Antecontract de vânzare-cumpărare. Obligaţii neîndeplinite de ambele părţi. Reciprocitate şi interdependenţă. Condiţiile în care se poate cere rezoluţiunea
| Comentarii |
|
- Cod civil: Cartea a IlI-a, titlul III şi titlul V
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă contractual, prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, stabilindu-i condiţiile esenţiale. Fiind un contract care nu beneficiază de o reglementare distinctă, îi sunt aplicabile dispoziţiile Codului civil, cuprinse în cartea a IlI-a, titlul III „despre contracte sau convenţii" şi titlul V „despre vinderi", în măsura în care nu sunt incompatibile cu natura acestuia.
Pentru a putea solicita rezoluţiunea, reclamantul trebuie să fie acea parte a ante-contractului de vânzare-cumpărare, care şi-a îndeplinit deja obligaţiile contractuale până când a intervenit o neexecutare a obligaţiei ce îi revenea celeilalte părţi. Nu poate solicita rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, partea care este prima în ordine logică şi cronologică ce nu şi-a executat obligaţia scadentă, ceea ce a determinat neexe-cutarea ulterioară şi de către cealaltă parte a obligaţiei sale corelative.
(Decizia nr. 280/R din 11 februarie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 6578 din 26 mai 2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanta C.D. împotriva pârâtului A.l. având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi restituire preţ achitat.
Prin decizia civilă nr. 487/A din 3 octombrie 2008 a Tribunalului Cluj, s-a admis în parte apelul declarat de reclamanta C.D. împotriva sentinţei civile nr. 6578 din 26 mai 2007 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a schimbat-o în sensul că s-a admis în parte acţiunea intentată de reclamanta C.D. împotriva pârâtului A.l. şi în consecinţă s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de
5.07.2005.
A fost obligat pârâtul să îi restituie reclamantei suma de 3.000 lei şi 4.000 euro sau echivalentul în lei la data plăţii, la cursul BNR.
S-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 3.000 lei reprezentând clauza penală.
A fost obligat intimatul să îi plătească apelantei cheltuieli de judecată în ambele instanţe, în sumă de 1.935 lei.
împotriva acestei decizii, au declarat recurs atât reclamanta, cât şi pârâtul.
Examinând recursurile prin prisma motivelor invocate, curtea reţine următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca, reclamanta C.D. l-a chemat în judecată pe pârâtul A.I., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi la data de 5.07.2005 şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Ulterior, prin completarea de acţiune înregistrată la data de 22 mai 2007, reclamanta mai solicitat obligarea pârâtului la restituirea sumei de 3.000 lei avans achitat la încheierea antecontractului; obligarea pârâtului la restituirea în favoarea reclamantei a contravalorii sumei de 4.000 euro la cursul BNR; obligarea pârâtului la plata către reclamantă a sumei de 3.000 lei cu titlu de clauză penală.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 5.07.2005 între pârâtul A.l. în calitate de promitent-vânzător pe de o parte şi reclamanta C.D. în calitate de beneficiară-cumpărătoare pe de altă parte, s-a promis vânzarea-cumpărarea imobilului compus din 2 camere, 2 băi, bucătărie şi hol, construcţie nefinalizată, proprietate extratabulară, precum şi teren în suprafaţă de 250 mp, situat în Cluj-Napoca, pentru preţul de 36.000 de euro, din care la data semnării actului s-a achitat echivalentul sumei de 833,3 euro, 20.000 de euro urmând să fie plătiţi la data de 16.08.2005, iar restul sumei trebuia achitat la „încheierea definitivă a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică”.
„Vânzătorul" s-a obligat să obţină şi să achite integral costurile cu privire la racordarea la utilităţi până la data de 30.09.2005, să pregătească actele necesare semnării contractului autentic până la data de 30.12.2005 şi l-a garantat pe „cumpărător” de evicţiune conform art. 1337 C. civ.
La pct. 3-4 din antecontract, părţile au stipulat că „în cazul în care cumpărătorul renunţă la încheierea contractului va pierde avansul achitat adică suma de 20.833 EURO, iar în cazul în care vânzătorul renunţă la încheierea contractului va achita dublul avansului primit adică suma de 41.665 EURO”.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă contractual, prin care părţile îşi asumă reciproc obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare, stabilindu-i condiţiile esenţiale. în ceea ce priveşte natura juridică, antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract, o convenţie şi întrucât nu beneficiază de o reglementare distinctă, îi sunt aplicabile dispoziţiile din Cartea a lll-a, titlul III ,despre contracte sau convenţii”, şi titlul V „despre vinderi” din Codul civil, în măsura în care nu sunt incompatibile cu natura acestuia.
Pe baza probelor administrate, prima instanţă a reţinut că reclamanta a plătit suma ce 3.000 lei (echivalentul a 833,3, euro), la data semnării antecontractului de /ânzare-cumpărare şi 4.000 de euro la data de 5.08.2005, dar la data de 16.08.2005 nu a mai plătit diferenţa de 16.000 de euro scadentă la acea dată şi nici nu a consemnat suma respectivă la dispoziţia pârâtului şi a respins acţiunea.
Fără să mai administreze alte probe, în afară de coala cărţii funciare nr. 115589 Cluj-Napoca depusă de reprezentanta apelantei la termenul din 25 octombrie 2008 (în ealitate la termenul din 25 septembrie 2008, câtă vreme pronunţarea deciziei a avut loc la data de 3 octombrie 2008), instanţa de apel a admis în parte apelul, a schimbat sentinţa şi a admis în parte acţiunea reclamantei împotriva pârâtului, în sensul că a cispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi şi l-a coligat pe pârât să îi restituie reclamantei sumele de 3.000 lei şi 4.000 euro, espingând capătul de cerere privitor la clauza penală în sumă de 3.000 lei.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel şi-a întemeiat soluţia pe dispoziţiile art. 364 C. civ., neinvocate în mod expres de reclamantă şi respectiv de apelantă, deşi atât acţiunea completată cât şi apelul au fost redactate de avocat.
Potrivit art. 1364 C. civ., dacă cumpărătorul este tulburat, sau are cuvânt de a se :eme că ar fi tulburat prin vreo acţiune, sau ipotecară sau în revendicare, el poate suspenda plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau va da cauţiune, afară numai dacă se va fi stipulat că plata să se facă chiar de ar urma tulburarea.
în speţă însă, nu sunt îndeplinite condiţiile acestui text legal, deoarece reclamanta -j a urmărit suspendarea plăţii preţului, ci rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi nu a dovedit existenţa pe rolul vreunei instanţe a unei acţiuni ipotecare sau în revendicare, iar titlul pârâtului nu era mai puţin cert la data de 16.08.2005 când rebuia să plătească 16.000 euro, decât la data semnării antecontractului, demersurile cârâtului în vederea „consolidării” titlului său de proprietate, urmau să se finalizeze Jterior datei de 16.08.2005.
Temeiul juridic al rezoluţiunii antecontractului sinalagmatic, îl constituie recipro-c tatea şi interdependenţa obligaţiilor asumate de părţile contractante, fiecare dintre obligaţiile reciproce fiind cauza juridică a celeilalte. Neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligaţii, o lipseşte de suport juridic pe obligaţia reciprocă, ceea ce poate cetermina solicitarea desfiinţării antecontractului.
în ceea ce priveşte calitatea procesuală activă a părţii care este îndreptăţită să solicite rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ea aparţine acelei părţi contractante care şi-a executat obligaţiile ce i-au revenit, sau declară că este gata să şi e execute. Or în ordine cronologică, reclamanta este prima parte contractantă care nu si-a îndeplinit obligaţia de plată a diferenţei de 16.000 euro până la data de
16.08.2005.
Din moment ce reclamanta nu şi-a îndeplinit la termen obligaţia ce i-a revenit şi iici nu declară că este gata să şi-o execute, nu îi poate reproşa pârâtului că nu şi-a ndeplinit ulterior obligaţiile a căror executare era condiţionată de obligaţia reclamantei ce nu a fost îndeplinită.
Conţinutul prestaţiilor reciproce ale părţilor şi termenele la care trebuiau executate, au fost stipulate expres în convenţia lor, de aceea ele nu trebuiesc deduse pe cale de
interpretare cu ajutorul principiilor şi regulilor aplicabile contractului de vânzare-cui parare. Reclamanta şi pârâtul trebuiau să execute exact obligaţiile asumate prii* antecontractul de vânzare-cumpărare şi la termenele stabilite de comun acord.
întrucât reclamanta este prima în ordine cronologică dintre părţile convenţiei care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, ea nu poate obţine pe cale judecătoreasca rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Nu este susţinută de nicio probă aserţiunea instanţei de apel că „şi pârâtul a fos: de acord că antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai poate fi executat, rezoluţiunea putând fi în acest caz până la urmă amiabilă, singurul aspect în divergenţă între părţi fiind clauza penală”. O dovadă grăitoare în sensul că pârâtul nu este de acord cu rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare fiind atitudinea constantă a acestuia exprimată prin întâmpinare, de respingere a acţiunii, respectiv a apelului, iar apoi declararea recursului în contra deciziei tribunalului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1, alin. 2 şi alin. 3 C. pr. civ., curtea va admite recursul pârâtului A.i. împotriva deciziei tribunalului, care va fi modificată în întregime, în sensul respingerii apelului reclamantei C.D. în contra sentinţei judecătoriei, care va fi menţinută în totalitate.
în baza art. 274 alin. 1 C. pr. civ., reclamanta C.D. va fi obligată să îi plătească pârâtului cheltuieli de judecată în recurs, în sumă de 955 lei.
Pe caie de consecinţă, va fi respins recursul reclamantei C.D. în contra deciziei tribunalului, cu privire la admiterea capătului de cerere având ca obiect clauza penală în sumă de 3.000 lei.
Natura juridică a clauzei accesorii este aceea de convenţie accesorie prin care părţile contractante stabilesc prin apreciere anticipată, cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii care vor fi datorate de partea în culpă de neexecutare a obligaţiei contractuale. întrucât capătul principal de acţiune al reclamantei urmează să fie respins, aceeaşi soartă o va avea şi capătul de cerere accesoriu privind obligarea la plata clauzei penale, conform principiului accesorium sequitur principale.
Reclamanta - contrar susţinerilor acesteia -, a fost prima în ordine cronologică dintre părţile contractante, care nu şi-a îndeplinit obligaţia ajunsă la scadenţă, aceea de a-i plăti pârâtului până la data de 16.08.2005, suma de 20.000 euro.
Primele obligaţii asumate de pârât prin aceeaşi convenţie, deveneau scadente abia la data de 30.09.2005, ulterior scadenţei primei obligaţii a reclamantei.
Ca urmare a respingerii pe fond a acţiunii reclamantei, nu se mai pune problema unei cumulări a clauzei penale cu executarea în natură a antecontractului, sau a unei neexecutări culpabile a vreunei obligaţii contractuale de către pârât.
Curtea nu neagă aspectul că o clauză penală se stabileşte în favoarea creditorului obligaţiei, dar reclamanta nu este în speţă creditoarea vreunei obligaţii contractuale, iar pârâtul nu este debitorul unei obligaţii contractuale.
Respingând capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata clauzei penale în favoarea reclamantei, instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile art. 1021, ale art. 1068 şi ale art. 1298 C. civ., aşa cum susţine neîntemeiat reclamanta-recurentă.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 coroborat cu art. 312 alin. 1 C. pr. civ., se va respinge recursul reclamantei în contra deciziei tribunalului, ca nefondat. (Judecător Traian Dârjan)
| ← Acţiune în rezoluţiunea unui antecontract de... | Contract de atribuire a unui teren In folosinţă gratuită. → |
|---|
