Antecontract de vânzare - cumpărare. Cerere de obligare a promitenţilor vânzători la încheierea contractului. Admisibilitate în ipoteza vânzării ulterioare a bunului către terţi.
| Comentarii |
|
Convenţie, art. 6
Inadmisibilitatea, nefiind reglementată ca o veritabilă excepţie pe planul dreptului procesual civil, poate interveni numai atunci când dreptul nu este recunoscut de lege sau condiţiile de admisibilitate pentru exercitarea unei acţiuni nu sunt îndeplinite în raport cu reglementarea legală existentă.
Astfel, exercitarea unei acţiuni având ca obiect obligarea promitenţilor vânzători de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu promitenta cumpărătoare nu poate primi o soluţie de inadmisibilitate, nefiind subordonată unor condiţii de admisibilitate legale, soluţie care are a fi privită ca un fine de neprimire, ci această cerere trebuie să fie analizată pe fondul său, după examinarea în fapt şi în drept a circumstanţelor particulare ale speţei.
A admite soluţia de inadmisibilitate într-o astfel de acţiune ar însemna lăsarea fără conţinut a dreptului la acces la un tribunal independent şi imparţial, interpretat ca o componentă materială a dreptului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului, drept de acces care include nu doar posibilitatea de a sesiza o instanţă, dar şi obţinerea unei hotărâri, pe baza meritelor cazului, după o analiză substanţială a argumentelor invocate de părţi şi a probelor administrate în cauză.
(C. Ap. Bucureşti, secţia a II l-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie,
decizia nr. 1060 din 5 iunie 2007)
Prin sentinţa civilă nr. 10516 din 28 decembrie 2005, pronunţată dejudecătoria sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă excepţia inadmisibilităţii formulării capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor C.L.A. şi C.M.D. la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta - pârâtă V.C., în privinţa suprafeţei de teren de 1/2 din suprafaţa totală de 201,60 mp; a fost respins capătul de cerere arătat anterior ca inadmisibil; a fost admisă excepţia lipsei de interes a formulării capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 986 din 29 decembrie 2003 în privinţa suprafeţei de teren de 1/2 din suprafaţa totală de 201,60 mp; a fost respins capătul de cerere arătat anterior ca fiind lipsit de interes; a fost admisă acţiunea principală formulată de reclamata
- pârâta V.C. în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi S.M.I. şi S.M.M., având ca obiect grăniţuirea proprietăţilor învecinate; a fost admisă în parte acţiunea conexă precizată, formulată de reclamanta pârâta V.C., în contradictoriu cu pârâţii reclamanţi S.M.I. şi S.M.M. şi cu pârâţii C.L.A. şi C.M.D.; a fost admisă în parte acţiunea conexă formulată de pârâţii-reclamanţi S.M.I. şi S.M.M., în contradictoriu cu reclamanta-pârâta V.C., având ca obiect partajarea suprafeţei de 113,37 teren deţinut în coproprietate de către părţi; a fost dispusă sistarea stării de indiviziunea părţilor în privinţa suprafeţei de teren de 13,84 mp folosită drept cale de acces, în sensul că s-a atribuit reclamantei o suprafaţa de 3,92 mp, iar paraţilor - reclamanţi o suprafaţa de 6,92 mp; a fost stabilită limita de hotar între proprietăţile părţilor, conform anexei nr. 2 din suplimentul la raportul de expertiza, întocmit de expertul N.C., după cum urmează:
- reclamanta-pârâta V.C. deţine în proprietate simplă, suprafaţa totală de 120,58 mp, teren delimitat de punctele A-56-58-59-7778-93-89-87 -86-90-91-61-80-D-B;
- paratii-reclamanti S.M.I. şi S.M.M. deţin in proprietate simple suprafaţa totala de 197,01 mp delimitata de punctele B-D-80-74-86-87-88-82-68-67-66-C; au fost obligaţi pârâţii-reclamanţi S.M.I. şi S.M.M. să permită reclamantei-pârâte V.C. folosirea servituţii de trecere, pentru accesul din str. Plantelor până la proprietatea sa, pe o latime de 4 m de la vecinătatea proprietăţii din str. P. nr. 17, astfel cum această servitute a fost creată prin actul de dezmembrare şi contractul de vânzare-cumpărare nr. 883 din 19 iulie 2002 şi transmis reclamantei pârâte prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4288/03 octombrie 2003; a fost dispusă rectificarea înscrierilor din Cartea Funciara nr. 30506deschisă pentru imobiluldin Bucureşti, str. P. nr. 19, sector 2, în sensul notării servituţii de trecere suprafaţa de 201,60 mp cu destinaţie de cale de acces constituită asupra lotului nr. 1 (astfel acesta a fost identificat prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 2098 din 6 noiembrie 2003), fondul dominant, în favoarea căruia este constituită servitutea aparţinând reclamantei-parate, iar fondul aservit aparţinând pârâţilor reclamanţi S.M.I. şi S.M.M.; au fost respinse, ca neîntemeiate, capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâţilor-reclamanţi la plata de daune cominatorii, obligarea pârâţilor reclamanţi la desfiinţarea construcţiilor metalice fixe şi mobile şi obligarea pârâţilor reclamanţi la a permite accesul auto pentru reclamanta pârâta; au fost compensate parţial cheltuielile de judecată între reclamanta pârâta V.C. şi pârâţii reclamanţi S.M.I. şi S.M.M. şi a fost obligată reclamanta pârâta la plata sumei de 199,75 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamanţii pârâţi SM.I. şi S.M.M.; a fost obligată reclamanta pârâta V.C. la plata sumei de 300 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâţii C.L.A. şi C.M.D.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de fond a reţinut, în privinţa excepţiei inadmisibilităţii formulării capătului de cerere, având ca obiect obligarea pârâţilor C.L.A.şi C.M.D. la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta V.C., că aceasta este întemeiata, deoarece, dacă s-ar admite un astfel de capăt de cerere s-ar încălca principiul libertăţii contractuale, dreptul de creanţa nemaiputând fi realizat în natura deoarece bunul asupra căruia poartă a ieşit din patrimoniul promnitentului vânzător.
Referitor la excepţia lipsei de interes a formulării capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpă-rare autentificat sub nr. 986/2003, instanţa de fond a apreciat că reclamanta nu are nici un interes în urma declarării nulităţii, atâta vreme cât capătul de cerere arătat anterior este inadmisibil şi nu
s-ar mai putea pune problema obligării pârâţilor C. să încheie contract de vân-zare-cumpărare cu reclamanta-pârâtă în legătura cu terenul în legătură cu care s-ar dispune nulitatea parţială.
Instanţa de fond a mai reţinut că reclamanta-pârâtă este beneficiara unei servi-tuţi de trecere necontinuă şi aparentă dobândită printr-un act autentic cu titlu oneros şi că a exercitat această servitute numai în limitele stabilite în titlu, iar, faţă de radierea nelegală a dreptului de servitute a reclamantei pârâte şi faţă de dispoziţiile art. 36 şi art. 37 din Legea nr. 7/1996, a dispus rectificarea înscrierilor din Cartea funciară nr. 30506, în sensul notării servituţii de trecere în suprafaţa de 201,60 mp cu destinaţia de cale de acces constituită asupra lotului nr. 1.
în privinţa daunelor cominatorii, instanţa a reţinut că acestea pot fi acordate doar în caz de neexecutare benevolă a obligaţiei de către pârâţii-reclamanţi, instanţa neputând prezuma că acest lucru se va întâmpla în viitor.
Referitor la desfiinţarea construcţiilor, instanţa a reţinut că servitutea poate fi folosită fără desfiinţarea porţii şi a uşii prin simpla predare a unui rând de chei către beneficiarul servituţii, iar, pe de altă parte, simpla respectare a servituţii de trecere de către proprietarul fondului dominant face posibil accesul auto, nefiind necesar să se prevadă distinct o astfel de obligaţie.
în termen legal, au formulat apel reclamanta-pârâtă V.C., precum şi pârâţii reclamanţi S.M.I. şi S.M.M.A., criticând sentinţa civilă nr. 10516 din 28 decembrie 2005, pronunţata de Judecătoria sector 2 Bucureşti, pentru nelegalitate şi netemeinicie, solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei civile apelate şi admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată.
Prin decizia civilă nr. 1853/A din 8 noiembrie 2006, Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă a admis apelurile formulate de apelanta-pârâtă V.C. şi apelanţii— reclamanţi S.M.I. şi S.M.M. împotriva sentinţei civile nr. 10516 din 28 decembrie 2005 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a desfiinţat sentinţa civilă apelată, trimiţând cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că inadmisibilitatea unei cereri poate interveni atunci când dreptul nu este recunoscut de lege sau dacă condiţiile de admisibilitate nu sunt îndeplinite în raport cu reglementarea legală, inadmisibilitatea unei acţiuni netrebuind să fie confundată cu temeinicia sau netemeinicia acesteia, care urmează a fi stabilită în funcţie de materialul probator administrat în cauză în contradictoriu cu toate părţile.
Or, în cauza dedusă judecăţii, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată formulat de apelanta - reclamantă V.C., capătul de cerere, având ca obiect obligarea intimaţilor - pârâţi C.L.A. şi C.M.D. la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu apelanta - reclamanta V.C., în privinţa suprafeţei de teren de 1/2 din suprafaţa totală de 201,60 mp este admisibil, întrucât dreptul pretins poate fi, în principiu, valorificat potrivit regulilor stabilite de codul civil, ceea ce presupune o analiză de fond a raportului juridic dedus judecăţii.
în acelaşi sens, tribunalul a reţinut că toate celelalte capete de cerere formulate de apelanta V.C., precum şi capetele de cerere formulate în acţiunile conexe de către ceilalţi apelanţi sunt în strânsă legătură unele cu celelalte, astfel încât se impune soluţia admiterii tuturor apelurilor formulate în cauză, pentru ca instanţa să analizeze unitar aceste cereri, în funcţie de toate criticile formulate şi în calea de atac a apelului, şi să procedeze la rejudecarea cauzei.
împotriva acestei decizii au declarat recurs C.L.A. şi C.M.D., solicitând admiterea recursului şi modificarea deciziei pronunţate de instanţa de apel, în sensul admiterii în parte a apelului.
în dezvoltarea criticilor formulate împotriva deciziei tribunalului, recurenţii au arătat că aceasta a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii întrucât, desfiinţând soluţia primei instanţe de respingere, ca inadmisibil, a capătului de cerere privind obligarea lor la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 1/2 din terenul asupra căruia a fost constituită servitutea de trecere, tribunalul a încălcat principiul libertăţii contractuale reglementat atât în Constituţie, cât şi în Codul civil şi nici o instanţă nu-i poate obliga să încheie un contract de vânzare-cumpărare împotriva voinţei lor.
Un alt text de lege încălcat de judecătorii apelului îl reprezintă, în opinia recurenţilor, dispoziţiile art. 1075 C. civ. care sancţionează încălcarea obligaţiei de a face cu dezdăunări în caz de neexecutare şi, în nici un caz, cu obligaţia de a încheia contracte.
în acelaşi sens, recurenţii arată că ceea ce omit să observe judecătorii apelului este faptul că, pentru recurenta - pârâtă C.M.D. solicitarea apare de plano ca inadmisibilă, din moment ce aceasta nu a semnat nici antecontractul din 23 iulie 2003, nici contractul din 03 octombrie 2003.
O altă aplicare greşită a legii constituie, în opinia recurenţilor, concluzia instanţei de apel că excepţia lipsei de interes a reclamantei V. nu poate fi analizată decât după ce se soluţionează pe fond cererea privind obligarea lor de a vinde suprafaţa de teren în litigiu, or, reclamanta V. nu a indicat în ce constă frauda la lege şi care sunt dispoziţiile legale de la a căror aplicare s-au sustras părţile din contract, astfel încât nu există fraudă la lege, iar cererea unui terţ de constatare a nulităţii absolute a unui contract pentru pretinsa fraudare a intereselor sale legitime apare ca fiind lipsită de interes, din moment ce recurenţii nu ar putea fi obligaţi să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu acesta.
O altă critică s-a subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. pr. civ., recurenţii considerând că decizia de apel cuprinde motive contradictorii întrucât, cu un raţionament logic răsturnat, tribunalul conchide că soluţia pronunţată pe capătul de cerere privind nulitatea absolută a vânzării dintre recurenţi şi familia S. este influenţată de soluţia pe care judecătorul a trebuit să o pronunţe pe fondul capătului de cerere privind obligarea la încheierea contractului cu reclamanta, în realitate, abia după analizarea acestui capăt de cerere, privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, urmând a fi luat în discuţie şi capătul de cerere privind obligarea de a vinde.
Intimaţii, deşi legal citaţi, nu au formulat întâmpinare, obligatorie conform art. 308 alin. (2) C. pr. civ.
în etapa procesuală a recursului nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs formulate şi analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Curtea observă că ceea ce se dispută în speţă este raportul de anterioritate între soluţionarea cererii având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 986 din 29 decembrie 2003 în privinţa suprafeţei de 1/2 din suprafaţa totală de teren de 201,60 mp, ce a primit număr cadastral fracţionat 2190 din 3, asupra căruia grevează servitutea de trecere, teren situat în Bucureşti, str. P., nr. 19, sector 2 şi cererea având ca obiect obligarea recurenţilor - pârâţi C.L.A. şi C.M.D. la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta - pârâtă intimată V.C., având ca obiect această suprafaţă de teren, cereri care se întemeiază pe antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3569 din 23 iulie 2003 încheiat între aceste părţi şi modalitatea în care a fost soluţionat acest capăt de cerere din perspectiva inadmisibilităţii.
Astfel, sub un prim aspect, Curtea apreciază că se impune analizarea cu prioritate a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 986 din
29 decembrie 2003, la momentul încheierii lui şi, în raport de dezlegarea pe care o va primi acest capăt de cerere, se va proceda la soluţionarea capătului de cerere având ca obiect o obligaţie de a face, de a încheia un contract de vânzare-cumpărare având acelaşi obiect material ca şi contractului de vânzare-cumpărare menţionat.
Asupra respingerii capătului de cerere având ca obiect o obligaţie de a face, anume de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, ca inadmisibil, Curtea consideră că, în mod legal şi temeinic, a reţinut instanţa de apel că inadmisibilitatea, care nu este reglementată ca o veritabilă excepţie pe planul dreptului procesual civil, poate interveni numai atunci când dreptul nu este recunoscut de lege sau condiţiile de admisibilitate pentru exercitarea unei acţiuni nu sunt îndeplinite în raport cu reglementarea legală existentă.
Astfel, în ipoteza dedusă judecăţii, exercitarea unei acţiuni având ca obiect obligarea promitenţilor vânzători de a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu promitenta cumpărătoare nu poate primi o soluţie de inadmisibilitate, nefiind subordonată unor condiţii de admisibilitate legale, soluţie care are a fi privită ca un fine de neprimire, ci această cerere trebuie să fie analizată pe fondul său, după examinarea în fapt şi în drept a circumstanţelor particulare ale speţei.
A admite soluţia de inadmisibilitate într-o astfelde acţiune arînsemna lăsarea fără conţinut a dreptului la acces la un tribunal independent şi imparţial, interpretat ca o componentă materială a dreptului la un proces echitabil reglementat de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, drept de acces care include nu doar posibilitatea de a sesiza o instanţă, dar şi obţinerea unei hotărâri, pe baza meritelor cazului, după o analiză substanţială a argumentelor invocate de părţi şi a probelor administrate în cauză.
Or, hotărând că acest capăt de cerere este inadmisibil, instanţa de fond exclude în mod nelegal, din sfera de competenţă a instanţelor, examinarea pe fond a unei acţiuni admisibile, impunând un fine de neprimire, fără a face o analiză a temeiniciei cererii pe fondul său, ceea ce determină o analiză pur formală a cererii deduse judecăţii, care echivalează cu nesoluţionarea fondului cauzei.
Pentru considerentele expuse şi apreciind că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 297 C. pr. civ., Curtea, în temeiul art. 312 alin. (1) C. pr. civ., va respinge, ca nefundat, recursul exercitat de recurenţii C.L.A. şi C.M.D. împotriva deciziei civile nr. 1853/A din 08 noiembrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a lll-a civilă.
în temeiul art. 274 raportat la art. 298 coroborat cu art. 316 C. pr. civ., Curtea va obliga recurenţii la plata sumei de 2960 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intimaţilor - pârâţi S., reprezentând onorariu avocaţial, conform chitanţelor depuse la filele 20 şi 21 din dosarul de recurs. (B.Ţ.)
| ← Acţiunea în rezoluţiune a contractului de întreţinere.... | Cerere de reconstituire a dreptului de proprietate formulată,... → |
|---|
