Contract de închiriere. Tacită relocaţiune
| Comentarii |
|
- Cod civil: art. 1437, art. 1452
Atunci când contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, cu posibilitatea prelungirii lui, dar nu mai mult de cinci ani, iar la expirarea termenului de un an chiriaşul este lăsat în posesie de către locator, are loc tacita relocaţiune.
întrucât locatorul nu l-a anunţat pe chiriaş înainte de expirarea termenului de un an, că a intervenit „concediul", acţiunea în evacuarea locatarului urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
(Decizia nr. 1970/R din 14 octombrie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 1264 din 2 februarie 2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a respins acţiunea civilă intentată de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, în contradictoriu cu pârâta R M.
Prin decizia civilă nr. 340/A din 2 iunie 2009 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta B.F. Cluj-Napoca, împotriva sentinţei civile nr. 1264 din 2.02.2009 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totul.
împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal reclamanta B.F. Cluj-Napoca, solicitând modificarea ei şi a sentinţei, în baza art. 304 pct. 8 şi 9 C. pr. civ., în sensul admiterii în întregime a acţiunii reclamantei, aşa cum a fost formulată.
Recursul este nefondat.
Reclamanta şi-a motivat în drept recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. pr. civ., dar nu a arătat concret şi explicit motivele de recurs care se circumscriu cazului prevăzut de pct. 8 şi care se circumscriu cazului prevăzut de pct.9, aşa cum prevede art. 3021 alin. 1 lit. c) C. pr. civ., revenindu-i instanţei de recurs să ordoneze motivele de modificare a deciziei tribunalului invocate de reclamantă, să le cerceteze şi să răspundă acestora prin motivarea corespunzătoare.
Potrivit art. 304 pct. 8 C. pr. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere atunci când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori nţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia.
Analizând decizia recurată, curtea constată că nu se confirmă critica reclamantei privind schimbarea înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic dedus judecăţii, ca urmare a interpretării lui greşite de către instanţă.
Prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamanta B.F. din Cluj-Napoca, a intentat împotriva pârâtei R.M., o acţiune în evacuarea acesteia din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. D., ap. nr. 10, pentru neplata chiriei.
Prima instanţă a analizat raportul juridic de locaţiune dintre părţi dedus judecăţii, crin prisma probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente, ajungând la concluzia că acţiunea reclamantei împotriva pârâtei este „neîntemeiată” şi a respins-o ca atare, iar nu ca „inadmisibilă”, aşa cum susţine în mod eronat recurenta.
Obiectul acţiunii introductive de instanţă nu l-a constituit rezilierea contractului de ‘nchiriere nr. 70 din 10.05.2007, încheiat între părţi, pe care reclamanta îl consideră expirat, ci doar evacuarea pârâtei din spaţiul în litigiu. Aşadar, excede actualului cadru crocesual, discutarea pactului comisoriu.
Fiind vorba de un contract de închiriere încheiat pe termen determinat, prin convenţia părţilor, de un an: „durata contractului este de un an cu posibilitatea prelungirii, dar nu mai mult de cinci ani de la data semnării prezentului contract de închidere la expirarea termenului de un an, locaţiunea s-a considerat reînnoită prin tacita relocaţiune, conform art. 1437 şi art. 1452 C. civ.
Nefiind exclusă printr-o clauză contractuală expresă, tacita relocaţiune putea fi mpiedicată numai prin manifestarea voinţei reclamantei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.
înscrisul intitulat „act adiţional la contractul de închiriere nr. 70 din 15 mai 2007 ncheiat azi 2 iunie 2008”, a avut doar scopul de a-i aduce la cunoştinţa pârâtei, intenţia eclamantei de prelungire a termenului de închiriere cu un an până la data de 1 iunie 2009 şi de majorare a chiriei lunare de la 200 lei, la 200 euro.
Aşadar, reclamanta nu a anunţat-o pe pârâtă înainte de expirarea termenului de jn an prevăzut în contract că ar fi intervenit „concediul”, respectiv manifestarea ei de voinţă de a nu reînnoi contractul de închiriere, ci din contră, i-a făcut o ofertă de prelungire a lui pentru încă un an de zile, cu modificările propuse privind cuantumul chiriei.
Acţiunea în evacuarea pârâtei, pentru neplata chiriei, a fost înregistrată la data de
1 septembrie 2008, or în motivele de apel şi în motivele de recurs, reclamanta B.F Cluj-Napoca a recunoscut că pârâta îi plătise chiria până în luna noiembrie 2008. inclusiv.
Prin urmare, nu este prezent motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. pr. civ.
Conform art. 304 pct. 9 C. pr. civ., se poate cere modificarea atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
Din cele expuse mai sus, rezultă că decizia recurată - la fel ca şi sentinţa apelată
- este legală şi a fost dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente în cauză.
Insistenţa recurentei asupra semnificaţiei înscrisului de la fila 7 prin prisma dispoziţiilor art. 1079 C. civ., excede de asemenea prezentului cadru procesual înscrisul respectiv nu întruneşte într-adevăr cerinţele textului legal, dar însăşi acţiunea introductivă de instanţă poate constituie punere în întârziere în condiţiile legii, numai că în speţă, aşa cum am mai arătat, obiectul acţiunii nu l-a constituit rezilierea contractului de închiriere sau încetarea lui, ci doar evacuarea pârâtei din spaţiul în litigiu.
Critica recurentei referitoare la faptul că „decizia recurată nu conţine niciun fel de motivare în drept şi în fapt privind respingerea apelului”, se încadrează în prevederile art. 304 pct. 7 C. pr. civ., fără ca reclamanta să fi invocat şi acest motiv de recurs.
Motivarea unei hotărâri este o problemă de calitate, iar nu de cantitate. Decizia tribunalului conţine o suficientă şi necesară motivare în fapt şi în drept, fiind perfectibilă ca orice rezultat al activităţii omeneşti, dar cu certitudine cuprinde motivele pe care se sprijină.
Aşa fiind, curtea constată că nu sunt prezente nici motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. pr. civ.
Pentru aceste considerente de fapt şi de drept, în baza art. 304 pct. 7, 8, 9 C. pr. civ. şi art. 312 alin. 1 din acelaşi cod, se va respinge recursul reclamantei împotriva deciziei tribunalului, ca nefondat. (Judecător Traian Dârjan)
| ← Rectificare de carte funciară. Hotărâri judecătoreşti... | Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la un bun... → |
|---|
