Acţiunea în rezoluţiune a contractului de închiriere

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

f f

şi plata chiriilor restante. Hotărâre supusă recursului.

C. proc. civ., art. 2821

în speţă, s-a solicitat rezilierea unui contract de închiriere, evacuarea şi obligarea la plata chiriei restante, precum şi a penalităţilor de întârziere al căror cuantum este mai mic de 100.000 lei, iar sentinţa este supusă numai recursului.

Prin urmare, în mod greşit, instanţa de apel a procedat la schimbarea calificării căii de atac declarată de pârât şi intitulată recurs, în apel, soluţionând criticile pârâtului ca apel, în complet de doi judecători.

C.A. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 90R din 1 februarie 2011 (nepublicată)

Prin decizia civilă nr. 739 din 09.06.2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-pârât S.S.N. în contradictoriu cu intimatul-reclamant B.H. împotriva sentinţei civile nr. 2317 din 03.04.2009 pronunţată Judecătoria sectorului 4 Bucureşti.

Pentru a se pronunţa această soluţie, s-a reţinut că, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 4 Bucureşti la data de 07.08.2008, reclamantul B.H. a chemat în judecată pârâtul S.S.N., solicitând instanţei de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună: rezilierea contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din 11.07.2007 privind apartamentul nr. 34 din Bucureşti, C.S.V. [...], sector 4; evacuarea pârâtului din apartament; obligarea pârâtului la plata sumei de 18.200 lei cu titlu de chirie, precum şi la penalităţi de întârziere calculate până la data de 31.07.2008, în cuantum de 2818 lei, obligarea pârâtului la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

în motivarea cererii, reclamantul a arătat că este proprietarul apartamentului nr. 34 din Bucureşti, C.S.V. [...], parter, dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 194 din 09.02.2007 la BNP D.C.C.

Reclamantul a precizat că i-a închiriat acest apartament pârâtului la data de 09.07.2007, conform contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice sub nr. 19221 din 11.07.2007, părţile stabilind o chirie lunară de 1.400 lei, în contract stipulându-se că plata chiriei se face trimestrial. Conform clauzei penale inserate în contract, în cazul nerespectării termenului de plată, chiriaşul este obligat la plata de penalităţi de întârziere în sumă de 0,1 % pe zi de întârziere.

Reclamantul a mai arătat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei la termenele scadente, invocând diverse pretexte.

Reclamantul a menţionat că l-a somat pe pârât în repetate rânduri, cerându-i să-şi îndeplinească obligaţia asumată, iar la data de

03.06.2008 l-a notificat prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc M.M. să achite chiria datorată pe perioada iulie 2007 - iulie 2008, în sumă de 18.200 lei şi penalităţile aferente, în sumă de 2818 lei, în termen de 15 zile de la data primirii notificării, precum şi să evacueze apartamentul, însă fără rezultat.

în drept, reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 24 lit. b), art. 25 alin. (2) din Legea nr. 114/1996 şi ale art. 1439 C. civ.

Pârâtul a formulat întâmpinare la cererea de chemare în judecată, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând în motivare, că imobilul, apartament nr. 34, situat în Bucureşti, sector 4, C.S.V., [...], parter, este în realitate proprietatea numitului M.R., iar actul de proprietate prezentat de reclamant ca fiind titlul său de proprietate asupra apartamentului este un act care să demonstreze terţilor că reclamantul are în proprietate un bun imobil pe teritoriul României.

Referitor la sumele pretinse cu titlu de chirie şi penalităţi de întârziere, pârâtul a arătat că se impun două precizări:

Contractul de închiriere înregistrat la DGFPCFS Ilfov sub nr. 19221 din 11.07.2007 este un act proformă, a fost încheiat în anumite condiţii şi împrejurări pentru a-1 ajuta pe reclamant, la îndemnul şi sugestia (rugămintea) numitului M.R., pe care pârâtul îl cunoaşte ca proprietar al imobilului, în acest sens a solicitat să se constate că este şi răspunsul la notificarea nr. 88 din 02.06.2008 transmisă de reclamant. De asemenea, pârâtul a arătat că locuieşte în imobil încă din luna februarie 2007, respectiv cu câteva luni înainte de semnarea actului, a achitat o serie de datorii, a realizat o serie de investiţii, fapte pe care solicită să se reţină ca dovedind buna sa credinţă, cât şi buna înţelegere cu proprietarul. A mai arătat că demersul reclamantului privind promovarea prezentei acţiuni injustiţie este urmarea unei sesizări la Secţia 14 Poliţie pe care a formulat-o acesta la data de 02.06.2008. Pârâtul a arătat că penalităţile de întârziere în sumă de 2.828 lei nu au o bază legală, contractul de închiriere nu cuprinde vreo clauză în sensul în care pretinde reclamantul.

In drept, pârâtul a precizat ca temei juridic al cererii de chemare în judecată dispoziţiile Legii nr. 114/1996, art. 115 şi urm. C. proc. civ. şi art. 274 C. proc. civ.

Reclamantul a formulat răspuns la întâmpinarea pârâtului, arătând că sunt neadevărate susţinerile acestuia în sensul că a încheiat contractul de închiriere pentru a dovedii autorităţilor româneşti că realizează venituri. Reclamantul a mai precizat că deţine în proprietate şi un alt imobil, este angajat cu contract de muncă din luna iulie 2007, susţinerile pârâtului sunt contradictorii, dovedesc reaua-credinţă a pârâtului în executarea obligaţiilor contractuale cât şi în formularea unor apărări de natură a induce în eroare.

Reclamantul a precizat că pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a cotelor de întreţinere pentru apartamentul pe care îl ocupă, astfel cum rezultă din adeverinţa nr. 22 din 0.12.2008 a asociaţiei de proprietari. A mai arătat că a manifestat înţelegere faţă de pârât, conaţional al său (iranian) şi l-a atenţionat în repetate rânduri să-şi achite obligaţiile ce decurgând din contract.

Prin sentinţa civilă nr. 2317 pronunţată de Judecătoria sectorului 4 Bucureşti la data de 03.04.2009, instanţa de fond a luat act de renunţarea reclamantului la judecată privind cererea de penalităţi de întârziere, a admis cererea restrânsă (la termenul de judecată din 02.04.2009), formulată de reclamantul B.H. în contradictoriu cu pârâtul S.S.N., a dispus rezilierea contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din 11.07.2007 privind apartamentul nr. 34 situat în Bucureşti, C.S.V. [...], parter, sector 4, a dispus evacuarea pârâtului din imobil, pentru lipsa titlului locativ, a obligat pârâtul să achite reclamantului 18.200 lei reprezentând chirie restantă şi 1700 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Reclamantul este proprietarul apartamentului nr. 34 din Bucureşti, C.S.V. [...], parter, dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 194 din 09.02.2007 la BNP D.C. C.. Dreptul de proprietate dobândit de reclamant este intabulat în cartea funciară 53555 în favoarea reclamantului.

La data de 09.07.2007, conform contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice sub nr. 19221 din 11.07.2007, reclamantul i-a închiriat pârâtului imobilul, părţile stabilind o chirie lunară de 1.400 lei, în contract stipulându-se că plata chiriei se face semestrial.

în contractul de închiriere înregistrat în evidenţele fiscale nu există clauză penală că în cazul nerespectării termenului de plată chiriaşul este obligat la plata de penalităţi de întârziere în sumă de 0,1 % pe zi de întârziere.

Reclamantul a declarat că renunţă la judecată privind cererea de penalităţi, iar pârâtul nu s-a opus, motiv pentru care în temeiul dispoziţiilor art. 246 C. proc. civ., instanţa a luat act de renunţarea reclamantului la judecată privind cererea de penalităţi de întârziere.

Pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei la termenele scadente, motiv pentru care reclamantul l-a somat pe pârât în repetate rânduri, cerându-i să-şi îndeplinească obligaţia asumată, iar la data de

03.06.2008 l-a notificat prin intermediul biroului Executorului Judecătoresc M.M. să achite chiria datorată pe perioada iulie 2007 - iulie 2008, în sumă de 18.200 lei şi penalităţile aferente, în sumă de 2818 lei, în termen de 15 zile de la data primirii notificării, precum şi să evacueze apartamentul, însă fără rezultat.

Pârâtul nu a recunoscut calitatea de proprietar a reclamantului asupra imobilului, a recunoscut că a încheiat cu acesta contractul de închiriere, însă scopul reclamantului nu a fost de a obţine chirie, ci de a dovedi încasarea de venituri în dosarul pentru obţinerea cetăţeniei române, a susţinut pârâtul că s-a mutat în locuinţă cu câteva luni înainte de semnarea actului, a achitat o serie de datorii, a realizat o serie de investiţii, fapte care solicită să se reţină că dovedesc buna sa credinţă cât şi buna înţelegere cu proprietarul (altul decât reclamantul).

Prin răspunsul la întrebarea nr. 5 din interogatoriu pârâtul a mărturisit că nu a plătit chirie pentru perioada în care a ocupat apartamentul, iar la întrebarea nr. 12 a răspuns că nu este de acord să-i plătească reclamantului sumele pretinse prin acţiune, însă este de acord să evacueze locuinţa cu condiţia ca reclamantul să-i achite suma de 7000 euro.

întrucât pârâtul nu a prezentat dovezi în sensul contestării valabilităţii ori desfiinţării titlului de proprietate al reclamantului asupra imobilului, s-au apreciat neîntemeiate susţinerile pe acest aspect.

Eventualele pretenţii ale pârâtului faţă de reclamant în legătură cu bunul închiriat ori imposibilitatea compensării unor datorii reciproce depăşesc cadrul procesual stabilit de reclamant, iar pârâtul nu a formulat cerere reconvenţională.

în temeiul art. 24 din Legea nr. 114/1996 care prevăd: „Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii: b) la cererea proprietarului, atunci când: chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv” şi art. 1439 C. civ., instanţa a apreciat întemeiată cerere de reziliere a contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din 11.07.2007 privind apartamentul nr. 34 situat în Bucureşti, C.S.V. [...], parter, sector 4.

în temeiul dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 114/1996, instanţa a dispus evacuarea pârâtului din locuinţă, pentru lipsa titlului locativ.

în temeiul dispoziţiilor art. 969-970 C. civ., instanţa a obligat pârâtul să achite reclamantului 18.200 lei, reprezentând chirie restantă având în vedere dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/1996 care stabilesc că după rezilierea contractului de închiriere chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective hotărârii de evacuare. în temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., instanţa a constatat culpa procesuală a pârâtului care a căzut în pretenţii şi l-a obligat să achite reclamantului 1.700 lei cheltuieli de judecată.

Critica vizând penalităţile de întârziere a fost găsită nefondată, având în vedere că prin sentinţa apelată s-a luat act de cererea reclamantului de renunţare la judecarea cererii având acest obiect.

Şi critica vizând nerespectarea de către prima instanţă a dispoziţiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., este nefondată având în vedere că prin acţiunea introductivă reclamantul a solicitat rezilierea contractului de închiriere, pretinzând că este proprietar, prezentând în acest sens un titlu de proprietate care se bucură până la dovada contrarie de prezumţia de valabilitate.

Pe de altă parte, s-a constatat că pârâtul-apelant nu a formulat o cerere reconvenţională prin care să fi solicitat constatarea caracterului simulat al titlului prezentat de intimatul-reclamant în sensul învederat prin întâmpinare şi motivele de apel, astfel încât administrarea probei cu martori să fie utilă cauzei, pârâtul recunoscând că nu a plătit chiria, însă a semnat contractul de închiriere cu intimatul-reclamant.

Eventualele pretenţii pe care apelantul-pârât le-a formulat în apel ar putea face obiectul unei acţiuni separate prin care să se tindă la dovedirea caracterului simulat al înţelegerii dintre părţi şi existenţa eventual a unei creanţe a apelantului-pârât faţă de intimatul-reclamant.

în raport de aceste împrejurări de drept şi de fapt, tribunalul a reţinut că antecontractul de vânzare-cumpărare ataşat în fotocopie în apel nu este relevant pentru dovedirea susţinerilor apelantului-pârât, nevalorând titlu de proprietate pentru o terţă persoană fizică sau juridică.

De asemenea, împrejurarea că în ziar s-ar fi menţionat calitatea de proprietar al acestui apartament pentru o altă persoană nu este relevantă, neavând semnificaţia unui titlu de proprietate astfel cum intimatul-reclamant a înţeles să ataşeze în dosarul primei instanţe.

Critica vizând menţionarea de către prima instanţă a căii de atac care putea fi exercitată împotriva sentinţei pronunţată la data de

03.04.2009 este lipsită de obiect în condiţiile în care tribunalul a procedat la calificarea naturii juridice a căii de atac, considerând că este apel.

Cu privire la fondul cauzei, tribunalul a constatat că în mod judicios prima instanţă a reţinut că intimatul-reclamant este proprietarul apartamentului nr. 34 din Bucureşti, C.S.V. [...], parter, dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 194 din 09.02.2007 la BNP D.C. C.. Dreptul de proprietate dobândit de reclamant este intabulat în cartea funciară 53555 în favoarea reclamantului.

Apelantul-pârât nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei la termenele scadente, motiv pentru care reclamantul l-a somat pe pârât în repetate rânduri, cerându-i să-şi îndeplinească obligaţia asumată, iar la data de 03.06.2008 l-a notificat prin intermediul biroului Executorului Judecătoresc M. M. să achite chiria datorată pe perioada iulie 2007 -iulie 2008, în sumă de 18.200 lei şi penalităţile aferente, în sumă de 2818 lei, în termen de 15 zile de la data primirii notificării, precum şi să evacueze apartamentul, însă fară rezultat.

în temeiul art. 24 din Legea nr. 114/1996 care prevăd „Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii:... b) la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv” şi art. 1439 C. civ., tribunalul a constatat că în mod corect prima instanţă a apreciat întemeiată cerere de reziliere a contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Financiară a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din 11.07.2007 privind apartamentul 34 situat în Bucureşti, C.S.V. [...], parter, sector 4, iar în temeiul dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 114/1996, dispunându-se evacuarea apelantului-pârât din locuinţă, pentru lipsa titlului locativ.

De asemenea, tribunalul a apreciat că în temeiul dispoziţiilor art. 969-970 C. civ., apelantul-pârât este obligat să plătească intimatului -reclamant suma de 18.200 lei, reprezentând chirie restantă având în vedere dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 114/1996 care stabilesc că după rezilierea contractului de închiriere chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Faţă de toate aceste considerente tribunalul a constatat că sunt întrunite elementele răspunderii civile contractuale în persoana apelantului-pârât, considerente faţă de care în temeiul art. 296-297 C. proc. civ. a fost respins apelul, ca nefondat.

în temeiul art. 274 C. proc. civ. a fost obligat apelantul la plata către intimat a cheltuielilor de judecată în sumă de 300 lei, constând în onorariul de avocat conform chitanţei fiscală ataşată la fila 40 din dosarul de apel.

împotriva acestei decizii s-a declarat recurs la data de 02.08.2010 de către S.S.N., cu respectarea termenului prevăzut de art. 301 C. proc. civ., decizia fiind comunicată recurentului la data de 19.07.2010.

La termenul din 01.02.2011, Curtea a pus în discuţia părţilor în baza art. 306 alin. (2) C. proc. civ. raportat la art. 129 C. proc. civ., dispoziţiile art. 2821 C. proc. civ., conform cărora, nu sunt supuse apelului hotărârile judecătoreşti date în primă instanţă în cereri introduse pe cale principală având o valoare de până la 100.000 lei, în acest caz, sentinţa civilă nr. 2317 din 03.04.2009 fiind supusă numai recursului, nu şi apelului.

Analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea, cu majoritate, a reţinut că prin acţiunea introdusă la 09.02.2008 reclamatul B.H. a solicitat rezilierea contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din 11.07.2007, privind apartamentul nr. 34 din Bucureşti, C.S.V. nr. 286, bl. 3A, sc. B, parter, sector 4, evacuarea pârâtului S.S.N. din apartament, obligarea acestuia la plata sumei de 18.200 lei cu titlu de chirie şi la 2118 lei penalităţi de întârziere până la data de 31.07.2008.

în raport de obiectul acţiunii introductive şi de dispoziţiile recursului în interesul legii soluţionat prin dec. nr. XXXII din 2008 publicată în Monitorul Oficial nr. 830 din 10.12.2008, privind interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1 pct. 1, art. 2 pct. 1 lit. a) şi b) şi art. 2821 alin. (1) C. proc. civ., în ceea ce priveşte caracterul evaluabil sau neevaluabil în bani al litigiilor având ca obiect constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept patrimonial, constatarea nulităţii, anularea, rezoluţiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, atât în situaţia în care este formulat capătul de cerere accesoriu privind restabilirea situaţiei anterioare sau restituirea prestaţiilor efectuate, cât şi în situaţia în care nu este formulat acest capăt de cerere, Curtea, cu majoritate, apreciază că dispoziţiile menţionate anterior au fost interpretate în sensul că în vederea determinării competenţei materiale de soluţionare în primă instanţă şi a căilor de atac sunt evaluabile în bani aceste litigii, indiferent dacă este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situaţiei anterioare.

Prin urmare, în mod greşit, instanţa de apel a procedat la schimbarea calificării căii de atac declarată de pârât şi intitulată recurs, în apel, la termenul din 14.04.2010, soluţionând criticile pârâtului ca apel, în complet de doi judecători. Sentinţa instanţei de fond este supusă numai recursului şi trebuia soluţionată în complet de trei judecători.

Având în vedere cele menţionate anterior, Curtea, cu majoritate, în baza art. 312 raportat la art. 304 pct. 1 C. proc. civ., a admis recursul, a casat decizia civilă nr. 739 din 09.06.2010, de Tribunalul Bucureşti -Secţia a IV-a Civilă şi a trimis cauza Tribunalului Bucureşti pentru soluţionarea ca instanţă de recurs, în complet de trei judecători, a căii de atac formulată de pârât la data de 18.09.2009.

Cu opinia separată a d-nei judecător A.P. în sensul respingerii excepţiei de necompetenţă.

[.:.]

In opinie separată, excepţia de necompetenţă materială este nefondată, pentru considerentele ce urmează:

Reclamantul B.H. a solicitat prin acţiune în contradictoriu cu pârâtul să se dispună rezilierea contractului de închiriere înregistrat la Administraţia Finanţelor Publice a oraşului Voluntari sub nr. 19221 din

11.07.2007 privind apartamentul nr. 34 situat în Bucureşti, C.S.V. nr. 286, bl. 3A, sc. B, parter, sector 4, evacuarea pârâtului din apartament, obligarea acestuia la plata sumei de 18.200 lei, reprezentând chirie neachitată şi penalităţi de întârziere calculate până la 31.07.2008 în cuantum de 2818 lei, precum şi obligarea aceluiaşi pârât la plata chiriei până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Aşadar, primul capăt de cerere îl formează rezilierea contractului de închiriere, iar în raport de acesta, s-au formulat cererile accesorii, respectiv evacuarea pârâtului şi obligarea acestuia la plata chiriei restante şi în continuare a chiriei până la evacuarea efectivă a imobilului.

Art. 2821 alin. (1) C. proc. civ. dispune că nu sunt supuse apelului hotărârile judecătoreşti date în primă instanţă în litigii al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv, însă, în cauză, acţiunea reclamantului are mai multe capete de cerere, iar primul dintre acestea constă în rezilierea contractului de închiriere, acţiune ce nu are caracter patrimonial şi nu este, prin urmare, supusă evaluării, ci doar achitării unei taxe judiciare fixe de timbru; la fel evacuarea pârâtului din apartament reprezintă o obligaţie de a face fără caracter patrimonial şi, deci, neevaluabil în bani.

Rezultă că dispoziţiile art. 2821 alin. (1) C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, câtă vreme primele două capete de cerere nu intră în sfera de aplicare a acestei dispoziţii, competenţa de soluţionare revenind în primă instanţă judecătoriei, conform art. 1 pct. 1 C. proc. civ., hotărâre supusă căilor de atac apelul şi recursul.

Distincţia în ce priveşte caracterul patrimonial din nepatrimonial interesează în cauză din perspectiva art. 14 al Legii nr. 146/1997, care dispune că în ipoteza în care o acţiune are mai multe capete de cerere având finalizate diferită, taxa judiciară de timbru se calculează distinct pentru fiecare capăt de cerere, după natura acestuia, iar în cauză această reglementare este aplicabilă.

Urmează ca în condiţiile art. 158 C. proc. civ., să fie respinsă excepţia de necompetenţă materială, constatând că această instanţă este competentă în soluţionarea recursului.

Comentariu:

în cazul cererilor prin care se solicită desfiinţarea unui act juridic, anume constatarea nulităţii absolute, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea acestuia, chiar dacă nu se solicită repunerea părţilor în situaţia anterioară, art. 99 alin. (2) noul C. proc. civ. stabileşte faptul că, pentru stabilirea competenţei materiale a instanţei, va fi avută în vedere valoarea obiectului actului juridic sau, după caz, aceea a părţii din obiectul dedus judecăţii (de exemplu, atunci când se solicită anularea parţială a unui act juridic).

Alineatul (3) al aceluiaşi articol stipulează că, în ipoteza în care actul juridic a cărui desfiinţare se solicită este un contract de locaţiune sau de leasing, precum şi în cererile privitoare la predarea sau restituirea bunului închiriat ori arendat, valoarea cererii se socoteşte în funcţie de chiria sau arenda anuală.

← Acţiunea în revendicare. Expertiză tehnică specialitatea...		Cerere reconvenţională care atrage competenţa instanţei... →

Acţiunea în rezoluţiune a contractului de închiriere

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Acţiunea în rezoluţiune a contractului de închiriere