecății și urmează să admită cererea și să oblige pârâtul la plata sumei de 383 lei reprezentând restanță la cheltuielile de întreținere și 99,2 lei constând în penalități pentru întârziere.
În ceea ce privește solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor ocazionate de proces, conform art. 452 Cod Procedură Civilă, partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condițiile legii, dovada existenței și întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei. Ori, reclamanta nu a făcut dovada existenței și întinderii acestor cheltuieli, așa încât cererea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel C. EXPERȚILOR CONTABILI ȘI CONTABILILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA - FILIALA V., legal reprezentată prin director executiv ec. V.-M. G., solicitând casarea sentinței, reținerea spre rejudecare și exonerarea de la plata sumelor ce i se impută în mod nejustificat, pentru următoarele motive:
1. -Nu s-a răspuns apărărilor formulate prin întâmpinare. Astfel, listele de plată prezintă numeroase ștersături și adăugiri, nu prezintă un mod clar și pertinent de calcul a serviciilor prestate, fapt ce demonstrează că există numeroase lacune în modul de ținere al contabilității de către reclamant și totodată că acesta în mod arbitrar și abuziv modifică cuantumul debitelor ce le invocă. Ca o dovadă a netemeiniciei probelor depuse, listele de plată nu prezintă viza președintelui de asociație, fapt ce demonstrează că acestea au fost emise în mod discreționar și abuziv de către administrator. Atâta vreme cât nu a beneficiat de nici un fel de servicii din partea reclamantului, este nelegal și injust ca acesta să fabrice un debit, care nu are nici un fel de fundament real.
ART. 32 din HG 1588/2007 prevede:
„(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligațiilor financiare pe fiecare proprietate individuala revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociației de proprietari a condominiului. Lista de plata se semnează de administrator și de un membru al comisiei de cenzori și se aprobă de președinte prin semnătura și aplicarea ștampilei asociației, persoanele semnatare certificând si răspunzând de corectitudinea listei de plată"
Nerespectarea acestor condiții imperative ale legii, și repetarea în fiecare lună a contribuției de 10 lei atrage incertitudine cu privire la exactitatea calculelor și nulitatea listelor ca act și probă.
Instanța nu s-a pronunțat explicit cu privire la această probă și probabil a respins implicit și nemotivat întâmpinarea noastră.
Prin întâmpinare a solicitat și ca reclamantul să facă demonstrația modului de calcul a cheltuielilor efectuate și serviciilor prestate. Din moment ce instituția pârâtă are ieșire direct în stradă și e gospodărește în regim propriu, nu rezultă ce servicii a prestat reclamantul și nici ce cheltuieli materiale a avut, care să justifice suma pretinsă prin acțiune. Acesta trebuie să demonstreze în mod pertinent și defalcat pe categorii de servicii și materiale folosite, sumele ce ni le impută.
Instanța argumentează că sumele au fost stabilite prin Hotărârea Adunării generale a proprietarilor, din 23.06.2013, necontestată. Argumentul este neclar. S-a substituit celor ce trebuie să întocmească să avizeze și să autentifice listele sau a confirmat modificările ulterioare și a validat listele. Adunarea generală nu are astfel de competențe contabile și legale. Aceasta este o hotărâre „pro cauza", acțiunea fiind introdusă la 11.07.2013.
A mai arătat apelantul că în speță, reclamantul nu i-a prestat nici un fel de servicii în baza cărora să emită pretenții pecuniare asupra noastră. Nu au avut nici un fel de contract încheiat, în baza căruia să se rețină faptul că sunt obligați la plata de majorări și penalități de întârziere la niște sume pe care reclamantul le-a inventat".
În condițiile în care scara și accesul sunt separate, cheltuielile de întreținere fiind achitate direct, nu se justifică să suporte și cheltuieli de întreținere la alte scări alăturate pe care nu le folosește. Instanța nu argumentează în nici un fel.
Reclamanta precizează doar că suma de 10 lei lunar aplicabilă tuturor celor de la parter pentru spațiile de locuit cu altă destinație, a fost propusă de locatarul H. C.. Ori nu se depun documente privind cheltuielile de întreținere a scărilor și modul de repartizare a lor pe diverși locatari.
În ce privește cheltuielile cu subsolul blocului, acesta este ocupat și blocat de locatari, inclusiv de H. C., iar ușa de intrare este asigurată permanent. Acești locatari au edificat în regim propriu boxe personale, iar în caz de urgență nu avem acces la instalațiile comune. Reclamanta nu depune devize de lucrări, acte de recepție și facturi pentru materiale și lucrări.
Întreținerea spațiului verde din jurul blocului și menținerea curățeniei la containerele de gunoi sunt asigurate de .. Reclamanta nu face dovada că s-a substituit legal acesteia, când persoane fără ocupație răscolesc și răstoarnă containerele.
Reclamanta mai afirmă că a supravegheat cu atenție modul de efectuare al izolației termice contractate și plătite de locatari. Nu specifică dacă au fost pe post de diriginte de șantier angajat sau voluntar și nu depune nici un document privind supravegherea.
Pe aceeași linie, își arogă măsuri pentru repararea și întreținerea acoperișului, măsuri de curățarea țurțurilor de gheață de pe .. Nu precizează ce măsuri a luat la înălțimea celor 5 etaje până la acoperiș sau dacă au folosit pompieri și nici nu depune acte în sprijinul afirmațiilor sale. La fel, în ce privește curățarea zăpezii nu specifică ce forțe a folosit (lucrători în folosul comunității sau salariați Goscom). În ce ne privește am asigurat deszăpezirea singuri.
Se mai afirmă că suma de 10 lei a fost propusă de locatarul H. C. și votată de el și participanții, la Adunarea generală a proprietarilor din 08.06.2010, 17.06.2010 și 23.06.2010. Sigur că acei locatari aveau interese să oblige pe alții să plătească niște sume, dar nu H. C. avea competența legală să le evalueze. Legea spune cum trebuie stabilite și de către cine.
Conform art. 25 alin. (4) din Legea 230/2007, actualizată, hotărârile ale Adunării generale a asociației de proprietari se consemnează în registrul asociației și e comunicată în scris tuturor proprietarilor.
Instanța de judecată a ignorat aceste apărări ale noastre, lipsa probelor sau nevalabilitatea actelor, dubiile datorate necertificării modificărilor, au fost considerate ca dovezi în sprijinul reclamantei.
Analizând actele și lucrările dosarului, hotărârea apelată prin prisma motivelor de apel și a dispozițiilor legale aplicabile, instanța de control judiciar constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
Calitatea apelantei de membră a Asociației de proprietari T. – V. derivă din calitatea sa de proprietară a apartamentului nr.4, . din mun. V., în condițiile legalei constituirii a acestei asociații, conform art.5 din Legea nr.230/2007.
În mod judicios a analizat și stabilit prima instanță faptul că această calitate a apelantei de membră a asociației de proprietari nu a putut înceta, pur și simplu, prin zidirea căii de acces prin scara blocului și crearea uneia separate, noțiunea de condominium raportându-se la mai multe părți comune ale imobilului din care face parte apartamentul respectiv.
Conform art.32 alin.(3) din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, „niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații”.
Așadar, gospodărirea instituției în regim propriu nu o exonerează de obligațiile către asociația de proprietari atâta vreme cât, față de aceasta, apelanta păstrează calitatea de membru.
Potrivit art.4 din Legea nr.230/2007, membrii asociației de proprietari au, pe lângă drepturi, și obligații, principala obligație constând în achitarea contribuției lunare pentru întreținerea tuturor părților comune.
În privința stabilirii sumei de 10 lei lunar, Tribunalul reține, contrar susținerilor apelantei, că procesul-verbal al adunării generale a asociației datează din 23.06.2010. Făcând obiectul unei hotărâri a adunării generale, supusă prevederilor art.26 din Legea nr.230/2007, în măsura în care aceasta nu este contestată, este opozabilă tuturor proprietarilor. Așa cum a reținut și prima instanță, analizarea legalității acestei hotărâri excedează obiectului cauzei, instanța nefiind învestită printr-o cerere reconvențională cu o acțiune în constatarea nulității hotărârii AG.
Referitor la modul de achitare al acestei sume și la apărările formulate de apelanta-pârâtă, Tribunalul reține că potrivit art.46 din Legea nr.230/2007, sumele necesare întreținerii părților comune pot fi achitate și în avans, sub sintagma cunoscută ca „fond de rulment”. Conform HG nr.1588/2007, fondul de rulment nu este returnabil în situația în care nu este folosit în perioada imediat următoare încasării lui, ci doar la încetarea calității de membru al asociației/proprietar al apartamentului.
În consecință, odată de ce suma de 10 lei a fost cuprinsă în listele lunare de plată, necontestate de către apelantă, în sarcina acesteia din urmă s-a născut, conform dispozițiilor Legii nr.230/2007, obligația de plată a sumei. Având în vedere natura acestei sume de 10 lei, astfel cum a fost detaliată în Hotărârea din 23.06.2010 a Adunării Generale, respectiv de contribuție în avans imputată persoanelor juridice care își desfășoară activitatea la parterul blocului și care nu participă la plata cheltuielilor comune ale scării, Tribunalul apreciază că, față de prevederile HG nr.1588/2007 referitoare la modalitatea de constituire a fondului de rulment și de folosire a acestuia, precum și cele referitoare la nerambursarea lui, nu prezintă relevanță serviciile concrete pe care Asociația le-ar fi prestat în contul acestei sume, fondul de rulment având în esență o destinație viitoare.
Pe cale de consecință, Tribunalul constată că apelul este nefondat, urmând a fi respins ca atare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelantul C. EXPERȚILOR CONTABILI ȘI CONTABILILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA - FILIALA V. împotriva Sentinței civile nr.547/26.02.2014 a Judecătoriei V., pe care o păstrează.
Definitivă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18.06.2014.
Președinte, A. I. Z. | Judecător, D. M. M. | |
Grefier, A.-R. V. |
Red. A.I.Z.18.07.2014
Tehnored. E.G.
4 ex./Judec. Fond – E. C.
.>
| ← Dizolvare persoana juridică. Decizia nr. 76/2014. Tribunalul... | Plângere contravenţională. Decizia nr. 1167/2014. Tribunalul... → |
|---|
