Act de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Simulaţie prin interpunere de persoane sau convenţie de prête-nom
| Comentarii |
|
- Cod civil: art. 1175, art. 1541
în cazul achiziţionării de imobile sau de alte bunuri a căror dobândire este condiţionată de îndeplinirea anumitor formalităţi, pentru ca dobândirea lor de către mandant să fie valabilă şi opozabilă terţilor, va fi necesară încheierea unui nou contract prin care mandatarul prête-nom să transmită mandantului său, cu respectarea tuturor condiţiilor legale, bunurile dobândite în nume propriu prin contractul încheiat cu terţul. Eventualul refuz al mandatarului prête-nom de a remite bunurile mandantului, ori de a încheia cel de-al doilea contract, antrenează răspunderea lui contractuală pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţia de prête-nom.
(Decizia nr. 267/A/2009 din 16 octombrie 2009, nepublicată)
Cererea de chemare în judecată. Prin cererea introductivă de instanţă, reclamanţii V.V.M. şi V.V.M. au chemat în judecata pe pârâţii R.M.D., L.E. (fost căsătorită R.) şi R.F., solicitând să se constate caracterul simulat - prin interpunere de persoane - a contractului de vânzare-cumpărare din 10.03.1997, încheiat între pârâţii, R.M.D., L.E., n calitate de cumpărători şi Statul Român, prin mandatar S.C. Construct Ardealul SA. Cluj-Napoca, în calitate de vânzător, cu privire ia apartamentul nr. 12, etaj II, compus din 5 camere şi dependinţe, cu s.u. de 180,55 mp, situat administrativ în Cluj-Napoca, 3-dul E.; să se constatate că adevăraţii proprietari asupra apartamentului descris anterior, în calitate de cumpărători, sunt reclamanţii; să fie obligaţi pârâţii, în caz de opunere, la plata cheltuielilor de judecată.
Judecata în primă instanţă. Prin sentinţa civilă nr. 312/14.05.2009, pronunţată de Tribunalul Cluj, s-a respins excepţia inadmisibilităţii, invocata de pârâta L.E.
S-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanţi, având ca obiect constatarea caracterului simulat, prin interpunere de persoane, a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între Consiliul local Cluj-Napoca, prin SC Construct Ardealul SA, în calitate de vânzător şi pârâţii R.M.D. şi L.E., în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-Napoca.
Reclamanţii au fost obligaţi să achite pârâtei L.E. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecată.
Declaraţia de apel. Au declarat apel în cauză reclamanţii, solicitând schimbarea sentinţei în parte, în sensul admiterii acţiunii exercitate, aşa cum a fost ea extinsă şi formulată, cu menţinerea dispoziţiei prin care a fost respinsă excepţia de inad-misibilitate şi cu obligarea intimatei L.E. la plata cheltuielilor de judecată în proces.
Judecata în apel. întrucât apelanţii nu contestă, prin declaraţia de apel, starea de fapt, Curtea reţine ca fiind certe următoarele împrejurări:
1. Titularul contractului de închiriere în vigoare la data începerii activităţii Legii nr. -12/1995 era pârâtul R.M.D., fiind menţionaţi în fişa suprafeţei locative, în calitate de chiriaşi, şi ceilalţi membri ai familiei sale, şi anume: R.E., soţie, pârâtul R.F. şi reclamanta V.M , părinţi. Reclamantul V.V.M. nu avea calitatea de chiriaş.
2. Contractul de vânzare-cumpărare din 10 martie 1997 a fost încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995, între R.M.D. şi soţia sa, R.E., în calitate de chiriaşi cumpărători şi S.C. Construct Ardealul SA, în calitate de vânzător, cu privire la apartamentul nr. 12, compus din 5 camere şi dependinţe, cu s.u. de 180,55 mp, situat administrativ în Cluj-Napoca, B-dul E.
3. Preţul vânzării a fost achitat integral de reclamantul V.-V.M., soţul mamei reclamantului, conform unei înţelegeri prealabile pe care reclamanţii au avut-o cu părăţii R. M.D. şi L.E., în sensul că adevăraţii proprietari ai apartamentului sunt reclamanţii, iar cumpărători aparenţi cei doi pârâţi.
4. Prin cererea de chemare în judecată, şi apoi prin extinderea de acţiune, în mod consecvent în faţa primei instanţe, reclamanţii au solicitat constatarea simulaţiei prin interpunere de persoane, cu toate efectele acesteia, pentru ca după închiderea dezbaterilor judiciare orale asupra fondului, prin concluziile scrise depuse, să invoce contractul de mandat fără reprezentare sau „contractul de prête-nom", apreciind că acordul simulator nu trebuie cunoscut de vânzător în modalitatea simulaţiei prin mandatul de prête-nom”.
în drept.
Simulaţia, ca operaţiune juridică, este reglementată prin art. 1175 C. civ., potrivit căruia „Actul secret care modifică un act public nu poate avea putere decât între părţile contractante şi succesorii lor universali; un asemenea act nu poate avea niciun efect în contra altei persoane”.
Analiza textului normativ mai sus evocat revelă condiţiile simulaţiei, care presupune existenţa simultană a două convenţii: una publică şi aparentă, cealaltă secretă şi reală, care anihilează sau modifică efectele convenţiei publice şi stabileşte adevăratele raporturi juridice dintre părţile contractante, cuprinzând, în mod obligatoriu acordul părţilor de a simula.
Tratată între formele simulaţiei, interpunerea de persoane ascunde persoana uneia dintre părţile contractante. Dobânditorul aparent al dreptului este persoana interpusă, care îl ascunde pe adevăratul proprietar contractant, în baza acordului simulatoriu, înţeles ca fiind convenţia secretă în care părţile îşi exprimă intenţia şi voinţa de a simula.
Simulaţia prin interpunere de persoane pune în evidenţă o structură trinomică. rezultată din faptul că există trei participanţi, şi anume: beneficiarul real al dreptului, persoana interpusă şi terţul dobânditor.
în doctrină şi în jurisprudenţă s-a statuat, cu deplin temei, că în cazul simulaţiei prin interpunere de persoane, formă a simulaţiei relative subiective, este absolut necesar ca acordul simulatoriu să se realizeze între toţi cei trei participanţi la această construcţie juridică, şi anume: terţul contractant, persoana interpusă şi interponentul. Prin urmare, actul public se încheie între terţul contractant şi persoana interpusă, iar în actul secret figurează o a treia persoană, interponentul, cu privire la care toţi trei au convenit să rămână ascunsă, în cele mai multe cazuri, pentru „ocolirea unor norme prohibitive” şi care este adevăratul beneficiar al operaţiunii; terţul contractant cunoaşte, aşadar, că a încheiat actul public cu o persoană interpusă, adevăratul său cocon-tractant fiind interpusul.
Incontestabil, simulaţia are caracter convenţional pentru că se naşte din acea convenţie a părţilor denumită acord simulatoriu, care este de esenţa oricărei simulaţii.
Or, astfel cum temeinic a reţinut prima instanţă, în cauză, acordul simulatoriu nu s-a realizat între toate cele trei persoane, vânzătorul din actul public, respectiv Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, nefiind parte la acest acord sau cel puţin în cunoştinţă de cauză, dimpotrivă, avea convingerea că adevăratul cumpărător este titularul contractului de închiriere, calitate prescrisă de lege pentru vânzarea locuinţelor supuse reglementării prin Legea nr. 112/1995.
Prin urmare, nu se verifică elementele simulaţiei prin interpunere de persoane, invocată expres de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată.
Fără a contesta concluziile primei instanţe referitoare la lipsa acordului simulatoriu între cei trei participanţi la simulaţia prin interpunere de persoane, reclamanţii au susţinut, prin concluziile scrise depuse în primă instanţă şi apoi prin declaraţia de apel, că ceea ce se verifică în speţă este mandatul fără reprezentare, denumit şi convenţie de prête-nom, care este tot o simulaţie prin interpunere de persoane în cazul căreia terţul contractant nu cunoaşte calitatea în care lucrează mandatarul, acesta încheind actul în nume personal, iar nu ca reprezentant; identitatea mandantului rămâne secretă faţă de terţul contractant, operaţiunea nu implică existenţa acordului simulatoriu tripartit.
Este adevărat că mandatul fără reprezentare sau convenţia de prête-nom a fost identificată în doctrină ca fiind actul juridic în puterea căruia mandatarul lucrează pe seama mandantului dar în numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant, calitatea sa de mandatar fiindu-i necunoscută terţului contractant.
Totodată, majoritatea doctrinei susţine că această varietate a contractului de mandat este ea însăşi o formă a simulaţiei relative subiective, diferită şi distinctă de simulaţia prin interpunere de persoane, iar diferenţa constă tocmai în faptul că această convenţie de prête-nom presupune neparticiparea terţului contractant la încheierea actului secret, acordul simulatoriu realizându-se exclusiv între mandant şi mandatar.
O analiză comparativă a mandatului cu reprezentare şi a convenţiei de prête-nom "u pune în evidenţă deosebiri esenţiale; şi într-un caz şi în celălalt o persoană se obligă să facă ceva pe socoteala alteia, numai că în timp ce mandatarul obişnuit îl eprezintă pe mandantul său, mandatarul prête-nom lucrează fără reprezentare, aparent în nume propriu, ceea ce antrenează efecte distincte în privinţa raporturilor cintre mandatarul prête-nom şi persoana pe seama căreia lucrează, acestea continuând a fi supuse regulilor de la mandat.
încheind un act juridic în nume propriu, chiar dacă în interesul altuia, mandatarul crête-nom se angajează personal la executarea obligaţiilor ce izvorăsc din acesta şi tot cersonal îşi va exercita şi drepturile cu aceeaşi sorginte, altfel spus, el devine titular al drepturilor şi debitor personal al obligaţiilor contractate. între persoana în contul căreia ucrează şi terţul contractant nu se naşte niciun fel de raport juridic, ei rămânând străini jnul faţă de altul; contractantul din actul public este terţ faţă de contractul de mandat ;âră reprezentare, care nu îi este opozabil.
Prin urmare, de executarea obligaţiilor decurgând din contractul încheiat cu terţul âspunde direct mandatarul prête-nom şi, totodată, el este singurul îndreptăţit să cornească acţiune împotriva terţului, când neexecutarea vine din partea acestuia. Terţul contractant şi persoana pentru care lucrează mandatarul prête-nom nu au unul, mpotriva altuia acţiuni proprii; ei vor putea, cel mult, să exercite acţiunile intermediarului ior, prin subrogare sau prin efectul cesiunii.
Cât priveşte însă raporturile dintre mandatarul prête-nom şi persoana care l-a mputernicit să încheie actul juridic cu terţul, ele nu sunt cu nimic afectate de faptul că mandatarul încheie acest act în nume propriu. Mandatarul prête-nom va avea faţă de mandantul său toate obligaţiile unui mandatar obişnuit, inclusiv pe aceea de a-i remite tot ce a dobândit în puterea contractului făcut cu terţul. Această obligaţie este similară celei instituite, pentru mandatul obişnuit, de art. 1541 C. civ. în cazul achiziţionării de ¡mobile sau alte bunuri a căror dobândire este condiţionată de îndeplinirea anumitor formalităţi, pentru ca dobândirea lor de către mandant să fie valabilă şi opozabilă terţilor, va fi necesară încheierea unui nou contract prin care mandatarul prête-nom să transmită mandantului său, cu respectarea tuturor condiţiilor legale, bunurile dobândite n nume propriu prin contractul încheiat cu terţul. Eventualul refuz al mandatarului prête-nom de a remite bunuriie mandantului, ori de a încheia cel de-al doilea contract, antrenează răspunderea lui contractuală pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin convenţia de prête-nom.
Atât terţul din actul public cât şi mandantul pot exercita, desigur, acţiunea în declararea simulaţiei, pentru a se stabili adevăratele raporturi juridice între mandant şi mandatar, acţiunea în declararea simulaţiei fiind admisibilă.
Consecinţa admiterii unei astfel de acţiuni o reprezintă însă opozabilitatea actului secret, care va produce efecte juridice limitate, numai între părţile contractante şi succesorii lor universali.
Aşa după cum a fost menţionat, în ipoteza contractului de mandat fără reprezentare, intermediarul dobândeşte în patrimoniul său dreptul de la terţul contractant şi are obligaţia, potrivit contractului de mandat fără reprezentare, să îl transmită apoi mandantului său, rămas ocult. Aşadar, efectele sunt diferite de cele ale simulaţiei prir interpunere de persoane, unde interpunerea fiind una fictivă se transmite direct de Is terţul contractant la beneficiar, fără a mai trece prin patrimoniul interpusului.
Prin urmare, atunci când titularul acţiunii în declararea simulaţiei este mandantui acesta va trebui să solicite, totodată, exercitarea obligaţiei de către mandatar, aceea de a transmite dreptul dobândit de la terţul contractant.
Or, în cauză, apelanţii invocă o transmitere directă a dreptului de proprietate în patrimoniul propriu, prin efectul convenţiei de prete-nom, iar nu executarea contractului de mandat.
De altfel, o astfel de executare nu este legal posibilă, întrucât Legea nr. 112/1995 nu permite mandatarului transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului dobândit, art. 9 alin. 8 interzicând înstrăinarea timp de 10 ani de la data cumpărării. Mai mult, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, acest bun imobil a fost supus unui partaj în natură, proprietarul uneia dintre cele două unităţi locative create fiind pârâta L.E., care deopotrivă ar trebui să transmită bunul său printr-un contract subsecvent.
în concluzie, întrucât Consiliul Local al Municipiului Cluj nu cunoştea că încheie un contract de vânzare-cumpărare cu un interpus şi existenţa unui acord semnat între toţi cei trei participanţi este absolut necesară pentru realizarea simulaţiei prin interpunere de persoane, pretinsă de reclamanţi, corect prima instanţă a respins acţiunea.
Reclamanţii au modificat cauza cererii de chemare în judecată după închiderea dezbaterilor judiciare asupra fondului, prin concluziile scrise, invocând pentru prima dată în apel simulaţia în forma mandatului fără reprezentare, cert diferită de simulaţia prin interpunere de persoane, iar o astfel de modificare este prohibită prin art. 294 alin.
1 C. pr. civ.
Totodată, reclamanţii au solicitat instanţei să constate că sunt adevăraţii proprietari ai apartamentului în litigiu însă o astfel de constatare a existenţei dreptului apare cu neputinţă atâta timp cât nu a operat transmisiunea subsecventă a acestui drept, în executarea contractului de mandat pe care reclamanţii l-au încheiat cu cei doi pârâţi aparent cumpărători.
O astfel de executare a mandatului nu a fost cerută şi, mai mult, este interzisă de lege, fiind lipsită de aplicabilitate această formă de simulaţie în materia convenţiei încheiate în baza Legii nr. 112/1995.
Pentru cele ce preced, apelul a fost respins ca nefondat.
în baza art. 298 rap. la art. 274 C. pr. civ., apelanţii au fost obligaţi să plătească intimatei L.E. suma de 1500 lei, cheltuieli de judecată în apel, justificate prin chitanţa de plată a onorariului avocaţial. (Judecător Băldean Denisa-Livia)
| ← Repararea prejudiciului cauzat prin erorile judiciare | Acţiune în anularea unui act juridic încheiat în forma... → |
|---|
