Contract de vânzare-cumpărare încheiat de titularul contractului de închiriere. Efecte asupra celorlalte persoane cu drepturi locative proprii
| Comentarii |
|
Pentru titularul unui contract de închiriere asupra unui imobil din cele prevăzute de Legea nr. 85/1992, republicată, posibilitatea de a încheia în nume propriu contract de vânzare-cumpărare nu contravine cu obligaţia acestuia de a respecta contractul de locaţiune de care beneficiază în continuare ceilalţi locatari. Astfel, contractul de închiriere continuă să-şi producă efectele în persoana celor care au drepturi locative proprii asupra apartamentului cumpărat, conform art. 1441 din Codul civil, cumpărătorul fiind dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu excepţia cazului în care desfiinţarea ei din cauza vânzării s-a prevăzut în contractul de
locaţiune.
(Decizia nr. 1036 din 10 aprilie 2001 - Secţia a IlI-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti, la data de 7.02.2000, reclamanţii L.R.S. şi L.A.R. au chemat în judecată pe pârâţii L.M., L.V.Gh. şi S.C. "O." S.A., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 152/1995 încheiat între pârâţi, pentru lipsa consimţământului reclamanţilor şi fraudă la lege, şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Prin Sentinţa civilă nr. 3852 din 6.04.2000 a Judecătoriei Sectorului 6 Bucureşti, s-a admis acţiunea formulată de reclamanţi şi s-a constatat nulitatea absolută a actului juridic sus-menţionat, pentru fraudă la lege; s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul că apartamentul vândut, situat în Bucureşti, sectorul 6, revine în proprietatea S.C. "O." S.A., iar părţile redobândesc calitatea de chiriaşi asupra bunului.
Prima instanţă a reţinut, în pronunţarea acestei sentinţe civile, că, potrivit art. 15 alin. 2 din Legea nr. 5/1973, locuinţa a fost atribuită în considerarea tuturor membrilor care compun familia (soţi, copii, părinţii soţilor care se află în întreţinerea acestora), iar titularul contractului încheia actul juridic în numele întregii familii, ceilalţi locatari având aceleaşi drepturi cu cele ale locatarului principal. Din interpretarea art. 5 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990, rezultă necesitatea consimţământului tuturor persoanelor cu drepturi locative proprii, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Această cerinţă nu este îndeplinită în litigiu, întrucât lipseşte consimţământul reclamanţilor.
Prin Decizia civilă nr. 3553/A din 14.12.2000 a Tribunalului Bucureşti - Secţia a IV-a civilă, s-a admis apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. "O." S.A. împotriva sentinţei civile menţionate, care a fost schimbată în tot, în sensul respingerii acţiunii ca nefondată. Instanţa de apel a constatat că, potrivit art. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, act normativ avut în vedere la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, alături de Decretul-lege nr. 61/1990, nu este necesar consimţământul tuturor locatarilor, ci doar al titularului contractului de închiriere, membrii familiei acestuia păstrându-şi drepturile locative proprii în apartamentul cumpărat.
Reclamanţii L.R.S. şi L.A.R. au declarat recurs împotriva acestei decizii, criticând-o ca nelegală şi netemeinică, pentru următoarele considerente:
1. Decizia civilă conţine motive contradictorii sau străine de natura pricinii — motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 7 din codul de procedură civilă -întrucât instanţa a reţinut, pe de o parte, că, pentru încheierea contractului este necesar doar consimţământul titularului de contract, iar pe de altă parte, că ceilalţi membri ai familiei locatarului principal îşi păstrează drepturile locative proprii.
2. Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând natura sau înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia - motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă -, considerând că titularul contractului de închiriere poate încheia în mod valabil contract de vânzare-cumpărare în nume propriu pentru apartamentul aflat în locaţiunea şi a membrilor familiei, fiind necesar şi consimţământul lor pentru actul juridic respectiv.
3. Tribunalul a încălcat legea, aplicând în mod greşit dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, precum şi dispoziţiile art. 948 din Codul civil, referitoare la cauza licită şi consimţământul valabil, titularul contractului de închiriere acţionând ca un reprezentant al tuturor celorlalţi locatari, pentru facilitarea raporturilor cu autorităţile publice. în consecinţă, încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate avea loc doar cu titularul contractului de închiriere, când acesta are mandat din partea celorlalţi locatari, în caz contrar fiind încălcate drepturile locative ale celorlalţi locatari.
Este inechitabil ca titularul contractului de închiriere să devină proprietar pe un spaţiu care depăşeşte norma locativă cuvenită acestuia, în fraudarea drepturilor locative ale celorlalţi locatari, scopul actelor normative în discuţie fiind vânzarea la preţuri accesibile chiriaşilor a locuinţelor respective, iar nu crearea unor noi probleme locative.
în consecinţă, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare era necesar consimţământul tuturor membrilor familiei. Reclamanţii, având capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuiau să-şi manifeste voinţa în mod personal, cu încuviinţarea părinţilor lor, iar nu să fie reprezentaţi de aceştia la încheierea actului juridic.
Contractul de vânzare-cumpărare, fiind încheiat în absenţa consimţământului reclamanţilor şi prin fraudă la lege, este lovit de nulitate absolută.
Analizând decizia atacată, în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Susţinerile recurenţilor legate de motivele contradictorii sau străine de natura pricinii, prezentate în considerentele deciziei atacate, sunt neîntemeiate. Pentru titularul unui contract de închiriere asupra unui imobil dintre cele prevăzute în actele normative în discuţie, posibilitatea cumpărării nu contravine cu obligaţia acestuia de a respecta contractul de locaţiune de care beneficiază în continuare ceilalţi locatari. Astfel, contractul de închiriere continuă să-şi producă efectele în persoana celor care au drepturi locative proprii asupra apartamentului în discuţie, conform art. 1441 din Codul civil, cumpărătorul fiind dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, prin act autentic sau sub semnătură privată, cu excepţia cazului în care desfiinţarea ei din cauza vânzării s-a prevăzut în contractul de locaţiune. Cum o astfel de clauză nu se regăseşte în contractul de închiriere al părţilor, înregistrat sub nr. 12995 din 10.05.1993, pârâţii-cumpărători au obligaţia respectării locaţiunii copiilor lor, care au drepturi locative proprii asupra apartamentului în litigiu.
Nu subzistă nici criticile recurenţilor încadrate în motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, text de lege invocat în mod formal, întrucât în realitate se discută necesitatea consimţământului locatarilor pentru încheierea actului juridic, natura juridică a actului, aceea de contract de vânzare-cumpărare, fiind avută în vedere de instanţă pe tot parcursul judecăţii, fără să reprezinte obiect de controverse.
în ceea ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, nici aceste critici nu subzistă.
Astfel, în mod expres Legea nr. 85/1992, republicată, prevede în art. 1 că se încheie contract de vânzare-cumpărare asupra locuinţei la cererea titularului contractului de închiriere, respectiv L.M., în cauza de faţă.
Lipsa consimţământului reclamanţilor, persoane cu drepturi locative proprii în apartament, nu poate reprezenta o cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât legea nu condiţionează încheierea contractului de consimţământul altei persoane decât titularul contractului de închiriere. Ca atare, nu subzistă nici cauza ilicită, nici fraudarea drepturilor locative proprii şi nici frauda la lege. în acest ultim caz, instituţia fraudei la lege nu presupune simpla încălcare a unei dispoziţii legale, ceea ce, de altfel, nici nu a avut loc în litigiul de faţă, ci folosirea unor norme legale benefice părţii, în scopul eludării altor dispoziţii legale imperative. Nici frauda la lege nu subzistă în această cauză, având în vedere că încheierea contractului de vânzare-cumpărare a avut loc în temeiul art. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată. în baza acestui text, cumpărătorii au încheiat actul juridic în nume propriu, iar nu şi în calitate de reprezentanţi ai reclamanţilor, al căror consimţământ nu era necesar pentru valabilitatea actului juridic, indiferent că, la momentul încheierii acestuia, reclamanţii aveau capacitate de exerciţiu restrânsă.
Scopul actelor normative în discuţie, de a crea un echilibru şi condiţii avantajoase pentru cei care ocupă cu contract de închiriere imobilul, nu este înlăturat prin posibilitatea creată de art. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, doar pentru titularul contractului de închiriere, de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, atât timp cât el trebuie să respecte, conform celor arătate, drepturile locative proprii ale celorlalţi locatari.
Având în vedere aceste considerente, nefiind întrunite condiţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 din Codul de procedură civilă, instanţa constată că soluţia tribunalului este corectă din perspectiva criticilor formulate de recurenţi, astfel încât, în baza art. 316 cu referire la art. 296 din Codul de procedură civilă, urmează să respingă recursul, ca nefondat.
| ← Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.... | Contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere,... → |
|---|
