Eroare materială. Radierea din cartea funciară a dreptului de servitute, fără a exista o încheiere a biroului de carte funciară în acest sens

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (I)

- Legea nr. 7/1996: art. 20 alin. (1), art. 33 alin. (5), art. 53

- Regulamentul de funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară: art. 98

în speţă, registratorul de carte funciară a înscris dreptul de proprietate al dobăn-ditorului constituit printr-un act de adjudecare, fără a înscrie, din eroare, odată cu acesta şi dreptul de servitute ce grevează dreptul de proprietate deşi prin încheierile nr. 7159 şi nr. 7157 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al petentei cu titlu de drept de adjudecare, cu menţiunea că se radiază din oficiu doar sarcinile înscrise asupra acestui imobil, conform art. 53 din Legea nr. 85/2006, fără a se menţiona că se radiază şi dezmembrământul dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute, care nu este o sarcină în sensul textului de lege enunţat.

Aşadar, eroarea materială a constat în aceea că s-a radiat din cartea funciară dreptul de servitute al intervenientelor, fără să existe o încheiere a biroului de carte funciară în acest sens, aceasta fiind o simplă eroare, care a fost ulterior remediată prin încheierea nr. 8919, prin care s-a dispus reînscrierea acelui drept.

Rectificarea înscrierii în cartea funciară presupune situaţia în care neconcordanţa dintre realitatea juridică imobiliară şi înscrierea din cartea funciară este susceptibilă de soluţionare numai prin această modalitate.

în cauză însă, neconcordanţa dintre inexistenţa înscrierii în cartea funciară a dreptului de servitute şi existenţa acestui drept ca urmare a transmiterii obligaţiei corelative, servitutea fiind întotdeauna un accesoriu al fondului, este susceptibilă de soluţionare pe calea îndreptării erorii materiale prin încheierea biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.

Operaţiunea rectificării înscrierilor în cartea funciară se poate face într-adevăr numai printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, în ipoteza în care înscrierea nu este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului, pentru motivul că dreptul a fost greşit calificat, actul în baza căruia a operat înscrierea nu a fost valabil sau că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris.

Calificarea greşită a dreptului invocată de către intimată nu se putea efectua de către registratorul de carte funciară, a cărui sarcină este doar aceea să verifice îndeplinirea condiţiilor de înscriere a dreptului.

Cu prilejul înscrierii în cartea funciară pot fi săvârşite doar erori materiale de către registrator, care implică o procedură a corectării, diferită de cea a rectificării, aceasta din urmă realizându-se doar pe cale judiciară.

(Decizia civilă nr. 59/R din 18 ianuarie 2010)

Prin plângerea formulată la data de 7 august 2008, petenta SC D.P. Muscel SA a solicitat anularea încheierii nr. 8919 din 27 august 2008, pronunţată de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung.

în motivarea plângerii, petenta a arătat că prin încheierea atacată s-a admis cererea introdusă din oficiu de Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung şi s-a dispus îndreptarea erorii materiale în cărţile funciare nr. 298 şi nr. 4257 şi au fost reînscrise în cartea funciară două servituţi în condiţiile în care petenta a dobândit imobilele libere de sarcini.

Se arată că deşi imobilele dobândite de petentă au fost înscrise în cartea funciară libere de sarcini, ulterior, printr-o cerere de îndreptare a erorii materiale, s-a solicitat înscrierea în cartea funciară a două servituţi, considerându-se că acestea au fost radiate din eroare.

Obiectul cererii nu este însă o eroare materială, astfel că în mod greşit în această procedură s-a pronunţat încheierea nr. 8919 şi s-a dispus reînscrierea în cărţile funciare a dreptului de servitute ce fusese radiat din eroare.

La data de 31 octombrie 2008 au formulat cerere de intervenţie SC S.A. SA Piteşti şi SC O.D. SRL Bascov prin care au solicitat respingerea plângerii.

în motivarea cererii de intervenţie s-a arătat că prin încheierea atacată s-a îndreptat eroarea materială din încheierile nr. 7158 din 16 iunie 2008 şi nr. 7157 din 16 iunie 2008, precum şi din cărţile funciare nr. 298 şi nr. 4257 ale localităţii Câmpulung, în sensul că s-a reînscris în cărţile funciare dreptul de servitute de trecere în favoarea intervenientelor, drept de servitute pe care acestea îl dobândiseră anterior prin contract şi care fusese notat în cărţile funciare. Mai arată că radierea din cartea funciară a dreptului de servitute al căror titular sunt interveniente^, în baza unor încheieri ale biroului de carte funciară, s-a făcut din eroare, astfel încât acesta a procedat din oficiu la remedierea greşelii făcute, pronunţând încheierea atacată, ce este astfel legală şi temeinică.

Judecătoria Câmpulung prin sentinţa civilă nr. 2684 din 15 decembrie 2008 a respins plângerea şi a admis cererea de intervenţie în interes propriu.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin convenţie, intervenientele au dobândit drept de servitute asupra terenului proprietatea SC A. SA Câmpulung. Ulterior, petiţionara a dobândit prin procesul verbal de adjudecare nr. 871 din 10 iunie 2008, terenurile grevate de dreptul de servitute al intervenientelor şi şi-a înscris propriul drept de proprietate în cartea funciară, însă din eroare Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung nu a mal preluat şi înscrierea din partea a lll-a a cărţii funciare, referitoare la dreptul de servitute.

Faţă de această situaţie, biroul a propus reînscrierea dreptului de servitute în cartea funciară, sens în care s-a emis încheierea nr. 8919/28 iulie 2008. S-a reţinut că, potrivit art. 98 din Regulamentul de funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, radierea servitutii constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris vreun drept asupra imobilului, iar potrivit art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, a cadastrului şi publicităţii imobiliare, drepturile imobiliare se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului, dacă titularul dreptului ce urmează să fie radiat este grevat în folosul altei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acelei persoane.

împotriva acestei hotărâri a formulat apel, în termen legal, petenta criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie astfel:

- instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a intervenientelor şi a inadmisibilităţii cererii de intervenţie, întrucât intervenientele au la dispoziţie calea unei acţiuni tabulare împotriva încheierilor Oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară;

- instanţa nu s-a pronunţat asupra motivelor de fapt şi de drept invocate prin plângerea formulată, respectiv faţă de motivele ce indicau necesitatea formulării unei acţiuni tabulare în rectificare. Astfel, intervenientele aveau la dispoziţie acţiunea în rectificare, motivată de greşita calificare a dreptului înscris, în baza art. 34 şi 36 din Legea nr. 7/1996.

Tribunalul Argeş, prin decizia civilă nr. 110 din 6 mai 2009, a admis apelul cetentei şi a schimbat sentinţa în sensul că a admis plângerea şi a anulat încheierea nr. 8919 din 28 iulie 2008.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că biroul de cadastru şi publicitate imobiliară era obligat să comunice intervenientelor încheierile nr. 7156 şi nr. 7159 din 16 iunie 2008, prin care a fost radiat dreptul de servitute înscris în cartea funciară în ‘avoarea intervenientelor, iar acestea aveau la dispoziţie acţiunea tabulară în rectificare ntemeiată pe greşita calificare a dreptului înscris, ci nu încheierea de îndreptare a erorii materiale pe care a pronunţat-o biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în mod nelegal.

împotriva acestei decizii, au formulat recurs în termen legal intervenientele SC S A. SA Piteşti şi SC O.D. SRL Bascov, criticând-o pentru următoarele motive, crevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. pr. civ., susţinând că hotărârea cuprinde motive contradictorii şi este lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită a legii.

în dezvoltarea motivelor de recurs s-a arătat că instanţa a motivat în considerente că prin radierea dreptului de servitute din cărţile funciare ale fondurilor aservite, Biroul ae Cadastru şi Publicitate Imobiliară Câmpulung a săvârşit o eroare, dar totodată a arătat că încheierea atacată nu cuprinde o eroare materială.

în mod nelegal s-a dispus anularea încheierii atacate, deşi dreptul de servitute al ocurentelor, dobândit prin act juridic, nu a fost desfiinţat, a fost legal înscris în cărţile "jnciare nr. 298 şi 4257 ale fondurilor aservite, cât şi în cărţile funciare nr. 2050 şi 2018 ale fondurilor dominante, cu mult anterior datei dobândirii de către reclamant a vreunui drept asupra fondurilor aservite.

Au fost încălcate dispoziţiile art. 98 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, potrivit cu care radierea unor servituţi constituite în folosul unui imobil se poate face numai cu acordul celui care are înscris vreun drept asupra imobilului, precum şi cele ale art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispun că drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor în cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului, iar dacă dreptul este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acelei persoane.

Cum BCPI nu avea dreptul să radieze servituţile faţă de dispoziţiile legale arătate, fapta s-a săvârşit din eroare de către acesta.

Deşi prin încheierile nr. 7159 şi 7157 din 16 iunie 2008 prin care s-a înscris dreptul de proprietate al reclamantei, nu s-au făcut referiri la dreptul de servitute înscris în favoarea recurentelor, arătându-se doar că în baza art. 53 din Legea nr. 85/2006, se radiază sarcinile înscrise, din eroare s-au radiat, odată cu sarcinile şi dezmembră-mintele dreptului de proprietate, adică dreptul de servitute ale intervenientelor.

Totodată, au fost încălcate şi prevederile art. 33 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu, în regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, prin dispoziţiile art. 88 dispunându-se că erorile materiale care nu afectează fondul dreptului, săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor, se pot îndrepta prin încheiere motivată de către registratorul de la biroul teritorial la cerere sau din oficiu.

Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Intervenientele sunt titularele dreptului de servitute ce grevează terenul proprietatea petentei, drept pe care l-au dobândit prin convenţie încheiată cu SC A. Câmpulung SA; petenta, la rândul său, a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond aservit prin cumpărare la licitaţie publică, potrivit procesului verbal de adjudecare din data de

10 iunie 2008.

Dreptul de servitute, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, este un accesoriu al fondului principal şi s-a transmis odată cu acest fond, chiar dacă nu există

o menţiune expresă în acest sens şi tot astfel s-a transmis şi obligaţia ce corespunde dreptului de servitute şi care grevează fondul aservit, servitutea având astfel un caracter perpetuu, adică va dura atâta timp cât vor dura imobilele şi situaţia din care servitutea s-a născut.

Aşadar, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra fondului aservit, petentei i s-a transmis şi obligaţia corelativă dreptului de servitute instituit în favoarea intervenientelor.

Petenta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului fond aservit printr-un proces verbal de adjudecare ca urmare a vânzării la licitaţie publică în procedura Legii nr. 85/2006,

în mod greşit, biroul de carte funciară, din oficiu, a dispus ca prin încheierile nr. 7159 şi 7157 din 16 iunie 2008 să se înscrie dreptul de proprietate al reclamantei fără a se înscrie dreptul de servitute constituit în favoarea intervenientelor, făcându-se doar menţiunea că în baza art. 53 din Legea nr. 85/2006, se radiază sarcinile înscrise.

Potrivit acestor dispoziţii legale, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii.

Din eroare, în cărţile funciare ale fondurilor aservite au fost radiate nu numai sarcinile, ci şi dezmembrămintele dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute al intervenientelor.

Tribunalul a apreciat că intervenientele au la îndemână calea acţiunii în rectificare, fundamentată pe dispoziţiile art. 34 pct. 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că dreptul înscris a fost greşit calificat.

Potrivit dispoziţiilor art. 36 din aceeaşi lege, acţiunea în rectificare întemeiată pe greşita calificare a dreptului pretins se poate îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros.

Dreptul de servitute al căror titulari sunt intervenientele fusese radiat însă din cartea funciară tot dintr-o eroare materială, deoarece petenta a dobândit prin cumpărare la licitaţie publică bunul fond aservit liber de sarcini ca ipoteci, garanţii reale

imobiliare, drept de retenţie, măsuri asigurătorii, însă grevat de dreptul de servitute, aşa cum s-a arătat mai sus.

Legea prevede posibilitatea îndreptării erorilor materiale săvârşite cu ocazia înscrierilor şi radierilor făcute în cartea funciară, potrivit art. 53 din Legea nr. 7/1996, prin încheiere motivată de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.

Aşadar, legiuitorul a avut în vedere posibilitatea săvârşirii unor greşeli materiale cu prilejul unei înscrieri în cartea funciară, de natură să afecteze uneori chiar situaţia juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.

în mod greşit tribunalul a reţinut că omisiunea înscrierii în cartea funciară a dreptului de servitute de către biroul de carte funciară ar reprezenta o greşită calificare a dreptului înscris, care ar putea fi remediată prin rectificarea înscrierilor în temeiul art. 34 pct. 2 din Legea nr. 7/1996.

Norma pe care se întemeiază soluţia dată de tribunal se referă la posibilitatea persoanei interesate de a solicita rectificarea înscrierii în cartea funciară atunci când dreptul înscris în aceasta a fost greşit calificat.

în speţă însă, nu este vorba despre o calificare greşită a dreptului înscris,

tribunalul referindu-se la greşita calificare a dreptului înscris din eroarea registratorului de carte funciară. Acesta nu are competenţa legală de a face calificarea juridică a dreptului supus înscrierii, calificarea greşită a dreptului înscris în cartea funciară provenind întotdeauna din culpa sau eroarea părţilor ori a agentului care instrumentează actul juridic ce este izvorul dreptului înscris.

Aşadar, în speţă, nu sunt incidente dispoziţiile art. 34 şi 36 din Legea nr. 7/1996, cum în mod greşit a statuat instanţa de apel, făcând astfel o greşită aplicare a acestor norme legale în cauză.

Cazurile de aplicare a dispoziţiilor art. 34 pct. 2 din Legea nr. 7/1996 se referă la situaţiile în care printr-un act juridic se constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate, de exemplu o servitute, însă prin încheierea biroului de carte funciară se dispune înscrierea, din eroare, a unui alt drept.

în speţă însă, registratorul de carte funciară a înscris dreptul de proprietate al dobânditorului constituit printr-un act de adjudecare, fără a înscrie, din eroare, odată cu acesta şi dreptul de servitute ce grevează dreptul de proprietate deşi prin încheierile nr. 7159 şi nr. 7157 s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al petentei cu titlu de drept de adjudecare, cu menţiunea că se radiază din oficiu doar sarcinile înscrise asupra acestui imobil, conform art. 53 din Legea nr. 85/2006, fără a se menţiona că se radiază şi dezmembrământul dreptului de proprietate, respectiv dreptul de servitute, care nu este o sarcină în sensul textului de lege enunţat.

Operaţiunea rectificării înscrierilor în cartea funciară se poate face într-adevăr numai printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, în ipoteza în care înscrierea nu este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului, pentru motivul că dreptul a fost greşit calificat, actul în baza căruia a operat înscrierea nu a fost valabii sau că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris.

Faţă de toate aceste considerente, se constată că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că intervenientele ar avea la îndemână acţiunea în rectificare a înscrierii în cartea funciară pe motiv că dreptul înscris a fost greşit calificat, făcând astfel o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 34 şi 36, precum şi ale art. 33 din Legea nr. 7/1996.

în consecinţă, faţă de aceste considerente, se va admite recursul şi se va modifica decizia, în sensul că se va respinge ca nefondat apelul declarat de petentă împotriva sentinţei pronunţată de prima instanţă, care va fi păstrată ca legală şi temeinică.

← Excepţie de la regula restituirii imobilului In natură....		Consecinţele deţinerii unei persoane după împlinirea... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Eroare materială. Radierea din cartea funciară a dreptului de servitute, fără a exista o încheiere a biroului de carte funciară în acest sens