Obligaţii şi contracte. Litigiu locativ. Cerere de obligare la încheierea contractului de închiriere în temeiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Condiţii
| Comentarii |
|
- O.U.G. nr. 40/1999
în conformitate cu prevederile art. 6 din Ordonanai de urgenţa a Guvernului nr. 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor
Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
(Decizia nr. 863/R din 27 martie 2009)
Prin sentinţa civiiă nr. 8064 din 25.06.2008 a Judecătoriei Cluj-Napoca s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamanţii K.B.A. şi K.B.J. împotriva pârâtului S.C., având ca obiect obligaţia de a face - respectiv încheierea unui contract de închiriere în condiţiile art. 26 din O G. nr. 40/1999.
Prin decizia civilă nr. 639 din 18 noiembrie 2008 a Tribunalului Cluj, s-a respins ca nefondat apelul declarat de K.B.A. şi K.B.J. împotriva sentinţei, care a fost menţinută în întregime.
împotriva acestei decizii reclamanţii K.B.A. şi K.B.J. au declarat recurs în termen legal prin care au solicitat instanţei admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului, casarea sentinţei primei instanţe şi, evocând fondul, admiterea acţiunii introductive de instanţă aşa cum a fost formulată, precum şi obligarea pârâtului intimat la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate, Curtea reţine următoarele:
Motivul de recurs care se referă la faptul că decizia tribunalului a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii este apreciat de Curte ca nefondat din considerentele ce urmează a fi expuse:
în conformitate cu prevederile art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani.
Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi Legii nr. 112/1995 a fost desfiinţat prin decizia civilă nr. 364/R/03.07.2006 a Curţii de Apel Braşov.
în vederea încheierii noului contract de închiriere, art. 10 din O.U.G. nr. 40/1999, stabileşte obligaţia proprietarului de a notifica fostul chiriaş, în termen de 30 zile de la deschiderea rolului fiscal, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii.
Pârâtul şi-a îndeplinit această obligaţie şi a notificat reclamanţii cu privire la încheierea contractului de închiriere pentru data de 28.06.2007 ora 11,00 expediată prin BEJ S.M., afişată la domiciliul reclamanţilor la 14.06.2007.
La data fixată pentru încheierea contractului de închiriere, s-a prezentat doar pârâtul, reclamanţii fiind absenţi motiv pentru care executorul judecătoresc S.M. a încheiat un proces verbal.
Potrivit art. 10 alin. 2 din O.U.G. nr. 40/1999, fostul chiriaş este obligat să comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
în speţă, reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a comunica pârâtului cererea de încheiere a unui nou contract de închiriere în termenul de 30 de zile de la primirea notificării.
Ulterior împlinirii acestui termen, la data de 30.07.2007, reclamanţii au răspuns notificării pârâtului susţinând că nu au putut onora invitaţia din 28.06.2007 întrucât sunt artişti, au călătorit în străinătate şi abia la 25.07.2007 au luat cunoştinţă de existenţa şi conţinutul notificării. Totodată au solicitat ca perfectarea noului contract de închiriere să aibă loc la data de 30.08.2007.
La data de 31.08.2007, s-a încheiat un proces verbal prin care părţile au propus oferte diferite privind cuantumul chiriei, motiv pentru care au convenit ca fiecare dintre ele să analizeze oferta celeilalte iar discuţiile să fie reluate într-o etapă viitoare.
Prin urmare, susţinerea recurenţilor referitoare la încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 nu poate fi primită deoarece tribunalul a verificat în mod concret dacă cerinţele acestui text legal sunt îndeplinite constatând pe baza întregului probatoriu administrat că reclamanţii nu a formulat cererea privind încheierea noului contract de închiriere în termenul de 30 de zile de la primirea notificării pârâtului şi nu ocupă locuinţa în litigiu în mod efectiv.
De asemenea, aserţiunea recurenţilor privind interpretarea greşită a art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999 nu este fondată deoarece în mod corect tribunalul a statuat că acest text legal nu este aplicabil în speţă deoarece locuinţa în litigiu constituie proprietatea privată a pârâtului şi nu face parte din locuinţele enumerate de textul legal.
Art. 26 din O.U.G. nr. 40/1999 nu este o normă juridică de generală aplicare şi nu instituie o discriminare între locatarii aflaţi în imobile proprietatea unor persoane fizice şi cei aflaţi în imobile proprietatea unor instituţii de stat, deoarece O.U.G. nr. 40/1999 cuprinde o reglementare expresă şi specială în art. 32 potrivit căreia, pentru locuinţele proprietatea personală a persoanelor fizice şi juridice prevăzute la art. 2-7, chiria se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş cu ocazia încheierii noului contract de închiriere.
De asemenea, aplicarea art. 15 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 s-ar fi impus în speţă numai în cazul în care Instanţeie de fond ar fi constatat îndeplinirea cerinţelor art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 şi numai în cazul în care reclamanţii ar fi probat că veniturile nete lunare pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, ori reclamanţii nu au dovedit îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999, astfel încât incidenţa acestui text legal nu poate fi pusă în discuţie.
Criticile recurenţilor referitoare la dezlegarea falsă dată pricinii din care rezultă că aceştia nu locuiesc în imobilul în litigiu, reţinerea de către instanţele de fond a unei stări de fapt fragmentare, analizarea răspunsului pârâtului la interogatoriu vizează netemeinicia hotărârii atacate şi sunt inadmisibile în recurs deoarece art. 304 pct. 11 C. pr. civ. a fost abrogat prin art. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
Este adevărat că art. 8 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale ratificată de România prin Legea nr. 30/1994 protejează distinct dreptul la domiciliu. Deşi recurenţii nu au învestit instanţa cu vreo cerere având ca obiect încălcarea art. 8 din Convenţie, Curtea reţine că hotărârea în cauza Cosic c. Croaţiei din 15.01.2009, pronunţată de C.E.D.O., depusă în probaţiune de recurenţi, nu este aplicabilă în cauză întrucât respingerea cererii reclamanţilor având ca obiect obligarea pârâtului la încheierea contractului de închiriere nu constituie o ingerinţă a autorităţii publice în sensul art. 8 alin. 2 din Convenţie deoarece respectul dreptului la domiciliu al reclamanţilor nu poate, ca principiu, să fie contrapus dreptului de proprietate al pârâtului asupra locuinţei în litigiu.
Pentru aceste considerente, Curtea în temeiul art. 312 alin. 1 C. pr. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţi deoarece nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. pr. civ. şi, în consecinţă, va menţine decizia criticată ca fiind legală. (Judecător Anca-Adriana Pop)
| ← Obligaţie de a face. încheierea contractului de închiriere... | O.U.G. nr. 40/1999. Transfer al contractului de închiriere... → |
|---|
