Acţiune în evacuare. Calitatea procesuală activă şi interesul proprietarului imobilului care înstrăinează imobilul ulterior introducerii acţiunii
| Comentarii |
|
Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei care înstrăinează imobilul pe parcursul soluţionării litigiului, este nefondată, cât timp prin însăşi contractul încheiat vânzătorii s-au obligat să depună toate diligen-ţele şi să efectueze toate demersurile legale, pe cheltuiala lor, în scopul evacuării persoanelor care locuiesc în imobil.
Prin clauza contractuală menţionată, noii dobânditori ai imobilului i-au împuternicit pe foştii proprietari să continue demersurile începute în vederea realizării actului de administrare convenit şi anume evacuarea pârâţilor.
Nici excepţia lipsei de interes actual al fostului proprietar nu este fondată, deoarece aceasta urmăreşte ca prin finalizarea prezentei acţiuni în evacuare să obţină posesia şi folosinţa bunului pentru actualii proprietari ai imobilului, faţă de care s-a obligat expres prin contractul de vânzare-cumpărare.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1761 din 25 octombrie 2007)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti la 17 iunie 2005, sub nr. 14314/2005 (nr. nou14536/299/2005) reclamanta Ş.M. a chemat în judecată pe pârâţii D.F. şi D.C. solicitând instanţei, ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea acestora din imobilul situat în Bucureşti, sector 1, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea cererii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 72/1999, iar pârâţii D. au avut un contract de închiriere cu fostul proprietar, al cărui termen a expirat la 8 aprilie 2004.
Prin sentinţa civilă nr. 4030 din 10 martie 2006 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, s-a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei Ş.M., motivându-se că în cauză operează dispoziţiile art. 13 din O.G. nr. 40/1999, chiriaşul având dreptul la reînnoirea contractului, iar proprietarul prin emiterea somaţiei nr. 560/2004, a încălcat dispoziţiile art. 10 din O.U.C. nr. 40/1999.
Pârâţii au achitat chiria pentru imobilul folosit, astfel încât a operat tacita relocaţiune.
împotriva sentinţei civile nr. 4030 din 10 martie 2006, a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, a declarat apel reclamanta Ş.M., criticând-o pentru nelegalitate şi ne-temeinicie.
Prin decizia civilă nr. 1884 din 24 noiembrie 2006, a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a respins ca nefondată excepţia lipsei calităţii procesuale active a apelantei-reclamante,s-a admis apelul declarat de Ş.M., s-a schimbat în tot sentinţa civilă nr. 4030 din 10 martie 2006, a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, în sensul că s-a admis acţiunea reclamantei şi s-a dispus evacuarea pârâţilor
D.G. şi D.F. din imobilul situat în Bucureşti, sector 1, pentru lipsa titlului locativ.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că imobilul în litigiu are caracterul de bun comun conform art. 30 din C. fam., iar actele de administrare făcute de oricare dintre soţi, în timpul căsătoriei, sunt prezumate a fi făcute cu acordul celuilalt soţ, iar apelanta - reclamantă, în calitatea de coproprietar, avea interesul de a promova acţiunea în evacuare, în scopul dobândirii posesiei şi folosinţei bunului, de care să se bucure împreună cu celălalt proprietar.
Pe fondul litigiului, tribunalul a constatat că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, ci dispoziţiile Codului civil.
Contractul de locaţiune s-a încheiat de către pârâţi pe termen de un an, a intervenit tacita relocaţiune în condiţiile art. 1437 C. civ., dar aceasta şi-a încetat efectele în momentul în care fostul proprietar al imobilului P.B.I. şi actualii proprietari Ş.S. şi Ş.M. au promovat acţiuni în evacuare sau i-au notificat pe pârâţi în sensul că nu doresc prelungirea contractului de închiriere.
Faţă de notificarea nr. 560 din 29 aprilie 2006, pârâţii nu pot opune tacita relocaţiune atâta timp cât proprietarii le-au adus la cunoştinţă împrejurarea că nu mai doresc prelungirea contractului de închiriere conform art. 1438 C. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 3346 din 20 martie 1996, a Judecătoriei sectorului 1, s-a dispus evacuarea necondiţionată a pârâţilor pentru lipsă de titlu, a fost investită cu formulă executorie, însă nu a fost pusă în executare conform art. 405 C. pr. civ., astfel încât se impunea emiterea unei alte hotărâri judecătoreşti de evacuare.
împotriva deciziei civile nr. 1884 din 24 noiembrie 2006, aTribunalului Bucureşti secţia a IV-a civilă, au declarat recurs pârâţii D.C. şi D.F., criticând-o sub aspectul motivelor de casare prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. pr. civ., astfel:
- Hotărârea a fost dată cu încălcarea legii, întrucât în cauză nu erau aplicabile dispoziţiile Codului civil din materia locaţiunii, ci se impunea aplicarea legislaţiei speciale, începând cu Legea nr. 5/1973, Legea nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 241/2001, astfel încât contractul de închiriere al pârâţilor era valabil prelungit, prin efectul legii, până în anul 2006.
- Instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând natura şi înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia, ignorându-se că notificarea nr. 560 din 29 iunie 2004, a fost făcută după expirarea termenului invocat de reclamantă în acţiune, iar în raport de dispoziţiile art. 1437 C. civ., ne aflăm în faţa unei tacite relocaţiuni, atâta timp cât familia D. a continuat să locuiască în imobil şi să achite chirie pentru spaţiul deţinut, instanţa interpretând greşit aspectul că existenţa litigiilor între părţi ar evidenţia aspectul că proprietarii nu au mai dorit prelungirea contractului.
- Hotărârea cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, instanţa de apel neobservând că actul pe care s-a întemeiat soluţia, respectiv sentinţa civilă nr. 3346/1996, nu are valoare juridică, ea fiind schimbată în tot prin decizia civilă nr. 729/1997 şi nu a fost pusă niciodată în executare;
- S-a invocat lipsa de interes actual al reclamantei, motivat de faptul că între data introducerii acţiunii şi promovarea apelului, reclamanta a pierdut calitatea de proprietar al imobilului;
- Recurenţii D.G. şi D.F. au invocat la 25 octombrie 2007, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, motivat de faptul că nu mai este proprietarul imobilului.
Examinând hotărârea recurată, în raport de criticile formulate, analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea constată:
în primul rând vor fi analizate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes actual, conform art. 137 C. pr. civ.:
Excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei este nefondată şi urmează a fi respinsă ca atare, întrucât reclamanta a făcut dovada că este coproprietara imobilului la data promovării acţiunii în evacuare, împotriva recurenţilor-pârâţi, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 72/1999.
Chiar dacă, pe parcursul soluţionării prezentei acţiuni, imobilul în litigiu a fost înstrăinat de către Ş.S. şi Ş.M., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 798 din 23 iunie 2006, la BNP L.G. &B.M., vânzătorii s-au obligat să depună toate diligenţele şi să efectueze toate demersurile legale, pe cheltuiala lor, în scopul evacuării persoanelor, care locuiesc în prezent în imobil.
Rezultă că, prin această clauză, menţionată la pct. 6.2 din contractul mai sus amintit, noii dobânditori ai imobilului i-au împuternicit pe foştii proprietari Ş. de a continua demersurile începute pentru evacuarea pârâţilor-recurenţi, astfel încât intimata-reclamantă are calitate procesuală activă şi în fazele procesuale ale apelului şi recursului.
Evacuarea reprezintă un act de administrare, iar pentru realizarea acestuia, re-clamanta-intimată a primit împuternicire conform clauzei convenţionale încheiate cu actualii proprietari ai bunului, clauză precizată la pct. 6.2 în contractul autentificat sub nr. 798 din 23 iunie 2006.
Nici excepţia lipsei de interes actual al reclamantei nu este fondată, întrucât re-clamanta-intimată Ş.M. urmăreşte, prin finalizarea prezentei acţiuni în evacuare, să obţină posesia şi folosinţa bunului, pentru actualii proprietari ai imobilului.
Reclamanta-intimată are interesul actual al evacuării pârâţilor-recurenţi, cu atât mai mult cu cât s-a obligat expres prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1798 din 23 iunie 2006, să depună toate diligenţele şi demersurile legale, în scopul evacuării persoanelor ce folosesc imobilul în litigiu.
- Pe fond, recursul declarat de pârâţii-recurenţi D.G. şi F., este nefondat pentru următoarele considerente:
- Hotărârea nu a fost dată cu încălcarea legii, ci în mod corect s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1436 şi urm. C. civ.
Contractul de închiriere 18637 din 25 martie 1989, a fost încheiat de pârâţii-re-curenţi cu fosta proprietară a imobilului, N.C. pe o perioadă de 12 luni.
Ulterior, imobilul a fost dobândit în proprietate de P. B. I. conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 7207 din 7 aprilie 1995, care la rândul său a înstrăinat bunul familiei Ş. conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 72/1999.
în condiţiile art. 1441 C. civ., noii cumpărători au respectat locaţiunea făcută înainte de vânzare, printr-un act privat cu dată certă, până la momentul în care, fie a fost promovată o acţiune în evacuare, fie au notificat expres chiriaşilor -recurenţi că nu se doreşte prelungirea contractului de închiriere.
Susţinerea recurenţilor în sensul că în speţă ar fi aplicabile dispoziţiile legislaţiei speciale, începând cu Legea nr. 5/1973, Legea nr. 17/1994, O.U.C. nr. 40/1999, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 241/2001, sunt nefondate, întrucât contractul iniţial a fost încheiat între persoane fizice şi nu puteau fi aplicabile decât dispoziţiile codului civil cu privire la locaţiune, respectiv 1410-1453 C. civ.
- în cauză, în mod legal s-a interpretat că notificarea nr. 560 din 29 iunie 2004, reprezintă anunţarea concediului de către proprietar, condiţii în care recurenţii, chiar dacă au continuat să locuiască în imobil, nu pot opune tacita relocaţiune în condiţiile art. 1438 C. civ.
Proprietarii imobilului s-au aflat în imposibilitate de a-şi recupera bunul lor, tocmai datorită atitudinii pârâţilor-recurenţi care au invocat prelungirea contractului lor de închiriere, conform legislaţiei speciale şi dreptul dea încheia un nou contract de închiriere conform O.U.G. nr. 40/1999.
Proprietarii succesivi ai imobilului au suportat o sarcină împovărătoare prin intentarea mai multor acţiuni în evacuare împotriva pârâţilor şi au fost expuşi, inclusiv în acest proces, să sufere o greutate disproporţionată şi excesivă, incompatibilă cu dreptul la respectarea bunurilor lor, drept garantat de art. 44 din Constituţia României, art. 480-481 C. civ. şi art. 1 din Primul Protocol.
în mod evident promovarea acţiunilor în evacuarea pârâţilor-recurenţi, precum şi notificarea nr. 560/29 iunie 2004, formulată de către Ş.S. şi Ş.M., nu poate fi interpretată decât ca o anunţare a concediului, iar invocarea permanentă a tacitei relocaţiuni de către recurenţii - cumpărători, poate fi apreciată drept abuzivă.
- Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii, iar trimiterea la sentinţa civilă nr. 3346 din 20 martie 1996, a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, este o simplă enumerare a demersurilor efectuate de proprietarii succesivi ai imobilului, pentru obţinerea evacuării pârâţilor-recurenţi, în contextul în care, asemenea demersuri judiciare, exprimă în mod neîndoielnic faptul că aceştia nu au dorit prelungirea contractului de închiriere.
Motivarea deciziei apelate, în sensul neexecutării uneia din sentinţele pronunţate anterior, nu are relevanţă sub aspectul operării unei eventuale tacite relocaţiuni, sau a constatării vreunui titlu locativ, în favoarea pârâţilor-recurenţi.
Constatarea tribunalului, în sensul că pârâţii-recurenţi locuiesc în imobil fără nici un titlu locativ şi dispoziţia evacuării acestora este perfect legală.
Faţă de considerentele de mai sus, având în vedere dispoziţiile art. 312 C. pr. civ., Curtea a respins recurs ca nefondat. (G.S.)
| ← Acţiune în constatarea nulităţii absolute a testamentului... | Acţiune în nulitate contract şi evacuare. Competenţă... → |
|---|
