Contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe încheiat în condiţiile Legii nr. 4/1973. Invocarea nulităţii acestuia în baza Legii nr. 85/1992. Principiul neretroactivităţii
| Comentarii |
|
Legea nr. 85/1992 prevede în mod expres posibilitatea înstrăinării doar a locuinţelor construite din fondul locativ de stat, dar nu se pot aplica dispoziţiile acestei legi, care nu era în vigoare la data încheierii contractului a cărui anulare se solicită, ci ale Legii nr. 4/1973, în vigoare la acea dată şi care nu făcea această distincţie.
Aşadar, neexistând în textul Legii nr. 4/1973 nici o dispoziţie care să prevadă că din fondul locativ de stat fac parte numai locuinţele construite de stat şi că numai acestea puteau fi vândute către populaţie, reiese că este valabil încheiat contractul, cu respectarea dispoziţiilor acestei legi.
(Decizia nr. 2933 din 30 octombrie 2001 - Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată la 29.06.1998 şi modificată la 9.12.1998, reclamanta S.E. a chemat în judecată pe pârâtele S.C. "A." S.A., F.D.M., F.V. şi F.O., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 9 din 26.02.1976, încheiat cu privire la apartamentul situat la parterul unui imobil din Bucureşti, sectorul 2, între F.N.- decedat în 1994 şi I.C.V.L. Colentina (actualmente S.C. "A." S.A.), a certificatului de moştenitor eliberat de pe urma defunctului F.N. şi a actului de donaţie autentificat sub nr. 10138 din 25.08.1983 de notariatul de Stat al Sectorului 2, Bucureşti.
Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins acţiunea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, pronunţând în acest sens Sentinţa civilă nr. 2827 din 7.03.2001.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că în cauză nu s-a făcut dovada că între pârâta S.C. "A." S.A. şi vânzătorul din actul a cărui anulare se solicită există identitate.
Prin Decizia civilă nr. 1744/A din 18 mai 2001, Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă a admis apelul declarat de reclamantă, a anulat sentinţa judecătoriei şi, pe fond, a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 9/1976, precum şi nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. 10138 din 25 august 1983 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 2, Bucureşti.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut următoarele:
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a fost greşit admisă, deoarece, aflându-se în raza teritorială a sectorului 2, Bucureşti, S.C. "A." S.A. este unitatea comercială căreia, în calitate de mandatar al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, îi revine sarcina de a administra imobilele aflate în proprietatea statului. Cu privire la acest aspect, S.C. "A." S.A. nu a propus nici o probă contrară, pentru a dovedi că nu este continuatoarea fostei întreprinderi de construire şi vânzare de locuinţe către populaţie.
Pe fond, tribunalul a reţinut că imobilul în litigiu a fost restituit reclamantei prin Sentinţa civilă nr. 8235 din 23.09.1994 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, prin care s-a constatat că imobilul a fost greşit naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950. Prin urmare, imobilul s-a aflat, fără titlu, în posesia statului, care l-a vândut în baza Legii nr. 4/1973 chiriaşilor F.N. şi F.O.C. Domeniul de aplicare al acestui act normativ cu privire la înstrăinarea locuinţelor era cel al locuinţelor din fondul locativ de stat, conform art. 41 din Legea nr. 4/1973. Aplicarea dispoziţiilor acestui act normativ pentru înstrăinarea apartamentului din sectorul 2 s-a făcut prin eludarea dispoziţiilor imperative, fraudându-se legea.
Pentru aceste considerente, tribunalul a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare şi nulitatea actului subsecvent, respectiv a contractului de donaţie, prin care pârâta F.O. a donat pârâtei F.D.M. cota indiviză de 1/2 din imobil.
în ceea ce priveşte certificatul de moştenitor, tribunalul a reţinut că nu există nici o cauză de nulitate absolută.
împotriva deciziei au declarat recurs pârâtele F.D.M., F.V. şi F.O., invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
O critică a recurentelor, întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, este aceea potrivit căreia hotărârea pronunţată de tribunal contravine dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
în dezvoltarea acestei critici, recurentele arată că, potrivit textului de lege menţionat, nu sunt lovite de nulitate absolută actele juridice de înstrăinare, dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării şi cu bună-credinţă, condiţii care, în opinia recurentelor, sunt întrunite în cauză.
Recursul este fondat şi urmează a fi admis, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.
Imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, printr-o greşită aplicare a Decretului nr. 92/1950, aşa după cum s-a stabilit cu putere de lucru judecat prin Sentinţa civilă nr. 8235 din 23.09.1994 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, devenită irevocabilă.
Apartamentul nr. 1 din acest imobil a fost vândut prin Contractul nr. 9/1976 de către fosta I.C.V.L. chiriaşilor F.M. şi F.O.C., în baza Legii nr. 4/1973.
Ulterior, prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 10138 din 25.08.1983 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 2, Bucureşti, F.O.C. a donat surorii sale F.D.M. cota indiviză de 1/2 din apartament.
Aşa după cum rezultă din Certificatul de moştenitor nr. 40 din 8.10.1998, eliberat de B.N.P. - C.R. de pe urma defunctului F.N., cealaltă cotă indiviză de 1/2 din apartament a fost moştenită de F.V. - soţie şi de F.D.M. - fiică.
Potrivit dispoziţiilor art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data judecării apelului şi invocat de pârâte în apărare, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile ce cad sub incidenţa acestei legi sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Potrivit alin. (2), actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Reclamanta a susţinut în acţiune că încheierea contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 1 s-a făcut în condiţiile în care, chiar în momentul înstrăinării, exista interdicţia de a se vinde imobile care nu au fost construite de stat; în drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992.
Tribunalul a reţinut că, într-adevăr, vânzarea a avut loc prin fraudarea Legii nr. 4/1973, deoarece înstrăinarea era posibilă, conform art. 41, doar cu privire la locuinţele din fondul locativ de stat.
Tribunalul nu şi-a întemeiat soluţia pe dispoziţiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, care sancţionează cu nulitatea absolută contractele de vânzare a locuinţelor încheiate cu încălcarea prevederilor acestei legi şi ale Decretului-lege nr. 61/1990, şi acest lucru nici nu ar fi fost posibil, deoarece ar fi presupus aplicarea retroactivă a respectivelor dispoziţii legale unui contract încheiat anterior intrării în vigoare a legii.
Astfel, contractul a cărui anulare se solicită a fost încheiat în baza Legii nr. 4/1973, şi nu în baza Legii nr. 85/1992, care prevede în mod expres posibilitatea înstrăinării doar a locuinţelor construite din fondul locativ de stat sau al unităţilor economice sau bugetare de stat.
în ceea ce priveşte Legea nr. 4/1973, capitolul IV din acest act normativ cuprinde dispoziţii referitoare la vânzarea de locuinţe din fondul locativ de stat, fără să prevadă însă că acest fond se compune doar din locuinţe construite de stat.
Art. 42 din Legea nr. 4/1973 prevede că "după ce s-a asigurat fondul de locuinţe destinat pentru închiriere, potrivit prevederilor art. 41, statul poate vinde celelalte locuinţe de care dispune, în primul rând cele din clădiri în care există şi apartamente proprietate personală, casele mici - construite din materiale inferioare sau din materiale durabile, dar cu o uzură avansată, precum şi cele cu mai multe locuinţe, tip blocuri".
Singura excepţie, prevăzută de alin. (2) al art. 42, se referă la locuinţele aflate în administrarea directă a întreprinderilor sau organizaţiilor economice de stat, destinate persoanelor încadrate cu contract de muncă ale acestora, pentru închiriere.
Aşadar, nu există în lege nici o dispoziţie care să prevadă că din fondul locativ de stat fac parte numai locuinţele construite de stat şi că numai acestea puteau fi vândute către populaţie.
Mai mult, Decretul nr. 93/1977, privind preţurile de vânzare ale locuinţelor din fondul locativ de stat, cuprinde în art. 1 dispoziţii referitoare la preţurile de vânzare pentru locuinţele construite din fondurile statului, iar în art. 2 dispoziţii referitoare la preţurile de vânzare pentru locuinţele, altele decât cele executate din fondurile statului.
în aceste condiţii, Contractul de vânzare-cumpărare nr. 9/1976, având ca obiect apartamentul în litigiu, a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 4/1973, cumpărătorii având la acea dată calitatea de chiriaşi, conferită de Contractul de închiriere nr. 30629 din 1.11.1973 - aşa cum cereau dispoziţiile alin. ultim al art. 42, hotărârea tribunalului de constatare a nulităţii contractului pentru fraudă la lege fiind lipsită de temei legal.
în ceea ce priveşte faptul că statul a vândut un imobil pe care-l deţinea fără titlu, deci fără a avea calitatea de proprietar- invocat, de asemenea, de reclamantă în acţiune şi în motivele de apel - conform art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, acesta atrage nulitatea actului de înstrăinare, în afară de cazul în care actul s-a încheiat cu bună-credinţă.
Sub acest aspect, Curtea reţine apărarea recurentelor, în sensul că dobânditorii au fost de bună-credinţă, iar aceeaşi atitudine subiectivă se poate reţine şi în ceea ce priveşte pe vânzător. Astfel, imobilul figura în anul 1976 ca fiind intrat cu titlu în proprietatea statului, în temeiul Decretului nr. 92/1950, şi în cauză nu s-a făcut nici o dovadă în sensul că valabilitatea titlului statului ar fi fost la acea vreme contestată sau că lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului ar fi putut fi cunoscută cu minime diligenţe din partea cumpărătorilor.
Nevalabilitatea titlului statului a fost constatată prin Sentinţa civilă nr. 8235/1994 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, ca urmare a admiterii acţiunii formulate de reclamantă la data de 27.04.1994. Această situaţie nu putea fi anticipată la nivelul anului 1976, când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, nu se poate reţine nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare şi, pe cale de consecinţă, nici cea a actului de donaţie cu privire la o cotă indiviză din imobilul în litigiu.
în ceea ce priveşte certificatul de moştenitor de pe urma defunctului F.N., tribunalul s-a pronunţat deja în sensul valabilităţii acestuia, admiţând acţiunea doar în parte.
Pentru aceste considerente, Curtea, în baza art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, a admis recursul şi a modificat în parte decizia tribunalului.
Astfel, Curtea a menţinut decizia tribunalului de admitere a apelului şi de anulare a sentinţei judecătoriei dar, în ceea ce priveşte fondul cauzei, Curtea a respins acţiunea reclamantei ca neîntemeiată, atât în ceea ce priveşte constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, cât şi a actului subsecvent de donaţie.
| ← Contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere,... | Contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe cu plata... → |
|---|
