Fond funciar. Legea nr. 18/1991. Teren aferent construcţiilor. înţeles
| Comentarii |
|
Potrivit dispoziţiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991, terenurile situate în intravilanul localităţilor, aferente caselor de locuit şi anexelor gospodăreşti, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători, prin teren aferent casei de locuit înţelegând suprafaţa de teren ocupată de casă, anexele gospodăreşti şi grădina din jurul casei, menţionată în contractul de vânzare-cumpărare.
(Decizia nr. 1064 din 12 aprilie 2001 - Secţia a 111-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 8532 din 24.09.1999, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a admis acţiunea principală astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul B.M., împotriva pârâtului G.F., a admis în parte acţiunea reconvenţională, formulată de pârâtul-reclamant G.F. împotriva reclamantului-pârât B.M. şi pârâţilor N.C.T., M.M şi I.S.C., a respins cererea de chemare în garanţie formulată de reclamantul-pârât B.M. împotriva pârâţilor N.C.T., M.M. şi I.S.N. şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii-chemaţi în garanţie, ca neîntemeiată. A respins cererea reclamantului-pârât G.F., de constatare a nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 5994 din 15.10.1997, autentificat, ca neîntemeiată, a luat act de renunţarea reclamantului-pârât G.F. la judecata privind cererea de ieşire din indiviziune şi, în consecinţă, a dispus grăniţuirea imobilelor situate în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 4, proprietatea numitului G.F., definită de punctele 2, 3, 4, 5, 6, 7 şi 12 şi închisă în punctul 2, şi imobilul situat în Bucureşti, str. E.C. nr. 2, sectorul 4, definită de punctele 01, 02, 12, 07, 08, 09 şi 10 şi închisă în punctul 01, cu stabilirea liniei de hotar între punctele 07, 12 şi 02, conform expertizei efectuate în cauză. A obligat pârâtul-reclamant G.F. să plătească reclamantului-pârât B.M. 250.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a avut în vedere următoarele considerente:
în baza actului de donaţie nr. 7179/1914, contractelor de vânzare-cumpărare nr. 25009/1921 şi nr. 27544/1922, autentificate la Tribunalul Ilfov - Secţia notariat, M.N.N. şi C.N. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor situate în Bucureşti, str. E.C. nr. 2 şi str. P. nr. 38, formate din teren şi construcţii, împrejmuite într-o singură curte.
Proprietarii M.N. şi C.N., prin actul dotai nr. 54334/1937, autentificat la Tribunalul Ilfov, i-au dat ca zestre fiicei lor M., căsătorită I., imobilul (teren, construcţii şi plantaţii), situat în Bucureşti, str. P. nr. 38, individualizat prin arătarea vecinătăţilor, fără precizarea suprafeţei terenurilor şi numărului camerelor.
C.N. a decedat la data de 13.01.1952, după cum rezultă din încheierea de şedinţă nr. 15025/1952 dată de fostul Tribunalul Popular al Raionului N. Bălcescu, prin care s-a declarat succesiunea de pe urma defunctului, iar soţia sa M.N. a decedat la data de 29.01.1961, cum se reţine în Certificatul de moştenitor nr. 147 din 22.06.1961, eliberat de Notariatul de Stat al Raionului N. Bălcescu.
în anul 1979, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2424 din 4.05.1979, I.S.M. a vândut imobilul situat în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 5 (în prezent sectorul 4), compus din casa scării, trei camere, baie, la etaj bucătărie, spălătorie şi magazie la demisol, precum şi o magazie, plus pivniţă în partea din spate a terenului, iar în conformitate cu art. 30 alin. 2 din Legea nr. 58/1974 terenul aferent acestor construcţii, în suprafaţă de 310 mp, a trecut în proprietatea statului şi în folosinţa cumpărătorului G.F., pârât-reclamant în cauza de faţă.
I.S.M. a decedat la data de 23.12.1993 şi, conform Certificatului de moştenitor nr. 1997/1994, eliberat de Notariatul de Stat al Sectorului 3 şi Certificatului de moştenitor, suplimentar, nr. 314 din 13.10.1997, s-a constatat că au calitatea de moştenitori copiii M.M. şi I.S.C., cărora le-a revenit câte 1/2 din masa succesorală, în care este inclusă şi cota indiviză din imobilul situat în str. E.C. nr. 2, sectorul 4, compus din teren în suprafaţă de 365 mp şi construcţia formată din şase camere, grup sanitar, două pivniţe şi un pod.
O cotă-parte indiviză din acelaşi imobil aparţinea fratelui defunctei I.S.M., N.C.T., fiind dobândită prin moştenire de la părinţii lor M.N. şi C.N.
în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5994 din 15.10.1997 la B.N.P. "A.S.", pârâţii-reclamanţi, chemaţi în garanţie, N.C.T., M.M. şi I.S.C., i-au vândut reclamantului-pârât B.M. cota indiviză de 11/12 din imobilul situat în Bucureşti, str. E.C. nr. 2, sectorul 4, reprezentând teren în suprafaţă totală de 365 mp şi construcţia formată din şase camere, două pivniţe cu pod şi un grup sanitar.
Cu ocazia expertizei topografice efectuate în cauză, s-a constatat că, în realitate, suprafaţa celor două proprietăţi situate în Bucureşti, str. P. nr. 38 şi str. E.C. nr. 2 (aflate la intersecţia celor două străzi), este de 740,66 mp, cât se menţionează în actele de proprietate, diferenţă care este determinată de aparatura utilizată la efectuarea măsurătorilor.
Expertul a precizat că suprafaţa cumpărată de reclamantul-pârât B.M. este de 365 mp în acte, iar în realitate are 396,83 mp, şi suprafaţa cumpărată de pârâtul-reclamant F.G. este de 310 mp în acte, iar în fapt acesta deţine 343,83 mp.
Pârâtul-reclamant susţine că suprafaţa deţinută în plus faţă de act de către reclamantul-pârât B.M. îi aparţine, deoarece, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. 2424/1979, a cumpărat terenul şi casa în suprafaţă de 350 mp, din care suprafaţa construită este de 40 mp, drept care i-a fost încălcat prin încheierea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 5994/1997, referitor la care solicită să se constate că este nul. Faţă de această cerere, reclamantul-pârât B.M. i-a chemat în garanţie pe vânzători, solicitând ca aceştia să răspundă pentru evicţiune.
Referitor la cererea pârâtului-reclamant G.F., de revendicare a suprafeţei de 40 mp, ca fiind ocupată abuziv de către reclamantul-pârât B.M., instanţa a constatat că este neîntemeiată, având în vedere că, din înscrisurile depuse la dosar şi descrise potrivit ordinii cronologice în care au fost încheiate, rezultă că, la momentul cumpărării de către pârâtul-reclamant G.F. a imobilului situat în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 4, acesta era individualizat distinct de imobilul alăturat, cu suprafaţa totală de 310 mp, din care 40 mp erau ocupaţi de construcţii, în acest mod fiind descris imobilul şi în Contractul de vânzare-cumpărare nr. 2424/1979, autentificat la Notariatul de Stat al Sectorului 4, ce constituie titlul de proprietate al pârâtului-reclamant.
Eroarea în care se afla pârâtul-reclamant cu privire la suprafaţa imobilului proprietatea sa este determinată de înţelegerea greşită a noţiunii de "teren aferent construcţiilor", care a devenit proprietatea statului, la data încheierii actului, conform Legii nr. 58/1974.
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 18/1991, terenurile situate în intravilanul localităţilor, aferente caselor de locuit şi anexelor gospodăreşti, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători, prin teren aferent casei de locuit înţelegându-se suprafaţa de teren ocupată de casă şi anexele gospodăreşti, precum şi grădina din jurul casei existentă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în speţă 310 mp, suprafaţă în care este cuprins şi terenul pe care este construită casa).
Pentru aceleaşi considerente, instanţa a respins ca neîntemeiată şi cererea pârâtului-reclamant G.F. de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5994, autentificat la Notariatul de Stat al Sectorului 4, încheiat între N.C.T., M.M. şi I.S.C., în calitate de vânzători, şi B.M., în calitate de cumpărător.
De asemenea, instanţa a constatat că dreptul de proprietate al pârâtului-reclamant G.F. nu a fost încălcat la realizarea vânzării-cumpărării imobilului situat în str. E.C. nr. 2, cauza actului juridic fiind licită şi morală.
Instanţa a reţinut, din concluziile expertizei, că pârâtul-reclamant G.F. deţine în plus, faţă de suprafaţa de 310 mp, cumpărată de I.S.M. - autoarea pârâţilor-reclamanţi, chemaţi în garanţie, o suprafaţă de 33,83 mp, revendicată de vânzători.
Referitor la cererile pârâţilor-reclamanţi, chemaţi în garanţie, cu privire la această suprafaţă de teren, instanţa a apreciat că sunt neîntemeiate, având în vedere că, din interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2424/1979 la Notariatul de Stat al Sectorului 5 Bucureşti, se reţine că intenţia părţilor a fost aceea de a vinde şi, respectiv, de a cumpăra întregul imobil situat în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 4, astfel încât nu se poate vorbi de o încălcare a unui drept al moştenitorilor vânzătoarei.
Ca o consecinţă a respingerii acţiunii pârâtului-reclamant G.I., de revendicare a suprafeţei de 40 mp, situată în Bucureşti, str. E.C. nr. 2, sectorul 4, instanţa a respins, ca neîntemeiată, şi cererea de chemare în garanţie formulată de reclamantul-pârât B.M. împotriva numiţilor N.C.T., M.M. şi I.S.C.
Având în vedere că zidul despărţitor, recunoscut ca hotar de ambii proprietari, până la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 5994/1997, a fost desfiinţat total pe parcursul procesului, ţinând seama de limitele proprietăţii stabilite prin respingerea cererilor de revendicare imobiliară, în baza art. 584 din Codul civil, instanţa a admis cererile de grăniţuire formulate de pârâtul-reclamant şi reclamantul-pârât şi a dispus grăniţuirea imobilelor situate în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 4, proprietatea pârâtului-reclamant G.F., definită de punctele 2, 3, 4, 5, 6, 7 şi 12 şi închisă în punctul 2, şi imobilul situat în Bucureşti, str. E.C. nr. 2, sectorul 4, definită de punctele 01, 02, 12, 07, 08, 09 şi 10 şi închisă în punctul 01, cu stabilirea liniei de hotar între punctele 07, 12 şi 02, conform expertizei.
Prin Decizia civilă nr. 2454 din 11.10.2000, Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ a respins ca nefondate apelurile formulate de reclamantul B.M. şi pârâţii G.F., N.C., M.M. şi I.S.C.
S-au avut în vedere, în esenţă, aceleaşi considerente de fapt şi de drept reţinute de prima instanţă.
împotriva deciziei tribunalului au formulat cerere de recurs, la data de 30.01.2001, pârâţii N.C.T., M.M. şi I.S.C. şi reclamantul G.F. (la data de 5.12.2000).
Recurenţii N.C.T., M.M. şi I.S.C. au criticat decizia tribunalului pe temeiul art. 304 pct. 9 şi 11 din Codul de procedură civilă, susţinând că părinţii, respectiv bunicii acestora, au cumpărat iniţial un imobil în str. E.C. nr. 2, iar, ulterior, au mai cumpărat un imobil în str. P. nr. 38, imobile vecine, care au format o singură proprietate; din acest imobil, situat în str. P. nr. 38, autorii lor au înzestrat-o pe sora sa, respectiv mama lor, M.M.I., cu un teren în suprafaţă de 310 mp şi construcţiile edificate pe acest teren; această din urmă proprietară a vândut imobilul lui G.F., reclamantul care pretinde că ar fi cumpărat în realitate 350 mp şi nu 310 mp, cât este înscris în actul de proprietate; între casa situată pe str. E.C. şi imobilul vândut lui F.G. există o suprafaţă de aproximativ 100 mp, proprietatea autorilor lor; ulterior, imobilul situat în str. E.C. nr. 2 a fost parţial vândut, în cota de 11/12, lui B.M.; expertiza dispusă în cauză a stabilit că ambii cumpărători au în fapt mai mult teren decât au prevăzut în acte, respectiv cu 33,83 mp G.F. şi cu 31,83 mp B.M.; recurenţii-pârâţi susţin că imobilul - teren în suprafaţă de 100 mp, situat în str. P. nr. 40 le aparţine în proprietate, el nefiind vândut nici unuia dintre cei doi cumpărători.
Recurentul G.F. a criticat decizia tribunalului pe temeiul art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, susţinând că suprafeţele de teren care trebuiau reţinute de către instanţele anterioare, ca fiind reale, erau de 353 mp, pentru imobilul din str. E.C., şi 387 mp, pentru imobilul din str. P., întrucât corespund planului cadastral valabil şi astăzi şi care nu a fost recartografiat din anul 1979; certificatul de impunere fiscală pentru imobilul din str. E.C. nr. 2, pentru suprafaţa de 365 mp având nr. 91195 din 5.08.1997, a fost întocmit pentru considerentele expuse anterior de către recurent, în mod eronat, iar actele de proprietate eliberate în decursul timpului au preluat în mod eronat suprafaţa de 365 mp.
Recursul pârâţilor este nefondat, pentru considerentele ce urmează:
Prima instanţă a reţinut, în mod corect, că din cuprinsul Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2424/1979 rezultă în mod evident intenţia părţilor de a vinde şi, respectiv, de a cumpăra întregul imobil situat în Bucureşti, str. P. nr. 38, sectorul 4, astfel încât nu se poate vorbi de o eventuală încălcare a vreunui drept de proprietate al moştenitorilor vânzătoarei I.M.M.
De altfel, această pretenţie a recurenţilor-pârâţi a apărut ca o consecinţă a litigiului declanşat între reclamantul B.M. şi pârâtul-reclamant G.F., având ca obiect stabilirea liniei de hotar între proprietăţile vecine.
Recursul reclamantului G.F. nu este fondat, întrucât suprafaţa de teren pe care a stăpânit-o în fapt de la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2424/1979 nu poate fi modificată printr-o acţiune unilaterală, îndreptată împotriva unei persoane care dovedeşte titlul legal de proprietate asupra suprafeţei contestate (40 mp).
De altfel, expertiza tehnică de specialitate dispusă în cauză a relevat că suprafaţa de teren stăpânită efectiv de către reclamant este mai mare decât cea evidenţiată în acte, deficienţă care se datorează modalităţii de efectuare a măsurătorilor la data întocmirii contractului de vânzare-cumpărare.
în consecinţă, întrucât criticile formulate de recurenţi nu pot fi reţinute în baza nici unui motiv de casare invocat, în conformitate cu dispoziţiile art. 316 şi 296 din Codul de procedură civilă, Curtea va respinge recursurile ca nefondate.
| ← Fond funciar. Reconstituirea dreptului de proprietate. Acţiune... | Fond funciar. Legea nr. 18/1991. Proceduri. Competenţe → |
|---|
