Contract de schimb de locuinţe. Lipsa acordului proprietarilor imobilelor. Consecinţe juridice
| Comentarii |
|
Lipsa acordului proprietarilor la realizarea schimbului de locuinţe de către chiriaşi, stabilit prin dispoziţiile art. 33 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, nu determină doar inopozabili- tatea acestui act faţă de proprietarii celor două imobile, ci lipseşte de efecte convenţia părţilor.
Pentru realizarea schimbului era necesar să existe acordul proprietarului locuinţei, acord care să se materializeze într-un înscris expres şi neechivoc, comunicat tuturor părţilor, iar lipsa
acestuia determină anularea convenţiei de schimb.
i
Existenţa ştampilei aplicate pe formularul de schimb de societatea comercială specializată, căreia i s-a acordat un mandat de administrare, nu este de natură a conduce la o altă concluzie, deoarece aceasta nu poate face acte de dispoziţie asupra imobilelor pe care le administrează, conţinutul mandatului de administrare al acestei societăţi fiind limitat la realizarea activităţilor prevăzute de art. 34 din Legea nr. 114/1996, republicată.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 786 din 3 aprilie 2006, în C.P.J.Civ.C.A. Bucureşti 2006, p. 157
Prin sentinţa civilă nr. 588 din 28 ianuarie 2004, Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti a admis, în parte, cererea formulată de recla- manţii-pârâţi B.M. şi B.L.N., în contradictoriu cu pârâţii C.M. şi SC T.A. SA, a constatat că între părţi a intervenit contractul de schimb de locuinţe, reclamanţii-pârâţi cedând pârâtei-reclamante imobilul ce făcea obiectul contractului de locaţiune înregistrat la Administraţia Financiară, sector 3, sub nr. 35637 din 18 septembrie 2000, în schimbul imobilului ce făcea obiectul contractului de închiriere nr. 789 din 25 iulie 2000.
A respins cererea privind obligarea pârâtei SC T.A. SA să încheie cu reclamanţii-pârâţi un contract de închiriere pentru imobilul situat în Bucureşti, sector 3, ca neîntemeiată. A admis, în parte, cererea recon- venţională formulată de pârâta-reclamantă C.M. şi a constatat că pârâta-reclamantă este titulara contractului de închiriere nr. 1789/2000, încheiat cu SC T.A. SA. A respins cererea privind anularea contractului de schimb, ca neîntemeiată, şi cererea privind evacuarea reclamanţilor-pârâţi, obligând pe reclamanţii-pârâţi la 174.000 lei, cheltuieli de judecată către pârâtă.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că pârâta-reclaman- tă este titulara contractului de închiriere nr. 1789 din 25 iulie 2000, încheiat cu SC T.A. SA privind apartamentul din imobilul situat în Bucureşti, sector 3.
Prin declaraţia autentificată sub nr. 1602 din 18 septembrie 2000 şi nr. 1601 din 18 septembrie 2000 la BNP F.M., reclamanţii au convenit cu pârâta-reclamantă C.M. un schimb de locuinţe. în acest sens, recla- manţii-pârâţi au cedat pârâtei-reclamante imobilul situat în Bucureşti, în schimbul celui situat în sectorul 3. Prin cele două declaraţii, care conţin şi oferta şi acceptarea, s-a încheiat contractul de schimb între părţi.
Ulterior, prin declaraţia autentificată sub nr. 525 din 8 martie 2001 la BNP D.Ş., pârâta-reclamantă a făcut o nouă ofertă de schimb a imobilului deţinut de aceasta în baza contractului de închiriere nr. 1789 cu imobilul din Bucureşti, sector 3.
Aşa cum reiese din contractul de închiriere nr. 35637 din 18 septembrie 2000, reclamanţii erau titularii contractului de închiriere mai sus amintit pentru imobilul din sector 3.
Instanţa a constatat că între părţi a fost încheiat un contract de schimb pentru locuinţele respective, dar, deoarece nu au fost respectate dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 114/1996 privind acordul proprietarilor pentru realizarea schimbului, acest contract nu este opozabil instituţiei care are în administrare imobilul şi, respectiv, proprietarului acestuia.
Lipsa acestui acord reiese şi din relaţiile oferite de pârâta SC T.A. SA, din care rezultă că ştampila aplicată pe formularul de schimb de locuinţă nu reprezintă aprobarea potrivit art. 33 din Legea locuinţei, aceasta urmând a fi dată de Primăria Municipiului Bucureşti - A.F.I., cât şi din înscrisurile depuse la dosar. Nu există un răspuns al societăţii de administrare sau al Primăriei Municipiului Bucureşti la cererea privind aprobarea schimbului de locuinţă.
Instanţa a reţinut că actul juridic încheiat între părţi, prin care s-a realizat schimbul, este valabil şi produce efecte între părţi. Lipsa acordului potrivit art. 33 din Legea locuinţei nu lipseşte de efecte convenţia părţilor, ci doar determină inopozabilitatea acestui act faţă de proprietarii celor două imobile.
Pe de altă parte, motivele invocate de pârâta-reclamantă C.M., în sensul că reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de predare a bunului oferit în schimb, nu au fost reţinute de instanţă. Neexecutarea obligaţiei asumate de reclamanţii-pârâţi poate, eventual, constitui doar un motiv pentru rezoluţiunea contractului de schimb şi, nicidecum, pentru nulitatea acestuia, aceasta din urmă fiind o sancţiune pentru neînde- plinirea condiţiilor de validitate la încheierea contractului.
Pe de altă parte, dispoziţiile art. 1407 C. civ. se referă la excepţia de neexecutare a obligaţiilor asumate prin contract sinalagmatic, şi nu la nulitatea acestuia, prezumându-se că este valabil încheiat.
Pentru aceste motive, în temeiul art. 969 C. civ. şi art. 33 din Legea nr. 114/1996, instanţa a admis cererea privind constatarea încheierii contractului de schimb între părţi şi a respins cererea pentru constatarea nulităţii acestui contract.
Având în vedere dispoziţiile Legii nr. 114/1996, instanţa a constatat că pârâta-reclamantă este titulara contractului de închiriere nr. 1789 din 25 iulie 2000 încheiat cu SC T.A. SA. Faţă de faptul că prin contractul de schimb valabil încheiat, pârâta-reclamantă s-a obligat să ofere reclamanţilor-pârâţi folosinţa imobilului respectiv, instanţa a respins cererea de evacuare a acestora, dat fiind faptul că recla- manţii-pârâţi ocupă imobilul în baza înţelegerii cu pârâta-reclamantă.
Neexistând avizul de schimb al proprietarului sau al societăţii ce avea imobilul în administrare, schimbul nefiind opozabil acestora, instanţa va respinge cererea privind obligarea pârâtei SC T.A. SA la încheierea contractului de închiriere cu reclamanţii-pârâţi pentru imobilul din sector 3.
Pe lângă faptul că schimbul realizat nu este opozabil pârâtei SC T.A. SA, reclamanţii nu au făcut dovada că îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege pentru închirierea unui imobil din fondul locativ de stat.
Prin decizia civilă nr. 1977 din 13 octombrie 2004, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă C.M., a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis şi capetele de cerere din cererea reconvenţională, a anulat schimbul de locuinţe intervenit între pârâţii persoane fizice şi a dispus evacuarea reclamanţilor-pârâţi din imobilul situat în Bucureşti, sector 3. Totodată, a respins cererea privind constatarea schimbului de locuinţe, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei şi a respins ca nefondat apelul declarat de B.M. şi B.L.N. Curtea a reţinut că schimbul de locuinţă s-a făcut fără a exista acordul SC T.A. SA, situaţie care a dus la încălcarea dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 114/1996.
Pe de altă parte, din poziţiile exprimate de părţi, coroborate cu actele de la dosar, a rezultat că nerealizarea în fapt a schimbului s-a datorat numai apelanţilor-reclamanţi, care nu au oferit spaţiul pentru care părţile conveniseră, ci un altul, în posesia căruia apelanta-pârâtă nu a putut intra.
în ceea ce priveşte apelul reclamanţilor, Curtea a constatat că acesta este nefondat, faţă de împrejurarea că acordul de voinţă dat de părţi, supus condiţiei impuse de prevederile art. 33 din Legea nr. 114/1996, nu s-a realizat.
împotriva acestei decizii au formulat recurs apelanţii-reclamanţi, criticând-o ca nelegală.
Recurenţii-reclamanţi susţin că decizia este nelegală, deoarece nu s-a dovedit în niciun caz vreo culpă a recurenţilor în neexecutarea
contractului de schimb, pârâta-reclamantă nefăcând vreo observaţie relativ la faptul că proprietara imobilului oferit la schimb nu i-ar fi pus la dispoziţie imobilul care a făcut obiectul schimbului de locaţiune. Mai arată recurenţii că pârâtei i s-a oferit locaţiunea imobilului, schimbul privind imobilele în cauză.
Această critică nu este încadrată în drept şi ea vizează greşita reţinere a situaţiei de fapt, aspect ce nu mai poate fi supus cenzurii instanţei de recurs.
O altă critică întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. vizează împrejurarea că instanţa nu s-a pronunţat asupra naturii juridice a actelor încheiate. Astfel, eventuala neexecutare a contractului de către una dintre părţile copermutante deschide părţii respective o acţiune în rezilierea contractului şi, în niciun caz, o acţiune în anularea acestuia, în acest caz pârâta-reclamantă având la îndemână excepţia neexecutării contractului, prevăzută de art. 1407 C. civ.
Se mai invocă nelegalitatca deciziei recurate, în raport de împrejurarea că instanţa a apreciat greşit că cererea comună a recurenţilor şi a pârâtei vizată de administratorul imobilului (reprezentantul proprietarului) nu constituie, în acelaşi timp, şi acceptul acestuia privind perfectarea schimbului de locaţiune.
Sub acest aspect, recurenţii susţin că vor dovedi cu acte faptul că ştampila SC T.A. SA şi semnătura funcţionarului acesteia constituie aprobarea contractului de schimb şi că în perioada 1999-2000 aceste formalităţi erau singurele necesare şi suficiente din partea reprezentantului proprietarului.
O ultimă critică vizează greşita aplicare a legii, atât la momentul calificării naturii juridice a actelor, cât şi la momentul aprecierii pro- baţiunii administrate, această ultimă critică nefiind, însă, dezvoltată pe situaţii concrete.
în probaţiune, recurenţii au depus la dosar adresa nr. 340 din 20 martie 2006 a SC T.A. SA, din cuprinsul căreia rezultă că vizele aplicate de către reprezentantul SC T.A. SA reprezintă acordul de principiu la efectuarea schimbului de locuinţă, dintre reclamanţi şi pârâta-reclamantă. Ca urmare a acordului dat, schimbul s-a efectuat în fapt, în prezent în imobil locuind familia B.
Examinând criticile formulate, în raport de actele dosarului, Curtea constată că recursul nu este fondat.
Potrivit dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 114/1996, titularii contractelor de închiriere pot face schimb de locuinţă între ei, cu avizul
autorităţii care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinţei. Potrivit art. 21 din aceeaşi lege, închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş consemnat prin contract scris.
Din cuprinsul contractului de închiriere aflat la dosarul de fond rezultă că pârâta-reclamantă C.M. a devenit chiriaşă în imobilul din Bucureşti, sector 3, în baza acordului de voinţă intervenit între ea şi proprietarul spaţiului, Primăria Municipiului Bucureşti. Ca atare, pentru realizarea schimbului, în conformitate cu dispoziţiile art. 33 din Legea nr. 114/1996, era necesar să existe acordul proprietarului locuinţei, acord care să se materializeze într-un document expres şi neechivoc, comunicat tuturor părţilor.
Un asemenea acord nu există în speţă, situaţie în care soluţia instanţei de apel pe aspectul capătului de cerere privind constatarea schimbului de locuinţă este legală.
Existenţa ştampilei aplicate de SC T.A. SA pe formularul de schimb, aflat la dosarul cauzei, nu este de natură a conduce la o altă concluzie, deoarece SC T.A. SA este doar o societate comercială specializată, căreia i s-a acordat un mandat de administrare, în temeiul căruia, însă, nu poate face acte de dispoziţie asupra imobilelor pe care le administrează, conţinutul mandatului de administrare al acestei societăţi fiind limitat la realizarea activităţilor prevăzute de art. 34 din Legea nr. 114/1996. Pentru aceleaşi considerente, instanţa va înlătura şi actul nou depus în recurs, prin care recurenţii pretind că au dovedit existenţa acordului de principiu al SC T.A. SA.
în concluzie, având în vedere că părţile au convenit să facă un schimb de locuinţă, fără ca acesta să se finalizeze în condiţiile impuse de Legea nr. 114/1996, se impunea anularea schimbului şi evacuarea reclamanţilor-pârâţi din imobilul pe care îl ocupau fără forme legale.
Pe de altă parte, instanţa de apel a calificat corect obiectul cererii reconvenţionale, ca fiind nulitatea contractului de schimb pentru nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 114/1996, şi nu o acţiune în reziliere, instanţa nefiind ţinută de textul invocat de parte cu ocazia motivării în drept a acţiunii.
Ca atare, în raport de dispoziţiile art. 312 C. proc. civ., Curtea a respins recursul, ca nefondat.
| ← Indiviziune forţată. Drum de servitute. Soarta actului de... | Convenţie de credit Părţi cu interese contrarii → |
|---|
