Buna-credinţă a dobânditorului unui imobil. Legea nr.112/1995
| Comentarii |
|
Prin sentinţa civilă nr. 1272/1999 a Judecătoriei Blaj a fost respinsă acţiunea civilă formulată de reclamanta BE împotriva pârâţilor RA "URBANA" Blaj, CG şi soţia CD, SG şi soţia SM, precum şi Statul român reprezentat prin Primăria Blaj cu privire la declararea nulităţii relative a contractelor de vânzare - cumpărare nr.70/03.10.1996, nr.81/10.10.1996, încheiate între RA "URBANA", pe de o parte şi pârâţii CG şi soţia CD, respectiv SG şi soţia SM, pe de altă parte, pentru imobilul înscris în CF 2433 Blaj - oraş, nr.top 442/2, 442/3 şi 443/1, totul per 7, casă şi curte intravilan de 377 mp.
Reclamanta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut faptul că reclamanta BE şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF 2433 Blaj - oraş prin încheierea nr. 1409/1997, dovedind calitatea de moştenitoare a foştilor proprietari tabulari Bl şi BE, conform certificatului de moştenitor nr.83/1997. Aceste operaţiuni au avut loc după ce RA "URBANA" a vândut în numele Statului român imobilul din litigiu pârâţilor, prin contractele de vânzare - cumpărare nr.70 şi 81/1996, dată la care Statul român era proprietarul tabular al acestui imobil.
S-a reţinut totodată faptul că nulitatea unor acte juridice este consecinţa nerespectării condiţiei esenţiale de validitate a acestora, încălcată la data încheierii lor, ceea ce nu s-a realizat în speţa de faţă. în ceea ce priveşte nulitatea relativă, instanţa de fond a reţinut că reclamanta are calitatea de terţ faţă de părţile contractante, situaţie în care, dacă contractele nu sunt lovite de nulitate absolută, reclamanta nu poate solicita anularea acestora.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentinţe civile prin care s-au invocat deposedarea abuzivă de imobil de către Statul român, constatată ca atare prin decizia civilă nr. 1676/A/1999 a Tribunalului Alba şi că la data perfectării contractelor de vânzare - cumpărare era cunoscută existenţa litigiului privind anularea măsurii naţionalizării imobilului, precum şi legitimarea procesuală activă a reclamantei pentru declararea nulităţii relative a contractelor, chiar dacă aceasta este terţ faţă de părţile contractante, a fost respins prin decizia civilă nr. 1912/A/2000 a Tribunalului Alba.
împotriva deciziei civile nr,1912/A/2000 a Tribunalului Alba a formulat recurs reclamanta criticând-o ca fiind nelegală şi netemeinică, solicitând modificarea acesteia, precum şi a sentinţei civile nr. 1272 şi rejudecând, admiterea acţiunii reclamantei astfel cum a fost formulată şi precizată în scris.
în expunerea motivelor de recurs se susţine că RA "URBANA" Blaj, neavând calitatea de proprietară, ci doar administrator al imobilului din litigiu, nu putea să încheie contractele şi vânzare - cumpărare ce presupun existenţa unui drept de dispoziţie.
Se susţine totodată faptul că părţile contractante au fost de rea credinţă întrucât cunoşteau faptul că pe rolul Judecătoriei Blaj se află cauza ce are ca obiect restituirea în natură a imobilului şi, cu toate acestea, au încheiat contractul de vânzare - cumpărare.
Sub acest aspect se susţine că pe rolul instanţelor a fost înregistrată acţiunea de constatare a nelegalităţii naţionalizării, în care pârâţii au avut calitatea de parte mai înainte de încheierea contractelor de vânzare - cumpărare, astfel că reaua credinţă este evidentă atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. în fine, recurenta în recurs autoritatea lucrului judecat în sensul că prin decizia civilă nr. 1676/1999 a Tribunalului Alba, confirmată prin decizia civilă nr.2530/2000 a Curţii de Apel Alba - Iulia, s-a stabilit că trecerea imobilului din litigiu în proprietatea Statului român a fost fară titlu, în contradictoriu cu pârâţii din prezenta cauză.
Verificând actele şi lucrările dosarului sub aspectul criticilor invocate în recurs, cât şi din oficiu, potrivit art.306 alin.2 Cod procedură civilă, Curtea constată că recursul reclamantei este fondat.
Prin decizia civilă nr. 1676/A/1999 a Tribunalului Alba, confirmată prin decizia civilă nr.2530/2000 a Curţii de Apel Alba-Iulia s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat faptul că imobilul înscris în cartea funciară nr.2433 Blaj -oraş, nr.top 442/1/2, 442/3 şi 443/1, casă şi curte de 377 mp., imobil dezmembrat din CF 317 Blaj - oraş, nr.top 442/1/2, 442/2, 442/3 şi 443/1 a fost proprietatea defuncţilor Bl şi BE cu titlu de cumpărare în anul 1925 cu titlu de cumpărare şi că ulterior anului 1950 Statul român, în mod abuziv a dispus naţionalizarea acestui imobil. Drept consecinţă, prin hotărârile sus-menţionate s-a dispus anularea încheierii de întabulare a dreptului de proprietate al Statului român şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară în sensul reîntabulării dreptului de proprietate în favoarea defuncţilor Bl şi BE. în aceste condiţii, întabularea dreptului de proprietate în favoarea Statului român fiind nelegală, transmiterea dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor CG şi soţia CD, precum şi SG şi soţia SM, trebuie examinată prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 1 15/1938.
Pe de o parte, probele administrate în cauză relevă că atât pârâta în calitate de vânzătoare, cât şi pârâţii CG, CD, SG şi SM, în calitate de cumpărători au avut cunoştinţă despre existenţa acţiunii reclamantei de redobândire în natură a imobilului astfel că au fost de rea credinţă atunci când au încheiat contractele de vânzare - cumpărare asupra acestui imobil fără ca situaţia lui juridică să fie lămurită. De altfel, reaua credinţă a pârâţilor cu privire la încheierea contractelor de vânzare - cumpărare a fost reţinută cu autoritate de lucru judecat şi prin decizia civilă nr,1676/A/1999 a Tribunalului Alba, confirmată prin decizia civilă nr.2530/2000 atunci când s-a examinat cererea de intervenţie formulată de intervenienţii CG şi SG.
Reclamanta a formulat acţiune pentru constatarea nelegalităţii naţionalizării imobilului din litigiu şi anularea încheierii de întabulare nr.2377/1971 a notariatului de Stat Alba, anterior anului 1994, însă judecata s-a prelungit până în anul 2000 datorită faptului că decizia civilă nr. 1066/3 septembrie 1997 a Tribunalului Alba pronunţată în cauză a fost casată iar pricina trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe de fond, judecata fiind reluată în anul 1998 când a fost pronunţată sentinţa civilă nr.3347/1998 a Judecătoriei Alba - Iulia, confirmată prin decizia civilă nr. 1676/A/1999 a Tribunalului Alba şi decizia civilă nr.2530/2000 a Curţii de Apel Alba - Iulia.
Despre existenţa acestui proces aveau cunoştinţă atât pârâta SC "URBANA" Blaj, cât şi pârâţii CG, CD, SG şi SM, astfel cum rezultă din adresa nr.4160/1996 a RA "URBANA" Blaj. Pe lângă faptul că era parte în procesul de rectificarea cărţii funciare şi a fost notificată de reclamantă pentru a nu încheia acte juridice legate de imobil până la rezolvarea situaţiei lui juridice. RA "URBANA" Blaj a nesocotit, însă, atât dispoziţiile legale în vigoare la data respectivă, respectiv Legea nr.112/1995, cât şi notificarea reclamantei şi a încheiat contractele de vânzare - cumpărare ce formează obiectul prezentei cauze. Tot astfel, pârâţii CG şi soţia CD, SG şi soţia SM, carea aveau cunoştinţă despre demersurile întreprinse de reclamantă pentru redobândirea în natură a imobilului, aceştia chiar formulând cerere de intervenţie în interesul Statului român, în dosarul civil nr.2270/1998 a Judecătoriei Alba - Iulia care le-a fost respinsă ca inadmisibilă cu motivarea că Statul român nu s-a opus admiterii acţiunii de rectificare a cărţii funciare şi că s-a dovedit reaua credinţă a co-contractanţilor privind contractele de vânzare - cumpărare nr.70 şi 81/1996.
Pe de altă parte, potrivit dispoziţiilor art.37 alin.l şi 2 din Legea nr. 1 15/1938, "acţiunea în rectificare întemeiată pe art.34 pct.l şi 2 dacă a fost intentată în termenul legiuit îşi va produce efecte şi faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
Termenul va fi de trei ani socotit de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere".
Prin urmare, chiar şi în situaţia în care pârâţii CG şi soţia CD, respectiv BG şi soţia BE, ar fi fost de bună credinţă la încheierea contractelor de vânzare - cumpărare, din octombrie 1996, câtă vreme acţiunea reclamantei pentru rectificarea cărţii funciare prin anularea încheierii de întabulare a dreptului Statului român a fost înregistrată anterior perfectării contractelor de vânzare -cumpărare, sunt incidente dispoziţiile art.37 din Legea nr. 1 15/1938 enunţate mai sus.
Faţă de aceste considerente, în baza art.304 pct.9 Cod procedură civilă recursul reclamantei va fi admis, astfel că vor fi modificate sentinţa civilă nr. 1272/1999 a Judecătoriei Blaj şi decizia civilă nr. 1912/A/2000 a Tribunalului Alba în sensul că va fi admisă acţiunea reclamantei împotriva pârâţilor, urmând a se dispune anularea contractelor de vânzare-cumpărare nr.70 şi 81 încheiate de pârâţii RA "URBANA" Blaj, în calitate de vânzătoare şi CG şi CD, respectiv SG şi SM, în calitate de cumpărători.
Curtea de Apel Alba-Iulia - decizia civilă nr. 1460 din 27 iunie 2001
| ← Buna-credinţă. Compararea titlurilor proprietarilor. Legea... | Contract de vânzare - cumpărare. Nulitate absolută. Legea... → |
|---|
