Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Buna-credinţă. Notificare emanată de la o altă persoană decât reclamantul. Consecinţe
| Comentarii |
|
Relevant pentru atitudinea subiectivă a cumpărătorilor, pentru buna lor credinţă, este faptul ca aceştia să fi crezut fără dubiu că actul de vânzare-cumpărare se încheie cu adevăratul proprietar. Existând o persoană care, până la efectuarea operaţiunii juridice de vânzare-cumpărare, i-a avertizat pe cumpărători că imobilul nu se află în proprietatea statului cu titlu valabil, pârâţii cumpărând bunul în aceste condiţii, reclamantele au reuşit să înlăture prezumţia bunei-credinţe, care opera în favoarea lor, conform art. 1899 alin. 2 din Codul civil, chiar dacă folosindu-se de un mijloc de probă care nu provenea de la acestea.
(Decizia nr. 1684 din 5 iunie 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, la data de 8.05.1998, sub nr. 6433/1998, reclamantele B.P.M. şi P.N. au chemat în judecată pe pârâţii M.V., M.N. şi S.C. "C." S.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 40690 din 29.10.1996, încheiat între pârâţi, privind apartamentul situat în Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 2249 din 3.03.2000 a aceleiaşi instanţe, s-a respins acţiunea reclamantelor, ca neîntemeiată, reţinându-se că în anul 1997 acestea au formulat acţiune în revendicare, în cadrul căreia instanţa a stabilit nevalabilitatea titlului statului, dar nu se poate reţine nici frauda la lege şi nici reaua-credinţă în ceea ce priveşte pe pârâţi, întrucât la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul în litigiu figura în evidenţa S.C. "C." S.A., ca fiind preluat de la I.E., în baza Decretului nr. 92/1950, situaţie juridică cunoscută de către familia M. ca urmare a notificării făcute la 5.08.1996 de către avocatul moştenitorilor acestei persoane. Reclamantele nu au adus la cunoştinţa pârâţilor dreptul lor de proprietate pentru imobil la data naţionalizării, iar acţiunea în revendicare formulată de acestea este ulterioară încheierii actului juridic al pârâţilor. Pe de altă parte, dispoziţiile art. 91 lit. a din Hotărârea Guvernului nr. 11/1997, care sancţionează cu nulitatea actele juridice încheiate în condiţiile Legii nr. 112/1995, pentru imobile preluate de stat fără titlu, nu sunt aplicabile în cauză, întrucât nu erau în vigoare la momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 40690 din 29.10.1996, actul normativ menţionat intrând în vigoare la 4.02.1997, data publicării în Monitorul Oficial.
împotriva acestei sentinţe civile au declarat apel reclamantele, criticând-o ca netemeinică, deoarece instanţa în mod greşit nu a reţinut reaua-credinţă a pârâţilor, care au cunoscut, conform notificării din 5.08.1996, faptul că apartamentul în litigiu urmează să fie revendicat de proprietari.
Prin Decizia civilă nr. 2544 din 16.10.2000 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamante împotriva sentinţei civile menţionate, cu 1.000.000 lei cheltuieli de judecată în sarcina apelantelor, reţinând că, la data încheierii actului juridic de către pârâţi, nu fusese promovată din partea reclamantelor acţiune în revendicare, acestea devenind proprietarele apartamentului la data rămânerii irevocabile a hotărârii pronunţate în soluţionarea acestei acţiuni, respectiv 14.03.1998. Scrisoarea din 5.08.1996 este nulă, deoarece reclamanţii nu aveau calitatea de proprietari şi nu au fixat o dată exactă şi un loc de întâlnire pentru discutarea contractului de închiriere. în sfârşit, pârâţii sunt cumpărători de bună-credinţă.
împotriva acestei decizii civile au declarat recurs reclamantele, criticând-o ca nelegală şi netemeinică, în baza art. 304 pct. 9-11 din Codul de procedură civilă, întrucât din probele administrate rezultă că pârâţii au cunoscut existenţa proprietarului apartamentului. Astfel, în prima acţiune în revendicare introdusă în anul 1991 de reclamante, respinsă ca prescrisă, S.C. "C." S.A. a figurat în calitate de pârâtă.
în ceea ce îi priveşte pe pârâţii M.V. şi M.N., aceştia au cumpărat imobilul la 29.10.1996, deşi fuseseră notificaţi din 5.08.1996 de către moştenitorii proprietarului E. despre intenţia lor de a revendica bunul şi se aflau în litigiu cu aceştia. Nu prezintă importanţă cine era proprietarul apartamentului, E. sau reclamantele, iar actul de vânzare-cumpărare al acestora din urmă fusese autentificat şi transcris anterior încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 40690.
Recurentele-reclamante au înregistrat în termen precizări şi completări la motivele de recurs, la data de 27.12.2000, argumentând în plus că pârâţii au fost de rea-credinţă la încheierea actului juridic, acesta fiind lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită, iar ca efect al admiterii acţiunii în revendicare formulată de reclamante, conform Sentinţei civile nr. 8720 din 24.11.1997 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, nulitatea titlului statului pentru imobil produce efecte retroactive, considerându-se că acest titlu nu a existat, iar reclamantele au fost în mod continuu proprietarele bunului, iar nu de abia din martie 1998.
în ceea ce priveşte nulitatea notificării, considerentele prezentate în decizie trebuie înlăturate, deoarece nu se poate pune problema încheierii unui contract de închiriere cu pârâţii, în anul 1996 nefiind confirmat dreptul de proprietate al reclamantelor.
Acestea au solicitat admiterea recursului.
Au fost depuse la dosar înscrisuri, conform art. 305 din Codul de procedură civilă, respectiv fotocopii legalizate de pe Sentinţa civilă nr. 217 din 13.01.1998 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, cu menţiunea "definitivă şi irevocabilă", şi de pe Decizia civilă nr. 3137/A din 12.11.1998 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă.
Părţile au depus note scrise în dosar.
Curtea va verifica motivele de recurs, din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, deoarece recurentele critică în realitate greşita interpretare a probelor administrate în cauză, în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a pârâţilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Analizând decizia recurată, în raport de aceste critici, Curtea constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat de fostul Tribunal Ilfov -Secţia notariat sub nr. 8721, din 15.03.1950, reclamantele au dobândit în proprietate de la I.E. apartamentul situat în Bucureşti. Acest imobil a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950 de la numitul E.I., care figura la poziţia 2475 din anexa la actul normativ.
Prin Sentinţa civilă nr. 1960 din 7.06.1991 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, s-a respins acţiunea formulată de reclamante, în contradictoriu cu S.C. "C." S.A., pentru revendicarea aceluiaşi imobil, constatându-se prescris dreptul la acţiune, aspect susţinut de reclamante şi confirmat şi de pârâţii M. prin întâmpinarea depusă în dosarul de apel.
La data de 5.08.1996, pârâtul M.V. a fost notificat de moştenitorul familiei E., L.E., prin avocat, în sensul de a nu achiziţiona acest bun în baza Legii nr. 112/1995, întrucât proprietarul apartamentului preluat în baza unei legi "abuzive şi samavolnice" este această persoană, iar cumpărătorul îşi asumă riscul pierderii dreptului de proprietate dobândit în acest mod.
La data de 29.10.1996, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 40690, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, pârâţii M.V. şi N. au dobândit în proprietate apartamentul în litigiu, S.C. "C." S.A. figurând ca vânzător.
Prin Sentinţa civilă nr. 8720 din 24.11.1997 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, s-a admis acţiunea formulată de reclamantele din prezentul dosar împotriva pârâţilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 5 Bucureşti şi S.C. "C." S.A., s-a constatat că reclamantele sunt proprietarele apartamentului situat în Bucureşti şi au fost obligate pârâtele să le lase în deplină proprietate şi posesie acest bun.
Prin Sentinţa civilă nr. 217 din 13.01.1998 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, s-a respins cererea principală, completată, formulată de reclamantul L.E. împotriva pârâţilor Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Consiliul Local al Sectorului 5 Bucureşti şi S.C. "C." S.A., având ca obiect constatarea nulităţii titlului statului pentru imobilul din Bucureşti, retrocedarea bunului şi constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între stat şi intervenienţii M.V., B.R. şi B.A.; s-a respins ca neîntemeiată cererea de intervenţie principală formulată de intervenientele L.Y.F. şi L.B.A.M., având acelaşi obiect ca şi acţiunea principală; au fost admise cererile de intervenţie accesorii formulate de intervenienţii menţionaţi. Apelul declarat de reclamant şi intervenientele principale împotriva sentinţei civile menţionate a fost respins, ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 3137/A din 12.11.1998 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a lll-a civilă.
Având în vedere operaţiunile juridice efectuate de părţi, sus-prezentate, şi litigiile declanşate în legătură cu acest imobil, Curtea constată că nu se poate reţine buna-credinţă a părţilor contractante la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 40690 din 29.10.1996, actul juridic fiind lovit de nulitate absolută. Astfel, S.C. "C." S.A. a avut calitatea de parte în dosarul de revendicare soluţionat prin Sentinţa civilă nr. 1960/1991, deci cunoştea despre intenţia de revendicare a părţilor.
Pârâţii M.V. şi M.N. au cunoscut şi ei faptul că o altă persoană decât statul se consideră proprietar al bunului, respectiv L.E., care i-a notificat în acest sens la data de 5.08.1996, deci anterior încheierii actului juridic, respectiv 29.10.1996. Ei şi-au asumat astfel riscul de a încheia un act juridic pentru un bun litigios sau care urma să devină litigios, L.E. promovând, de altfel, acţiune în revendicare pentru acest bun, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti sub nr. 6626/1996. Nu prezintă nici o relevanţă din punct de vedere juridic că persoana care i-a notificat este alta decât reclamantele. La momentul notificării, această persoană se considera proprietarul bunului, iar pârâţii, încheind actul juridic în aceste condiţii, au urmărit ca, folosindu-se de beneficiul dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, să împiedice pe proprietar (în speţă, pe persoana ce consideră că are această calitate) să exercite atributele acestui drept. De altfel, la momentul încheierii actului juridic, 29.10.1996, nu se stabilise în mod definitiv că L.E. nu este proprietarul imobilului, soluţia de respingere a acţiunii în revendicare formulată de acesta şi de intervenientele L.Y.F. şi L.B.A.M. rămânând definitivă, prin Decizia civilă nr. 3137/A, pronunţată abia la 12.11.1998 de Tribunalul Bucureşti - Secţia a lll-a civilă.
Relevant pentru atitudinea subiectivă a pârâţilor, pentru buna lor credinţă, este faptul ca aceştia să fi crezut fără dubiu că actul de vânzare-cumpărare se încheie cu adevăratul proprietar. Or, a existat o persoană care, până la efectuarea acestei operaţiuni juridice de vânzare-cumpărare, i-a avertizat pe cumpărători că imobilul nu se află în proprietatea statului, cu titlu valabil, pârâţii cumpărând bunul în aceste condiţii. Ca atare, reclamantele au reuşit să înlăture prezumţia bunei-credinţe, care opera în favoarea lor, conform art. 1899 alin. 2 din Codul civil, chiar dacă s-au folosit de un mijloc de probă care nu provenea de la acestea.
în final, s-a şi confirmat nevalabilitatea titlului statului, chiar dacă nu raportat la L.E., ci la reclamante, iar prin efectul admiterii acţiunii în revendicare formulată de acestea, conform Sentinţei civile nr. 8720 din 24.11.1997 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, intrată în puterea lucrului judecat, se consideră că statul nu a avut nici un moment un titlu valabil pentru bun. în mod sistematic, datorită caracterului declarativ al hotărârilor pronunţate în cazul acţiunii în revendicare, reclamantele nu au pierdut niciodată din patrimoniul lor dreptul de proprietate pentru bun, contrar celor susţinute de instanţa de apel, în sensul că acestea sunt proprietare din martie 1998.
Deşi prin Sentinţa civilă nr. 217 din 13.01.1998 a Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti s-a respins şi capătul de cerere formulat de L.E. şi cele două interveniente principale, privind nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de stat cu chiriaşii din imobil, printre care şi cel al pârâţilor în procesul respectiv, după cum rezultă din considerentele hotărârii, nu a fost analizată buna-credinţă a părţilor din perspectiva notificării respective, ci s-a considerat că titlul statului fiind valabil, în raport de reclamant şi interveniente, actul juridic a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
în ceea ce priveşte nulitatea notificării, prin faptul că nu ar conţine data şi locul încheierii unui contract de închiriere, nu pot fi reţinute nici aceste concluzii ale instanţei de apel, deoarece litigiul de faţă nu are un obiect care să pună în discuţie situaţia locativă a pârâţilor din perspectiva unui astfel de act juridic.
Având în vedere aceste considerente, Curtea consideră că ambele instanţe au stabilit eronat situaţia de fapt, în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a părţilor contractante la momentul încheierii actului juridic, printr-o greşită interpretare a probelor administrate în cauză, astfel încât, în baza art. 312 alin. 1 cu referire la art. 304 pct. 11 din Codul de procedură civilă, va admite recursul declarat de reclamante, va casa decizia tribunalului şi rejudecând apelul declarat de acestea împotriva sentinţei civile, în baza art. 296 din Codul de procedură civilă, cu referire la art. 966 şi 968 din Codul civil, pentru considerentele arătate, îl va admite, va schimba în tot sentinţa civilă, în sensul că va admite acţiunea reclamantelor, şi va constata nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 40690 din 29.10.1996, încheiat între S.C. "C." S.A. şi M.V. şi M.N.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... | Contract de vânzare-cumpărare încheiat de titularul... → |
|---|
