Acţiune în evacuare. Contract de închiriere ajuns la termen. Notificare
| Comentarii |
|
în aplicarea art. 13 din Legea nr. 10/2001 şi a O.U.G. nr. 40/1999, esenţial este ca proprietarul să aducă la cunoştinţă efectiv chiriaşului că la expirarea termenului de închiriere nu este de acord cu reînnoirea contractului. Legea specială nu prevede
sancţiunea decăderii în situaţia în care formalitatea pentru înregistrarea notificării la executorul judecătoresc nu este respectată.
Decizia civilă nr. 185 din 8 mai 2009
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Iaşi la data de 21.09.2007, reclamanta A.D. a chemat în judecată pârâţii N.R., N.E. (soţi) şi C.C., pentru a se dispune evacuarea din imobilul situat în municipiul laşi.
în motivarea acţiunii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului restituit în temeiul Legii nr. 10/2001, pârâţii fiind chiriaşi. A susţinut reclamanta că a încheiat contracte de închiriere cu pârâţii în temeiul O.U.G. nr. 40/1999, pe o durată de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002 şi, conform prevederilor Legii nr. 10/2001, că i-a notificat despre intenţia de a nu prelungi contractele ce au încetat de drept, iar tacita relocaţiune nu operează conform art. 1438 C. civ.
Judecătoria Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 13299 din 14 noiembrie 2007, a respins acţiunea ca neîntemeiată. în considerentele hotărârii, instanţa de prim grad, în situaţia de fapt, a reţinut calitatea de proprietară a reclamantei, de chiriaşi pentm pârâţi, pentm o perioadă de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002, că la data de 25.06.2007 reclamanta, prin intermediul unei societăţi civile profesionale de avocatură care îi acorda şi asistenţă juridică, a emis notificări către pârâţi, individual, prin care i-a înştiinţat că înţelegea să nu mai prelungească contractul, şi denunţa contractele încheiate, cu începere de la 1.09.2007.
în motivarea în drept instanţa de fond a redat, a analizat şi a interpretat dispoziţiile art. 480 C. civ. cu privire la proprietate, art. 13 şi 15 din O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 247/2005 prin care au fost menţinute măsurile de protecţie pentm chiriaşi în ce priveşte prelungirea contractelor, reînnoirea acestora şi plata chiriei. A reţinut judecătoria că faţă de dispoziţiile legale în materie, la data de 1.09.2007 a expirat termenul de închiriere stabilit, dată la care s-a născut pentm chiriaşi, în virtutea legii şi fără a mai fi nevoie de îndeplinirea vreunei formalităţi prealabile, dreptul la reînnoirea contractului pe aceeaşi perioadă conform art. 14 alin. (1) din ordonanţă.
Instanţa de fond a constatat că notificările efectuate de reclamantă, prin societatea de avocatură, şi nu prin executorul judecătoresc, cu mai puţin de
1 an înainte de expirarea perioadei de închiriere - sau 60 zile în funcţie de motivul invocat, confonn art. 14, art. 18, art. 22 din O.U.G. nr. 40/1999, neindicarea motivelor pentm care se refuza reînnoirea contractelor în vederea verificării termenelor impuse de normele legale, sunt sancţionate cu nulitatea. S-a reţinut în motivarea sentinţei, la situaţia de fapt stabilită, că nu apărea ca excesivă, conform art. 22 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999, reînnoirea contractului în condiţiile art. 14 alin. (1).
în considerentele sentinţei atacate au fost invocate şi hotărârile pronunţate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului împotriva României, în materia proprietăţii, arătându-se că reclamanta a invocat ca motiv pentru evacuare expirarea contractului şi absenţa titlului locativ al chiriaşilor.
Astfel, s-a motivat că reclamanta nu a invocat vreo prejudiciere a propriilor drepturi şi interese legale, care să îi justifice conduita neconformă dispoziţiilor citate, instanţa aflându-se în imposibilitate de a pune în balanţă şi a discerne dacă în speţă drepturile recunoscute chiriaşilor ar fi impus o sarcină excesivă asupra reclamantei proprietare, al cărei drept de proprietate ar fi fost golit de substanţă (mutatis mutandis, a se vedea hotărârile Curţii Europene a Drepturilor Omului în cauzele Radovici şi Stănescu c. României din 2 noiembrie 2006, Popescu şi Toader c. României din 8 martie 2007, Hutten - Czapska c. Poloniei din 19 iunie 2006).
Judecătoria a constatat că refuzul de a reînnoi contractul, în lipsa unor motive justificate, constituia o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate, iar O.U.G. nr. 40/1999 - prin care se asigură protecţia chiriaşilor - fiind lipsită de conţinut, că legea, în virtutea principiului prevăzut de art. 978 C. civ., trebuie interpretată în sensul în care produce efecte, şi nu în acela în care nu ar putea produce vreun efect.
Tribunalul Iaşi, prin decizia civilă nr. 182 din 10 martie 2008, a respins apelul declarat de reclamantă, păstrând situaţia de fapt stabilită prin sentinţă şi reţinând că dreptul chiriaşilor la reînnoirea contractului se naşte în „virtutea legii”, că notificările nu au respectat dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999 (art. 14, 18, 22), întrucât nu au fost trimise prin executor, iar motivul refuzului nu a fost precizat decât în apel - degradarea imobilului -, astfel că nu au putut fi verificate termenele impuse prin lege.
împotriva deciziei Tribunalului Iaşi a declarat recurs A.D., pe care l-a încadrat în art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ., motivând că instanţa de fond a dat mai mult decât s-a cerut, motiv de apel ce nu a fost analizat, în lipsa unei cereri reconvenţionale şi fară a se administra probe a constatat că în temeiul art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 contractele de închiriere au fost reînnoite.
în dezvoltarea motivului de recurs au fost redate şi interpretate dispoziţiile invocate, susţinându-se că iniţiativa reînnoirii contractelor trebuia să aparţină chiriaşului; nulitatea reglementată de art. 22 din O.U.G. nr. 40/1999 este relativă, neputând fi invocată de instanţă din oficiu, ci numai de pârâţii-intimaţi, instanţa încălcând principiul disponibilităţii.
Reclamanta a comunicat în două rânduri intimaţilor (la 9.10.2007 şi la 25.06.2007) lipsa intenţiei de a reînnoi contractele, motivul refuzului fiind degradarea accentuată a imobilului prin neglijenţa chiriaşilor [art. 14 alin. (2) lit. d) raportat la art. 13 lit. h) din O.U.G. nr. 40/1999], A mai susţinut recurenta că nulitatea notificării nu putea fi constatată de instanţă fără o cerere din partea pârâţilor. Părţile au înţeles la momentul încheierii contractului să înlăture, de comun acord, posibilitatea reînnoirii legale a contractului prevăzută de actul normativ.
Astfel, art. 9 din contract ce prevede pentru chiriaş obligaţia de a preda proprietarului suprafaţa locativă la încetarea contractului înlătura aplicabilitatea art. 14 din ordonanţă, norma nefiind imperativă, ci supletivă.
Interpretarea art. 14 din O.U.G. nr. 40/1999 dată de instanţe era nelegală, abuzivă în lipsa unor cereri ale părţilor în proces. în dezvoltarea motivului de recurs s-a arătat că sarcina impusă proprietarului era împovărătoare, excesivă, aşa cum s-a apreciat de CEDO în cauza Radovici şi Stănescu c. României.
Analizând lucrările dosarului, curtea de apel a constatat că situaţia de fapt stabilită prin considerentele sentinţei, păstrată în apel, avea corespondent în probele dosarului pentru intimatul C.C., soţii N. eliberând locuinţa.
Astfel, reclamanta era proprietara imobilului din care a cerut evacuarea pârâţilor, imobil retrocedat în baza Legii nr. 10/2001.
Cum Legea nr. 10/2001 cuprinde şi măsuri de protecţie a chiriaşilor, imobilul fiind închiriat de autoritatea administrativă locală la data retrocedării, conform art. 13 alin. (1) recurenta a încheiat contractul de închiriere nr. 393287/25.10.2002 cu N.R. şi N.E. şi nr. 393287/25.X.2002 cu C.C., pe o durată de 5 ani, cu începere de la 1.09.2002.
Proprietara a notificat chiriaşilor denunţarea contractului de închiriere la
25.06.2007, cu 60 de zile anterior ajungerii contractului de închiriere la termen, prin societatea profesională de avocaţi ce îi acorda asistenţă juridică.
în faza judecăţii în primă instanţă au depus întâmpinare intimaţii N.R. şi N.E., însă intimatul C.C. nu a formulat întâmpinare în condiţiile art. 115 C. proc. civ.
în limita motivelor de recurs şi a situaţiei de fapt ce avea corespondent în probele dosarului, curtea de apel a reţinut că recursul este întemeiat pentru următoarele considerente:
Curtea de apel a constatat că proprietarului-recurent i-a fost restituit imobilul prin procedură administrativă, la 30.05.2002, prin dispoziţia nr. 904/2002 care, în conformitate cu art. 25 alin. (6) din Legea nr. 10/2001, trebuia pusă în executare în termen de 3 ani de la data primirii acesteia.
Recurenta şi-a îndeplinit obligaţiile impuse prin art. 13 din lege, ce fac trimitere la O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei, încheind contracte de închiriere pe o perioadă de 5 ani.
Tribunalul, ca instanţă de apel, a soluţionat calea de atac la data de
10.03.2008, prin aplicarea greşită a legii şi reţinând o altă situaţie de fapt în ce îi privea pe soţii N.E. şi N.R., astfel impunându-se modificarea în tot a hotărârii.
în concluziile orale ale intimatei N.E., consemnate în partea introductivă a deciziei atacate cu recurs, s-a consemnat poziţia sa procesuală, aceasta fiind de acord cu apelul, iar pentru că primise repartiţie de la D.A.F.I.S., a eliberat locuinţa. în faţa instanţei de recurs a fost depus contractul de închiriere nr. 8067/28.12.2007 încheiat de intimaţii soţi N.R. şi E. cu municipiul
Iaşi care, în calitate de proprietar, le-a închiriat şi predat o altă locuinţă din Iaşi.
în conformitate cu art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 incident în cauză, chiriaşul avea obligaţia de a elibera de îndată locuinţa, dacă i s-a pus la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare, obligaţie pe care N.R. şi N.E. au îndeplinit-o în cursul judecăţii, în calea de atac a apelului.
Astfel fiind, cererea de evacuare a rămas Iară obiect, întrucât chiriaşii N.R. şi E. au eliberat imobilul, nu îl mai foloseau, iar recurenta - pentru spaţiul locativ respectiv - îşi putea exercita prerogativele dreptului de proprietate, inclusiv posesia.
Rejudecând cauza, curtea a reţinut că cererea de evacuare a pârâţilor N.R. şi N.E. nu era întemeiată, soluţia de respingere dată de Judecătoria Iaşi prin sentinţa civilă nr. 13299/2007 fiind corectă, însă cu o altă motivare, şi anume cererea a rămas fără obiect. în consecinţă, soluţia fondului a fost schimbată în parte.
în ce priveşte pe pârâtul C.C., curtea a reţinut că cererea de evacuare era întemeiată pentru următoarele considerente:
Raportul locativ dintre proprietar şi chiriaş, conform art. 13 din Legea nr. 10/2001, este supus prevederilor O.U.G. nr. 40/1999 în totalitate, în ce priveşte prelungirea şi respectiv reînnoirea din „Secţiunea 1”, şi nu numai celor reţinute în motivarea în drept în fazele procesuale anterioare (art. 13-15, art. 18, art. 22), dispoziţii ce se aplică în mod corespunzător, cu excepţiile expres şi limitativ prevăzute de lege.
Prelungirea şi respectiv reînnoirea contractelor de închiriere în cazul redobândirii imobilelor de foştii proprietari (art. 7 şi art. 9 din O.U.G. nr. 40/1999) are loc numai la cererea chiriaşului, aspect pe care instanţele nu l-au analizat. Raportul locativ fiind supus dispoziţiilor legii speciale, evacuarea nu este limitată numai la cazurile reţinute în considerentele hotărârilor atacate şi nici refuzul proprietarului la motivele din art. 14 alin. (2) din Ordonanţă - satisfacerea nevoilor sale de locuit şi ale familiei, vânzarea locuinţei şi, respectiv, a termenului de I an pentru notificare, ori 60 zile, asupra duratei căruia - la situaţia de fapt reţinută - instanţele nu l-au stabilit.
în cauză termenul nu poate fi decât de 60 zile, motivul invocat fiind încetarea contractului prin ajungere la termen.
Drepturile şi obligaţiile reciproce ale locatarului şi locatorului erau prevăzute în contractul de închiriere şi fiind clar redactate nu necesitau o altă interpretare potrivit art. 978 C. civ.
Imobilul fiind restituit prin procedurile administrative prevăzute de lege [art. 14 alin. (1) din Legea nr. 10/2001], la încheierea contractului clauzele au fost renegociate, orice modificare realizându-se prin acordul scris al părţilor.
Motivul de evacuare invocat în cererea de chemare în judecată a fost încetarea contractului de închiriere, prin ajungerea la termen.
Locaţiunea a fost făcută pentm un termen limitat, clauzele nu au fost renegociate, nu s-a dovedit reînnoirea contractului prin acordul expres sau tacit al părţilor contractante, locatoml înştiinţând chiriaşii asupra denunţării unilaterale, în forma cerută de lege, a notificării.
Esenţial în aplicarea art. 13 din Legea nr. 10/2001 şi a O.U.G. nr. 40/1999, este ca proprietarul să aducă la cunoştinţă efectiv chiriaşului că la expirarea termenului de închiriere nu este de acord cu reînnoirea contractului, ceea ce în cauză s-a dovedit. Legea specială nu prevede sancţiunea decăderii în situaţia în care formalitatea înregistrării notificării la executoml judecătoresc nu este respectată.
Sancţiunea nulităţii impusă prin art. 22 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999 face trimitere la art. 14 alin. (1) ce reglementează dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului pe care intimatul nu l-a dobândit, în condiţiile în care părţile nu au modificat prin acord expres durata închirierii.
Notificarea cuprindea motivul refuzului, „ajungerea la termen”, iar prevederile art. 14 alin. (2) lit. a) din ordonanţă nu erau incidente în cauză.
Curtea a constatat că intimatul nu şi-a exercitat dreptul la reînnoirea contractului, iniţiativa prelungirii aparţinând chiriaşului, printr-o notificare adresată proprietarului.
Dar şi în situaţia unei notificări, sarcina impusă proprietarului ar ft fost excesivă, constând în lipsirea acestuia de bunul său, prin închiriere, în aplicarea O.U.G. nr. 40/1999, pentm o perioadă de 10 ani.
în cauza Radovici şi Stănescu c. României, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de ordonanţa de urgenţă a Guvernului, impunându-le o obligaţie atât de grea precum aceea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, a ftcut să apese asupra lor o sarcină specială şi exorbitantă, de natură să mpă echilibrul just dintre interesele aflate în joc.
în consecinţă, curtea de apel a reţinut că omisiunea notificării prin executoml judecătoresc nu este sancţionată cu nulitatea absolută şi nu a avut loc, de drept, reînnoirea contractului.
Părţile în proces sunt egale în faţa legii, fără privilegii şi discriminări, proprietatea privată fiind garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. în interpretarea şi aplicarea legii interne au prioritate reglementările internaţionale, cu excepţia cazului în care Constituţia sau legile interne conţin dispoziţii mai favorabile, astfel încât curtea de apel a reţinut că în cauză a avut loc o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană a drepturilor omului, care prevede că: „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentm cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile generale ale dreptului internaţional”.
în fapt, din anul 2002, de la retrocedarea imobilului, în condiţiile în care dispoziţia de restituire trebuia executată în cel mult 3 ani de la data primirii ei, recurentei i s-a impus o sarcină excesivă, existând o disproporţie vădită între dreptul patrimonial al proprietarului şi protecţia socială a chiriaşului.
De bună-credinţă, în aplicarea art. 13 din Legea nr. 10/2001, recurenta a încheiat cu intimatul contract de închiriere pe cinci ani, care a încetat prin ajungerea la termen, la 1.09.2007.
Reţinând reînnoirea contractului pe o perioadă de 5 ani, apărare ce nu a fost invocată de pârâtul-intimat C.C., fără a fi legal învestită, instanţele au lipsit-o pe recurentă de exercitarea dreptului de proprietate, de folosinţa locuinţei o perioadă de 10 ani, deşi pentru dispoziţia de retrocedare termenul de executare este de cel mult 3 ani.
Promovarea acţiunii în evacuare nu constituia o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate de către reclamantă, prin admiterea acţiunii asigu-rându-se justul echilibru între interesul general al comunităţii şi imperativele de apărare a drepturilor fundamentale ale omului (Hotărârea Tarik c. României).
Pentru considerentele expuse, curtea de apel a admis recursul, modificând în tot hotărârile şi rejudecând cauza, în temeiul art. 312 C. proc. civ., a dispus evacuarea pârâtului C.C.
| ← Protecţia chiriaşilor. Acţiune în evacuare. Imobil supus... | Imobile ce intră sub incidenţa art. 16 alin. (1) din Legea nr.... → |
|---|
