Acţiune în rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Condiţiile în care poate fi invocată excepţia de neexecutare a contractului
| Comentarii |
|
- Cod civil: art. 969
Excepţia de neexecutare a contractului invocată de pârâţi, constând în motivarea refuzului acestora de a plăti diferenţa de preţ, pe motiv că imobilul nu le-a fost predat efectiv în posesie, nu poate fi reţinută raportat la art. 969 Cod civil, dat fiind că în cuprinsul antecontractului, părţile de comun acord, au inserat clauza conform căreia vredarea efectivă a posesiei asupra imobilului urmează să se facă doar în momentul în sare se va achita preţul integral.
Pe cale de consecinţă, aşa-zisa excepţie de neexecutare a contractului este neîntemeiată, neputând paraliza acţiunea în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-aimpărare.
(Decizia nr. 40/A din 12 februarie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 529/14.10.2008, pronunţată de Tribunalul Cluj, s-a admis acţiunea formulată de reclamanţii B.D., T.A., N.V., T.V. şi P.A., în contradictoriu cu oârâţii B.C.M. şi B.L.P. şi. în consecinţă, s-a dispus rezoluţiunea convenţiilor încheiate ntre părţi la data de 22.02.2007 şi, respectiv, 09.10.2007, datorită neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale de către pârâţi; pârâţii au fost obligaţi la 18.921 lei cheltuieli de judecată în favoarea reclamanţilor.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel, în termen legal, pârâţii B.C.M. şi B.L.P. solicitând admiterea apelului şi. în principal, anularea în totalitate a sentinţei apelate şi eţinerea procesului spre judecare de către instanţa de apel, cu consecinţa respingerii acţiunii reclamanţilor ca neîntemeiată, în temeiul art. 89 alin. 2 fraza I şi II, art. 268 alin. 4 C. pr. civ. şi art. 297 alin. 2 fraza I! C. pr. civ., iar în subsidiar, schimbarea în totalitate a sentinţei, în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor şi a înlăturării dispoziţiei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul art. 1020-1021 C. civ., art. 1319, art. 981, art. 982 şi art. 978 C. civ., precum şi a art. 261 pct. 5 C. pr. civ.
Apelul este nefondat.
Cu privire la dispoziţiile legale aplicabile în speţă.
Prin cererea introductivă de instanţă reclamanţii au solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare încheiate între părţi, la 22.02.2007 şi respectiv, la 09.10.2007, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor de către promitenţii cumpărători.
Art. 1020 C. civ. prevede: „condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său”,
însă, în acest caz, conform stipulaţiilor art. 1021 C. civ., contractul nu este desfiinţat de drept, partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegere sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când acest lucru este posibil, sau sa ceară desfiinţarea convenţiei, cu daune-interese.
Rezoluţiunea, aşadar, constă în desfiinţarea unui contract sinalagmatic, cu titlu de sancţiune, la cererea uneia dintre părţi, pentru motivul că cealaltă parte nu şi-a executat culpabil obligaţiile sale, aceasta fiind judiciară, atunci când este dispusă de către instanţă, şi convenţională, atunci când părţile stipulează în cuprinsul contractului pe care l-au încheiat un pact comisoriu expres.
în speţă, în absenţa oricărui pact comisoriu inserat de părţi în cuprinsul ante-contractelor pe care le-au încheiat, este evident că ne găsim în prezenţa unei rezo-luţiuni judiciare, instanţa fiind chemată să dispună rezoluţiunea celor două ante-contracte, după o prealabilă verificare a îndeplinirii condiţiilor necesare exercitării acţiunii în rezoluţiune.
Pentru ca instanţa să poată pronunţa rezoluţiunea unei convenţii, este necesar să fie întrunite următoarele condiţii: una dintre părţile contractante să nu-şi fi executat propriile obligaţii contractuale, indiferent dacă este vorba de o neexecutare totală sau parţială, şi aceasta pentru că, în actuala reglementare, Codul civil român nu face distincţie între neexecutarea totală şi parţială; neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condiţiile prevăzute de lege.
Din starea de fapt anterior expusă în paginile prezentei decizii - stare de fapt stabilită de către instanţă în baza probelor administrate în dosar -, rezultă indubitabil faptul că promitenţii cumpărători nu şi-au executat culpabil obligaţia ce le revenea, respectiv aceea de a plăti preţul vânzării, deşi promitenţii vânzători s-au achitat de toate obligaţiile contractuale ce le reveneau.
Este ştiut faptul că, prin prisma art. 1294-1295 C. civ., vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic cu titlu oneros şi comutativ, consensual şi translativ de proprietate.
Caracterul sinalagmatic al vânzării-cumpărării denotă interdependenţa şi reciprocitatea obligaţiilor vânzătorului şi cumpărătorului, fiecare din aceste obligaţii avându-şi cauza juridică în obligaţiile celeilalte părţi, principala obligaţie a vânzătorului, dedusă din art. 1295 alin. 1 C. civ., fiind aceea de a transfera proprietatea bunului vândut, iar principala obligaţie a cumpărătorului este aceea de a plăti preţul vânzării, obligaţie stipulată expres în art. 1361 C. civ.
Prin prisma art. 1295 alin. 1 C. civ., care prevede că, în esenţa ei, vânzarea este un contract translativ de proprietate, promitenţii vânzători trebuiau să fie proprietari ai lucrului vândut ştiut fiind că, în virtutea principiului nemo dat quod non habet, nimeni nu poate transmite mai mult decât are el însuşi.
Raportat la faptul că promitenţii vânzători au deţinut la data încheierii celor două antecontracte de vânzare-cumpărare un titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 cu privire la terenul obiect al vânzării, respectiv, că au depus toate diligenţele şi au făcut toate demersurile ce se impuneau pentru a întabula acest titlu în cartea funciară, astfel încât, au deţinut, la data somării promitenţilor cumpărători, în vederea prezentării lor la notar pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, precum şi în ziua efectivă a prezentării la notar extrasul de carte funciară la zi, care atesta faptul că sunt proprietarii tabulari ai terenului ce făcuse obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, Curtea constată că promitenţii vânzători şi-au îndeplinit cea ~iai importantă obligaţie ce le revenea, aceea de a fi capabili să transfere proprietatea renului vândut în favoarea promitenţilor cumpărători.
Promitenţii cumpărători au şi obligaţia, impusă de art. 1314 C. civ., de a preda -crul vândut, adică „de a strămuta lucrul vândut în puterea şi posesiunea cumpă-ătorului”.
în speţă însă, deşi terenul era liber, nu era folosit de nimeni, şi deşi reclamanţii s-au deplasat la faţa locului cu pârâtul apelant pentru a-i arăta care sunt limitele terenului vândut, totuşi reclamanţii promitenţi vânzători nu erau ţinuţi de obligaţia revăzută de art. 1314 C. civ., întrucât, cu ocazia semnării antecontractului din data de 19 10.2007, părţile contractante, de comun acord, au stabilit ca predarea efectivă a cosesiei să se facă doar în momentul în care se va achita diferenţa de pret rămasă, de 582.944 Euro.
în consecinţă, susţinerea apelanţilor, în sensul că nu ar fi plătit diferenţa de preţ centru că nu s-ar fi făcut predarea posesiei terenului, apare ca fiind făcută cu o vădită ea-credinţă, faţă de înţeiegerea expresă a părţilor - înţelegere care, prin prisma art. 969 C. civ., are putere de lege între părţile contractante, ele fiind ţinute de respectarea ntrutotul a acesteia -, conform căreia predarea efectivă a posesiei terenului urma să se facă doar în momentul în care promitenţii cumpărători ar fi achitat diferenţa de preţ "âmasă.
Aşa fiind, Curtea urmează să înlăture ca vădit nefondată aşa-zisa excepţie de -eexecutare a contractului, invocată de către pârâţii apelanţi, ştiut fiind că, pentru nvocarea cu succes a acestei excepţii, este necesar să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: obligaţiile reciproce ale părţilor să aibă temeiul în acelaşi contract; să existe o neexecutare a obligaţiilor, chiar parţială, dar suficient de importantă din cartea celuilalt contractant; neexecutarea să nu se datoreze faptei celui care invocă excepţia de neexecutare, faptă care însă l-a împiedicat pe celălalt să-şi execute obligaţia; raportul contractual prin natura sa să presupună regula executării simultane a obligaţiilor celor două părţi.
Prin urmare, Curtea constată că pârâţii nu pot invoca excepţia de neexecutare a contractului de către reclamanţi, vis-a-vis de neplata preţului restant, pentru simplul notiv că reclamanţii nu aveau obligaţia de a preda posesia bunului decât în momentul in care s-ar fi achitat diferenţa de preţ.
Pe cale de consecinţă, în temeiul tuturor considerentelor mai sus expuse, Curtea constată că în cauză erau pe deplin îndeplinite cerinţele impuse de art. 1020-1021 C. civ., în mod legal prima instanţă dispunând rezoluţiunea celor două antecontracte de vânzare-cumpărare.
în legătură cu motivul de apel referitor la incidenţa în cauză a prevederilor art. 89 alin. 2 fraza I şi II C. pr. civ., incidenţă care ar atrage nulitatea hotărârii apelate, nulitate întemeiată pe prevederile art. 297 alin. 2 fraza II C. pr. civ., Curtea constată că acesta este vădit nefondat, pentru motivele ce urmează a fi expuse:
Primul termen de judecată fixat în faţa primei instanţe a fost pentru data de 16.09.2008, pentru când pârâţii apelanţi au fost legali citaţi, cu respectarea tuturor cerinţelor impuse de art. 85, 88, 89, 90, 92, 100 C. pr. civ., pârâţii fiind citaţi atât de la domiciliul din Cluj-Napoca, cât şi de la reşedinţa din Cluj-Napoca, colonia Borhanci.
Dovada clară şi certă a faptului că aceştia au primit citaţiile, deşi procedura de citare fusese realizată prin afişare, o constituie faptul că la data de 15.09.2008, cu doar
o zi înaintea primului termen de judecată fixat, deşi pârâţii primiseră citaţiile încă din data de 14.08.2008, aceştia au formulat cerere de amânare a cauzei în vederea angajării unui avocat care să le reprezinte interesele în cauză, cerere încuviinţată de către prima instanţă la termenul de judecată din 16.09.2008, când, cauza a fost amânată pentru termenul din data de 14.10.2008.
Pentru termenul din data de 14.10.2008, pârâta apelantă B.L.P. a fost citată atât de la domiciliu, cât şi de la reşedinţă, în timp ce B.C.M. a fost citat doar de la reşedinţa însă toate citaţiile au fost primite de destinatari în data de 24.09.2008.
Apare astfel greu de crezut că pârâţii nu au avut cunoştinţă despre termenul de judecată fixat.
La termenul de judecată din 14.10.2008 s-a prezenta personal în instanţă avocatul ales al pârâţilor, care a solicitat din nou amânarea cauzei pentru pregătirea apărării, cerere legal respinsă de către Tribunal, având în vedere că pârâţilor le mai fusese acordat încă un termen de judecată pentru pregătirea apărării - apărare care putea fi judicios şi temeinic pregătită, dat fiind intervalul mare de timp între cele două termene de judecată - şi având în vedere prevederile art. 156 alin. 1 C. pr. civ., care stabileşte că instanţa va putea acorda un singur termen pentru lipsă de apărare, temeinic motivată.
Oricum, faţă de prevederea expresă a art. 89 alin. 2 C. pr. civ. - care stabileşte imperativ că înfăţişarea părţii în instanţă, în persoană sau prin mandatar, acoperă orice vicii de procedură -, prezenţa personală a avocatului pârâţilor în instanţă la termenul de judecată din 14.10.2008, a acoperit orice aşa-zis viciu de procedură.
în ceea ce priveşte motivul de apel referitor la neconsemnarea şi nemotivarea respingerii solicitării pârâţilor de acordare a unui termen de graţie, omisiune care în opinia apelanţilor ar atrage de asemenea nulitatea sentinţei apeiate în baza art. 297 alin. 2 fraza II C. pr. civ., Curtea constată că acesta este de asemenea nefondat, motivat pe următoarele:
Eventuala omisiune a grefierului de şedinţă, de a consemna în practicaua hotărârii această solicitare a pârâţilor, respectiv respingerea acestei solicitări de către instanţă, în nici un caz nu constituie o cauză de nulitate a hotărârii în sensul art. 297 alin. 2 fraza
II C. pr. civ., ci o eroare materială susceptibilă de a fi îndreptată pe calea procedurii reglementată de art. 281 C. pr. civ., mai ales că avocatul părţilor adverse a confirmat în faţa instanţei de apel la termenul de judecată din data de 12.02.2009 această împrejurare.
Faptul că prima instanţă nu le-ar fi acordat pârâţilor un termen de graţie în sensul art. 1366 alin. 2 C. civ., în nici un caz nu constituie un motiv de nulitate a hotărârii apelate, care să atragă incidenţa prevederilor art. 297 alin. 2 fraza II C. pr. civ., aşa cum neîntemeiat susţin apelanţii, având în vedere că art. 1021 C. civ., lasă la latitudinea instanţei, chemată să se pronunţe asupra rezoluţiunii, posibilitatea de acorda sau nu un termen de graţie părţii acţionate, în timp ce, art. 262, art. 263 C. pr. civ., lasă la libera apreciere a judecătorului acordarea sau nu a unui termen de graţie.
De asemenea, nici art. 1366 alin. 2 C. civ. nu impune judecătorului obligaţia de a acorda un termen de graţie debitorului, stabilind expres şi categoric că judecătorul poate da cumpărătorului un termen mai mult sau mai puţin lung, după împrejurări.
Prin urmare, acordarea unui termen de graţie este o posibilitate la latitudinea şi libera apreciere a judecătorului, iar nu o obligaţie.
Pe de altă parte, nimic nu se opunea ca de la momentul la care pârâţii au fost acţionaţi în judecată şi până la data de 12.02.2009, pârâţii să achite preţul pe care-l mai datorau reclamanţilor, acest interval de timp putând fi apreciat ca un termen de graţie.
Nu poate fi primit nici motivul de apel întemeiat pe prevederile art. 261 pct. 5 C. pr. civ., câtă vreme hotărârea primei instanţa a fost temeinic motivată, prin raportare la orobele dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile în speţă.
Nefondat este şi motivul de apel referitor la greşita interpretare a antecontractelor de către prima instanţă, câtă vreme, faţă de clauzele clare, limpezi şi neechivoce ale celor două antecontracte de vânzare-cumpărare, instanţă nu trebuia în nici un caz să se raporteze la art. 978, 981 şi 982 C. civ.
în sfârşit, Curtea constată că şi motivul de apel referitor la greşita obligare a cârâţilor la plata unui cuantum ridicat al cheltuielilor de judecată efectuat de către prima instanţă, este vădit nefondat, câtă vreme potrivit Legii avocaţilor nr. 51/1995, republicată, şi Statutului profesiei de avocat, avocatul reclamanţilor putea să stabilească onorariul chiar şi într-un procent de până la 10% din valoarea obiectului litigiului, fiind irelevant faptul că această cauză a fost soluţionată la al doilea termen de judecată, având în vedere că era foarte posibil ca această cauză să treneze pe parcursul mai multor termen de judecată, neputându-se ştii de către avocatul reclamanţilor, la -momentul introducerii cererii de chemare în judecată, când anume se va finaliza litigiul.
Pe de altă parte, nu este de ignorat nici faptul că valoarea obiectului litigiului este foarte mare, 682.944 Euro, astfel încât, onorariul avocaţial stabilit de avocatul reclamanţilor în faţa primei instanţe, de 15.900 lei, 18.921 lei cu TVA, se situează sub procentul de 1% din valoarea obiectului litigiului.
în consecinţă, în temeiul art. 274-275 C. pr. civ., în mod corect, prima instanţă a dispus obligarea pârâţilor la plata acestor cheltuieli de judecată către reclamanţi.
Aşa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior arătate şi a prevederilor art. 295-296 C. pr. civ., Curtea urmează să respingă ca vădit nefondat prezentul apel.
( Judecător Carmen - Maria Conţ)
| ← Acţiune în anularea unui act juridic încheiat în forma... | Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligaţii neîndeplinite... → |
|---|
