Pretenţii. Decizia nr. 1511/2015. Tribunalul VASLUI

Tribunalul VASLUI - Sentințe și decizii civile / 2015

Decizia nr. 1511/2015 pronunțată de Tribunalul VASLUI la data de 12-11-2015 în dosarul nr. 1511/2015

Document finalizat

Dosar nr._

ROMÂNIA

TRIBUNALUL V.

CIVILĂ

DECIZIE Nr. 1511/A/2015

Ședința publică de la 12 noiembrie 2015

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE O. A. C.

Judecător M. C.

Grefier A. C.

---------------

Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de apel formulată de apelantul pârât P. D. în contradictoriu cu intimata reclamantă Asociația de P. „SCM 6 B 1-3.B” Bârlad împotriva sentinței civile nr. 136 din data de 15.01.2015 pronunțată de Judecătoria Bârlad în dosarul nr._, având ca obiect evacuare, cauză ale cărei dezbateri au avut loc în ședința publică din 04.11.2015 și consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta hotărâre, când în conformitate cu art. 396 (1) Cod procedură civilă, pronunțarea cauzei s-a amânat pentru termenul de astăzi.

INSTANȚA

Asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 136/15.01.2015 a Judecătoriei Bârlad s-a respins ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepție ridicată de pârâtul P. D. C..

S-a respins ca lipsită de obiect, cererea prin care reclamanta Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” cu sediul în Bârlad, . nr.6, . ca, în contradictoriu cu pârâtul P. D. C. (CNP-_), domiciliat în Bârlad, . nr.6, .. B, .>să se constate rezilierea contractului de închiriere încheiat de pârât cu fosta Asociație de proprietari nr.16 A Bârlad.

Au fost admise cererile în evacuare și pentru plata de penalități, formulate de reclamanta Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad, împotriva pârâtului P. D. C..

A fost obligat pârâtul P. D. C. să evacueze spațiul denumit „boxă” situat la parterul blocului de locuințe B1-3, ., . nr.6.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamantă de penalități de câte 100 lei pe zi întârziere, ce se vor calcula începând cu data rămânerii definitive a prezentei sentințe și până la evacuarea efectivă a spațiului denumit „boxă” ce face obiectul judecății.

Au fost respinse, ca neîntemeiate, următoarele cereri formulate de reclamanta Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad, împotriva pârâtului P. D. C.:

- cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 1.800 lei, reprezentând chiria restantă pentru ultimii 3 ani;

- cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 10.800 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință în ultimii 3 ani (3 ani x 12 luni x 300 lei) și a sumei de 600 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință de la data înființării noii asociații (12 luni x 50 lei).

- cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata de daune moratorii de câte 50 lei/zi, începând cu data rămânerii definitive a sentinței, până la data evacuării imobilului.

A fost obligat pârâtul să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 500 lei.

Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, s-au reținut următoarele:

Prin procesul-verbal încheiat la data de 2.03.2013 în adunarea generală a proprietarilor din scara 2 a blocului de locuințe B1-3 din Bârlad, . nr.6, proprietarii a 13 apartamente, respectiv apartamentele nr.20, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 33, 34, 37, 38, au hotărât înființarea unei asociații de proprietari la nivel de scară denumită „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3 B” Bârlad.

Potrivit Acordului de asociere încheiat la data de 15.03.2013 de către proprietarii apartamentelor nr.20, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 31, 33, 34, 37, 38 din scara 2 a blocului de locuințe B1-3 din Bârlad, . nr.6, condominiul scara 2 a blocului de locuințe B1-3 din Bârlad, . nr.6 este un . spații comerciale la parter, are regim de înălțime parter și 4 etaje și un număr de 17 apartamente. La pct. 2.4 din Acordul de asociere au fost enumerate elementele care fac parte din proprietatea comună a condominiumului.

Potrivit art. 4.1 din Acordul de asociere și art. 30 din Statutul Asociației de proprietari SCM6 B1.3 B, autentificat cu nr. 301/1.04.2013 la biroul notarului public B. Tony M. din Bârlad, fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociația de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună din clădire, în condițiile stabilite de lege, de regulamente, dar niciun proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar al asociației.

Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3 B” Bârlad a dobândit personalitate juridică în baza Încheierii 14/8.04.2013, pronunțată în dosarul civ. nr._ al Judecătoriei Bârlad, prin care s-a dispus înscrierea asociației de proprietari în registrul special privind asociațiile de proprietari, aflat la grefa Judecătoriei Bârlad.

Așadar, reclamanta Asociația de proprietari „SCM6 B1.3B” Bârlad s-a înființat și a dobândit personalitate juridică în condiții de legalitate, cu respectarea prevederilor art.4 din Anexa nr. 1 „Norme Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari”, aprobate prin HG nr. 1558/2007.

Potrivit adeverinței nr. 499/10.07.2014, emisă de Asociația de proprietari nr.16 A Bârlad, Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad s-a înființat fără a fi achitate datoriile pe care locatarii noii asociații le aveau la Asociația de proprietari nr.16 A. Conform aceleiași adeverințe, la data de 8.04.2013 scara B a blocului de locuințe B1-3 a fost scoasă din evidențele Asociației de proprietari nr.16 A, deși locatarii acestei scări aveau o datorie de 4.498,91 lei.

Prin procesul-verbal încheiat la data de 18.11.2013 în ședința Comitetului executiv al Asociației de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad s-a hotărât să fie invitat P. D. pentru ca acesta să încheie cu asociația de proprietari un contract de închiriere pentru boxa pe care acesta o ocupă și pentru care nu plătește chirie.

Urmare a celor de mai sus, prin notificarea nr.8/26.11.2013 Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad l-a invitat pe pârâtul P. D. să se prezinte la sediul acestei asociații pentru încheierea unui contract de închiriere pentru boxa proprietatea asociației, pe care pârâtul o ocupă fără să plătească chirie. În cazul contrar, s-a solicitat pârâtului să evacueze boxa.

Pârâtul nu a răspuns invitației mai sus menționate, situație în care, în baza celor consemnate în procesul-verbal încheiat la data de 18.11.2013 în ședința Comitetului executiv al Asociației de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad, a fost emisă notificarea nr. 14/3.04.2014, cu același conținut, notificare ce a fost expediată la locul de muncă al pârâtului.

Prin procesul-verbal încheiat la data de 25.04.2014 în ședința Comitetului executiv al Asociației de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad, s-a hotărât acționarea în judecată a lui P. D. în scopul evacuării acestuia din boxa pe care o ocupă ilegal și care este destinată depozitării materialelor de curățenie a femeii de serviciu, precum și a uneltelor necesare întreținerii spațiului verde din jurul blocului.

Potrivit art. 5 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari:

„(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere.

(2) În clădirile de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.

(3) Dacă este cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire își reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere”.

Așa cum s-a expus mai sus, reclamanta „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3 B” Bârlad a dobândit personalitate juridică în baza Încheierii 14/8.04.2013, pronunțată în dosarul civ. nr._ al Judecătoriei Bârlad, prin care s-a dispus înscrierea asociației de proprietari în registrul special privind asociațiile de proprietari, aflat la grefa Judecătoriei Bârlad.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepție ridicată de pârâtul P. D. C., articolul 50 alin.1 din Legea nr. 230/2007 prevede că „Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit”.

În cauza de față, reclamanta este persoană juridică și, în această calitate, ea are dreptul de administrare asupra tuturor părților comune ale condominiului; totodată, prin procesul-verbal încheiat la data de 25.04.2014 în ședința Comitetului executiv al Asociației de proprietari „SCM 6 B1.3B” Bârlad, s-a hotărât acționarea în judecată a pârâtului P. D. în scopul evacuării acestuia din boxa pe care o ocupă ilegal, boxa fiind destinată depozitării materialelor de curățenie și a uneltelor necesare întreținerii spațiului verde din jurul blocului.

În condițiile de mai sus, reclamanta „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3B” are personalitate juridică și justifică un interes- acela al bunei administrări a condominiului, situație în care ea are calitate procesuală activă.

Pentru considerentele arătate, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, excepție ridicată de pârâtul P. D. C., a fost respinsă.

Cu privire la fondul cauzei, s-a reținut că, prin declarația dată în instanță, martorul B. M., propus de reclamantă, a arătat că el, martorul, este proprietarul unui apartament situat la parterul blocului de locuințe B1-3B din Bârlad, . nr.6, . locuiește încă din anul 1981, când acest . în folosință. La parterul blocului, . o boxă cu o suprafață mică, de 1 m/2 m care, la data la care blocul de locuințe a fost dat în folosință, era destinată pentru depozitarea materialelor de curățenie ale asociației de proprietari (mături, găleți, cârpe). Inițial, a existat Asociația de proprietari nr. 16 A, această asociație există și în prezent însă din asociația menționată s-a constituit Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B”, reclamanta în proces. De aproximativ 3-4 ani de zile, boxa în cauză este folosită de către pârâtul P. D.. Inițial, pentru boxa în cauză pârâtul a încheiat cu Asociația de proprietari nr.16 A un contract de închiriere și din ceea ce cunoaște din discuțiile pe care martorul le-a avut cu fostul administrator al Asociației de proprietari nr.16 A, pârâtul a plătit chirie pentru boxa ocupată doar pentru o lună de zile. Martorul a mai declarat că boxa este folosită de către pârât cu rol de cămară, are o ușă metalică pe care pârâtul o încuie și la această boxă pârâtul nu a efectuat niciun fel de lucrări de îmbunătățiri. Boxa folosită de pârât este singura boxă de pe scara blocului de locuințe și fiecare scară din blocul de locuințe B1-3 B are câte o boxă la parter. Până la momentul ocupării de către pârât, niciodată boxa în litigiu nu a constituit un spațiu părăsit. Noua asociație de proprietari a vrut să închirieze pârâtului boxa, însă pârâtul nu a răspuns acestei dorințe. Martorul a mai declarat că boxa în proces aparține reclamantei Asociația de proprietari „SCM 6 B1.3B” și între aceasta și vechea asociație de proprietari nu s-a încheiat un protocol de preluare.

Prin declarația dată în instanță, martorul C. S., propus de pârât, a arătat că boxa de la parterul blocului de locuințe B1-3, . ocupată de către pârât începând din anii 2005, când pârâtul a cumpărat apartamentul în care el locuiește. Martorul locuiește în același . aceeași scară unde se află boxa ocupată de către pârât și, în Această calitate, martorul a fost de acord ca pârâtul să ocupe boxa în cauză. Atât el, martorul, cât și alți 13 locatari din . și au semnat un tabel prin care au declarat că erau de acord ca pârâtul să ocupe boxa de la parterul blocului. Martorul a mai declarat că pârâtul a încheiat cu Asociația de proprietari nr.16 A un contract de închiriere pentru boxa pe care el a ocupat-o, a văruit interiorul boxei, a montat rafturi în boxă, a vopsit de mai multe ori ușa de intrare în boxă și a montat belciuge la această ușă. Martorul a mai declarat că el nu a fost de acord cu înființarea Asociației de proprietari „SCM 6 B1.3B”.

La solicitarea instanței, prin adresa aflată la fila 63 dosar Asociația de proprietari nr. 16 A, cu sediul în Bârlad, . nr.4, .. B, a comunicat că, din evidențele acestei asociații de proprietari, rezultă că pentru spațiul de la parterul blocului B1-3, . încheiat un contract de închiriere, contractului a fost încheiat pentru o chirie de 50 lei/lună, pentru perioada 15.08._09, dată la care contractul a fost reziliat. Contractul de închiriere a boxei nu a mai fost găsit în arhiva Asociației de proprietari nr.16 A, însă a fost găsit registrul pentru evidența sumelor speciale pentru asociațiile de proprietari, pag.15 din anul 2009 (filele 64-65 dosar), comunicat, în copie, instanței.

În cauză sunt aplicabile prevederile art. 3 lit. a din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, potrivit cărora prin „clădire-.” se înțelege proprietatea imobiliară formată din proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuințe, și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună.

Potrivit art. 3 lit. c din aceeași lege, prin „proprietate comună” se înțelege toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință.

În prezenta cauză, pârâtul P. D. C. este proprietarul apartamentului 23 situat în Bârlad, . nr.6, . face parte din „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3B” Bârlad, legal constituită.

În aceste condiții, apărările pârâtului, potrivit cărora el nu și-a exprimat acordul de a face parte din „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3-B” Bârlad, sunt lipsite de relevanță.

Din probele administrate a rezultat că pârâtul a ocupat și ocupă și în prezent spațiul denumit „boxă” cu ce face parte din condominiul Bârlad, . nr.6, ..B, iar „boxa” respectivă este destinată depozitării materialelor de curățenie și a uneltelor necesare întreținerii condominiului. Ca urmare, boxa nu este proprietatea pârâtului, ci reprezintă un spațiu ce constituie coproprietatea tuturor proprietarilor din condominiu.

Articolul 14 din Legea nr. 230/2007 prevede că „Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu”. În același sens sunt și prevederile art. 12 pct. B lit. a din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, aprobate prin HG nr. 1558/2007.

Cu privire la atribuțiile comitetului executiv al asociațiilor de proprietari, articolul 29 alin.1 din Legea nr. 230/2007 prevede că, exceptând atribuțiile rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietățile individuale, apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, comitetul executiv reprezintă asociația de proprietari în administrarea și exploatarea clădirii, iar la art. 30 alin.1 lit. d din Legea nr.230/2007 este menționată și atribuția comitetului executiv al asociației de proprietari de a reglementa folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților proprietății comune.

Cu privire la spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, art. 42 din Legea nr.230/2007 prevede că „Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinația inițială, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării”.

Totodată, art. 650 din Codul civil (Legea nr. 287/2009) prevede că:

„(1) Părțile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosință exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari.

(2) Decizia de atribuire în folosință exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți. În clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeași majoritate”.

Pârâtul nu a dovedit că, pentru a ocupa „boxa” ce face obiectul litigiului, ar fi avut avizul comitetului executiv al asociației de proprietari și nici aprobarea adunării generale a asociației de proprietari.

Nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de lege, sus invocate, este nejustificat refuzul pârâtului de a elibera spațiul în cauză.

Pârâtul a susținut că pentru „boxa” pe care el o ocupă, ar fi încheiat un contract de închiriere cu fosta Asociație de proprietari nr.16 A Bârlad, însă pârâtul nu a prezentat instanței un astfel de contract de închiriere încheiat în formă scrisă, iar prin adresa comunicată instanței de către Asociația de proprietari nr. 16 A Bârlad rezultă că pentru spațiul de la parterul blocului B1-3, . încheiat un contract de închiriere, pentru perioada 15.08._09, dată la care contractul a fost reziliat. Totodată, pârâtul nu a făcut dovada plății chiriei datorate pentru spațiul denumit „boxă”.

Privitor la cererea prin care reclamanta a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere existent între părți, respectiv contractul încheiat cu fosta Asociație de proprietari nr.16 A, instanța a reținut că, în condițiile în care părțile nu au făcut dovada încheierii unui contract de închiriere, această cerere apare ca fiind lipsită de obiect.

Pentru considerentele arătate, cererea prin care reclamanta a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere încheiat de pârât cu fosta Asociație de proprietari nr.16 A a fost respinsă, ca lipsită de obiect.

Cu privire la cererea prin care reclamanta a solicitat evacuarea pârâtului din spațiul pe care îl ocupă abuziv, respectiv din boxa situată la parterul blocului de locuințe B1-3, .., . nr.6, așa cum s-a expus mai sus pârâtul a ocupat acest spațiu cu nerespectarea prevederilor art. 42 din Legea nr.230/2007, motiv pentru care cererea în evacuare a fost apreciată ca întemeiată, fiind admisă.

În consecință, pârâtul P. D. C. a fost obligat să evacueze spațiul denumit „boxă” situat la parterul blocului de locuințe B1-3, .., . nr.6.

Cu privire la cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 1.800 lei, reprezentând chiria restantă pentru ultimii 3 ani (3 ani x 12 luni x 50 lei), conform art. 1791 lit. b din Codul civil, între obligațiile locatarului este și obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contract, iar potrivit art. 1817 din Codul civil „Atunci când fără justificare una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii”.

Din probele administrate a rezultat că între părți nu a existat și nu există un contract de închiriere care să fi fost încheiat pentru spațiul denumit „boxă”. În lipsa unui contract de închiriere, reclamanta nu poate solicita ca pârâtul să-i plătească chirie. Totodată, reclamanta „Asociația de proprietari SCM 6 B1.3B” Bârlad funcționează începând cu data de 8.04.2014 (dată la care a fost pronunțată încheierea prin care s-a dispus înscrierea acestei asociații în Registrul special privind asociațiile de proprietari, aflat la grefa Judecătoriei Bârlad), iar de la data funcționării reclamantei și până la data pronunțării prezentei sentințe nu a trecut o perioadă de 3 ani.

Pentru considerentele arătate, cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 1.800 lei, reprezentând chiria restantă pentru ultimii 3 ani, această cerere fiind respinsă ca neîntemeiată.

Cu privire la cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 10.800 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință în ultimii 3 ani (3 ani x 12 luni x 300 lei), respectiv la plata sumei de 600 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință pe durata a 12 luni (12 luni x 50 lei), reclamanta nu a dovedit în ce constau daunele interese, nu a dovedit că prin lipsa de folosință a spațiului denumit „boxă”, s-au cauzat asociației de proprietari daune de câte 300 lei, lunar, respectiv daune de câte 50 lei/lunar.

Potrivit art. 249 din codul de procedură civilă „Cel ce face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege”.

Nefiind îndeplinite cerințele prev. de art. 249 Cod.proc.civ., cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata sumei de 10.800 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință în ultimii 3 ani (3 ani x 12 luni x 300 lei) și a sumei de 600 lei, reprezentând daune interese pentru lipsa de folosință pe durata a 12 luni (12 luni x 50 lei), a fost respinsă, ca neîntemeiată.

Cu privire la cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului să plătească daune cominatorii de câte 100 lei/zi, începând cu data înregistrării la instanță a acțiunii și până la evacuarea imobilului, s-a reținut că obligația de evacuare a imobilului este o obligație de a face .

În această situație devin aplicabile prevederile art. 905 alin,.1-2 din Codul de procedură civilă (aplicarea de penalități), potrivit cărora:

„(1) Dacă în termen de 10 zile de la comunicarea încheierii de încuviințare a executării debitorul nu execută obligația de a face sau de a nu face, care nu poate fi îndeplinită prin altă persoană, acesta poate fi constrâns la îndeplinirea ei, prin aplicarea unor penalități, de către instanța de executare.

(2) Când obligația nu este evaluabilă în bani, instanța sesizată de creditor îl poate obliga pe debitor, prin încheiere definitivă dată cu citarea părților, să plătească în favoarea creditorului o penalitate de la 100 lei la 1.000 lei, stabilită pe zi de întârziere, până la executarea obligației prevăzute în titlul executoriu”.

Față de prevederile art. 905 alin.1-2 Cod.proc.civ., instanța a apreciat că în cauză este vorba de penalități de întârziere și nu de daune cominatorii, așa cum a menționat reclamanta în cererea de chemare în judecată, chestiune ce a fost pusă în discuția părților la termenul de judecată din 15.01.2015.

Pentru considerentele arătate, s-a dispus obligarea pârâtului la plata către reclamantă de penalități de câte 100 lei pe zi întârziere, ce se vor calcula începând cu data rămânerii definitive a prezentei sentințe și până la evacuarea efectivă a spațiului denumit „boxă” ce face obiectul judecății.

Cu privire la cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata de daune moratorii de câte 50 lei/zi, începând cu data rămânerii definitive a sentinței, până la data evacuării imobilului, sunt incidente prevederile art. 1536 din Codul civil conform cărora „În cazul altor obligații decât cele având ca obiect plata unei sume de bani, executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală, calculată de la data la care debitorul este în întârziere asupra echivalentului în bani al obligației, cu excepția cazului în care s-a stipulat o clauză penală ori creditorul poate dovedi un prejudiciu mai mare cauzat de întârzierea în executarea obligației”. Totodată, articolul 1537 din Codul civil prevede că „Dovada neexecutării obligației nu îl scutește pe creditor de proba prejudiciului, cu excepția cazului în care prin lege sau prin convenția părților se prevede altfel”.

Reclamanta nu a dovedit care este echivalentul în bani al obligației pârâtului de evacuare a spațiului denumit „boxă”, situație în care cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata de daune moratorii de câte 50 lei/zi, a fost respinsă, ca neîntemeiată.

Pârâtul P. D. a formulat cerere de apel împotriva sentinței primei instanțe, prin care a arătat următoarele:

Consideră ca in mod nelegal instanța de fond a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocate de parat prin intampinare, aceasta excepție referindu-se la toate capetele de cerere si nu numai la evacuare, ea vizând in principal cererea privind rezilierea unui contract de inchiriere la care nu a fost parte si nici nu a preluat acest contract de la fosta asociație de proprietari, precum si la pretențiile reclamantei de obligare a paratului la plata unor chirii restante pentru o perioada de 3 ani de 18001ei, daune interese de 10.800 lei, daune cominatorii de 100 lei/zi si daune moratorii de 50 lei/zi.

Asa cum a arătat si in intampinare, reclamanta nu a respectat dispozițiile art 5 pct 2 din HG 1588/2007 si anume ca prin adunarea generala a proprietarilor sa se delimiteze efectiv părțile din proprietatea . in administrare de respectiva asociație precum si drepturile si obligațiile care vor continua sa ramana in sarcina tuturor coproprietarilor.

Pe scara B al blocului B1 -3 sunt 19 apartamente si nu 16 sau 17 cat au menționat in actul de constituire. 6 proprietari nu si-au dat acordul pentru constituirea acestei asociații, dreptul nostru de proprietate pentru cotele din proprietatea . din moment ce nu se tine cont si de părerea noastră . Asa cum a reținut si instant de fond, părțile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosina exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari, iar in clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adopta de către adunarea generala cu o majoritate de 2/3. Ori decizia de a fi evacuat a fost luata de comitetul executiv al reclamantei cu participarea a inca 3 "invitați", dintre care unul nici măcar nu este coproprietar .11 coproprietari din 19 au fost de acord sa folosesc boxa . In aceste condiții, doar 8 din cei 13 coproprietari care au fost de acord cu constituirea asociației, ar fi impotriva ca eu sa folosesc boxa. Din acești 8 coproprietari, . voturi pentru ca deține 2 apartamente, si a inchiriat uscatorul, si cei 3 membri ai comitetului executiv. Trei coproprietari fiind plecați in străinătate.

Evacuarea sa din boxa nu se solicita pentru ca nu poate fi utilizata pentru a depozita materiale pentru curățenie. Nu avem femeie de serviciu care sa mature sau sa spele scara blocului. Comitetul executive nu a propus inchirierea acestei boxe printr-o licitație. A considerat ca o chirie de 50 lei pe luna este cea ce trebuie pretinsa. Ori un spațiu de lm latime pe 3 m

Daca in ceea ce privește capătul de cerere privind evacuare pot fi discuții, pentru celelalte cereri considera ca reclamanta nu avea capacitate procesuala activa.

Pe scara B al blocului B1 -3 sunt 19 apartamente si nu 16 sau 17 cat au menționat in actul de constituire. 6 proprietari nu si-au dat acordul pentru constituirea acestei asociații, dreptul nostru de proprietate pentru cotele din proprietatea . din moment ce nu se tine cont si de părerea noastră . Asa cum a reținut si instant de fond, părțile comune pot fi atribuite coproprietarilor in folosința exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari, iar in clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adopta de către adunarea generala cu o majoritate de 2/3. Ori decizia de a fi evacuat a fost luata de comitetul executiv al reclamantei cu participarea a inca 3 "invitați", dintre care unul nici măcar nu este coproprietar .11 coproprietari din 19 au fost de acord sa folosească boxa . In aceste condiții, doar 8 din cei 13 coproprietari care au fost de acord cu constituirea asociației, ar fi impotriva ca acesta sa folosească boxa. Din acești 8 coproprietari, . voturi pentru ca deține 2 apartamente, si a inchiriat uscatorul, si cei 3 membri ai comitetului executiv. Trei coproprietari fiind plecați in străinătate.

A închiriat acest spațiu in anul 2008- 2009 si asa cum rezulta din actele eliberate de Asociația de proprietari nr. 16 A, chiria a fost incasata din doua in doua luni, banii fiind folosiți pentru amenajarea spatiilor verzi din jurul blocului. Din 2009 nu a mai incheiat niciun contract de inchiriere, considerând ca sumele plătite au fost suficiente pentru mai mulți ani, boxele de aceasta mărime nefiind inchiriate decât pentru 5-10 lei lunar.

Instanța de fond a reținut ca rezilierea contractului de inchiriere pe care a solicitat-o reclamanta prin precizările de la data de 12.06.2014 este lipsita de obiect pentru ca părțile nu au făcut dovada existentei unui contract de inchiriere. Reclamantei in revenea sarcina probei, ea trebuia sa demonstreze ca a preluat de la fosta asociație de proprietari nr. 16 A activul si pasivul, inclusiv contractul de inchiriere pentru boxa pe care o folosesc. Eu am făcut dovada ca a existat un contract de inchiriere, reziliat inca din 2009 si ca nu figurez cu debite la Asociația de proprietari nr. 16.

Intimata a formulat întâmpinare, prin care a arătat următoarele:

Apelantul critică acordarea cheltuielilor de judecată în cuantum de 500 lei, însă apărătorul a intervenit în proces în timpul desfășurării procesului și a susținut la fond doar capătul de cerere privind evacuare apelantului din boxă.Cheltuielile au fost făcute doar pentru acest capăt de cerere și din acest motiv acordarea acestora este legală.

Cu privire la capătul de cerere prin care s-a dispus evacuarea apelantului din spațiul denumit boxă situat la parterul blocului . din Bârlad, . nr. 6, jud. V. arătă că s-a dispus în mod legal.

Apelantul nu avea contract de închiriere și nu avea voie să folosească în mod exclusiv acel spațiu comun. Atât timp cât apelantul nu a justificat un titlu cu privire la ocuparea spațiului, evacuarea acestuia era obligatorie.

Apelanta critică decizia de evacuare a comitetului executiv în apel, însă la instanța de fond nu a avut un capăt de cerere în acest sens. De asemenea, susține că această boxă nu ar fi necesară pentru depozitarea materialelor de curățenie. Acest lucru este fără relevanță atât timp cât apelantul ocupă boxa în mod abuziv.

Chiar apelantul recunoaște în motivele de apel că din anul 2009 nu a mai încheiat contract pentru spațiul pe care îl ocupă.

Cu privire la plata daunelor cominatorii, apreciază ca soluția instanței este temeinică și legală având în vedere prevederile art. 905 alin. 1 și 2 din C., text pe care instanța 1-a avut în vedere atunci când a pronunțat hotărârea.

Apelul este o nemulțumire pe care apelantul a spus-o tot timpul în decursul procesului dar fără a avea un contract de închiriere.

Analizând motivele de a

pel formulate de apelant, prin prisma ansamblului materialului probatoriu și normelor legale aplicabile în cauză, instanța de apel reține următoarele considerente:

Referitor la situația de fapt, instanța de apel constată că, așa cum a reținut și instanța de fond, prin procesul-verbal încheiat la data de 18.11.2013 în ședința Comitetului Executiv al intimatei-reclamante s-a hotărât să fie invitat apelantul-pârât pentru ca să încheie cu asociația de proprietari un contract de închiriere pentru boxa pe care o ocupă și pentru care nu plătește chirie. Urmare a acestei hotărâri, prin notificarea nr. 8/26.11.2013, intimata-reclamantă l-a invitat pe apelantul-pârât să se prezinte la sediul asociației pentru încheierea contractului de închiriere, în caz contrar solicitându-se evacuarea sa din boxă. Apelantul-pârât nu a răspuns invitației sus-menționate, a fost emisă către acesta notificarea nr. 14/03.04.2014 și, prin procesul-verbal din 25.04.2014 în ședința Comitetului Executiv al intimatei-reclamante, s-a hotărât acționarea în judecată a apelantului-pârât.

Prin sentința civilă nr. 136/15.01.2015, Judecătoria Bârlada a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, a respins, ca lipsită de obiect, cererea prin care reclamanta a solicitat să se constate rezilierea contractului de închiriere încheiat de pârât cu fosta Asociație de P. nr. 16 A Bârlad, a admis cererile de evacuare și pentru plata de penalități, a respins celelalte capetere de cerere ale reclamante și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinței primei instanțe a formulat apel pârâtul, solicitând admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și respingerea în totalitate a cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă, criticând și modalitatea de soluționare a cererii având ca obiect cheltuieli de judecată.

Privitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, se constată că prima instanță a reținut, în mod corect, că reclamanta a avut calitate procesuală activ, aceasta având personalitate juridică și drept de administrare asupra tuturor părților comune ale condominiului, iar prin procesul-verbal din 25.04.2014 în ședința Comitetului Executiv al intimatei-reclamante, s-a hotărât acționarea în judecată a apelantului-pârât.

Privitor la capătul de cerere având ca obiect evacuare, instanța de apel reține că în cauză sunt aplicabile dispozițiile Noului cod civil având în vedere dispozițiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011 potrivit cărora dispozițiile Noului Cod Civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia, derivate din … raporturile de proprietate, inclusive regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului Civil.

Or, potrivit at. 650 din Noul Cod Civil, părțile commune pot fi atribuite coproproprietarilor în folosință exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari. Decizia de atribuire în folosință exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți. În clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeași majoritate.

De asemenea, potrivit art. 30 din Statutul Asociației de P., fiecare propietar, indifferent dacă face sau nu parte din prezenta asociație, are dreptul de a folosi proprietatea comună din condominium, în condițiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităților în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui proprietar al acesteia, inclusive cele stabilite prin prezentul statut. Potrivit art. 22 punctul ultimo din Statutul Asociației de P., proprietarii din condominium, indiferent dacă fac parte sau nu din asociația de proprietari, sunt obligați să încheie cu asociația de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociază cu comitetul executiv, pentru elementele sau suprafețele din proprietatea comună folosită în interes personal. Din procesul-verbal al adunării generale de constituire al asociației de proprietari (fila 52 dosar apel) rezultă că Statutul a fost adoptat cu 13 voturi din 19 posibile, fiind îndeplinită condiția de două treimi din numărul coproprietarilor.

Astfel, în mod corect și judicios a reținut prima instanță că se impune evacuarea apelantului-pârât din spațiul denumit boxă, acesta nerăspunzând invitației intimatei-reclamante de a se prezinta la sediul său pentru încheierea unui contract de închiriere privitor la boxă, în acest sens fiind statutul asociației și dispozițiile Codului Civil.

Cu privire la capătul de cerere având ca obiect obligarea la daune comunitorii, calificat de prima instanță penalități de întârziere, instanța de apel constată că acesta este neîntemeiat având în vedere că nu își găsesc aplicarea dispozițiile art. 905 Cod de procedură civilă deoarece acestea presupun existența unei executări silite. Astfel, termenul pentru executarea obligației de a face sau de a nu face de către debitor este de 10 zile și curge de la comunicarea încheierii de încuviințare a executării, în caz contrar debitorul putând fi obligat de instanța de executare la plata unei penalități

Cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată în fața primei instanțe, Tribunalul, față de soluția la care a ajuns prima instanța în urma deliberării, fiind admisă, în parte, cererea reclamantei, doar cu privire la un capăt de cerere și anume evacuare, având în vedere caracterul accesoriu al capătului de cerere privitor la acordarea cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 453 alin. 1 și 2 din Noul Cod de procedură civilă, precum și în virtutea principiului accesorium sequitur principale (accesoriul urmează principalul), urmează să compenseze cheltuielile de judecată ocazionate de părți în fața primei instanțe și să oblige reclamanta la plata către pârât a sumei de 300 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fața primei instanțe. De asemenea, față de soluția la care a ajuns Tribunalul, urmează să admită și cererea apelantului-pârât de acordarea a cheltuielilor de judecată în apel și să oblige intimata-reclamantă, căzută în pretenții, la plata cheltuielilor de judecată în apel către apelanta-reclamant, și anume contravaloare taxă judiciară de timbru și onorariu apărător corespunzătoare motivelor de apel admise.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite apelul formulat de apelantul P. D. C. împotriva sentinței civile nr. 136/15.01.2015 a Judecătoriei Bârlad, pe care o schimbă în parte.

Respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata de daune cominatorii de câte 100 lei pe zi de întârziere de la data înregistrării cererii de chemare în judecată și până la evacuarea din imobil.

Obligă reclamanta Asociația de proprietari SCM 6 B1.3B să plătească pârâtului suma de 300 lei, reprezentând cheltuieli de judecată rezultate în urma compensării.

Obligă intimata Asociația de proprietari SCM 6 B1.3B să plătească apelantului suma de 320 lei, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică azi, 12.11.2015.

Președinte,

O. A. C.

Judecător,

M. C.

Grefier,

A. C.

Red. jud. AOC/11.12.2015

4 ex./..12.2015

Judecător fond: I. T.

← Succesiune. Decizia nr. 150/2015. Tribunalul VASLUI		Rezoluţiune contract. Decizia nr. 153/2015. Tribunalul VASLUI →

Pretenţii. Decizia nr. 1511/2015. Tribunalul VASLUI

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Pretenţii. Decizia nr. 1511/2015. Tribunalul VASLUI