Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Nulitate. Cauză ilicită. Prezumţia de bună-credinţă
| Comentarii |
|
Buna-credinţă se analizează la momentul încheierii actului juridic, şi nu ulterior, în cadrul condiţiilor esenţiale de validitate ale contractelor prevăzute de dispoziţiile art. 948 din Codul civil.
întrucât pârâţii-cumpărători au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în condiţiile respectării dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, fără a avea cunoştinţă de vreun demers de revendicare imobiliară, care a fost promovat ulterior încheierii contractului pentru care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute, nu se poate reţine cauza ilicită şi nici reaua-credinţă a pârâţilor, care să conducă la nulitatea contractului.
în condiţiile menţionate, chiriaşii-cumpărători se bucură de prezumţia de bună-credinţă.
(Decizia nr. 644 din 13 martie 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Reclamantele N.G. şi D.M. au chemat în judecată pe pârâţii P.P., P.P., Primăria Municipiului Bucureşti şi S.C. "A." S.A. pentru ca instanţa, prin hotărâre judecătorească, să constate nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 398 din 24.06.1997, încheiat de pârâţi, pentru imobilul situat în Bucureşti, sectorul 2, proprietatea reclamantelor, pe care au redobândit-o prin Sentinţa nr. 15045/1997, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, şi, totodată, să dispună evacuarea pârâţilor.
Pârâţii au formulat cerere reconvenţională, prin care au solicitat respingerea acţiunii, iar, în situaţia admiterii acţiunii, obligarea reclamantelor la plata cheltuielilor privitoare la îmbunătăţirile aduse imobilului şi acordarea unui drept de retenţie, evacuarea urmând a fi dispusă doar condiţionat de punerea la dispoziţie a unei locuinţe corespunzătoare de către reclamante.
Pârâţii au formulat şi o cerere de chemare în garanţie, prin care au solicitat ca ultimele două pârâte să fie obligate, în situaţia admiterii acţiunii, să le pună la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare şi să li se achite sumele plătite ca avans la cumpărarea locuinţei.
Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, prin Sentinţa civilă nr. 5462 din 09.05.2000, a admis în parte acţiunea principală, cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie, a constatat nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3981/1997, încheiat de pârâţi, şi a obligat pe reclamante la plata sumei de 6.702.668 lei, contravaloarea îmbunătăţirilor la imobil. Chematele în garanţie au fost obligate la plata sumei de 12.723.117 lei, despăgubiri, şi au fost respinse cererile privitoare la evacuarea pârâţilor şi acordarea dreptului la retenţie.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de judecată a reţinut că vânzarea locuinţei s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor art. I pct. 3 alin. (6) din Hotărârea Guvernului nr. 11/1997, contractul fiind lovit de nulitate absolută, iar cererea de evacuare a pârâţilor a fost respinsă, având în vedere dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Tribunalul Bucureşti, prin Decizia civilă nr. 3341 din 23.10.2000, a schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a fost respinsă acţiunea principală, ca nefondată, iar cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie au fost respinse, ca rămase fără obiect.
în considerentele deciziei pronunţate în apel, Tribunalul Bucureşti a reţinut că nu s-a făcut o apreciere judicioasă a probelor, ceea ce a condus la o soluţie eronată.
Potrivit probelor administrate în cauză, rezultă că acţiunea în revendicare a fost promovată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, vânzarea operând în concordanţă cu dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Instanţa de apel a mai reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 1898 şi 1899 din Codul civil, pentru menţinerea actului subsecvent de vânzare-cumpărare, ca efect al prezumţiei de bună-credinţă de care se bucură pârâţii.
împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele N.G. şi D.M., criticând-o din perspectiva motivelor prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă.
Potrivit primului motiv de recurs, s-a susţinut că instanţa de apel a ignorat temeiul juridic al acţiunii, respectiv art. 948 din Codul civil, invocat privitor la lipsa capacităţii celor două pârâte de a înstrăina imobilul, cât şi Sentinţa civilă nr. 15045/1997 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, prin care i-a fost recunoscut dreptul de proprietate şi s-a dispus restituirea imobilului către reclamante, ca efect al nelegalităţii actului de naţionalizare, ceea ce conduce la anularea tuturor operaţiunilor efectuate în executarea lui.
Potrivit celui de-al doilea motiv de recurs, s-a arătat, în esenţă, că instanţa de apel a apreciat greşit că pârâţii sunt cumpărători de bună-credinţă, întrucât ei cunoşteau că bunul nu este proprietate de stat, iar litigiile în revendicare dintre stat şi proprietari erau de notorietate.
S-a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi respingerea apelului pârâţilor.
Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a lll-a civilă a respins recursul, ca nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Este greşit a se considera că instanţa de apel nu a aplicat corect legea, întrucât din probele administrate în cauză rezultă că pârâţii au cumpărat apartamentul din imobilul în litigiu, fără a cunoaşte demersurile de retrocedare iniţiate de către reclamante, astfel că vânzarea-cumpărarea încheiată la data de 24.06.1997 a avut loc cu respectarea întocmai a prevederilor Legii nr. 112/1995, respectiv a articolului 9, care permiteau înstrăinarea locuinţelor către chiriaşi.
Acţiunea în revendicare a fost promovată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data de 07.07.1997, astfel că nu-şi găsesc aplicarea nici dispoziţiile imperative ale Hotărârii Guvernului nr. 11/1997, care, în mod corect, au fost înlăturate de către instanţa de apel.
Buna-credinţă a cumpărătorilor pârâţi nu poate fi pusă la îndoială şi nu se poate susţine că, la data încheierii contractului, imobilul nu se mai afla în patrimoniul statului şi că operau dispoziţiile art. 948 pct. 1 din Codul civil.
Nulitatea absolută vizează lipsa unui element esenţial de validitate, prevăzut de art. 948 din Codul civil, dar care trebuie să fie constatat la momentul încheierii contractului, şi nu ulterior încheierii lui. Caracterul general, de "notorietate", al felului cum vor reacţiona foştii proprietari ai imobilelor naţionalizate nu este de natură să răstoarne prezumţia bunei-credinţe a subdobânditorului bunului, ci acţiunea concretă, în justiţie, finalizată prin hotărâre judecătorească, dar care, în speţă, a fost promovată ulterior înstrăinării apartamentului către chiriaşi, cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Legii... | Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... → |
|---|
