Contract de vânzare-cumpărare. Preţ neserios
| Comentarii |
|
- Cod civil: art. 1303
La seriozitatea preţului se analizează proporţia, sau mai bine zis disproporţia acestuia. Preţul este neserios atunci când este derizoriu, adică atât de disproporţionat încât nu există preţ; este infim şi tinde spre zero. Or, în practică, preţul poate să fie disproporţionat, dar nu atât de mult încât acesta să nu existe.
Faptul că imobilul este ipotecat, iar vânzătorii nu sunt dispuşi să elibereze apartamentul mai repede de 1-2 ani, îngreunează găsirea unor cumpărători care să fie dispuşi să plătească un preţ mai mare pentru un apartament ocupat, sunt aspecte care justifică obiectiv şi într-o măsură suficientă un preţ mai mic decât cele percepute pentru apartamentele asemănătoare, libere de sarcini şi ocupabile imediat, cum în general se încheie asemenea tranzacţii.
(Decizia nr. 1667/R din 26 iunie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 11212/15.10.2008 de Judecătoria Cluj-Napoca, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamanta P.L., împotriva pârâţilor D.I., D.S. şi D.V.
Prin decizia civilă nr. 190/A din 27 martie 2009, Tribunalul Cluj a respins ca nefondat apelul.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei şi admiterea cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:
Recurenta consideră că se impune constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare pentru preţul neserios al vânzării, întrucât preţul reprezintă 50% din preţui de piaţă al apartamentului la momentul vânzării.
Curtea reţine că există o disproporţie între valoarea de piaţă a apartamentului şi preţul reţinut în contractul de vânzare-cumpărare, dar această disproporţie este justificată şi nu este atât de mare încât să facă să nu mai existe un preţ.
Justificarea preţului mai mic constă în faptul că imobilul era ipotecat iar reclamanta şi fiica acesteia spuneau vizitatorilor apartamentului că nu vor pleca din locuinţă decât peste 1-2 ani, ceea ce a îngreunat găsirea unor cumpărători care să plătească un preţ mai mare pentru un apartament ocupat, făcând ca subiectivismul părţilor contractante să atârne greu în stabilirea lui.
La seriozitatea preţului se analizează proporţia, mai bine zis disproporţia acestuia. Preţul este neserios atunci când este derizoriu adică atât de disproporţionat încât nu există preţ, este infim şi tinde spre zero. Or, în speţă preţul există, este disproporţionat, dar nu atât de mult încât acesta să nu existe.
Oricum, seriozitatea este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanţelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanţa de recurs nu examinează faptele cauzei, existenţa şi aprecierea lor aparţinând puterii suverane a instanţelor de fond. Controlul exercitat de instanţa de recurs se referă doar la corectitudinea concluziei instanţei de fond, dacă judecătorii fondului au interpretat şi aplicat corect norma de drept.
Mai susţine că disproporţia dintre preţul vânzării şi valoarea bunului este acceptat cu o singură condiţie, să fie susceptibilă de o justificare firească, din probele dosarului nerezultând nici o justificare de a vinde apartamentul la un preţ diminuat cu 50% faţă de preţul de circulaţie.
Curtea, cu privire la justificarea disproporţiei de preţ, constată că aceasta este justificată potrivit celor de mai sus, iar dacă reclamanta urmărea realizarea unui preţ mai mare nu se justifică pasivitatea în care a stat de la data la care a hotărât să vândă şi până la vânzarea locuinţei către pârâţii D. şi nici faptul că a încredinţat fixarea preţului pârâtului D.V., fără nicio limită.
Un al doilea considerent, susţine recurenta, îl reprezintă nulitatea contractului datorată cauzei ilicite care a stat la baza perfectării lui şi anume fraudarea cu bună ştiinţă a intereselor reclamantei prin declararea unui preţ mult inferior preţului de piaţă.
Curtea constată că pentru a se reţine cauza ilicită ar însemna ca aceasta să fie contrarie bunelor moravuri, ordinii publice sau legii ori în speţă nu se poate afirma că un preţ inferior se încadrează la noţiunea de cauză ilicită, iar analiza trebuind făcută în termenii seriozităţii sau neseriozităţii preţului.
Faptul că pârâtul D.V. nu i-a predat preţul ori chitanţa descărcătoare nu are nici o legătură cu seriozitatea preţului şi priveşte exclusiv raportul juridic încheiat cu acesta ¡ar nu şi pe pârâţii D. Dacă mandatarul a vândut cu un preţ disproporţionat, iar nu neserios, cum nu se poate susţine că este cazul în speţă, prin care i s-a adus un prejudiciu şi mandatarul este în culpă, mandantul are acţiunea separată în răspunderea civilă contractuală.
în temeiul prevederilor art. 312 alin. 1 şi art. 299 şi urm. C. pr. civ., curtea urmează să respingă ca nefondat recursul, nefiind incidente nici unul din motivele de casare prevăzute art. 304 C. pr. civ. (Judecător loan Daniel Chiş)
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... | Legea nr. 10/2001. Acţiune In nulitatea contractului de... → |
|---|
