O.U.G. nr. 40/1999. Transfer al contractului de închiriere către descendenţi. Condiţii. Locuire efectivă. înţeles
| Comentarii |
|
- O.U.G. nr. 40/1999
Transferul contractului de închiriere către descendenţi, în cazul în care a decedat ascendentul titular al contractului, este îngăduit numai sub o dublă condiţie: prima, aceea ca descendenţii să fie menţionaţi în contract; a doua, ca descendenţii să fi locuit efectiv împreună cu titularul.
Cele două condiţii sunt cumulative, astfel că neîndeplinirea a cel puţin uneia dintre ele împiedică transferul contractului de închiriere.
în acelaşi timp, este de avut în vedere că prin locuire efectivă a descendentului cu titularul contractului trebuie înţeleasă folosirea în comun şi în mod curent, potrivit destinaţiei sale locative, a imobilului, neputând intra sub incidenţa legii invocând beneficiul transferului de contract, descendenţii care nu au locuit împreună cu ascendentul titular al închirierii.
(Decizia nr. 2276/R din 30 octombrie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 13283 din 25 noiembrie 2008 a Judecătoriei Cluj s-a dispus după cum urmează:
S-a respins acţiunea formulată de reclamanţii I.B.A. şi I.A.M. împotriva pârâtului
B.S., ca neîntemeiată.
S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul B.S. în contradictoriu cu reclamanţii I.B.A. şi I.A.M.
S-a respins cererea de intervenţie formulată de intervenientele B.E. şi B.A.M..
S-a admis în parte cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta T.M.
S-a dispus evacuarea necondiţionată a pârâtului B.S. din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. S.
S-a respins cererea intervenientei privind obiigarea pârâtului B.S. la plata de daune cominatorii în cuantum de 100 lei/zi de întârziere, de la data introducerii acţiunii şi până la evacuarea efectivă.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâtul B.S. şi intervenienta T.M., ambele apeluri fiind respinse ca nefondate prin decizia civilă nr. 316/A din 20 mai 1997 a Tribunalului Cluj.
Motivând decizia, Tribunalul Cluj a arătat privitor la apelul declarat de pârâtul B.S., că deşi acesta se prevalează de calitatea de moştenitor a lui B.G. şi B.M., nu a putut însă dobândi prin moştenire dreptul de a încheia în beneficiul său contract de închiriere cu actualii proprietari ai imobilului în litigiu, acest drept stingându-se la decesul lui B.G. şi B.M.
împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul B.S., solicitând modificarea şi respingerea acţiunii reclamantului, fiind incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. pr. civ.
Cu privire la acest recurs, Curtea are în vedere următoarele:
Potrivit dispoziţiilor art. 12 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999, în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, contractul de închiriere transferându-se, la cerere, în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, „(...) dacă aceştia erau menţionaţi în contract şi dacă au locuit efectiv împreună cu titularul”.
Rezultă din aceste prevederi legale că transferul contractului de închiriere către
descendenţi în cazul în care a decedat ascendentul titular al contractului este îngăduit
numai sub o dublă condiţie: prima, aceea ca descendenţii să fie menţionaţi în contract; a doua, ca descendenţii să fi locuit efectiv împreună cu titularul.
Cele două condiţii sunt cumulative, astfel că neîndeplinirea cel puţin a uneia
împiedică transferul contractului de închiriere.
în acelaşi timp, este de avut în vedere că prin locuire efectivă a descendentului cu titularul contractului trebuie înţeleasă folosirea în comun şi în mod curent, potrivit destinaţiei sale locative, a imobilului, neputând intra sub incidenţa legii, invocând beneficiul transferului de contract, descendenţii care nu au locuit împreună cu ascendentul titular al închirierii.
Contrar celor afirmate de către pârâtul recurent, dispoziţiile art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999 sunt întru-totul aplicabile şi în prezentul proces, ele nedistingând în sensul pe care recurentul îl preferă. Astfel, este fără relevanţă că tatăl recurentului a decedat în cursul anului 1999, când recurentul a şi fost introdus în locul acestuia, ca succesor, într-un proces privitor la revendicarea imobilului în litigiu, după cum fără relevanţă este şi că procesul privitor la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 în favoarea defunctului B.G. s-a finalizat irevocabil prin decizia civilă nr. 392/R/2007 a Curţii de Apel Cluj, căci aplicarea prevederilor art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999 nu se află condiţionată de momentele ori datele la care recurentul face referire ci, aşa cum s-a precizat mai sus, de îndeplinirea cumulativă de către descendenţi a condiţiilor privitoare la menţionarea în contract şi locuirea efectivă cu titularul.
Este fără consecinţe în cauză şi împrejurarea că între tatăl recurentului şi proprietarul imobilului de după retrocedare nu a fost încheiat în mod direct un contract de închiriere, căci atât drepturile şi obligaţiile beneficiarului retrocedării, cât şi cele ale titularului închirierii ori ale succesorilor acestuia sunt stabilite direct prin lege, O.U.G. nr. 40/1999 instituind regimul juridic ce le este aplicabil.
Nu se impunea nici notificarea recurentului de către proprietari în scopul încheierii unui nou contract de închiriere, căci neîndeplinirea de către recurent a condiţiilor pretinse prin art. 12 lit. b) din O.U.G. nr. 40/1999 înlătura o asemenea obligaţie pentru proprietar.
în ce priveşte condiţia ca pârâtul recurent să fi locuit împreună cu tatăl său în locuinţa în litigiu, este de văzut că atât prima instanţă, cât şi cea de apel au stabilit în mod corect că ea nu se află îndeplinită, simplul fapt că unele bunuri ale recurentului sunt depozitate în imobil, precum şi exploatarea agricolă a grădinii, neavând valoarea unei locuiri efective în imobil, aşa cum legea cere.
Faţă de cele ce preced, recursul se va respinge ca nefondat, în baza prevederilor art. 304 pct. 9 şl art. 312 C. pr. civ. (Judecător Valentin Mitea)
V. SUCCESIUNI
| ← Obligaţii şi contracte. Litigiu locativ. Cerere de obligare la... | Cerere de deschidere a succesiunii, formulată de soţul celui... → |
|---|
