Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1996. Reaua-credinţă a părţilor contractante
| Comentarii |
|
- Cod civil: art. 1898
- Legea nr. 10/2001, republicată, art. 45 alin. 2
Potrivit art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
întrucât părţile contractante au fost de rea-credinţă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil preluat fără titlu valabil, actul astfel încheiat este lovit de nulitate absolută.
(Decizia nr. 1965/R din 14 octombrie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 12691 din 19 noiembrie 2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, s-a luat act de tranzacţia încheiată la data de 07.10.2008, între reclamanta G.D. şi pârâta D.C.D.,
Tribunalul Cluj prin decizia civilă nr. 305/A din 13 mai 2009, a respins ca nefondat apelul declarat de Statul Român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, împotriva sentinţei civile nr. 12691/2008, a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a menţinut-o în totalitate.
împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului declarat şi pe cale de consecinţă modificarea în parte a sentinţei, în sensul respingerii acţiunii introductive.
Recursul este nefondat.
Din amplul dispozitiv al sentinţei civile nr. 12691/2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca l-a nemulţumit doar dispoziţiile privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 31374/01.12.1996. încheiat între SC Construct Ardealul SA Cluj-Napoca în numele Statului Român şi pârâţii A.l. şi A.M., cu privire la apartamentul nr. 7, situat în Cluj-Napoca, str. (...), precum şi rectificarea cărţii funciare nr. 129980 Cluj-Napoca, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâţilor şi înscrierii dreptului de proprietate asupra ap.nr. 7, în favoarea reclamantei G.D.
în primă instanţă, reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată. întrucât împotriva sentinţei a declarat apel numai pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, iar apelul a fost respins, fiind partea căzută în pretenţii, pe baza culpei procesuale instituite de art. 274 C. pr. civ., acesta a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2.975 lei.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs tot numai acelaşi pârât, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, susţinând în esenţă nelegalitatea ei, pe motiv că pârâţii A.l. şi A.M., ar fi fost cumpărători de bună-credinţă, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 31374/02.12.1996. Dar pârâţii A.l. şi A.M., nu au apelat sentinţa şi nu au recurat decizia pentru a susţine că ei ar fi fost de bună-credinţă.
Prin hotărâri judecătoreşti intrate în puterea lucrului judecat, s-a mai constată« nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de Statul Român pnl SC Construct Ardealul SA Cluj-Napoca şi titularii contractelor de închiriere, încă asupî a şapte apartamente situate în acelaşi imobil din Ciuj-Napoca, str. (...), respect» apartamentele nr. 2, 3, 4, 6, 8, 10, 12. Este vorba de sentinţa civilă nr. 568/13.12.195= a Tribunalului Cluj, mentinută prin decizia civilă nr. 197/04.10.2000 a Curţii de Ape Cluj.
Corespunde realităţii că ordonanţa preşedinţială nr. 14458/1996 a Judecători» Cluj-Napoca, a fost pronunţată la data de 4.12.1996, aşadar după ce cu două zile mal înainte, la data de 2.12.1996, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 31374/1996.
însă, din practicaua ordonanţei preşedinţiale nr. 14458/04.12.1996, dată la solicitarea reclamantei G.D., în contradictoriu cu pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, prin care s-a dispus suspendarea operaţiunilor de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare a locuinţelor situate în imobilul din Cluj-Napoca, str (...), până la reglementarea situaţiei juridice a imobilului faţă de reclamantă, rezultă că ordonanţa preşedinţială s-a dat cu citarea părţilor, cererea fiind înregistrată la data de
21.11.1996, ceea ce înseamnă că pârâtul primise citaţia şi un exemplar din cererea de ordonanţă preşedinţială, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Corespunde realităţii că potrivit art. 1898 alin. 1 C. civ., buna-credinţă este credinţa posesorului că acela de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, iar conform art. 1899 alin. 2 din acelaşi cod, buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce invocă reaua-credinţă.
Aceste dispoziţii de principiu referitoare la buna-credinţă, sunt avute în vedere de prevederile art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, potrivit cărora actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Modificările şi completările aduse art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată, prin art. I pct.10 din Legea nr. 1/2009, urmează să fie aplicate situaţiilor juridice născute de la data intrării ei în vigoare, potrivit principiului neretroactivităţii legii civile, consacrat de art. 15 alin. 2 din Constituţie şi de art. 1 din Codul civil, or în speţă, acţiunea reclamantei a fost înregistrată anterior, chiar şi sentinţa civilă nr. 12691/2008, a fost pronunţată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009.
Este adevărat că potrivit art. 32 alin. 1 din Decretul-lege nr 115/1938, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Acest text legal instituie prezumţia exactităţii cărţilor funciare în favoarea achizitorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros, prezumţie ce poate fi combătută prin proba contrară.
în speţă însă, Statul Român şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului din care face parte şi ap. nr. 7 sub B4 a cărţii funciare nr. 8300 Cluj-Napoca, nr. top. 9874, cu titlu de naţionalizare, în temeiul Decretului nr. 92/1950.
Vânzarea-cumpărarea ap. nr. 7 în baza Legii nr. 112/1995, s-a făcut la un preţ cu mult inferior celor de pe piaţa liberă, oportunitate de care au profitat cumpărătorii, iar vânzătorul a încasat comisionul de 1% din valoarea apartamentului, prevăzut de art. 9 alin. 5 din lege. Aceste interese speculative, le-au animat pe ambele părţi, să urgenteze încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în detrimentul adevăratului proprietar.
Sigur că Legea nr. 112/1995 nu a prevăzut expres suspendarea vânzării apartamentelor pe timpul perioadei în care se soluţionează contestaţiile foştilor proprietari împotriva hotărârilor emise de comisiile judeţene cu privire la cererile de restituire în natură formulate în baza acestei legi de către foştii proprietari sau moştenitorii acestora, dar din spiritul legii, rezultă neîndoielnic această conduită.
Dacă părâţii-cumpărători A.l. şi A.M. ar fi consultat cartea funciară nr. 8300 Cluj-Napoca, ar fi observat că Statul Român s-a intabulat prin violenţă, astfel că nu era un verus dominus, nici măcar un proprietar aparent, pentru a fi aplicabil principiul error zommunis facit jus.
Reclamanta G.D. a formulat cerere de restituire în natură a imobilului la data de
17.04.1996, la data de 20.05.1996 a notificat-o pe Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 să nu vândă imobilul revendicat, chiriaşii A.l. şi A.M. au fost notificaţi la data de 9.04.1996 să nu cumpere ap. nr. 7.
Toate aceste aspecte au fost cunoscute de părţile vizate din acest dosar, încă de a data producerii lor, motive pentru care subdobânditorii subsecvenţi A.l. şi A.M., nici nu au atacat sentinţa primei instanţe. Mai mult, din susţinerile intimatei G.D. formulate în întâmpinarea depusă în recurs, rezultă că pârâţii A. i-au predat cheile de la ap. nr. 7 în litigiu, reclamantei G.D., iar ei s-au mutat deja într-o altă locuinţă.
Curtea constituţională prin decizia nr. 69/2003, s-a referit la asigurarea securităţii circuitului civil şi la stabilitatea raporturilor juridice, numai că aceeaşi curte constituţională, prin decizia nr. 425/2008, a statuat că principiul stabilităţii raporturilor juridice nu poate implica însă promovarea unui drept prin intermediul unei ilegalităţi.
Prin sentinţa civilă nr. 12691 din 19 noiembrie 2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca nu a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată, cu toate că s-a opus admiterii acţiunii, dar reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată. împotriva sentinţei judecătoriei, singurul care a declarat apel, a fost pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi întrucât prin decizia civilă nr. 305/A din 13 mai 2005 a Tribunalului Cluj s-a respins apelul pârâtului ca nefondat, fiind în culpă procesuală, în mod legal în baza art. 274 alin. 1 C. pr. civ., pârâtul a fost obligat la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de reclamanta G.D. Nu se va educe cuantumul cheltuielilor de judecată la care a fost obligat pârâtul în apel, dată fiind valoarea obiectului litigiului şi a muncii prestate de avocatul reclamantei, care a trebuit să combată punctual toate susţinerile pârâtului-apelant, care nu a făcut decât să complice inutil o cauză extrem de simplă şi unde s-a conturat o practică judiciară predictibilă în sensul soluţiilor pronunţate de judecătorie şi de tribunal, pe care recurentul ar trebui să o cunoască.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. 1 C. pr. civ., se va respinge recursul pârâtului împotriva deciziei tribunalului, ca nefondat. (Judecător Traian Dârjan)
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la un bun... | Divorţ. Cerere accesorie pentru încredinţarea copilului spre... → |
|---|
