Contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, îmbunătăţiri aduse imobilului. Rezoluţiune. Efecte
| Comentarii |
|
Chiar dacă în contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere nu s-a stipulat o clauză referitoare la posibilitatea debitorului de a efectua anumite construcţii pe terenul ce formează obiectul contractului, debitorii întreţinerii au devenit proprietarii bunului respectiv, situaţie în care limitarea exercitării dreptului de proprietate nu este cu putinţă.
în cazul rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, debitorul este îndreptăţit a obţine contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, care a reintrat în proprietatea creditorului.
(Decizia nr. 2503 din 1 octombrie 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la nr. 7458 din 25.09.2000, reclamanta I.D. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii A.L. şi A.A., să se pronunţe o hotărâre judecătorească prin care să se dispună rezilierea contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
în motivarea cererii reclamanta a arătat că, datorită stării de nevoie în care se află, a transmis prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere dreptul de proprietate asupra imobilului situat în comuna T., jud. I., cu obligaţia pentru cumpărătorii pârâţi de a respecta clauzele referitoare la întreţinerea acesteia.
A mai precizat reclamanta că, în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere, pârâţii au refuzat să-şi îndeplinească obligaţiile contractuale, motiv ce a determinat promovarea prezentei acţiuni.
Prin cererea reconvenţională depusă la dosarul cauzei la data de 30.10.2000, pârâţii au solicitat instanţei să dispună obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor de construcţie, constând în fundaţie casă şi împrejmuire teren.
Ulterior, cererea reconvenţională a fost precizată, în sensul că pârâţii-reclamanţi au solicitat instanţei să recunoască în favoarea acestora un drept de retenţie asupra imobilului până la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului în litigiu.
Prin Sentinţa civilă nr. 6058 din 13.11.2000, pronunţată de Judecătoria Buftea, a fost admisă acţiunea reclamantei şi s-a dispus rezilierea contractului de vânzare-cumpărare.
A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi, ca neîntemeiată.
Pe baza probelor administrate, instanţa de fond a reţinut că pârâţii-reclamanţi nu şi-au îndeplinit obligaţiile asumate, fiind aplicabile, în speţă, dispoziţiile art. 1021 din Codul civil.
Cât priveşte pretenţiile pârâţilor-reclamanţi, instanţa de fond a reţinut că aceştia nu au făcut dovada susţinerilor referitoare la îmbunătăţirile aduse imobilului în litigiu.
împotriva acestei hotărâri pârâţii-reclamanţi au declarat apel, criticând hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că instanţa nu a făcut o apreciere corectă a probelor, din care rezultă că şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale, iar privitor la îmbunătăţirile aduse imobilului, instanţa de fond le-a respins probele solicitate.
Prin Decizia civilă nr. 1558/A din 08.05.2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă, a fost admis apelul declarat, schimbată în parte hotărârea apelată şi admisă cererea reconvenţională. A fost obligată intimata-reclamantă-pârâtă la plata sumei de 104.904.000 lei, reprezentând contravaloarea construcţiilor edificate pe terenul în litigiu.
A fost acordat apelanţilor-pârâţi-reclamanţi drept de retenţie asupra terenului până la plata sumei de 104.904.000 lei.
împotriva acestei hotărâri reclamanta-pârâtă a declarat recurs, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, constând în interpretarea eronată a actului juridic dedus judecăţii, în sensul că actul juridic încheiat de părţi - contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere- a dat naştere la obligaţii de a face în sarcina cumpărătorului, neexistând în contract o clauză prin care să se stipuleze că pe terenul respectiv cumpărătorii ar putea face investiţii în contul întreţinerii.
Mai arată recurenta că expertiza tehnică a fost contestată încă de la propunere, însă instanţa de apel a procedat la omologarea acesteia, fără a lua în considerare obiecţiunile formulate.
Recursul este nefondat.
La data de 06.08.1999, între părţile din prezenta cauză a fost încheiat contractul de întreţinere autentificat sub nr. 650, în baza căruia recurenta-pârâtă a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului situat în comuna T., jud. I., compus din teren intravilan, intimaţilor-pârâţi-reclamanţi, aceştia asumându-şi la rândul lor obligaţia faţă de recurenta-reclamantă-pârâtă să-i asigure întreţinere până la sfârşitul vieţii acesteia, constând în procurarea de alimente, medicamente, îmbrăcăminte, ajutor menaj, încălzire, asistenţă medicală şi spitalizare în caz de nevoie şi de a suporta cheltuielile de înmormântare şi pomenire, conform tradiţiei.
Din interpretarea coroborată a probelor administrate atât la instanţa de fond, cât şi la instanţa de apel a rezultat că intimaţii-pârâţi-reclamanţi şi-au îndeplinit obligaţiile asumate, aceştia aflându-se în imposibilitatea de a-şi îndeplini în continuare obligaţiile, din culpa recurentei-reclamante-pârâte care a refuzat orice întreţinere.
în această situaţie, desfiinţarea contractului de întreţinere este posibilă numai cu acordul debitorului.
Având în vedere efectele contractului de întreţinere, care este un contract oneros, aleatoriu, sinalagmatic, translativ de proprietate, de la data încheierii convenţiei bunul intrând în patrimoniul debitorului, dar şi efectele rezoluţiunii, în sensul că se procedează la restabilirea situaţiei anterioare, prin reintrarea bunului în patrimoniul fostului proprietar, ca şi cum nu ar fi ieşit niciodată din patrimoniul său, în mod corect instanţa de apel a dispus obligarea recurentei-reclamante-pârâte la plata contravalorii construcţiilor edificate pe terenul ce a reintrat în proprietatea sa, cu atât mai mult cu cât probele dosarului au evidenţiat buna-credinţă a intimaţilor-pârâţi-reclamanţi în realizarea obiectului contractului.
Este adevărat că în contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere nu s-a stipulat o clauză referitoare la posibilitatea intimaţilor-pârâţi-reclamanţi de a efectua anumite construcţii pe terenul ce a făcut obiectul contractului, dar odată ce dreptul de proprietate asupra bunului respectiv a fost transcris (contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere fiind translativ de proprietate), intimaţii-pârâţi-reclamanţi devenind astfel proprietarii bunului respectiv, limitarea exercitării dreptului de proprietate, conform atributelor conferite de acest drept, nu este cu putinţă.
Din acest punct de vedere, susţinerea recurentei-reclamante-pârâte, în sensul că intimaţii-pârâţi-reclamanţi nu puteau beneficia de terenul respectiv şi nu aveau posibilitatea să construiască pe acest teren, fără acordul acesteia, nu poate fi reţinută.
Referitor la expertiza efectuată în cauză la data de 08.05.2001, recurenta-reclamantă-pârâtă, prezentă personal la instanţa de apel, nu a formulat nici un fel de obiecţiuni la raportul de expertiză tehnică efectuată în cauză.
Faţă de aceste considerente, Curtea, având în vedere dispoziţiile art. 316 din codul de procedură civilă raportat la art. 296 din Codul de procedură civilă, va respinge recursul ca nefondat. (Judecator Ioana Surdescu)
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat de titularul... | Contract de vânzare-cumpărare a unei locuinţe încheiat în... → |
|---|
