Acţiune în anulare contract de vânzare-cumpărare. Invocarea unei interdicţii legale de înstrăinare. Convenţie arbitrală
| Comentarii |
|
Astfel cum se stabileşte prin dispoziţiile art. 340 C. proc. civ., persoanele care au capacitate deplină de exerciţiu a drepturilor pot conveni să soluţioneze pe calea arbitrajului litigiile patrimoniale dintre ele, în afară de acelea care privesc drepturi asupra cărora legea nu permite a se face tranzacţie. Nu pot face obiectul arbitrajului cauzele patrimoniale privind bunuri ce nu se află în comerţ, litigiile privind statutul persoanelor, conflictele colective de muncă sau litigiile de competenţa exclusivă a instanţelor judecătoreşti, de exemplu, lichidarea judiciară.
Cererea de chemare în judecată de natură nepatrimonială, prin care s-a invocat nulitatea absolută a unui contract de vânzare-cumpărare, pentru motivul că terenul ce face obiectul acestuia nu se află în circuitul civil, ca urmare a unei interdicţii temporare prescrise de lege, nu poate fi supusă arbitrajului.
C.A Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 2154 din 28 noiembrie 2006, în P.R. nr. 5/2007, p. 179
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr. 12428 din 2003, reclamanţii D.A. şi D.T. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC B.l.C. SRL, pronunţarea unei sentinţe prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1082 din 28 iulie 2000 privind terenul în suprafaţă de 3220 mp, situat în Bucureşti, sector 2, încheiat prin fraudă la lege.
Prin sentinţa civilă nr. 2136 din 14 martie 2005, instanţa de fond a admis acţiunea formulată de reclamanţi, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1082 din 28 iulie 2000 de BNP D.G. şi a obligat pârâta să plătească reclamanţilor suma de 18.174.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că terenul în litigiu este situat în extravilan, intrând sub incidenţa dispoziţiilor art. 32 din Legea nr. 18/1991, potrivit căruia este interzisă temporar înstrăinarea terenului cu privire la care s-a constituit dreptul de proprietate, prin acte inter vivos pe o durată de 10 ani, socotită de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea dreptului de proprietate, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare. Contractul de vânzare-cumpărare defăimat a fost încheiat cu nesocotirea acestor reglementări imperative.
Deşi contractul este afectat de un termen suspensiv, care amână însuşi transferul dreptului de proprietate, cu toate acestea, nici la împlinirea acestui termen, efectul translativ de proprietate nu se putea produce în condiţii de legalitate.
Sunt irelevante susţinerile referitoare la intabularea definitivă în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea pârâtei, câtă vreme efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară nu este susceptibilă să acopere nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, izvorând dintr-o cauză de nulitate absolută.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel apelanta-pârâtă SC B.l.C. SRL.
Prin decizia civilă nr. 326/A din 10 februarie 2006 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă, a fost admis apelul formulat de pârâtă, s-a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că s-a respins acţiunea ca nefiind de competenţa instanţelor judecătoreşti.
Tribunalul a constatat că, potrivit pct. 8.1 din contractul încheiat între părţi, acestea au stipulat că toate litigiile intervenite în legătură cu acest contract se soluţionează definitiv de către o curte de arbitraj ad-hoc.
Tribunalul a apreciat că în mod greşit a fost respinsă această excepţie de prima instanţă, întrucât acţiunea în nulitate absolută nu este o acţiune evaluabilă în bani, însă este o acţiune patrimonială, în sens generic.
Prin sintagma „toate litigiile intervenite în legătură cu acest contract", părţile au înţeles să soluţioneze, pe calea arbitrajului, inclusiv cererile prin care se contestă valabilitatea contractului, în dreptul românesc neexistând o dispoziţie expresă şi imperativă potrivit căreia nulitatea unui act juridic poate fi constatată doar de către instanţa de judecată, aşa cum greşit a reţinut instanţa de fond.
Aceasta întrucât un litigiu având ca obiect nulitatea actului juridic nu se subscrie în categoria litigiilor care nu sunt arbitrale, referitoare la statutul persoanei, la lucrurile care nu sunt în comerţ sau la contractele colective de muncă.
împotriva menţionatei decizii au formulat şi motivat recurs în termen legal intimaţii-reclamanţi D.A. şi D.T., pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 8-9 C. proc. civ.
în dezvoltarea acestora, s-a arătat că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, interpretând greşit clauza arbitrală din contract, aceasta referindu-se la orice litigiu intervenit în legătură cu acel contract, însă numai dacă acesta este valabil încheiat.
Clauza nu se referă la un contract cu privire la care se pune în discuţie însăşi valabilitatea sa.
Potrivit art. 340 C. proc. civ. şi luând în considerare natura litigiului, acesta face parte din categoria litigiilor asupra cărora părţile nu pot încheia o tranzacţie, astfel că litigiul nu este de competenţa instanţelor arbitrale.
Părţile nu pot face tranzacţie cu privire la un teren care face obiectul unor norme imperative, de neînstrăinare, prevăzute de lege. Astfel, sancţiunea prevăzută de lege nu poate fi înlăturată prin învoiala părţilor.
Constatarea nulităţii unui act juridic nu poate fi calificată ca un litigiu patrimonial, chiar dacă încălcarea legii s-a făcut în legătură cu un bun.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi este nul absolut, ceea ce înseamnă că acesta este ca un act care niciodată nu a fost încheiat. Fiind un contract care niciodată nu a fost încheiat, nu poate ca vreo clauză cuprinsă în el să producă vreun efect, nici chiar cea referitoare la convenţia arbitrală.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Curtea apreciază că acesta este fondat, pentru următoarele considerente.
Potrivit art. 340 C. proc. civ., persoanele care au capacitate deplină de exerciţiu a drepturilor pot conveni să soluţioneze pe calea arbitrajului litigiile patrimoniale dintre ele, în afară de acelea care privesc drepturi asupra cărora legea nu permite a sc face tranzacţie.
Nu pot face obiectul arbitrajului cauzele patrimoniale privind bunuri ce nu se află în comerţ, litigiile privind statutul persoanelor, conflictele colective de muncă sau litigiile de competenţa exclusivă a instanţelor judecătoreşti, de exemplu, lichidarea judiciară.
Prin cererea de chemare în judecată, s-a invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1082 din 28 iulie 2000 privind terenul în suprafaţă de 3220 mp, situat în Bucureşti, sector 2, deoarece terenul care face obiectul acestui contract nu se află în circuitul civil, datorită interdicţiei temporare impusă de lege.
Obiectul acţiunii nu este unul patrimonial, chiar dacă este un teren care are valoare patrimonială, iar instanţa este sesizată să verifice tocmai dacă bunul se află sau nu în comerţ.
Astfel fiind, Curtea consideră că, invocându-se ca motiv de nulitate faptul că terenul a fost înstrăinat, cu toate că nu se afla în comerţ, nc aflăm într-una dintre situaţiile cu privire la care legea nu permite a se face tranzacţie. Pentru acest motiv, soluţia instanţei de apel, care a considerat că litigiul poate fi supus arbitrajului, este greşită.
In schimb, susţinerea recurenţilor că un contract care niciodată nu a fost încheiat nu poate să producă vreun cfect, la fel şi clauza referitoare la convenţia arbitrală, este nefondată, în raport de art. 3431 alin. (2) C. proc. civ., conform căruia „Validitatea clauzei compro-misorii este independentă de valabilitatea contractului în care a fost înscrisă".
Pentru aceste motive şi în temeiul art. 312 pct. 5 C. proc. civ., recursul a fost admis, casată decizia recurată şi trimisă cauza pentru rejudecarea apelului la Tribunalul Bucureşti.
Văzând dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., a fost obligată intimata la plata sumei de 1700 RON, cheltuieli de judecată către recurente, la solicitarea acestora şi potrivit chitanţelor ataşate la dosar.
| ← Clauză de denunţare unilaterală a contractului. Valabilitate.... | Contract de mandat Contract de vânzare-cumpărare. încălcarea... → |
|---|
